商业综合楼可行性研究报告

第一章 总论 第一节 项目概况 1、项目名称： 某某 繁荣路商业综合楼 2、建设性质： 某某 繁荣路商业综合楼新建项目 3、拟建地点： 某某某 镇繁荣路北侧、金祥商贸楼东侧 4、建设内容：两层框架结构商业综合楼 5、计划工期：总工期三个月 6、项目建设单位： 某某某 房地产开发有限公司 第二节 可研编制依据 1、编制原则 （ 1）项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 （ 2）采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生。 （ 3）以市场 为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。 （ 4）以科学、实事求是的态度，公止、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。 （ 5）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。 （ 6）贯彻技术进步原则。强化企业的自主创兴，研发体系建设，使本项目工业设备选型、生产工业达到国家先进水平。 （ 7）采取“一次规划、分期实施、滚动建设”的发展原则。合理布置、节约用地、先进性与经济性相结合，尽量减少工程投资。 （ 8）严格遵守“三同时”设计原则。工艺、设备不仅各项技术参数领先，同时必须达到国家规定的排放标准。 2、编制依据 （ 1）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 （ 2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准 （ 3）国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评价与参数 （ 4）业主提供的与项目有关的基础资料。 第三节 项目建设的必要性 1、本项目的实施是加快旧城改提升城市形象的需要 为进一步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经 济社会持续快速健康发展，根据 某某某政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使 某某某 居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。 2、本项目的实施是健全完善房地产市场的必然 随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995 年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为 房地产业的发展提供了良好的外部环境。某某某 房地产开发起步较晚，经过 10 多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段。从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了 某某某 的整体形象和城市化水平的提高。根据 某某某 城市总体规划，同时要打造出一个现代化的山水园林城市，这一定位为 某某某 的房地产发展打开了广阔的空间。 3、本项目的实施是城市发展的需要 加快城市发展，走有中国特色的城市化道路，这是党中央从我国具体国情出发，参照世界范 围内各国城市化的发展趋势和普遍规律做出的前瞻性战略抉择。加快城市发展能够有效扩大内需，解决农民消费不足的问题。如果每年有大量的农村人口转为城镇居民，就可相应增加消费需求；同时还可以通过城市建设有效控制人口增长，加快产业结构调整，解决二元经济结构问题。 4、本项目的实施是城市环境建设的需要 在城市建设中要切实做好环境规划，努力把环境基础设施建设搞上去。必须坚持经济建设、城乡建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，从可持续发展的角度，编制好城市环境规划，要注意因地制宜，突出生态环境的特点，考虑到 环境保护设施的用地要求。环境规划要同城镇建设发展规划、区域体系规划、建设总体规划、土地利用总体规划、交通规划等相衔接，充分考虑道路、排水、环保等公用设施的建设，环境规划要有具体的工程项目支撑。 5、本项目的实施是配套基础设施、改善人居环境的必然要求 配套基础设施建设，改善人居环境，创造一个良好的生活空间是城市建设的出发点和落脚点。从大的趋势上来看，我盟的城镇建设已有了一定的基础，比如城区框架已基本形成，用地布局也较为合理，城市发展快而有序。但从细微之处着眼，我们的城市建设还存在着许多缺点和不足，居民居住 环境和居住质量差，基础设施建设落后，跟不上城市发展的要求，城区缺少公共活动空间，居住区脏、乱、差的问题还很难解决等等。 第四节 项目建设的可行性 某某某 繁荣路商业综合楼建设项目具有以下几点优势： 1、 政策优势 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号）、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发 2010 10 号）、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发 2010 4 号）、投资项目可行性研究指南计办投资 200215 号等政策的中提出 要加快经济、社会的协调发展，提高城镇化水平，实现城镇空间布局与自然资源配置相协调 ， 有计划、分步骤地实施移民搬迁工程，逐步减 少牧 业人口，缩小城乡差距。以城镇化为契机，实现中心聚集 、 布局合理、有序发展、特色鲜明的城镇体系 ； 以全面建设和谐 社会和现代化为目标，以工业化为动力，加大引资招商力度，增强主要城镇的凝聚力和吸引力 为城镇化建设的目标 2、 良好的经济效益 我公司已进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需 求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景很好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来发展奠定基础。 3、良好的社会效益 该项目的开发建设符合国家产业政策和城市发展规划，积极有效的响应了 某某某 加快城市住房改造和东北大门入口环境改善及城市化进程具有积极的作用。提高和改善了居民居住环境、创造一个布局合理、配套齐全、环境有欧美的现代化生态住宅区。其次，解决了大量农民工就业问题，增加了农民的收入，起到了在一定程度上拉动了经济发展，提高人民生活 水平的作用。同时，通过人口聚集效应可带动 某某某 第三产业等相关产业的发展。 4、良好的环境效益 改项目开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境的破坏，改过程完成后，从前的脏乱差的环境变成了环境优雅、全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在区域形成一个全新的亮点，对于美化城市，改善环境带来较大的影响。 5、交通环境优势 某某某 繁荣路商业综合楼建设项目位于 繁荣路北侧拟建区域属于城市道路网格区，良好的交通环境为 某某某 繁荣路商业综合楼建设项目的交通往来提供了便利 的条件。 综合以上的研究和分析，我们认为 某某某 繁荣路商业综合楼建设项目的开发建设是适应产业化发展的需要，是进一步发展 某某某 区域经济需要，是时代发展趋势所决定的，项目开发具备较多的优势条件和有利条件，相信在 某某某 各级政府和有关部门的领导和关心支持下，项目开发建设一定能够取得圆满的成果，为当地的经济发展作出应有的贡献。 某某某 繁荣路商业综合楼建设项目是可行的好项目。 第 五 节 项目主要经济指标 表 1要经济指标表 序号 项目 单位 数值 1 总投资 万元 2 建筑面积 3 建设工期 月 4 投资回收期 年 5 内部收益率 % 第 六 节 社会效益 目前，对房地产项目的科学的可行性评价越来越城成为一个项目获得成功的必备条件。房地产项目的可行性评价主要包括财务评价和综合评价。 财务评价是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本和费用估算，收入估算和资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡状况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 房地产项目综合评价，包括综合盈利能力分析和社会影响分析。应从区域经济社会发展的角度，分析和计算房地产项目对区域经济效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接效益和间接费用对方地产项目的影响。 1、社会影响分析的现状 社会影响评价在我国的发展尚属于起步阶段，所受的重视程度远远不够。法律保障、评价标准和方法，以及专业化的管理和评价机构都较为缺乏。目前社会影响评价主要运用于公共投资（涉及重大公共利益的规划和基础性项目）。 2、社会影响分析的必要性 房地产项目不同于一般的投资项目，关系到 民生问题，且投资额大，牵涉广泛，对社会、经济、环境的影响巨大，这也是房地产项目需要经过层层审批的原因之所在。政府从各个方面来规范房地产项目的开发建设，使之符合经济发展、环境保护和城市规划的要求。 一个成功的房地产项目必然是在财务可行的基础上有着良好社会影响的项目，它会带动整个地区的经济发展。通过上面的分析我们了解到房地产项目社会影响分析的重要性， 因 此出 现 一个粗略的社会影响分析指标体系。 （ 1） 政策影响 符合国家大政方针的程度。 符合城市发展需求程度。 符合地区经济发展程度。 对远景发展的影响。 （ 2） 经济因素 就业效果分析。主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力，项目范围内主要使用外来劳动力，则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述，并可与当地的相应指标来比较。 就业成本 =项目开发总投资 +项目范围内总就业人数 就业密度 =项目范围内总就业人数 +项目占地面积 3、小结 房地产项目社会影响评价尽管目前我国还未正式列入房地产项目评价范围之列，但随着经济与管理科学的不断发展，新模型、新方法的出现，特别是在新形势下，随着政府职能的转变，如何宏观调 控项目，规范房地产业的科学发展，社会评价方法是对经济评价方法的补充和完善，对提高项目评价质量，完善我国项目评价理论和方法，具有重要学术价值和实际意义。 第二章 市场分析 第一节 现状分析 在社会主义市场经济条件下 ,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务 ,确保房地产业持续健康的发展 ,切实保障人民群众生活水平的不断提高 ,政府必须依据自身的职能 ,围绕房地产业发展的基本动力 ,针对房地产业存在的问题 ,以科学发展观为统领 ,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。 中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国 力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。 1、 投资继续保持较快发展 2006 年，全国完成房地产开发投资 19382 亿元，幅比去年同期高出 百分点，今年一季度，房地产开发完成投资 元，同比增长 增幅同比加快 于同期城镇固定资产投资增幅 2006年，东，元， 元和 元，同比增长 中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区 ，中，西部房地产开发投资比重分别为 64%， 今年一季度，东，中，西部地区同比增长 中部地区投资增速依然高于东部西部地区。 从各地区的房地产投资增长情况看， 2006 年，全国 31个省（区，市）中有 16 省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在 30%以上。其中，内蒙古增速最为强劲 ，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长 由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达 21%左右。 2、 土地开发面积增速持续大幅增长 我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后， 2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。 2006 年，全国房地产开发企业完成土地开发面积 26606 万平方米，比去年同期上升 年 1份，全国房地产开发企业土地开发面积 7615万平方米，同比增长 这一增长速度再现了 2003 年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。 2006年，本年土地购置面积 36791 万平方米，同比下降 比去年同期回落 3、 国内贷款成为房地产投资强有力的支撑 2006年，全国房地产开发企业累计到位资金 比增长 今年一季度房地产开发到位资金 比增长 为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过 50%，自 2005 年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。 与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004 年的增速回落期后，于 2005年 6 月开始逐步回升。今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年 同期的 高至 这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。 2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额 4、 供销总量基本平衡 商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上 升。全国商品房施工面积 比增长 商品住宅施工面积 比增长 商品住宅竣工面积 平方米，增幅比去年同期下降 品房竣工面积 比增长 增幅比去年同期下降 品房销售面积 比增长 12%，商品房空置面积12355 万平方米，同比增长 其中，商品住宅空置面积 6723万平方米，东，中部分地区空置商品住宅同比呈负增长， 40 个重点城市中，有 10 个城市商品房销售面积大于 同期竣工面积或基本持平。 5、 房地产价格持续上升 2006 年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段，结构等因素）同比增长 其中，新建商品住宅销售价格同比上涨 今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在 下波动。全国 70 个大中城市房屋销售价格上涨 比上季度高出 百分点。涨幅较大的城市有：北海 深圳 北京 广州 福州 泸州 。东，中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。 有 22 个省商品房平均价格不同程度上升， 40个重点城市中有 32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨；房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因：首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量，在较高收入这的需求未满足之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较差的低价商 品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格；投资和投机性购房拉动；国家对房地产开发的“地根”，“银根”缩紧，特别是对“地根”的减缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作，进一步强化了消费的心里预期，引以更多人跟风；房地产市场中存在定型的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，更始新的产业兴起和发展 的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。 6、 商品房需求依然旺盛 尽管 2003 年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。 1998 年以来城镇人均收入年均增长率 住宅价格平均增长率未 随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。其 次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。 在社会主义市场经济条件下 ,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务 ,确保房地产业持续健康的发展 ,切实保障人民群众生活水平的不断提高 ,政府必须依据自身的职能 ,围绕房地产业发展的基本动力 ,针对房地产业存在的问题 ,以科学发展观为统领 ,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。 （ 1） 弱化国民经济发展 对房地产业的根本推动力 正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因 ,长期以来 ,政府为推动经济增长 ,不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此 ,政府要转变职能 ,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维 ,切实履行现代服务政府的公共管理职能 ,科学确定经济与社会发展的目标和方向 ,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展 ,规范传统产业稳定发展 ,积极推进创新型产业的加速发展 ,以为当前过热的房地产业降温 ,规避房地产经济泡沫 ,防范各种金融和社会风险。 （ 2） 确定政府公共管理绩效的考核标准 众所周知 ,房地产虽然在我国如火如荼 ,但并非象某些开发商所说的那样 ,完全是来自市场需求因素 ,而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中 ,最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是你发财、我发展 ,成本社会掏的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长 ,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此 ,必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准 ,减少经济指标 ,包括增长、财政收入增幅等 ,增加社会性指标 ,如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等 ,以避免地方政府为单纯追求增长和财政收 入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等 ,以减缓政府政策对房地产业的推动力。 （ 3） 引导房地产的理论管理 当前 ,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况 ,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先 ,政府应实施引导性政策 ,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念 ,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念 ,以降低社会公众的主观需求。据统计 ,我国城乡居民的住房私有化度近 80%,远比欧美发达国家的 50%左右、香港的 40%左右要高出许多 ,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢 ,就因为他们有较为成熟和理性的消费需求。其次 ,政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策 ,帮助社会公众提高有购买力的住房需求 ,通过扩大有购买力的需求 ,使房地产业步入良性发展的轨道。 （ 4） 积极履行经济调节和市场监管职能 首先 ,政府应以科学发展观为统领 ,尊重经济规律 ,通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施 ,科学调节房地产发展的结构和速度 ,力求在动态发展中实 现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准 ,对价格成本比较高者征收累进税 ,在确保房地产开发商一定利润回报的前提下 ,适当降低商品房的市场价格。其次 ,建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系 ,加强对房地产开发与销售行为的监管 ,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为 ,确保房地产销售市场信息对称、公平交易 ,切实降低交易成本。 （ 5） 弱化外资对房地产业的助力 资料显示 ,仅 2006年上半年外国投资者计划向我国房地产行业投入 300亿美元。由于金融市场的 高流动性以及对人民币升值的预期高涨 ,加上房地产投资的规模效应 ,国外热钱、包括部分“黑钱”加速流入 ,提高了房地产价格 ,也降低了宏观经济政策的效力。政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善 ,在限制其对房地产业的过度投资和投机行为 ,而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益 ,又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应 ,从而弱化我国房地产业的外来助力。 （ 6） 制定产业政策 ,追求公共利益 “政府所制定的公共政策 ,必须反应社会公众的利 益要求并以追求公共利益为永恒的目标 ,为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先 ,政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念 ,一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益 ,让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次 ,政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位 ,通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度 ,首先要规范房地产建设住房结构比例 ,尽可能增加中、小面积的商品房供给量 ;其次是取消经济适用房制度 ,强制实施廉租房制度 ,将用于经济适用房建设的资 金转为建设廉租房 ,通过扩大廉租房建设规模 ,对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋” ,维护社会公平。再次 ,政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会 ,鼓励其建立合作组织和维权组织 ,增加市场竞争力 ,维护其自身的合法权益。 第二节 前景分析 正确认识当前房地产业发展形势。用发展的眼光纵览房地产发展前景，对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把我区房地产业推向新的发展阶段。为我区经济 增长注入新的活力具有重要意义。为此，我们从以下几个方面加以分析 1、 房地产市场供需双方的发展趋势分析 从需 求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中。生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌。为满足生活居住的购房者。如果经济允许，会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天。 城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足。而有住房需求的农村外来人口。又不具备购房的经济实力。因此，生活需求这一部分不是太大：对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下，因为对房价的走势不明。可能就会持币待购；而对于投资性需求和投机性需求者。考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理 性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。 再从供给方 面 看，随着我区二手房市场的逐步规范。房地产市场化的进一步发展等因素影响。住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源 房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例， 2008 年底的商品房空置面积为 平方米。以 2008 年全年的商品房实际登记销售面积为 约需要 3年左右时间来消化空置房。因此。商品房的供应明显存在供大于求的现象。 2、 房地产投资趋势分析 目前。我区房地产的投资占到全部固定资产投资的 房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看。由于 2008 年下半年以来。楼市交易极度萎缩。房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境。大多数开发商基本停止买地。推迟新项目开工。在建项目进度也在放缓。投资收缩将成为主基调。从远期看。随着宏观调控力度的加大。房地产市场的过热势头将得到遏制。房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑，某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时。开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展 向精细发展转变。 3、 商品房价格的变化趋势分析 房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容。再加上开发利润。近几年。我区土地成交价格明显上涨。加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨。这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为。土地作为一种稀缺的不可再生的资源。价格不可能降下去：随着消费者对住房质量要求的提高。建安成本也不可能下降；经营费用和税费一般来讲。维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格将不会出现大幅下降。即使下跌。幅度也不会太大。 4、 房地产企 业的发展趋势分析 在房地产过热时期。房地产业的利润率比较高。因而吸引了过多商家进入。但一些房地产公司规模较小。开发的楼盘规模偏小。配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势。房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下。规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化。一些实力较低的房企正在被市场淘汰。房地产企业向规模化、品牌化方向发展。 5、 国家出台的政策对我区房地产业的影响分析 （ 1） 国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响 今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施 中与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程。另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中，把加快建设保障性安居工程放在首位。说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房。而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类：廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加经济适用房源的市场供给量。对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击。该类型的商品房价格将有所回落。同时。 由于房地产市场前景还充满不确定性。即便信贷政策松绑。也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见。未来房地产企业将加速分化。使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。 （ 2） 宽松的货币和税收政策财我区未来房地产的影响 2008 年以来，大幅降怠和降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，将从三方面影响房地产市场。首先。银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次。存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次，贷款利率大 幅下调导致房产持有成本下降。将在一定程度上增强消费者信心，缓解市场观望气氛，但要走出低迷期还需要相当时问。 综合以上分析。我们认为。在短期内。我区房地产市场观望气氛仍将继续。消费者信心不会完全恢复。市场需求也不会迅速释放， 2009 年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场，商品房空置面积将进一步增加。房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢，使资金链日趋紧张。房地产投资将会逐步放缓。一些小型房地产企业将被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台。将使部分楼盘的房价有所回落。第三章 厂 址概况 第一节 选址原则 1、项目选址符合社会福利机构基本规范（ 2001年 2 月 6日中的有关规定和要求。 2、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区； 3、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好； 4、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施； 5、周围无密集的居民生活区和污染企业避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。 第二节 厂址条件 一、基本概况 1、基本条件 （ 1）地理位置 某某某 镇位于 某某某 的西南部，东临甘肃省民勤县，西邻河西走廊，北 靠著名的 漠，距阿拉善左旗 500 多公里。 859平方公里， 平方公里。 （ 2）气候条件 于典型的大陆性气候。地势东高西低，平均海拔 1520 米，东、南部为山丘，西、北为戈壁荒漠草原，著名而神奇的 2、人文环境 300户、 16000 人，由蒙、汉、回等 8个民族构成。各民族和睦相处、团结奋进、为加快全镇经济发展创造了条件。近年来， 漠旅游文化城镇”，通过我们长 期的努力，将浓郁的民族风情、独特的地域风格和现代元素创造性地融入到城镇建设中。 原名额肯呼都格镇，更名为 一步体现了地名的地方旅游文化特色，充分发挥 造 游名镇，促进地方旅游业品牌化发展，从而实现社会效益、经济效益、文化效益的共赢。 3、基础设施 （ 1）交通条件 交通方便。 阿拉善左旗 、额济纳旗、甘肃省金昌市、山丹县等公路干线相通，省道 317公路全线贯通，通勤机场的通航，使 通八达的网状结构，极大地增强交通的输入输出能力。 （ 2）电力条件 电力充足。镇区已建成一条 110千伏的输入（输出）线路，建有一座 110千伏变电站、三座 35千伏变电站，设有 10千伏输出线路，可满足镇区生产及生活全部用电需要，并在农牧区实施了“风光互补”项目。 （ 3）通讯条件 通讯畅通。镇区有国际、国内程控直拔电话网络，移动通讯网络。通信基础设施日益完善，建成了 7 处农牧区手机信号接收塔 ，扩大了手机信号、卫星电视信号覆盖率。 （ 4）设备条件 设施完备。以增强城镇服务功能，提升城镇品味，改善人居环境为目标，加大投资力度，加快基础设施建设步伐。一是市政道路框架基本形成。 “干”字形状。“十五”以来， 继对北环路、南环路、学校路、气象路等市政道路进行改造翻新，累计改造道路 本建成了比较完善的镇区路网结构。目前， 地区现有道路 21条，道路总长度达到 里，道路面积 38万平方米，道路硬化率 人均道路铺装面积 方米 /人。二是配套设施建设逐步完善。对各市政道路配套实施给排水、绿化、亮化等工程。截止目前， 643米，管道密度 里 /平方公里，支管网 12004 米，里平方公里，硬化面积达到 19万平方米，人均硬化面积达到 人，建成区公共绿地面积为 482519 平方米，安装街道路灯 762盏。建成了初具规模的垃圾填埋厂和污水处理厂。各项配套设施基本到位，服务功能趋于完善。 4、资源状况 、钒、锰、磷、白云岩、石灰石、硅石、石墨 、天然碱和烟煤等矿产资源，铁矿和烟煤已形成集团化运营。天然植物药材肉苁蓉、锁阳、甘草等，品质优良，药用价值高，且分布较广，倍受外地客商的青睐。此外， 中碧湖、鸣沙等旅游资源神奇无比，它必将引起中外投资者的极大兴趣和高度关注。 二、经济及社会发展现状 1、 稳步发展基础产业，促进城乡居民持续增收 近年来， 府全面贯彻落实国家惠农补贴政策，促进全镇农牧区经济和社会事业的全面发展。随着“退牧还草，搬迁转移”政策的实施，农牧民的生活有了明显改善。全面推进城乡一体化进程，不断加 强农牧区基础设施建设，推进新农村新牧区建设，利用资源优势，抓好项目的立项、争取及实施工作。改善城镇居民就业环境，支持和鼓励居民自主创业，对发展特色产业，帮助城乡居民群众创业致富提供了资金、技术保障。 2012年城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到 24759元和 11418 元。 2、 加快工业化进程，落实“工业强旗”战略 不断加大工矿业投资开发力度，立足资源优势，加大优势矿产资源的勘探开发步伐，加速推进新型工业化进程。先后引进了金阳矿业公司、“蒙源”公司、“双欣”矿业开发公司等矿产开发公司对 产资源进行勘探开发，重点落实了对宽湾井铁矿勘探开发进程 ,加强与企业的合作与联系，全力支持企业发展生产，努力创造平安稳定、服务优质、办事高效的发展环境，为工业经济的发展保驾护航。 3、加大生态治理工作，人居环境日益优化 “ 家园保护工程”全面启动，目前，完成围栏 18 公里，植树 12000 棵，有效地遏制了风沙侵蚀，极大地改善了镇区生态环境，农牧区草场封育面积达 25 平方公里；建成的垃圾填埋厂日均处理生活垃圾 50 吨，污水处理厂日均处理污水 立方米，垃圾填埋厂和污水处理厂的运行，有效降低了镇区垃圾污染程度 ，改善了居民生活环境，让 4、 加大城镇改造力度，突显独特民族魅力 2009 年至 2010 年实施的曼德拉路、雅布赖路、 、北环路等街道改造以及主街道亮化工程，曼德拉路较好地突出了城镇行政中心职能，着重体现了城镇稳重和大气；雅布赖路中式风格使雅布赖路成为一条传统的中式风格街道； 环路的蒙元改造充分体现了民族文化，地域文化特色。改造工程的完成，使得中心城镇呈现蒙元文化、中式文化、现代文化相互交融的特色风格，初步形成了一街一景的街区特色，达到了移步换景，魅力提 升的景观效果。 三、发展思路 根据 持一个中心，发挥两个优势，搞好三项服务，推进四项重点工作。即：以城镇经济建设为中心，充分发挥人口相对集中，基础设施相对完善的优势，切实服务于城镇建设；切实服务于外来投资客商；切实服务于社会主义新牧区建设。按照“工业富镇、城建靓镇、旅游活镇、生态绿镇”的发展思路，努力优化人居环境，形成城乡联动、互相补充、协调发展的良好局面。 四、基础设施建设规划 基础设施主要包括交通运输，机场，通讯，水利及城市供排水，供电设施和提供无形产品或服务于科教文卫 等部门所需的固定资产，它是一切企业，单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础，是城市主体设施正常运行的保证，是物质生产的重要条件。 1、 发展战略与目标 立足“呼包鄂经济区”和“西陇海 “河西走廊经济带”，重点加强与阿拉善左旗和甘肃省金昌市的经济互补，站在区域战略高度来研究与部署 经济功能区划，把提升自身作为区域副中心的地位，作为发展的首要战略。培育副中心城市的功能（交通枢纽、物流、公共服务职能等），增强自身在区域经济带中带动和互补作用。 境优先，生态立旗 ；资源带动，工业强旗；重点建设，城镇兴旗；优化产业，旅游活旗。 产业发展战略是：依据 合定产业发展思路为“稳一产、壮二产、优三产”的发展战略，其中第二产业为 生态发展战略：坚持“生态效益、经济效益和社会效益”统筹兼顾的原则，以国家重点生态建设项目为依托，采取工程措施与生物措施相结合，加快 2、 中心城区旧区更新规划 （ 1） 重点改造老城区质量较差的建筑，新建既符合现代生活环境品质的建筑，又符合 的建筑 ; （ 2） 改造老城区的城中村和周边的城边村，将村民就地安置，改善居民的居住生活环境，创造现代化的居住社区 ; （ 3） 改造老城区中分散布置的商业用地，扩大商业规模，提高土地利用价值 ; （ 4） 梳理中心城区道路网络，改变局部道路线性，拓宽道路红线宽度，使道路交通更加顺畅。 3、 中心城区基础设施规划 （ 1） 给水工程规划： 2015 年城市最高日总用水量为 3520 2030 年为 8400 期居民生活用水量为近期 1760，远期 3600 。其它用水量近期 1760 ;远期 4800 。近期采用现状水源，远期黑河引水工程的实施，经水厂处理作为生活用水。规划改扩建现状自来水厂，近期水厂生产能力将达到 0. 4 万 ，远期水厂生产能力扩至 1. 0 万 。在城区西侧规划一处中水厂，处理收集的雨水和污水作为城区景观、浇洒、冲洗等杂用水水源。 （ 2） 污水工程规划：排水体制采用雨污合流制。污水排放量按总用水量 (平均日 )的 80%计，中心城区污水量为 6720 。中心城区污水处理厂位于城市西侧，占地面积约 10 公顷，近期设计日处理能力应达到 0. 4 万 ;远期扩建至日处理能力应达到 0. 8 万 。采用二级氧化塘工艺。在排水干管沿线及污水处理厂前适当设置雨水溢流井，以减缓雨季雨水量对污水处理厂的冲击。 （ 3） 雨水工程规划 雨水主要由东向西排放，规划南北两个排水分区，北片区雨污水经南北向主管收集后接入北环路排水主干管排入泄洪渠，南片区污水沿东西向主管汇集至西环路排水主干管排入泄洪渠。 （ 4） 供热工程规划 热源采用常山工业园工业余热，在城区设 10 处换热站，供城区供热 ;预留区设置区域供热锅炉房作为热源。规划区居住建筑热负荷指标为 :60W/共建筑热负荷指标为 65W/划区供热 总面积为 274 万平方米 ;热负荷总量为 171热系统采用两级热水管网。由集中锅炉房或工业余热出来的高温热水，通过一次热网接至热力站，在热力站将高温热水换成低温热水，通过二次热网到用户。 一次热网沿城市主要道路敷设，并尽量穿过负荷中心区，主干线采用枝状布置形式，管网供回水温度 150度 /90 度。二次热网供回水温度 95度 /70 度。热力站可按小区为单元进行设置，每座热力站供热面积可控制在 8 至 15万平方米。 一次热力管道沿城市道路敷设。根据本地气候条件，热水管网采用地下直埋敷设方式，最小覆土厚度 1. 2米。 （ 5） 环卫工程规划 实现城市垃圾处理无害化、减量化和资源化目标，规划实施垃圾分类收集和运输，建设封闭式垃圾中转站。对危险固体废弃物和医疗垃圾单独特殊处理。按城市人口千分之 辆。根据城市环境卫生设施设置标准，规划在中心城区设 5 座小型垃圾转运站。生活垃圾由车辆送往城市生活垃圾填埋场。在人口集中区域及城市道路两侧新建城市公厕。 4、 中心城区近期建设规划 近期城镇建设规模在现状城镇建设规模的基础上，建设用地规模为 524. 39 公顷，人口规模为 2. 24 万人，人均建设用地面积为 234. 10 平方 米。老城区基本保持原有规模，主要进行旧社区的更新改造，对局部地块进行功能置换。将老城区的工业用地向南侧的产业组团集中 ;将老城区的零散商业用地向中心广场集中布局，并扩大规模 ;形成完整的交通体系，疏通和拓宽道路，控制道路红线。第 四 章 建筑方案设计 第一节 建设依据 1、建设原则 （ 1）根据国家的设计规范、建筑规范、环保规范、安全规范、节能等标准，结合项目实际需要，进行测算和设计。 （ 2） 某某某 繁荣路商业综合楼建设项目 遵守国家经济建设的有关法律、法规；实事求是，不贪大求洋，统筹兼顾，既考虑现实工作业务需要，又适 当留有发展余地，并按照基本建设标准规定的建设类别、建筑面积指标、装修水平合理确定项目建设规模及水平。 2、设计规范、标准 （ 1）建筑设计防火规范 （ 2）建筑抗震设计规范 （ 3）建筑工程抗震设防分类标准 （ 4）建筑抗震设计规范 （ 5）建筑安装工程质量检验评定标准 (1988) （ 6）建筑变形测量规程（ 8 1997） （ 7）装修工程技术规范（ 1994） （ 8）建筑装饰工程施工及验收规范（ 1991） （ 9）建筑地面工程施工及验收 规范（ 1995） 3、风压荷载设计依据 基本风压 面粗糙度按 B 类。 基本雪压 4、结构设计要求 针对本项目的特点，在结构设计时提出以下要求 : （ 1）要精心设计，做到安全适用、技术先进、经济合理、确保质量和保护环境。 （ 2）设计要针对项目所在地区的施工技术条件、材料和供应情况进行调查研究，确保方案符合实际情况。 （ 3）新材料、新工艺，所选结构设计方案应有利于节省投资、加快建设速度。 （ 4）结构设计要便于建筑进行保养、修缮和更新。 （ 5）结构设 计应留有今后的发展余地。 5、结构设计概况 结构设计为框架结构 6、建筑材料 钢材：钢筋级 础及基础梁混泥土：