商品房市场分析与预测

小户型普通商品房市场发展预测改革开放以来，尤其是近年来，伴随着我国经济的持续、快速发展，各种经济、社会问题的突出和加剧也引起了人们的广泛关注，其中，近年来最为引人关注的便是我国的房地产发市场发展为题，从居民生活的角度讲，便是住房问题。而为了解决这一关系国计民生的住房问题，政府不断出台各类调控政策，以指导和控制房地产市场的发展，并且有着从总量调控到总量调控和结构调整并举的发展趋势。2006 年 5 月，在国务院九部委联合出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中便明确提出“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上” 。由此开始，房地产行业的发展中， “小户型”这一概念便引起了企业的更多关注。然而，在我国宏观经济形势继续向好，而房地产市场调控却不断趋紧的条件下，作为住房的主要供应者房地产开发企业，如何对我国当前房地产市场进行解读，以及对未来小户型商品房的发展空间进行研判和预测则显得尤为重要。本文选取房地产市场中小户型普通商品住宅这一细分市场作为主要研究对象，从定性研究和定量分析两个角度，结合市场分析与预测的主要方法和技术，对小户型商品房的市场前景进行预测。具体研究思路是：为解读我国房地产市场的发展环境，首先利用宏观经济数据，整体评价我国宏观经济形势及发展趋势；其次，从定性的角度，对我国房地产市场的整体运行状况进行分析，从历年的房地产开发投资状况、竣工及销售状况两个角度批你更加商品房市场发展现状，以及可能对后市的影响；然后，从定量分析的角度，针对小户型商品住宅市场的供给状况、需求状况，采用移动平均法、季节变动预测法对小户型商品房市场的发展空间进行预测；最后，综合上述分析结果，对小户型商品住宅的发展趋势作出整体的分析和判断，并就此提出关于房地产企业生产经营决策的建议。一、宏观经济运行分析首先，从国际经济形势来看，2011 年 1 季度，世界经济继续缓慢复苏，其中发达经济体增长较慢，发展中经济体增长较快，而中国作为最大的发展中国家，在全球经济复苏过程中发挥了重要的推动作用。从我国经济形势来看，今年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况，政府坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策这一方向，加强和改善了宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，并且开局良好。根据国家统计局初步测算，一季度国内生产总值 96311 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.7%。分产业看，第一产业增加值 5980 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值 46788 亿元，增长 11.1%；第三产业增加值 43543 亿元，增长 9.1%。表 1：2010 年 1 季度2011 年 1 季度各产业累计国内生产总值及增长情况 1（单位：亿元，% ）国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业季度绝对数同比增长绝对数同比增长绝对数同比增长绝对数同比增长1 数据源自国家统计局网站（/tjsj/） ，并经整理得出；2010Q181887.0 11.9 5139.0 3.8 39243.5 14.53750.41.22010Q1-Q2 173615.2 11.1 13367.0 3.6 85830.0 13.2 74418.2 9.62010Q1-Q3 270234.2 10.6 25600.0 4.0 129324.6 12.6 115309.7 9.52010Q1-Q4 397983.2 10.3 40497.0 4.3 186480.9 12.2 171005.4 9.52011Q1 96311.3 9.7 5980.0 3.5 46788.0 11.1 43543.3 9.1图 1：2010 年 1 季度2011 年 1 季度各产业增长情况从上述宏观经济运行数据可以看出，在经历了经济危机以后，我国整体宏观经济形式已然保持着平稳快速发展的势头，但从各个产业的发展速度来看则稍有回落。这也就为我国房地产市场的整体发展营造了较好的经济环境。二、商品房市场整体运行状况分析（一）开发投资情况表 2：2010 年 3 月-2011 年 3 月累计房地产开发投资及同比增长情况（单位：亿元，% ） 2年度（月份） 房地产开发投资额 同比增长2010 年 1-3 月 6594.5 35.12010 年 1-4 月 9932.05 36.22010 年 1-5 月 13917.4 38.22010 年 1-6 月 19747.1 38.12010 年 1-7 月 23864.8 37.22010 年 1-8 月 28355.1 36.72010 年 1-9 月 33511.3 36.42010 年 1-10 月 38069.5 36.52010 年 1-11 月 42697.3 36.52010 年 1-12 月 48267.1 33.22011 年 1-2 月 4250.4 35.22 数据源自国家统计局网站（/tjsj/） ；2011 年 1-3 月 8846.4 34.1图 2：2009 年 3 月2011 年 3 月累计房地产开发投资增长率变动趋势 3从以上房地产开发投资状况来看，在一系列宏观调控政策影响下，2011 年 1-3 月全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上依然保持了 30%以上的高增长态势，且增长速度明显高于 2009 年。这就说明，在市场普遍预期房地产投资将大幅下滑的情况下，2010 年 4 月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响。（二）房屋竣工及销售情况表 3： 2010 年 4 月-2011 年 4 月累计全国商品房销售情况（单位：万平方米，亿元，% ） 4时间 商品房销售面积 同比增长 商品房销售额 同比增长 房屋竣工面积 同比增长2010 年 1-4 月 23,412.20 32.8 12,425.20 55.4 11117.0 12.01-5 月 30,189.40 22.5 15,760.20 38.4 15020.1 13.51-6 月 39,352.50 15.4 19,819.90 25.4 19158.1 18.11-7 月 45,818.60 9.7 22,885.70 16.8 24423.6 18.21-8 月 52,704.50 6.7 26,418.20 12.6 28603.5 12.61-9 月 63,150.20 8.2 31,916.60 15.9 32347.6 10.71-10 月 72,428.60 9.1 36,992.30 17.3 36875.0 10.41-11 月 82,541.30 9.8 42,277.90 17.5 41966.4 11.41-12 月 104,349.10 10.1 52,478.70 18.3 48497.4 9.62011 年 1-2 月 8142.9 13.8 5241.6 27.4 75961.0 4.53 图表数据来自国家统计局，该图引自国研网分析报告2011 年 1 季度房地产市场运行情况 ；4 数据源自中国房地产信息网（/ ） ，并经计算得出；1-3 月 17,642.80 14.9 10,151.90 27.3 6951.5 13.91-4 月 24,897.90 6.3 14,077.70 13.3 12831.5 15.4图 3：2010 年 4 月2011 年 4 月累计全国商品房销售增长情况 5由上表数据可以看出，我国商品房市场同样保持增长态势，但相对于 2010 年初的销售增长情况，2011 年一季度销售面积和销售额增长幅度均有所回落；同时，全国商品房累计竣工面积增速也呈上涨态势，说明开发商加快了已建项目进度，市场供应量有所增加。然而，对比全国商品房销售面积和竣工面积数据可以看出，2011 年 1 季度全国商品房销售面积仍大于竣工面积，差距达到 4811 万平方米，这说明全国房地产市场整体仍处于供不应求状态。但是相比于 2010 年全年销售面积大于供应面积 3 亿平方米，净供应负增长的情况已经有所缓和，由此可见政府宏观调控政策正在显现效果，且这一效果可能会对后市的发展起到更为显著、深远的影响。三、小户型商品房供求对比及趋势预测（一）关于小户型商品房的界定关于商品房中的“小户型”这一概念，从政策和业界两方面来讲，均没有统一的规定。而之所以提出“小户型”市场细分概念，主要是为了从商品住宅面积的角度来区分不同的消费者。对于单房面积较大的户型来说，其主要购买者中除了一些具有一定经济实力的自住需求之外，很大一部分则是非自住的投资需求，甚至是投机需求。而小户型的消费者主要是市场中的“刚性需求” ，即尚未购房的自住房消费者。而在商品住宅究竟“小”到什么程度才算“小户型”这一问题上，最初关于这一标准的规定因该是在 2006 年 5 月国务院九部委出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中，该文件规定“自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上” 。并且，从 2007 年起，各部门相关统计数据将对 90 平米以下住宅的投资开发情况进行统计公布。同时，从 2010 年开始，相关统5 经表 3 数据整理得出；计数据中将会同时公布 90 平米以下及 140 平米以上的房地产投资开发额度。而为了保证定量预测所用历史数据的准确性和真实性，本文对“小户型”商品房市场的预测，主要从 “140 平米以下”这个标准进行分析。（二）小户型商品房供给状况分析与预测2010 年 1 月至 2011 年 3 月的房地产开发投资完成额初始统计数据如下：表 4：全国房地产开发投资累计完成额（单位：亿元）时间 住宅 其中 140 平米以上2010 年 1-2 月 2233.4 1606.22010 年 1-3 月 4551.8 3166.12010 年 1-4 月 6854.5 4951.42010 年 1-5 月 9643.2 7012.42010 年 1-6 月 13692.3 10489.92010 年 1-7 月 16708.8 12883.42010 年 1-8 月 19876.2 15354.32010 年 1-9 月 23512.1 18313.82010 年 1-10 月 26682.9 20866.72010 年 1-11 月 30021.6 23324.12010 年 1-12 月 34038.1 33551.32011 年 1-2 月 3013.7 2312.2011 年 1-3 月 6253.1 4867.1由于初始数据本事即为各个月份的累积数据，因而自身便具有一定的线性递增趋势，所以考虑将个月份累计值换算成单个月份的投资开发值。同时，还应计算得出 140 平米以下小户型投资开发完成情况，以及 1、2 月份的投资开发完成情况；具体计算及数据处理方法如下：1、单月投资开发额= 本月投资开发累计值- 上月投资开发累计值；2、 140 平米以下投资开发完成额=住宅投资开发完成额-140 平米以上投资开发完成额；3、 1 月、 2 月投资开发完成额=1-2 月累计完成额/2;经计算后的数据结果如下：表 5：全国房地产开发投资各月完成额（单位：亿元）时间 住宅 其中 140 平米以下2010 年 1 月 1116.7 803.12010 年 2 月 1116.7 803.12010 年 3 月 2318.4 1559.92010 年 4 月 2302.7 1785.32010 年 5 月 2788.7 20612010 年 6 月 4049.1 3477.52010 年 7 月 3016.5 2393.52010 年 8 月 3167.4 2470.92010 年 9 月 3635.9 2959.52010 年 10 月 3170.8 2552.92010 年 11 月 3338.7 2457.42010 年 12 月 4016.5 10227.22011 年 1 月 1506.85 1156.052011 年 2 月 1506.85 1156.052011 年 3 月 3239.4 2555观察以上数据可以看出，两组时间序列数据均存在一定的线性递增趋势，同时趋势中还有一定的数值波动。因此，在对 2011 年小户型商品房投资开发完成额的预测上，选取二次移动平均法对数据进行处理分析，并进行预测。此处，为灵敏反映趋势间的波动情况，令二次移动平均的跨越期为 2，即 n=2；则根据二次移动平均公式：； 可得出 140 平米以下投资额的移动平n/YM1-t1-tt1t ）（ n/MM1-t1-tt2t ）（）（）（）（ 均结果，具体如下：表 6：全国房地产开发投资各月完成额移动平均结果（单位：亿元）时间 其中 140 平米以下 一次移动平均 二次移动平均2010 年 1 月 803.12010 年 2 月 803.1 803.12010 年 3 月 1559.9 1181.5 992.32010 年 4 月 1785.3 1672.6 1427.052010 年 5 月 2061 1923.15 1797.8752010 年 6 月 3477.5 2769.25 2346.22010 年 7 月 2393.5 2935.5 2852.3752010 年 8 月 2470.9 2432.2 2683.852010 年 9 月 2959.5 2715.2 2573.72010 年 10 月 2552.9 2756.2 2735.72010 年 11 月 2457.4 2505.15 2630.6752010 年 12 月 10227.2 6342.3 4423.7252011 年 1 月 1156.05 5691.625 6016.9632011 年 2 月 1156.05 1156.05 3423.8382011 年 3 月 2555 1855.525 1505.788根据二次移动平均预测模型：及 、 TbaFttTt ）（）（ 2t1ttMa )1/(b)2)1t nMtt可计算得出各期的斜率和截距以及预测值，具体计算结果如下表所示：表 7：移动平均及模型预测结果时间 其中 140 平米以下一次移动平均二次移动平均at bt F(t+1) Yt-Ft (Yt-Ft)2 RMSE2010 年 1 月 803.12010 年 2 月 803.1 803.12010 年 3 月 1559.9 1181.5 992.3 1370.7 189.2 1559.92010 年 4 月 1785.3 1672.6 1427.05 1918.15 245.55 2163.72010 年 5 月 2061 1923.15 1797.875 2048.425 125.275 2173.7 -112.7 12701.292010 年 6 月 3477.5 2769.25 2346.2 3192.3 423.05 3615.35 -137.85 19002.622010 年 7 月 2393.5 2935.5 2852.375 3018.625 83.125 3101.75 -708.25 501618.12010 年 8 月 2470.9 2432.2 2683.85 2180.55 -251.65 1928.9 542 2937642010 年 9 月 2959.5 2715.2 2573.7 2856.7 141.5 2998.2 -38.7 1497.692010 年 10 月 2552.9 2756.2 2735.7 2776.7 20.5 2797.2 -244.3 59682.492010 年 11 月 2457.4 2505.15 2630.675 2379.625 -125.525 2254.1 203.3 41330.892010 年 12 月 10227.2 6342.3 4423.725 8260.875 1918.575 10179.45 47.75 2280.063 364.41682011 年 1 月 1156.05 5691.625 6016.9632011 年 2 月 1156.05 1156.05 3423.8382011 年 3 月 2555 1855.525 1505.788通过数据观察可以发现，从一年的投资额变化情况来看，整体呈一定的上升趋势，但党进入下一年时，将重新进入另一个上升趋势中；所以此处仅以 2010 年的数值为依据进行预测模型参数的估计，并分别得出各个月份的估计值，以及整个模型的预测误差，由 RMSE=364.4168 可知，该值相对于各期的数值较小，说明预测结果基本可以采纳。而在 2011 年的各期投资额的预测上，由于已经进入另一个上升区间，且初始值（一月份）与去年的末态值（2010 年12 月）差距较大。所以，本文采用 2011 年 3 月的实际值为基础值，即令截距 a3=2555；令本年各期的斜率 bt 为去年同期的斜率值。以此计算 2011 年 4 月以后个月份的预测值；计算结果如下表所示：表 7：2011 年 4 月至 12 月小户型商品房投资额预测结果2011 年 4 月 2011 年 5 月 2011 年 6 月 2011 年 7 月 2011 年 8 月 2011 年 9 月 2011 年 10 月 2011 年 11 月 2011 年 12 月2800.55 2805.55 3824.15 2887.5 3813.25 3404 2698.5 3559.2 10822.18有上述预测结果可以看出，2011 年后三个季度，小户型商品房投资开发额将呈现出一定的波动局面，但整体而言仍将保持上升趋势，并且，与 2010 年类似，在年末将出现投资额整体快速上升的局面。（三）小户型商品房需求状况分析与预测首先，从近年来商品房整体销售情况来看，一直保持平稳快速增长的趋势，尤其是市场中的自住房刚性需求无疑将增加小户型的购买量。2010 年以来商品房累计销售面积如下表所示：表 8：商品房累计销售面积时间 累计值 累计增长2010 年 3 月 1 日 13861.9 34.22010 年 4 月 1 日 21110.5 30.32010 年 5 月 1 日 27223.1 19.92010 年 6 月 1 日 35496.6 12.72010 年 7 月 1 日 41223 7.12010 年 8 月 1 日 47353 4.12010 年 9 月 1 日 56759.4 5.82010 年 10 月 1 日 65095.6 6.82010 年 11 月 1 日 74056.5 7.42010 年 12 月 1 日 93051.6 82011 年 2 月 1 日 7281.8 13.22011 年 3 月 1 日 15849.5 14.32011 年 4 月 1 日 22345 5.8其次，从人口及城市发展的因素来看，根据专家的估计，未来十几年我国城市人口将增加一亿左右，同时，与过去的家庭结构及规模不同，中国住宅家庭小型化趋势也日渐明显。据统计，1987 年的家庭每户平均人口数为 4.2，而 1995 年的时候就下降到了 3.7，2009 年时则减少到 3.156。在未来十几年，社会将增加六千万户的家庭。而随着家庭数目的增多，以及单个家庭人口数目的减少，小户型住宅无疑会成为更多人的选择。另外，从我国人口规模的增长趋势来看，我国历史上6 数据源自历年中国统计年鉴出现了两个人口出生率的高峰时期，一个高峰是 1962 到 1974 年，另一个是在 1985 年到 1994 年，而前者如今的年龄大致在 36 岁到 48 岁之间，基本已经实现了稳定的居住条件，购房需求的高峰已经过去。而在第二个人口出生率高峰期出生的人群，如今年龄基本在 16 岁到 25 岁之间，因而，在未来的十年到二十年之间，这部分人口将进入显著的住房需求高峰期，自然会给商品房市场带来更大的需求增长。再次，从人们的消费观念来看，随着城市功能的发展，各种市政配套和生活服务设施会越来越完备，住宅的功能已经出现单纯化趋势，家庭将成为完全的私密空间，户型面