复地_北京复地天赋3号楼房地产产品策划报告105页_2007年

2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789复地天赋复地天赋 3号楼号楼产品策划书产品策划书 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目面临的核心问题项目面临的核心问题产品评估产品评估项目开发背景分析项目开发背景分析 建筑方案设计建议公共区域设计建议设备设施建议户型设计建议产品策划建议产品策划建议基础研究基础研究 本项目定位本项目定位p 汇报框架汇报框架 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目 开发背景分析l 项目规划条件l 开发目标 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目规划条件p 项目项目 开发背景分析开发背景分析总建筑面积： 83670其中：地上建筑面积： 54070地下建筑面积： 29600住宅建筑面积： 47762商业建筑面积： 6200地下车库及设备用房建筑面积： 29600绿化率： 30容积率： 4.24机动停车位：地上 5辆，地下 380辆 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789开发目标p 项目项目 开发背景分析开发背景分析l 本项目开发应立足于 “品牌塑造 ”和 “相应收益 ”。l 土地价值的提炼 证实投资价值的提升 。l 高价值的土地创造出 高附加价值的产品 。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目 面临的核心问题 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789p 项目项目 面临的核心问题面临的核心问题l 本项目 3号楼是否有成为 “豪宅 ” 的可能性？从供需市场特征考察：l 3号楼与 2号楼的关系与和谐性？ 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789基 础 研 究l 高端公寓市场项目的选取与分布l 高端公寓市场供应状况l 高端公寓市场销售状况与成交价格l 高端公寓市场未来发展趋势预测 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789l 高端公寓市场项目的选取与分布（共计 23个项目）北京房地产市场单价 18000元 /m2以上高档公寓分布图东 部区域Naga上院、北京花园、 银 泰中心、 东 方之子、九号公寓、公园大道、 顺景园、 维 多利 亚 花园、皇石国 际 公寓、 银钻 公寓、昆 仑 公寓、 US联 邦公寓、 华远 裘 马 都、 新城国 际 3期、世界城、星河湾二期西部区域 万城 华 府、 缘 溪堂、西城晶 华 、立方庭、 锦 官苑、融 泽 府、 长 河湾 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 取证供应量 取证供应量的户型配比 截至 07年 2月份的现供应量 现供应量户型配比l 高端公寓市场供应状况 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 取证供应量区域 项目名称 取证量 取证面积东部区域Naga上院 104 46577.34顺景园 145 101917银钻公寓 870 61642.84北京花园 124 36101银泰中心 260 55621.99东方之子 77 26495.15昆仑公寓 23 10514.63US联邦公寓 293 60377.19华远裘马都 650 143157.8九号公寓 242 70368.53公园大道 948 227952维多利亚花园 214 39988皇石国际公寓 166 25740新城国际三期 492 80282.11星河湾二期 228 88776.95世界城 719 61219.7合计 5555 1136732.23西部区域万城华府 566 173636.23缘溪堂 300 122825西城晶华 799 78892.08立方庭 675 34151.92锦官苑二期 156 24990.42融泽府 76 20090.79长河湾 11-13楼 45 16296.59合计 2617 470883.03总计 8172 1607615.26（以下数据均来自北京市房地产交易信息网） 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789由上表可知，截至 2007年 2月份单价在 18000元 / 以上的北京市高端公寓的市场供应量为 8172套，取证面积接近 161万平米。其中西部区域的高端公寓项目达到了 2617套，取证面积 47万，超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789区域名称户 型配比300 以下 300400 400500 500600 600 以上 合 计东 部区域 4574 82% 695 13% 111 2% 126 2% 49 1% 5555西部区域 2005 76.6% 498 19.1% 58 2.2% 43 1.6% 13 0.5% 2617合 计 6579 80.5% 1193 15% 169 2.07% 169 2% 62 0.76% 8172 取证供应量的户型配比 无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场， 300 以下的户型供应量最大，共有 6312套，占到总供应量的 80； 其次是 300 400 之间的户型产品，占总供应量的 15左右。 其中西部区域市场 300 400 的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项 目名称 户 型配比300 以下 300 400 400 500 500 600 600 以上 合 计Naga上院 - 80 - - 24 104顺 景园 28 18 28 68 3 145银钻 公寓 870 - - - - 870北京花园 124 - - - - 124银 泰中心 220 24 - 16 - 260东 方之子 - 64 8 5 - 77昆 仑 公寓 - - 21 - 2 23US联 邦公寓 289 4 - - - 293华远 裘 马 都 604 46 - - - 650九号公寓 152 53 29 3 5 242公园大道 663 285 - - - 948维 多利 亚 花园 212 2 - - - 214皇石国 际 公寓 165 - - 1 - 166新城国 际 三期 484 7 1 - - 492星河湾二期 92 66 24 33 13 228世界城 671 46 - - 2 719合 计 457482% 69513% 1112% 1262% 491% 5555东部区域各项目供应量户型配比 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 东部区域高端市场中， 300平米以下的户型供应量最大，为 4574套，占东部区域高端公寓总体供应量的 82，为东部区域高端公寓的主流产品； 其次是 300 400平米之间的户型供应量为 695套，占供应量的 13； 户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789西部区域各项目供应量户型配比项 目名称 户 型配比300 以下 300 400 400 500 500 600 600 以上 合 计万城 华 府 245 321 - - - 566缘 溪堂 21 166 57 43 13 300西城晶 华 797 2 - - - 799立方庭 675 - - - - 675锦 官苑二期 156 - - - - 156融 泽 府 66 9 1 - - 76长 河湾 11-13楼 45 - - - - 45合 计 200576.6% 49819.1% 582.2% 431.6% 130.5% 2617 西部区域的高端公寓产品仍然以 300平米以下为市场的主流产品，供应量为 2005套，占西部区域高端公寓市场总供应量的 76.6； 300 400平米之间的户型供应量也较大，达到了 498套，占西部区域高端公寓市场总供应量的 19.1； 拥有 400平米以上产品供应量的项目较少。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 截至 07年 2月份的现供应量区域 项目名称 现供应量（套）东部区域Naga上院 85顺景园 139银钻公寓 785北京花园 11银泰中心 55东方之子 40昆仑公寓 20US联邦公寓 244华远裘马都 476九号公寓 166公园大道 57维多利亚花园 114皇石国际公寓 71新城国际三期 419星河湾二期 159世界城 641合计 3482西部区域万城华府 121缘溪堂 175西城晶华 421立方庭 111锦官苑二期 131融泽府 43长河湾 11-13楼 37合计 1039总计 4521 截至 2007年 2月底，北京市单价在18000元 /平米以上的高端公寓现供应量为 4521套，占总供应量的 55； 其中东部区域的高端公寓供应量为3482套，占总现供应量的 77； 其中西部区域的高端公寓供应量为1039套，占总现供应量的 23； 东区供应量约为西区供应量的三倍，东区高端公寓的竞争要远高于西区。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 现供应量户型配比区域名称 户 型配比300 以下 300 400 400500 500600 600 以上 合 计东 部区域 2897 83 344 10 97 3 105 3 39 1 3482西部区域 782 75.3 174 16.8 49 4.7 21 2 13 1.3 1039合 计 3679 81.4 518 11 146 3.23 126 3 52 1.15 4521 在 4521套现供应量中， 300平米以下的产品数量最多，并且东部区域约为西部区域的 3.7倍； 西部区域仍然在 300以上的大户型产品供应比例上要略高于东部区域，但实际供应套数仅为东部的一半。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项 目名称 户 型配比300 以下 300 400 400 500 500 600 600 以上 合 计Naga上院 - 66 - - 19 85顺 景园 26 18 28 64 3 139银钻 公寓 785 - - - - 785北京花园 11 - - - - 11银 泰中心 21 20 - 14 - 55东 方之子 - 32 7 1 - 40昆 仑 公寓 - - 18 - 2 20US联 邦公寓 240 4 - - - 244华远 裘 马 都 430 46 - - - 476九号公寓 85 48 26 3 4 166公园大道 33 24 - - - 57维 多利 亚 花园 112 2 - - - 114皇石国 际 公寓 71 - - - - 71新城国 际 三期 411 7 1 - - 419星河湾二期 71 39 17 23 9 159世界城 601 38 - - 2 641合 计 289783% 34410% 973% 1053% 391% 3482东部区域各项目现供应量户型配比 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 东部区域 3482套的高端公寓中， 300平米以下的产品现供应量为2897套，占东部区域全部现供应量的 83； 300 400平米之间的产品现供应量为 344套，占东部区域全部现供应量的 10； 400平米以上的产品现供应量所占比例较少。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789西部区域各项目现供应量户型配比项 目名称 户 型配比300 以下 300 400 400 500 500 600 600 以上 合 计万城 华 府 40 81 - - - 121缘 溪堂 8 85 48 21 13 175西城晶 华 419 2 - - - 421立方庭 111 - - - - 111锦 官苑二期 131 - - - - 131融 泽 府 36 6 1 - - 43长 河湾 11-13楼 37 - - - - 37合 计 78275.26% 17416.75% 494.72% 212.02% 131.25% 1039 西部区域 1039套高端公寓中， 300平米以下的产品现供应量为 782套，占西部区域全部现供应量的 75.26； 300 400平米之间的产品现供应量为 174套，所占比例为 16.75； 400平米以上的产品现供应量较少。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 整体销售状况（截至 07年 2月份的销售状况） 06年 1月 07年 2月各项目已成交产品的户型配比 价格分析 西部区域总价分析（已售产品总价） 西部区域 07年 2月份当月的成交均价 月均销售和月均回款l 高端公寓市场销售状况与成交价格 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 整体销售状况（截至 07年 2月份的销售状况）项 目名称供 应量销 售量销 售率300 以下 300 400 400 500 500 600 600 以上取 证 售出 比率 取 证 售出 比率 取证 售出 比率 取证 售出 比率 取证 售出 比率东 部 5555 2073 37% 4574 1677 37% 695 351 50% 111 14 13% 126 21 17% 49 10 21%西部 2617 1578 60% 2005 1223 67% 498 324 65 58 9 16% 43 22 51% 13 - -合 计 8172 3651 45% 6579 2900 44% 1193 675 57% 169 23 14% 169 43 25% 62 10 17% 在总体 3651套的销售量中， 300 400平米之间的产品销售率最高，达到了 57； 300平米以下的户型产品销售率位居其次，为 44； 400 500平米之间的户型销售率最低，为 14； 500 600平米之间的户型销售率较 400 500平米的产品销售率相比有较大提升，达到了 25； 600平米以上的户型产品销售率为 17，高于 400 500平米之间的户型销售率。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 06年 1月 07年 2月各项目已成交产品的户型配比开盘时间 项目名称 供应量 销售量 销售率300 以下 300 400 400500 500600 600 以上取证 售出 取证 售出 取证 售出 取证 售出 取证 售出03.6 公园大道 948 891 94% 663 630 285 26103.9 东方之子 77 37 48% 64 32 8 1 5 404.9 顺景园 145 6 4% 28 2 18 - 28 - 68 4 3 -05.3 北京花园 124 113 91% 124 11305.9 维多利亚花园 214 100 47% 212 100 2 -05.9 皇石国际 166 95 57% 165 94 1 105.10 银泰中心 260 205 79% 220 199 24 4 16 205.11 Naga上院 104 19 18% 80 14 24 505.12 九号公寓 242 76 31% 152 67 53 5 29 3 3 - 5 106.05 银钻公寓 870 85 10% 870 8506.07 US联邦公寓 293 49 17% 289 49 4 -06.08 昆仑公寓 23 3 13% 21 3 2 -06.09 华远裘马都 650 174 27% 604 174 46 -06.10 新城国际三期 492 73 15% 484 73 7 - 1 -06.12 星河湾二期 228 69 30% 92 21 66 27 24 7 33 10 13 407.01 世界城 719 78 11% 671 70 46 8 2 -合计 5555 2073 37% 4574 1677 695 351 111 14 126 21 49 1037% 50% 13% 17% 21%东部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 东部高端公寓市场 300 400平米之间的户型产品销售状况最佳，销售率达到了 50。 300平米以下的户型产品销售率其次，为 37，与东部区域整体的销售率持平。东部区域供应量最大的为 300平米以下的产品，但销售率最佳的是 300 400平米之间的中等户型产品。 600平米以上的户型产品销售状况也较为良好，销售率为 21；由此说明 600平米以上的超大面积户型产品也存在一定的市场需求，呈现出顶级分化的市场表现。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789西部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比开盘时间 项目名称 供应量 销售量 销售率300 以下 300 400 400500 500600 600 以上取证 售出 取证 售出 取证 售出 取证 售出 取证 取证04.08 万城华府 566 445 79% 245 205 321 24005.10 缘溪堂 300 125 42% 21 13 166 81 57 9 43 22 13 -06.07 西城晶华 799 378 47% 797 378 2 -06.09 立方庭 675 564 84% 675 56406.07 长河湾 11-13楼 45 8 18% 45 806.08 锦官苑 156 25 16% 156 2506.11 融泽府 76 33 43% 66 30 9 3 1 -合计 2617 1578 60% 2005 1223 498 324 58 9 43 22 13 -67% 65% 16% 51% 西部区域高端公寓 300平米以下的户型产品和 300 400平米之间的户型产品销售率基本持平，分别为 67和 65； 500 600平米之间的户型产品仅有缘溪堂存在供应，销售率也较理想，达到了 51； 由此说明西部高端公寓市场 400平米以下的中小户型产品和 500 600平米之间的大户型产品是市场接受度较高的产品。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 价格分析 西部区域总价分析（已售产品总价）项 目名称 300 以下 300 400 400 500 500 600 600 以上万城 华 府 460-550万 565-740万缘 溪堂 590-600万 620-800万 810-980万 1030-1190万 1240-1920万西城晶 华 110-600万 620-630万长 河湾 11-13楼 500-730万锦 官苑 230-500万立方庭 80-180万融 泽 府 435-570万 610-710万 800万左右西部区域高端公寓市场 300平米以下的户型产品最低总价为 80万元，最高总价为 730万元，大部分的总价范围集中在 400 600万元之间。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 价格分析 西部区域 07年 2月份 当月的成交均价西部区域 07年 2月当月成交均价最高的为长河湾