房地产开发与经营 第02章 房地产开发项目可行性研究（习题）

某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作： 编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； 若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。,借款还本付息表,单利,复利,借款还本付息表,单利,复利,借款还本付息表,单利,复利,借款还本付息表,单利,复利,借款还本付息表,单利,复利,借款还本付息表,单利,复利,资本金现金流量表(1),资本金现金流量表(2),资本金现金流量表(1)（单利）,资本金现金流量表(1)（单利）,资本金现金流量表(1)（单利）,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(1)（复利）,资本金现金流量表(2)（复利）,某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？ （假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）,1,2,3,4,5,6,50,假设月租为R万元/,现金流量图（资本金）,0,1,2,3,4,5,6,50,假设月租为R万元/,现金流量图（资本金）,200 （资本金）,480 （还本付息）,销售收入 320,销售收入 468,租金收入 5040R,租金收入 5880R,租金收入 6720R,租金收入 7560R,租金收入 7560R,0,400 （资本金）,R86.45元/,某房地产开发项目占地面积为8000，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000，其中服务式公寓35000，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000，地下车位230个（10000）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率为15%和25%.在贷款利息最少条件下，求（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。,现金流量表（全部投资）,单位：万元,现金流量表（资本金）,单位：万元,现金流量表（资本金）,单位：万元,某拟投资房地产开发项目的A、B开发经营方案的现金流量图如下，试选出优选方案（假定ic=10%）。,3000,3000,3000,4000,7000,7000,0,4000,4000,4000,3000,8000,0,3000,3000,3000,3000,3000,3000,A,B,因为房地产项目的A、B两个方案开发经营期不同， 所以宜选择等额年值（AW）作为比选指标。 NPVA=-3000【1+（P/A，10%，2）】+【4000+7000（P/A，10%，2）】（P/F，10%，3）=3925.868 NPVB=-4000【1+（P/A，10%，2）】+3000（P/A，10%，7）（P/A，10