2008年11月北京延庆房地产市场最新研究报告-54PPT

北京延庆房地产市场研究报告zdh延庆基本概况地理区位【 地理区位 】延庆位于北京西北郊东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤距北京市区 74公里是首都北京的北大门【 环境地貌 】北东南三面环山，西临官厅水库小盆地地貌（延怀盆地）延庆位于盆地东部平均气温 8摄氏度著名的避暑胜地概况信息【 行政概况 】全县辖 11镇 4乡， 376个行政村，总人口27.8456万人，农业人口 17.5666万人，非农业人口 10.279万人。【 农业大县 】首都北京的农副产品供应基地首都北菜园绿色食品基地【 生态旅游资源丰富 】京郊第一旅游大县年均接待游客近 1121.7万人次国家级生态示范县延庆经济发展延庆经济发展概况【 经济总量 GDP】2007年全年实现地区生产总值 510952万元，比上年增长 12%。其中：第一产业实现增加值 67238万元 (农业普查调整后数据 )，增长 14.5%；第二产业实现增加值 126250万元，增长 8.6%；第三产业实现增加值317464万元，增长 12.9%。区域经济实力与综合竞争力进一步提升，产业结构继续优化，第三产业占地区生产总值比重继续上升，达到 62.13%。【 工业生产态势较好，规模以上工业生产增速较快 】据工业统计， 2008年 1-10月份，全县规模以上工业企业完成工业总产值 278093.5万元，比去年同期增长29%。其中：中型工业企业完成工业总产值 85890.3万元，增长 11.4%。 【 消费品市场运行平稳，社会消费品零售额稳步增长 】2008年 1-10月份，全县完成社会消费品零售额 313211万元，比去年同期增长 13.2%。其中：吃类完成125316万元，增长 14%；穿类完成 49894万元，增长 13.4%；用类完成 126446万元，增长 9.1%；烧类完成 11555万元，增长 69.6%。各类市场成交额为 100002万元，比去年同期增长 3%。 1-10月全县完成外贸出口供货额 56530万元，比去年同期下降 14.4%。【 旅游市场开始升温，旅游人数、旅游收入降幅回落 】截至 08年 10月底，全县 A级及主要旅游景区（点）共接待海内外游客 725.5万人次，比去年同期下降17.7%，降幅较 1-9月回落 4.3个百分点；实现旅游收入 40377.6万元，比去年同期下降 21.3%，降幅较 1-9月回落 8.4个百分点。【 全社会固定资产投资增速减缓，房地产投资降幅较大 】08年 1-10月份，全社会固定资产投资完成 22374万元，比去年同期增长 12.3%，增幅比去年同期回落17.8个百分点。其中：城镇固定资产投资完成 154898万元，增长 28.2%；房地产开发投资完成 32315万元，下降 24.6%；农村固定资产投资完成 36527万元 ,增长 2.9%。【 财政收入下降，居民储蓄存款增加 】截止到 08年 10月底，全县实现财政收入 53196万元，比去年同期下降 11.9%；完成财政支出 252556万元，比去年同期增长 34.5%。 10月末，金融机构各项贷款余额 535038万元，比去年同期增长 7.3%；金融机构和邮局储蓄所各项存款余额为 1123541万元，比去年同期增长 22.9%；其中：城乡居民储蓄存款余额为663437万元，增长 28.2%。【 城乡居民收入水平稳步提高 】据城乡居民住户调查资料显示： 08年 1-10月份，城镇居民人均可支配收入 16818.1元，比去年同期增长9.6%；农村居民人均现金收入 8741.7元，比去年同期增长 12.2%。延庆经济发展概况【 民间投资日趋活跃，投资主体日趋多元化 】 【 国有投资呈逐年上升趋势，资金主要投向电力、交通、公共设施等行业 】【 投资拉动医药、新能源等重点产业的发展规模不断扩大，工业效益明显提高 】【 农业结构不断调整，蔬菜、果品、奶牛等产业化步伐加快 】【 加大旅游设施投资，全县旅游业稳步发展 】【 城乡基础设施和公共服务设施明显改善 】【 卫生教育全面发展，硬件水平不断提高 】延庆经济发展总体特征延庆总体规划延庆县域总体规划【 城镇体系 】根据 北京城市总体规划 (2004-2020年 ) 确定形成由中心城、新城、镇构成的三级城镇体系。延庆县规划城镇体系等级为新城、重点镇、一般镇、乡。新城： 指延庆新城。重点镇（ 4个）： 分别是康庄镇、永宁镇、旧县镇和八达岭镇。一般镇（ 6个）： 分别是大榆树镇、张山营镇、沈家营镇、千家店镇、四海镇、井庄镇。乡： 规划保留东部山区 4个乡为大庄科乡、刘斌堡乡、香营乡、珍珠泉乡。【 城镇职能 】延庆新城： 是全县的政治、经济、文化中心；是首都国际交往中心的重要组成部分，联系西北地区的交通枢纽和重要门户，国际化旅游休闲区和服务基地。【 城镇规模 】2020年全县规划总人口为 38万人，城镇人口为 24.4万人。 2020年城市化达到 64%乡镇 名称 现 状 总 人口（万人）规 划 总 人口（万人）规 划城 镇 人口（万人）城 镇 重点 发 展 轴 延 庆 新城 9.5 15 15康庄 镇 3.6 5 2永宁 镇 2.25 3 2八达岭 镇 0.65 3.5 2旧 县镇 2.33 2.2 1.0小 计 18.33 28.7 22川区城 镇 大 榆树镇 1.48 1.5 0.5张 山 营镇 2.44 2.5 0.4沈家 营镇 1.22 1.0 0.3井庄 镇 1.3 1.0 0.3小 计 6.44 6 1.5山区城 镇 四海 镇 0.74 0.5 0.2千家店 镇 1.14 0.8 0.3大庄科 乡 0.61 0.5 0.1刘斌堡 乡 0.67 0.5 0.1香 营乡 0.95 0.7 0.1珍珠泉 乡 0.42 0.3 0.1小 计 4.53 3.3 0.9总计 29.3 38 24.4规划人口指标规划用地指标序号 类别面积（平方公里）占县域总面积比例（%）1 县域总面积 1993.75 100.0%2 城市建设用地 29.28 1.5%3 县外及特殊用地 4.20 0.2%4 交通设施用地 35.89 1.8%5 旅游用地 3.56 0.2%6 绿化用地 20.31 1.0%7 水域和其他用地 1900.51 95.3%其中水域 65.89 3.3%耕地 371.36 18.6%园地 108.08 5.4%林地 1313.79 65.9%农村建设用地 20.40 1.0%独立工矿用地 20.99 1.1%*29.28平方公里包括预留发展用地 3.19平方公里（其中新城 3平方公里，各镇、乡 0.19平方公里），为应对不同人口增长状况和城市化进程，适时启动。*29.28平方公里包括延庆经济技术开发区和八达岭工业园区，县外及特殊用地 4.2平方公里不计入占地指标。延庆新城规划【 规划范围 】延庆新城规划范围为延庆镇行政管辖范围 67.3平方公里，并包括大榆树镇部分建设用地 1.6平方公里，总规划用地约 68.9平方公里。【 城市性质 】首都国际交往中心的重要组成部分，联系北京西北地区的交通枢纽，是服务北京的国际化旅游休闲区，区域物流和生态农业基地。【 城市职能 】位于生态资源涵养区 ,是北京城市整体生态安全格局的重要组成，是首都生态环境的重要组成部分；位于北京市备用水源地，在生态保护和水资源保护方面承担重要职能；首都国际交往事业重要组成和旅游服务基地；服务于北京市民的休闲度假基地；北京西北的门户，具有区域物流和区域会展的职能；重要的生态产业和都市现代农业示范区；延庆县的行政、经济、文化中心，生态宜居新城典范。【 新城规模 】根据 北京城市总体规划 和 西部发展带协调规划 ， 2020年延庆新城人口规划控制规模为 15万人。新城人口包括常住人口 10万，暂住人口 3.5万，高校人口约 1.5万，到规划期末新城规划范围内农村人口全部转化为城市人口。延庆新城总建设用地控制规模为 18平方公里。 (包括发展备用地 3平方公里，依据滚动编制的近期建设规划按照实际发展需求适时启动 )延庆新城规划【 新城发展方向 】规划期内新城以向南、向北和西南为主导发展方向，在满足官厅水库库区防洪要求和基本农田保护要求的前提下适当发展三里河周边及西部用地。远景发展依托延康路、延琉路等县内交通联络干线，延空间发展轴向康庄、八达岭和永宁作组团式发展。【 新城空间布局 】新城的空间布局将以妫水大街为新城发展主轴，以妫水河、三里河湿地为城市生态景观带，充分利用河流、林网、农田等自然生态要素作为隔离空间，疏密有度，合理布局。在现有组团的结构基础上发展分散组团，形成 “一轴两带多组团 ”的布局结构。在城市西部保留较大的开阔地段，工程地质较差或高程不满足要求的地区，应控制为绿化用地。【 新城功能布局 】构建新城 “两组团 五片重点功能区 ”的城市功能结构。 “两组团 ”指妫水河两岸的南北组团， “五片重点功能区 ”为生态共享功能区、综合旅游服务区、旧县城历史风貌区、生态科研示范区和高等教育组团等。【 居住用地布局 】新城范围内的所有旧村将全部改造，农村城市化人口的安置由现状居住区和新增居住用地妥善解决，按规范指标进行配套设施建设。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、妫水河以南等地区，到 2020年新城人均住宅面积 35平方米。三里河西部建设少量度假别墅和低层连排度假公寓，控制一类住宅的建设规模，大力发展节地型生态住宅小区。延庆新城规划【 新城城市设计 】新城建筑整体设计采用低层、低密度、低强度的建设方式，严格控制建筑、建筑群体的建设范围与体量，控制城市尺度与自然环境相协调，避免对城市景观视廊及风貌保护区形成 “突兀 ”的影响。高度控制新城的建筑形态宜采用坡顶多层建筑为主，普遍高度宜控制在 18米。住宅与公建的尺度比例宜协调不宜对比强烈。城市整体高度趋势应由东南向西北逐渐低落，逐步融入到西部的自然环境中。街区高度由东南向西北分为24米以上， 18-24米， 9-18米三挡控制。沿县域空间发展主轴集中布置的 18-24米多层区，主要位于妫河南岸和京张路东及南部组团建成区。南、北城市组团主要以 18米建成区（商业区、居住区）为主，旧村改造居住区不再新建 6层以上住宅区。三里河以西的分散组团以低层、低密度建设为主，禁止建设 18米以上建筑。重要城市节点为突出城市形象，在 24米高度分区控制的基础上最高建筑高度可控制在 36米左右。色彩控制新城的建筑色彩选择应与自然环境背景和街区功能定位相协调，不同的功能街区可以有不同的色彩特征。对于城市的重要节点和城市入口等，适当采用丰富的色彩，又助于增强标志性和吸引力，成为城市亮点。延庆房地产市场发展分析【 房地产开发投资逐年降温 】房地产开发投资增速由 2004年的 35.9%下降到 2007年的 2.9%，占全社会固定资产投资的比重逐渐减少，由 34.2%下降 19.1%。【 非房地产固定资产投资所占比重增大 】非房地产固定投资由 2004年的 65.8%上升到 2007年的 80.9%，增长 15.1个百分点。延庆房地产开发投资逐年降温【 固定资产投资增速大幅回落 】2008年 1-9月份，全县全社会固定资产投资完成 190987万元，比上年同期增长 6.3%，增幅比上半年回落 78.2个百分点。其中，第三季度完成 63286万元，同比下降 42.7%。城镇固定资产投资增速大幅减缓和房地产开发投资下降是造成全社会固定资产投资增幅大幅回落的主要原因。今年 1-9月，城镇固定资产投资完成127584万元，同比增长 18.4%，增幅较上半年回落 125.3个百分点。【 房地产开发投资下降 】2008年 1-9月，房地产开发企业累计完成投资 30682万元，同比下降 25.1%，增幅较上半年回落 35.1个百分点。农村固定资产投资略增。 1-9月农村固定资产投资完成 32721万元，比上年同期增长 6.1%。【 建筑业产值增速明显下降 】受奥运期间停止施工的政策影响，建筑业产值在前两个季度增幅较大的情况下，第三季度大幅下降。今年 1-9月份建筑业资质企业完成建筑业总产值 146818.8万元，同比增长 11.2%，增幅较上半年下降了 44.8个百分点。其中， 7-9月份建筑业产值完成 45285.6万元，同比下降 32.4%。2008年以来固定资产投资和建筑业产值增幅回落【 基本属性 】 欠发达、内源型的县域市场；【 消费能力 】 区域市场本地人口数量规模小，本地消费能力弱；【 市场特征 】 地理位置偏远，尚未成为北京城市中心资金转移和人口转移的主要承接市场；【 开发规模 】 房地产市场总体开发规模和销售规模偏小，近两年每年的住宅销售面积仅 10万平米左右。延庆房地产市场特点分析【 供需关系 】近两年来，延庆房地产市场总体上处于供需基本平衡的市场形态，基于延庆住宅市场目前在售货量较少和2006-2007年两年住宅土地出让规划建筑面积 28.4万平米的情况，结合每年 10万平米左右的市场销售规模，未来两年内，延庆房地产市场供需基本平衡的基本结构不会发生根本性的变化；【 市场结构 】房地产市场产品 结构简单，市场细分尚不明显；房地产高级市场形态尚未显现：商务办公房地产市场尚未启动，商业地产仍然处于传统商业为主的原始形态、小户型公寓和投资型公寓市场尚未启动；旅游地产市场： 资源优势明显但旅游休闲地产过度发展，管理能力成为进一步发展的主要瓶颈，产权投资酒店对市场信心的打击比较严重（金色假日、快乐无穷大、白果园度假村等项目案例）。延庆房地产市场特点分析截至2008年12月15日全市 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 丰台 石景山 通州项目个数 1375 20 33 23 44 413 202 153 37 101总可售面积(m2)235127755232149935683233785199097457278285015522594896804972005329其中住宅套数 113191 377 1870 1323 2385 33552 7587 9144 4337 16553其中住宅面积 (m2)13987109 93932239761204363272724432717511368649462804494651814368房山 顺义 门头沟 大兴 怀柔 密云 昌平 延庆 平谷开发区项目个数 47 53 6 61 26 27 101 6 11 11总可售面积(m2) 99320816057971929197207562070543720121372362 28977117151289722其中住宅套数 8175 10035 818 4359 1133 2616 7516 209 762 440其中住宅面积 (m2) 896258137957892399521987199742349932911331 2489880241 45811截止 2008年 12月 15日延庆可售期房统计截止 2008年 12月 15日，延庆可售期房项目有 6个，总可售面积 2.89万，其中可售期房住宅总套数 209套。截止 2008年 12月 15日延庆未签约现房统计截至2008年12月15日全市 东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 丰台 石景山 通州项目个数 3419 76 69 87 83 987 380 468 94 273总可售面积(m2)18426957104930010561621004569546306716073027511481410517171521381668其中住宅套数 38102 1398 631 674 988 11093 4736 4544 525 1314其中住宅面积(m2)5322797291594110378 9757588788153891368885245927662772159071房山 顺义 门头沟 大兴 怀柔 密云 昌平 延庆 平谷 开发区项目个数 169 114 12 215 36 19 241 73 9 14总可售面积(m2) 232098417550 172035036807583018977812587221043171586279994其中住宅套数 763 1497 32 3267 210 1210 4460 510 56 194其中住宅面积(m2) 109788321613 451831313537680157107803011 43362 640728958截止 2008年 12月 15日，延庆可售现房项目有 73个，总可售面积 10.4万，其中可售现房住宅总套数 510套。楼盘名称 地址 价格 建筑形态 总建筑面积（）容积率 户型面积首期开盘时间 销售电话妫河丽景 新房 延庆县妫水南街 18号院 5,500元 / 均 普通住宅多层板楼 1.8万 1.56 78-160预计 2009年上半年81193391麦金利山 新房 延庆县古崖居西侧 200万元 /套 起 独栋别墅 1.86万 0.3 210-4002008年 8月 8日69176665原乡墅 新房 延庆县康庄镇小丰营村 70万元 /套 均 独栋别墅 1.5万 0.28 200-3702006年 6月 18日81187114原乡美利坚 新房 延庆县古崖居西侧 120万元 /套 起 独栋别墅 18万 0.18 130-320 2005年 10月62358866清凉盛景 新房 延庆县八达岭镇政府南侧 8,380元 / 起 独栋联排别墅 12万 0.15 210-3602004年 7月 15日69129099龙聚山庄 新房 延庆县延庆县城正北 8公里（龙庆峡风景区）3,500元 / 均 板楼公寓、独栋联排别墅 13万 0.38公寓 80-100 、别墅 200-4802001年 10月 1日86110863舜泽园 新房 延庆县县城中心妫水湖南侧 128万元 /套 起 板楼公寓、联排别墅 48万 1.2 136-236 2002年 10月81198626快乐无穷大 (龙庆峡假日乡村俱乐 ) 新房延庆县龙庆峡风景区 25万元 /套 均 塔楼产权酒店 5.3万 0.33 43-84 2000年 10月11日 58246150开发区公寓 延庆县 -普通住宅多层板楼 16万 2 40-100 2004年 3月 西提国际 温泉酒店别墅 (温泉馨苑 ) 尾房延庆县八达岭温泉度假村北侧 (八达岭高速 19出口出往北 )5,500元 / 均 板楼公寓、别墅 3.9万 0.8公寓 50-130、别墅2402005年 10月15日69171110阳光假日别墅 (玫瑰山谷 ) 尾房 延庆县八达岭长城300万元 /套 均 独栋联排别墅 56 0.3 250-500 2002年 7月68348113延庆目前在售楼盘基本信息延庆在售项目详细分析延庆主要在售项目一览项 目名称 项 目位置 物 业类别 占地面 积 总 建面 积容 积率主力 户型开 盘时间 均价 总销售率备 注妫 河 丽 景 延 庆县妫水南街 18号院普通住宅 板楼 /多 层12145 194321.56 两居 /三居未开 盘 预计 5500元 / 未开盘项 目共 3栋楼， 220套。麦金利山 延 庆县 古崖居西 侧独 栋别 墅 62000 215000.3 四室两厅 四 卫2008年 8月8日10000元 / 不 详 网上无 备 案记录原 乡 墅 延 庆县 康庄镇 小丰 营 村独 栋别 墅 5.3万 1.5万0.28 四居 2006年 6月18日3000元 / 50% 小 产权 ，在售 30栋现 房原 乡 美利坚 延 庆县 古崖居西 侧独 栋别 墅 97万 18万0.18 250 四居一期 2005-10-18近期 2008年 5月 18日9800元 / 约15%精装修。和麦金利山 为同一个开 发商。清凉盛景 延 庆县 八达岭 镇 政府南侧独 栋别 墅、 联 排 别墅80万 12万0.15 四居 2004年 7月15日一期尾房 联 排 9000元 /独 栋 17000元 /二期 拟 20000元 /25% 二期 预计2008年年底开 盘 。龙 聚山庄 延 庆县 城正北 8公里（龙庆 峡 风景区）公寓 /独 栋别 墅 /联 排别 墅 32.6万 13万0.38 二居 /三居 /四居2001-10-1 联 排 5500元 /独 栋 8000元 /30% 共 999套。在售一二期尾房。舜 泽 园 延 庆县县城中心 妫 水湖南 侧普通住宅 联 排 别 墅40.58万 48.13万1.18 三室两厅2002-10-12008-12-156500元 / 60% 一期售罄，二期 为 78套联 排。燕羽山庄 延 庆县 永宁镇 拱辰街 40号独 栋别 墅 共 330万，一期106667一期30000.06 四居 未开 盘 预计 3500元 / 未开盘小 产权 。【 延庆地产开发三阶段 】第一阶段：以度假式产权酒店为主， 2000年 -2004年间，延庆开发了五六个产权酒店项目。户型面积多在 40-60 左右。第二阶段：别墅开发占主导。在售的 8个项目中， 5个为别墅项目。别墅户型面积多在 210-400 左右。第三阶段：随着城市化、延庆新城规划的发展，普通住宅开发开始提上日程。普通住宅户型面积以 80-100 左右两房、 110-120 左右三房为主。 延庆在售住宅项目共约 8个，在售总体量约 100万。在售项目中 5个为纯别墅项目，容积率全部在0.3以下。 2个位公寓和别墅混合项目， 1个为纯普通住宅项目。 从建筑形态上看，延庆别墅 90%为 2层建筑，普通住宅为多层板楼，高层在当地的接受度较低。 在售项目价格相差悬殊，从 3000元 / 到 10000元 / 甚至有项目拟开盘独栋报价 2万元 / （清凉盛景）。 整体来看，延庆项目去化缓慢，别墅项目位置大多较偏远，主要依托当地的旅游资源进行宣传、推广、销售。 而普通住宅的客源主要为本地居民。延庆在售项目总体特征分析延庆在售项目个案分析备注：红色数据为估值妫河丽景 基本信息妫 河 丽 景项 目基本信息项 目基本 资 料 项 目 销 售 资 料 项 目 产 品 资 料占地面 积 12145.325 平方米 首期开 盘时间 预计 2009年 物 业类 型 普通住宅 建筑面 积 19432.52 平方米 首期开 盘 均价 预计 均价 5500元 /平方米 建筑 类 型 板楼、多 层容 积 率 1.56 总 套数 220套 楼 栋 数 3栋总 地价 3600 万元 /2007年 12月 4日总销 售率 0% 建筑 层 数 4层 /5层 /6层楼板价 1853元 / 在售开 盘时间 未开 盘 一 /两梯几 户 一梯两 户产权 年数 在售房源均价 未开 盘 户 型面 积 区间78-160物 业费 约 0.6元 /平米 /月 在售物 业类 型 未开 盘 整体主力 户 型 两居 /三居投 资 商 在售套数 未开 盘 在售主力 户 型 未开 盘开 发 商 北京天麒 伟业 房地 产开 发 有限公司 在售 销 售率 /统计日未开 盘