区域市场分析

区域市场分析市场需求研究供应市场特征分析潜在市场供应分析重点个案研究供需对比分析供应市场特征分析p 调研概述调研概述调研目的了解安阳市房地产供应市场的现状和特点，把握安阳房地产市场的发展趋势，为本项目的定位提供参考依据调研方法首先，对安阳市房地产市场进行整体调研，了解房地产项目的分布、档次、数量、规模等总体信息；随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有价值项目或竞争性项目进行重点实地调研样本框供应市场特征分析果园新村 朝阳花园2400元 /平米辉龙时代家园1800元 /平米洹上人家1650/元 /平米绿色家园1500元 /平米尚都广场2300元 /平米文源绿岛1600元 /平米金色家园世纪名城超越广场2100元 /平米阳春光华2100元 /平米四季家园1900元 /平米金田苑1900元 /平米果园新村2100元 /平米建业桂花居别墅 2700元 /平米，平层 2200元 /平米调研项目分布京林中央公园2500元 /平米供应市场特征分析p 供应量分析供应量分析 在售的几个重点楼盘，建筑面积的总和为 516000平米； 目前在售的楼盘多以几万平米的小盘为主。供应市场特征分析p 物业类型分析物业类型分析 建筑类型以普通多层占绝大多数，有少量的别墅，市场上新近开盘的项目开始出现小高层，市场正处于 “上楼的起步阶段 ”。供应市场特征分析p 户型分析户型分析1、户型配比分析 在售项目户型中，以三居室比例最高，加权后比例占到 58%；四居次之，加权后比例为 27%；二居很少，加权比例为 7%；没有一居；复式住宅加权比例为 9%；这体现了目前安阳房地产市场特征和人们的购买偏好，我公司项目要把握这种特征和趋势，以便符合当地人的偏好，吸引更多客群。供应市场特征分析 在售楼盘中，主力户型以 140-160平米左右的三室两厅两卫居多 ,这代表了目前安阳房地产市场上大部分客群的户型偏好，我公司在设定主力户型时，应考虑充分满足目前的客户的需求。2、各项目主力户型面积分析供应市场特征分析 在售楼盘中，二居面积范围是 102-140平米；三居面积范围是 104-185平米，主要集中在 140-160平米之间，四居面积主要集中在 160-200平米左右，3、户型面积分析供应市场特征分析 由上表可以看出，目前在售楼盘中，户型结构以平层为主，同时出现了为数不少的复式户型4、户型结构分析建议都市领地和康艺项目，户型可有部分市场创新（如错层），满足市场 “ 追求新颖 ” 的客户的需求。供应市场特征分析 由上表可以看出，目前在售楼盘中，层高以 2.9米居多，金田苑和果园新村层高达到 3米，辉龙城市家园的叠拼层高达到 3.2米。5、户型层高分析建议本公司层高在 2.9米以上，可以达到 3米。供应市场特征分析 由上表可以看出，所有楼盘的交房标准都是毛坯房，尚未出现精装修。6、户型装修分析建议本项目顺应市场，同样采用毛坯标准供应市场特征分析 目前房地产供应市场，户型南北朝向占绝大多数，同时出现了少量的东西向住宅，目前这些东西向住宅的市场接受程度较差。7、户型朝向分析南北朝向无疑是本项目最主要的选择，建议本项目尽量不采用东西向供应市场特征分析康艺项目临南北路，规划深入设计时应尽量减少东西向户型的比例。p 价格分析价格分析1、均价分析 在调研项目中，住宅均价在 2000元 /平米的楼盘最多有 7个，其中 2200元以上的楼盘共有 4个。供应市场特征分析2、总价分析 住宅主力户型总价在 25-30万之间的楼盘最多，为 47%，这是目前安阳市购房客群普遍能承受的总价范围；同时主力总价在 35-40万以及 40万以上的楼盘也占有一定比例，各占 15%；表明安阳的房地产中高端市场需求比较旺盛。供应市场特征分析p 配套及硬件设施分析配套及硬件设施分析 车位配比方面，大部分楼盘以有关部门规定的 1： 0.3左右为标准配比，少数较高档楼盘（辉龙城市家园等）车位配比能达到 1： 0.5的水平； 车位价格方面，地上车库以销售为主，价格大都在 5、 6万元左右；地下停车位以出租为主，租金水平在 100元 /月左右1、停车位供应市场特征分析 目前，大多数楼盘没有会所，但在调查中了解到，购房群体对会所有一定的需求愿望，希望会所中设置一些休闲、健身项目；住宅小区带会所是本地房地产市场的一个发展趋势。2、会所供应市场特征分析 住宅的智能化系统基本都是电话、有线电视、宽带；小区的安防系统方面，很多小区只有门禁系统和保安巡逻，新近开盘的一些档次较高的小区有红外线监控、24小时电子巡更、闭路电视监控等安防设施。3、智能化、安防系统供应市场特征分析4、物业管理供应市场特征分析物业管理公司方面，很多楼盘都是开发商自己下属的物业管理公司进行管理，这样做购房客群入住后的各种问题比较容易得到解决；但管理水平相对较低；另外有部分楼盘开始聘请专业性较强的外部物业管理公司，说明客群对小区的物业管理水平越来越重视；在物业管理费用方面，由政府相关部门对住宅小区的物业管理水平进行级别评定，统一确定收费标准；对于带电梯的高层住宅，在征收物业管理费的同时，另外加收 0.39元 /平米 /月的电梯费、 0.1元 /平米 /天的高层供水费用。通过调查发现， 客户购房时对物业费相对敏感。供应市场特征分析p 园林景观分析园林景观分析 大部分楼盘的园林内容以宅前绿地、中心小广场、中心花园为主，中低档次居多；只有辉龙城市家园、建业桂花居出现了水系、人工湖、喷泉等较为高档次的园林景观；在调查过程中了解到，购房客户对小区景观的需求日益强烈，本公司项目如果在景观方面有所突破，将能成为一大亮点，刺激客群购买。供应市场特征分析p 供应市场客户特征分析供应市场客户特征分析 主体基本特征分析主体基本特征分析 客户来源分析 购买目的分析购买目的分析 购买特征分析购买特征分析供应市场特征分析供应市场特征分析一、主体基本特征一、主体基本特征1、年龄特征 调研过程中了解到，购房客户的年龄分布在 25-50岁范围内，其中以 40岁左右的中年人居多2、职业特征 购房客户职业方面，以政府公务员、私营业主、企业中高层管理人员等为主要购房客群4、收入水平 这些购房客户的收入水平在安阳属于中高档，部分政府公务员、企业中高层除工资收入外，还有一定的灰色收入5、教育背景 购房客户中，受教育程度参差不齐；政府公务员、企业中高层中，受高等教育的人群比例较高3、家庭结构 购房客户中，以中年父母带 1-2个子女的家庭居多，即 3口之家或 4口之家供应市场特征分析二、客户来源分析二、客户来源分析 目前在售楼盘，都以安阳市本地客户为主； 各楼盘的购房客户，附近的原居民占有很大比例，工作单位在附近的客户占有很大比例； 档次较高的楼盘（如辉龙城市家园、建业桂花居）可以吸引到距离较远的其他区域客户1、本地客户2、外地客户 一些比较高档的楼盘中，外地客户占有相当比例，比如辉龙城市家园、建业桂花居的购房群体中，有很多来自 林州、水冶 等地的客户供应市场特征分析三、购买目的分析三、购买目的分析 大部分客户的购房目的是为了自住，用来改善居住条件，提高生活品质； 投资客的比例微乎其微 。供应市场特征分析四、购买特征分析四、购买特征分析 购房客户以改善居住条件为主要目的，他们偏好三室、四室的大面积舒适型户型； 对朝向要求较高，基本都要求南北向； 客户对传统的多层住宅较为偏好，并开始接受小高层住宅。供应市场特征分析p 区域市场总结区域市场总结q 目 前安阳市在售楼盘，规模普遍较小，本项目的规模效应将成为一大优势；q 当前市场上的住宅建筑类型以普通多层为主流，复式和叠拼占有部分比例，q 开始出现小高层住宅，这将是本地市场近几年的一个主要发展趋势；q 户型方面，以三室两厅两卫和四室两厅两卫为主流户型，三居面积集中在q 140-160平米，四居面积集中在 160-200平米；q 户型结构中，平层为主，复式占一定比例，没有其他户型结构；q 价格方面，目前普通多层均价主要集中在 2000-2300元 /平米，高档住宅（比q 如建业桂花居的叠拼别墅）均价达到 2700元 /平米，并有进一步涨价的趋势；q 单纯的价格和地理位置不再是影响客户购房的决定性因素，购房客户越来越q 重视小区的产品品质、园林景观、硬件设施、物业管理和相关配套。供应市场特征分析供需对比分析 建筑类型建筑类型 户型比例户型比例 户型面积户型面积 供应市场主要结论n 目前安阳市在售楼盘，规模普遍较小，本项目的规模效应将成为一大优势；n 当前市场上的住宅建筑类型以 普通多层为主流， 复式和叠拼占有部分比例， 开始出现小高层住宅，这将是本地市场近几年的一个主要发展趋势；n 户型方面， 以三室两厅两卫和四室两厅两卫为主流户型 ，三居面积集中在 140-160平米 ，四居面积集中在 160-20