深圳航天大厦价格制定方案

商务物业部 1 航天大厦价格制定方案 一、 价格策略制定原则 （一） 在营销风险较小化的前提下，实现利润的合理化； （二） 符合低开高走的定价原则； （三） 符合项目目标客户的购买心理和需求； （四） 以市场导向，以主要竞争对手为参照。 二、 市场概况简述 （一） 宏观市场陈述 1、2003年深圳写字楼市场需求保持强劲增长，销售面积增长10%左右，销售总额增长约67%； 2、2003年租赁市场持续活跃，需求稳步增长； 3、2004年将近有50万的有较强竞争关系的高档写字楼推出，包括：航天大厦、华融大厦、贵州大厦、安联大厦、中铁建、金中环国际商务大厦、大中华、鸿昌大厦等项目。如果加上其他项目，供应量将更为巨大,短期内严重供大于求； 4、写字楼价格增长过快，不利于市场良性发展，形成未来市场的隐患； PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 2 5、中心区在未来几年将成为深圳写字楼主战场，供应量与消化量占到整体市场的绝大份额，并直接影响到整体市场走向； 6、以超高层为代表的高档写字楼将会成为市场的主要供应品种，以普通高层为代表的中高档写字楼将是未来市场供应的相对空白点。 注：详情请参阅我司提交2003年深圳市写字楼市场研究报告。 （二） 部分竞争性项目定价 竞争性项目 实收均价（元） 华融大厦 11500 九州创展大厦 11500 国际商会中心 13500 礼顿中心 10000 中央商务大厦 11000 福建兴业银行大厦 10800 时代金融中心 12500 （三） 市场概况给予本项目定价启示 1、 在本项目推出前后以及过程中皆有竞争性较强和较弱的项目同时推出，礼顿中心、华融大厦、九州创展大厦价格变化是我们必须保持高度关注的； 2、 2004年第二至四季度本项目的最佳销售时机，应充分利用有利销售时点采取快速销售策略，避免打持久战； 3、 在定价过程中，不宜虚高或过低，应采取价格跟随策略； 4、 定价应始终与项目定位、档次相一致，始终保证较高的性PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 3 价比。 三、 航天大厦客户定位 （一） 按购买面积大小进行目标客户定位 小面积需求客户 （200600） 中面积需求客户 （6001500） 大面积需求客户 （1500以上） 法律、会计、广告、IT 科技公司、投资者 具备一定实力，且发展前景较好的，中型国际贸易、高科技、物流公司，以及大型企业的驻深办事处等 国内外的著名大型金融、证券、保险公司，以及跨国大型实力集团公司的总部等 15 25% 60% (二)（自用型客户中）按不同类型客户企业数量分析 金融 贸易 实业 中 介服务 物流 高科技 投资 其他 本项目 25 15 20 10 10 5 10 5% 注：详情请参阅我司提交的航天大厦营销执行报告 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 4 四、价格参数确定 按照价格表制作技术要求，结合本项目实际情况，有以下一些参数需要在前期给予确定： n 办公实收均价 n 折扣修正系数 n 办公表面均价 n 楼层差 n 办公楼层均价 n 户型朝向差 n 商业楼层均价 以下将分别对上述参数进行推导。 （一）办公实收均价（推导过程见附件一） 实收均价：11500元/ 注：本处所指“办公”包括：主楼4F-25F及附楼3F-5F的办公面积，未包括主楼2、3层部分办公面积，总建面为36266.45。 （二）折扣修正系数 1、按照写字楼销售经验，正常情况下有以下三种折扣： n 付款方式折扣 n 大面积购买额外优惠折扣 n 时点额外优惠折扣 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 5 2、折扣说明： n 付款方式折扣：指按不同付款方式公开给予不同的折扣。 n 大面积购买额外优惠折扣：是指与大面积购买谈判时，根据客户的购买面积、意向度和项目自身实际情况，在“付款方式折扣”的基础上给予的额外折扣。 购买写字楼是一种企业行为，而购买住宅通常是个人或家庭行为，两者的购买金额也相差很大，因此写字楼客户的价格谈判能力很强，购买与否的关键之一就是额外折扣的多与少，这与普通消费品市场中的批发与零售的优惠方式相似。尤其是在市场供大于求的情况下，机会往往稍纵即逝，所以“大面积购买额外优惠折扣”是必须的 。 n 时点额外优惠折扣：是指为了迫使客户尽快购买，在价格上采取“低开高走”和“优惠促销”策略，在不同的时点给予不同的优惠折扣，如：开盘前、淡季促销等。 3、总体平均折扣测算 由于“付款方式折扣”与“大面积购买折扣”无法进行完全准确的预测，基本取决于客户的选择，只能按照经验进行估算，因此，在制定折扣系数时，一般会进行适当放大，避免出现折扣过多影响均价的情况出现。 “时点折扣”除了客户选择外，我司也可以按照销售情况随时进行有效调整，因此，“时点折扣”除了作为一种心理攻势、促成交易的手段外，还起到调整销售节奏，平衡均价的作用。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 6 3.1. 测算付款方式的平均折扣 本项目的付款方式折扣为： 一次性付款： 94折 按揭付款： 96折 建筑期分期付款：98折 根据我司写字楼销售经验预计： 50的面积实现一次性付款，94折优惠 40的面积实现按揭付款， 96折优惠 10的面积实现分期付款， 98折优惠 付款方式平均折扣：0.50.94+0.40.96+0.10.98=0.952 3.2. 测算大面积购买的平均折扣 在上述按付款方式不同进行折扣优惠之余，大面积购买的客户一般仍会根据成交面积要求折上折，在这种情况下，我们为开发商同样作出充分考虑，留出打折空间 根据我司写字楼销售经验，预计： 50的销售面积，96折优惠 20的面积实现半层销售，98折优惠 20的面积实现99折优惠 10的面积无折扣 大面积购买的平均折扣： 0.50.96+0.20.98+0.20.99+0.11=0.974 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 7 3.3. 测算时点额外优惠折扣 按照客户购买时间不同，会给予不同折扣，下表为我司提交前期策划报告中的价格策略及预计成交面积： 阶段 折扣 购买面积比例 内部认购期 0.97 20% 第一周 0.98 第二周 0.99 开盘期 第三周 1.00 20% 强销期 1.02 20% 持销期 1.04 15% 二次强销期 1.06 20% 尾盘期 1.06 5% 注：为了保证均价的实现，本案将前期购买面积比例略微加大。 时点额外优惠折扣：0.970.2+0.990.2+1.020.2+1.040.15+1.060.2+1.060.05=1.015 3.4. 办公部分折扣修正系数： 折扣修正系数=购买面积折扣付款方式折扣时点额外优惠折扣 =0.9520.9741.016=0.941 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 8 （三）办公部分表面均价（含附楼办公面积）： 办公表面均价=实收均价/折扣修正系数 =11500/0.942=12219元/ （四）层差制定 1、主楼(4F-25F)层差制定 主楼层差制定如下： 区域 楼层 层差（元/M2） 48F 120 低区 89F 300 914F 100 中区 1415F 200 1523F 80 高区 2324F 200 2、层差制定理由说明 2.1. 层差制定原则 n 层差的制定应追求项目的整体性； n 保证楼层均价由低层向高层逐层递增，但增幅逐渐减小； n 低区层差价相对较高，而高区层差价相对较低。因为低区价格相对较低，成交总金额少，容易销售；高区单价高，成交总金额PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 9 大，本身销售压力就大，如果层差太大，将会导致高端层部分难销售，因此，层差逐渐往高区递减的方式，既保证高层楼层的竞争力，又不会给低层区构成较大的压力； n 根据经验取值，层差的平均值一般不要低于150元/； n 9楼景观产生突变，因此将该层层差拉到300，15楼由于电梯转换，每部电梯都停该层，将该楼层层差拉到200。 2.2. 参考其它写字楼盘的层差策略 中央商务大厦层差： 区域 楼层 层差（元/M2） 低区 59F 120 中区 1018F 80100 高区 1925F 60 说明： 中央商务大厦按照上述标准制定高、中、低区层差，低区由于总价低，中高区由于层差增幅递减，与其他项目同楼层相比就产生价格优势，使低区容易销售，中高区同样容易销售。在价格上可保证三个区的销售价格都有市场支撑。该项目的畅销与该层差的制定有直接的关系。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 10 参考福建银行大厦层差 区域 楼层 层差（元/M2） 低区 510F 150 中区 1122F 200 高区 2327F 350400 说明： 福建兴业银行大厦层差偏高，平均层差在 200 元/左右；高区与低区的层差制定与中央商务大厦相反，从而产生低区相对容易脱销，而高区由于价格过高，并且层差较大，所以越往高走越难销。整体形成“两级分化”的局面。该项目销售进度迟缓与该层差制定有很大的关系。 （五）办公楼层均价（表面均价） 航天大厦楼层价格表（附楼） 楼层 楼层均价(元/) 3F 12200 4F 11200 附楼 5F 11400 注：推导过程详见附（二） PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 11 航天大厦办公部分楼层价格表 楼层 计容面积() 层差(元/) 楼层均价(元/) 楼层总价(元) 4F 1594.14 10936.00 17433515.04 5F 1593.54 120.00 11056.00 17618178.24 6F 1536.47 120.00 11176.00 17171588.72 7F 1534.01 120.00 11296.00 17328176.96 8F 1531.57 120.00 11416.00 17484403.12 9F 1529.12 300.00 11716.00 17915169.92 10F 1526.64 100.00 11816.00 18038778.24 11F 1458.12 100.00 11916.00 17374957.92 12F 1455.67 100.00 12016.00 17491330.72 13F 1453.24 100.00 12116.00 17607455.84 14F 1450.79 100.00 12216.00 17722850.64 15F 1448.32 200.00 12416.00 17982341.12 16F 1445.87 80.00 12496.00 18067591.52 17F 1443.44 80.00 12576.00 18152701.44 18F 1441.00 80.00 12656.00 18237296 19F 1438.55 80.00 12736.00 18321372.8 20F 1436.10 80.00 12816.00 18405057.6 21F 1433.66 80.00 12896.00 18488479.36 22F 1431.16 80.00 12976.00 18570732.16 23F 1428.77 80.00 13056.00 18654021.12 24F 1426.32 200.00 13256.00 18907297.92 25F 1020.74 17000 17352580.00 B3F 1403.07 12200.00 17117454.00 B4F 1403.07 11200.00 15714384.00 B5F 1403.07 11400.00 15994998.00 总计 36266.45 12219.357 443152712.4 注：25F价格推导详见附（三） PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 12 九州创展大厦部分楼层面价对比 楼层 九州创展价格（元/） 航天价格（元/） 7F 10900 11296 14F 12300 12216 24F 14000 13256 越往高区本项目的价格优势越明显，越能吸引大客户购买，对提高销售速度和创造热销局面很有帮助。 （六）户型差 写字楼定价原理中，由于其物业类型的特殊性，与传统的住宅物业户型差制定有较大区别，其主要参考指标为以下几个方面： n 朝向 n 结构方正度 n 视野开阔度 n 位置展示度 n 景观 其中，视野开阔度、位置醒目度与景观所占权重比例最大，朝向与结构方正度所占权重相对较小。其权重分别为： 视野开阔度：20% 位置醒目度：25% 景观：30% 朝向：15% PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 13 结构方正度：10% 由于目前写字楼都采用LOW-E中空玻璃，中央空调等先进技术，嘈音、通风采光等因数对户型无法造成影响，所以忽略不记。 在充分考虑到本项目景观、视野、户型结构的均好度较高，因此，将同层户型差设定在【0，800】。 （七）商业楼层均价 商业楼层指主楼1-3 层，附楼 1、2 层，由于主楼有部分办公面积与商业混杂，不太可能按写字楼销售，因此我司建议，在价格策略制定中，这部分写字楼面积暂且将其并入商业面积中定价，在实际销售过程中，也按商业销售，这样，对整体收益将起到支撑性作用。 楼层 楼层均价(元/) 1F 40000 2F 20000 主楼 3F 14200 1F 38000 附楼 2F 18000 推导过程详见附（四） PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 14 四、 航天大厦销控制定 根据我司写字楼销售经验以及客户定位制定以下销控策略： 营销阶段 销售控制 前期 4.15-5.7 4-7层200m2以上认购； 8-14层整层以上认购； 其余需多层组合销售 内部认购阶段 （2003.4.152004.5.15） 后期 5.8-5.15 4-7层200m2以上销售； 8-10层半层以上销售； 11-14、19-20 层整层认购；15-18层和21-25需多层组合认购。 开盘阶段 （2004.5中旬2004.6.30） 4-7层200m2以上销售； 8-12层半层以上销售； 13-14、19-20层整层销售； 15-18层和21-25需多层组合销售。 强销阶段 （2004.72004.8） 保持上阶段的销控策略 持销阶段 （2004.92004.10） 4-10层200m2以上销售； 11-12层半层以上销售； 13-14、19-20层整层销售； 15-18层和21-25需多层组合销售。 二度强销阶段 （2004.112005.1） 保持上阶段的销控策略，视具体情况考虑将15-18和21-25拆开整层销售。 尾盘阶段 （2005.22005.4） 视具体情况，考虑除高区的整层外（15层以上）， 其 余 楼 层 全 面 解 除 销 控 。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 15 六、价格策略 营销阶段 价格策略 内部认购阶段 （2003.4.12004.5中旬） 优惠折扣（3%），低开高走，随着项目营销推广的深入逐步攀升。 开盘阶段 （2004.5中旬2004.6.30） 开盘第一周给予2%额外折扣，第二周只有1%额外折扣，从第三周开始取消所有额外优惠折扣。 强销阶段 （2004.72004.8） 价格全面提升2% 持销阶段 （2004.92004.10） 价格提升2%，给“秋交会”和“高交会”期间成交的客户送半年物业管理费。 二度强销阶段 （2004.112005.1） 价格提升2%，同时推出各种优惠促销措施。 尾盘阶段 （2005.22005.4） 维持上阶段价格，增加优惠折扣的灵活性。 七、折扣控制机制 （一）发展商控制 发展商应制定明确的折扣决策机制，如：折扣权限、集体讨论机制，并要求折扣决策机制必须权利明确，决策迅速。 （二）代理公司控制 1、代理公司应起到“减少额外折扣的第一道屏障”的作用。代PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 16 理商的销售人员应该利用其专业的销售技巧，尽可能打消客户的额外折扣要求，在有必要的情况下还可以采取合理的销售控制策略，通过专业的销售技巧“谢绝”某些折扣要求过高的客户购买，如：关系户等。 2、代理公司应充分发挥起价格预警作用。代理公司应该每周和每月对成交进行统计分析，统计各种付款方式比例、额外折扣以及销售率是否超出预计范围而影响均价的实现，并及时向发展商通报情况，如发现问题应及时提出调整建议。 八、风险应对 尽管在前期价格策略制定中，已经充分考虑到出现的问题，并尽可能在折扣系数中予以体现，但市场瞬息万变，无法估计到所有的情况，因此，针对可能出现的、能影响均价实现的因素做以下预测： 风险一：需要额外折扣的面积集中在高层区 在前面的价格系数设定中，我司在预测 50%的面积要求额外 96折时，是假设这部分面积平均分布在各楼层的状况下考虑的，由于此预测比例已经按经验适度放大，因此只要在这种状况下，最后实现的均价将超过 11500 元/。但如果要求额外折扣的面积集中在高层区时，由于折扣的总额基数较大，将会对均价实现构成一定影响，因此，需要测算对均价的影响范围。 价格测算： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 17 假定销售时 13层以上面积全部整层销售，且都要求整层额外折扣96折和一次性付款94折，而其他楼层还是按照预测比例分布，购买方式如下： 按照以上情况进行价格测算： 楼层 面积（平米） 折扣 销售金额（元） 均价（元/平米） 13 F -25 F 18297.96 0.9024 213390327 11661.97 其他楼层 17968.49 0.946 195655987 10888.84 合计 36266.45 409046314 11278.918 最后考虑购买时间不同进行时点额外优惠折扣修正： 最后实现均价=11278.9181.015 = 11448.1017元/平米 与预计均价仅相差0.45%，在允许误差范围内。 风险二：一次性付款比例超过预期 购买楼层 所占比例 购买方式及额外折扣 付款方式及折扣 13 F -25 F 50.45% 整层购买，96折 一次性付款，94折 其他楼层 48.55% 40%面积散买，要求99折 50%面积半层购买，要求98折 10%面积整层购买，要求96折 按揭购买80%，要求96折 分期购买20%，要求98折 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 18 1、如果一次性付款的面积集中在高层区，由于折扣的总额基数较大，也会对均价的实现造成一定影响。这种情况已经在“风险一”里作了分析，结果是：即使当额外折扣面积和一次性付款方式同时集中在高层区时，不会对均价造成大的影响。 2、如果一次性付款的比例超过50%，也将对均价实现造成影响。经过我司测算，即使100%一次性付款，按照销售策略将给予94折，其他大面积额外折扣和时点额外折扣按正常比例发放，最后实现均价为11355.44元/平米，误差为1.26% 2%，在允许范围内，也不会对均价造成大的影响。 风险三：内部认购期购买面积超过预期 在价格制定策略中，我司将内部认购期购买比例预测为30%，如果在内部认购期内有超过30%的销售率，由于有额外97折，也将影响最后均价实现。并且此项为不完全可控因素，因为：1、从销售的角度来讲，开盘前需要足够的销售率；2、只有销售才能实现利润；3、无法阻挡客户购买。 由于影响价格实现的变数很多，加之市场和客户的变化往往也难以精确把握，因此，我司以上的种种测算也可能会存在一定的误差。针对以上三个风险点，当出现超出预计范围的情况下，我司建议采取以下五个应对策略： 1、 减少额外折扣； PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 19 2、 减少一次性付款折扣，如：94折减少至96折； 3、 同时实现以上两种策略； 4、 快速提价； 5、 对超过正常范围的购买需求实施销售控制。 以上价格策略为定价之总纲，供发展商参考决策，并请尽快予以批复，以便开展下一步工作，如有疑问，请及时知会。 顺致 商祺 深圳市同致行物业顾问有限公司 2004年4月5日 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 20 附（一）办公均价制定 确定本项目主楼办公部分均价，应严格采用房地产评估方法市场比较法进行评估。我们选取项目周边的福建兴业银行大厦、时代金融中心、中央商务大厦、礼顿中心四个可参照性较强的项目作为比较项目。 1.地段因素 本项目 中央商务大厦 福建兴业银行 时代金融中心 礼顿中心 地区级差 20 20 20 20 20 交通通达度 20 22 22 19 20 繁华程度 20 21 20 17 20 公共设施 20 20 20 20 20 临街状况 20 22 21 18 21 地铁 20 21 20 20 20 景观 20 19 19 20 16 合计 140 145 142 134 137 2.硬件因素 本项目 中央商务大厦 福建兴业银行 时代金融中心 礼顿中心 大堂 20 19 19 21 17 层高 20 19 18 18 17 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 21 实用率 20 20 21 19 20 楼层朝向 20 19 21 19 18 结构体系 20 20 18 22 20 设备 20 19 19 21 19 标志性 20 19 19 21 16 绿化 20 20 20 20 18 合计 160 155 155 161 146 3.个别因素 本项目 中央商务大厦 福建兴业银行 时代金融中心 礼顿中心 差异化程度 20 20 18 20 18 市场接受度 20 22 18 20 18 新旧程度 20 19 19 19 20 装修等级 20 20 20 19 20 合计 80 81 75 78 76 4.各因素修正 比较物名称 交易价格 交易时点修正 交易情况修正 地段因素修正 硬件因素修正 个别因素修正 修正价格 中央商务大厦 11000元/M2 090 100 0.97 1.03 0.99 9792元/M2 福建兴 10800 0.90 100 0.99 1.03 1.07 10605PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 22 业银行 元/M2 元/M2 时代金融中心 12500元/M2 0.90 100 1.04 0.99 1.03 11930元/M2 礼顿中心 10000元/M2 0.95 100 1.02 1.10 1.05 11192元/M2 5.参考项目比较权重 中央商务大厦 010 兴业银行大厦 010 时代金融中心 050 礼顿中心 030 写字楼实收均价定位： 依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的实收均价为：比较标的物评估价格=（各比较物业修正价格比较权重）之和=11362元/平方米 依据房地产价格估价理论和我司多年商务物业销售经验，本项目主楼写字楼部分实收均价可约为11500元/平方米（2）。 附（二） 附楼办公部分楼层均价 分析： 附楼3F、4F、5F为办公楼层，而主楼4F的均价约11000元/，按常规，附楼 35F定价应按主楼4F的定价和 120 元/的层差依次计算。但因为： 根据中心区写字楼的销售特点，中高价位的写字楼项目整层销PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 23 售的情况约占60 。对本项目附楼3F、4F、5F而言，完全可以作为一家大型企业的独立总部办公空间，而在目前中心区推出的项目中还没有出现过类似的项目。所以它极有可能被大客户全部购买。 附楼的公共面积相对较少，实用率高。 附楼拥有裙楼200左右的独立屋顶花园。 附楼 3F、4F、5F 整体使用，更能体现企业尊贵感，私有性更强。 因此，根据附楼办公楼层的这些特性，我们不能够按照上述的常规定价方式。我们认为： 附楼35F的整体均价应该比主楼35F高。 附楼3F的均价应高于4F、5F。因为：1）附楼3F除了具备以上优势之外，其层高为 4.2 m，在结构上更具备优势；2）3F可以独享裙楼2F顶的200左右的屋顶花园；3）3F办公部分面积较少，可交纳 500元/的地价转变为商业功能，利于投资。 故由以上原因以及实操经验，我们可将附楼办公楼层均价这样制定： 楼层 价格(元/) B3F 12200 B4F 11200 B5F 11400 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 24 附（三）25F价格说明 本项目顶层层高为6m,复式楼层。其价格制定可参考相邻的礼顿中心和车工庙片区的本元大厦和英龙展业中心 礼顿中心 层数 层高 楼体高度 面积 可设层数 价格 No.22F 8 m 87.2 m 2000 3 20000元/ 本元大厦 层数 层高 楼体高度 面积 可设层数 价格 No.27F 6m 100m 548 2 13000元/ 展业中心 层数 层高 楼体高度 面积 可设层数 价格 No.26F 6.3m 122.7m 1275 2 12500元/ 价格制定方法（）市场比较法 1.地段因素 本项目 本元大厦 展业中心 礼顿中心 地区级差 20 16 16 20 交通通达度 20 20 20 20 繁华程度 20 18 18 20 公共设施 20 16 16 20 临街状况 20 20 20 21 地铁 20 22 22 20 景观 20 17 17 16 合计 140 129 129 137 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 25 2.硬件因素 本项目 本元大厦 展业中心 礼顿中心 大堂 20 22 18 17 层高 20 18 16 17 楼体高度 20 20 23 17 可设层数 20 20 20 28 实用率 20 20 20 20 楼层朝向 20 19 19 18 结构体系 20 20 20 20 设备 20 20 18 19 标志性 20 18 18 16 绿化 20 21 16 18 合计 200 198 188 194 3.个别因素 本项目 本元大厦 展业中心 礼顿中心 差异化程度 20 18 18 18 市场接受度 20 19 19 18 新旧程度 20 20 20 20 装修等级 20 20 18 20 合计 80 77 75 76 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 26 4.各因素修正 比较物名称 交易价格 交易时点修正 交易情况修正 地段因素修正 硬件因素修正 个别因素修正 修正价格 本元大厦No.27F 13000元/M2 0.90 100 1.09 1.01 1.04 13396元/M2 展业中心No.26F 12500元/M2 0.90 100 1.09 1.06 1.07 13908元/M2 礼顿中心No.22F 20000元/M2 0.95 100 1.02 1.03 1.05 20959元/M2 5.参考项目比较权重 参考定价项目 比较权重 本元大厦 050 展业中心 035 礼顿中心 015 航天大厦No.25F实收均价定位： 依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的实收均价为：比较标的物评估价格=（各比较物业修正价格比较权重）之和=14705元/平方米 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 商务物业部 27 价格制定方法（） 按上述已定的均价和层差推算No.25F应为12021元/，因为该层可作为复式办公用途，按理想情况应在该价格基础上翻一倍。但因为复式办公层中第二层可用面积约占底层面积的 80，且在成本中未算地价。所以该价格不能简单叠加。 1、已知： 1)地价1.13亿，总建面53864.43元。 算出楼面地价2098元/。 2）主楼办公层均价11500元/，层差已算出，可得出 No.24F均价为11850元/ 2.假设： 该复式办公层中第二层为No.26F， No.25F建面为S, 则根据经验判断No.25F建面为0.8S No.25F理想价格为（No.24F80）11930元/ 3.由上可得： No.26F理想价格为（No.25F80）12010元/ 4. No.26F价格除去地价，得 No.26F价格为1201020989912元/ 5.按No.25F和No.26F的理想销售金额 11930*S+9912*0.8S 6.现实第25层价格 （11930*S+9912*0.8S）/S=19860元/ PDF 文件使