土地开发融资体系建立及融资渠道分析

LOGO土地 开 发 融 资 体系建立及融 资 渠道分析目录土地一级开发综述土地开发融资渠道分析土地开发模式分析各开发区土地开发及投融资体制案例1234一、土地一一、土地一 级级 开开 发综发综 述述土地一级开发特点土地一级开发成本土地一级开发定义71 2 3v 土地一级开发 是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。v 其 目的是 “生地做熟、毛地做净 ” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。v 由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。v 而由于对资金需求量大，土地一级开发 融资问题 已经成为土地开发的瓶颈。1.定义落 实 担保落 实 担保申 请2.成本v 北京市土地储备和一级开发暂行办法 京国土市 2005540号文件对土地储备开发成本的构成明确规定如下：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程 监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。v 征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用 是最主要的两部分费用，占到了总成本的 80%以上。v 近年来， 征地拆迁安置费用 快速上升，已成为土地一级开发的主要成本，部分项目达到了 70%以上，使得项目在资金运作上的腾挪空间迅速降低。v 征地拆迁费用 都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。2.成本3.特点v1.资金密集，资金需求量大。n 土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。n 土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的 “小步走，快速跑 ”的运作方式，使得前期资金投入量加大。v 2.某些业务环节容易产生纠纷。n 土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。n 其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。3.特点v土地需求受经济环境和政策影响大。n 其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。n 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。二、土地二、土地 开开 发发 融融 资资 渠道分析渠道分析v 从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。v 其中，财政投入和银行贷款 仍然是土地一级开发的主要资金来源。v 随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等 直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式 在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。1.金融机构贷款v 金融机构贷款是目前土地一级开发资金的 最主要来源。v 银行贷款融资 ： 指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。 金融机构贷款方式：v 综合授信贷款： 以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。n 综合授信业务 是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。v 抵押担保贷款： 通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。v 项目融资： 即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。n 该融资方式一般应用于发电设施、高等级公路、桥梁、隧道、铁路、机场、城市供水以及污水处理厂等 大型基础建设项目 ，以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。n 项目融资贷款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）或长期（五年以上）。2.财政资金支持v 土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。v 政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。 方式：v 财政资金作为资本金注入土地开发主体n 土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为 30%-35%，政府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。v 贷款贴息n 一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。v 保底承诺或收益分成n 土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。 案例：v 云南城投与昆明市政府 签订的土地一级开发业务合同中规定：v “本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司 按 50%的比例获得收益 。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的 5%时，昆明市人民政府将保证向公司 另行支付差价款 ，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的 5%”。3.其他融资方式 委托贷款v 委托贷款： 系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款 。v 贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。v 委托贷款中所涉及到的 业务费用：n 手续费： 银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费。n 合同印花税： 每笔委托贷款要按贷款金额的万分之 0.5缴纳印花税。n 委托贷款中所涉及的 利息费用 。v 各单位拆迁补偿资金中集体部分可以通过 委托贷款 的方式借予项目建设方；v 项目建设方将资金投资于项目，解决项目资金暂时性短缺问题；v 建设项目达到贷款标准后，可以通过 项目贷款 的方式融得资金；v 项目建成后收回成本并获得收益；v 部分所得收益用于归还 中委托贷款的本金和利息，以及 中银行贷款的本金和利息。通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。建设项目项目建设方银行 拆迁补偿资金 中集体部分 拆迁补偿款 企业债券融资n 指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。 包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。n 目前，上市公司发行的公司债券由 证监会 审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由 发改委 审批。 所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展规划； 净资产规模达到规定的要求（ 6000万元以上）； 经济效益良好，近三个会计年度连续盈利； 最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以 支付债券一年的利息 ； 现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力； 近三年没有违法和重大违规行为； 前一次发行的企业债券已足额募集； 已发行的企业债券没有延迟支付本息的情形； 发行债券余额不超过净资产的 40 。发 行 企 业 债 券 的 条 件 短期融资券和中期票据n 短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在 1年内还本付息的债务融资工具。n 中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务， 无需担保 、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。n 短期融资券期限在 1年以内，中期票据期限为 1年以上（以 3-5年为主）。必备条件： v 依法设立的企业法人机构；v 具有稳定的偿付资金来源；v 可以按照要求进行真实、准确、完整的信息披露；v 债务融资工具发行总额不超过公司净资产的 40% （用新会计准则报表，包含少数股东权益）。目标条件：v 信用资质优良；v 近三年没有违法和重大违规行为；v 近三年发行的固定收益证券没有延迟支付本息的情形；v 具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。发 行 主 体 条 件发行人 具有法人资格的非金融企业（ AA级以上）发行市场 银行间市场监管机构 中国银行间市场交易商协会 注册制募集资金规模 所有债券待偿余额不超过企业净资产的 40%产品期限 中期，以 3年、 5年为主注册期限 注册有效期为 2年 ，按发行计划可分期多次发行；注册获批后 2月须完成首次发行。募集资金用途 用于企业生产经营活动，并在发行文件中明确披露具体资金用途。发行利率 簿记建档，公开招标，市场化程度较强担保方式 依靠发行人自身信用，无需担保承销机构 银行的投行部承销方式 余额包销短期融资券和中期票据的发行要素与企业债发行条件的比较l 共同点：发行规模不超过净资产的 40%l 不同点：1.净利润的要求企业债券： 三年平均净利润足以支付一年的利息短融、中票：无明确要求2.募集资金用途的要求企业债券：主要意义上的项目债，要求 项目审批手续齐全 ，并符合国家的产业政策短融、中票：募集资金用于本企业的生产经营活动，具体用途未限制3.审批制度企业债券： 审批制 国家发改委审批短融、中票： 注册制 银行间市场交易商协会注册（会费 10万元 /年）4.发行定价企业债券：通过推介，主承销商确定利率区间，报批人民银行，市场化程度较低短融、中票：市场化发行， 公开招标，簿记建档三种债券融资方式的比较优点 不足银行贷款 融资手续简单，速度快 严格的利率管制，融资成本难以差异化。企业债券 可以在较长期限内（ 5 10年）锁定成本，降低利率风险。审批制度较为繁琐，债券发行难度较大；资金用途只与确定项目相匹配。短期融资券中期票据申请程序简单，融资成本较低；募集资金用于生产经营，没有固定的使用限制；一次注册，分期发行，具有一定灵活性期限较短，利率风险及发行风险大。 信托融资v 发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种融资途径。v 信托 是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。v 信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。v 信托融资案例：v 北京商务中心区（ CBD）土地开发项目资金信托计划v 信托资金以信托贷款方式向北京土地整理储备中心商务区分中心提供专项资金贷款，用于商务中心区 土地开发及基础设施建设项目 。v 信托计划规模：人民币 59594万元v 信托计划期限为 五年 ，于 2002年 10月 16日信托计划成立之日起开始，于 2007年 10月 16日信托计划终止。 基金v 政府的土地储备基金（专项资金）n 土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，同时也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以 通过土地二级市场回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。v 土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。n 主要来源： 土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持等。v 土地储备基金的建立应强调 政府的主导作用 ，强化财政政策的支持。v 社会投资的土地基金n 土地基金 是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进行城市土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由投资者根据土地收益权证进行收益分配。v 政府主导的土地储备基金可以以 引导基金 的形式，撬动更多社会资金，用于土地开发及基础设施项目建设。n 由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的资本，实行专业化管理，实现土地经营资金内部循环机制。v 案例：v 天津滨海新区的开发，天津城投集团与其他机构投资者组建的渤海产业基金，总额 200亿元，是我国第一支国务院批准的契约性产业投资基金，为筹措城建投资提供了一个新的融资渠道。 REITS及其他资产证券化产品REITs房地产投资信托基金房地产信托投资基金 REITS（ Real Estate Investment Trust） 诞生于 20世纪 60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益；REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间；REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的 REIT份额，提高了房