保利地产房地产投资决策董事长培训

目录 房地产行业主要特征第一部分 如何选择项目第二部分 项目投资决策第三部分 项目在于操作第四部分区域性周期性专业性高风险性（ 一 ）区域性p 房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。p 由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。p 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣 调整 衰退 萧条 复苏 繁荣。p 房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。p 因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性（二）周期性专业性高风险性区域性p 房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，美国不动产占其总财富的 73.2。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。p 房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。 做每一个项目都是做全新的事情， 具有很强的专业性。专业性（三）专业性 区域性周期性高风险性p 一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。p 此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性（四）高风险性 区域性周期性专业性目录 房地产行业主要特征第一部分第二部分 项目投资决策第三部分 项目在于操作第四部分 如何选择项目如何选择项目p 土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。p 区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说， 房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。 区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。看区位看场地条件看规划条件一是看区位看交易方式看付款方式p 不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京 CBD附近。p 在当前房地产低速时期， 我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。 因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。同时 我们应当以一种发展、动态的眼光把握区位， 虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式香槟花园市政府火车北站重庆香槟花园区位图p 如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。n 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。看场地条件二是看地块的场地条件 看区位看规划条件看交易方式看付款方式p 地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。广 州百合花 园p 场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。p 地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式原貌支护现状p 通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。p 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。p 如 建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品 。p 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。看规划条件三是看项目的规划条件 看区位看交易方式看付款方式看场地条件看规划条件看区位看付款方式看场地条件四是看交易方式看交易方式p 从获取土地使用权的途径和方式来看，有 通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。n 政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。n 从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。n 买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。n 通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式案例 江西南昌象湖某项目p 占地 600亩，容积率 1.5，可做部分联排，销售均价 4200。p 要价 68万 /亩，后谈到 60万 /亩（原土地有效成本 20万左右一亩，每亩溢价 40万。）p 转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于按照地价 97万元 /亩进行土地过名转让。看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式两种收购让方式经济效益测算收购公司（ 20万 /亩帐面成本）土地过名（ 60万 /亩帐面成本）销售价格 4200 4200减：土地成本 600 600建设成本 2200 2200费用 300 300营业税金及附加 231 231销售利润 869 869减：土地增值税 235 0税前利润 634 869企业所得税 258.5 217.25税后净利润 375.5 651.75总投资成本净利率 12% 21%看区位看场地条件看规划条件看交易方式看付款方式p 土地款数额巨大，一般占开发成本 30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。 看付款方式五是看付款方式看规划条件看交易方式看区位看场地条件目录 房地产行业主要特征第一部分第二部分第三部分 项目在于操作第四部分 项目投资决策 如何选择项目项目投资决策p 由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。p 房地产投资三要素：时机、地段、质量市场分析市场供求分析竞 争项 目分析财务分析风险分析投资决策（ 一）市场分析时机主要是指市场环境。 房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。p 政治政策环境： 主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料，会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业十分关注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立项时，必须关注这些政策对项目的影响。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策p 经济环境： 指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多，以下为各城市 GDP与平均房价示意。市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策城市 GDP（ 亿元） 成交 面积(万平方米 ) 成交 套数(万套 ) 成交 金额(万元 ) 成交单价 (元 /平方米 )全国 300760 62000 24071 3882 上海 13698 2002 19.92 2039 10187 北京 10488 1616 14.35 1941 12012 广州 8216 649 6.92 634 9772 深圳 7807 432 4.63 584 13528 天津 6354 716 6.91 513 7163 重庆 5097 415 4.70 178 4286 杭州 4781 284 2.38 417 14689 青岛 4436 195 1.88 138 7067 武汉 3960 639 6.23 327 5126 成都 3901 1179 11.62 619 5254 沈阳 3861 862 9.65 452 5241 长沙 3001 681 267 3925 长春 2588 536 5.70 209 3900 南昌 1660 276 2.57 129 4671 市场分析市场供求分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策p 社会文化环境： 指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。否则将 “ 水土不服