山东临沂房地产市场分析报告_50p

临沂市场调研报告2007.8目的及内容 1、 调研临沂城市经济、政治、人文概况及未来规划，以指导对临沂房地产市场的分析预测。2、 调研临沂市房地产住宅市场供应特点，综合分析具体板块、项目市场特征、产品特性等。3、 分析发掘临沂房地产市场其内在规律，分析住宅市场现状的内因并预期市场日后发展方向。报告结构报告结构A篇篇 区域概况篇区域概况篇-地理环境地理环境 -经济环境经济环境-人口环境人口环境 -人文环境人文环境-分区规划分区规划B篇篇 市场分析篇市场分析篇-市场概况综述市场概况综述-板块项目分析板块项目分析-板块对比分析板块对比分析C篇篇 分析总结篇分析总结篇A篇 区域概况篇临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。本篇就房地产宏观环境而言，分别从 “地理环境、经济环境、人口环境、人文环境 ”等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大的几个宏观环境因素， 力图以此为背景根据正确把握房地产市场发展的大方向。一、地理环境2.交通：交通：临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音 737、麦、麦道道 82等机型，等机型， 现已开通北京、上海、广州、青岛的现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以直飞航班。境内以 4条过境国道条过境国道 和和 14条省道干线为条省道干线为主。主。 兖（州）石（臼所）铁兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到一个十字形，通车里程达到 340公里。公里。1.区位：区位：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏，地域南北长中原，南接江苏，地域南北长 223公里，东西宽公里，东西宽161公里。总面积公里。总面积 17250.98平方公里，平方公里， 1015万人万人口，辖区口，辖区 3区区 9县，县， 是山东省人口最多，面积最大的是山东省人口最多，面积最大的市。市。 全市土地总面积为全市土地总面积为 1718992.74 公顷公顷 （25784891.1亩），占全省土地总面积的亩），占全省土地总面积的 10.93。3.气候：临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风区域半湿润大陆性气候，年平均气温 13.3度，年平均降水量 829mm。 为典型北方气候特点，住宅建筑注重采光、通风、保暖。4.地形：临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。 地势西北高东南低 ，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。 山地集中分布在沂水、沂南、蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔 400米以上。山地 313855.00 公顷（ 4707825.0亩），占全市总面积的 18%；丘陵为 758812.00公顷（ 11382180.0亩）占全市总面积的 44%； 平原洼地 46341.00 公顷 .1.经济增长： 2006年，临沂市全年实现生产总值 1404.9亿元，增长 16.3%， 其中第一产业增加值 178.7亿元，增长 3%，其第二产业增加值 730.8亿元，增长 18.5%.第三产业增加值 495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为 12.7： 52： 35.3，第三产业所占比重同比提高 1.3个百分点。国、地税收入占生产总值比重为 6.45%，同比提高 0.74个百分点。民营经济实现增加值占生产总值比重为72.8%，提高 2.3个百分点。民营经济在生产、投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全市规模以上民营工业企业完成投资 388.6亿元，增长 56.7%。 年末工商注册私营企业 2万家，个体工商户 16.5万户；个体私营经济注册资金 352.5亿元，增长 32.9%。二、经济环境二、经济环境2.财政收入：2006年实现地方财政收入 58.3亿元， 增长 23.5%，其中税收收入 40.1亿元，占地方财政收入比重为 68.8%，比 2005年提高 1.3个百分点，财政支出 99亿，增长20.4%。国税地税收入合计 90.6亿元，增长 31.1%其中国税收入 55.8亿元，增长37.3%；地税收入 34.8亿元，增长 22.2%。2006年全市金融机构各项存款余额 1014.6亿元，比 2005年增加 104.6亿元；其中储蓄存款余额 671.1亿元，增加 85亿元。各项贷款余额 813.9亿元，增加 138.2亿元。3.固定资产投资：2006年临沂规模以上固定资产投资完成 530.2亿元，同比增长 18.3%，其中，第一产业投资 7.3亿元，第二产业投资 350.2亿元，其中工业项目投资 266.4亿元；第三产业投资 172.7亿元。投资规模 5000万元以上项目 460个，完成投资 288.8亿元，过亿项目 210个完成投资 202.5亿元。2006年房地产投资完成 50亿元，增长 37.5%，其中商品房建设投资 34.5亿元，增长 69.7%。全年商品房施工面积 517.1万平米，增长 58.2%；竣工面积 178.7万平米，增长 44.5%；销售面积 186.7万平米，增长 69， 9；商品房销售额 31.6亿元，增长 62.2%。4.物流商贸临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活跃着商贸活动辐射 20多个省、市、自治区， 日交易额达 10亿人民币；日流动人口达 35万人次。据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。2006年商品市场交易额 725.4亿元，其中临沂批发城交易额 450亿元，分别增长4.98%和 5.9%。 全年实现社会消费品零售总额 554.7亿元，增长 16.4%。消费结构升级推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额 411亿元，增长 16.8%：县城以下农村市场零售额 143.7亿元，增长 15.1%。2006年公路旅客运量 9510.4万人，旅客周转量 57.6亿人，货物运输量 10904亿吨，货物周转量 89.2亿吨公里。 全年航空货邮量 488.6吨，客运量 15.9万人次，分别增长51.1%和 35.1%。三、人口环境临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积 600平方公里，目前在建城区面积 123平米公里，市区常住人口 120万 ，规划到 2010年，城区人口 145万人，城市建设用地 168平方公里 , 人口自然增长率控制在 7 左右。截止 2006年底， 城镇居民人均可支配收入 10772元 ，增长 19.9%；城镇居民人均消费性支出 6877元，增长 10%。 城市居民人均可支配收入 12355元 ，增长 14.4%;城市居民人均消费性支出 8795元，增长 17.2%。 农民人均纯收入 4083元 ，增长 13.4%。农民人均生活消费性支出 2456元，增长 12.6%。 年末城乡居民住房使用面积分别为 23.8和 28.4平方米 。年末民用汽车拥有量 37.9万辆，比上年增长 15.6%， 其中私人小汽车 10.6万辆，增长 51.1%。县区 土地面积(平方公里 ) 乡 (个 ) 镇 (个 ) 办事处 (个 ) 村 (个 ) 户数(万户 ) 人口数 (人 )合 计 17184.10 32 129 19 9578 309.02 10186331兰 山 650.37 7 4 447 25.46 892802罗 庄 370.63 8 226 13.91 428150河 东 727.63 1 4 7 475 17.50 610959沂南 1774.08 1 16 978 29.85 909136郯城 1306.58 6 11 871 26.13 981045沂水 2334.80 6 13 1225 35.94 1108274苍 山 1799.86 7 14 1179 31.69 1184204费县 1903.75 4 14 1045 28.31 925383平邑 1824.79 2 14 1056 29.20 991112莒南 1752.00 2 16 937 34.12 991239蒙阴 1601.60 2 9 587 17.67 530391临 沭 1038.01 1 11 552 19.23 633636四、人文环境临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周王朝控制东方的重要支柱 ,临沂地域除分属齐、鲁等国外， 见于 春秋 的还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国 。 春秋时期，见于 春秋 的有启阳， 中丘、祝丘 、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等 20个。闻名的汉代帛画和 孙子兵法 、 孙膑兵法 竹简等，就出土在临沂市银雀山下。春秋时期的 曾子 、子路，战国时期的 荀况 ，东汉珠算发明家 刘洪 ，西汉 匡衡 ，三国时期 诸葛亮 ，东晋书圣 王羲之 ，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家 颜真卿 、颜杲卿 等，都与临沂有着千丝万缕的联系。同时临沂也是著名的 革命老区 ，抗日战争和解放战争时期， 著名的沂蒙山区革命根据地，是山东华东党政军领导指挥中心， 沂蒙精神、红嫂精神都给临沂的发展留下了深深烙印。五、城市规划及分区规划预测规划预测 2010年和年和 2020年临沂市的城镇人口年临沂市的城镇人口分别为分别为 493万和万和 701万左右：万左右： 城市化水平分别达到城市化水平分别达到45%和和 60%左右。左右。1、城市性质、城市性质鲁东南地区的中心城市：鲁东南地区的中心城市： 全国性商贸物流中心全国性商贸物流中心 之一之一 ：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。2、人口规划、人口规划近期（近期（ 2010年）：年）： 城市人口为城市人口为 145万人，其中常万人，其中常住人口住人口 118万人，暂住人口为万人，暂住人口为 30万人。万人。3、用地规划、用地规划近期（近期（ 2010）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到 160平方公里。平方公里。远期（远期（ 2020）：城市用地规模达到）：城市用地规模达到 219平方公里平方公里4、一河五片规划、一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以临沂中心城区的空间结构提出以 沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的东南五片组团的 “一河五片、组团发展一河五片、组团发展 ”的发展战略建议。的发展战略建议。一河五片规划一河五片规划城市分区 主要职能 规模 规 划 要 点人口规模(万人 )用地规模(km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心 42 40 加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地 18 18规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地 10 10.5依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地 5 5加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设合计 75 73.5 形成 “ 三区一片 ” 的城市格局附表：市区附表：市区 “三区一片三区一片 ”城市规模及职能分工城市规模及职能分工B篇 住宅市场分析篇临沂市房地产市场发展起步较晚， 从 1998年形成真正的房地产业 ， 2000年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年共取消 28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场发展迅猛 ,2002年全年房地产投资 14亿元人民币 ,房屋开发施工面积达到 150万平方米 ,而 2004年全年 ,临沂市房地产投资达到 26亿元人民币 ,开发施工面积 250万平方米 ,一下子进入了高产期 .2006年临沂房地产投资完成 50亿元，增长 37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长 69.7%。全年商品房施工面积 517.1万平米，增长 58.2%；竣工面积 178.7万平米，增长 44.5%；销售面积 186.7万平米，增长 69.9%；商品房销售额 31.6亿元，增长 62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导 。截止到 2007年 3月，临沂房地产开发企业完成投资亿多元，施工面积达361万平方米，同比增长。一、市场概述一、市场概述1.历史规模历史规模2007年年 1至至 3月，月， 临沂市商品房和经济适用房交易共临沂市商品房和经济适用房交易共 6013套，总面积超套，总面积超过过 47万平方米。其中商品房为万平方米。其中商品房为 3765套，商品房销售总面积超过套，商品房销售总面积超过 35万平方米万平方米。 兰山区仍然是房屋消费的兰山区仍然是房屋消费的 “主力军主力军 ”，商品房共销售，商品房共销售 2649套，占到商品房销套，占到商品房销售套数的售套数的 70。一季度临沂市房屋均价为每平方米一季度临沂市房屋均价为每平方米 2511元，兰山区商品房平均价格达到元，兰山区商品房平均价格达到每平米每平米 2770元元 ；河东区平均每平方米为；河东区平均每平方米为 2122元；罗庄区平均房价最低，仅元；罗庄区平均房价最低，仅为为 1873元。元。2007年临沂市一季度新增的商品房和经济适用房总量在年临沂市一季度新增的商品房和经济适用房总量在 44万平方米左万平方米左右，其中商品房新增右，其中商品房新增 38万平方米。万平方米。2：2007年新建、在售代表项目列表项 目名称 发 展商 项 目位置清水湾 山 东 森信集 团 滨 河大道中段（美澳国 际 学校 东邻 ）开元上城 山 东 开元置 业发 展有限公司 金雀山路 东 段滨 河国 际 山 东 前田置 业发 展有限公司 滨 河大道（小埠 东 橡胶 坝 西 侧 ）兰 亭水岸 临 沂市房 产经营 开 发 公司 临 沂市 滨 河路中段观 河苑 临 沂市恒居置 业 有限公司 通达路 车 管所北 侧 ，聚 财 路向南 100米东 方花苑 临 沂市宏 业 房地 产 开 发 有限公司 临 沂市通达路与聚 财 路交 汇处外 滩 明珠 山 东 君道置 业 有限公司 涑河与 滨 河大道交 汇处阳光高第 临 沂玉山置 业 集 团 沂蒙路与金 坛 路交 汇处御园金 顶 临 沂玉山置 业 集 团 沂州路与金 坛 路交 汇处凌云花园 临 沂市凌云房地 产 开 发 有限公司 八一路与金源路交 汇处盛世 华 庭 临 沂 诚 德房地 产 开 发 有限公司 八一路与金源路交 汇处锦 园 临 沂嘉 顺 置 业 有限公司 新 华 路与平安路交 汇处 台北新城 临 沂台北新城建 设发 展有限公司 临 沂蒙山大道与启阳路交 汇处荣 华 苑 临 沂市三阳房地 产 开 发 有限公司 银 雀山路与王庄路交 汇处冠蒙 时 代 临 沂市冠蒙房地 产 开 发 公司 解放路与工 业 大道交 汇处沂 龙 湾 临 沂尚城置 业 有限公司 临 沂通达大 桥 北 侧齐鲁 园 山 东 冠 鲁 房地 产 开 发 有限公司 南坊区沂蒙六路与三和三街交 汇处朗 润 苑 临 沂朗 润 置 业 有限公司 临 沂市南坊新区沂蒙路北段怡景天 鹅 湖 临 沂隆丰行怡景房地 产 开 发 有限公司 临 沂市高新区科技大道（ 罗 八路）与双月园路交 汇处阳光翠湖嘉园 临 沂市沂州房地 产 开 发 有限公司 临 沂市高新区双月园路与 罗 八路交 汇处 3：2007年新建、在售代表项目分布图4.小结：通过临沂房地产市场数据分析及宏观经济发展的背景，我们可以得出临沂房地产市场尽管起步较晚、地产项目质量参差不齐，但总体市场健康活跃。尤其通过项目分布图可以看出由于经济发展起步晚；城市化水平较低，开发、在售、在建项目主要集中于市区兰山区，郊区化发展尚未成为气候。 在很长一段时间内市中心兰山区域仍然将是临沂房产市场最为活跃的区域。二、区域板块项目研究 房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争 ，因其具有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近。通过对各个板块的分析及比较，掌握各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比。 以便在楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘所在板块的强势优势，甚至联合同一区位的各个楼盘联合炒作本板块，借助楼盘所在板块的市场影响力和市场美誉度来刺激楼盘的销售。因此，板块分析方法是房地产调研的重要分析方法之一。依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构、区位特征、市民依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五个板块：认知，可将临沂房地产市场划分为以下五个板块：1.滨河板块：a、 区位划分： 沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至 双岭路南至沂河路。b、 概况： 此板块为近期最为活跃板块，兰亭水岸、观天下花 园、开元上城、外滩明珠等项目十分抢眼；板块内项目在品质、规划等方面具有一定特色，是临沂地区高档住宅集中板块，对板块的拉动效应较为明显。随着本板块社区环境的形成、后续开发的进展，以及沿河景观卖点、较多的土地储备， 此板块的居住环境会得到进一步升级，板块的范围也将会不断扩张，潜力巨大。项 目名称 占地面 积 （万平米）总 建筑面积 （万平米）开 盘时间 物 业类 型 主力 户 型 销 售均价（元 /平方米）清水湾 12 31 2006年 10月 14日 高 层 三室两 厅 3400开元上城 10 24 2006年 6月 高 层 三室两 厅 4200滨 河国 际 22 50 2007年 5月 22日 别 墅 /高 层 三室两 厅 /四室两厅 3900兰 亭水岸 1.5 9 2007年 7月 8日 高 层 三室两 厅 4300观 河苑 1.5 5 2006年 10月 18日 高 层 三室两 厅 /四室两厅 3300东 方花苑 3 9 2007年 5月 10日 高 层 三室