##市##经济型商务酒店项目可行性研究报告

1 #市 #经济型商务酒店项目 第一章 总 论 目概况 目名称： #市 #经济型商务酒店项目 目性质： 新建 设地点： #市 #镇塔子村 #地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。 #新城建设投资有限责任公司 公司为 #市政府国有独资公司，房地产二级资质企业，主要从事建设项目的投资管理，项目招标、市政基础设施建设、土地整理及拆迁改造、房地产项目等。 究范围及主要编制依据 究范围 我公司受 #新城 建设投资有限责任公司 委托，对 #市 #酒店建设项目 进行可行性研究并提交 可行性研究 报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及 2 资金筹措、 财务分析、环境影响分析、 社会影响分析、结论与建议等。 要编制依据 1、汶川地震灾后恢复重建条例（国务院令第 526号） 2、汶川地震灾后恢复重建总体规划（国发【 2008】 31号） 3、 汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划 4、 四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（ 2008年 7月 10） ； 5、 #市人民政府关于鼓励和支持商贸旅游文化产业发展的意见（都府发 200881号） 6、 其他相关附件。 研报告主要结论 目建设必要性 在 川特大地震中， #市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一 。 #市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设 #酒店，其必要性主要体现在： 1、 项目的实施是恢复 和提升 #旅游服务设施的需要 。 3 2、 项目的实施 是恢复和发 展 #旅游经济的需要。 3、 项目的实施 有利于 #市灾后重建整体目标的实现。 设内容及规模 #市 #酒店建设项目建设酒店用大楼一座，总建筑面积 17433，其中： 1、地上建筑面积： 地上商业面积 酒店建筑面积 2、地下建筑面积： 地下商业面积 地下停车库及配套设施 期安排 根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计 18个月， 即 2009年 7月 2010年12月。 资估算、资金来源及使用计划 1、投资估算 #市 #经济型商务酒店项目 总投资 元 （不含流动资金） ，其中：第一部分工程费用为 元，第二部分 酒店设备及工、器具购置费 元，第三部分 工程建设其他费用为 4 备费为 按总建筑面积 17433 平方米进行分摊，单方造价： /平方米。 2、资金来源 项目总投资 过业主自筹解决。 要技术经济指标 表 1要技术经济指标 序 号 项目 数量 1 建设指标 上总建筑面积（） 中： 地上商业面积（） 店建筑面积（） 下总建筑面积（） 中： 地下商业面积（） 下停车库及配套设施（） 房数（间） 174 车位（辆） 94 5 其中： 地面（辆） 47 地下（辆） 47 筑层数（层） 6 筑高度（米） 23 2 经济指标 投资（万元） 第一部分工程建设费用（万元） 第二部分酒店设备及工、器具购置费（万元） 三部分工程建设其他费用（万元） 预备费（万元） 润指标 产量收入（万元） 达产量总利润（万元） 达产量净利润（万元） 投资利润率（ %） 全部投资内部收益率 所得税前（ %） 得税后（ %） 6 资回收期 所得税前（年） 得税后（年） 净现值 所得税前（万元） 得税后（万元） 结论与建议 #市 #经济型商务酒店项目是在 #市遭受 “川大地震 严重破坏， #市旅游经济遭到重大影响的背景下提出的。项目建设符合#市整体规划、 #市灾后重建规划、 #市旅游产业规划，对于恢复和推动 #市旅游经济 的发展有重要的作用，得到了 #市各界的大力支持。 项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。 #市旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。 项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前 所得税后 投资回收期：所得税前 ，所得税后 现值：所得税前 元，所得税后 元。达产年利润总额： 元；达产年净利润： 元；投资利润率： 项目各效益指标满足投资预期要 求。 7 项目进行酒店建设，对于恢复 #市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为 #市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动 #市旅游经济的发展等均有重要的意义。 项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。 建议 #市发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施，重建美好家园。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 8 第二章 项目建设的背景与必要性 目建设的背景 川特大地震概况 2008年 5月 12日发生的汶川里氏八级特大地震是一场巨大灾难，它震惊了中国，也震惊了世界。权威地震专家钱洪认 为：本次地震是千年不遇的特大地震。本次地震显著特点是震源浅，大概是十公里左右；震级高，达八级；烈度最高达到十一度。这一次地震震中位于汶川县映秀镇，而破裂带长度达到 300公里，一直到达广元青川县，对阿坝、成都、德阳、绵阳、广元等市（州）造成巨大的破坏，而且还在四川省和邻近省市造成大范围破坏，其影响甚至波及到全国绝大部分地区乃至境外。此次特大地震给四川等灾区造成了巨大的人员伤亡财产损失，使全国 13 亿人为之悲痛欲绝，全世界为之动容。对于广大灾区，尽快开展灾后重建，恢复人们的生活和经济发展，是目前最为紧迫的任务。 #市距震中只有 30 公里，遭受到了最为严重的破坏，为地震的重灾区之一。在 2008年 6月 16日举行的四川省人民政府抗震救灾新都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 9 闻发布会 汶川特大地震灾害第二十六场新闻发布会上， #市公布了#市遭受震灾情况。截至 6月 15日，地震已造成 #市 3089人遇难，10560 人受伤， 249 人下落不明；倒塌房屋面积达 461 万平方米、受损 4126 万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。 #市交通、电力、通讯瞬间全部中断，部分乡镇一度和外界完全失去联系。青城山 -#世界文化遗产、龙溪 区景点遭受严重破坏，旅游经济受到全域性重创。广大人民群众的生命财产遭受重大严重损失，多年积累的发展成果毁于一瞬， #市直接经济损失将超过 800亿元。此外，道路等基础设施损毁较严重，整个城市的道路体系受到了很大的破坏，产业发展也受到了致命性的打击。 #旅游资源概况 #市物华天宝，人杰地灵，资源富集。人文胜迹众多。建于战国时期的 #，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝，人类共同的珍 贵遗产。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。距今 4500 多年的芒城遗址都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 10 是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。 #市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具 特色。 #市生态环境绝佳。市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。龙溪虹口国家级自然保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一 的高山湖泊 龙池。有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物 14000 余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。国家西部大开发标志性工程紫坪铺水利枢纽工程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态 旅游的重要资源。 #市人居环境最佳。全市森林覆盖率高达 城区绿化率33%，年平均气温 空气质量和水质常年保持国家一级水平，都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 11 是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。全市人均寿命 75岁，高出全国平均水平 4 岁，是著名的“长寿之乡”。城市与 #水利工程天然交融，背靠千里岷山，前拥万倾平畴，奔腾而下的五条河流宛若绿色动脉穿城而过，给城市凭添无穷魅力，苍翠欲滴的玉垒山耸立其间，山水人文浑然一体，交相辉映，特色独绝。 改革开放以来，特别是近年来， #市积极实施政府主导的大旅游发展战略，把旅游 业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品 由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游环境，努力建设“中国西部休闲度假第一城”，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大，全市旅游业 实现了持续快速健康发展。未来发展目标是把 #市建成休闲之都，成都市的核心度假区； 2010年游客达到 560 万人次以上，实现旅游总收入 25 亿元，其中境外游客 20 万人次，把 #市建成国内著名的旅游目的地和中国西部休闲度都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 12 假第一城。 #旅游产业受损与灾后重建 “ 川特大地震给 #旅游基础设施、文化古迹等造成严重损失。二王庙片区山体滑坡，秦堰楼下沉，戏楼、厢房、 52级梯步、照壁、三官殿、观澜亭、疏江亭、前山门等建筑和围墙全部垮塌；伏龙观所有古建筑屋脊、屋瓦全部损坏，鱼嘴裂缝，木结构断裂，建筑严 重倾斜，已经成为危房；青城山片区道教古建筑群严重受损，屋脊、屋面全部毁坏；大部分古建筑倾斜，部分垮塌。 #水利工程损伤较小，只是在鱼嘴上出现了几道裂纹。幽甲天下的青城山中的大部分木结构道观在地震中也基本只是落瓦露掾。 #旅游产业遭受了沉重的打击， 10 多万与旅游相关的从业人员瞬间失业。 #市旅游业损失预计在 101亿元左右，占成都旅游业损失的 其中，青城山 #景区损毁最为严重，损失共计 13 亿元。此外、龙池与虹口风景区，青城山外山、王婆岩、赵公山、灵岩山、翠月湖等景区也遭到严重破坏，预计损失在 6000多万元。 #市旅游局提供的数据还显示，全市农家乐损毁数量 1386 家，损失金额将近 9亿元。其中青城山镇、虹口镇、中兴镇、龙池镇农家乐几乎被全部被摧毁。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 13 #至虹口、龙池的公路上，多处路面断裂、路基沉陷、桥梁坍塌、沿路山体滑坡，仅仅计算 #到龙池一条的公路的损失，就预计在 2亿元左右。在景区内，青城山旅游公路也严重受损，尤其后山，预计损失在 8000万左右。 #市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的 恢复行动计划。在各级政府的支持和各相关部门的共同努力下，旅游业灾后恢复重建工作正在有力、有序、有效的进行当中。我们有理由相信， #的旅游业，将迎来更加明媚的春天。 目建设的必要性 目的实施是恢复 和提升 #旅游服务设施的需要 。 在 川特大地震中， #市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一 。 #市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。 #市著名的国宴宾馆，已经完全无法使用，需要重新建设；全市农家乐损毁数量 1386 家。地震后两个月， #市的大部分宾馆仍旧没有开放，仅有岷江路的齐家商 务酒店与市郊的二王庙宾馆对外营业。 宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 14 主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设 #酒店，是恢复和提升 #旅游服务设施的需要。 目的实施 是恢复和发展 #旅游经济的需要 2007年 #市接待游客 比增长 25%，其中接待入境旅游 现旅游综合收入 比增长 景区门票收入 比增长 2008年，受地震影响， #市旅游产业受到重创，全年共接待游客 456万人次，同比下降 实现旅游综合收入 18 亿元，同比下降 门票收入 比下降 63%。 #市拥有丰富的自然、人文旅游资源。 #市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。 宾馆酒店等配套服务设施是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设 #酒店，是恢复和发展 #旅游经济的需要。 目的实施 有利于 #市灾后重建整体目标的实现。 地震已造成 #市 3089人遇难， 10560人受伤， 249人下落不明；倒塌房屋面积达 461 万平方米、受损 4126 万平方米，特别是中心城都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 15 区受到重创，山区、沿山区损失惨重。青城山 -#世界文化遗产、龙溪 游经济受到全域性重创。 #市直接经济损失将超过 800亿元。 项目建设属于生产性项目，能提高 #旅游接待能力，推动 #市旅游经济和地区经济发展，有利于 #市灾后重建整体目标的实现。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 16 第 三 章 项目区域概况 #市概况 理位置与区域范围 #市位于成都平原西北 边缘，介于东经 1032 103北纬 304 31之间。东西宽 54 公里，南北长 68 公里，幅员面积 1208 平方公里，地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积扇扇顶部位。 #市辖 17 个镇：灌口镇、 #镇、蒲阳镇、聚源镇、崇义镇、天马镇、石羊镇、柳街镇、玉堂镇、中兴镇、青城山镇、龙池镇、胥家镇、安龙镇、大观镇、紫坪铺镇、翠月湖镇 2个乡向峨乡、虹口乡， 49个社区委员会、 333个村委会。 #市处于 “九寨、黄龙 成都、 #乐山、峨眉 ”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场 分别仅有 20分钟、 40分钟车程。 候条件 #市属四川盆地中亚热带湿润气候区，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，空气清新，气候宜人。历年最冷月平均气温 ，最热月平均气温 。平均年降雨量为 雨量年内分都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 17 配不均，年际总量变化不大；在空间分布上不均匀，由东南向西北，幅度在 1100 1800季平均开始于 5月 21日前后，平均结束于 9月 14日前后；一次降雨持续最长日数 20天。区内主导风向：，风向频率（ %）： 12、 41，最大风速 17米 /秒，平均风速 ，本地无台风出现。年平均最大相对湿度 80，最小相对湿度 75，月平均最大 84，月平均最小 60；年平均最大绝对湿度 小绝对湿度 平均最大绝对湿度 平均最小绝对湿度 0 年来的气象监测表明， #市空气湿度指数低于成都市各区（市）县。历年平均气压 端最高气压 极端最低气压 热季节的平均气压 冷季节的平均气压 年晴天日数 120天，阴天日数 95天，雾天日数 7天，历年平均日照时数 历年平均雷暴日数 28天。 础设施条件 #境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市，成为台资企业抢占西部发展空间的桥头堡。 化、旅游资源 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 18 #市是国际旅游名城，有被誉为 “世界水利文化的鼻祖 ”的古老的#水利工程；有 “青城天下幽 ”之称的青城山，是中国道教发祥地。青城山 #已成功列入世界遗产名录。 #市被评为 “中国历史文化名城 ”、 “中国优秀旅游城市 ”，成为世界著名的旅游胜地。 #市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达 70%，被评为 “国家级生态示范区 ”， #市获 “中国人居环境范例奖 ”、 “迪拜国际改善居住环境良好范例奖 ”。 体规划概要 能定位与总体发展目标 功能定位：国际生态、文化、旅游城市，成都市域次中心城市，现代城乡一体化都市。 发展目标：成都平原生态屏障、生态文明中心；平原灌区水利枢纽、天府文化副中心：盆西山原旅游枢纽、国际休闲度假区：环保型工业基地、绿色工业区：生态型商务集聚区，高端服务副中心。 展目标 1、人口发展目标 2006年底市域总人口约 70万人，城镇集中区人口约 31万人。 2020年底市域总人口约 85万人，城镇集中区人口约 58万人。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 19 2050年底市域总人口约 120万人，城镇集中区人口约 108万人。 2、建设用地发展目标 2007年底建设用地总量约 镇集中区建设用地约 39平方公里，人均约 135平方米。 2020年底建设用地总量约 镇集中区建设用地约 70平方公里，人均约 120平方米。 2050年底建设用地总量约 镇集中区建设用地约 150平方公里，人均约 138平方米。 3、经济发展目标 2007年全市完成 14亿元人民币，人均约 2200美元。 2020年为 478 亿元人民币，人均约 7500 美元，年均增长率约为 15%。到2050年为 2025亿元人民币，人均约 22000美元，年均增长率约为 5%。 4、产业结构发展目标 2007年为 14:36:50， 2020年为 5:43:52， 2050年为 3:30:67。 5、城镇空间布局结构： “一体两翼、北山南田、组团布局 ”。 一体：由灌口、 #、紫坪铺、玉堂、聚源组成的 #市中心城。沿岷江、成灌 高速路形成城市综合服务功能区。 两翼：西南翼包括中兴、青城山、大观镇，依托赵公山一青城山都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 20 一青城外山、沿沙沟河一泊江河，依托 轴构成，为风景名胜区和休闲度假旅游服务区。 东北翼包括蒲阳、胥家、天马，依托二峨山沿蒲阳河、成灌铁路，依托成灌铁路为轴构成，为综合性环保工业区。 北山：包括龙池、虹口、向峨山区沿龙溪河、白沙河，以 南田：包括石羊、安龙、柳街坝区沿泊江河、沙沟河、黑石河、羊马河，以成青线、中崇路为轴的田园风光保护区与平原乡村旅游区。 6、城镇等级结构 中心城区、新镇区、一般镇乡、农村新型社区和旅游服务社区、农村散居林盘。 7、道路交通系统 城市规划区重点规划建设形成 “五环（弦）五射 ”的交通骨架系统。 铁路：保留现成灌铁路及 #车站，作为 #市区大宗货物运输通道和枢纽。 轻轨交通：规划成 郸 灌轻轨交通线从成都中心城到 #市区。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设目标与建设内容 21 第 四 章 需求分析 与建设 规模 求分析 改革开放以来，特别是近年来， #市积极实施政府主导型大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与 生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游环境，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大，全市旅游业实现了持续快速健康发展。全市有导游人员 102人，景区讲解员 540人，旅游从业人员 游业已成为市域经济的重要支柱产业。 2007年 #市接待游客 比增长 25%，其中接待入境旅游 现旅游综合收入 比增长 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设目标与建设内容 22 景区门票收入 比增长 2008年，受地震影响， #市旅游产业受到重创，全年共接待游客 456万人次，同比下降 实现旅游综合收入 18 亿元，同比下降 门票收入 比下降 63%。 #市拥有丰富的自然、人文旅游资源。 #市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国 际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。 #市旅游业重建，不仅仅追求旅游功能的恢复，更追求旅游设施能级的“提升”。 #市旅游业重建，提出了“价值再发现”理念，在来自上海的对口支援专家协助下，对旅游资源重新进行整体规划和整合。规划中的 #旅游不再是简单的古遗迹观光，他们挖掘青城山的道文化和中草药资源，开始打造“中国式养生基地”；他们挖掘青城外山、龙池、虹口山地的自然资源，引入高尔夫、漂流、攀岩、山地自行车等运动项目，开始打造“运动休闲基地”；他们还挖掘田园风光和农家乐资源，准备建设一批高端乡 村连锁酒店，打造“乡村度假基地” #市旅游业重建，也没有忘记保留地震的遗迹。在 #景区，东苑都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设目标与建设内容 23 门到张扉亭一段已被设为地震遗址参观点。游客通过新建成的木结构步道 ,可看到“ 5 12”大地震给美丽的 #所留下的惨痛记忆。 抓住了重建契机的 #会变得更加美丽， #的旅游业将在“浴火重生”后实现大跨越。 旅游业的巨大发展前景，为项目建设提供了巨大的市场空间。 设内容及规模 #市 #酒店建设项目建设酒店用大楼一座，总建筑面积 17433，其中： 1、地上建筑面积： 地上商业面积 酒店建筑面积 2、地下建筑面积： 地下商业面积 地下停车库及配套设施 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设场地及建设条件 24 第 五 章 建设场地及建设条件 设场地 本工程选址 #市 #镇塔子村 #地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。地块形状近似长方形，南北深约 西宽约 。地势平坦。 ，项目的拟选用地符合 #市城市规划相关要求。 设条件 策环境 项目进行酒店建设，对于恢复 #市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为 #市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动 #市旅游经济的发展等均有重要的意义 ， #市委、市政府高度重视，市级政府各部门均设绿色通道全力支持。 设用地 项目选址定点已经得到 #市规划管理局的初步同意。正在办理规划和用地批准手续。 项目为 #市灾后重建项目，已纳入该市的灾后重建规划，不涉及都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设场地及建设条件 25 基本农田，项目用地规划已通过 #市国土资源局规划初审。 形及工程地质条件 1、地形地貌 建筑场地属岷江水系 建场地地形整体较平坦，场地及地基整体稳定，宜于建筑。地面绝对高程 对高差 。 基地现状地形地势浅丘地形，除居住林盘外，全是林地和农田。 2、区域地质构造特征及场地稳定性 该区域构造属新华夏系第三沉降带四川盆地西部，成都坳陷中部西侧，处于北东走向的龙门山断裂带和龙泉山断裂带之间。由于受喜马拉雅山造山运动的影响，两构造带相对上升，在坳陷盆地内堆积了厚度不等的第四系冰水堆积层和冲积层，形成现今平原景观。在成都平原下伏基岩内存在北东走向的蒲江 新津断裂和新都 磨盘山断裂及其它次生断裂。但除蒲江 新津断裂在第四纪以来有间隙性活动外，其它隐伏断裂近期无明显活动 表征。 场地稳定性的影响因素主要取决于场地区域隐覆断裂的活动情况和龙门山、龙泉山构造带的活动对成都市及周边 #的影响，蒲江 新津断裂带和新都 磨盘山断裂带是影响成都盆地区域稳定性的主都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设场地及建设条件 26 要断裂。 政配套条件 项目所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。 1、水 供水由城市自来水管网供水。项目所需要的用水，由 #市城市自来水管网提供，享受 #市市政管网的配套，水质符合 2、电 项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。 3、天然气 项目由城市天然气管网供气，满 足用气需求。 4、污水 项目污水 通过化粪池处理后，用于农业生产，不对环境排放。 5、交通 项目建设场地交通十分方便。区内运输方便，有利于建设施工。 6、通讯 区内有中国电信和中国联通设立的专用通讯模块局，并可提供 程前期工作情况 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 建设场地及建设条件 27 项目的前期工作进展顺利，规划、土地、环评等均得到相关部门的同意。 综上所述，项目建设条件已具备。 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 28 第 六 章 土建工程 方案 计依据 1 #市规划管理局关于 #镇“ #”用地规划控制指标（ 2009年2月 1日） 2建设单位提供的地 形图（电子版） 3成都市规划管理技术规定修编（ 2008年 4月 24日 ） 4民用建筑设计通则【 0352 5建筑设计防火规定【 0016 6商店建筑设计规范【 8 7旅馆建筑设计规范【 2 8饮食建筑设计规范【 9. 建筑设计防火规范【 10汽车库建筑设计规范【 11地下工程防水设计技术规范【 12汽车库、修车库、停车场设计 防火规范【 13公共建筑节能设计标准【 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 29 14无障碍设施设计标准【 15. 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 【 16. 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 17. 国家及地方有关规范、规定 平面设计 地概况 本工程位于 #市 #镇塔子村 #地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。地块形状近似长方形，南北深约 西宽约 势平坦。 平面布置 建筑成一字型布置在地块中央，建筑最大层数为六层，地下为一层。建筑东北面和西面布置地面停车位，周边布置绿化。 通布置 酒店入口和商业入口沿青城路布置。建筑沿青城大道中间设 为穿越酒店进入 #小区的入口和酒店地下车库入口。骑楼下方设 6侧均设 域内人车分流，动静分区。 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 30 要技术指标 表 6项目主要技术指标表 项目 数量 地上总建筑面积（） 中： 地上商业面积（） 店建筑面积（） 下总建筑面积（） 中： 地下商业面积（） 下停车库及配套设施（） 房数（间） 174 停车位（辆） 94 其中： 地面（辆） 47 地下（辆） 47 建筑层数（层） 6 建筑高度（米） 23 注：因红线与背面 #住宅小区练成一体等原因，如容积率、绿化率等部分指标暂未列入。 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 31 楼层 建筑面积 （） 客房数（间） 地下一层 一层 二层 三层 3 四层 3 五层 5 六层 3 屋面楼梯间 地上合计 74 筑设计 体构思和设计理念 #酒店方案设计以打造集酒店、休闲商业为一体的现代化都市生活综合体，设计从人的生活需求出发，将休闲商业与酒店、休闲商业与居民相互需求进行融合。不同功能之间建立一种互补关系，提升酒店和休闲商业的商业价值。 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 32 设计力图使 #酒 店 成为塔子村地区一道新亮点 ，建筑设计中既要考虑已建 #居住小区建筑风貌，又要使酒店建筑形态具有前瞻性和生命力，设计以川西民居作为建筑设计元素，用现代的设计语言，运用建筑的高低错落和重叠，来表现 #的酒店主题 建筑设计应给二次装饰设计留出创作空间。 筑设计 #酒店为地下一层，地上六层的多层建筑。建筑长 23米，建筑沿东西方向分为三段，形成东楼、中间骑楼、和西楼。建筑分类为三类，地上建筑耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。建筑内设自动喷淋系统和自动报警系统。 建筑东楼六层为酒店，西楼一至 二层为商业，三至五层为酒店客房，中间骑楼三四层为会议中心，五层为连廊。地下一层西面为商业水吧和地下景观空间，中间为地下停车库和设备房，东面为泵房和酒店辅助配套设施。 1、休闲商业设计（酒店配套设施） 休闲商业不是以满足购物作为主要空间，而更注重人与人之间相互交流，人与环境、人与自然的融合，使人们在此放松心情，享受人都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 33 生。为此设计在地下商业水吧设置大面积采用玻璃采光顶，将封闭的地下空间打开，让人们在地下水吧休闲中能享受阳光、享受自然。不仅如此，设计刻意地在地下室留出一块露天的景观空间，而且景观空间与地下、地上商 业间连接了一个共享空间，在共享空间中配置一台上下穿梭的观光电梯，更加强景观空间与上下商业联动，使商业空间极大的提升商业价值。 2、酒店设计 酒店设计充分体现“以人为本”，设计理念，以满足方便顾客需求作为第一目标，体现高级酒店人性化的服务品质。 （ 1）入口设计： 室外采用 2%平坡与入口相接，而不是传统的台阶方式。入口门采用电动感应门。这样极大地方便顾客出入酒店（特别是无障碍人士），一、二层通高大厅使顾客宽敞舒适。左侧服务总台与入口恰当的距离 ，顾客有亲切感；正面的玄关主题装饰，体现酒店文化； 大厅右侧挑空楼梯 为就餐的顾客提供便捷通道。大厅右上角为咖啡厅，作为顾客总服务的等候区、会客区，顾客在此可以看着阶梯式 外景观，聆听钢琴演奏，享受着优质的吧台服务，并且总服务台和入口有着舒适放心的视角。门厅的左上方为电梯厅，随时为旅客提供便捷的都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 34 上下服务。 （ 2）餐厅设计： 酒店大堂右侧为早餐厅，早餐厅与厨房备餐间直接连接，使餐厅能提供中式、西式、自助式等多种用餐服务。顾客从宽大的落地窗，透过绿化看着匆忙的路人，提醒着顾客新的一天开始了。二层中餐厅，有着备餐区，以方便 客进行人性化点菜。 （ 3）客房区设计： 酒店三层以上为客房 区，由于设计特意为通长的走道两个中庭，使客房区空间富有情趣。客房区在各楼层设两个服务用房，为客户提供便捷的服务。 （ 4）酒店设两台顾客电梯（其中一台兼做无障碍人士电梯），一台服务电梯，三座疏散楼梯，酒店东北侧设置员工专用通道。 构设计 计依据 1有关规范和规程： （ 1）建筑抗震设防分类标准【 2008】 （ 2）建筑结构荷载规范【 2001】（ 2006年版） （ 3）建筑抗震设计规范【 2001】（ 2008年版） 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 35 （ 4）混凝土结 构设计规范【 2002】 （ 6）建筑地基基础设计规范【 2002】 （ 7）成都地区建筑地基基础设计规范【 50026 2001】 计概况及结构选型 本工程地下一层，地上为 6+1层，采用框架结构。通过设置永久缝将狭长的建筑物分成三部分，各部分简单规则，三个单体建筑通过大地盘地下室相连。 震设防烈度 根据规范及场地建筑的实际情况，可以确定： 建筑类别：丙类 抗震设防烈度： 8度（ 第二组。 场地类别： 结构抗震等级：框 架结构为二级。 计荷载标准值 1、基本风压： ，地面粗糙度按 2、雪荷载： 。 3、楼面及屋面活荷载标准值如下： 办公室 、会议室 都江堰市水乡人 家经济型商务酒店项目 土建工程方案 36 客房 公共卫生间 设备用房 门厅、楼梯 餐厅 厨房 商业 走廊 电梯机房 上人屋面 不上人屋面 车库 基基础 由于地质资料尚缺，拟采用天然地基筏板基础。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 安装工程方案 37 第七章 安装工程方案 水排水设计 计依据 建筑给水排水设计规范【 2003】 建筑设计防火规范【 2006】 自动喷水灭火系统设计规范【 2005年版） 建筑灭火器配置设计规范【 汽车库、修车库、停车场设计防火规范【 室 外给水设计规范【 室外排水设计规范【 计范围 水设计以及消防（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、灭火器系统）系统的设计。 城市有关部门负责设计。 水设计 都江堰市水乡人家