金众宝龙工业区项目方案（汇报版）VIP

金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！宝龙工业区项目前期策划案1金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！目录 CONTENTS区域市场分析项目分析项目初步定位和发展方向建议031624宝龙工业区项目金众集团项目开发时机建议37项目公寓和住宅价格目标352金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！区域市场分析3金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！龙岗中心城片区宝龙碧岭工业城片区坪山片区p 从区域特征和房地产开发现状来看， 龙岗中心城、宝龙工业区龙岗中心城、宝龙工业区和坪山街道和坪山街道 三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解。p 三个片区通过三个片区通过 “ 宝荷宝荷 宝龙公路宝龙公路 ” 贯穿贯穿 。片区划分片区划分4金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！p 宝龙工业区宝龙工业区 占地 10平方公里 ，碧岭工业区，碧岭工业区 占地 20平方公里 ;p 开发区入驻标准比较高，开发区入驻标准比较高， 如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件；p 工业区内规划有 公园、学校、医院公园、学校、医院 等相关配套，预计在 5年内完成， 偿还用地规定不可兴偿还用地规定不可兴建民用住宅建民用住宅 。p 企业用地 10万平米以内不能在厂区内建造宿舍，万平米以内不能在厂区内建造宿舍， 只能使用工业区内规划的生活配套区内的住宅与宿舍。宝龙宝龙 碧岭工业区碧岭工业区 整体规划整体规划 宝龙工业区碧岭工业区注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室5金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！宝龙工业区宝龙工业区 招商经营情况调查招商经营情况调查 p 工业区内现工业区内现 1/4项目已投产，项目已投产， 1/4在建，另在建，另 1/2项目未动工项目未动工 ，其中为芯片制造业预留 100万平米土地（ ST项目已经使用 36万平米） ;在建企业将于近 1-2年入驻。p 现已签署现已签署 48家企业及工厂入驻，家企业及工厂入驻， 如：比亚迪，方正微电子，兄弟亚洲等，首批企业规模均在 10万平米以上；p 工业区产业结构为三类：芯片产业制造与微电子（如深爱， BROTHER），汽车制造与零配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思达仪表）。比亚迪思达五洲龙同洲尚荣创维方正天马兄弟亚洲深爱雄震科技京能富达注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室6金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！p工业区现有人口约工业区现有人口约 2万人左右；万人左右；p区内工厂 管理人员与普通员工管理人员与普通员工 比例分为两大类： 芯片电子类高科技企业约为芯片电子类高科技企业约为 1： 1，而，而生产内类企业约为生产内类企业约为 1： 100；p工业区内整体文化素质较高工业区内整体文化素质较高 ，高管人员多具 高学历或有海外留学背景高学历或有海外留学背景 ， 大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。p基层人员基层人员 工资大多在 30005000 元左右 ， 管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万管理人员特别是中高层管理人员月薪都在万元以上元以上 。宝龙工业区宝龙工业区 人员构成状况调查人员构成状况调查注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室7金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！p工业区配套有专门的生活区 ，但配套较差， 多为简单的员工宿舍，整体档次较低；多为简单的员工宿舍，整体档次较低；p目前 工业区无中高档商业和居住物业开发，工业区无中高档商业和居住物业开发， 内部分企业有建设高档员工住宅的意图内部分企业有建设高档员工住宅的意图 ；p工业区内企业 高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区 ， 公司有班车接送；p普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区 。宝龙工业区宝龙工业区 开发和居住现状调查开发和居住现状调查8金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！p 经营发展状况： 在建项目的企业将陆续入驻；在建项目的企业将陆续入驻；p 人口规模： 工业区内人口将由工业区内人口将由 2万人增加到万人增加到 5万人左右万人左右 ；p 配套建设： 工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在 5年内完成，年内完成， 2-3年内年内会相继启动；会相继启动；p 商品房需求： 中、高级员工居住需求进一步暴露中、高级员工居住需求进一步暴露 。宝龙工业区宝龙工业区 未来未来 2-3年发展情况预测年发展情况预测 注：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果9金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！三大片区客户发展形式分析三大片区客户发展形式分析龙 岗中心城片区宝龙碧岭工业城片区坪山片区龙岗中心城未来龙岗商业文化居未来龙岗商业文化居住中心，住中心， 配套齐全，发展商实力雄厚，潜在供应量大， 客户群客户群将会辐射整个龙岗乃将会辐射整个龙岗乃至深圳关内。至深圳关内。坪山片区未来龙岗居住中心之未来龙岗居住中心之一，一， 配套基本成熟，自然景观丰富，潜在供应量大， 对周边市对周边市场有一定的辐射能力场有一定的辐射能力。宝龙碧岭片区重要工业区之一重要工业区之一 ，生，生活配套等相对比较落活配套等相对比较落后，整体缺乏居住氛后，整体缺乏居住氛围围 ， 商住物业辐射能商住物业辐射能力弱，客户群单一。力弱，客户群单一。10金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！对于工业区内物业而言，对于工业区内物业而言， 如何通过自身项目的打造，如何通过自身项目的打造， 吸引吸引 工业区客户，工业区客户， 避免避免其向周边片区流失其向周边片区流失 将是项目定位和营销工作的重点。将是项目定位和营销工作的重点。区域市场分析小结区域市场分析小结11金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目分析12金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！地块现状分析地块现状分析 N北项目地块天马厂区BROTHER亚洲天马厂区宿舍小型家私厂空地 空地 空地地块现状综述 ：项目地块为工业区内的一块空地，目前地块内杂草丛生。东北面与北面相邻于大型外资企业；而西面为中小型家私厂；其他面向均为空地。地势平坦，地块相对较方正 ，但东南角为规划的福利房用地。 13金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！龙龙岗岗中中心心城城街街道道宝龙 碧岭工业区园区坪山街道马峦山风景区本项目项目区位分析项目区位分析横 坪公 路惠盐高速公路宝龙大道通 往坪 山通往汕头惠州金龙大道深汕公路14金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目项目 SWOT分析分析S 优势容积率低，具备一定的规模；发展商 品牌资源地块 方正 /平整，利于小区整体形象建立 ；片区间路网完善，较通达；片区高规格要求其他人员消费能力相对较高。O 机会片区内商品房供应空白 ， 缺乏竞争物业 ；政府规划规定： 10万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍；近 2年内数十家新企业进驻，人口从 2万人增加 5万人 。T 威胁 龙岗中心城及坪山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群；片区内功能配套规划不明确。片区生活配套缺乏 ；交通极其不便，仅少量通往横岗及葵涌巴士；片区主要为工业用地 ，而居住气氛薄弱；居住配套不完善；W 劣势15金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目项目 SWOT分析分析小结：小结：优势优势 +机会机会 ：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势，而且片区目前为止尚无同类物业供应；同类物业供应；劣势劣势 +威胁威胁 ：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城：片区居住氛围薄弱，商住物业客户群范围较窄，同时还受到中心城和龙岗片区的威胁。和龙岗片区的威胁。16金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目开发战略思路项目开发战略思路抓住片区内潜在客户群，抓住片区内潜在客户群， 细分、锁定目标客户群细分、锁定目标客户群 ；针对目标客户群需求，针对目标客户群需求， 为客户度身定做为客户度身定做 ；通过通过 规划设计和产品创新规划设计和产品创新 ，提升项目的整体竞争力；，提升项目的整体竞争力；抢先启动项目抢先启动项目 ，在片区内占得先机！，在片区内占得先机！17金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目初步定位和发展方向建议18金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！企业工厂员工村民 +管理人员（基层、中层）高层管理及海归普通员工和工人 为片区主要人员组成部分；为片区主要人员组成部分；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动工作流动性较大工作流动性较大为片区第二大组成人员；为片区第二大组成人员；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进心强，消费能力较强；心强，消费能力较强；多数仍以公交车为主要交通工具，少数为多数仍以公交车为主要交通工具，少数为 “ 有车一族有车一族 ” ；部分员工流动性大。部分员工流动性大。该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求，追求，消费承受能力强；消费承受能力强；该群为该群为 “ 有车一族有车一族 ” ，出入片区外较方便，容易被周边配套完善，出入片区外较方便，容易被周边配套完善的区域分流；的区域分流；物业使用客户群物业使用客户群拥有自有物业，手中握有大量闲余资金；习惯于在本片区内生活 ;购物、上学、医疗需外假于龙岗中心区或坪山。物业购买客户群片区人口结构分析片区人口结构分析19金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！选择物业可能目的分析选择物业可能目的分析目的 租 用 投 资 自 用 备 注村民 相 对 而言其 购 房自住多会选择 居住氛 围 比 较 成熟的区域。高 层 管理及海 归他 们 会因企 业团购 而租用，但投 资 与自用的机率会小些。中基 层管理人 员他 们 会因企 业团购 而租用，但投 资 与自用的机率比较 小。普通 员 工和工人 由于承受能力低，无法 进行个人投 资 与租用，除非企 业 整体 购买 /租用。人群p 对于 村民村民 而言，其选择本项目 购房自住的可能性较小购房自住的可能性较小 ，但如果项目 有投资价值，其会考有投资价值，其会考虑用来投资虑用来投资 ；p 企业和工厂 中高层员工中高层员工 将会是项目的主要 使用者使用者 ，也 会有部分人会购买自住或投资。会有部分人会购买自住或投资。20金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目发展方向项目发展方向为工厂、企业中高层管理人员为工厂、企业中高层管理人员 度身定做的度身定做的投资型物业投资型物业21金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！工厂、企业中高层管理人员特征分析工厂、企业中高层管理人员特征分析p多为一人独居或 2口、 3口人小家庭p个人修养和文化层次较高p见多识广，有一定的国际视野p多为技术出身，比较 喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间p在企业和工厂担当重要的职务，个人 收入较高p居住在龙岗中心城或关内市区 ，每天上下班都由公司班车接送； 或与普通员工混住在一起p对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决22金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！工厂、企业中高层管理人员工厂、企业中高层管理人员 住房需求住房需求 特征分析特征分析p上下班方便p私生活能与工厂和企业低层员工划清界限， 与自己同级别的群体居住在一起p生活便利，能 满足日常生活所需p房子不宜过大， 够用即可 ，关键是方便使用p主要需求户型 单房、 2房或 3房p物业管理到位， 居住生活安全有保障23金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！献给献给 工业区精英阶层的工业区精英阶层的 高档高档 居住生活区居住生活区项目总体定位项目总体定位24金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！5万人 意味着什么？背景资料分析宝龙工业区 目标客户群人数匡算目前状况总人数： 约约 20,000人人管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的 15%左右， 约约 3000人左右人左右中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的 20%左右， 约约 600人左右人左右（注：以上数据来源 “宝龙工业区管理办公室 ”） 如果有合适的房子， 30%-50%的人员表示愿意住在单位附近！（注：以上数据来源 “中原对 BROTHER”思达仪表等企业管理人员的 初步电话访问 ，详细数据有待大样本调查验证！） 管理层和技术专家骨干人数： 约约 7500人左右人左右 中高层管理人员和专家人数： 约约 1500人左右人左右25金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！背景资料分析宝龙工业区 目标客户群人数分析参考结论p目前 有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为 1000人左右人左右 ， 其中 “中高层管理人员和专家”约占 200人左右。p未来 2-3年内， 有效目标客户总数约为有效目标客户总数约为 2500人左右人左右 ，其中 “中高层管理人员和专家 ”约占 500人左右。p中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员中高层管理人员和专家人数：普通管理人员和技术人员 = 1： 426金众应标项目 中原地产诚挚奉献为您，我做到！项目产品定位初步构想项目产品定位初步构想项目分为三个独立的区域，以充分保证项目私密性公寓区 住宅区 商业区客户定位： 中层管理人员技术人员产品定位： 单身公寓和一房单套面积 30 50M2总建面： 4.544万 M2总套数： 约 1000套左右定位： 为社区提供日常生活所需的“ 小而全小而全 ” 社区型商业配套业态初步考虑和面积分布匡算：社区超市 (1000M2左右 )餐饮业 (1000-1500M2左右 )图书馆、