昆山森隆控股集团房地产项目可行性研究报告

1 昆山森隆控股集团房地产项目 第一章 项目总论 目 建设单位 概况 目名称 森隆控股 房地产 项目 目单位 单位名称： 昆山 森隆控股集团 主营业务：房地产开发； 资产经营管理；资本运营；农业产业园开发与农产品加工；古典建筑， 园林园艺为一体的多元化产业集团。 单位地址： 江苏省昆山市经济技术开发区金沙江路西侧、前进东路南侧。 注册资 本 ： 元 成立日期： 1990 年 项目联系人： 刘小姐 联系电话：目概况 目位置 一、项目地块位置 项目位于 江苏省昆山市 张浦镇京东路南 北两 侧、通湖路西侧 、新 医路东侧 。 昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海 50 公里，西邻苏州 37 公里。北至东北与常熟、太仓两市相连， 2 南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。 距离 昆山 市中心 里，大约 24 分钟车程 ，距离 上海市 政府 73 公里， 车程80 分钟，距离 上海虹桥 机场 里， 车程 57 分钟。 二、 项目 地 情况 项目 用地分为南北两块，由京东路从中 间 隔开。北侧 部分 建筑计划为商住两用。南侧 部分 建筑为住宅用地。 项目南侧地块四至：东 侧 为 通湖路 ，距离通湖路中心线 20 米； 南 侧 为长泰路，距离河道驳岸线 5 米；西 侧 为 新医路 ，距离河道驳岸线 7 米；北侧为 京东路， 距离京东路中心线 20 米； 占地 方米。 项目北侧地块四至： 东 侧 为 通湖路 ，距离通湖路中心线 20 米； 南侧为 京东路，距离京东路中心线 20 米； 西 侧 为 新医路 ，距离河道驳岸线 9 米； 北侧为 规划 金希凯用地 ； 占地 方米。 三、 项目交通情况 昆山地处长三角地带，具有得天独厚额交通优势： 航空 :上海虹桥机场（距 45 公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100 公里，约 1 小时车程）。 港口 :上海港（中国最大港口、距离 60 公里）、 张家港（距 100 公里）、太仓浏家港（距 35 公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位 300 吨。 铁路 :京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。 公路 :区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、 312 国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达 100 公里； 长三角地区城际轨道交通的发展目标是： 建设以上海为中心，沪宁、沪杭 (甬 )为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，主要技术装备达到国际先进水平。 长三角城际轨道交通列车时速 250 公里至 300 公里之 间，并真正实现公交化运行。因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期 6 8 辆，远期 12 辆， 3 列车运行最短间隔为 3 分钟。沪宁城际直达列车旅行时分 80 分钟，大站停列车旅行时分 96 分钟；沪杭城际直达列车旅行时分 45 分钟，站站停列车旅行时分 60 分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。 四、 项目 地区文化 拓展城市发展空间。 加速建成镇区内完善的交通网络，全面拉开城市发展框架。加快“退二进三”步伐，全面改造南港集镇区，有效提升镇区形象。 建设城市生态文化。 建设富有人文精神的城市景观。加快新城区房产、高档商务酒店等商贸服务 项目的推进。整合各种资源，积极探索并实施振苏地区的改造开发；加快推进丹桂园整体改造建设步伐，打造一流的休闲旅游主题公园。 增强城市承载能力。 全面提升城市服务功能，加强城市配套。 五 、 项目周边 环境 生活 市场： 华润超市、世纪联华 。 学 校： 张浦镇中心幼儿园 、 张浦中心小学 、 张浦中学 。 目特点、建设内容、建设方案和建设规模 本项目是 森隆控股集团房地产 项目 住宅小区 建设工程， 项目 规划地块用地 总共145263 平方米， 总建筑面积 平方米，其中计容积率面积为 不大于 项目建设内容： 本项目拟在建设单位 取得土地使用权的建设用地范围内建设多栋造型简洁明快，建筑色彩具有欧洲新古典主义风格，并具备鲜明时代特征的 小 高层普通商品住房及为整个居住小区配套的公共建筑，另外还有停车库等。 其中南区是住宅楼，共 3 栋， 每栋住宅楼的建筑面积为 方米（其中地上建筑面积为 69000 平方米，地下建筑面积为 14000 平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施； 北区是商住两用 楼 ， 共 2 栋，每 4 栋商住两用楼的建筑面积为 方米（其中地上建筑面积为 47000 平方米，地下建筑面积为 9500 平 方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。 项目 建设规模： 根据规划， 项目 南区：东距通湖路中心线 20 米，南距河道驳岸线 5 米，西距河道驳岸线 7 米，北距京东路中心线 20 米。 南区总用地面积为 方米 。项目：东距通湖路中心线 20 米，南距京东路中心线 20 米，西距河道驳岸线 9 米。 北区 总用地面积 为 方米。 根据建设方案，本项目拟建的建筑总面积 为 方米 ，其中南区建筑总面积为 方米，北区建筑总面积为 方米 ，其中： 1） 南区住宅楼建筑面积为 方米，其中地上建筑面积为 下建筑面积为 方米； 2） 南区社区综合用房 建筑面积 为 方米； 3） 南区物业管理及业委会用房建筑面积为 方米； 4） 北区商住两用楼 建筑面积 为 方米 ，其中地上建筑面积为 下建筑面积为 方米； 5） 北区社区综合用房 建筑面积 为 方米； 6）北区物业管理及业委会用房建筑面积为 方米 。 该楼建筑设计严格执 行国家有关建筑节能设计要求，优先使用科技含量高、环保节能和可持续发展的建筑技术与材料 ， 体现节能、环保的要求。总体设计满足与周围建筑的防火间距要求、室外交通要求及城市总体规划。 5 图 1宅小区 效果图 在节能方面：本项目除按国家公共建筑节能设计标准（ 2005）进行节能设计外，综合利用了水资源综合利用技术，设置能源管理系统，自动化控制调节能源需求技术，雨洪利用系统等多种节能技术，通过多种节能技术的有效集成，在合理的投资范围内最大限度降低能耗。 在资源综合利用方面：非承重墙体中应用了微晶二 元胶凝材料作为示范工程，在地下建筑使用了再生型保温吸声材料（以粉煤灰陶粒及汽车漆渣粘接）以实现资源综合利用。 各地块经济技术指标见 下 表 ： 表 5目南区 技术指标 表 序号 项目 单位 数 值 1 规划 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 6 4 地下车库面积 道路、场地面积 绿地面积 绿化率 % 8 建筑密度 % 9 容积率 0 机动车停车位 个 2400 上 个 300 下 个 2100 11 地下非机动车停车位 个 3000 表 5目 北 区 技术指标 表 序号 项目 单位 数 值 1 规划 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下车库面积 道路、场地面积 绿地面积 绿化率 % 8 建筑密度 % 9 容积率 0 机动车停车位 个 1250 上 个 300 下 个 950 11 地下非机动车停车位 个 1500 7 目建设周期 1、项目建设阶段的划分 根据本项目建设内容和项目总体计划进度安排，可将项目的建设进程划分为前期及施工准备阶段、土建施工及设备安装阶段、室内外装修阶段、设备调试及竣工验收阶段。 （ 1）前期及施工准备阶段 具体包括项目前期立项、项目申请报告编制、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、建 筑设计招标、工程设计招标、监理及采购招标等工作内容。 （ 2）土建施工及设备安装阶段 包括土方工程、基础工程、土建工程、设备采购、安装和室外工程等 工作 内容。 （ 3）室内、外装修阶段 包括室内装修、室外装修等 工作 内容。 （ 4）设备调试及竣工验收阶段 在项目施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行全面验收，对项目的供电、采暖、给排水、消防等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。 8 1、 项目建设进度安排 本项目建设期为 2 年， 2013 年 10 月开工， 2015 年 9 月底竣工交付使用。 其中：2014 年 3 月至 2014 年 12 月，进行 场地平整及土建施工 建设； 2015 年 1 月至 2016年 9 月底，进行设备安装、装修、室外工程扫尾及 验收。 项目进度计划如 下 表： 项目进度计划表 序号 月份 项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 612月 1月 28月 9月 1 项目准备工 作 2 可研报告编 制及审批 3 工程地质勘 察 4 项目规划设计及施工图设计 5 项目招投标 6 场地平整及 土建施工 7 装修及设备 安装调试 8 竣工验收 交付使用 9 目投资及资金来源 项目总投资由固定资产投资构成。本项目总投资估算约 元人民币，包括土地费、 建筑 安 装 费和 预备费等 。本项目全部投资由 森隆控股集团有限公司 自筹解决。 项目总投资估算表 序号 项目 工程量 单位 单价 (元 ) 投资 (万元 ) 备注 一 工程直接费 （一） 建筑安装工程 1 建筑工程 366134 上 305134 820 下 61000 020 2 给排水工程 366134 0 3 通风工程 366134 0 4 配电工程 366134 0 5 动力照明 366134 0 6 弱电工程 366134 00 7 消防工程 366134 0 8 燃气工程 366134 0 9 电梯工程 60 部 25 1500 （二） 室外工程 1 绿化工程 64000 0 2 道路工程 37000 00 （三） 市政配套工程 150 1 供电接口费 1 项 500000 50 2 供水接口费 1 项 500000 50 4 燃气接口费 1 项 500000 50 二 工程建设其他费 1 土地使用费 2 建设单位管理费 50 财建 2002394 号 3 前期工作费用 70 4 节能专篇编制费 30 计价格 19991283 号 5 环境影响咨询报告编制费 10 20 6 工程勘察费 24 计价格 2002125 号 7 工程设计费 120 计价格 200210 号 8 工程监理费 100 计价 格 200210 号 9 施工人员意外伤害险 10 60 三 预备费 四 工程总投资 10 目综合评价结论 综上分析，该项目具有较好的盈利能力。 投入使用 时， 总销售收入可达 润总额 元，税后利润 元；投资利润率为 项目投资财务内部收益率（税后） 为 投资回收期（税后）为 。 项目 主要技术指标表 （万元） 项目 数值 单位 备注 1 项目总投资 万元 货币单位均为人民币，下同 定资产投资 万元 底流动资金 万元 2 资金来源 筹资金 万元 款资金 万元 3 销售收入 万元 4 总成本费用 万元 5 销售税金及附加 万元 6 利润总额 万元 7 所得税 万元 8 税后利润 万元 9 投资利润率 10 销售利润率 11 投资利税率 12 全部投资财务内部收益率 得税后 得税前 13 全部投资财务净现值 得税后 万元 得税前 万元 14 全部投资回收期 静态 得税后 年 含建设期 得税前 年 含建设期 因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。 本项目符合国家的产业政策，是国家鼓励发展的 建筑 发展项目 ， 经济效益和社会效益显著，符合国家质量标准，所以建设本项目是切实可行的。本项目总投资规模适中，对地方经济发展将起到积极的推动作用。 本项目所在地拥有稳定的电力资源和 热力 资源，丰富的水资源，项目所在地环境保护较好，是建设项目的较好地点。项目 严格按照国家相关节能设计标准 ，采用 11 节能设备，污染少，能耗低 ， 满足国家相关节能公共建筑要求 。 告编写依据 该项目的设计、建设和实施主要遵循以下国家和地方的合理用能标准及节能设计规范： （ 一 ） 相关法律、法规、规划和产业政策 1、 中华人民共和国节约能源法（修订）； 2、 中华人民共和国可再生能源法； 3、 中华人民共和国电力法（修订）； 4、 中华人民共和国建筑法； 5、 中华人民共和国计量法； 6、 国务院关于加强节能工作的决定（国务院令 28 号）； 7、 节能中长期专项规划（国家发改委发改环资 20042505 号）； 8、 节约用电管理办法（国家经贸委国家发展计划委 20001256 号）； 9、 建设工程质量管理条例（国务院令 279 号）； 10、 建设工程勘察设计管理条例（国务院令 293 号）； 11、 民用建筑节能管理规定（建设部令第 143 号）； 12、 中华人民共和国进口计量器具监督管理办法（ 1989 年 10 月 11 日国务院批准）； 13、 能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局 2004 年 17 号令）； （ 二 ） 建筑类相关标准及规范 1、 绿色建筑技术导则（建科 2005199 号）； 2、 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇（ 2007 年）； 3、 外墙外保温工程技术规程 4、 建筑给水及采暖工程质量验收规范 5、 建筑给水排水设计规范 6、 用水器具节水技术条件 43 7、 节水型生活用水器具 12 8、 节水型产品技术条件与管理通则 18870 9、 清水离心泵能效限定值及节能评价值 10、 民用建筑热工设计规范 11、 空调通风系统运行管理规范 12、 采暖通风与空气调节设计规范 13、 城市 热力网设计规范 14、 城镇燃气设计规范 15、 民用建筑电气设计规范 16、 建筑照明设计标准 17、 建筑采光设计标准 50033 18、 绿色照明工程技术规程 19、 管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值 20、 中小型三相异步电动机能效限定值及能效等级 21、 三相配电变压器能效限定值及节能评价值 22、 普通照明 用双端荧光灯能效限定值及能效等级 23、 普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级 24、 金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级 25、 金属卤化物灯能效限定值及能效等级 26、 单端荧光灯能效限定值及节能评价值 27、 高压钠灯能效限定值及能效等级 28、 高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值 29、 设备及管道保温保冷技术通则 30、 设备及管道保温设计导则 31、 设备及管道保冷技术通则 11790 32、 设备及管道保冷设计导则 15586 33、 设备及管道保温效果的测试与评价 34、 设备及管道保冷效果的测试与评价 16617 35、 用能单位能源计量器具配备和管理通则 13 第 2章 项目背景及建设的必要性 目背景 山市城市发展规划与重点 发展区域 （ 1） 张浦镇处于昆山市南部正处于生活新镇片区 昆山市城市总体规划（ 2002 2020）提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念。确立城市的性质为：长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市。中心城区呈“一体两翼”多中心的布局结构。“一体”即中心组团；“两翼”即东部城市副中心和西部城市副中心。而西部副中心将是昆山市在未来几年内开发建设的重点区域。建设重点是依托城市西部副中心逐步带动西部居住组团的建设；完成老城区“退二进三”的土地置换；依托城市东部副中心带动东部产业和居住组团的建设。 根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基 础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。未来将形成大 的 功能片区： 中心城片区为昆山市之市区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了 政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能 。 阳澄湖休闲片区主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能 。 东北向货运轴片区主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货 运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。 东向运输廊片区产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。 生活新镇片区位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定 14 位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。 （ 2） 昆山市 城乡一体化发展战略 “大城市、现代化、可持续”的总体要求 。 按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，昆山市将深入实施城乡一体化发展战略 ，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到 2030 年建成现代化大城市打基础。 加快形成“核心城区 西部新城 北部新城 核五副的城市发展新格局。统筹城乡基础设施建设，形成大城市格局的基础设施体系。顺应城市建设由高速公路时代向轨道交通时代转变的大势，大手笔推进大交通建设，加快构建以“三环四轨五高”为重点，纵横贯通、内畅外联、安全高效的立体式、快捷化现代城市交通支撑体系。 根据总体规划确立的区域发展战略，利用沿沪区位优势，充分接轨上 海 173 工程，设立沿沪产业带（沿沪片区）。沿沪产业带规划面积约 170 平方公里，规划将片区功能定为花桥江苏国际商务区为依托发展商贸物流等产业，同时发展以高新技术为主的现代制造业。 城市西部副中心的设立，是昆山市政府提出的最新规划，是完善城市功能，保护和营造良好的城市生态环境，拓展生活空间，疏解老城区人口压力，推动中心城区可持续发展的重大举措。西部副中心控制规划面积约 22 万平方公里，整体搬迁原玉山民政开发区，规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路为骨架，体育中 心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。 目 处 于 三角经济区 ，升值潜力无限 昆山是长三角城市群中核心的制造业基地城市之一，随着长三角城市群的整体腾飞，昆山城市的价值将随之获得成倍的增长。 随着 资本及产业的大量流入，昆山外来人口逐年增加， 新昆山人成为房地产交易市场的主流，随着外来人口的逐年增加，这一点在未 15 来会更加明显。 昆山张浦镇地处长江积极三角区具有优势： 交通方便， 20 分 到达 上海、 20 分钟 到达 苏州的独享天生区位优势，使之成为了上海 自身以电子信息、精密机械、 精细化工、民生用品等低消耗、高产出的“亲民”产业为主导产业，为昆山的城市经济提供了长远、稳定的发展平台。 从城市定位上来看昆山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。差异化、个性化的城市定位打造了长三角区域内不可复制的“昆山模式”。 “五横四纵”的城市路网规划使昆山的路网交通四通八达，为其集约化产业流通提供了良好平台。 京沪高速铁、沪宁城际铁路、轨道交通、公路交通形成了庞大的现代城市交通网，使昆山的城市内外部交通连接畅通无阻。同时也推进了高端人士、资金流、物流、信息流在昆山聚集。 增强了购买力。 “融入上海、 与苏州共同完成城市产业转型”的外部城市关系定位使昆山未来在长三角区域的立意充满想象空间 。 海房价 过高 ，大量外地置业需求涌入。 上海是 中国的一个大都市，是中国的经济贸易中心。上海的房价也受人瞩目 ，上海的房价在一定程度上表明了中国现阶段高级城市中的生活水平。 上海商品住房的销售价格 2010 年以来 一直 维持在高位。尽管 2010 年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品 住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓 2012 年 7 月上海商品房市场新增供应 平方米，环比减少 和去年同期相比减少 2012 年 7 月成交商品房面积 平方米，同比减少 2%。 2012 年 7 月份上海商品房成交均价 22672 元 /平方米，环比下 16 跌 同比上涨 10%。 图 22011 年 7 月 7 月上海商品房供求走势 从上边可以看出上海房价稳定在 20000 万左右，这样的房价对于生活在上海的低收入人群是难以承受的。 昆山的优势在地理位置 ，昆山距离上海开车仅仅需要一个小时。 作为上海后花园， 越来越多的 人选择在上海工作到昆山安家。 设 的必要性 目符合昆山市 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 按照“大城市、现代化、可持续”的总体要求，深入实施城乡一体化发展战略，优化城市空间格局，推进基础设施现代化和生态宜居城市建设，加快形成现代化新兴大城市格局，为到 2030 年建成现代化大城市打下坚实基础 。 根据现代产业发展布局，注重新城市、新产业、新人才融合发展，推动城市功能与产业功能、社会功能与经济功能、生活功能与生态功能同步规划、协调发展。加快形 成“核心城区 东部新城 西部新城 南部新城 北部新城 花桥新城”一核五副的城市发展新格局，形成“中心城区（核心区和功能区） 特色镇 新型社区 自然村落”四层五级市域城市体系 。 17 浦镇正处于昆山市 规划的 南部生活新镇片区 为了能更好的服务融入长三角经济区， 昆山市城市总体规划（ 2002 2020）提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念，统筹区域基础设施建设，整合市域城镇和产业空间，突出前瞻性、战略性、综合性。 根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通 便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。未来将形成 七 大 功能片区。 生活新镇片区位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。 目 户型 可以满足各类客户的需求 项目户型从一房至三房不等，全面满足了各类客户的需求。 一房一厅 51 平方米 至 57 平方米 ，均设有独立的厨房及阳台，采光通风极佳。 二房二厅 83 平方米 至 90 平 方米 ，有经济型两房及豪华型两房，满足不同人群的需求，户型方正实用。 三房二厅 90 平方米 至 118 平方米 ，户型方方正正，南北通透。 18 第 3章 市场分析 国房地产行业市场运行情况 2012 年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。 一、政策影响分析 2012 年，房地产调控政策整体延续了 2011 年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产 调控的重心。 从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控 “松绑 ”。支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。 7 月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。 12 月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理 ,加快棚户区改造。 从政策效果看，随着有关调控措施的继续实 施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。 展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。为巩固 房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购 “救市 ”的 19 举措将继续被叫停。预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。 二、 2012 年全国房地产市场运行情况 1房地产开发投资保持平稳回落 2012 年 1，全国房地产开发投资 64772 亿元，同比增长 增幅比上年同期回落 百分点，与上月增幅相比上升 百分点。分类型看，其中，商品住宅完成投资 44607 亿元，增长 增幅与上年同 期相比回落 百分点。 图 32002 年 房地产开发投资完成额 2. 房地产开发资金来源增速逐月回升 随着稳增长在宏观调控中的地位上升，货币政策有所微调，全国房地产开发资金来源增速自今年 4 月份起逐月回升。 2012 年 1，全国房地产开发企业本年资金来源 85802 亿元，同比增长 其中，国内贷款增长最快，增长 利用外资增速最慢，下降 3新开工面积出现负增长，但 4 季度出现回升迹象 2012 年 1，全国商品房新开工面积为 平方米，下降 与上年同期相比，增速回落 百分点。其中，商品住宅新开工面积为 平方米，下降 自 2011 年 4 季度起，新开工面积出现回升迹象。 20 图 32002 年 商品房开工面积增长情况 2012 年 1，全国商品房累计销售面积 91705 万平方米，同比增长 增幅同比回落 百分点，与 2011 年全年相比回落 百分点。其中，商品住宅实现销售面积 81500 万平方米，同比增长 同比回落 百分点。从各地区情况来看，北京、贵州、辽宁、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、山东等省份则出现较大幅度下降。 图 32002 年 商品房销售面积及增长情况 5房价涨幅小幅回落，价格上涨势头得到遏制 从 70 个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出 “先降后升 ”的特征，上半年房价指数出现明显下降，下半年房价环比出现上涨势头。 从环比价格指数看， 1 70 个大中城市整体保持下降态势，各月均有超过半数城市房价环比出现下跌。自 6 月份起，房价环比指数出现明显上升， 6各月 21 房价环比出现下跌的城市个数跌至半数以下，上涨城市个数有所增加。 从同比价格指数看， 1 月份 70 个大中城市商品住宅价格平均涨幅为 6 月份降到谷底，下跌 随后降幅逐月缩小，到 11 月份降幅缩小到下跌 从同比下跌的城市个数来看，自 3 月份起， 70 个大中城市中超过半数城市房价同比出现下跌。 2012 年各月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况 三、 2013 年房地产市场走势预测 通过对 1998 年 1 月 11 月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用 测模型，我们对 2012年全年和 2013 年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。 2012 年全年，房地产维持低位运行，房屋新开工面积、销售面积、土地购置面积出现负增长，其余指标保持正增长，但增幅明显回落。 2013 年，如果中央政府继续坚持当前的房地产调控 政策不动摇，预计全国房地产市场将出现回升态势。房地产开发投资、资金来源、新开工面积、销售等指标增速加快，房屋竣工面积和土地购置面积出现小幅下降，房屋销售价格上涨。 22 2013 年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、 % 房地产开发投资增幅回升： 2012 年全年，固定资产投资完成额达到 亿元，增长 增速较 2011 年回落 百分点。其中房地产开发投资完成 长 增幅同比回落 百分点；商品住宅投资完成 亿元，增长 增幅同比回落 百分点。 2013 年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将有所回升。其中，固定资产投资（不含农户）完成 亿，增长 房地产开发投资完成 亿，增长 商品住宅投资完成 亿，增长 房地产开发资金来源增速明显增加：预计 2012 年全年，房地产开发资金来源达到 96383 亿元，同比增长 同比增幅回落 百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低 百分点。 2013 年，房地产开发资金来源预计达 亿元，增长 增速与上年相比有明显增加。 新开工面积增长较快，竣工面积出现负增长： 2012 年，预计全年商品房新开 23 工面积达 平方米，下降 其中商品住宅新开工面积 平方米，回落 商品房竣工面积将达到 平方米，同比增长 商品住宅竣工面积 平方米，同比增长 2013 年，预计全年商品房新开工面积将达到 平方米，同比增长 商品住宅新开工面积 平方米，同比增 长 商品房竣工面积将达到 比小幅回落 商品住宅竣工面积 平方米，同比增长 与 2012 年相比，竣工面积增增速处于较低水平。 销售形势好转，销售面积增幅出现两位数增长：预计 2012 年全年全国商品房销售面积实现 平方米，下降 其中，商品住宅实现销售面积 平方米，下降 2013 年，预计房地产销售形势会明显好转，预计 2013 年全年商品房和商品住宅销售面积分别实现 平方米和 平方米，分别增长 011 年 昆山市 房地产行业市场分析 山 房地产市场综述 1、 量大幅下滑，市场数度受挫 2011 年限购令、限价、限贷、加息等一系列刺激政策陆续收紧的影响，受房市整体大环境影响，楼市交易阴晴不定。连环政策的袭击着实让开发商措手不及，纷纷选择降价出售。抛开 1 月份， 2 月份因为传统春节的原因，成交量平淡应在清理之中。从 3 月份开始的上半年表现平平，下半年中的“金九银十”与往年相比，都名不副实。除了 8 月份的小幅回升，下半年月均成交量不足 2500 套，成交量一度受挫。 持续严厉的调控政策组合拳使得住宅不再是房地产市 场的主角，商业地产俨然由过去的“陪嫁的丫头”成为现在的“抢手的新娘”，昆山商业地产自然也乘风蜕变而崛起。 2011 年昆山开发商实际开盘率仅为 65%，与预期相差甚远。开发商动作明显放缓。 24 众房企纷纷厉兵秣马，大量楼盘盘纷纷展开强大营销攻势，其中有打亲情牌的世贸集团的“社区冬日温馨家庭节”，这次活动上将“家”的含义诠释的淋漓尽致，对业主起到了非常好的效果！还有楼盘甚至利用“明星效应”来宣传，但效果不佳。11 年下半年开始，降价潮已充斥整个房地产市场。昆山也不例外，各大开发商纷纷以各种优惠形势或直接折扣降价来吸引客 户购房。年末，开发商降价更为明显，主要是为了促进销售，回笼资金运转。 2、 严峻、发展失衡、刚需受限 宏观面，调控政策持续高压。楼市拐点已然到来，市场预期受此影响，观望情绪浓重。此外，加息等一系列举措，企业资金链面临深度考验。 其次，成交量存在隐忧。昆山市场存在成交严重失衡状态，各区成交量差异较大。开发区从去年开始，迅速崛起，至今已经成为昆山商品房成交量的最主要贡献者，相比开发区的强劲增长，昆山其他区域则波澜不惊。如果开发区成交量下滑，短时间内难以有其他区域可以作为支撑，昆山楼市至少在数据面上将再度深跌，此种情况已经在花桥的身上得到过验证。 第三，刚需成为市场主力。从近期楼盘表现来看，标榜高端的项目开盘效果不算理想，反而是以高性价比和较低价位的刚需楼盘受到市场追捧，这也延续了 2010年得趋势。随着改善性和投资性住房需求受到压制，市场主力已经变成刚需。而今年楼市的新增量却主要集中在了价位较高的项目，低价位楼盘新增量有限，这在很大程度上抑制了刚需的释放。 第四，热点板块轮转。昆山成交热点板块主要集中在花桥、玉山、周市等传统热点板块，而千灯作为新兴的土地崛起板块，预计将在未来成为市场又一主要活跃板块。土地市场亦主要 集中在这些区域。其他各镇市场一般，潜力有限。 3、 府规划带来直接利好 今年是昆山“十二五”的开局之年，在这五年里，昆山将在全国范围内率先实现现代化。此外，昆山的城市化建设也将进入“大城市”建设的阶段，城乡差距基本消除。伴随着这个过程，昆山的房地产市场必将在其中扮演重要角色。 就昆山区域市场来看，乡镇区域在 2010 年的表现可圈可点，整体呈升温趋势，2011 年仍将继续延续这种势头。千灯作为昆山的沿沪产业园，社会经济基础雄厚， 25 市场内部购买力较强。更由于其紧邻上海的地理优势，市场升温将不久到来。 周市搭上昆山商贸 城建设和北部副中心建设的双重契机，房地产市场发展值得关注。除乡镇区域之外，传统强势区域的花桥可能会在来年焕发新机。随着虹桥映像、国基城邦、中宇项目、城开项目、都会新峰等项目的增推或是新开，花桥市场的供应将会明显增大。随着 11 号线花桥延伸段进入正式建设、各项生活配套的逐步完善，花桥楼市已经完成由以价取胜到以质取胜的转变，市场潜力将得到进一步的体现。 开发区在经历了 2010 年的大红大紫之后， 2011 年的热度依然不减。随着昆山轨道 1 号线的公布，开发区城东板块再度成为热点；开发区城南板块，土地资源稀缺，在去年年底时 又 拍出天价地块。加之坐拥绝佳的交通配套优势，城南的高端物业在未来会有长足发展。 观经济对 房地产市场的影响 1. 城市经济环境分析 （ 1）国民生产总值（ 昆山国民经济保持平稳增长，年平均增长高达 22%，远高于江苏省的增长率。2010 年全市地区生产总值达到 2530 亿元，按可比价计算，比上年增长 20%。 图： 32011 年昆山市 增速 （ 2）人均 人均可支配收入 昆山的 人均 居苏州县级城市之首，尤其是人均 出其它市 26 较多。昆山 2010 年人均 户籍人口计算） 超过 30000 元，按常住人口计算的人均地区生产总值达 元（按现行汇率折 美元），位居全国各县（市）之首。 2011 年昆山人均 过 23000 美元。 城市 2010 年 元） 人口数（户籍人口） 人均 ） 昆山 2100 71 30417 张家港 1600 90 17817 江阴市 2000 120 16626 太仓市 730 47 15672 常熟市 1452 105 13763 吴江市 1003 85 11800 随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应 提高，人均可支配收入逐年稳步增长。 2011 年昆山人均可支配收入超过 3000 美元，居民购买力强。 昆山历年人均可支配收入表010000200003000040000城镇居民人均可支配收入（元） 13034 15011 16809 19016 21927 24806 27609 30923农民人均纯收入（元） 6819 8000 8450 10508 10615 11934 15726 1764503年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年图： 32010 年昆山市 增速 （ 3）财政收入状况 昆山财政收入持续大幅度增长，综合实力强。 27 昆山历年财政收入列表01002003004005006000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0