平顶山房地产市场调研报告-63页

平顶山房地产市场调研报告 二 00六年十二月日期： 2006年 11月 24日至 27日。调研 人员： 李胜利、黄永超、赵梅、李原青、孙兰、刘阳。调查内容： 包括楼盘调研 、 问卷调查和部分访谈。调查问卷： 收回有效问卷 100份整。问卷样本： 主要沿街门面个体、批发市场商户和少部分公职人员。问卷说明： 问卷样本与目标人群存在偏差，统计结论仅供参考 。第一部分：市场宏观概况第二部分：市场供应状况调研第三部分：市场需求状况调研第四部分：相关结论及产品建议 目录第一部分 市场宏观概况 1-1、平顶山城市背景 位于河南省中西部，中原城市群西南。现辖汝州、舞钢两市，宝丰、郏县、叶县、鲁山四县，新华、卫东、湛河、石龙四区。 城市发展思路：优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区。2005年末，市区面积 70平方公里，全市人口 493.2万人，其中市区 91.2万人。拥有平煤、神马、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、天瑞、中加等全国知名企业。 行政、文教、高新产业及居住旅游区 工业区商业服务区1-2、平顶山城市背景 2-1、平顶山城西新区概况新城区规划北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至军铁专用线 ,南至水库。规划共分三个阶段：起步区 7.6平方公里，近期规划面积 40平方公里。采取组团开发，分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等。教育科研文化区位于北部和起步区东部的锅底山一带。附近规划有市工业学校、卫校、平顶山工学院、师专、金世纪高级中学等。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，其标志性建筑 市政大厦现已建成并投入使用。工业园区位于西北部，主要发展无污染的高新科技产业。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地以 24 层为主，适当兴建别墅。二类居住用地以 46 层的现代住宅为主，适当点缀高层。目前建成或正建的小区主要有建业森林半岛、 0375首府、翠林蓝湾、翠湖苑、九天庄园、公务员小区等。 2-2、平顶山城西新区概况2-3、平顶山城西新区价值老市区污染严重。新城区是平顶山市拉大城市框架、改善投资环境、提高城市品位必然选择。白龟山水库始建于 1958年人工湖，占地近 70平方公里，有效改善生存环境、局部气候、自然环境，也会促进当地旅游资源开发与居住人群的优化组合。政府的关注、支持力度非常高，巨额资金投放、优惠政策实施及政府严厉监管，足以推动城西新区的快速建设。城西新区将吸引平顶山市主要的政治、文化、教育、金融部门和企业进入，形成与旧城完全不同的新区，是人们未来工作和居住的理想 “ 圣地 ” 。建业森林半岛位于规划的滨湖高档居住区范围内，环境优美，对高端消费人群具有强烈的吸引力。 3-1、平顶山房地产概况平顶山城镇居民人均住房面积3-2、平顶山房地产概况3-3、平顶山房地产概况3-4、平顶山房地产概况3-5、平顶山房地产概况新华区板块卫东区板块湛河区板块新城区板块3-6、平顶山房地产概况2010年前 88000人的城镇化人口进城 房地产市场供应的结构性矛盾并不明显 平煤集团等大中型国企的的快速扩张 平顶山各高校 “ 升级 ” 扩招2010年城镇人均住房建筑面积增加 6.6平方 需求旺盛3-7、平顶山房地产概况：预测一3-8、平顶山房地产概况：预测二2007年高层住宅价格走势模型3-9、平顶山房地产概况：预测三全市经济发展势头强劲，消费热情极大。平顶山房地产市场呈现出 “ 需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销 ” 的整体上升局面。新老市区距离较远，形成 “ 双核效应 ” ，郊区大盘的开发模式尚未形成，以拆建老区和开拓新区土地为主的市场供应，房价将形成与土地成本相互促进、共同提升的局面，房价还有进一步提升的空间和可能。 3-10、平顶山房地产概况第二部分 市场供应状况优诗美地花园 平顶山楼盘一开发商：平顶山千田房地产开发有限公司地址： 新华路与东风路交叉口东 200米建筑形态：小高层（ 8-12层）、沿街底商。现房，已入住占地面积： 15000平米主力户型： 3房和 4房、 5房面积跨度： 105269 平米之间均价： 1900元左右 平顶山楼盘二发展商：亿升房地产开发有限公司建筑设计：福建俞林陈建筑事务所承建商：江苏一建地址：劳动路与矿工路交汇处楼盘型态：高层（ 9栋） +多层（ 2栋） +底商（ 2层）。已建至 6层，认购阶段，年底开盘。平顶山市唯一的纯高层住宅小区。项目占地 26781 总 建面积 113377 绿化率 40% 得房率 85%户型面积： 99两室 216 五室（顶层复式）预计 均价： 3000元 /（高 层 ） 亿升城市花园 平顶山楼盘三开发商：平顶山市融鹰房地产开发有限公司建筑单位：福建市高远建设工程开发有限公司规划设计：北京中华建规划设计研究院地址：市中 兴 路与 矿 工路交 汇处 （市政府原址）楼盘型态： 1栋 18层酒店式公寓、 2栋 11层的小高层住宅和 1栋三层商业组成。地块原为市政府办公用地， 2005年 10月动工，预计商场在 2007年下半年开业。用地面积 1.9万平米 总建筑面积 8万余平米，其中商业 4.3万平方米建筑密度 50.4% 容积率 3.54 绿地率 30.7% 住宅 156套，公寓 294套均价：住宅 2400-2600元 /（已售完）， 2006年底交房 华府广场0375首府 平顶山楼盘四开发商：平顶山市朗曼房地产开发有限公司景观设计：加拿大赛瑞设计公司物业管理：东海岸物业公司地址：新城区水库旁，东临新城区经二路。楼 盘 型 态 ：双拼 别 墅、 TOWNHOUS、 低 层 情景洋房、小高 层 ，国 际风 情商 业 街。接近尾声，两 栋 小高 层 的 销 售推广力度有限， 对 建 业 的 竞 争逐 渐 减弱。项目占地 67279.418平方米 总建面积 63597.684平方米建筑覆盖率 26.55% 绿化率 43.73% 总户 数 351户 九天庄园 平顶山楼盘五开发商：平顶山常绿置业策划代理：平安知本行地址：平顶山新城区管委会西侧占地面积：约 257亩 总建面积：约 25万平米容积率： 1.36 总户数： 1530户 绿地率： 41%建筑形态： 45栋住宅楼， 80%定向开发， 20%社会公开发售，基本销售完毕。户型面积： 139-156四房， 203复式楼均价： 2180元 /平方米 开发商：平顶山市兴平房地产开发公司地址：平顶山卫东区新华路与优越路交叉口路东总建筑面积： 68888平米绿化面积： 10000平米建筑形态： 10栋多层， 1栋小高层均价： 2300元左右帝景花园 平顶山楼盘六 平顶山房地产市场小结楼盘名 开发商 物业概况 位置 主力户型 销售均价帝景花园兴平房地产总建筑 68888平方， 11栋住宅，其中 1栋小高层矿工路中段70-140平方 2300元中兴铭座田园房地产20层高层，地下二层 中兴路中段商务小户型 亿升城市花园亿升房地产9栋高层、 2栋多层，占地 26781平方米，总建 113377平方米矿工路中段99-216平方米 3000元优诗美地千田房地产15000平方水景豪宅小高层 东风路中段105-269平方三房、四房1900元0375首府郎曼房地产双拼别墅、花园洋房、两栋小高层，总占地 67279平方，总建 63597平方新城区水库北岸130-170 2400元 平顶山房地产市场小结多层、小高层、高层等不同形态的房地产价格差异明显。 从各区域来看，价格比较一致。南区北区多层在 15001700 元 /M2之间，高层在 19002400 元 /M2左右，新城区高层均价在 2400元左右。 从面积供应情况来看，三房面积约 100