昆山华扬家天下项目整合策划方案-80页

昆山华扬项目整合策划方案 苏州金瑞行地产行销机构2007年 1月 目 录 市 场 篇 一、 昆山房地产市场概述二、 片区高层项目状况三、 消费者调查 目 录 产 品 篇 一、 项目概括二、 项目 SWOT分析三、 预推产品市场预测四、 产品特点与推广目标结合建议目 录 策 略 篇 一、 项目营销策略的目标二、 市场消费心理三、 项目营销推广主题的确定 四、 VI及秀稿展示五、 市场推广方案 市 场 篇 一、昆山房地产市场概述 告别了刚刚结束的 06年。纵观昆山房产市场，很容易让人想起五个字 花无百日红新政的实施，导致昆山房地产交易量在 2006年整体上出现 “稳中有降 ”的态势有关部门的统计显示，截至目前， 2006年的房屋交易量除 11月比去年同期略有上升外，其他月份的交易都比去年要低。 数据表明，二手房市场出现较大的萎缩。炒房者原本指望将房源尽快出手套现，不过营业税却令他们放弃了这一打算，转而将手中房源出租。 据二手房市场的统计显示， 2006年由售转租的客户量明显增多， 7、 8月间平均增加了五成左右。 数据显示，住宅的上市量也有所回落，主要是由于新政后市民的购房信心不足，令开发商开发进度放缓所致。 数据显示，与 2005年相比， 2006年昆山的房价虽然有小幅上涨（ 6%），但与前两年房价飞涨的局面相比，涨幅已经有所缓解。从总体上看，房价仍是稳中有升。 除去铁南等少数几处房市过热期时被高估了房价的区域房价略有调整外，其余地区如东区、西区、城北的房价都较为稳定。这种状况对城北区域的项目未来的发展和走向有很好的借鉴作用。 二、片区高层项目状况 城北小高层、高层信息统计江南明珠苑 总图说明五期小高层共 :16栋五期第一批 498户江南明珠苑 城北个案位 置 长 江北路与 萧 林路交 汇处 产 品 多 层 +小高 层 +别 墅 +商 铺开 发 商 昆山金威房 产 代 理 商 中原 (销 售 顾问 )占地面 积 26万 m2 建筑面 积 30万 m2容 积 率 1.2 绿 化 率 50%总 栋 数 98栋(包含多 层 、 别 墅、小高 层 、商 业 ) 总 户 数 2350户 ，五期小高 层 976户在售 栋 数 五期 16栋 小高 层 在售 户 数 五期 976户开 盘时间 五期 2004年 10月 交房 时间 五期： 2006年 7月物 业 公司 博威物 业 物 业费 用 小高 层 ： 1.6元 /m2.月价格区 间 3900- 4680元 m2 销 售均价 4400元 / m2面 积 92m2 114m2 123m2 130m2 137m2 140m2 合 计户 型 2-2-1 2-2-1 3-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2总 价范 围 40万 50万 54万 57万 60万 62万 40-62万销 售状况 截止到 2007 年 01月 23 日该 案第 五 期共 976 户 、售出 510户 、剩余 466 户 、 销 售率 为 52%工程 进 度 现 房调研时间： 2007 年 01 月 23日巴比伦花园 总图说明蓝色为二期： 9栋 剩下为一期： 8栋二期 9栋巴比伦花园 城北个案位 置 长 江北路与新浦路交 汇处 产 品 小高 层 、高 层开 发 商 和融集 团 代 理 商 新聚仁机构占地面 积 6.7万 m2 建筑面 积 12万 m2容 积 率 1.8 绿 化 率 41%总 栋 数 共 17栋 总 户 数 912户在售 栋 数 二期 9栋 在售 户 数 二期 482户开 盘时间 二期 06年 5月 27日 交房 时间 二期 2007年 12月物 业 公司 上海采玲物 业 物 业费 用 小高 层 ： 1.5元 /m2.月价格区 间 二期 4000- 5500元 m2 销 售均价 二期 4600元 / m2面 积 87m2 110m2 124m2 132m2 146m2 155m2 166m2 176m2 合计户 型 2-2-1 3-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3+1-2-2 3+1-2-2总 价范 围 40万 51万 57万 61万 67万 71万 76万 81万 40-81万销 售状况 截止到 2007 年 01 月 23 日该 案第 二 期共 482 户 、售出 170 户 、剩余 312 户 、 销 售率 为 35 %工程 进 度 封 顶调研时间： 2007 年 01 月 23日城市之光 总图说明小高层10栋多层城市之光 城北个案位 置 北 门 路希望之城北面 产 品 多 层 、小高 层开 发 商 昆山 锦 荣房 产 代 理 商 金达利占地面 积 5万 建筑面 积 8万 容 积 率 1.6 绿 化 率 40%总 栋 数 17栋 总 户 数 737户在售 栋 数 17栋 在售 户 数 多 层 153户 小高 层 584户开 盘时间 2006年 10月 28日 交房 时间 2007年 6月 30日物 业 公司 天合物 业 物 业费 用 多 层 0.8元 / .月 小高 层 1.3元 / .月 价格区 间 多 层 3750-4050元 / 小高 层 3800-4300元 / 销 售均价 多 层 3850元 / 小高 层 4050元 /面 积 多 层 小高 层 合 计93m2 113m2 97m2 126m2 133m2户 型 2-2-1 2-2-2 2-2-1 3-2-2 3-2-2总 价范 围 36万 44万 39万 51万 54万 多 层 36-44万小高 层 39-54万销 售状况 截止到 2007 年 01 月 23 日该 案共 737 户 、售出 194 户 、剩余 543 户 、 销 售率 为 26 %工程 进 度 准 现 房调研时间： 2007 年 01 月 23日康城 总图说明三期高层未推三期高层3栋二期高层3栋一期多层19栋康城 城北个案位 置 萧 林路与市后街交 汇 产 品 多 层 、高 层开 发 商 金 侨 房 产 代 理 商 金达利占地面 积 6.5万 建筑面 积 12万容 积 率 1.8 绿 化 率 42%总 栋 数 26栋 总 户 数 1013户在售 栋 数 6栋 在售 户 数 二期高 层 216户 三期高 层 352户开 盘时间 二期 06年 5月 三期 06年 10月 交房 时间 二期 2007年 5月 30日三期 2008年 5月 物 业 公司 金 侨 物 业 物 业费 用 多 层 0.8元 / .月 高 层 1.2元 / .月 价格区 间 二期 3850-5000元 / 三期 3880-4900元 / 销 售均价 二期 4400元 / 三期 4350元 /面 积 二期高 层 三期高 层 合 计116m2 143m2 100m2 123m2户 型 2-2-1 3-2-2 2-2-1 3-2-1总 价范 围 51.0万 62.9万 43.5万 53.5万 二期 51-63万小高 层 44-54万销 售状况 截止到 2007 年 01 月 23 该 案二期、三期共 568户 售出 140 户 ， 销 售率 25%工程 进 度 二期准 现 房，三期施工至 6F调研时间： 2007 年 01 月 23日梧桐广场 总图说明多层小高层多层 小高层梧桐广场 基本资料位 置 萧 林路与柏 庐 路交 汇处 产 品 多 层 、小高 层 、商 业开 发 商 昆山市星火房 产 开 发 公司 代 理 商 昆山道名房 产占地面 积 6万 建筑面 积 12万 容 积 率 2 绿 化 率 40%总 栋 数 一期 6栋（多 层 4栋 、小高 层 2栋 ） 总 户 数 一期 226户 （其中多 层 73户 ，小高 层90户 ，商 铺 63户 ）在售 栋 数 一期 6栋 在售 户 数 226户开 盘时间 一期： 2006年 6月 28日 交房 时间 一期： 2007年 05月物 业 公司 物 业费 用 多 层预计 0.5元 / .月价格区 间 多 层 3598-3850元 / 小高 层 3800-4100元 / 销 售均价 多 层 ： 3700元 / 小高 层 ： 4000元 / 建筑 类 型 多 层 小高 层 合 计面 积 109 124、 127 109 119 123 140户 型 2-1-2 2-2-2 2-2-1 2-2-2 3-2-2 3-2-2总 价范 围 43万 48万 44万 49万 50万 57万 43-57万销 售状况 截止到 2007 年 01 月 23 日， 该 案第 一 期共 226 户 、多 层 售出 30 户 、小高 层 售出 5 户 、商 业 售出 31户 ， 总销 售率： 27 %工程 进 度 准 现 房调研时间： 2007 年 01 月 23日青城之恋 总图说明后续待开发二期小高层部分一期部分青城之恋 城北个案位 置 紫竹路与 萧 林路交 汇处 向北 200米 产 品 多 层 +小高 层 +商 业开 发 商 昆山盛荣房 产 开 发 有限公司 代 理 商 金达利机构占地面 积 21.2万 建筑面 积 36.3万 容 积 率 1.7 绿 化 率 47%总 栋 数 总规 未定 总 户 数 预计 3000户在售 栋 数 二期 8栋 小高 层 在售 户 数 二期 286户开 盘时间 二期 2005年 7月 交房 时间 二期： 2006年 6月、 12月物 业 公司 昆山天合物 业 物 业费 用 多 层 0.8元 / .月 小高 层 1.2元 / .月价格区 间 二期 3600-4500元 / 销 售均价 二期 4000元 /面 积 114 123 128 132 134 145 合 计户 型 3-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-2 3-2-2总 价范 围 46万 49万 51万 53万 54万 58万 46-58万销 售状况 截止到 2007 01 月 23 日该 案二期共 286 户 、售出 266 户 、剩余 20 户 、 销 售率 为 93 %工程 进 度 现 房调研时间： 2007 年 01 月 23日自由都市 总图说明11月 27日首推 2栋07年 1月 7日推 1栋自由都市 城北个案位 置 新浦路与横 泾 路交 汇 产 品 小高 层 、高 层开 发 商 苏 州建屋 发 展 代 理 商 上海新 联 康占地面 积 9.3万 建筑面 积 20万 容 积 率 2.15 绿 化 率 45.2 % 总 栋 数 17栋 (15栋 高 层 ) 总 户 数 总规 1900户在售 栋 数 一期首推 2栋 (6、 7#楼 ) 在售 户数 LOFT 100户 高 层 106户开 盘时间 一期 2006年 12月 3日 交房 时间 2008年 3月物 业 公司 建屋物 业 物 业费用 1.4元 / .月价格区 间 LOFT4290-4900元 /高 层 3217-3785元 / 销 售均价 高 层 3600元 /产 品 小高（ LOFT） 高 层 合 计面 积 55m2 75m2 88-89m2 90-92m2 113m2 168m2房 型 1-1-1 1-1-1 2-2-1 2-2-1 3-2-1 4-2-2总 价范 围 24-27 33-37 32 32 41 60 高 层 32-60万销 售状况 截止到 2007年 01 月 23日该 案一期共 700户 ，已推 3栋 住宅共 312户 、共售出 215户 、剩余 97户 ， 销 售率 为 69%工程 进 度 施工至十 层 ，部分施工至七 层调研时间： 2007 年 01 月 23日万方水岸 总图说明万方水岸 城北个案位 置 市后街与 萧 林路交 汇处 产 品 多 层 +小高 层开 发 商 昆山万方置 业 代 理 商 上海新吉阳占地面 积 12万 建筑面 积 20万容 积 率 1.6 绿 化 率 40.8%总 栋 数 43栋 （多 层 38栋 ，小高 层 5栋 ） 总 户 数 1500户在售 栋 数 三期小高 层 5栋 在售 户 数 三期小高 层 320户开 盘时间 三期： 2005年 5月 交房 时间 三期： 2007年 2月物 业 公司 苏 州新康物 业 物 业费 用 多 层 0.75元 / 月小高 层 1.25元 / 月价格区 间 三期小高 层 ： 3200-4000元 / 销 售均价 三期小高 层 ： 3600元 /面 积 100 110 125 129 132 合 计户 型 2-2-1 2-2-1 3-2-1 3-2-1 3-2-2总 价范 围 36万 40万 45万 46万 48万 36-48万销 售状况 截止到 2007 年 01 月 23 日该 案第 三 期小高 层 共 320 户 、售出 144 户 、剩余 176 户 、 销 售率 为 45%工程 进 度 现 房调研时间： 2007 年 01 月 23日君临天下 总图说明一期 4栋君临天下 城北个案位 置 长 江北路与金浦路交 汇处 产 品 小高 层 （ 10、 12、 15层 ）开 发 商昆山君 临 天下房 产 开 发 有限公司 代 理 商 华 基占地面积4万 建筑面 积 10万 容 积 率2.5 绿 化 率 40%总 栋 数共 7栋 总 户 数700多 户在售 栋数一期 4栋 在售 户 数 一期 400户开 盘时间一期： 2005年 5月底 交房 时间 一期： 2006年 12月物 业 公司君 临 天下物 业 物 业费 用 1.45元 / .月价格区间一期： 3550-4300元 / 销 售均价 一期： 3700元 / 面 积 101 104 110 112 148 167 189 合 计户 型 2-2-1 2-2-1 2-2-1 2-2-1 3-2-2 3-2-2 4-2-2总 价范围37.4万 38.5万 40.7万 414万 54.8万 61.8万 69.9万 37.4-69.9万销 售状况截止到 2007年 01月 23日一期共 400余 户 ，已售出 280户 ，剩余 120户 ， 销 售率 70%工程 进度现 房一期 4栋调研时间： 2007 年 01 月 23日纽约之星 总图说明纽约之星 城北个案位 置 北 门 路与 萧 林路交 汇处 产 品 酒店式公寓 +商 业开 发 商 昆山 中仁地 产 代 理 商 苏 州百利达占地面 积 0.53万 建筑面 积 6.5万 容 积 率 5.8 绿 化 率 30%总 栋 数 1栋 总 户 数 348户在售 栋 数 1栋 在售 户 数 348户开 盘时间 2005年 10月 （年初 预约 ） 交房 时间 2007年 6月物 业 公司 台湾千翔物 业 物 业费 用 2.0元 / 月价格区 间 4900-6100元 / 销 售均价 5600元 /户 型 E G F I K A J H C B 合 计面 积 42.6 42.6-67 44.5 52.5 51.9-61.7 53.8-58.7 61.5 66.0 66.5 78.5总 价范 围 24万 24-38万 25万 29万 29-35万 30-33万 34万37万37万44万 24-44万销 售状况