房地产开发项目成本控制节点初探

房地产开发项目成本控制节点初探单 位： 作 者： 时 间： 2007 年 10 月 8 日 目 录1 公司房地产开发项目成本控制现状 .11.1 开发项目的成本构成 11.2 现阶段成本控制方面存在的不足 41.2.1 项目策划阶段 .41.2.2 规划设计阶段 .41.2.3 招投标阶段的现状 .51.3.4 施工阶段的现状 .52 房地产开发项目成本控制的要点及改进措施 .52.1 明确成本控制的指导思想 62.1.1 全面控制 .62.2.1 领 导重视 .62.3.1 讲求品质 .62.4.1 经济原则 .62.5.1 因地制宜 .62.2 完善开发项目成本控制体系 72.2.1 组织系统 .72.3.2 信息系统 .72.3.3 考核体系 .72.3 房地产开发项目成本控制节点及措施 82.3.1 立项环节的成本控制 .82.3.2 规划设计环节的成本控制 .82.3.3 施工招标环节的成本控制 .92.3.4 施工过程的成本控制 .92.3.5 工程材料及设备管理 .112.3.6 竣工交付环节的成本控制 .122.3.7 工程结算管理 .132.3.8 其他环节的成本控制 .133 结语 .14- 0 -房地产开发项目成本控制节点初探摘 要 多 年 来 ， 公 司 开 发 项 目 的 成 本 管 理 ， 一 般 都 沿 用 工 业 企 业 的 成 本 管 理 方 法 ，通 过 全 面 预 算 确 立 目 标 成 本 ， 进 行 成 本 费 用 控 制 ， 找 出 差 距 ， 分 析 原 因 ， 提 出 建 议 和 改 进措 施 ， 为 今 后 降 低 成 本 提 供 参 考 。 这 些 方 法 对 降 低 成 本 费 用 、 提 高 企 业 经 济 效 益 发 挥 了 一定 的 作 用 ， 但 房 地 产 开 发 过 程 中 产 生 的 问 题 错 综 复 杂 ， 如 果 不 对 全 过 程 进 行 有 效 的 监 督 控制 和 跟 踪 管 理 ， 实 施 “动 态 ”的 控 制 ， 对 不 合 理 的 部 分 及 时 调 整 ， 就 会 造 成 难 以 挽 回 的损 失 。 在 目 前 房 地 产 市 场 竞 争 日 益 激 烈 的 条 件 下 ， 为 适 应 成 本 、 价 格 在 项 目 开 发 过 程 中 的不 断 变 化 ， 一 定 要 对 房 地 产 开 发 项 目 成 本 控 制 过 程 中 的 关 键 节 点 进 行 认 真 分 析 ， 实 施 全 过程 的 跟 踪 管 理 。 关 键 词 成 本 控 制 ， 节 点 ，一、公司房地产开发项目成本控制现状1.1 开发项目的成本构成研 究 房 地 产 开 发 项 目 的 成 本 控 制 ， 必 须 清 楚 开 发 项 目 的 成 本 构 成 。 开 发 产 品 一 般 要 经历 征 地 拆 迁 、 规 划 设 计 、 组 织 施 工 、 竣 工 验 收 、 产 品 销 售 五 个 阶 段 ， 一 般 均 采 取 招 标 的 办法 ， 将 设 计 、 监 理 、 施 工 任 务 发 包 给 设 计 、 监 理 、 施 工 单 位 承 担 。 这 些 特 点 决 定 了 开 发 产品 成 本 和 费 用 包 括 土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 、 前 期 工 程 费 、 基 础 设 施 费 、 建 筑 安 装 工 程 费 、公 共 配 套 设 施 费 、 管 理 费 用 、 销 售 费 用 、 财 务 费 用 、 销 售 税 金 、 预 备 费 十 部 分 内 容 。 全 过房地产开项目的成本控制销售税金控制预备费控制预备费控制财务费用控制土地征用及拆迁补偿费控制前期工程费控制建筑安装工程费控制公共配套设施费控制基础设施费控制销售费用控制 管理费用控制- 1 -程 成 本 控 制 结 构 体 系 如 图 1 所 示 。图 1房地产开发项目成本控制结构体系为 了 分 析 房 地 产 开 发 过 程 中 的 几 个 重 要 阶 段 合 理 确 定 与 有 效 控 制 成 本 ， 下 面 以 我 公 司某 房 地 产 开 发 项 目 为 例 ， 分 析 房 地 产 项 目 成 本 构 成 以 及 全 过 程 成 本 管 理 在 房 地 产 开 发 经 营中 所 起 的 重 要 作 用 。案 例 ： A 项 目 为 综 合 型 房 地 产 项 目 ， 周 边 市 政 设 施 配 套 完 善 ， 占 地 面 积 15160 ，拟 建 总 建 筑 面 积 32632.67 ， 包 括 住 宅 24003 、 车 库 438 、 公 寓 1758 、 物 业 用 房328 、 超 市 420 。 投 资 项 目 构 成 及 分 析 见 表 1.表 1 A项目投资评估表序号 项目 金额(万元) 所占投资比 例(%) 备注一 销售收入 7674.79 1 小高层 816.78 3203.042550 元2 多层住宅 5304.09 20800.362550 元3 公寓 330.00 33 套10 万元套4 商业 521.92 1739.723000 元5 车库 702.00 117 个6 万个二 销售税金 437.92 6.00% (一 )5.706%三 土地费及拆迁 930.91 12.75% 1 土地出让金及契税 222.91 2 拆迁补偿 658.00 3 其它补偿 50.00 四 前期费 467.49 6.40% 1 规划设计费 75.58 2 景观设计费 16.63 3 前期工程手续费 375.28 招标、监理、质监、城建配套、教育附加、墙改、白蚁防治、规划技术服务、散装水泥基金、人防易地建设、防雷审查、施工图审查等五 建筑安装工程费 3283.05 44.98% 1 中标价 2658.00 2 甩项及变更项目 625.05 - 2 -六 基础设施费 572.84 7.85% 1 前期三通一平 76.00 2 外网工程 496.84 根据现有图纸测算，包括蒸汽管网、站房及变电间土建、变压器安装、煤气外网。七 公共配套设施费 822.34 11.27%根据现有图纸测算，包括景观、给水外网、采暖外网、排水外网、电力外网、道路、挡墙、智能化八 不可预见费 154.37 2.11% （四七）3%九 管理费用 311.55 4.27% （三八）5%十 销售费用 153.50 2.10% （一）2%十一 财务费用 132.35 1.81% （三八）5.31%40%十二 维修基金 32.63 0.45% 10 元十三 项目总成本 7298.95 （二十二）十四 利润总额 375.84 （一）（十三）十五 成本利润率 5.15% （十四）（十三）成 本 构 成 比 例6%13%6%45%8% 11%2% 4% 2% 2% 0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%销 售税 金土 地费 及拆 迁 前 期 费建 筑安 装工 程费基 础设 施费公 共配 套设 施费不 可预 见费管 理费 用销 售费 用财 务费 用维 修基 金通 过 以 上 数 据 分 析 ， 该 开 发 项 目 的 土 地 成 本 相 对 较 低 ， 建 筑 安 装 工 程 费 所 占 比 重 显 得较 为 突 出 （ 占 总 成 本 的 45%） ， 其 次 为 土 地 及 拆 迁 补 偿 费 、 公 共 配 套 设 施 费 、 基 础 设 施 费等 。 成 本 利 润 率 仅 为 5.15%， 与 同 行 业 水 平 （ 15% 20%） 仍 有 一 定 差 距 ， 可 以 降 低 工 程成 本 的 空 间 还 很 大 ， 这 给 成 本 控 制 工 作 提 出 了 更 高 要 求 。 如 何 降 低 建 筑 安 装 工 程 费 成 本 ，- 3 -合 理 的 控 制 基 础 设 施 费 、 公 共 配 套 设 施 费 ， 应 是 今 后 成 本 控 制 工 作 的 重 点 。 但 在 实 际 工 作中 ， 对 建 筑 安 装 工 程 费 高 低 取 决 定 性 因 素 的 ， 是 在 项 目 决 策 、 规 划 及 设 计 阶 段 ， 而 建 筑 安装 工 程 费 用 的 实 际 发 生 ， 则 是 在 施 工 阶 段 ， 成 本 控 制 工 作 主 要 任 务 是 把 费 用 控 制 在 合 理 的范 围 内 。 所 以 我 们 应 该 加 强 策 划 、 规 划 设 计 阶 段 和 施 工 阶 段 的 成 本 控 制 工 作 。1.2 现阶段成本控制方面存在的不足开 发 分 公 司 的 成 本 控 制 办 法 ， 从 早 期 的 “以 成 本 为 中 心 ”到 现 在 的 “以 利 润 为 中 心 ”， 一 直 在 不 断 的 完 善 。 像 开 发 项 目 的 竣 工 决 算 通 过 开 发 公 司 成 本 部 初 审 、 审 计 科 二 审 、 再送 造 价 事 务 所 的 审 核 制 度 ， 这 在 一 定 程 度 上 为 公 司 节 省 了 建 设 投 资 ， 从 而 减 少 了 一 些 人 为因 素 的 不 必 要 的 损 失 。但 从 公 司 的 角 度 出 发 ， 由 于 对 开 发 项 目 从 策 划 阶 段 开 始 到 施 工 图 设 计 、 施 工 、 以 及 销售 等 各 个 环 节 的 成 本 控 制 缺 乏 一 个 系 统 的 控 制 体 系 ， 各 部 门 间 的 工 作 流 程 不 明 确 ， 相 关 人员 的 职 责 不 清 晰 ， 成 本 控 制 工 作 往 往 较 为 被 动 ， 受 人 为 因 素 的 影 响 较 大 。在 项 目 开 发 各 阶 段 成 本 控 制 工 作 的 不 足 ， 具 体 有 以 下 几 个 方 面 ：1.2.1 项目策划阶段项 目 投 资 决 策 阶 段 的 投 资 估 算 在 项 目 决 策 阶 段 占 有 很 重 要 的 位 置 ， 它 直 接 关 系 到 一 个房 地 产 项 目 决 策 的 成 败 。 现 阶 段 ， 通 常 是 根 据 项 目 策 划 报 告 来 编 制 投 资 估 算 。 但 由 于 该 阶段 以 经 济 分 析 和 方 案 为 主 ， 工 程 量 不 明 确 ， 所 以 据 此 编 制 的 投 资 估 算 准 确 性 较 差 ， 投 资 估算 的 不 准 确 性 也 给 房 地 产 企 业 的 决 策 层 的 决 策 带 来 了 一 些 负 面 影 响 。1.2.2 规划设计阶段设 计 阶 段 是 房 地 产 项 目 成 本 控 制 的 关 键 与 重 点 。 设 计 质 量 的 好 与 差 直 接 影 响 到 建 设 费用 的 多 少 和 建 设 工 期 的 长 短 ， 直 接 决 定 人 力 、 物 力 和 财 力 投 入 的 多 少 。 合 理 科 学 的 设 计 ，可 降 低 工 程 造 价 10%。 但 在 工 程 设 计 中 不 少 设 计 人 员 重 技 术 、 轻 经 济 ， 任 意 提 高 安 全 系数 或 设 计 标 准 ， 对 经 济 上 的 合 理 性 考 虑 得 较 少 。 而 我 公 司 在 这 方 面 ， 长 期 以 来 没 有 足 够 的重 视 ， 一 度 对 设 计 单 位 过 分 依 赖 ， 缺 乏 限 额 设 计 、 技 术 与 经 济 合 理 性 分 析 等 控 制 手 段 ， 再加 之 设 计 合 同 对 设 计 单 位 的 约 束 性 差 ， 从 根 本 上 影 响 了 项 目 成 本 的 有 效 控 制 。1.2.3 招投标阶段的现状由 于 十 堰 地 区 还 没 有 实 行 工 程 量 清 单 招 标 ， 目 前 我 公 司 在 招 标 时 ， 通 常 采 用 无 标 底 预算 价 法 （ B 办 法 ） 和 有 标 底 预 算 价 法 （ C 办 法 ） ， 实 践 证 明 ， 两 种 办 法 各 有 利 弊 ， 无 标 底- 4 -预 算 价 法 中 评 标 价 是 投 标 人 的 投 标 预 算 的 算 术 平 均 ， 一 般 较 为 合 理 ， 能 够 达 到 充 分 竞 争 ，有 利 于 业 主 选 择 合 理 低 中 标 的 企 业 ， 但 是 其 弊 端 是 招 标 人 因 为 “无 标 底 ”而 心 中 无 底 ，投 标 人 或 竞 相 压 价 或 串 标 抬 标 ； 采 用 有 标 底 预 算 价 法 ， 虽 然 可 以 有 效 预 防 抬 标 现 象 ， 但 标底 价 也 是 评 标 价 的 组 成 部 分 ， 一 旦 标 底 价 格 偏 高 ， 则 真 正 报 出 合 理 低 价 的 投 标 人 反 而 有 可能 废 标 ， 而 且 十 堰 市 因 为 城 市 较 小 ， 标 底 一 般 为 事 务 所 编 制 ， 其 标 底 极 易 被 泄 露 。 因 此 ，自 2004 年 开 始 ， 房 地 产 公 司 对 十 堰 分 公 司 的 工 程 ， 做 了 一 定 的 改 革 ， 大 部 分 采 用 的 是 有拦 标 价 的 无 标 底 预 算 价 法 。 具 体 来 说 ， 就 是 由 事 务 所 根 据 施 工 图 纸 编 制 标 底 ， 但 其 标 底 不计 入 评 标 价 ， 仅 做 为 拦 标 价 ， 凡 施 工 单 位 投 标 报 价 高 于 拦 标 价 的 则 为 废 标 ， 其 他 具 体 评 标办 法 与 无 标 底 预 算 价 法 相 同 。 回 顾 2004 年 开 工 的 几 个 项 目 ， 采 用 栏 标 价 的 招 标 办 法 在 控制 成 本 方 面 ， 取 得 了 一 定 的 效 果 。 但 在 具 体 操 作 过 程 中 ， 也 暴 露 出 来 一 些 问 题 ， 即 标 底 为事 务 所 在 开 标 前 编 制 ， 时 间 往 往 很 仓 促 ， 使 得 标 底 编 制 人 员 很 难 完 全 吃 透 施 工 图 纸 和 招 标方 的 意 图 ， 其 标 底 的 质 量 完 全 依 赖 于 事 务 所 编 制 人 员 的 水 平 ， 房 地 产 公 司 对 其 质 量 很 难 控制 。1.3.4 施工阶段的现状施 工 阶 段 是 资 金 投 入 的 最 大 阶 段 ， 是 招 投 标 工 作 的 延 伸 ， 是 合 同 的 具 体 化 。 也 是 暴 露施 工 图 设 计 问 题 最 多 的 一 个 阶 段 ， 实 际 施 工 中 往 往 由 于 施 工 图 设 计 的 粗 糙 ， 从 而 产 生 大 量的 设 计 变 更 ， 尤 其 是 涉 及 到 费 用 增 减 的 设 计 变 更 ， 直 接 影 响 到 建 安 成 本 。 再 就 是 当 前 市场 供 应 的 材 料 规 格 标 准 有 时 不 能 完 全 符 合 设 计 要 求 ， 也 给 工 程 造 价 留 下 活 口 因 素 ， 使 工程 实 际 造 价 与 招 投 标 结 果 产 生 较 大 偏 差 。2 房地产开发项目成本控制的要点及改进措施根 据 我 公 司 的 实 际 情 况 ， 结 合 公 司 明 确 以 开 发 分 公 司 为 责 任 主 体 的 管 理 模 式 ， 相 应 的总 结 出 以 下 的 控 制 制 度 和 措 施 。2.1 明确成本控制的指导思想开 发 项 目 的 成 本 控 制 是 项 复 杂 的 工 作 ， 不 是 那 一 个 部 门 能 独 立 做 好 的 ， 它 需 要 自 上 而下 、 多 部 门 协 同 合 作 ， 在 开 发 过 程 不 断 进 行 的 监 控 、 调 整 才 能 取 得 良 好 的 效 果 。 因 此 ， 相关 部 门 应 该 统 一 思 想 ， 保 持 一 致 ， 以 指 导 工 作 的 顺 利 完 成 ：2.1.1 全面控制全 面 控 制 是 指 全 员 和 全 过 程 相 统 一 的 控 制 。 具 体 而 言 ， 成 本 费 用 控 制 应 充 分 调 动 全 体- 5 -职 工 控 制 成 本 费 用 的 积 极 性 ， 因 为 每 一 职 工 都 与 管 理 过 程 中 发 生 的 特 定 耗 费 有 关 。 成 本 费用 控 制 还 应 贯 穿 成 本 费 用 形 成 的 全 过 程 ， 而 不 仅 仅 是 对 部 分 费 用 支 出 的 控 制 。2.2.1 领导重视领 导 需 要 重 视 和 支 持 成 本 控 制 工 作 。 各 级 管 理 人 员 对 成 本 控 制 的 要 求 是 否 认 真 处 理 ，往 往 视 管 理 层 是 否 全 力 支 持 而 定 ， 而 且 各 部 门 间 的 配 合 工 作 也 往 往 需 要 领 导 来 协 调 。 领 导要 坚 定 实 现 成 本 目 标 的 决 心 和 信 心 ， 从 而 确 保 成 本 控 制 目 标 的 实 现 。2.3.1 讲求品质成 本 费 用 控 制 应 与 楼 盘 品 质 和 营 销 宣 传 的 卖 点 相 结 合 ， 不 能 为 控 制 而 控 制 ， 即 不 能 为减 少 耗 费 而 随 意 降 低 品 质 。 换 言 之 ， 成 本 费 用 控 制 应 是 在 一 定 品 质 下 的 成 本 费 用 最 小 化 、或 相 同 成 本 费 用 水 平 品 质 最 大 化 为 目 标 。2.4.1 经济原则经 济 原 则 在 很 大 程 度 上 决 定 了 房 地 产 公 司 只 须 在 重 要 领 域 中 选 择 关 键 因 素 加 以 控 制 ，而 不 是 对 所 有 成 本 项 目 和 所 有 动 作 环 节 都 进 行 同 样 周 密 的 控 制 。 经 济 原 则 要 求 贯 彻 重 要 性原 则 ， 应 集 中 资 源 于 重 要 事 项 ， 而 成 本 细 微 、 数 目 很 小 的 费 用 和 无 关 大 局 的 事 项 可 以 从 略 。2.5.1 因地制宜因 地 制 宜 的 控 制 原 则 要 求 适 合 不 同 部 门 的 要 求 。 对 于 开 发 分 公 司 内 部 的 技 术 部 、 工 程部 、 销 售 部 及 物 业 公 司 的 成 本 形 成 过 程 是 不 同 的 ， 因 此 建 立 控 制 标 准 和 实 行 控 制 方 法 也 应有 所 区 别 。 例 如 ， 工 程 部 的 成 本 形 成 过 程 主 要 是 物 料 和 其 他 服 务 的 采 购 ， 因 此 可 以 用 加 强细 分 的 成 本 目 标 控 制 ， 同 时 辅 以 有 效 的 招 标 手 段 ； 技 术 部 的 成 本 主 要 是 各 类 设 计 咨 询 费 用 、设 计 方 案 的 合 理 性 和 经 济 性 比 较 等 方 面 ， 而 这 些 费 用 一 般 随 项 目 的 规 划 设 计 有 很 大 的 弹 性 ，而 且 各 类 设 计 公 司 的 服 务 费 差 别 很 大 ， 因 此 可 以 采 用 总 费 用 预 算 或 限 额 设 计 等 方 法 进 行 控制 ； 而 销 售 部 的 成 本 主 要 是 营 销 推 广 费 用 ， 可 以 按 一 定 时 期 的 投 入 产 出 情 况 来 进 行 控 制 。2.2 完善开发项目成本控制体系做 好 成 本 控 制 工 作 ， 还 需 要 有 清 晰 的 工 作 流 程 、 明 确 的 职 责 范 围 、 详 细 考 核 办 法 ， 才能 把 成 本 控 制 措 施 落 实 到 位 、 行 之 有 效 ， 这 就 需 要 一 个 完 善 的 成 本 控 制 体 系 来 支 撑 ， 具 体的 可 以 分 为 组 织 系 统 、 信 息 系 统 、 考 核 体 系 等 内 容 。- 6 -2.2.1 组织系统根 据 公 司 的 体 制 ， 建 立 以 计 财 部 、 技 术 工 程 部 等 职 能 科 室 为 管 理 监 控 中 心 、 各 分 公 司以 操 作 监 控 为 中 心 的 成 本 监 控 系 统 。 实 行 总 经 理 领 导 下 、 开 发 分 公 司 经 理 负 责 、 各 职 能 部门 具 体 实 施 的 运 行 机 制 。 各 开 发 分 公 司 根 据 管 理 需 要 和 项 目 实 际 情 况 ， 设 置 成 本 部 、 工 程部 、 技 术 部 、 财 务 部 等 成 本 管 理 部 门 或 岗 位 ， 保 证 成 本 控 制 工 作 的 顺 利 进 行 。 根 据 管 理 需要 ， 开 发 分 公 司 应 制 订 和 完 善 各 项 成 本 管 理 制 度 ， 并 报 技 术 工 程 部 备 案 。2.3.2 信息系统开 发 分 公 司 在 成 本 控 制 过 程 中 ， 应 定 期 、 按 开 发 阶 段 对 房 地 产 成 本 的 结 构 、 差 异 及 其原 因 、 控 制 措 施 及 其 效 果 进 行 分 析 ， 并 及 时 总 结 经 验 教 训 ， 做 好 下 一 步 成 本 控 制 工 作 。 同时 将 分 析 结 果 上 报 技 术 工 程 部 备 案 。开 发 分 公 司 应 建 立 成 本 信 息 库 ， 互 相 交 流 成 本 控 制 的 经 验 教 训 。2.3.3 考核体系不 断 细 化 KPI 考 核 办 法 ， 逐 步 确 立 成 本 降 低 率 、 费 用 节 约 额 、 项 目 投 资 回 报 率 等 成本 考 核 指 标 。 通 过 管 理 部 对 指 标 的 评 价 ， 把 考 核 具 体 到 实 处 ， 最 终 实 现 奖 罚 分 明 。2.3 房地产开发项目成本控制节点及措施不 同 开 发 项 目 的 成 本 控 制 要 点 都 会 有 所 差 异 ， 我 们 需 要 抓 住 项 目 开 发 各 阶 段 的 成 本 控制 节 点 进 行 主 动 控 制 ， 以 达 到 比 较 满 意 的 成 本 绩 效 。2.3.1 立项环节的成本控制（ 1） 开 发 分 公 司 新 项 目 立 项 时 必 须 向 公 司 提 交 详 细 的 可 行 性 研 究 报 告 ， 并 经 公司 办 公 会 讨 论 通 过 。 可 行 性 研 究 报 告 除 应 具 备 地 块 基 础 资 料 、 周 边 环 境 及 其 发 展 趋 势 、合 作 方 背 景 、 合 作 方 式 及 条 件 、 初 步 规 划 设 计 方 案 、 开 发 节 奏 及 市 场 定 位 等 基 础 内 容 外 ，还 须 包 括 以 下 内 容 ： 成本费用估算和控制目标及措施； 投资及效益测算、利润体现安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 竞投方案 （仅限招标、拍卖项目） ； 投资风险评估及相应的对策； 项目综合评价意见。（ 2） 若 项 目 立 项 后 ， 合 作 条 件 或 招 标 、 拍 卖 条 件 等 关 键 因 素 发 生 变 化 ， 并 将 对 我 方- 7 -构 成 重 大 不 利 影 响 时 ， 应 重 新 向 公 司 提 交 立 项 申 请 。（ 3） 招 标 或 拍 卖 项 目 的 竞 价 不 得 突 破 公 司 批 准 的 最 高 限 价 ； 合 作 建 房 项 目 要 充 分 考虑 地 价 款 的 支 付 方 式 及 相 应 的 资 金 成 本 。（ 4） 招 标 、 拍 卖 合 同 或 合 作 开 发 合 同 应 经 公 司 律 师 审 核 后 正 式 签 署 。2.3.2 规划设计环节的成本控制（ 1） 各 开 发 分 公 司 应 采 取 比 选 、 论 证 、 择 优 的 办 法 ， 对 规 划 设 计 单 位 进 行 选 择 ， 并上 报 技 术 工 程 部 备 案 。（ 2） 总 体 规 划 设 计 方 案 （ 必 须 包 括 建 造 成 本 控 制 总 体 目 标 ） ， 应 首 先 上 报 公 司 领 导牵 头 组 织 的 “规 划 设 计 方 案 听 证 会 ”审 查 ， 获 通 过 后 方 可 进 入 下 一 设 计 阶 段 （ 如 单 体 设计 、 扩 初 设 计 、 施 工 图 设 计 ） 。 每 一 阶 段 都 必 须 要 求 设 计 单 位 出 具 设 计 概 （ 预 ） 算 ，并 在 与 上 一 阶 段 的 概 （ 预 ） 算 进 行 认 真 分 析 、 比 较 的 基 础 上 ， 编 制 我 方 的 建 造 成 本 概（ 预 ） 算 ， 确 定 各 成 本 单 项 的 控 制 目 标 ， 并 以 此 控 制 下 一 阶 段 的 设 计 。（ 3） 施 工 图 设 计 合 同 应 具 备 有 关 钢 筋 、 混 凝 土 等 建 材 用 量 要 求 的 条 款 ， 并 载 明 ： 设计 单 位 的 施 工 图 预 算 原 则 上 不 得 突 破 我 方 编 制 的 建 造 成 本 预 算 。（ 4） 开 发 分 公 司 技 术 部 、 工 程 部 、 成 本 部 应 组 成 联 合 小 组 ， 对 施 工 图 的 技 术 性 、 安全 性 、 周 密 性 、 经 济 性 （ 包 括 建 成 后 的 物 业 管 理 成 本 ） 等 进 行 内 部 会 审 ， 自 评 和 提 出 明 确的 书 面 审 查 意 见 ， 督 促 设 计 单 位 进 行 修 正 ， 避 免 或 减 少 设 计 不 合 理 甚 至 失 误 所 造 成 的 投 资损 失 浪 费 ， 并 报 技 术 工 程 部 备 案 。2.3.3 施工招标环节的成本控制（ 1） 除 垄 断 性 质 的 工 程 项 目 外 ， 其 他 工 程 的 施 工 或 作 业 单 位 ， 不 得 指 定 。（ 2） 主 体 施 工 单 位 的 选 择 ， 必 须 采 取 公 开 或 邀 请 招 标 方 式 进 行 。（ 3） 由 市 场 部 、 计 财 部 、 审 计 科 、 技 术 工 程 部 及 开 发 分 公 司 联 合 组 成 招 标 工 作 小 组 ，就 招 标 范 围 、 招 标 内 容 、 招 标 条 件 等 进 行 详 细 、 具 体 的 策 划 ， 拟 订 标 书 ， 开 展 招 标 活 动 ；对 投 标 单 位 应 就 其 资 质 、 经 济 实 力 、 技 术 力 量 、 以 往 施 工 项 目 和 施 工 管 理 水 平 等 进 行 现 场考 察 ， 提 出 书 面 考 察 意 见 ； 对 投 标 情 况 进 行 评 估 ， 提 出 书 面 评 估 意 见 。（ 4） 零 星 工 程 应 当 在 两 个 以 上 的 施 工 单 位 中 ， 综 合 考 察 其 技 术 力 量 、 报 价 等 进 行 选择 。（ 5） 垄 断 性 质 的 工 程 项 目 （ 如 水 、 电 、 气 等 ） 应 尽 力 进 行 公 关 协 调 ， 最 大 程 度 降 低- 8 -造 价 。（ 6） 施 工 合 同 谈 判 人 员 至 少 应 包 括 工 程 、 造 价 两 方 面 的 专 业 人 员 ， 合 同 条 件 必 须 符合 招 标 条 件 ， 合 同 条 款 及 内 容 概 念 应 清 晰 ， 不 得 因 工 程 紧 而 不 签 合 同 就 开 工 。（ 7） 应 建 立 健 全 施 工 队 伍 档 案 ， 跟 踪 评 估 其 资 信 、 技 术 力 量 等 。（ 8） 出 包 工 程 应 严 禁 擅 自 转 包 。2.3.4 施工过程的成本控制现场签证（ 1） 现 场 签 证 要 反 复 对 照 合 同 及 有 关 文 件 规 定 慎 重 处 理 。（ 2） 现 场 签 证 必 须 列 清 事 由 、 工 程 实 物 量 及 其 价 值 量 ， 并 由 甲 方 主 管 工 程 师 和 造 价人 员 以 及 监 理 单 位 现 场 管 理 人 员 共 同 签 名 ， 其 中 甲 方 造 价 人 员 必 须 对 工 程 量 、 单 价 、 用 工量 负 责 把 关 。 现 场 签 证 的 具 体 审 批 程 序 与 权 限 ， 由 各 开 发 分 公 司 自 行 制 定 ， 报 技 术 工 程 部备 案 。（ 3） 现 场 签 证 必 须 按 当 时 发 生 当 时 签 证 的 原 则 ， 在 事 后 五 日 内 办 理 完 毕 ， 严 禁 事 后补 签 。 签 证 内 容 、 原 因 、 工 程 量 必 须 清 楚 明 了 ， 涂 改 后 的 签 证 及 复 印 件 不 得 作 为 结 算 依 据 。（ 4） 凡 实 行 造 价 大 包 干 的 工 程 和 取 费 系 数 中 已 计 取 预 算 包 干 费 或 不 可 预 见 费 的 工 程项 目 ， 在 施 工 过 程 中 不 得 办 理 任 何 签 证 。（ 5） 因 业 主 要 求 或 者 因 设 计 不 当 ， 确 实 需 要 变 更 设 计 的 ， 应 填 写 设 计 变 更 审 批表 并 编 制 预 算 ， 经 设 计 、 监 理 单 位 和 我 方 有 关 负 责 人 认 可 后 ， 方 可 办 理 ， 办 理 过 程 中 必须 对 照 有 关 设 计 、 施 工 或 售 楼 合 同 ， 明 确 经 济 责 任 ， 杜 绝 盲 目 签 证 。 我 方 设 计 变 更 的 审 批权 限 由 各 开 发 分 公 司 根 据 自 身 实 际 情 况 确 定 ， 报 技 术 工 程 部 备 案 。工程质量与监理（ 1） 项 目 开 工 前 ， 原 则 上 应 通 过 招 标 方 式 择 优 选 择 具 有 合 法 资 格 与 有 效 资 质 等 级 的监 理 单 位 。 监 理 单 位 应 与 所 监 理 工 程 的 施 工 单 位 和 供 货 商 无 利 益 关 系 。（ 2） 工 程 质 量 监 控 人 员 应 要 求 监 理 单 位 密 切 配 合 ， 严 格 把 关 。 一 旦 发 现 质 量 事 故 ，必 须 组 织 有 关 部 门 详 细 调 查 、 分 析 事 故 原 因 ， 提 交 事 故 情 况 报 告 及 防 患 措 施 ， 明 确 事 故 责任 并 督 促 责 任 单 位 ， 按 照 质 检 部 门 认 可 的 书 面 处 理 方 案 予 以 落 实 。 事 故 报 告 与 处 理 方 案 应一 并 存 档 备 案 。（ 3） 应 特 别 重 视 隐 蔽 工 程 的 监 理 和 验 收 。 隐 蔽 工 程 的 验 收 ， 必 须 由 工 程 、 预 算 人 员- 9 -联 合 施 工 单 位 、 质 检 部 门 共 同 参 加 并 办 理 书 面 手 续 。 凡 未 经 验 收 签 证 的 ， 应 要 求 施 工 单 位不 得 隐 蔽 和 进 入 下 道 工 序 施 工 。 隐 蔽 工 程 验 收 记 录 按 顺 序 进 行 整 理 ， 存 入 工 程 技 术 档 案 。工程进度款（ 1） 原 则 上 不 向 施 工 单 位 支 付 备 料 款 。 确 需 支 付 者 ， 应 不 超 过 工 程 造 价 的 15%，并 在 工 程 进 度 款 支 付 到 工 程 造 价 50%时 开 始 抵 扣 预 付 备 料 款 。（ 2） 工 程 进 度 款 的 拨 付 应 当 按 下 列 程 序 办 理 ： 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表； 工程部、成本部会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片） 、工程质量证明等资料； 成本部整理复核工程价值量； 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。（ 3） 应 要 求 施 工 单 位 在 我 方 开 户 银 行 开 具 结 算 帐 户 ， 以 便 为 我 方 融 洽 银 企 关 系 和 监督 工 程 款 项 的 使 用 提 供 便 利 。（ 4） 工 程 进 度 款 支 付 达 到 工 程 造 价 85%时 ， 原 则 上 应 停 止 付 款 ， 预 留 至 少 10%工程 尾 款 和 5%保 修 款 ， 以 便 掌 握 最 终 结 算 主 动 权 。2.3.5 工程材料及设备管理（ 1） 项 目 开 工 前 ， 设 计 或 工 程 管 理 部 门 应 及 时 列 出 所 需 材 料 及 设 备 清 单 ， 一 般 按 照下 列 原 则 决 定 甲 供 、 甲 定 乙 供 和 乙 供 ， 并 在 工 程 施 工 承 包 合 同 中 加 以 明 确 ：（ 2） 甲 方 能 找 到 一 级 建 材 市 场 的 、 有 进 口 免 税 计 划 指 标 的 、 有 特 殊 质 量 要 求 和 价 格浮 动 幅 度 较 大 的 材 料 和 设 备 ， 应 实 行 甲 供 或 甲 定 乙 供 ， 其 余 实 行 乙 供 ；（ 3） 实 行 甲 供 或 甲 定 乙 供 的 材 料 和 设 备 应 尽 量 不 支 付 采 购 保 管 费 。（ 4） 应 按 工 程 实 际 进 度 合 理 安 排 采 购 数 量 和 具 体 进 货 时 间 ， 防 止 积 压 或 造 成 窝 工 现象 。（ 5） 甲 供 材 料 、 设 备 的 采 购 必 须 进 行 广 泛 询 价 ， 货 比 三 家 ， 在 主 要 设 备 和 大 宗 建 材采 购 上 采 用 比 价 招 标 方 式 。 在 质 量 、 价 格 、 供 货 时 间 均 能 满 足 要 求 的 前 提 下 ， 应 比 照 下 列条 件 择 优 确 定 供 货 单 位 ： 能够实行赊销或定金较低的供货商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商； 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； 售后服务和信誉良好的供货商。（ 6） 开 发 分 公 司 工 程 部 必 须 对 到 货 的 甲 供 材 料 和 设 备 的 数 量 、 质 量 及 规 格 ， 要 当 场检 查 验 收 并 出 具 检 验 报 告 ， 办 理 验 收 手 续 ， 妥 善 保 管 。 对 不 符 合 要 求 的 ， 应 及 时 退 货 并 通- 10 -知 财 务 部 拒 绝 付 款 。（ 7） 采 购 合 同 中 必 须 载 明 ： 因 供 货 商 供 货 不 及 时 或 质 量 、 数 量 等 问 题 对 工 程 进 度 、工 程 质 量 造 成 影 响 和 损 失 的 ， 供 货 商 必 须 承 担 索 赔 责 任 。（ 8） 各 单 位 必 须 建 立 健 全 材 料 的 询 价 、 定 价 、 签 约 、 进 货 和 验 收 保 管 相 分 离 的 内 部牵 制 制 度 ， 不 得 促 成 由 一 人 完 成 材 料 采 购 全 过 程 的 行 为 。（ 9） 对 于 乙 供 材 料 和 设 备 ， 我 方 必 须 按 认 定 的 质 量 及 选 型 ， 在 成 本 人 员 控 制 的 价 格上 限 范 围 内 抽 取 样 板 ， 进 行 封 样 ， 并 尽 量 采 取 我 方 限 价 的 措 施 。 同 时 在 材 料 和 设 备 进 场 时应 要 求 出 具 检 验 合 格 证 。（ 10） 材 料 的 代 用 应 由 工 程 部 书 面 提 出 ， 设 计 单 位 和 监 理 单 位 通 过 ， 审 算 部 门 同 意 ，领 导 批 准 。（ 11） 甲 供 材 料 、 设 备 的 结 算 必 须 凭 供 货 合 同 、 供 货 厂 家 或 商 检 部 门 的 检 验 合 格 证 和我 方 工 程 部 的 验 收 检 验 证 明 以 及 结 算 清 单 ， 经 审 算 、 财 务 部 门 审 核 无 误 后 ， 方 能 办 理 结 算 。2.3.6 竣工交付环节的成本控制（ 1） 单 项 工 程 和 项 目 竣 工 应 经 过 自 检 、 复 查 、 验 收 三 个 环 节 才 能 移 交 。（ 2） 技 术 、 工 程 、 成 本 、 销 售 和 物 业 管 理 部 门 必 须 参 加 工 程 结 构 验 收 、 装 修 验 收 及总 体 验 收 等 ， “移 交 证 明 书 ”应 由 施 工 单 位 、 监 理 单 位 和 物 业 公 司 同 时 签 署 。（ 3） 凡 有 影 响 使 用 功 能 和 安 全 及 不 合 设 计 要 求 的 结 构 部 位 、 安 装 部 位 、 装 饰 部 位 和设 备 、 设 施 ， 均 应 限 期 整 改 直 到 复 验 合 格 。 因 施 工 单 位 原 因 延 误 工 程 移 交 ， 给 我 方 造 成 经济 损 失 的 ， 要 按 合 同 追 究 其 责 任 。（ 4） 工 程 移 交 后 ， 应 按 施 工 合 同 有 关 条 款 和 物 业 管 理 规 定 及 时 与 施 工 单 位 签 订 保 修 协 议 书 ， 以 明 确 施 工 单 位 的 保 修 范 围 、 保 修 责 任 (包 括 验 收 后 出 现 的 质 量 问 题 的保 修 责 任 的 约 定 )及 处 罚 措 施 等 。（ 5） 采 取 一 次 性 扣 留 保 修 金 、 自 行 保 修 的 开 发 企 业 ， 应 对 保 修 事 项 及 其 费 用 有 充 分的 预 计 ， 留 足 保 修 费 用 。（ 6） 甲 方 按 租 售 承 诺 先 行 垫 付 的 属 保 修 范 围 的 费 用 ， 应 在 工 程 承 包 合 同 中 便 明 确 有乙 方 承 担 。- 11 -2.3.7 工程结算管理（ 1） 工 程 竣 工 结 算 应 具 备 以 下 基 本 条 件 ： 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。（ 2） 工 程 结 算 要 以 我 方 掌 握 的 设 计 变 更 和 现 场 签 证 为 准 ， 施 工 单 位 提 供 的 设 计 变 更和 现 场 签 证 ， 一 般 只 能 作 为 参 考 。（ 3） “点 工 “必 须 按 照 定 额 价 计 取 、 结 算 。（ 4） 审 算 部 门 应 详 细 核 对 工 程 量 ， 审 定 价 格 、 取 费 标 准 ， 计 算 工 程 总 造 价 ， 做 到 资料 完 整 ， 有 根 有 据 ， 数 据 准 确 ， 也 可 聘 请 建 行 或 国 家 有 关 部 门 进 行 复 审 。（ 5） 编 制 的 预 、 结 算 书 ， 应 当 有 工 费 、 材 料 、 设 备 和 有 关 经 济 指 标 的 计 算