2008年沈阳瀚博地产辽大地块发展定位报告-85ppt

封面扉页瀚博地产辽大地块发展定位报告目 录第一部分 市场结论第二部分 宗地解码第三部分 项目开发定位方向第四部分 商业专题第五部分 开发分期建议第一部分 市场结论市场调研结论符合居民生活习惯，高性价比，户型格局优化，具有附加值定位档次竞争研判产品组合开发指导方向西部为区域市场的最大竞争对手认同多层，对小高层存在抗性，特定区域公寓市场存在机会三环以外中高档项目缺乏产品特性2400元 /平方米 3000 元 /平方米定位为北部区域中高档，道义地区高档项目首先确保区域内客户，同时争夺西部客户多层为主，配合一定比例公寓和洋房产品控制户型面积格局，以两房为主，部分配仓库价格定位 体现项目区域高端形象，兼顾性价比，不盲目走低第二部分 宗地解码项目宗地坐落于沈阳城市的北部 国家级经济开发区道义经济开发区的道义镇 101国道西，项目占地面积为 187334平方米，总建筑面积为约 30万平米。地块东临 101国道，南倚辽宁大学新校区，西接道义经济开发区规划路，北靠道义经济开发区规划路（如下图） 。宗地四至现状宗地东侧： 宗地东侧（ 101国道） 宗地东侧 101国道属国家级公路，该国道交通通达性非常强，向南可以直达北部大学城以及皇姑区，也是新城子通往沈阳的重要交通要道。宗地南侧：宗地南侧（辽宁大学）宗地西侧：宗地西侧（规划路） 宗地西侧为道义经济开发区规划路，该规划路现阶段还只是田间小路。再规划路建成以后，会使本案有很好的交通便捷性。宗地北侧：宗地北侧（农田和盼盼食品厂 ） 宗地北侧现为农田和盼盼食品厂，整体来讲，很有田园的感觉。周边绿化植被太少，需要进一步改善。 宗地土地特征由南到北的高压电线 宗地总体比较平坦，地势由东向西逐渐变低。在宗地的东侧有多条高压电线横贯南北，将来需考虑作地下埋设，以免影响本项目规划及给后期销售造成障碍。离宗地北侧米左右就是蒲河，现阶段蒲河由于长期缺乏治理，所以被污染的很严重，整条河散发着刺鼻的异味。宗地北侧米处（蒲河） 宗地南侧辽大锅炉房 宗地南侧辽大锅炉房内伫立着一个高 7-8米的烟囱，这必将对距它较近房源的销售有很大影响。宗地区域内配套状况以本案为原点，半径 3000米的范围内市政配套交通状况：现在沈北新区 “三纵四横 ”交通网已基本完成，整个区域的交通状况很好。“三纵 ”分别是 101国道、 203国道和 102国道，沈北新区投资 10亿元对这三条路进行高标准的拓宽改造，打开了沈北新区的 “南大门 ”，使沈北新区与沈阳母城融为一体。“四横 ”为：沈北开发大道；蒲河生态走廊 ;新城子产业大道；沈北生态旅游带 .公交 线 路 途 经 区域 行使 时 段 北站，北京街，昆山路，四院，歧山路，北行，宁山路， 辽 宁大学， 电力学校，泰山路，沙河子，第九印刷厂， 铸铁 管件厂，北方医院，北陵西门 ，陵西二小区，五彩新村，黑山路，松山路，种子公司，何氏眼科，沈阳医学院， 检车线 ，四台子，沈阳 师 范大学，正良村，道 义 开 发 区， 北站6： 0021 ： 00道 义 开 发 区6： 0020 ： 30 沈阳站，太原北街，沈阳 铁 路局，北五 马 路，老道口，西塔， 储备 局， 长江街，怒江街，小白楼，昆山西路，粮校，西江街，皇姑 热电 ，万科花城，荷 兰 村，白山路，大含屯，武警 总队 ，松山路，种子公司，何氏眼科，沈阳医学院， 检车线 ，四台子， 师 范学院，正良屯，道 义 开 发 区， 沈阳站6： 0020 ： 15道 义 开 发 区6： 0020 ： 15 五 爱 市 场 ， 风 雨 坛 ，大西 门 ，小西 门 ，广宜街，市政府，北市 场 ，民族电 影院，皇寺广 场 ，四院，歧山路，宁山路，祟山路， 辽 宁大厦，新 乐 ，陵西，武警 总队 ，松山路，三台子，沈医学院，四台子， 师 范学院，新城子 五 爱 市 场6： 0015 ： 40新城子6： 0016 ： 05 五 爱 市 场 ，大西 门 ，小西 门 ，广宜街，市物价局，四十七中学，北站，市话剧团 ，宁山路小学，省教委，市体育学院，北陵 东门 ，金山小区， 华 海学院，沈 飞 工 业 集 团 ，三台子，沈 飞 文化 宫 ， 汇 通 实业 公司，七三九医院，公路 货 运站，四台子，市 纺织 学校，道 义 开 发 区，正良村，道 义 二村，道 义 ，弓匠村， 五 爱 市 场6： 0018 ： 50弓匠村5： 3018 ： 00 生活及医疗配套：现宗地所在区域，生活配套已基本完善，已通电，通水，集中供暖，可安装有线电视及宽带。但由于本项目离市区较远，致使在市政配套上不完善，项目周边 1000米内无中、大型医院和药店，这将给本项目业主的生活带来极为不便的影响。 道义镇邮政 本项目距离道义镇中心只有 1000m左右，那里有很小规模的商业和金融配套，这些商业金融配套都是为满足道义镇居民的需求。辽大正门对面商业 宗地价值分析项目住宅价值分析住宅价值用地划分原则：环境、景观条件最优；地块通达条件好；地形条件最优化；可供物业开发潜力大。项目商业价值分析商业价值用地划分原则：符合商业住宅居住区的合理规划；靠近主要干道，交通可达性强；商用物业可持续发展；人流量较大的区域。宗地 SWOT分析交通优势： 101国道属国家级公路，该国道交通通达性非常强向北可以直达北部大学城以及皇姑区，也是抚顺、鞍山、辽阳、铁岭等粮油基地通往沈阳的重要交通要道。环境优势：沈阳市对城北大学城的规划，限制污染企业在本区域落户，加之城市郊区丰富的植被和水系，项目所在区域的空气质量较好，环境优势明显。区域优势：道义国家级经济开发区的确立，在未来几年政府将进一步加大对该区域的投入，从而完善该区域的市政