北京海尔方庄项目可行性研究报告

海尔方庄项目可行性研究报告,谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司,2,本项目主要工作内容,主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算,客户问题,世联工作内容,1、项目是否可收购? 2、收购/合作的话，项目价值是多少？ 3、收购/合作后的项目发展方向是什么？ 4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？,项目整体定位；项目价值评估；项目发展建议及可行性分析,收购的风险提示： 如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题： 、项目的产权是否为100%产权； 、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。,3,本次报告研究思路,第一部分：项目本体分析第二部分：投资环境分析第三部分：项目整体定位第四部分：经济测算与可行性分析,4,项目本体分析,4,5,项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内,本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。,CBD中心区,亦庄经济开发区,本项目,二环,三环,四环,五环,7公里,12公里,N,方庄核心区,宋家庄经济圈,京津塘高速,本体条件,6,项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达,项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。,南三环,地铁5号线,地铁10号线二期,方庄南路,轻轨11号线,地铁5号线,N,17,39,63,830,366,957,43,300,特8,地铁10号线一期,352,本项目,亦庄经济开发区,宋家庄,CBD,D,D,刘家窑,本体条件,7,周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套,方庄片区,方庄内餐饮一条街,方庄内餐及其他配套,方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。 教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。 医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。,本体条件,8,项目现状及地块指标,本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地,方庄南路,地块1：小白楼，地下1层，地上6层， 占地面积：1400平米 建筑面积：7015.9平米 土地性质：国家划拨土地，属办公用地,地块3：空地 总用地面积：6687平米 代征城市公共用地面积：2632平米 建设用地面积：4055平米 用地性质：商业金融用地 容积率：1.0-2.9 建筑密度：30% 绿地率：35% 建筑限高：60米,地块2：酒店式公寓 占地面积：7078.77平米 建筑面积：44290.8平米 土地性质：商务办公用地 使用年限：50年,规划路,N,地块3,地块2,地块1,本体条件,9,南侧道路,项目地块四至,东侧小白楼,西侧空地,北侧住宅,本体条件,东侧方庄南路,南侧,10,地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房,项目概况： 占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。 建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层； 经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。 关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。 产权：拥有70%的产权，30%在农工商。,本体条件,11,地块2：已封顶的酒店式公寓金方商贸大厦,项目概况： 占地面积：7078.77平米，规划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。 项目性质： 商务办公用房，主要户型为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。 项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电暖电气设备等均未安装。,现状南立面,建成后效果,本体条件,现状北立面,12,地块3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，07年11月挂牌交易，价格7010万元,该地块于2007年取得土地使用权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。 其中建设用地面积（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。 规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：30%，建筑限高：60米，绿地率：35%， 建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服务业。,本体条件,13,本体条件分析小结,项目总占地面积不足13000平米，开发规模小。,紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBD及亦庄经济开发区交通便捷，地理位置优越。,地理位置,规模因素,区域配套成熟，生活氛围浓厚。,配套资源,14,投资环境分析,14,房地产宏观市场研究所在区域市场分析,15,北京十一五发展规划中构建“两轴两带多中心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴上,北京十一五发展规划：“两轴两带多中心”的城市空间结构。 两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴； 两带指包括通州等地的“东部发展带”和包括门头沟等地的“西部发展带”； 多中心：指在市域范围内建设多个城市职能中心，提高核心功能和综合竞争力。 南城区域处在城市发展的南北主轴上，北京市第十次代表大会上市政府明确提出：要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区的发展目标。,N,房地产宏观市场研究,西 部 发 展 带,南城区域,亦庄,通州,顺义,东 部 发 展 带,16,五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城的发展带来新的契机,地铁交通改善： 5号线的贯通北京中轴线，缩短南北城时间距离，将改变南北城发展不均衡的现象； 10号线未来将本区域与中关村、亚奥和CBD三大区域联通； 亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善； 宋家庄商业中心 多条地铁的贯通将使得宋家庄成为南城最大的交通枢纽站； 丰台区未来将重点打造以零售业、商务服务业和生活服务业为主的宋家庄商业中心。 北京南站经济圈 规划为城南重要交通枢纽，是沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点； 未来形成以商务办公、物流为主，并与其他重点区域优势互补、功能衔接、联动发展的北京南站经济圈。,房地产宏观市场研究,大红门服装商贸区,南站商圈,南 四 环,南 二 环,南 三 环,京开高速,亦庄L11号轻轨,五号线,十号线,本项目,五 环,京津高铁,京津塘高速,亦庄,宋家庄商业中心,17,项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目前开发项目较少，且多在三环以外,方庄核心区内开发强度大，建筑密度高，现在已经基本没有了可供开发的土地，2007年方庄核心区内出让地块仅两处，且权威世纪风景小区配套公建用地。 项目周边区域集中了目前大方庄范围大部分的在售项目，已经成为了大方庄区域内的开发热点。,方庄核心区,宋家庄片区,公顷,近年方庄片区住宅用地供应量,数据来源：北京市土地储备管理中心,房地产宏观市场研究,18,04-07年方庄片区土地供应情况,房地产宏观市场研究,19,房地产宏观市场分析小结,项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目前市场供应量很少,南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城的快速发展，促进区域升级。,区域价值,土地供应,轨道交通所带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未来5号线、10号线、11号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进一步提升项目所在区域的价值。,交通状况,20,投资环境分析,20,房地产宏观市场研究所在区域市场分析 商务办公市场 商业市场 住宅市场,21,北京未来规划六大重点产业功能区，形成以CBD、中关村、金融街为代表的三大办公聚集区,年月北京城市总体规划(2004-2020)修编提出北京未来规划六大重点产业功能区的规划方案；北京CBD、中关村科技园区、金融街规划为北京市内三大写字楼集中开发区，与奥运村，空港工业区，亦庄开发区既有侧重又相互交叉；亚奥区域、亦庄开发区、顺义临空经济区未来也将由于产业的聚集形成办公区的聚集；,金融街,CBD,中关村,亚奥,顺义,亦庄,五 环,四 环,三 环,二 环,商务办公市场,22,CBD、中关村、金融街写字楼租金水平最高，入住企业以大型知名企业为主,三大办公区售价及租赁价格最高，入住企业以大型知名企业为主CBD是发展成熟的城市涉外型核心商务聚集区；中关村科技园是全国科技智力资源最密集的地区，区域内以研发和商贸为主要功能；金融街是国内金融机构总部基地，全国金融管理中心。,商务办公市场,23,包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布,内城商务办公沿环线分布： 沿二环路商务办公聚集在东、西二环沿线和长安街沿线，其他沿线和内城商务办公聚集度低； 沿三环路商务办公区主要集中在东三环沿线，其他沿线零星分布；,金 融 街,C B D,西单,王府井,广安门,中 关 村 南 区,西 北三 环,东 二 环 沿 线,东 三 环 沿 线,西 二 环 沿 线,崇文门,项目所在区域,商务办公市场,24,本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公氛围较淡，写字楼项目多沿三环部分零星分布,市场典型在售或在租办公物业仅有5个项目： 规模：规模在2-7万平米； 位置：区域写字楼项目没有形成聚集，沿三环零星分布，商务办公氛围较淡，但是交通便利； 产品：产品素质参差不齐，金城中心和嘉业大厦有一定的写字楼形象；,南 三 环,蒲 黄 榆 路,D,D,5 号线,蒲黄榆站,刘家窑站,宋家庄站,南 二 环,方 庄路,金城中心 建筑面积20913平米 ，标准层面积1000平米；地下二层、地上上十八层；出租房间面积40-1200平米,嘉业大厦 建筑面积70000平方米；地上十九层；,扑满山（在售） 建筑面积14409.2平，共16层，标准间200-300平，整层建面1500平米,大陆写字楼 共4层，一层为底商，2-4层出租,安富大厦 建筑面积24000平 ，共22层；标准层建面1000平米；,本项目所在地,商务办公市场,25,区域写字楼项目:金城中心,金城中心： 地下2层、地上18层； 2-18 层为标准写字间； 客户 中型企业占多数； 关注因素 完善的物业管理。,商务办公市场,26,安富大厦 共22层，2-22 层为标准写字间； 客户 中小型企业占70%； 关注因素 完善的物业管理。,区域写字楼项目:安富大厦,商务办公市场,27,区域写字楼项目:嘉业大厦期,嘉业大厦期 17层和19层两栋楼；2-17/19层为标准写字间； 客户 租赁客户为中小企业； 关注因素 完善的物业管理； 南三环较现代化的写字楼。,商务办公市场,28,区域写字楼项目:扑满山（在售）,扑满山（在售） 地上1层到3层为商业，4-16 层为标准写字间。 客户 投资客居多（60%），部分中型企业； 关注因素 总价格低； 交通方便，有升值潜力；,商务办公市场,29,金城中心 北京英德电子技术有限公司 金至诚控股集团 北京九泰医药科技有限公司 妮维娅（上海）有限公司北京经营部 北京东辰瑞丰机电物资有限公司 北京黑人体育用品公司 上海泰胜国际贸易有限公司 海洋国际旅行社有限公司 戴尔国际英语 北京搜易网联科技有限公司 北京天时易通信息技术有限公司 广东省惠州市人民政府驻京联络处,安富大厦 PICC中国人保机动车段投保中心 北京博雅信通会计服务有限公司 北京天地嘉源登记注册代理事务所 北京亚之杰瑞教育科技中心 北京三友佳信科技有限公司 北京安乐大酒店有限公司 北京思创路通网络科技有限公司 英国一九一二有限公司北京办事处 北京奥斯博森国际广告有限公司 北京优势领航网络科技有限公司 北京艾苕依服装服饰有限公司,嘉业大厦期 北京中视嘉业影视艺术中心 北京惠广会计服务有限公司 中天司法鉴定中心 北京伊瑞清洁用品有限公司 北京市正大律师事务所 北京宏韵琴行 北京赤峰华源科贸有限公司 北京欧美中联水电有限公司 北京中交新科贸有限公司 北京汇景园园艺中心 北京大龙建设集团装饰工程处 北京天宇君广告有限公司 北京金谷子制药有限公司,项目周边租赁客户中多为中小型服务类企业； 入住企业以贸易、科技、培训、律师事务所等生活服务型行业企业。,项目周边写字楼入驻企业主要以小型服务性公司为主,商务办公市场,30,项目周边写字楼租金2-2.5元/平/天，售价1.6万元/平方米，租金水平处于三环沿线最低,项目所在区域项目租金或售价情况：,三环沿线项目租金及售价情况：,在售价格或租金 项目所在区域写字楼租金为2-2.5元/平/天，价格在1.6万元/平； 同环比较 与同环同类型物业相比，本区域租售价均低于三环沿线写字楼，商务办公物业价值实现较差；,商务办公市场,31,区域商务办公结论：本区域商务办公集聚度较低，商务办公实现价值较差,办公集聚度 本区域写字楼房地产为中低档次，主要以商务公寓、大型住宅区附属办公用房为主，商务氛围较淡；商务办公集聚度较差，沿三环零星分布； 入驻企业 本区域写字楼购买客户以中小企业和投资客为主；租赁客户以中小型服务企业为主； 租金及售价 本区域写字楼售价及租金均较同环物业低，商务办公实现价值较差。,32,本项目周边区域存在三种类型的商业业态：区域性商业中心方庄特色商业街，集贸型商业方庄市场，以及社区商业,方庄特色商业街,本项目,大型购物中心,社区商业,特色商业街,本区域存在三种类型的商业业态： 区域性商业中心：方庄蒲芳路规划为特色餐饮文化商业街方庄特色商业街，具有良好的经营、餐饮、购物、休闲环境，辐射范围较广； 集贸型商业：方庄市场为周边居民提供物美价廉的生活买菜的场所； 社区商业：项目周边受方庄特色商业街辐射，多为社区级商业，与方庄商业街形成互补；,集贸市场,方庄餐饮一条街,物美,家乐福,贵友大厦,方庄市场,D,D,蒲黄榆站,刘家窑站,南 三 环,南 二 环,本项目,方庄区域,商业市场,33,方庄特色商业街业态分布广，商业氛围浓厚，各项市政配套、生活配套齐全,方庄特色商业街 经营范围：集聚了多家知名餐饮品牌，市政基础设施和公共配套设施完善； 沿街有单位51家，其中餐饮27家、歌厅5家、茶艺2家、金融服务业2家、商业（百货超市）4家，日客流量4000人。 辐射范围： 该商业中心是北京市级商业中心，知名的美食一条街，辐射范围较广。,配套： 有方庄电信局、建设银行、民生银行、招商银行。,餐饮： 有金鼎轩、大清花、好伦哥方庄店、宝山风味楼、好利来、南北和酒楼。,商业购物中心： 有家乐福方庄店、方庄购物中心、贵友商场方庄店、物美大卖场方庄店、时尚阳光卖场等；,商业市场,集贸性商业： 方庄市场为周边居民提供物美价廉的生活买菜的场所； 经营范围：水果、蔬菜、粮食 辐射范围：方庄区域周边小区居民在此消费；,34,方庄周边以及三环以南区域商业以集贸性商业和社区商业为主，与特色商业街业态分级形成互补,项目周边社区商业 方庄周边社区受方庄特色商业街辐射影响较大； 经营范围：小超市、便利店、餐馆、中介、宠物店等 辐射范围：附近小区居民；,商业市场,35,项目周边商业供应量较小，分布在各种业态商业中； 目前项目周边商业租金约4元/ 天/平，一层底商售价为2-5万/平，其他商业1.6-2万/平；,目前项目周边商业租金约4-5元/ 天/平，一层底商售价为2-5万/平，其他商业1.6-2万/平,商业市场,36,区域商业结论：本区域商业中心与市区商业分级形成互补，商业配套成熟,本区域方庄特色商业街 为北京市级商业中心，商业氛围浓厚，具有良好的经营、餐饮、购物、休闲环境，辐射范围较广； 项目周边其他商业 均以社区商业为主，与方庄特色商业街业态分级，形成互补； 商业配套 本区域各项市政配套、生活配套齐全，区域级商业配套成熟。,37,方庄区域在售住宅项目多分布在南三环附近，随着方庄南路的贯通，方庄南部区域交通环境改善，目前价格在1.6万元/平2.3万元/平,目前区域在售项目多分布在南三环附近随着方庄南路的贯通，方庄南部区域交通环境改善；目前在售项目售价在1.6-2.3万元/平；,方庄餐饮一条街,南 三 环,蒲 黄 榆 路,D,D,5 号线,南 二 环,方 庄路,蒲黄榆站,刘家窑站,宋家庄站,晶城秀府 装修程度：毛坯 售价：1.9万/平米,文成建筑（现房） 装修程度：毛坯 售价：1.6万/平米,方庄6号 装修程度：毛坯 售价：2.3万/平米,向 南 发 展,住宅市场,38,区域在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，户型以舒适三居为主，主要以地缘性客户为主,建筑类型： 项目周边在售项目建筑类型以容积率较高的小高层板楼为主，只有晶城秀府为多层板楼，楼盘规模较小； 户型： 在售楼盘户型一居为71-73平方米，两居为90-115平，三居为115-240平方米 ； 客户： 本区域主要以地缘性客户为主， 随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化。,住宅市场,39,CBD东部的小户型社区，目前主要以零居、一居为主，价格1.4万元/平-1.85万元/平，客户为CBD白领及投资客,住宅市场,CBD东部的小户型社区情况： 户型与价格： 在售楼盘户型零居为40-56平方米，一居为60-80平方米； 在售项目价格1.4万元/平-1.85万元/平； 客户： 客户为CBD白领，与本项目形成竞争；,40,区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级： 5年内次新房1.4-1.8万元/平米，5年以上二手房价格1.1-1.4万元/平米，二手经济适用房价格1-1.2万元/平米,方庄区域二手房市场较为活跃，价格随房龄和住宅性质分级：次新房价格为区域二手房最高： 次新房由于房龄较新，布局结构合理，1.4-1.8万元/平米；5年以上商品房或公房： 芳群园等社区住房以90年代初高塔为主，大多公房和央产房，二手房价格在1.1-1.4万元/平米。经济适用房： 价格在1-1.2万/平米；,住宅市场,41,本区域二手房市场租赁市场客户主要以地缘性客户为主， 随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化，小户型受青睐,访谈对象：首创金丰易居中介公司员工 价格：周边二手房的价格在门口的路修通以后上涨了3000多，现在周边经济适用房的二手房价格约11000元/平米，小户型是最贵的。租金：二居室（90平米左右）月租金2700-2800元左右，三居室（100平米以上）月租金3000元左右，一居室（50-60平米）月租金2000元左右。客户：来周边买方的客户主要是城内比如左安门的拆迁户，而且年轻人居多，有很多是两代人住在一起的，这儿的项目户型设计的都比较大，两居室都在90平米左右，比较适合这些人的需求。周边租房的客户多在方庄内的几个写字楼工作，还有相当一部分是在国贸工作的，这儿离地铁不远，每天乘车上班很方便。市场表现：周边的房子基本都是以两居室为主（面积在90平米左右），小面积的很少，而一居室在市场上又比较受欢迎，所以一居室租赁的的单价相对要高一些。,访谈对象：天河伟业中介公司员工价格：成交的交易中都没有方庄南路的；租金：当前方庄南路沿线的比较新的项目都是经济适用房，不好出售。但是出租的比较多，尤其是方庄南路修通之后，租金价格持续上涨，5060平米1居最受关注，22002400元/月。也有少数人打听周遍是否有写字楼出租；客户：租客主要以在CBD的白领和周边做生意的小业主为主。,访谈结论： 本区域二手房客户主要以地缘性客户为主，随着5号线的开通，客户的来源趋于多样化；小户型受市场欢迎，租赁客户以CBD的白领和周边做生意的小业主为主。,住宅市场,42,区域在售住宅项目:方庄6号,住宅市场,43,区域在售住宅项目:扑满山,住宅市场,44,区域在售住宅项目:香湾(晶城秀府二期）,住宅市场,45,区域在售住宅项目:文成建筑,住宅市场,46,区域典型小户型项目:方庄GOGO新世代,住宅市场,47,区域典型小户型项目:10AM新坐标,住宅市场,48,区域住宅结论：本区域住宅供应量小，以地缘性客户为主，租赁市场小户型受到市场青睐，客户以CBD白领为主,区域在售住宅分布 本区域在售住宅项目住宅供应量较少，多分布在南三环附近，随着方庄南路的贯通，区域开始往南拓展；区域二手房市场价格随房龄和住宅性质分级； 住宅类型及客户特征 在售项目以高层板楼为主，部分板塔结合，楼盘规模较小，户型以舒适三居为主；客户主要以地缘性客户为主， 租赁客户以CBD的白领和周边做生意的小业主为主； 小户型特征 小户型受到市场青睐，租赁客户以CBD白领为主。,49,房地产宏观市场分析小结,目前供应量较少，租赁市场小户型受青睐。,商务办公集聚程度低，商务办公物业价值市场实现性较差。,区域商务办公市场：,区域住宅市场：,区域市政、生活商业配套成熟,区域商业市场:,50,项目整体定位,50,51,51,本项目SWOT分析,优势（STRENGTH）,劣势（WEAKNESS）,机会（OPPORTUNITY）,威胁（THREAT）,区位较好：紧邻南三环，距离CBD7公里，亦庄经济技术开发区12公里； 交通便捷：地块紧邻地块5号线和规划地铁10号线， 区域配套成熟：北临方庄生活区，生活配套成熟,区域商务办公集聚程度低，商务办公物业价值实现较差； 项目周边小区建设密度较大，对项目的采光有一定影响；地块2已封顶，项目由商务办公转变为酒店式公寓，户型等可调整空间很小,目前方庄区域住宅供应量很少。 小户型公寓受市场青睐，客户以CBD年轻白领和投资客为主。 地铁5号线的开通对城南房地产市场提供了新的 机遇，方庄客户范围由地缘性客户向全市客户转变。,政策风险 未来区域供应量不确定风险,项目SWOT,52,整体定位,海尔 国际青年社区活力沟通精品国际青年社区标准体系（International Youth Community System),整体定位,53,形象定位 国际青年社区：活力、沟通、精品,活力,沟通,精品,建筑造型简洁亮丽 社区配套充满运动元素 社区年轻人聚集,一切不因小而陋，但因小而精。 社区小而精致 配套小而实用 户型小而舒适,在社区的三人篮球场和邻居打球打到大汗淋漓，然后痛快畅谈人生，释放工作中诸多的压力和想法。 社区里充满沟通，邻里互助，生活轻松而愉快。,54,典型小户型项目客户描述gogo新世代中心,客户定位,gogo新世代 25-35岁之间的年轻人为主，单身或两口之家； CBD的年轻白领、周边生意人等，如：在木樨园做手机生意的和在成寿寺做五金家具的等； 财富积累不深，但经济压力小、时尚品味高、生活标准高，大部分客户拥有私家车； 绝大部分客户购买动机是自住过渡 投资，为了方便工作而暂时居住，同时被周边的成熟、时尚型生活、商业配套所吸引，如酒吧、KTV、餐饮一条街、体育健身中心等。,55,典型小户型项目客户描述10AM新坐标,客户定位,10AM新坐标 80%是公司年轻白领和机关工作人员，以在CBD周边工作的年轻职员及普通管理人员为主； 年龄25-35岁之间的单身或两口之家； 大部分客户置业目的为过渡性居住，少部分在此投资；因工作地迁入东部，为了方便上班而购买，看重项目与CBD的相对位置，在能够购买偏远区域二居室的情况下，选择在此购买小户型； 大多刚参加工作，财富积累不深，但经济压力小，富有创意，有个性，有修养，有敏感的时尚触觉,56,客户定位CBD、亦庄经济技术开发区年轻白领以及投资客为本项目核心客户,过渡性居住客户,分类,共性,“我时代”，时尚新锐，价值观是追求卓越、优雅生活，强调爱、梦与担当。,投资客户,对项目区位和地铁带来的增值充满信心，看重低总价和投资回报率。,首次置业，阶段性居住，参加工作不久，财富积累薄弱，支付能力低，对总价较敏感。 购房主要满足短期居住需求，首要考虑位置和交通；其次由于他们对时尚和品味的追求，在选择物业时 ，对其所提供的生活品质有较高要求，如：生活配套、装修风格、档次等；同样关注物业是否易于后期处置,客户定位,57,价格定位：精装修酒店式公寓价格17000元/平米,参照市场案例，本项目价格定位为：居住物业价格： 16000元/平米 办公类物业价格： 16000元/平米,价格定位,58,项目经济测算及可行性分析,58,59,地块1：根据收益法测算六层小白楼的市场价值为2757万元人民币,地块1现状： 地下一层，地上六层，该楼为钢筋混疑土框架结构,经济测算,60,地块1：进行重新装修后按照周边写字楼租赁价格2.5元/平米/天测算，项目价值4500万人民币,经济测算,61,地块：现状条件下到完成精装公寓出售还需追加2500元/平米,地块2现状： 已封顶，地上21层，地下2层,经济测算,62,项目所在区域写字楼和住宅毛坯房可实现16000元/平米的单价,经济测算,63,地块2预期收益测算,经济测算,注：1、不拆除小白楼会对地块二的商业销售造成影响2、项目改变为酒店式公寓后4-20每层有约300平米的无窗屋子不可售3、根据项目周边售价（16000元/平米，毛坯）及东部小户型公寓售价（18000元/平米，精装），假设本项目售价17000元/平米，精装。,64,地块3收益预测：地价7490万元，根据假设开发法预测项目收益3千7百万人民币,假设： 1、销售时间2009年，2008年销售价格17000元/平米，价格增幅10%，2009年售价18700元/平米； 2、拆除小白楼后还建至地块3，可销售面积共18730.9平米。,经济测算,65,方案一：只收购地块3，预期收益 3千7百万人民币，投资回报率49%,假设：地块现状收购价11000元/平米。,经济测算,66,方案二：三项目全部收购，拆除小白楼，预期收益五百万，投资回报率1%,经济测算,假设：地块现状收购价11000元/平米。,67,方案三：收购地块2和3，预期收益70万,经济测算,假设：地块现状收购价11000元/平米。,68,本项目其他风险说明,1、地块1为非完全产权：被收购方仅拥有地块一70%的产权； 2、地块2规划批准建筑面积是44290.8平米，实际建筑面积52992平米，超规划许可8701.2平米，存在重新报规和验收通过风险。 3、地块2开发建设过程中涉及其他投资者，需证实项目是否为完全产权； 4、地块2在完全产权的情况下产权是否有瑕疵（如有无抵押、担保等不确定因素）需进一步证实。,收购的风险提示： 如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题： 、项目的产权是否为100%产权； 、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。,69,！,70,附件：本项目发展设想,70,案例一：深圳丽阳天下 案例借鉴点：以年轻人为主要客户群，配套：以青年人生活、娱乐需求对项目配套进行规划 案例二：北京炫特区 案例借鉴点：以年轻人为主要客户群，配套：以青年人生活、娱乐需求对项目配套进行规划 案例三：深圳金地梅陇镇 案例借鉴点：社区沟通空间/公共空间营造,深圳丽阳天下：面向白领阶层资源条件较差的小规模单体项目，在竞争中脱颖而出,项目简介 总建面6万平米，由2栋32层塔楼组成，1-2层为4500平米商业群楼； 优势：毗邻中心区，成熟配套，便利交通，临主干道，利于展示 ； 劣势：紧临新洲立交桥，噪音影响严重；单体物业，无小区环境，与大型社区楼盘相比有先天不足； 客户定位：年轻白领+投资人士 面对周边同时入市的大量同质产品的竞争，本项目利用主题社区赢得了竞争，获得了市场热销。,竞争格局： 2002年丽阳天下所在石厦片区将有超过3000套以上小户型单位的供应量，成为深圳小户型供应量最大的、小户型楼盘分布最密集的区域。,丽阳天下成功关键因素CONDO主题的重新定义与诠释,CONDO倡导的八大生活主张：,年轻的 阳光的 便利的 共享的 都市的 核心的 小尺度的 轨道上的,74,丽阳天下：用突显于区域的建筑外延拔高物业形象，迎合目标客户的心理诉求,形象传达时尚、都市 元素：现代感立面+酒吧式售楼处+商业街+休闲广场,75,丽阳天下：居住价值的功能体现社区功能模式,76,北京炫特区（SHOW MY LIFE）,项目简介 地理位置：炫特区地处CBD、燕莎商圈和使馆区辐射地带，贴邻朝阳北路，紧临东四环路。项目经济技术指标：占地7.89万，建筑面积30万，共4000套住宅。核心客户：北京东部CBD年轻白领,炫特区国际青年社区 全国第一个完全国际化的青年社区,77,完全根据青年人特点的产品设计与社区配套,户型,在户型功能设计上对青年人的的家庭结构和个体空间人性化进行深入研究。一居为42至60平米，二居为60到80平米，厅、卧、厨、卫等功能配套齐全，且布局完善，充分保障起居、私密部分，零居室为40平米以下30平米以上(备厨房)，户型设计更为合理和人性化。,社区配套,大型自助餐厅与大型自助洗衣房，完全按国际化标准设置。炫特区还与青鸟健身一起共同打造炫特区青鸟健身会所。,社区公共空间,在社区各楼座之间的园林中散布着二十多个活动场所。小溪步道、棋弈广场、运动场、攀岩石壁、小溪步道等，为居民提供了优美的户外运动环境和场地，同时也