土地收储及配套设施建设项目可行性研究报告

1 土地收储及配套设施建设项目 第一章 概 论 目概况 目名称： 设单位： 建设性质：新建 设地点： 项目联系人： 项目建设时间：建设期为 36 个月， 2015 年 12月 2018 年 11月 设单位概况 司组织形式为董事会、党委会，管理体制系董事长领导下的总经理负责制，有员工 40 人，内设机构为一室六部：办公室、组织人事部、财务部、资 产营运部、企业管理部、物业管理部、开发部。 近年来，公司本着“替政府分忧，为企业解难”的宗旨，通过资金运作和资本运营，企业不断发展壮大。一是先后回购处置华融、东方、信达、长城等四家资产管理公司金融债权 40 多亿元，解除全市企业 2 千多亩土地和 10 多万平方米房屋的抵押，为各类企业解除近 30 多亿元的金融债务；二是通过开发和改造对现有存量资产的盘活，先后兴建了润丰商场、子陵公租房、襄化公租房、中天星火汽车物流市场和蔡湾市场 2 等，正在建设和拟开发改造项目有中天街京奥广场、原煤化局和二轻局大院等项目；三是通过资本运作，先后 对外投资达 5 亿多元，目前公司除原有的市医药公司、放马山磷化公司、神舟石膏公司外，新增的参控股企业近 10家，其中包括中国农谷公司、鄂旅投公司、湖北联成（供热管网）公司、湖北宝源木业、联邦航太（荆门）通用航空公司、省产权交易中心和股权托管中心等企业。 目建设规模及主要内容 设范围 按照中华人民共和国土地管理法及国有土地上房屋征收与补偿条例， 本项目对 荆门爱飞客镇航空扩展区规划范围内原宏图飞机制造厂危旧住宅区进行拆迁改造，并对改造范围内 土地进行整理，项目建设范围内总用地面积为 ，其中 作为市政配套基础设施用地， 设内容 （ 1）对建设范围内 对用地范围内原老旧住宅区住户实施拆迁。 （ 2）对建设范围内土地进行“六通一平”配套基础设施建设，含道路、给水、排水、电力、电信、燃气及场平工程。 目总投资与资金来源 项目总投资 元，其中：建筑工程费用 元，工程建设其他费用 ，预备费用 元， 项目建 设单位自筹资金 元，申请银行贷款 元。 3 告编制依据、内容及目的 行性研究的依据 城市道路工程设计规范（ 城市道路交通规划设计规范（ 城镇道路路面设计规范（ 城市道路交叉口设计规范（ 无障碍设计规范（ 城市排水工程规划规范（ 室外排水设计规范（ 2011 年版； 混凝土和钢筋混凝土排水管（ 11836 城市工程管线综合规划规范（ 中华人民共和国土地管理法； 土地开发整理项目规划设计规范； 土地开发整理项目验收规范； 土地开发整理规划编制规程； 水土保持综合治理技术规范； 荆门市漳河水库饮用水水源地环境保护规划； 漳河新区城乡总体规划（ 2013； 荆门爱飞客镇总体规划（ 2014； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 建设单位提供的其他有关资料 。 制内容 （ 1）论述了项目建设的必要性、建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境影响评价，提出了项目的组织机构、实施方案及实施计划等。 4 （ 2）编制项目的投资估算，并进行较为详细财务评价。 （ 3）对项目的社会效益、项目风险及社会稳定风险进行了客观分析评价。 制目的 通过对本项目有关因素的充分调查研究和综合预测、评价，客观地提出本项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性和实施的可能性。为建设项目决策提供科学依据，以促进项目建设工作在管理方面达到方案科学、工期合理、投资可靠 、效益良好的目的，从而避免和减少投资决策的盲目性，提高建设投资的综合效益。 论及建议 城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。 为服务于荆门爱飞客镇的建设和发展 的 需要 ， 通过对 原宏图飞机制造厂危旧住宅区进行拆迁改造 并配套建设区域内道路、给排水、电力电信、燃气等配套基础设施，改善爱飞客镇投资环境，提升其作为漳河新区副中心城区的 城市功能，增强漳河新区的城镇吸引力和辐射力，促使以爱飞客镇为载体的航空新城加快建设步伐，早日发挥应有的效益。 通过社会、经济、自然、地理环境和建设条件等诸多方面的分析，以及社会影响分析评价，从而肯定了项目的可行性，即方案的建设规模、建设内容、项目投资等各方面都是可行的。 随着漳河新区的建设和发展，其必将成为荆门市经济发展新的增长极，成为招商引资的洼地，城市建设的亮点，因此本项目是必要且可行的。 5 第二章 项目建设背景及必要性 目建设的背景 土地储备是政府高效控制城市土 地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的 “ 土地革命 ” 。城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为 “ 土地银行 ” 。欧美 “ 土地银行 ” 发展较早，都有几十年甚至上百年的历史。我国城市土地储备起步较晚，上海、杭州、深圳等城市率先运作。 2001 年 4 月 30 日，国务院印发关于加强国有土地资产管理的通知，明确指出：“为增强政府对土地市场的 调控能力，有条件的地 方政府要对建设用地试行收购储备制度 ” 。 2007年开始 国家相继出台了物权法、土地承包法，连同国务院 200428 号文、 20083 号文以及十七届三中全会中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定等，构成了土地管理的基本框架与变革方向。国土资源部颁布的土地调查条例、土地复垦条例、土地登记办法、 土地储备管理办法以及闲置土地处置办法等法规以及众多管理文件，构成了土地管理政策体系的具体内容。 2014 年， 在颁布实施节约集约利用土地规定之后，紧接着出台了 国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见，系统地提出了新形势下大力推进土地节约集约利用的指导思想、主要目标和重要举措。指导意见以节约集约利用统领土地管理工作，将推进土地资源 6 节约集约利用作为各级国土资源部门的中心工作和主要职责，遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的总思路，从严格用地规模管控、优化开发利用格局、健全用地控制标准、发挥市场机制作用、实施综合整治利用、推动科技示范引领、加强评价监管宣传等 7 个方面提出了一整套更具系统性、针对性和可操作性的政策措施，着力以制度机制创新激发地方实践，全 方位、多层次推进节约集约用地。 市化建设中土地利用的依据分析 城市化发展水平的衡量指标主要有两个：一是人口指标，即城市人口占总人口的比重；另一个是用地指标，即非城市用地转变为城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的一个显著的指标。我国土地管理法明确规定，“城市市区的土地属于国家所有”；“城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”；“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”。以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城市建设用地（包括居住用地、公共设施用地、工业用地、交通用地、绿化用地等）必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设 。 门爱飞客镇发展现状及规划发展情况 7 荆门爱飞客镇位于漳河新区中部，规划范围西起漳河水库东南岸，东至烂泥冲水库、车桥三库东岸；北起现状宏图厂进厂路，南至 348 国道、焦柳铁路，总面积 30 平方公里，其中水域面积 方公里，陆域面积 里。现状人口为 爱飞客镇拥有中航 605 所大型航空企业以及漳河机场，拥有得天独厚的水库旅游资源，规划区内水库资源分布广泛，境内共涉及漳河流域大中小型水库 4 座，其中漳河水库是湖北省最大的水库，是中国知名的人工水库之一，以漳河水库为核心的漳河风景区 被列为湖北省风景名胜区和国家级水利风景区。围绕漳河风景区内的荆楚文化、农耕文化、国学文化等富有特色文化旅游资源，与自然资源一起形成漳河复合式旅游资源，在荆门乃至鄂中区域具有天然的环境品质优势，是鄂西生态文化旅游圈的重要组成部分。 按照荆门爱飞客镇总体发展规划（ 2014，荆门爱飞客镇以通用航空运营为依托、航空展销和体验为特色、集航空器研发制造与文化创意产业于一体，集聚发展通用航空全产业链，逐步将荆门爱飞客镇建设成为引领全国通航产业及新型城镇化发展的通用航空创意经济示范区、国内知名的通航文化聚集 地、休闲旅游与航空体验中心，生态友好、绿色低碳的新型城镇化示范区，以及生产、居住、商业、旅游等多种复合配套功能的城镇化聚集区。 目前爱飞客镇规划范围内，除漳河镇区以及部分村庄社区外，大部分地区仍处于乡村建设形态，以村庄用地、水域、山林、农田为主。 爱飞客镇现状用地主要依托漳河镇的建设基础，且在公共设施配套、道路、市政设施及绿地建设方面上存在很大不足。在未来爱飞客镇的建设中，需要着重强调配套公共设施、市政基础设施等的建设，同时针对 8 航空产业、旅游产业加大用地比例。 本项目的建设就是基于此背景下提出来的。 目建设的必要性 大力推进土地节约集约利用的重要举措 当前，我国经济发展进入新常态，处于经济增长换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期 “ 三期叠加 ” 的新阶段，资源环境约束日益加剧，发展的路径依赖和思维惯性依然强烈，发展的质量和效益亟须提高。面对新形势新要求，大力推进土地节约集约利用，以土地利用方式转变推动经济发展方式转变，意义重大、影响深远。 党中央、国务院高度重视土地资源节约集约利用。党的十八大将生态文明建设纳入中国特色社会主义事业 “ 五位一体 ” 总体布局，提出大力推进生态文明建设，并将 “ 全面促 进资源节约 ” 作为其主要任务之一。习近平总书记在第六次中共中央政治局集体学习时强调，节约资源是保护生态环境的根本之策，要大力节约集约利用资源，大幅降低能源、水、土地消耗强度。李克强总理在接见首届国土资源节约集约模范集体代表时指出，发展是硬道理、节约是大战略，要把节约优先放在更加突出的位置。党的十八届三中全会强调，健全土地节约集约使用制度，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。中央城镇化工作会议明确要求，按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率。以上述一系列决策部署 为标志，土地节约集约利用已提升到关系经济社会发展全局的战略高度，影响之大、要求之高前所未有。 目的建设有利于政府对房地产市场进行宏观调控 项目的建设有利于培育和规范房地产市场。土地是一种稀缺的不可 9 再生的资源，随着城镇化进程的加快，城市规模的逐步扩大，土地资产的增值是一个必然的趋势。在成立土地储备制度之前，由于市场不规范和有利可图，炒地、圈地现象时有发生，土地投机现象普遍存在。土地的增值收益，都进入开发商腰包，导致政府对房地产开发失控，往往造成房地产市场秩序的混乱。只有通过土地储备制度的实行，由政 府土地部门对经营性土地统一招标、拍卖、挂牌出让，以市场方式配置土地资源，才能规范市场行为，创造平等公平的竞争环境。同时，通过土地储备与挂牌、招标、拍卖出让土地，杜绝了 “ 人情地 ” ，也减少了腐败案件的发生。因此，实行土地储备制度，由政府垄断一级市场，既可以规范市场行为，抑制土地投机炒作，将开发商引入按市场规律操作的理性轨道，也是我国加入 国际接轨的客观要求。 土地储备制度的建立，使得城市政府可以完全垄断土地一级市场，只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或者经过开发后进人储备 库，然后按土地供应计划从储备机构这一个 “ 口子 ” 出让和出租土地。一级市场的垄断将根除灰色土地一级市场，为建立土地有形市场打好基础。城市土地储备制度的运作将确保经营性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租，这就在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素，避免 “ 寻租 ” 行为，保障交易的公平和公正性。城市土地储备制度的建立，既使政府垄断一级市场，又使政府手中掌握一定量的储备土地，从而控制了房地产开发的源头 土地资源，因而将极大地提高政府对房地产市场的调控能力。通过政府对市场的宏观调控，体现了政府在控制土地供应总量中 的主导作用。当市场出现异常波动时，采取必要而有效的措施，平稳市场。 目的建设将有力推动荆门爱飞客镇的建设步伐 10 荆门爱飞客镇依托荆门漳河通用机场，大力发展通航产业，发展航空技术衍生品制造以及通航运营及保障服务，同时拓展航空旅游休闲产业，使之成为华中地区最大航空运动休闲体验地、爱飞客华中地区运动体验中心、生态友好、宜居宜业、具有科技人文城市环境的欢乐航空小镇。要实现爱飞客镇的规划目标，需要土地资源的配置和基础配套设施的建设。通过项目的实施，将拓宽城镇发展空间，打破城乡界限，强化新城中心功能，统筹资源 配置，建立统一有序的城乡市场；将改善镇区道路交通环境，加强爱飞客镇与荆门市中心区的交通联系，完善爱飞客镇的城镇综合职能，有力推动荆门爱飞客镇建设进程。 善爱飞客镇投资环境，实现区域经济持续协调发展 项目的建设有利于改善荆门爱飞客镇的投资环境，土地储备制度在保障城市土地市场规范发展的同时，可以加强政府行政部门的服务意识，充分提供一级市场信息，简化投资者的用地审批手续，这样就能改善投资软环境，吸引投资者，促进城市经济发展。同时，土地储备制度可以及时调节土地供应，防止地价的过高增长，避免出现 “ 泡沫经济 ” 现象，有利于促进房地产市场的健康、稳定发展。另一方面，通过完善城市基础设施、公共服务设施、交通枢纽等公共空间土地综合开发利用，提高土地利用强度。统筹城市新区各功能区用地，鼓励功能混合和产城融合，促进人口集中、产业集聚、用地集约。 加强荆门爱飞客镇用地功能改造，合理调整用地结构和布局，推动单一生产功能向城市综合功能转型，提高土地利用经济、社会、生态综合效益。因此，项目的建设是推动经济提质增效升级的必然选择，抓住通航发展机遇，加强城市基础设施建设，大力拓展城市职能，优化城市结构，建设以通航产业为代表的产城融合 示范区，促进航空旅游休闲产 11 业发展，使之成为荆门经济发展的重要增长极，增强荆门市城市实力，促进区域经济、社会、环境的全面协调、快速发展。 地收储将给爱飞客镇带来勃勃生机 城市土地是城市市民生产生活的物质、空间载体，也是城市国有资产中最具活力、增值潜力最大、政府又能直接经营运作的资产。运用市场机制和市场规律去经营土地，兼顾土地的经济、社会和环境的综合效益，最大限度地发掘资源的潜力，可以在整个城市范围内实现资源利用的最优化和综合效益的最大化，以及城市资本的流动和增值，为城市建设和发展提供资金支撑，从而 推动城市的可持续发展。项目区所收储的土地，在项目实施前，处于爱飞客镇总体规划范围内，但是由于居民土地性质没有改变，其脱离规划总体，使规划难以控制，城市规划最终成为纸上谈兵。要彻底使闲置的土地运营起来，显化土地资产价值，必须采取收购储备和市场运作的方式。只有这样，才能使低效利用土地者，在放弃土地使用权时能获得合理的回报，从而交出土地，由政府掌管进入市场运作，显现土地资产价值，推动城市发展。 该项目 在收储过程中，爱飞客镇对该项目范围内土地进行收储，就可以对这些土地按照规划进行建设，从而保证了城市规划的顺利实施，为 爱飞客镇发展带来了勃勃生机。 12 第三章 项目建设条件 设场址 项目建设地点位于 荆门爱飞客镇总体规划（ 2014 中的荆门 爱飞客镇航空扩展区，该地块为原宏图飞机制造厂居住区 ，该区域地势属于缓坡地形，北低南高，西低东高，总面积为 ，征收范围内有部分老旧住宅需要拆除。 图 3 漳河新区与荆门区位关系图 13 图 3 项目建设地点示意图 设条件 域概况 荆门市位于湖北省中部，地处江汉平原向鄂西山地过渡地带，界荆州、宜昌、襄阳、随州、孝感、天门、潜江诸市之间。东靠大洪山南麓，距武汉市 260望长江三峡，距宜昌市 129连江汉平原，距荆州市 82枕荆山余脉，距襄阳市 124辖京山县、沙洋县、钟祥市、东宝区、掇刀区和屈家岭管理区。荆门市国土面积 12404全省国土面积 其中耕地面积 漳河新区位于荆门市西郊风光秀丽的漳河水库畔。东侧紧邻荆门市中心城区，西与当阳市接壤，北部为马河镇，南面是团林铺镇。漳河新区托管原东宝区漳河镇、原掇刀区双喜街办事处，共 49个行政村、 8 个社区居委会。国土面积 486平方公里。 济社会条件 经过改革开放三十多年的发展，荆门市已形成以农业为基础、工业 14 为主导、三产业配套发展的新格局。国民经济稳定增长，产业结构不断改善，社会经济快速增长。 综合实力进一步增强。 2014年全市实现地区生产总值 长 高于全省平均水平 幅居全省第 1 位；规模以上工业增加值增长 居全省第 2 位；社会消费品零售总额 长 增幅居全省第 1位；财政总收入 元，其 中地方一般公共预算收入 元，增长 纳入全省县域经济考评的县 (市、区 )，东宝位列一类第 7 名，钟祥、京山分列二类第 3、 4 名，沙洋进位态势明显。 经济结构进一步优化。全市三次产业结构比由 整为 成高新技术产业增加值 元，增长15%；高新技术企业达到 78 家。强力推进节能减排，超额完成省定目标。 人民生活进一步改善。全市民生投入 146 亿元，增长 2014年初承诺的民生实事全部办结。居民消费价格指数涨幅控制在 内 ；城镇登记失业率控制在 内；人口自然增长率 4%。；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长 形地貌 荆门市地处荆山山脉以西，大洪山南麓和江汉平原北部之间，汉水贯穿南北。跨东径 110 51 29，北纬 30 36，南北最大纵距 134西最大横距 荆门市境内地势东、西、北三面高，中南部低，略呈向南敞开之势，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。东北部的钟祥市、京山县地处大洪山南麓，地质特征为褶皱断块山地，形成低山和丘 陵。最高海拔为钟祥市客店镇斋公岩，黄海高程 1051m。西北部东宝区地域是由大巴山东延的荆山余脉，形成坳谷、冲沟分割而成的低山、丘陵或岗地， 15 中南部汉江两岸的钟祥、京山部分地域和沙洋县大部地处汉江两岸，形成平原湖区，地势平坦，土壤肥沃，湖泊密布，是全市粮油集中产区。海拔最低处位于长湖底部，为 壤类型有水稻土、潮土、黄棕壤、紫色土、石灰土等。 爱飞客镇的地形地貌以漳河水库为主体构成漳河新区开敞空间格局的核心特质。漳河库区为典型的鄂中低山丘陵地带，地势自西北向东南倾斜，山岭陡峻、河谷深切，形成山间峡谷地 形。除西南边缘较为平坦外，其余大部分为起伏不平的丘陵岗地，水面顺地势蜿蜒曲折。爱飞客镇除北部山体和西侧水库外，整体用地平缓，地质条件较好。 文地质 项目场地地下水主要由大气降水及周围地表水下渗补给，补给源有限，加之上部素填土透水性较强，该地下水向低凹处排泄快，故地下水水量很小。根据场区环境地质条件判断，暂时性地下水水质对混凝土及混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。 爱飞客镇地处丘陵区，规划区内未发生滑坡、泥石流、崩塌、地面沉降、塌陷等地质灾害。 震烈度 荆门城市地处 秦岭南支荆山余脉东南端，是由低山区型向丘陵平原型过渡的地段。地势西北高，东南低。坡降较大。最高处圣境山海拔高程 门城市内主要地质构造为南漳荆门断裂，其主干分布于田家冲海慧沟虎牙关十里牌一线，呈北北西走向伸展，属活动性断裂带。东侧为荆门断凹，西侧为荆山褶皱带，西南为荆当盆地。本区新构造运动明显，其中主要表现为频繁发生的、非破坏性的有感地震，很少发生略有破坏性 有感地震。据有关部门调查研究，认为本区主要为孤立型浅源地震，地震基本烈度 6 度。 候条件 16 荆门地区属亚热带潮 湿性大陆季风气候，冬冷夏热，四季分明，热能、光能资源充足。 无霜期： 239 262天 年日照时数： 1997 2066小时 气温：年平均气温： 最热月（ 7月）平均最高气温： 最冷月（ 1月）平均气温： 极端最高气温： 极端最低气温： 湿度：年平均相对湿度： 74 降水量：年平均降水量： 平均降雨天数： 120天左右 最大风速： 秒 风向：全年主导风向为西北风 用设施条件 全国八大人工水库之一的漳河水库位于漳河新区，水质达国家一级饮用水标准； 110 千伏响岭变电站、日供水量 20 万立方米的第三水厂均位于漳河新区，日处理 5 万立方米的杨树港污水处理厂位于新区南侧 5公里处。 荆门市交通运输便捷。汉江自北向南从市域中部穿境而过，境内长163流可直达武汉。焦柳、荆沙及长荆铁路与 207国道、汉宜公路、皂当公路、荆潜公路等构成了荆门市较为完备的交通运输网络。随着荆襄高速、荆宜高速、武荆高速公路的建成和现有道路的改造升级将使荆门市 的交通运输系统更为完善。本项目所在地漳河新区有多条规划中的城市主干道经过，交通便利，运输方便。 17 工作业条件 项目建设场区地势较平坦，场地地貌单元为江汉平原缓坡地带，场地无滑坡、崩塌、膨胀土、地表液化等不良条件。目前场区能够进行多种机械同时施工作业。 策支撑条件 荆门市委、市政府及漳河新区委、区政府十分重视漳河新区建设和发展，对漳河新区的建设用地、投融资、税收等方面实行倾斜和优惠政策，为加快漳河新区建设和发展创造了良好的条件。 18 第四章 项目分析及建设内容 目分析 状分析 本项目位于荆门市漳河新区爱飞客镇，该区域地势属于缓坡地形，北低南高，西低东高，本项目共征收土地 ，征收范围内用地属于原宏图飞机制造厂建设用地，征收范围内有部分老旧住宅需要拆除。 地开发利用程度和效益分析 根据项目区土地利用现状分析，项目区土地为原宏图飞机制造厂居住区建设用地，地块建设初期没有经过系统规划，片区基础设施配套不齐全，土地利用率极低，且原住宅多为砖木结构及砖混结构建筑，由于年久失修，已成为名副其实的棚户区。通过项目的实施，片区居民利用项目拆迁补偿款可 重新购置新房、改善居住环境，项目建设单位对地块整理并配套进行基础设施建设后，可储备 商住用地用于爱飞客镇开发建设，经分析，在该项目区进行土地整理具有较大的潜力，既可提高片区土地资源利用率，同时也能取得一定的经济效益。因此，此项目进行的土地利用结构调整、土地整理顺应了社会经济发展对土地资源利用的要求，势在必行，项目的实施是合理性的，项目实施后的社会效益和经济效益是良好的。 目的合法性分析 本项目的规划与实施符合中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、国家 投资土地开发整理项目管理暂行办法、土地开发整理项目资金管理暂行办法，并与荆门市土地利用总体规划等规划保持一致。 众参与分析 19 本项目的建设有着重大的社会效益，经济效益和生态效益。故此，新区自上而下组成了领导、技术、群众三结合的领导班子，对项目进行了可行性研究。管委会分管主任亲自组织，发改、财政、国土、规划、水利、环保等有关部门进行协调，各部门确保可行性工作的进行分别抽调有关专业人员进行技术论证，对土地整理项目可否进行技术论证，为土地整理提供了科学依据；广泛地听取了项目区内居民的意见，对项 目区的土地整理达成了共识，为未来实施土地整理创造有利条件。 从上述情况得出，本项目的建设，有多级领导组织的保证，有科学依据和群众基础。 设原则 项目总用地 ， 项目的建设是为了服务于爱飞客镇整体规划及建设的需要， 把原来 宏图飞机制造厂内老旧住宅区进行征收整理，并配套进行相应市政基础设施建设，从而为爱飞客镇航空扩展区的建设提供宝贵的土地资源和开发条件 。因此，综合考虑 荆门市 社会、经济发展趋向，以及 爱飞客镇 生态环境需要等要求，结合城市总体 规划 ，对该地块建设内容以及 规模 加以控制 ，项目建设过程中按 照以下原则进行： （ 1）坚持“统一规划、严格管理、合理开发、永续利用”的原则。 （ 2）坚持可持续性发展的原则、滚动发展的原则、科学性和可操作性原则。 （ 3）合理确定开发建设规模和配套道路、管线设施建设标准，在建设过程中要注重环境保护。 （ 4）遵循爱飞客镇内在发展规律及发展要求，优化土地功能结构，适应城市用地协调发展需求；配套设施立足长远性、互动性，促进荆门市漳河新区产业结构的调整升级。 20 划方案 划要求 项目的建设 要以保护生态作为前提，坚持科学规划，合理开发。要创新体制机制，通过配套道路 、给水、排水、供电、燃气、电信等基础设施的建设，改善土地现状条件，创造良好投资环境，充分发挥漳河新区的带动、辐射、产业聚集复合功能作用，使漳河新区成为荆门经济发展新的增长极。 案概述 对本次土地开发利用，建设单位本着改善土地现状条件，创造优良的投资环境为宗旨，对建设范围内用地及地上建筑物实施征收拆迁后，并根据城市规划要求实现“六通一平”的形象目标。项目总用地 建成后除用于配套市政道路设施用地之外， 套工程规划 配套工程包括配套道路 工程（包括航空扩展区规划范围内的 1、 场纬一路、创意经二路、创意纬一路、创意纬二路等 17条道路）， 给 水工程（给水主管线）， 排水工程（雨水管、污水管 、检查井及雨水口 ）、 供电 工程（ 10缆线敷设 ）、 燃气工程、 电信工程 以及区内建（构）筑物拆除、 区内场地 平整 工程等。 设内容 设范围 按照中华人民共和国土地管理法及国有土地上房屋征收与补偿条例， 本项目对 荆门爱飞客镇航空扩展区规划范围内原宏图飞机制造厂危旧住宅区进行拆迁改造，并对改造范围内 土地进行整理，项目建设范围 内总用地面积为 ，其中 作为市政配套基础设施 21 用地， 目建设范围见图 4 图 4 项目建设范围示意图 设内容 （ 1）对建设范围内 对用地范围内原老旧住宅区住户实施拆迁。 （ 2）对建设范围内土地进行“六通一平”配套基础设施建设，含道路、给水、排水、电力、电信、燃气及场平工程。 共建设 17条道路，总长度 ，给水管 16021 米，雨水管网 32268 米，污水管网 30291米，供电线路 7140 米，燃气管线 5194 米，电信干线 3215 米，详见表4 4 表 4 项目用地构成表 序号 名称 单位 数量 备注 1 总征地面积 亩 2 收储用地面积 亩 地面建 筑物拆除、场地整理后作为商住地出让 3 配套工程建设用地 亩 建设 17条道路并配套进行沿线给水、排水、电力、电信、燃气管线建设 22 表 4 配套工程主要建设内容表 序号 道路名称 设计长度 红线宽度（ m） 雨水管网（ m） 污水管网（ m） 检查井（座） 雨水口（座） 给水工 程 供电工程（ m） 燃气工程（ m） 电信工程（ m） 道路面积 （） （ m） 800 500 1250圆形检查井 偏沟式单箅雨水口 0 1 0 820 0 0 786 0 31 17 415 0 0 0 0 664 0 0 645 0 25 13 335 0 0 0 0 778 0 0 757 0 29 16 390 0 0 0 0 574 0 0 0 584 22 11 292 0 0 0 0 792 0 0 764 0 30 16 399 0 0 0 0 578 0 0 550 0 22 12 290 0 0 0 0 3246 2399 0 4491 1126 208 113 2870 2880 930 1618 0 1306 0 0 564 744 50 26 660 0 0 0 0 1322 0 0 618 710 51 26 703 0 0 0 0 0 1460 0 0 780 678 56 29 741 0 0 0 1 0 1712 0 641 2276 0 85 47 923 0 0 0 2 0 0 0 1141 1080 0 37 23 553 0 0 0 3 0 0 648 0 0 670 23 13 335 0 0 0 4 机场纬一路 4 430 3183 3362 5029 1846 239 139 3506 2703 2706 1597 5 创意经二路 2 992 0 0 977 0 38 20 495 501 501 0 6 创意纬一路 4 2574 0 0 2506 0 97 51 1286 0 0 0 7 创意纬二路 2 2438 413 795 0 2110 103 73 1828 1056 1057 0 计 19686 6643 5939 21823 8468 1146 645 16021 7140 5194 3215 五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 23 第五章 建设方案 屋征收补偿方案 制依据 国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第 590号令）； 国有土地上房屋征收评估办法； 荆门市国民经济和社会发展“十二五 ”规划纲要； 荆门市城市总体规划（ 2011； 荆门市人民政府关于做好中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的意见； 荆门市中心城区国有土地上房屋征收评估办法； 荆门市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准（试行）； 荆门市中心城区国有土地上房屋征收与补偿操作程序。 偿安置方式 补偿方式一般分为货币补偿、异地还建、原地还建、异地购买安置等，本项目土地征收范围内棚户区均采用异地还建安置方式并给以适当的货币补偿 。补偿方案结合 荆门市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准（试行 ）进行协商确定。 施流程 按照荆门市中心城区国有土地上房屋征收与补偿操作程序，本项目按照以下流程组织实施： （ 1）征收准备阶段：确定房屋征收项目 办理项目前期手续并立项审批 公告房屋征收范围并确定项目规模 深入改造区调查登记 审核认定结果并复核公告 房屋征收预评估 拟定征收补偿方第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 24 案 政府组织论证 公布征收补偿方案并征求公众意见 修改并落实征收补偿方案 落实征收补偿资金、进行安置房征集遴选招投标。 （ 2）征收决定阶段：政府作出房屋征收决定 公告征收决定。 （ 3）征收实施 阶段：选定房地产价格评估机构 分户评估、公示评估结果 签订征收补偿协议（达不成协议的、按照少数服从多数原则依法强制搬迁） 履约搬迁。 （ 4）征收后续阶段：原棚户区片区拆除 注销权证 建立档案 审计并公布结果。 迁工程方案 （ 1）指导思想 充分调研拆迁区域实际情况和拆迁住户的意愿，优先拆除安全隐患突出并且集中成片区域，同时，确保拆迁户能够得到全部的损失补偿，并使其能分享项目的效益，并对暂时性的困难户给予补助，保证居民生活水平不受项目拆迁的影响。 （ 2） 编制依据 房屋拆迁工程施工安全管 理条例 建筑拆除工程安全技术规范 房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定 城市房屋拆迁及建设工程施工现场市容环境卫生管理规定 建筑物、构筑物拆除技术规程 建筑施工高处作业安全技术规范 项目单位提供的原建筑物的平面布置图 （ 3）实施要求 项目实施过程中以“安全、经济、环保”为指导思想，保证项目实第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 25 施全过程无安全事故发生、项目实施投资尽可能减少、项目实施过程尽量不扰民、减少废渣及烟尘等污染物对环境的危害。 （ 4）工程方案 本项目涉及建筑物多为单层及多层砖混、砖木结构房屋及简易结构房屋，无需进行 爆破作业，拆除技术难道较低，可以考虑采用挖掘机配合载重汽车作业为主、人工手动工具拆除为辅的实施方案。计划投入挖掘机、载重汽车、手锤、电锤、电钻、风镐等小型机械及各类人力资源若干。 地收储方案 项目土地收储范围为 荆门爱飞客镇总体规划（ 2014 中的荆门 爱飞客镇航空扩展区，该地块为原宏图飞机制造厂居住区 ，总面积为 ，其中， 作为市政配套基础设施用地， 在拟开发利用的土地表面，对有 碍施工的已有建（构）筑物，如房屋、道路、沟渠、坟墓、树木等，进行妥善处理。场平施工时，根据地形地貌，进行合理的土方平衡，使挖填方的运距最短，运程合理，在设计高程内，在本区域内平衡，如仍有少量弃土，可由施工方安排，对废土进行二次利用。本区域内的地质状况不复杂，适宜机械化施工，加之区域周边已有交通系统保障，施工机械可方便进出场地，因此，本工程采用机械施工土方方案。整个项目建设从工程实际出发，将工程建设同城市建设、环境建设等核心问题结合起来。 第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 26 （ 1）收储原则 依法等价原则； 土地效益最 大化原则； 公平公正原则； 主动公开供地原则。 （ 2）土地收储的管理 土地进入储备库后，如在短期内不能出让，可依法将土地使用权抵押，或连同地上建筑物出租、临时改变用途。 储备土地招标拍卖前，要完成储备土地的地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作。 （ 3）运作程序 收购储备程序 积、用途等情况现场调查和勘测； 市政府批准后，组织实施； 协商收购补偿，并在支付补偿费用时，接收土地权属证书和房屋权属证书； 招标、拍卖、挂牌出让手续 a 至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布出让公告，公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点； 点召开招标拍卖或挂牌出让仪式，确定中标人和第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 27 竞得人； 得人签订中标通知书和成交确认书； 有土地使用权出让合同； 套工程方案 路工程 （ 1）编制依据 城市道路工程设计规范（ 城市道路交叉口设计规程 （ 城镇道路路面设计规范 （ 城市道路交通规划设计规范（ 无障碍设计规范（ 公路工程技术标准（ 公路路线设计规范（ 006） 公路路基设计规范（ 004） 公路路面基层施工技术规范（ 公路沥青路面施工技术规范（ 公路路面基层施工技术规范（ 公路沥青路面施工技术规范（ 公路交通安全设施设计规范（ 006） 道路交通标志和标线（ 工程结构可靠性设计统一标准 （ 地基基础设计规范（ 第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 28 建筑工程抗震设防分类标准（ （ 2）线路规划 本项目中，各条道路线路规划按照荆门爱飞客镇总体规划（ 2014、荆门市综合交通规划方案进行确定，同时综合考虑土地利用、文物保护、环境景观、征地 拆迁等因素，以符合城市路网规划、道路红线及道路功能等要求。 主干道应做好路线的线形组合设计，线形宜由直线、平曲线组成；次干路线路应结合主干路走向进行确定，以集散交通功能为主，兼有部分服务功能；支路应与次干路和居住区、商业区、交通设施等内部道路相连接，用以解决局部地区交通，以服务功能为主。 （ 3）平面设计 平面设计根据道路具体情况，应按照相关规范要求，重点考虑道路圆曲线最小半径、平曲线与圆曲线最小长度、缓和曲线最小长度、最大超高横坡度、停车视距等指标值，同时，在设置交叉口、公交站点、横向过街时应科学合理。 （ 4）纵断面设计 本项目纵断面设计的主要控制点是道路交叉口的标高、规划地块标高及最大挖深控制等。各条道路主要高程控制点根据地形地貌结合现状道路确定，最大纵坡、最小纵坡及路幅类型设计满足规范要求。 （ 5）横断面设计 本项目规划建设的道路宽度在 20条道路标准横断面根据实际情况采用单幅路、两幅路等不同形式。单幅路应根据道路宽度采用单向或者双向路拱横坡，多幅路应采用由路中线向两侧的双向路拱横第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 29 坡，人行道宜采用单向横坡，本项目车行道均采用 横坡，人行道采用 坡。 道路宽度 20米 =非机动车道 3米 +机动车道 14米 +非机动车道 3米； 道路宽度 24米 =非机动车道 4米 +机动车道 16米 +非机动车道 4米； 道路宽度 32 米 =人行道 +非机动车道 4 米 +分隔带 1 米 +机动车道 15 米 +分隔带 1 米 +非机动车道 4米 +人行道 ； 图 5 20 米宽路段横断面图 图 524米宽路段横断面图 第五章 建设方案 荆门智成工程咨询监理有限责任公司 30 图 532米宽路段横断面图 （