各国房地产市场发展周期与中国楼市发展现状及趋势

房地产市场及发展周期1 / 4各国房地产市场发展周期与中国楼市发展现状及趋势-听许智文教授讲座有感摘要：房屋价格与经济紧密相连，房价和经济一直是热门话题。本文在阐述房地产市场周期表现的基础上，详细对世界各国房地产市场周期波动展开分析，然后对美国次贷危机的基本情况及背景做了简单介绍，分析了其对世界经济和中国经济的影响，并由此来看中国针对房地产市场所出台的各种宏观调控政策，总结了次贷危机对我国房地产市场发展的警示作用。Abstract:The price of houses, a popular topic for all the time, is connected with economy tightly. The paper analyzes the expanding process of the fluctuation cycle of real estate industry on the base of elaborating the market performance, and then introduces the basic situation of the Subprime Mortgage Crisis and analyzes the effects to economy for both the world and China. At last, the paper analyzes some policies the government of China makes to help the market of real estate develop healthily and sums up the warnings to Chinas real estate.关键词：次贷危机 房地产市场周期 中国楼市近年来，房地产、楼市、房价一直都是热门话题，尤其是 2008 年美国次贷危机后，各国楼市纷纷出现萎缩迹象，房价下跌，人心惶惶，房地产似乎一夜之间成为了大街小巷必谈之事。那么，在近些年中，世界的房地产市场到底出现了怎样的发展周期？在经历了2008 年美国次贷危机不可避免的影响后，而今我国的楼市发展状况如何？在未来，它又将出现怎样的发展趋势？首先，让我们先来看下各国房地产市场发展周期波动趋势。1、美国房地产泡沫： 1926 年美国房地产泡沫破碎，随之而来的便是 1929-1932 年的世界经济大危机。在罗斯福政府的努力之下，美国经济逐渐恢复，房地产市场也日渐回暖，房价上升。然而，进入 21 世纪后，美国房地产市场再次出现泡沫，炒房者越来越多，市场虚假繁荣，最终，2008 年，房地产泡沫破碎，次贷危机发生。现象：房产经纪人猛增，炒房者越来越多，房价收入比不断增大，房地产市场虚假繁荣。 危害：间接引发世界经济危机。房地产市场及发展周期2 / 4（1996-2007 年美国住房价格指数）从 1990 年代后期开始，美国房价不断上涨，而且此轮房价增长不是区域性而是全国性。从美国西海岸地区的圣迭戈、洛杉矶和旧金山等城市在 1998 年的真实涨幅第一次超过 10%以后，这一现象迅速扩散到了东部，丹佛和波士顿等城市 1999 年的真实涨幅也都超过了 10%。房价上涨的势头遍及美国各地，并在全球许多国家同时发生。纵观所知，美国房价持续上涨了 10 年之久。2006 年第 1 季度达到顶点。房地产价格的持续上涨对次级抵押贷款形成了正向激励。美国自 2001 年开始的减息政策，在提振经济的同时也引起了包括房地产在内的资产价格的膨胀。流动性过剩和持续的低利率，使得美国房地产市场出现了 2001-2006 年长达 5 年的上涨行情，价格涨幅普遍在 60%以上。在 2006 年，次级抵押贷款和次优抵押贷款发放量已经接近当年美国个人住房抵押贷款发放总量的 50%，但 2003 年这一比例还不足 15%。这一切都最终造成了房地产泡沫破裂，次贷危机发生，并最终引发为全球经济危机。2、日本房地产泡沫：泡沫破碎时间 1991 年现象：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和 危害：导致日本长达 15 年的经济萧条20 世纪 80 年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985 年 9 月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议” ，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从 1986 年到 1989 年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到 1989 年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。一般房地产市场及发展周期3 / 4工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991 年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到 1993 年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达 6000 亿美元。 20 世纪 90 年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达 15 年的萧条和低迷。3、东南亚、香港房地产泡沫：泡沫破碎时间 1997 年现象：东南亚爆发金融危机、香港业主平均损失 267 万港元危害：东南亚各国经济严重衰退、香港出现十几万名百万“负翁”继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历。大量外国资本进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。随着 1997 年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。 东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪 70 年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到 1981 年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。 1984 年1997 年，香港房价年平均增长超过 20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近 20 万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998 年2004 年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城” ，楼价就从最高时的 1.3 万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从 1997 年到 2002 年的 5 年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约 8 万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失 267 万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁” 。 在看过各国楼市周期比较后，让我们来看看 2008 年美国次贷危机到底给中国楼市造成了怎样的影响。次贷危机爆发后，美国证券及银行业损失惨重，金融体系受到严重影响，股市波动异常，危害迅速蔓延到欧美及日本市场，虽然，中国楼市直接受美国次贷危机的影响较小，房地产市场及发展周期4 / 4但是间接的影响还是显而易见的，主要表现在以下几个方面：首先，次贷危机的爆发直接导致美国股市乃至全球股市的波动，严重的打击了投资者的信心，使得众多国家的股市大幅下跌，中国的股市也受到了很大的影响，市值缩水了 60%，上证指数从去年的 6000 多点跌倒了如今的 2000 多点。股市暴跌套牢了许多资金，许多地产大公司资产大幅缩水，对楼市的影响不言而喻。其次，美国次贷危机的爆发，为中国的金融监管机构提供了可资借鉴的参考，为了确保金融的安全，金融机构会对资金的流动及贷款风险的监管力度进一步加强。这必将加大开发商及购房者的贷款难度。对中国目前过热的房地产市场起到了十分有效的抑制作用。第三，次贷危机的爆发，使得发达国家由于饱受次级债危机困扰，国内资金正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变，因此，美国等发达国家的一部分热钱不得不从全球其他经济体（包括中国在内）抽走。发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金陆续撤出。直接导致了我国珠三角地区的房价快速大幅下跌。此外，次贷危机的爆发也让广大的购房者看到了楼市泡沫的危害，进而影响了他们的购房行为，使得楼市观望气氛的加重，直接导致了楼市交易量的下滑。总的来说，虽然次贷危机表面上看没有对我国楼市带来多么大的冲击，其实，间接的看还是对中国楼市产生了一定影响的。进入 08 年以来，中国楼市在宏观调控政策效应逐步显现的情况下，逐步走向了理性回归的阶段，目前，中国的楼市主要有三大特征：一是消费者观望气氛浓厚、全国许多城市的房价下跌明显，交易量持续低迷。二是大多数开发商资金链吃紧，融资上市难度很大三是消费需求得到抑制， “供大于求”促使楼市进入“买方市场”从发展走向上看，中国的楼市正在回归理性，过去几年的过热发展已经脱离了正常的轨道，在政府多年调控未果的情况下，07 年政府终于拿出了杀手锏，一方面提高购房首付，一方面控制银行信贷，一头一尾的严格控制，彻底卡住了开发商的资金来源，也实质性的抑制了房价的飞速上涨、房地产过热发展的势头。国务院发布的 24 号文件明确提出了未来房地产市场以大力发展保障性住房为主导发展方向的思路，这从根本上扭转了中国楼市未来的发展方向。而且，国务院还出台了一系列宏观调控政策，如 “限购令” 、严查空置率、上调存款准备金率等等，这些政策都在一定程度上保证了房地产市场的理性发展。但无论如何，我们都必须吸取美国次贷危机的教训，以此为警示。控制和监管抵押贷款风险，保持房地产市场稳健有序，促进国民经济健康发展的关键。健全房地产市场机制，防范市场风险。严格程序和标准，防范抵押