美联物业－汕头黄金海案万福品清湖房地产项目推广建议方案

万福 品清湖项目2006年 7月 16日推广 建议市场分析 本章节期望通过对汕尾地区房地产市场的调研分析，为本项目的定位提供依据，使本项目成为能为市场带来活力、为置业者提供优质居所、为开发者带来最大利益的产品；同时也为后期营销推广开辟渠道，挖掘出最具价值的客户资源，提示最具时效性的营销手段。 汕尾位於广东省东部沿海 ，依山傍海； 海洋性气候，历史文物众多，旅游资源丰富 流域面积 3613.7平方公里，占全市总面积的 69.2% ，水产资源丰富 市区面积 150平方公里 全市总人口 302万人 ,其中非农人口 90多万。全市旅居海外华侨、港澳台人士近百万人 。汕尾概况 汕尾的经济发展在全省较为落后，产业结构、财政收入均存在不合理现象，城市信用危机严重制约着汕尾的发展。 04年完成地区生产总值 220.1亿元，同比增长 15% 共有各类民营经济组织近 4万户，民营经济实现的国内生产总值约占全市的 80%。 汕尾电厂、大华电厂、广东第四核电站、上海中油公司储油仓、白沙湖新港区等大项目的兴建将改善产业结构 汕尾市没有明显的商圈，主要生活配套都集中在旧城区，预计新区在未来几年中会崛起较成规模的商业配套。汕尾宏观环境分析汕尾人口消费力分析 市区居民家庭户均人口为 4.17人 /户，户均就业人口数 1.89人 /户 城镇居民人均可支配收入 6196元 人均转移性收入 1483元，家庭人均经营收入 1009元 人均消费性支出 5354元 八大类消费支出除设备用品及服务和医疗保健下降外，食品、衣着、交通与通信、娱乐文教服务、居住、杂项商品及服务均呈不同程度增长汕尾习俗特征 汕尾民风相对保守，同时又具坚韧彪悍特点，所以一方面保留了难能可贵的传统精神，另一方面却凸显了与现代文明社会的矛盾。 市区方言： 海陆丰福佬话 居民特征：信奉神明注重睦邻团结彪悍吃擂茶 城市发展规划 汕尾市近期的建设将以道路等基础设施的开辟、拓展为指引，带动城市新区的开发和旧区改造按照各自有利的发展方向有序进行，逐步形成良好的城市用地功能布局。其规划建设以 “立足于现实、基础设施先行、土地利用集约发展，新老城区滚动发展、内外结合，前后衔接，整体协调 ”四项原则协调发展。 市区 “净化、绿化、亮化 ”建设，治理环境污染，增大绿化力度，梳理市区乱摆摊造成的交通堵塞，加强滨海道路的导视系统和照明系统等。汕尾市宏观房地产市场土地市场特征 土地成本较低 交易量较小 市场相当不规范，场外隐形交易尚未杜绝 以往用于住宅开发的土地规模较小 预测：在品清湖北岸地块出让后，如政府趁势加强引导，汕尾土地市场有望得到规范，吸引更多外地品牌开发商进驻。 在售楼盘较少，档次不高 集中在汕尾港滨海沿线 建筑类型为多层、小高层 产品设计缺乏创新性 预计未来供应：近期内有本项目和市中心的大中华项目，今后的住宅将集中在品清湖沿岸，档次相对较高商品住宅市场供应特征商品住宅需求特征 当地居民多为几代同堂，所以要求户型宽大， 120平米以上三房四房 由于生活习惯，青睐多层及小高层住宅，而对高层的认可度较低 讲求风水，喜爱东南向通透性较好的户型供需关系 目前在售的楼盘销售情况一般，市场反应不温不火 市场潜在需求（改换住房、置业保值）不可小觑 美联认为，由于汕尾在售楼盘自身素质、销售推广存在一定缺陷，未能刺激当地的住房消费，导致商住市场波澜不惊。但城区及周边县市隐藏着一定数量的潜客户，一旦有专业的高品质楼盘出现，汕尾将出现前所未有的置业热潮。 价格 目前均价 1400-1500元 /平方米 预计本项目和大中华入市后会带动汕尾房价提升，中高档住宅均价有望突破 2000元 /平方米区域房地产市场 汕尾新城市中心发展区位于品清湖北岸，乃市政府所在地，市政配套齐全，是汕尾未来的 CBD； 景观资源、规划配套一流，是孕育高档住宅的温床 品清湖西部沿岸是新兴的休闲居住区，滨海大道景观开阔，但可供出让的土地稀少。片区规划定位 大中华国际公馆 入市时间与本项目最近，必将分流一部分客户。该项目规模不大，景观资源与本项目亦无可比性，但大中华的品牌实力不容忽视。 御景园 已经销售过半的项目，预计明年 6月入伙。 海港城 景观优越，周边配套相对成熟。年底入伙，对本项目影响不大。竞争楼盘产品特征 小高层、多层 现代风格和欧式风格外立面 园林设计一般 户型中大为主，平层为主，创新性不高目标客户分析 汕尾本地居民占大多数 为了改善居住环境，对户型面积、安全性、配套成熟度较为在意 部分周边县市居民 步入城市生活，享受城市繁华配套 少量汕尾籍外地人士 外地经商，积蓄颇丰，故乡置业以安置亲人长辈或用于闲时自住 外地投资客户 置业保值，经亲友介绍，用于投资预计随外地品牌发展商进入，楼盘素质提升，汕尾籍外地客户比例会有所提高。营销手段分析汕尾商品住宅营销特征 广告投放较少，多靠现场资料、亲友传递讯息 开发商自己销售，专业程度较低 不注重销售现场包装 不注重销售现场管理，销售人员着装、举止、讲解均达不到专业水准 无有效的促销手段竞争楼盘个 案 分析楼 盘 名称 海港城 户 数 78规 模 占地 1800 ；建面 20000 入伙 时间 05年年底均价 1500元 / 顶层 1980元 / 管理 费 120/月 /户主力 户 型 138-140 三房两 厅200 五房三 厅销 售率 约 50%优势 S1 临 近 滨 海大道，交通便利S2 东 向 视 野开 阔 ，海景 优 越S3 生活配套相 对 成熟劣 势 W1 小区 规 划一般，未能有效利用景 观资 源W2 沿路噪音，日后噪音影响居住舒适度W3 三 层 商 铺对 外 经营 ，影响小区安全性楼 盘 名称 御景园 户 数 539规 模 15栋 多 层 入伙 时间 06年 6月均价 1400元 / 2-5层 1480元 / ，顶层 1080元 / 管理 费 0.3-0.4元 /月 /平方米主力 户 型 122-140 三房两 厅138-198 四房两 厅销 售率 66% 以上优势 S1 生活配套相 对 成熟S2 户 型方正通透，入 户 阳台迎合本地居民喜好劣 势 W1 片区形象一般，没有突出的景 观W2 小区 规 划未能做到人 车 分流，安全度低W3 三 层 商 铺对 外 经营 ，影响小区安全性楼 盘 名称 大中 华 国 际 公 馆 户 数 不 详规 模 占地逾 8.7万，建面近 18.5万 入伙 时间 未定优势 S1 交通便利，配套相 对 成熟S2 品牌 发 展商S3 汕尾首个商住一体楼 盘 ，市 场 稀缺劣 势W1 背倚大 鹏 山，但景 观 一般W2 临 近交通干道，噪音无可避免W3 三 层 商 铺对 外 经营 ，影响小区安全性项目 SWOT 分析v优势v劣势v机会v威胁v总结优势v项目位于汕尾品清湖畔奎山河边，自然景观优越v项目规模庞大，属汕尾首个有如此规模的地产项目，如操作得当将能在汕尾引起轰动效应，引领当地新的购房消费习惯v紧邻城市旧中心区，区域环境旺中带静v周边建设配套较好，有政府机关、运动中心、学校、公园等设施劣势v本地自建房仍占相当比例，购房人群数量较小，市场容量不大v项目片区基本生活配套尚未完善，有待发展v项目北面紧邻和顺下村，环境形象较差v规划主干道香洲路将本项目一分为二不利小区整体规划，也会带来噪音、空气污染等问题机会v汕尾城市中心东移，将使本项目成为新城市中心区，生活配套将大为完善v汕尾高新区的设立，将为本项目带来新的客户竞争v目前本项目主要的竞争项目有大中华国际公馆、御景园、海港城等，这些项目的入市，将会使原本就数量不多的本地目标客户分流，