停车场成本效益分析方法_关宏志

手 段 ，但 是 停 车 场 建 设 却 难 以 吸 引 社 会 资 本 绕 经 济 属 性 进 行 汪 翼 等题 ，也 是 值 得 探 讨 的 问 题 关 宏 志 等投 资 回 收 期 ，提 高 内 部 收 益 率 李 长 波 等第 44 卷 第 2 期 北 京 工 业 大 学 学 报 Vol 44 No 22018 年 2 月 JOURNAL OF BEIJING UNIVERSITY OF TECHNOLOGY停 车 场 成 本 效 益 分 析 方 法关 宏 志 ， 宋 茂 灿 ， 卢笙( 北 京 市 交 通 工 程 重 点 实 验 室 ( 北 京 工 业 大 学 ) ， 北 京100124)Feb 2018摘 要 : 针 对 停 车 场 收 益 率 低 、 回 收 期 长 的 问 题 ，对 停 车 场 进 行 了 成 本 效 益 分 析 从 停 车 场 收 费 价 格 、 利 用 率 、 配 建商 业 面 积 及 土 地 的 角 度 ，分 别 对 停 车 场 的 动 态 回 收 期 及 内 部 收 益 率 进 行 弹 性 分 析 和 敏 感 性 分 析 弹 性 分 析 显 示 ，对于 内 部 收 益 率 和 回 收 期 ，土 地 价 格 的 弹 性 最 高 ，配 建 指 标 的 弹 性 最 低 敏 感 性 分 析 显 示 ，与 地 面 停 车 场 相 比 ，地 下 停车 场 和 简 易 机 械 式 停 车 场 内 部 收 益 率 更 高 ，回 收 期 更 短 关 键 词 : 公 共 停 车 场 ; 内 部 收 益 率 ; 动 态 回 收 期 ; 敏 感 性 分 析 ; 弹 性 分 析中 图 分 类 号 : U 461; TP 308 文 献 标 志 码 : A 文 章 编 号 : 0254 0037(2018)02 0276 07doi: 10 11936 / bjutxb2017050050Cost-Benefit Analysis Method of Parking LotGUAN Hongzhi， SONG Maocan， LU Sheng( Beijing Key Laboratory of Transportation Engineering ( Beijing University of Technology) ， Beijing 100124， China)Abstract: A cost-benefit analysis of the parking lot was carried out for the low rate of return and the longpayback period on the parking lot Therefore， flexibility analysis and sensitivity analysis of the dynamicpayback period and the internal rate of return were conducted from the charging price， utilization rate，proportion of commercial area and the land cost， respectively Elasticity analysis shows that for theinternal rate of return and payback period， the elasticity of the land cost is the highest， and the elasticityof commercial proportion is the lowest On the other hand， sensitivity analysis shows that undergroundparking lots and simple-mechanical parking have a higher internal rate of return and a shorter paybackperiod， compared with the ground parkingKey words: public parking lots; internal rate of return; dynamic payback period; sensitivity analysis;elasticity analysis随 着 城 市 化 进 程 的 不 断 发 展 ，城 市 停 车 问 题 日渐 突 出 ，加 快 停 车 场 建 设 是 缓 解 停 车 难 的 一 个 重 要停 车 产 业 化 政 策 的 核 心 问 题 及 对 策 进 行 研 究 ，强 调停 车 的 土 地 出 让 政 策 、 收 费 政 策 及 建 设 政 策 都 应 围 1 停 4 对 停 车 产 业 化 及 投 资 进车 场 投 资 的 回 收 期 和 收 益 率 是 投 资 者 最 为 关 心 的 问 行 分 析 ，研 究 发 现 停 车 场 建 设 对 产 业 政 策 依 赖 程 度 2 对 停 车 场 建 较 高 ，若 无 足 够 政 策 支 持 ，投 资 的 内 部 收 益 率 水 平 及设 成 本 及 相 关 政 策 效 果 进 行 测 算 ，发 现 除 了 土 地 价格 的 因 素 ，无 论 免 除 其 他 任 何 费 用 ，都 无 法 有 效 降 低投 资 回 收 期 难 以 达 到 正 常 投 资 要 求 目 前 的 研 究 主要 围 绕 着 产 业 化 政 策 进 行 一 些 简 单 的 回 收 期 和 收 益 3 对 城 市 率 分 析 ，并 未 对 回 收 期 和 收 益 率 进 行 各 个 参 数 的 详收 稿 日 期 : 2017-05-24基 金 项 目 : 国 家 自 然 科 学 基 金 资 助 项 目 (51338008， 51378036) ; 青 海 省 重 大 科 技 专 项 (2015-SF-A5)作 者 简 介 : 关 宏 志 (1959)， 男 ， 教 授 ， 博 士 生 导 师 ， 主 要 从 事 交 通 规 划 、 交 通 政 策 、 停 车 以 及 物 流 方 面 的 研 究 ， E-mail:hguanbjut edu cn态 回 收 期 测 算积 及 土 地 费 用 进 行 敏 感 性 分 析程 度y2 y3第 2 期 关 宏 志 ， 等 : 停 车 场 成 本 效 益 分 析 方 法 277细 分 析 1. 2. 2 年 运 营 费 用 y3本 文 从 收 费 价 格 、 利 用 率 、 配 建 比 例 及 土 地 价 格4 个 指 标 ，对 公 共 停 车 场 的 回 收 期 及 收 益 率 进 行 详细 分 析 ，并 对 这 4 个 指 标 采 用 弹 性 分 析 方 法 ，定 量 分析 各 个 指 标 变 化 对 回 收 期 及 收 益 率 的 影 响 当 单 个指 标 变 化 时 ，采 用 敏 感 性 分 析 方 法 ，对 各 类 停 车 场 回收 期 及 收 益 率 的 影 响 进 行 分 析 运 营 费 用 包 括 :1 ) 税 费 ，主 要 指 停 车 与 商 业 的营 业 税 2) 运 营 费 ，包 括 停 车 运 营 和 商 业 运 营 的 费用 3) 管 理 费 ，主 要 包 括 商 业 管 理 费 及 停 车 场 人 工及 维 护 费 用 等 年 运 营 费 用 为y3 = 3 y2 + 4 y2 + NX5 + X711. 1停 车 场 固 定 成 本 及 运 营 分 析固 定 成 本 分 析式 中 : 3 为 营 业 税 税 率 ; 4 为 商 业 运 营 费 费 率 ; X5为 单 个 泊 位 的 人 工 费 和 维 护 费 ;X7 为 管 理 费 ;y2 为年 商 业 收 入 ，这 里 y2 = 2 S2 X4 营 业 税 按 照 现 行 税停 车 场 建 设 的 主 要 成 本 包 括 :1) 土 地 购 置 费 用( 不 含 土 地 拆 迁 ) ，包 括 土 地 出 让 金 、 土 地 税 费 等 率 计 算 ;运 营 费 费 率 、 管 理 费 及 人 工 费 参 考 同 类 型 停车 场 测 算 2) 建 设 费 用 ，包 括 停 车 场 建 筑 安 装 工 程 费 、 附 属 工程 费 、 室 外 工 程 建 设 费 等 3 ) 停 车 设 备 费 ，包 括 停车 场 建 设 需 要 的 各 种 停 车 设 施 等 22. 1停 车 场 相 关 指 标 测 算指 标 说 明本 文 不 考 虑 土 地 拆 迁 费 用 ，一 方 面 是 因 为 目 前拆 迁 成 本 巨 大 ，另 一 方 面 是 由 于 目 前 的 停 车 场 建 设主 要 采 用 空 地 ，即 使 没 有 空 地 ，也 会 选 择 绿 地 、 广 场等 地 块 建 设 地 下 停 车 场 假 设 公 共 停 车 场 土 地 面 积 为 S1 ，建 筑 面 积 为S2 ，泊 位 数 量 为 N，固 定 成 本 为 y1 ，年 运 营 收 入 为 y2 ，年 运 营 费 用 为 y3 固 定 成 本 为y1 = (1 + 1 ) S1 X1 + S2 X2 + NX3内 部 收 益 率 为 资 金 流 入 现 值 总 额 与 资 金 流 出 现值 总 额 相 等 、 净 现 值 等 于 零 时 的 折 现 率 它 反 映 了投 资 渴 望 达 到 的 报 酬 率 ，该 指 标 越 大 越 好 一 般 情况 下 ，内 部 收 益 率 大 于 等 于 基 准 收 益 率 ( 一 般 取8% ) 时 ，项 目 是 可 行 的 5 投 资 回 收 期 是 指 从 项 目 的 投 建 之 日 起 ，用 项 目所 得 的 净 收 益 偿 还 原 始 投 资 所 需 要 的 年 限 投 资 回收 期 分 为 静 态 投 资 回 收 期 与 动 态 投 资 回 收 期 2 种 ，本 文 在 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 基 础 上 进 行 停 车 场 的 动式 中 : 1 为 土 地 税 率 ;X1 为 单 位 面 积 的 土 地 价 格 ;X2 6-7 为 单 位 面 积 的 建 设 费 用 ; X3 为 单 个 泊 位 的 设 备 费用 土 地 税 率 按 照 现 行 的 土 地 税 进 行 计 算 ;土 地 价格 参 照 周 边 土 地 平 均 出 让 价 格 计 算 ;建 设 费 用 参 照同 类 型 停 车 场 单 位 建 筑 面 积 费 用 计 算 ;设 备 费 用 按照 单 个 泊 位 设 备 市 场 价 格 测 算 敏 感 性 分 析 是 指 从 众 多 不 确 定 性 因 素 中 找 出 对投 资 项 目 经 济 效 益 指 标 有 重 要 影 响 的 敏 感 性 因 素 ，并 分 析 、 测 算 其 对 项 目 经 济 效 益 指 标 的 影 响 程 度 和敏 感 性 程 度 ，进 而 判 断 项 目 承 受 风 险 能 力 的 一 种 不确 定 性 分 析 能 力 从 动 态 投 资 回 收 期 和 内 部 收 益 率1. 2 公 共 停 车 场 运 营 分 析 的 角 度 ，本 文 分 别 对 收 费 价 格 、 利 用 率 、 配 建 商 业 面1. 2. 1 年 运 营 收 入 y2 8-10 年 运 营 收 入 主 要 包 括 :1 ) 停 车 收 入 其 主 要 与停 车 场 的 时 空 利 用 率 及 收 费 价 格 相 关 2 ) 配 建 商业 收 入 目 前 新 建 停 车 场 可 以 配 建 不 超 过 20% 的 商弹 性 的 概 念 源 于 微 观 经 济 学 中 的 价 格 理 论 ，本文 指 收 费 价 格 、 利 用 率 、 配 建 比 例 及 土 地 价 格 变 动 对停 车 场 内 部 收 益 率 及 动 态 投 资 回 收 期 变 动 的 敏 感 性业 面 积 11 年 运 营 收 入 为 2. 2 回 收 期 及 内 部 收 益 率 测 算y2 = abT + 2 S2 X4式 中 : 2 为 停 车 场 商 业 配 建 比 例 ;a 为 公 共 停 车 场 利用 率 ;b 为 公 共 停 车 场 收 费 价 格 ;T 为 停 车 场 年 运 营考 虑 资 金 的 时 间 价 值 ，假 设 内 部 收 益 率 为 i， n年 后 收 回 投 资 成 本 当 净 现 值 NPV = 0 时 ，停 车 场成 本 全 部 回 收 时 间 ;X4 为 配 建 商 业 单 位 面 积 的 租 金 配 建 比 例 指配 建 商 业 面 积 占 总 建 筑 面 积 的 比 例 ，一 般 不 超 过NPV =nt= 1 (1 + i) t y120% ;停 车 场 利 用 率 指 平 均 利 用 率 ;年 运 营 时 间 为 停车 场 年 总 营 业 时 间 ，文 中 按 365 24 h 计 算 式 中 :y1 为 停 车 场 建 设 固 定 成 本 ; y2 为 停 车 场 年 运营 收 益 ;y3 为 停 车 场 年 运 营 费 用 土 地 面 积 / m建 筑 面 积 / m边 区 域 ( 约 2 km ) 的 停 车 资 源 进 行 调 查 ，主 要 用 地土 地 价 格 / ( 万 元 m建 设 费 用 / ( 万 元 m( 元 h ) ( 万 元 m )278 北 京 工 业 大 学 学 报 2018 年2. 3 弹 性 值 计 算 表 1 停 车 场 固 定 成 本 指 标 取 值以 收 费 价 格 对 内 部 收 益 率 的 弹 性 为 例 ，公 式 为 Table 1 Index of parking construction costEb = lim b 0 i / i b / b 指 标地 下停 车 场地 面停 车 场简 易 机 械 式停 车 场式 中 :Eb 为 收 费 价 格 对 内 部 收 益 的 弹 性 值 ;i 为 内 部收 益 率 ，取 值 为 8% ; i 为 内 部 收 益 率 变 化 ; b 为 收费 价 格 变 化 ;b 为 停 车 场 收 费 价 格 ， 取 值 为 5 元 / h22泊 位 个 数 / 万8 20016 4006008 2008 2003008 2008 2006503 案 例 分 析 土 地 税 率 0. 03 0. 03 0. 03本 文 以 北 京 某 待 建 停 车 场 为 例 进 行 分 析 ，对 周2性 质 为 商 业 、 居 住 及 工 业 ，现 有 泊 位 数 量 约 12 000 2 2设 备 费 用 / ( 万 元 个 )1. 500. 250. 101. 500. 100. 101. 500. 101. 80个 ，其 中 对 外 开 放 泊 位 约 3 800 个 ，泊 位 缺 口 约 1 300 表 2 停 车 场 固 定 成 本个 商 业 用 地 周 边 违 法 停 车 严 重 ，泊 位 缺 口 较 大 Table 2 Parking construction cost 万 元该 待 建 停 车 场 现 状 为 绿 地 ，不 需 要 拆 迁 ，建 设 运 营 后可 缓 解 周 边 商 业 的 停 车 压 力 假 设 待 建 停 车 场 有 地 下 停 车 场 、 地 面 停 车 场 及简 易 机 械 式 停 车 场 3 种 形 式 可 供 选 择 ，地 下 停 车 场建 设 为 地 下 2 层 ， 2 层 均 采 用 非 立 体 式 ;简 易 机 械 式停 车 场 采 用 升 降 横 移 式 对 3 类 停 车 场 的 回 收 期 和内 部 收 益 率 进 行 测 算 ，并 且 对 收 费 价 格 、 利 用 率 、 配各 项 费 用土 地 费 用设 备 费 用建 设 费 用税 费固 定 成 本地 下停 车 场12 300604 10024616 706地 面停 车 场12 3003082024613 396简 易 机 械 式停 车 场12 3001536建 商 业 面 积 及 土 地 费 用 进 行 敏 感 性 分 析 和 弹 性分 析 3. 13. 1. 1固 定 成 本 及 运 营 分 析固 定 成 本3. 1. 3 年 经 营 支 出停 车 场 年 经 营 支 出 主 要 包 括 营 业 税 、 运 营 及 管理 费 用 ，其 中 营 业 税 按 5% 计 算 ，商 业 运 营 税 按 8%停 车 场 建 设 采 用 3 种 形 式 :地 下 停 车 场 、 地 面 停车 场 和 简 易 机 械 式 停 车 场 地 下 停 车 场 建 设 为 地 下2 层 ，提 供 泊 位 数 约 600 个 ;地 面 停 车 场 提 供 泊 位 数约 300 个 ;简 易 机 械 式 采 用 3 层 停 车 的 形 式 ，可 提 供泊 位 约 650 个 表 1 为 停 车 场 固 定 成 本 相 关 指 标 取值 ，表 2 为 停 车 场 固 定 成 本 计 算 结 果 计 算 ，计 算 结 果 见 表 43. 2 动 态 回 收 期 的 计 算 分 析在 案 例 中 ，假 设 停 车 场 收 费 价 格 5 元 / h，停 车 场利 用 率 为 60% ，代 入 参 数 后 可 以 得 到 停 车 场 回 收 期与 内 部 收 益 率 的 关 系 ，见 图 1若 不 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 ，即 在 内 部 收 益 率 为3. 1. 2 年 经 营 收 入 0 时 ，地 下 停 车 场 与 简 易 机 械 式 停 车 场 的 回 收 期 都停 车 场 年 经 营 收 入 包 括 停 车 与 商 业 收 入 2 部 分 假 设 停 车 收 费 价 格 按 照 5 元 / h，利 用 率 为 60% ，并 配建 20% 的 商 业 面 积 ，则 单 位 面 积 的 年 商 业 收 入 为0. 24 万 元 表 3 为 停 车 场 年 经 营 收 入 情 况 为 8 a，地 面 停 车 场 的 回 收 期 为 14 a若 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 ，在 内 部 收 益 率 为 8%时 ，地 下 停 车 场 回 收 期 为 13 a，简 易 机 械 式 停 车 场 回收 期 为 14 a，地 面 停 车 场 无 回 收 期 表 3 停 车 场 年 经 营 收 入Table 3 Parking annual operating incomes停 车 场地 下地 面简 易 机 械 式收 费 价 格 / 1555利 用率 /%606060配 建比 例 / %202020年 商 业 收 入 / 20. 240. 240. 24年 停 车 收 入 /万 元1 5777881 708年 商 业 收 入 /万 元787394394年 经 营 收 入 /万 元2 3641 1822 102为 1. 5 万 元 / m 的 条 件 下 ， 对 停 车 场 的 内 部 收 益 率 从 收配 建 商 业 面 积 为 20% ，土 地 价 格 为 1. 5 万 元 / m 的第 2 期 关 宏 志 ， 等 : 停 车 场 成 本 效 益 分 析 方 法表 4停 车 场 年 经 营 支 出Table 4Parking lot annual operating expenses279停 车 场地 下地 面简 易 机 械 式营 业 税 / %555年 运 营 费 / 万 元361878商 业 运 营 费 率 / %888管 理 费 / 万 元201020年 运 营 支 出 / 万 元237119235图 1Fig 1内 部 收 益 率 回 收 期 的 关 系 曲 线Relationship curve of internal rate ofreturn and payback period图 3各 指 标 对 停 车 场 回 收 期 的 弹 性 分 析Fig 3Elastic analysis of various indicators onthe payback period of parking lot2费 价 格 、 利 用 率 、 配 建 比 例 及 土 地 价 格 和 占 比 ( 土 地 费3. 3 内 部 收 益 及 回 收 期 的 弹 性 分 析 用 占 总 投 资 的 比 例 )进 行 敏 感 性 分 析 ， 结 果 如 下 对 3 种 类 型 的 停 车 场 的 内 部 收 益 率 ，从 收 费 价格 、 利 用 率 、 配 建 比 例 及 土 地 价 格 4 个 方 面 进 行 弹 性分 析 在 停 车 收 费 价 格 为 5. 0 元 / h，利 用 率 为 60% ，2条 件 下 ，得 到 各 指 标 对 应 的 弹 性 值 ，见 图 2、 31) 收 费 价 格 对 内 部 收 益 率 的 影 响由 图 4 可 见 ，其 他 条 件 不 变 的 情 况 下 ，要 保 证投 资 者 8 % 的 收 益 率 ，地 下 停 车 场 、 地 面 停 车 场 及简 易 机 械 式 停 车 场 的 收 费 至 少 分 别 为 4. 5、 10. 0、5. 0 元 / h图 2Fig 2各 指 标 对 停 车 场 收 益 的 弹 性 分 析Elastic analysis of various indicatorson the revenue of parking lot 图 4Fig 4收 费 价 格 内 部 收 益 率 的 关 系 曲 线Relationship curve of charge price弹 性 分 析 的 结 果 显 示 ，土 地 价 格 对 停 车 场 的 内部 收 益 和 回 收 期 的 影 响 最 大 ，其 中 :地 面 停 车 场 的 内部 收 益 和 回 收 期 受 到 土 地 价 格 的 影 响 最 大 ;配 建 比例 对 内 部 收 益 和 回 收 期 影 响 最 小 ;简 易 机 械 式 停 车场 受 到 配 建 比 例 的 影 响 最 小 3. 4 内 部 收 益 率 的 敏 感 性 分 析在 停 车 场 回 收 期 为 15 a，停 车 场 收 费 价 格 为 5. 0元 / h， 利 用 率 为 60% ，配 建 商 业 面 积 为 20% ，土 地 价 格and internal rate of return若 不 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 ，即 内 部 收 益 率 为 0时 ，各 停 车 场 收 费 价 格 分 别 不 得 低 于 1. 7、 4. 6、 2. 4元 / h2) 利 用 率 对 内 部 收 益 率 的 影 响由 图 5 可 见 ，其 他 条 件 不 变 的 情 况 下 ，要 保 证 投资 者 8% 的 收 益 率 ，地 下 停 车 场 、 简 易 机 械 式 停 车 场土 地 价 格 为 1. 5 万 元 / m 的 条 件 下 ，对 停 车 场 的 动1. 7、 0. 8、 1. 6 万 元 / m 280 北 京 工 业 大 学 学 报 2018 年的 利 用 率 需 要 分 别 为 54% 、 56% ，而 地 面 停 车 场 无论 利 用 率 为 多 少 也 不 能 达 到 8% 的 收 益 率 图 7Fig 7土 地 价 格 内 部 收 益 率 的 关 系 曲 线Relationship curve of land price andinternal rate of return图 5Fig 5利 用 率 内 部 收 益 率 的 关 系 曲 线Relationship curve of utilization andinternal rate of return3) 配 建 比 例 对 内 部 收 益 率 的 影 响由 图 6 可 见 ，配 建 比 例 对 公 共 停 车 场 的 收 益 影响 较 小 ，配 建 比 例 为 18% 时 ，地 下 停 车 场 与 简 易 机械 式 停 车 场 的 内 部 收 益 率 都 为 9% 图 8Fig 8土 地 占 比 内 部 收 益 率 的 关 系 曲 线Relationship curve of proportion of landand internal rate of return停 车 场 的 土 地 占 比 分 别 不 能 大 于 78% 、 55% 、 74% 3. 5 对 动 态 回 收 期 进 行 敏 感 性 分 析在 停 车 场 内 部 收 益 率 为 8% ，停 车 场 收 费 价 格图 6 商 业 配 建 比 例 内 部 收 益 率 的 关 系 曲 线Fig 6 Relationship curve of the proportion of commercialfacilities and internal rate of return配 建 商 业 面 积 为 20% ，地 下 停 车 场 、 地 面 停 车 场 及简 易 机 械 式 停 车 场 的 内 部 收 益 率 分 别 为 10% 、 1% 、 9% 不 配 建 商 业 面 积 时，各 停 车 场 的 收 益 率 分 别 为 3% 、 4% 、 6% ， 说 明 配 建 比 例 对 地 下 停 车 场 的 影 响 最 大4) 土 地 价 格 对 内 部 收 益 率 的 影 响由 图 7 可 见 ，其 他 条 件 不 变 的 情 况 下 ，要 保 证 投资 者 不 小 于 8% 的 收 益 率 ，地 下 停 车 场 、 地 面 停 车 场及 简 易 机 械 式 停 车 场 的 土 地 价 格 分 别 不 能 大 于2由 图 8 可 见 ， 从 土 地 占 比 来 说，要 保 证 投 资 者 不 小于 8% 的 收 益 率 ， 地 下 停 车 场 、 地 面 停 车 场 、 简 易 机 械 式为 5. 0 元 / h，利 用 率 为 60% ，配 建 商 业 面 积 为 20% ，2态 回 收 期 从 收 费 价 格 、 利 用 率 、 配 建 比 例 及 土 地 价 格和 占 比 进 行 敏 感 性 分 析 ，结 果 如 下 1) 价 格 对 回 收 期 的 影 响图 9 为 3 种 停 车 场 类 型 对 应 的 回 收 期 随 停 车 场收 费 价 格 的 变 化 情 况 停 车 收 费 价 格 为 5. 5 元 / h时 ，地 下 停 车 场 与 简 易 机 械 式 停 车 场 的 回 收 期 都 是12 a 要 保 证 投 资 者 15. 0 a 回 收 成 本 ，地 下 停 车 场 、地 面 停 车 场 及 简 易 机 械 式 停 车 场 收 费 价 格 分 别 不 能低 于 4. 4、 9. 5、 4. 7 元 / h2) 利 用 率 对 回 收 期 的 影 响图 10 为 3 种 类 型 的 停 车 场 的 回 收 期 随 停 车 场利 用 率 变 化 情 况 可 以 看 出 ，利 用 率 为 66% 时 ，地 下停 车 场 与 简 易 机 械 式 停 车 场 的 回 收 期 都 是 12 a 地为 1. 3 万 元 / m 时 ，回 收 期 都 是 11 a别 不 能 大 于 1. 7、 1. 6、 0. 8 万 元 / m 地 价 格 大 于 1. 1 万 元 / m 时 ，地 面 停 车 场 的 回 收 期第 2 期 关 宏 志 ， 等 : 停 车 场 成 本 效 益 分 析 方 法 281图 9 收 费 价 格 回 收 期 的 关 系 曲 线 图 11 商 业 配 建 比 例 回 收 期 的 关 系 曲 线Fig 9 Relationship curve of parking chargeprice and payback periodFig 11 Relationship curve of the proportion of commercialfacilities and payback period图 10Fig 10利 用 率 回 收 期 的 关 系 曲 线Relationship curve of utilization and图 12Fig 12土 地 价 格 回 收 期 的 关 系 曲 线Relationship curve of land pricepayback period面 停 车 场 在 利 用 率 小 于 81% 时 ，回 收 期 大 于 30 a要 保 证 投 资 者 在 15 a 内 回 收 成 本 ，地 下 停 车场 、 简 易 机 械 式 停 车 场 的 利 用 率 分 别 不 能 低 于53% 、 56% 地 面 停 车 场 无 法 在 15 a 内 回 收 成 本 3) 配 建 比 例 对 回 收 期 的 影 响由 图 11 可 见 ，公 共 停 车 场 可 配 建 不 超 过 20%的 商 业 面 积 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下 ，由 图 12 可以 看 到 ，地 下 停 车 场 与 简 易 机 械 式 停 车 场 在 商 业 配建 面 积 为 18% 时 ，都 可 以 在 17 a 内 回 收 成 本 配 建 20% 的 商 业 面 积 时 ，地 下 停 车 场 回 收 期 为13 a，简 易 机 械 式 停 车 场 回 收 期 为 14 a，地 面 停 车 场回 收 期 大 于 30 a 若 不 配 建 商 业 面 积 ，简 易 机 械 式停 车 场 回 收 期 约 20 a，地 下 停 车 场 与 地 面 停 车 场 回收 期 大 于 30 a4) 土 地 价 格 对 回 收 期 的 影 响and payback period大 于 30 a 地 下 停 车 场 与 简 易 机 械 式 停 车 场 在 地 价2若 要 保 证 投 资 者 在 15 a 内 回 收 成 本 ，地 下 停 车场 、 地 面 停 车 场 及 简 易 机 械 式 停 车 场 的 土 地 价 格 分2由 图 13 可 见 ，若 要 保 证 投 资 者 在 15 a 内 回 收图 12 中 土 地 价 格 对 3 种 停 车 场 的 回 收 期 有 很大 影 响 ，对 地 面 停 车 场 的 影 响 最 大 可 以 看 到 ，当 土2图 13Fig 13土 地 占 比 回 收 期 的 关 系 曲 线Relationship curve of land shareand payback period别 不 能 大 于 1. 7、 0. 8、 1. 6 万 元 / m 282 北 京 工 业 大 学 学 报 2018 年成 本 ，地 下 停 车 场 、 地 面 停 车 场 及 简 易 机 械 式 停 车 场的 土 地 占 比 分 别 不 能 大 于 73% 、 77% 、 85% 若 不 考 虑 土 地 成 本 ，地 下 停 车 场 与 地 面 停 车 场回 收 期 为 2 a，简 易 机 械 式 停 车 场 回 收 期 为 1 aTransport of China， 2016， 14 (4) : 9-12 ( in Chinese) 4 汪 翼 ， 贺 竹 磬 停 车 场 产 业 政 策 环 境 及 投 资 分 析 J 城 市 交 通 ， 2014， 12(1) : 23-27WANG Y， HE Z Q Parking policy and investmentanalysis J Urban Transport of China， 2014， 12 ( 1 ) :4 结 论 23-27 ( in Chinese)1) 敏 感 性 分 析 显 示 ， 地 下 停 车 场 和 简 易 机 械 式 停车 场 的 内 部 收 益 率 比 地 面 停 车 场 的 更 高 ， 回 收 期 更 短 2) 若 要 保 证 投 资 者 8% 的 收 益 率 ，地 下 停 车场 、 地 面 停 车 场 及 简 易 机 械 式 停 车 场 的 收 费 至 少 分别 为 4. 5、 10. 5、 5. 0 元 / h3) 要 保 证 投 资 者 在 15 a 内 回 收 成 本 ，地 下 停 车场 、 简 易 机 械 式 停 车 场 的 利 用 率 分 别 不 能 低 于53% 、 56% 4) 若 要 保 证 投 资 者 8% 的 收 益 率 ，地 下 停 车场 、 地 面 停 车 场 及 简 易 机 械 式 停 车 场 的 土 地 价 格 分25) 对 于 土 地 费 用 过 高 导 致 回 收 期 过 长 的 问 题 ，可 以 采 用 “政 府 出 地 、 市 场 出 资 ”的 公 私 合 作 模 式( PPP 模 式 ) ，设 定 特 许 经 营 期 ，到 期 后 将 管 理 权 交还 政 府 6) 本 文 在 测 算 地 下 停 车 场 费 用 时 ，土 地 价 格 与其 他 类 型 的 停 车 场 相 同 ，但 是 地 下 停 车 场 不 需 要 占用 地 面 空 间 ，未 考 虑 其 地 面 空 间 的 利 用 情 况 另 外 ，对 于 各 种 优 惠 政 策 ，还 需 进 行 投 资 回 收 的 影 响 程 度分 析 ，并 探 索 有 效 的 停 车 产 业 化 政 策 参 考 文 献 : 1 过 文 魁 ， 刘 树 斌 大 城 市 公 共 停 车 场 建 设 困 境 与 对策 以 杭 州 市 为 例 J 城 市 交 通 ， 2015(4) : 37-43GUO W K， LIU S B Countermeasures for public parkingfacilities construction in large cities: a case study inHangzhou J Urban Transport of China， 2015， 13 ( 4 ) :37-43 ( in Chinese) 2 关 宏 志 ， 严 海 ， 王 兆 荣 ， 等 停 车 产 业 化 政 策 分 析 及 建议 以 北 京 市 为 例 J 城 市 交 通 ， 2009， 7(2): 7-12GUAN H Z， YAN H， WANG Z R， et al Analysis andsuggestions on parking industrialization policies: a casestudy in Beijing J Urban Transport of China， 2009， 7 5 魏 文 术 经 济 平 衡 法 在 加 快 推 进 公 共 停 车 场 建 设 中 的应 用 研 究 J 交 通 与 运 输 ， 2014 (1) : 72-74WEI W S The study of how to use the method of economicbalance to speed up building public parking lot J Traffic Transportation， 2014 (1) : 72-74 ( in Chinese) 6 马 志 恒 ， 徐 记 梅 城 市 停 车 场 建 设 投 资 回 收 期