房地产开发项目可行性研究2

房地产开发项目可行性研究,学习目标,1、了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容； 2、熟悉房地产市场调研的内容及方法； 3、掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制； 4、熟悉房地产开发项目不确定性分析,第一节：可行性研究概述,一、可行性研究的含义和目的 1、含义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析，论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟订的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和实用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 2、目的 是实现决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,二、可行性研究的作用 1、可行性研究是项目投资决策的基本依据 2、可行性研究是筹集建设资金的依据 3、可行性研究是项目立项、用地审批的条件 4、可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 5、可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据 三、可行性研究编制的依据 1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划； 2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料； 6、国家所规定的经济参数和指标； 7、开发项目被选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等,四、可行性研究的阶段划分 可行性研究是一项综合性工作，需要投入一定的时间和费用。根据不同需要，可以一次性完成，也可以分阶段进行。可行性研究是在投资前期所做的工作，可分为以下四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 1、投资机会研究阶段 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策，通过调查，经过预测和分析研究，选择房地产开发项目，寻找最有利的投资机会。 该阶段研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 该阶段投资估算的精确程度控制在30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2-1%。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一步的工作。,2、初步可行性研究阶段 也称预可行性研究，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括，分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 审查内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 初步可行性研究投资估算的精度可达20%左右，所需费用约占总投资的0.25%-1.25%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持两项研究。,3、详细可行性研究阶段 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%-3%，大型复杂的工程约占0.2%-1%。 4、项目评价与决策阶段 项目评价是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评价的阶段。 项目的评价与决策是在可行性研究报告的基础上进行的，主要内容包括全面审核报告中反映的各项情况是否属实；各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益，判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性、对项目作出最终的投资决策。,五、可行性研究的内容 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同、各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下10个方面的内容： 1、项目概况 具体包括项目的名称、承办单位概况、项目的地理位置、项目所在地周围的环境状况、项目性质及特点、项目开发建设的社会经济意义、项目主要建设条件、可行性研究工作的目的依据和范围。 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 具体包括土地调查、人口调查、建筑物调查，生产、经营企业以及个体经营者调查，市政管线调查，地下地上物现状调查，动迁计划制定。安置方案确定。 3、市场分析和建设规模的确定 包括市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格，服务对象分析、制订租售计划，拟建项目建设规模的确定。,4、规划设计方案选择 包括市政规划方案选择，项目构成及平面布置，建筑规划方案选择。 5、资源供给 包括建筑材料的需要来、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。 6、环境影响和环境保护 包括建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。 7、项目开发组织机构和人力资源配置 包括开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配置方案，人员培训计划，年管理费用估算。,8、项目实施进度 包括前期开发进度计划，工程建设进度计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设进度计划等，建设场地的布置，施工队伍的选择。 9、项目经济及社会效益分析 包括项目总投资估算，项目投资来源、筹集方式的确定，开发成本估算，销售成本、经营成本估算，销售收入，租金收入、经营收入和其他营业收入估算，财务评价，国民经济评价，风险分析，项目环境效益，社会效益及综合效益评价。 10、结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，据此推荐最佳方案，并对项目存在的问题提出相应的建议。,六、可行性研究的编制要求 一份好的房地产项目可行性研究报告应该做到：可行性研究报告编制依据可靠；结构内容完整；可行性研究报告表述形式尽可能数字化、图表化；可行性研究报告文本格式规划、附图、附表、附件齐全；可行性研究报告深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要。 七、可行性研究的步骤 1、接受委托 2、市场和资源调查 3、方案选择和优化 4、财务评价和国民经济评价 5、编制可行性研究报告,第二节 房地产市场的调查与研究,一、房地产市场调查的含义 1、市场调查：也称市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。 2、房地产市场调查：是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。 狭义的房地产市场调查：是把市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即对消费者及其行为的研究。 广义的房地产市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的、有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶段。,二、房地产市场调查的作用 1、有助于房地产企业确定正确的投资方向 2、有助于房地产企业适时进行产品更新换代 3、有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划 4、有助于项目投资者实施正确的价格策略 5、有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益,三、房地产市场调查的原则 1、准确性原则 调查资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平 （2）市场调研人员的敬业精神 （3）资料提供者是否持客观态度 2、时效性原则 一份好的调查资料应该是最新的。因为只有最新的调查资料，才能反映市场的现实状况，并成为企业制定市场经营策略的客观依据。 3、全面性原则 4、针对性原则 5、创造性原则 市场调研是一个动态的过程，虽然有科学的、程序化得步骤，但任何环节都需要创意的帮助，市场调研的创造性思维应贯穿于整个调研设计和实施过程中。,四、房地产市场调查的类型 （一）按市场调查的范围分类 1、专题性市场调查 简称专题调研，是指市场调研主体为解决某个具体问题而进行的对市场中的某个方面进行调研。这种调研具有组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低的优点。但是，它存在提供的信息具有某种局限性的不足，市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。 2、综合性市场调查 是指市场调研主体为全面了解市场的状况而对市场的各个方面进行的全面调研。综合调研涉及市场各个方面，提供的信息能全面地反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况。但是，这种调研涉及面广，组织实施比较困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求相对较高。,（二）按市场调查的功能分类 1、探测性调查 又称非正式调查。探测性调查只是收集一些有关资料，以确定问题所在，至于问题应该如何解决，则有待于进一步的调查研究。探测性调查回答的是“可以做什么”、也就是投石问路。 2、描述性调查 是指对确定调查的问题通过收集资料并经甄别、审核、记录、整理、汇总，做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况作出现象性描述，并不涉及事物的本质及影响事物发展变化的内在原因。 描述性调查回答的是“是什么”，一般可用于房地产市场占有率的调查、销售渠道的调查、消费行为的调查和市场潜在需求量的调查等。,3、因果性调查 因果性调查是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系作出说明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。 因果性调查就是在描述性调查的基础上，找出房地产市场上出现的各种现象之间、各种问题之间相互关系的原因和结果，它回答的是“为什么”，常用方法有实验法。,五、房地产市场调查的步骤和方法 （一）调查的步骤 1、准备阶段 是调查的工作的开端。这个阶段的具体工作步骤如下： （1）提出问题，明确目标。 （2）初步情况分析和非正式调查 （3）制定调查方案和工作计划，拟定调研计划书 2、实施阶段 这个阶段主要任务，是组织调查人员深入实际，按照调查方案或调查提纲的要求，系统地收集各种资料和数据，听取被调查者的意见。这一阶段的具体步骤为： （1）建立调查组织 （2）收集第二手资料 （3）收集第一手资料,3、分析和总结阶段 这一阶段的主要步骤如下： （1）数据的分析与解释 （2）编写调研报告，调研报告的主要内容包括：调查目的、方法、步骤、时间等说明；调查对象的基本情况；做调查问题的实际材料与分析说明；对调查对象的额基本认识，作出结论；提出建设性的意见和建议；统计资料、图表等必要附件。 （3）总结反馈,（二）房地产市场调查方法 1、观察法 这种方法是指调查人员不与调查者正面接触，而是在旁边观察。这样做的话可以使被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较为理想。观察法有四种形式： （1）直接观察法：就是派调查人员去现场直接察看。 （2）亲自经历法：就是调查人员亲自参与某项活动，来收集有关资料。 （3）痕迹观察法：这种方法不是直接观察被调查对象的行为，而是观察调查对象留下的实际痕迹。 （4）行为记录法：因为观察法不直接向调查者提出问题，所以，有些观察工作就可以通过录音机、录像机、照相机及其他一些监听、监视设备来进行。,（5）观察法的优缺点 优点：第一，观察法具有直观性和可靠性，它可以比较客观地收集第一手资料，直接记录调查的事实和被调查者在现场的行为，调查结果更接近于实际。第二，观察法基本上是调查者的单方面活动，特别是非参与性观察，它一般不依赖语言交流，不与被调查者进行人际交往。因此，它有利于对无法、无需或无意进行语言交流的市场现象进行调查，有利于排除语言交流和人际交往中可能发生的种种误会和干扰。缺点：观察不够具体、深入，只能说明事实的发生，而不能说明发生的原因和动机。,2、实验法 是将调查范围缩小到一个比较小的规模，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。实验包括三个基本部分：实验对象、处理过程、处理效果（结果）。 3、询问法 是把调研人员事先拟定的调查项目或问题以某种方式向被调查对象提出，要求给予回答，由此获得信息资料。询问法包括以下六种形式： （1）小组座谈法。又称焦点访谈法，就是采用小型座谈会的形式，挑选一组具有代表性的消费者或客户，在一个装有单面镜或录音设备的房间内，在主持人的组织下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。 该方法的特点在于，他所访问的不是一个一个的被调查者，而是同时访问若干个被调查者，即通过与若干个被调查者的集体座谈来了解市场信息。,（2）深度访谈法。在市场调查中，常需要对某个专题进行全面深入的了解，同时希望通过访问、交谈发现一些重要情况，要达到此目的，仅依靠表面观察和一般的访谈是不够的，这就需要采用深度访谈法。 深度访谈法是一种无结构的、直接的一对一的访问，在访问过程中，由掌握高级访谈技巧的调查员对调查对象进行深入的访谈，用以揭示被访问者对某一问题的潜在动机、态度和情感等。（3）面谈调查法。主要包括入户面访调查和街头/商场拦截式面谈调查两大类。,（4）电话调查法。是由调查人员通过电话向被调查者询问了解有关问题的一种调查方法。 优点在于：取得市场信息资料的速度最快；节省调查时间和经费；覆盖面广，可以对任何有电话的地区、单位和个人进行调查；被调查者没有调查者在场的心理压力，因而能畅所欲言，回答率高；对于那些不易见到面的被调查者，采用此法有可能取得成功。 缺点：被调查者只限于有电话和能通电话者，在经济发达地区，这种方法可得到广发应用。但在不发达、通讯条件比较落后的地区，在一定程度上影响调查的完整性；电话提问受到时间限制，询问时间不能过长、内容不能过于复杂，故只能简单回答，无法深入了解有些情况和问题；由于无法出示调查说明、照片、图表等背景资料，也没有过多时间逐一在电话中解释，因此，被调查者可能因不了解调查的详尽、确切的意图而无法回答或无法正确回答；对于某些专业性较强的内容，而接电话者可能无法回答。,（5）邮寄调查法 是将问卷寄给被调查者，由被调查者根据调查问卷的填表要求填好后寄回的一种调查方法。 优点： 1）可以扩大调查区域，增加更多的调查样本数目，只要通邮的地方，都可以进行邮寄调查。 2）提问内容可增加，信息含量大； 3）调查成本较低，只需花费少量邮资和印刷费用； 4）被调查者有较充分的时间填写问卷，如果需要，还可以查阅有关资料，以便准确回答问题； 5）可以避免被调查者受调查者的态度、形象、情绪等因素影响； 6）通过让被调查者匿名方式，可对某些敏感或隐私情况进行调查； 7）无需对调查人员进行专门的培训和管理。 缺点： 1）征询问卷回收率一般偏低，许多被调查者对此不屑一顾； 2）信息反馈时间长，影响资料的时效性； 3）无法确定被调查者的性格特征，也无法评价其回答的可靠程度； 4）要求被调查者要有一定的文字理解能力和表达能力，对文化程度较低者不适用。,（6）留置问卷法 留置调查是指调查者将调查表当面交给被调查者，说明调查意图和要求，有被调查者自行填写回答，再由调查者按约定的日期收回的一种调查方法。,六、房地产市场调查研究的内容 房地产业是一个综合性非常强的行业，房地产市场调研也是一个综合分析的过程。一般来说，房地产市场调研的内容主要包括以下四个方面： （一）房地产市场环境调研 1、宏观环境调研 房地产市场宏观环境调研主要包括： （1）经济环境 （2）政策环境 （3）人口环境 另外，宏观环境还包括文化环境、行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。,2、区域环境研究 区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：结合项目所在城市的总体规划、分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；进行区域的交通条件研究；对影响区域发展的其他因素和条件进行研究；对区域楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。 3、项目微观环境调研 又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括： （1）对项目的用地现状及开发条件进行分析 （2）对项目所在地的周边环境进行分析 （3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。,（二）房地产消费调研 我们研究买家时需要回答以下问题：哪些人是买家；买家要买什么样的房子；买家为什么要买这些房子；谁参与买家的购买行为；买家什么时候买房；买家在哪里买房；买家以什么样的方式买房。 具体说来，我们对消费者的调查，则包括以下三个方面： （1）消费者的购买水平：购买力水平式影响住房最重要的因素，它直接决定了消费者的购房承受能力。消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭收入。 （2）消费者的购买倾向：消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。 （3）消费者的共同特性：主要包括消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等。,（三）竞争楼盘调研 竞争性楼盘分为两种情形：一是与所在项目处在同一区域的楼盘；二是不同区域但市场定位相似的楼盘。竞争性楼盘调研主要包括以下五个方面： 1、产品。其中又细分为： （1）区位。主要包括地点位置、交通条件、区域特征、发展规划及周边环境等； （2）产品特征。主要包括建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率。 （3）公司组成。 （4）交房时间。交房时间是影响购房人购买决策的重要因素。,2、价格。价格是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最难取得真实信息的。一般是从单价、总价和付款方式来描述一个楼盘的价格情况。 （1）单价 （2）总价 （3）付款方式 3、广告。广告是房地产促销的主要手段，对楼盘的广告分析是市场调研的重要组成部分，主要包括： （1）售楼部。 （2）广告媒体。 （3）广告投入强度。 （4）诉求点。,4、销售情况。是判断一个楼盘最终的指标，同时也是最难获得准确信息的，主要包括： （1）销售率：这是一个最基本的指标，它反映了一个楼盘被市场的接纳程度。 （2）销售顺序。这是指不同房屋的成交先后顺序，可以按照总价的顺序，也可以按户型的顺序或是面积的顺序来排列。 （3）客户群分析。通过对客户群职业、年龄、家庭结构、收入的统计，可以反映出购房人的信息，从中分析其购买动机，找出本楼盘影响客户购买行为的因素，以及各因素影响力的大小。 5、物业管理。包括物业管理的内容、管理情况、管理费以及管理公司。,课堂作业：请同学们制定一个详细的竞争楼盘调查表,（四）竞争对手调研 对竞争对手的调研主要包括以下10个方面： 1、专业化程度。指竞争对手将其力量集中于某一产品、目标顾客群或所服务的区域的程度。 2、品牌知名度。指竞争对手主要依靠品牌知名度而不是价格或其他度量进行竞争的程度。 3、推动度或拉动度。指竞争对手在销售楼盘是，是寻求直接在最终用户中建立品牌知名度来拉动销售，还是支持分销渠道来推动销售的程度。 4、开发经营方式。指竞争对手对所开发的楼盘是出售、出租还是自行经营，如果出售，是自己销售还是通过代理商销售等。 5、楼盘质量。指竞争对手所开发楼盘的质量，包括设计、户型、材料、耐用性、安全性能等各项外在质量与内在质量标准。 6、纵向整合度。指竞争对手采取向前或向后进行整合所能产生的增值效果的程度。包括企业是否控制了分销渠道，是否能对建筑承包商、材料供应商施加影响，是否有自己的物业管理部门等。,7、成本状况：指竞争对手的成本结构是否合理，企业开发的楼盘是否具有成本优势等。 8、价格策略：指竞争对手的商品房在市场中的相对价格状况。价格因数与其他变量关系密切，如财务、成本、质量、品牌等。它是一个必须认真对待的战略性变量。 9、竞争对手历年来的项目开发情况。 10、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等。,第三节：房地产开发项目的投资估算 与收入估算,一、房地产开发项目的投资估算 一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目投资进行准确的估算。 （一）土地费用估算 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让、转让和行政划拨三种获取土地使用权的方式，所以对土地费用的估算要就实际情况而定。,（二）前期工程费估算 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需要的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、道路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 （三）房屋开发费估算 房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。 1、建安工程费 是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装饰家具费。 2、公共配套设施建设费 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公告厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。,3、基础设施建设费 是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 （四）管理费用估算 管理费用指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报销损失及其他管理费。,（五）销售费用估算 销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 （六）财务费用估算 指企业为了筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 （七）其他费用估算 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂费。,（八）不可预见费估算 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%-7%估算。 （九）税费估算 房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税费。主要有“两税一费”（营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税等。 二、房地产开发项目的收入估算 房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入等。 收入估算可以根据项目租售计划、经营计划制定的租售价格乘以可租售面积。,第四节：房地产开发项目的财务评价,一、财务评价的概念 财务评价是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，根据判断项目的财务可行性。,二、财务评价的步骤 1、选取、计算财务评价基础数据 2、编制和分析财务评价基本报表 3、进行不确定性分析 4、提出财务评价结论 三、房地产开发项目财务评价基本报表 1、现金流量表 2、损益表 3、资金来源与运用表 4、资产负债表 5、财务外汇平衡表,现金流量表（全部资金）,现金流量（全部资金）从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。,现金流量表（自有资金）,从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。,损益表,反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。,资金来源与运用表,反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可用以计算借款偿还期。,四、房地产开发项目财务评价指标体系,各种指标的计算,参见技术经济学,五、房地产开发项目的不确定性分析 房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。 （1）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析，又称量本利分析、保本点分析、收支平衡分析，是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。所谓盈亏平衡点（BEP）是项目盈利与亏损的临界点。,（二）敏感性分析 1、概念：敏感性分析的目的就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度。 2、敏感性分析的步骤 （1）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期和开发商利润等作为其分析的对象。 （2）从众多影响项目投资效益的不确定性因素中，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析的不确定性因素。 （3）设定不确定性因素的变化范围 （4）对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。,（三）概率分析 概率分析主要有两种方法：解析法和模拟法。前者主要用于解决一些比较简单的风险决策问题，这类问题一般只有一个或极少几个随机变量。当有多个随机变量时，用解析法就十分困难，则需采用模拟法求解。常见的模拟法是蒙特卡洛方法，房地产开发项目经济分析中涉及的变量较多，比较适合于蒙特卡洛方法进行风险分析。,第五节：房地产开发项目可行性研究报告的撰写,一、科研报告的基本构成 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图和附件七个部分。 （一）封面 封面应反映项目名称、研究阶段、委托单位、编制单位以及可行性研究报告写作的时间，正式报告还要在封面内附上编制单位资格证书编号、编制单位的项目负责人、技术负责人、法人代表以及编制人、校核人、审核人、审定人名单。 （二）摘要 摘要应用简洁的语言，介绍研究项目所处的区域的市场情况、项目本身的情况和特点、评价的结论，让读者能够很快了解报告的大致内容。,（三）目录 如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包