房地产估价师考试《经营与管理》精典模拟试题3

房地产估价师考试经营与管理精典模拟试题 31关于租金说法正确的是（ ）A一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额B租金水平主要取决于当地房地产市场的状况C当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平D在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金2招标文件通常包括（ ）等。A合同文件B投标须知C招标方式D工程标底3在进行供给分析时，主要的内容包括（ ）。A分析规划和建设中的主要房地产开发项目B调查房地产当前的存量过去的走势和未来可能的供给C分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用交通基本建设投资等计划D分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异4维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。（ ）A对B错5房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于建设工程教育网整理住宅项目。 （ ）A对B错6房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（ ）。A成本导向定价法B收益导向定价法C竞争导向定价法D购买者导向定价法7（ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。建设工程教育网整理A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化8房地产投资最重要的一个特征是（ ）。A能从周围社区环境的改善中获得利益B附加收益性C位置的固定性或不可移动性D不一致性9下列计算公式正确的有（ ）。A有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资B实有资产净值= 资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏C资产负债率= （负债总额/ 资产总额）x 100%D流动比率=（流动资产/ 流动负债）x 100%10土地一级开发的范围包括（ ）。A已确定的存量国有土地B拟征用土地C农转用地D城市土地甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50%分成。建设工程教育网整理到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000，售价 3000 元/，销售税费率为售价的 7%.销售过程中，乙拿出一套建筑面积100的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 2762.1 万元。甲提出本应双方各分得1381.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 1351.05 万元；乙则认为该套房屋的成本为 25 万元，故只应从自己的应得收人中扣除 12.5 万元，自己应分得 1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？为什么？答案：（1）甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。（2）正确的分配方案应该是按 50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则：甲应该分得：2762.12+30+2=1396.05 万元；乙应该分得：2762.12-302=1366.05 万元。王某于 2006 年 3 月 10 日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220 万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为 200 万元。2006 年 10 月 1 日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。问：为什么原评估报告不可用？答案：（1）评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据；评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。（2）考虑到抵押对象为别墅，其价值量大。而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。（题 干）某商业楼建筑面积为 5000，于 2000 年 9 月 1 日开工，2002 年 3 月 1 日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 2003 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40年，自 2003 年 3 月 1 日起至 2043 年 2 月 28 日止。在 2004 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。（问题 1）采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B按建筑物耐用年限计算C按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D按建筑物已使用年限计算（问题 2）采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为 2004 年 3 月 1 日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用 资料（问题 3） 估价机构评估出该商业楼在 2004 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70%估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A2800B2940C4000D4200（问题 4） 假设在 2005 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004 年 3 月 1 目的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是（ ）。A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押， 500 万元增值不能再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人