2008年北京怀柔房地产市场调研报告66页

【 怀柔房地产市场调研报告 】2007年 11月回顾回顾怀柔区位于北京北部 ,地处燕山南麓 ,北纬40度 14分 41度 04分 ,东经 116度 17分 116度55分。东临密云县 ,南与顺义、昌平相连 ,西与延庆县搭界 ,北与河北省赤城县、丰宁县、滦平县接壤。怀柔区地域 面积 2128.7平方公里 ,山区占 88.7，地形南北狭长，呈哑铃状，南北长 128公里 ,东西最窄 11公里。地势北高南低，以著名的万里长城为界，北依群山，南偎平原，层次鲜明地分为深山、浅山、平原类同地区。境内 最高点海拔 1705米 ，最低点 海拔仅 34米。怀柔属暖温带大陆性季风型半湿润气候，四季分明，雨热同期，夏季暖热湿润，冬季寒冷少雪。全年日照时数为27482878小时，年平均气温 913度，积温 28004610度。无霜期 170200天。年平均降水在 600700毫米，主要集中在 68月份。怀柔地处首都饮用水源保护区，境内有四级以上河流 17条 ,大小水库 22座，山泉774处 。年水资源总量 8.6亿立方米，占全北京市水资源总量的 1/5。地表水质量达到国家二级标准。 地域环境空气质量优质 怀柔人口不聚集，区域内的空气质量长年保持在优以上。人文景观独特怀柔区作为北京后花园，自然景观及人文景观资源极其丰富。区域内有多处知名景点，区政府大力支持旅游业的发展，为多行业提供有利的发展契机。环境优势“ 两轴两带多中心 ” 的北京新规划的修编，使怀柔、大兴、房山、亦庄、顺义等地区因“ 西部生态休闲带 ” 和 “ 东部发展带 ” 以及 50万人口的新城的规划而成为社会关注的热点。 相比顺义、大兴以及亦庄等地区，从怀柔产市场的发展情况看，近几年来相对 “ 默默无闻 ” ，很少受到的关注。但是，从京承高速开通以后，怀柔地区在新规划的带动下，其发展迅速起来，房地产开发给这一区域带来了蓬勃朝气，区域价值有了很大的提升。政策环境通过京承高速公路与城区相通，怀柔市场已越来越受到城区客群的关注。怀柔也成为北京房地产潜力巨大的区域之一，而其住宅产品也以平均每年 1000元的速度持续上涨。该区域购房人群也在随着住宅产品而发生转变，以往购房主要以当地居民为主，而目前一些在城里工作的有车族也成了一些高品质楼盘的客户，因为在该地区以城区远低于普通住宅价格可享受到高档住宅的品质。 市场环境2006年 9月 28日京承高速公路二期正式开通，大大缩短了城区与怀柔之间的距离。交通大幅度改善交通现状怀柔区是 “生态涵养发展区 ”，是北京北部地区防风固沙天然生态屏障的重要组成部分，境内 98%的地区为北京饮用水水源保护区，承担着改善首都大气环境质量，保护、供应、涵养北京饮用水水源，调节大气环境质量的政治任务。怀柔区委、区政府认为，得天独厚的区域位置和生态环境优势是怀柔未来发展的特色品牌，在全面推进城市化进程中，必须坚持预防为主、生态优先的原则，以科学发展观合理进行区域城镇体系环境规划和产业布局，以科学的手段促进循环经济的发展。在区域经济发展、新城建设和环境保护中，他们以改善大气环境质量、保护北京饮用水水源、提高全区生产生活环境水平为重点，努力构建资源节约型、环境友好型宜居城市。统计表明，近几年来，怀柔全区环境质量明显改善，水、气、声环境主要指标达到国家规定的环境质量标准。截至 2004年，建成区城镇绿化覆盖率达到 52.25%，全区林木覆盖率达 75.1%。城市生活垃圾和城市生活污水及区直工业园区污水处理率达 100%。区域建设市场环境如何？ 回顾回顾2006年上半年区域新房价格区间为 :2900元 3500 元 / 2006年下半年区域新房价格区间为 :3500元 -4200元 / 2007上半年区域新房价格区间为 :4200元 4700 元 / 2007下半年区域新房价格区间为 :4700元 5300 元 / 2007年区域二手房价格区间为 :3450元 -4500元 / 区域市场的变化本区域内由于自然环境十分优越，交通便利，关注此区域的人群逐年增多；市区房价逐年急剧攀升，本地区商品房也有较大涨幅。近年价格走势市场调研市场调研住宅类 庙城区域住宅 地址： 怀柔区庙城镇西台下村开发商： 北京安旺房地产开发有限责任公司占地面积： 70000 建筑面积： 150000容积率： 1.5 绿化率： 31.2% 户数： 1022户 车位数： 2:1均价： 5300元 / 物业类型：普通住宅 开盘时间： 2007年 5月内部认购 卖点：交通条件便利，户型丰富， 56 层板楼，居住舒适度高。金善名居周边环境：项目地处怀柔区庙城镇。根据怀柔新区发展规划需求，庙城板块作为怀柔新城的功能配套区，正积极推进商住、餐饮、物流及文化产业的发展。改造后的富密路、三山路为小区居民出行提供了良好的交通环境。区位户型一居： 5761 二居： 7581 （主力户型）三居 ： 94108 装修：毛坯物业费： 0.78元 /平方米 月户型对外报价（当前）： 4700元 /平方米，截至 2007年 11月初，最高价格 5280元 /平方米，楼层差价100元 /平方米左右。销售均价（实际）：根据北京房地产交易管理网显示，目前尚无成交记录，据现场销售人员介绍，目前一期放量房源的主力客群为内部关系客户。价格的时间分布（动态）一期：2007-05-04至今： 起价 3980元 /平方米 均价 4700元 /平方米价格点评： 怀柔本地区住宅类产品目前十分紧缺，目前仅有本小项目为在售，其他住宅项目均告售磬，使本项目在价格涨幅上缺少竞争，本项目价格增长比例比较混乱，从 5月开盘的 3980元到现在最高价格 5280元，增长幅度达到 32.7%。价格销售率： 目前项目已开房源实际销售比例为 60%以上，但在北京房地产交易管理网上暂时无表现。销售情况点评：由于项目一期产品事先进行内部认购。相对怀柔地区商品房新房比较紧张，导致项目销售情况十分乐观。销售情况雁栖区域住宅 栖美园地址：怀柔雁栖开发区 55号 开发商：北京雁栖房地产开发公司 占地面积： 6.14万 建筑面积： 10万容积率： 1.05 绿化率： 41% 户数： 450户 均价： 5300元 / 物业类型：普通住宅 开盘时间： 2005年 10月 卖点：交通条件便利，户型丰富， 56 层板楼带电梯，产品简装修，社区景观优越，居住舒适度高。位于雁栖工业开发区内，西临雁栖湖和红螺湖风景区，北依青龙峡。以幽静、放达、简约的建筑风格是栖美国际成为怀柔地产投资的热点。长城脚下，雁栖湖畔，青龙峡，红螺寺环绕呵护的栖美国际，绵长、秀美的雁栖湖风景线。将自然和人工完美地结合在一起。青山绿水拥抱下的悠闲，从容，健康，绿树，扶疏，撒满阳光的万米草坪，使栖美国际成为处处体现 “生态居住 ”的自然人文社区。用建筑尊重自然，用空间尊重人性，法国霍夫曼建筑风尚。区位户型二居： 128三居 ： 138148 装修级别：简装户型整体情况：目前价格： 5300（均）根据北京房地产交易管理网显示：成交均价为： 3571元 /平方米价格点评： 怀柔本地区住宅类产品目前十分紧缺，城区住宅项目均已售磬。本项目位于雁栖工业开发区，社区品质较高，加之项目简装修， 6层带电梯板楼，面积区间在 120148 平方米的 2居 3居，因此剩余尾房价格仍有提升的空间。价格销售率： 目前项目销售比例为 81.25%。项目目前已进入尾盘期，最小面积为 120平方米以上的两居，其余户型为 130145 平方米的三居。总价在 50万左右。销售情况红螺区域住宅 红螺家园地址： 怀柔区富乐大街 7号 开发商： 北京晨益房地产开发有限责任公司建筑面积： 1.89万 绿化率： 30% 户数： 202户 均价： 5300元 / 物业类型：普通住宅 开盘时间： 2007年 4月 卖点：交通条件便利，户型丰富， 56 层板楼，南北通透怀柔区富乐大街 7号项目已售磬详情目前价格： 5300（均）根据北京房地产交易管理网显示： 成交均价为： 4138元 /平方米物业费： 0.65元 /平方米 月家天下 儒园地址：怀柔区富乐大街 26号开发商：北京同方星城置业有限公司占地面积： 4.27万 建筑面积： 6.75万容积率： 1.6 绿化率： 40% 户数： 531户 均价： 4600元 / 物业类型：普通住宅 开盘时间： 2006年 10月 卖点：产品为 10栋 46.5 层的板楼，是怀柔地区第一个线浇结构的住宅项目。户型区间从 1居到 4居以上，产品类型丰富，具有