北京房企设计阶段成本管理优化及关键点解析3月15日

咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼【北京 】 房企设计阶段成本管理优化及关键点解析（3 月15 日）房地产培训：房企设计阶段成本管理优化及关键点解析【课程收益】 学习不同阶段对应的设计管理模式对成本的影响；学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准；深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带” ；从设计中的成本管控通病与案例分享来借鉴经验；【课程对象】 房地产企业总经理、副总（设计、成本） 、设计部与成本部负责人、设计部相关业务骨干【讲师介绍】 周老师：中房商学院房地产培训高级顾问，现任以产品创新知名的上市地产集团副总裁，分管设计、营销工作。早年曾在深圳知名设计机构工作近十年，有着丰富的创作经验和实操组织能力。1997年投身地产，其中在金地集团服务六年，分别于集团技术管理部及一线公司负责全面技术管理工作。在金地、亿城期间进行了大量的产品创新研究及产品实践，实操的多个项目成为行业内的产品典范。代表金地集团、亿城集团把控众多项目的设计，积累了丰富的设计管理经验，建立了一整套规范的研发体系。操盘项目：北京金地国际花园、金地格林小镇、金地格林小镇6、北京金地名京、天津格林世界等金地系列产品，西山公馆、西山华府、燕西华府等亿城华府系列产品。【课程大纲】 一、房地产项目开发的特征1、项目管理特征2、增值链特征3、耦合性工作模式特征咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼二、房地产企业设计管理模式对成本管理的影响分析（一）不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系（图表）（二）房地产集团与区域子公司的管控关系1、例如同为战略型企业，万科、中海属于强中央集权式。金地则是弱中央集权式。 （图表）2、金地集团与区域子公司的技术部门间的管理关系。 （图表）3、金地集团成本管控模式（三）房地产设计管理的三大目标：质量、成本、进度，决定了成本管理是设计管理过程中最重要的一个环节和任务。 （附图 地产公司的齿轮系统）三、房地产项目设计与研发过程中成本优化管理与案例分析（一）房地产项目成本控制的理念1、地产公司的经营模式决定着成本控制管理的思路成本控制管理工作只有适合的套路成本的合理控制是项目产品设计研发的一个重要环节，其产生于项目定位（如钓鱼台7号） ，控制于产品研发，执行于设计管理2、如何理解研发阶段的成本控制-研发阶段成本控制内容含钢量及土建造价景观造价示范区造价咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼设计变更签证率合理的设计费应避免两种现象3、积极的成本管理大于消极的成本管理4、成本管理的前置性：项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段（二）房地产企业如何制定“目标成本”目标成本与产品品质是相辅相成的目标成本应与客户全面体验系统接轨目标成本应建立在长期数据库积累的基础上，同时应具有一定的动态性（三）计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因各专业耦合工作失误引发的成本增加（四）房地产项目论证拿地阶段的成本管控1、为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大限度的控制因投资失误引发的成本增加。主要关注：项目法律风险拆迁风险 上海某项目高压线风险 北京8哩岛项目地下管线风险 北京金地名京项目地下埋藏物风险 天津红桥某项目咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼工程地质条件风险 北京燕西华府（地基处理）项目市政条件风险等 北京燕西华府项目环评的风险等 秦皇岛某项目2、为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点，如唐山某项目（五）房地产项目概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划案例：北京亿城西山公馆项目案例1、在概念规划设计中，要解决项目总的成本规划原则以及定性的结构概念设计2、在概念及方案阶段，成本优化主要以定性优化为主3、施工图阶段则必须是定性与定量相结合4、在概念规划设计中，成本的定性概念比计算更重要（六）房地产项目设计管理阶段的成本优化1、规划方案阶段的成本优化车库规划方案对成本的影响（例如：苏州亿城新天地6#、7#地车库规划方案）首期优先开发的规划原则对成本的影响规划中不同物业类型的比例关系对成本的影响不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响2、建筑方案阶段的成本优化（1）户型设计的成本风险（案例：金地格林小镇6）立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼案例：天津亿城新天地项目7#案例：万科紫台窗墙比优化设计（2）主要风格与形式选择造成的成本风险案例：金地梅龙镇项目（3）方案阶段的模型研究规避修改的成本风险案例：亿城燕西华府立面石材的优化与成本控制（4）地下车库的优化设计布局优化（案例：北京金地国际花园）全地下车库向半地下车库转化（案例：苏州胥口某项目）（5）方案阶段的结构定性优化设计方案阶段结构设计优化的主要目标是体系选型与结构布局要合理案例：格林小城花园洋房的结构造型3、建筑扩初阶段的成本优化（1）正确理解“国家规范” ，对空间设计及成本的影响（案例：天津亿城红旗路项目）（2）优化层高对成本控制的意义案例：北京中心 B 塔结构的层高设计降低层高的意义影响净高的主要因素优化措施（3）结构专项问题研究应前置抗浮设计水位的确定咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼案例：北京金地中心地基方案的比较，地基坑支护方案的比较案例：天津红旗路项目基础形式的选择与产品附加值案例：沈阳崇山华府项目主体结构选型的比较与优化案例：天津红桥项目 B 地块公寓的不同选型与比较转换层设置与成本优化最值得优化的部位在基础（4）主要设备选型（如空调系统）对成本的综合影响（案例：亿城西山华府）（5）扩初阶段确认交楼标准、统一技术标准、标注化节点构造做法对规范成本、施工、设计的作用（6）业务流程优化带来的结构限额设计如何在扩初阶段得以实现4、材料部品选用的成本优化（1）倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置（2）倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板（3）标准化、工厂化、规模化的材料与部品5、景观方案的成本优化案例：北京金地格林小镇6、施工图阶段的成本优化案例：天津红旗路项目（1）如何控制设计变更签证率（2）细部做法的控制与审查案例：深圳香蜜山的成本控制四、房地产企业规范化设计管理体系下的成本管理咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼（一）房地产开发运营的框架图（二）房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段1、项目论证阶段的成本管理2、项目策划阶段的成本管理3、项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计开始时完成项目的施工图设计指引编制。在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型推敲和结构、设备的初步方案设计，并在扩初阶段中完成在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、产品材料清单以及进行营销配合资料准备工作在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板封样工作施工图设计合同的解析4、材料部品研究与成本管理5、材料部品的定义6、材料部品研究的工作程序各部门讨论完成项目部品清单的编制部品成本、技术与进度要求拟定部品材料的调研与资料收集完成各项部品的定标（三）各阶段的成本管理成果标准咨询电话18810861546 北京中心：北京市朝阳区安定路 39 号长新大厦 10 层 河南中心：郑州郑东新区 CBD 商务内环 13#奥园国际 18 楼1、建立成本管理目标模板及管理节点2、建立“材料部品”的成果标准（四）设计过程中成本优化的主要手段和方法五、房地产项目设计中的成本管控通病与案例分析【课程说明】 组织机构：中房商学院 中房博越时间地点：2014年3 月15-16日 北京（详见报到通知）培训费用：3800元/人（含培训费、资料费、午餐费）住宿代订，费用自理。联 系 人：齐老师 010-5114