深圳长城物流项目可行性研究报告

1 深圳长城物流项目 1 综述 目简介 本项目位于深圳市罗湖区笋岗 北部，北邻泥岗东路 ， 西靠宝岗路，东邻 广 九铁路， 占地面积约 9 万平方米。现状为仓储用地。 项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。整个物流园区是 1982 年依托广九铁路深圳北站建设的大型仓储基地，原以仓储业、铁路货运编组为主要功能，是深圳市开发最早、规模最大的公共仓储区。笋岗仓库区位于笋岗路以北，红岭路以东，北邻泥岗路，库区占地 67 万平方米。多年来，笋岗仓库区作为深圳市最大的仓储物资配送集散地，为促进深圳市对外贸易的发 展及方便人民日常生活做出很大的贡献。 随着深圳市经济的日益发展，笋岗仓库区的仓储功能逐渐削弱。凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，笋岗片区已从仓储业务为主要功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 有鉴于此， 深圳市 长城储运有限公司拟将项目用地进行更新，寻求更优的发展模式。 目投资方基本情况 图 1目 区位示意图 2 深圳市长城投资控 股股份有限公司，创立于1984 年， 1994 年经股份制改造成为公众上市公司（股票简称：深长城 A，代码 000042），是国家房地产开发一级资质企业，深圳市一类企业。经过二十年的锐意开拓、励志进取，长城投资控股总资产近 50 亿元，成为以房地产开发为主，业务范围涉及建筑施工、物业经营、物业管理、酒店、仓储物流等多个行业的综合性企业 。 长城投资控股秉承 “给股东以满意的投资回报，给客户以理想的居住生活，给员工以广阔的发展空间 ”的经营理念，业务快速发展，形成了立足深圳，辐射成都 、 上海、大连等多个地区的发展格局。长城投资控股 “稳健经营、科学决策 ”，持续、快速、稳定地发展，先后开发了长城大厦、长福花园、荔湖花苑、长安花园、长乐花园、长泰花园、长丰苑、长景阁、长怡花园、海印长城、长城盛世、成都天府长城、大连都市阳光等独具风格的大型高尚楼盘项目，在全国地产界享有极高的声誉。 长城投资控股拥有高素质的经营管理及专业人员队伍，建设了全国最大的高层住宅区和众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的 20 家 “中国房地产品牌企业 ”之一和中国深圳行业10 强企业；拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级商务酒店，荣获首家 5A 中国绿色饭店证书和中国酒店 “金枕 头奖 ” 10 大最受欢迎商务酒店称号；拥有知名度高、社会形象好的物业管理队伍，取得国家一级物业管理资质。 过去二十年，长城投资控股以其良好的创利结构和稳健的经营实力，以其稳健、务实、诚信的经营风格，赢得了优良的社会信誉，树立起优秀的品牌形象。 1995 年被评为深交所十佳上市公司，连续十年保持利润超亿元的优良业绩， 2001 年，被深交所评为 30 家信息披露工作优秀单位之一，是值得公众信赖的上市公司。 办单位基本情况 深圳市城市规划设计研究院是建设部批准的甲级规划设计单位。在长期全方位参与特区宏观政策研 究、城市发展研究、规划设计和工程咨询过程中，积累了丰富的项目经验，吸引、培养、锻炼和造就了一支年轻、精干和高素质的专业团队。具博士、硕士学位人员占全院正式员工的 42%，专业涵盖经济地理、发展策略、城市规划、城市设计、建筑设计、风景园林、环境保护、交通规划、市政工程等多种学科，具有较为雄厚的专业人才储备和多学科研究设计能力，是国内一支重要的城市规划技术力量。 深圳市城市规划设计研究院是国内极少数通过 证的规划设计单位之一。我院 16 年来承担了深圳以及全国各地千余项重大规划设计和研究课题，在城市规划 研究和实 3 践方面积累了丰富的经验。近年来在城市分区规划层面完成众多规划和研究工作，很多项目都获得了委托方的好评。 多年来一直致力于提供最优秀的规划成果以服务城市建设，并形成了讲求实效的“务实”的规划传统和风格。避免浅尝辄止和一叶障目；强调有针对性的解决问题，避免无的放矢的夸夸其谈；强调规划的可操作性，避免成为脱离实际的“空中楼阁”；强调包括体制、政策、计划等在内的实施机制和保障措施的研究，使得规划能够成为各部门、各级政府和全社会共同行动的纲领，能够得到全面贯彻和落实。 制依据 关于加快发展深圳现代 物流业的若干意见 深圳市城市总体规划检讨与对策（ 2001 深圳市城市规划标准与准则 （ 2004 年） 深圳市商业网点规划 深圳市货运交通发展政策及货运场站规划 深圳市罗湖区分区规划 （ 2001 年） 笋岗片区法定图则 （ 2001 年 4 月） 笋岗 2006 年 4 月） 4 5 2 项目发展概述 目 兴建背景 国物流业发展概况 随着国民经济的增长， 额增加，物流收益也在增加，现代物流业开始进入快速增长时期。 加入 国内外经济全面接轨，工商企业之间的竞争将是质量、技术、成本和销售服务之间的竞争，尤其是成本更是企业制胜的法宝。目前我国原材料、商品流通成本与发达国家相比，成本高昂，存在很 大 的下降空间。附属于企业的第一方物流和第二方物流除一些大型企业有足够的业务量，可依附企业发展外，广大的中小企业必须借助 专 业的物流公司即第三方物流来降低其产品成本，提高竞争力。这种发展趋势，在对相对落后的第三方物流企业提出了更高要求的同时，也给第三方物流企业的加速发展提供了机遇。 公路基础设施发展迅速，以高速公路为代表的高等级公路发展迅速 ，初步形成了连接一些重要城市及地区的高速公路通道，部分经济发达地区的高速公路网开始形成并发挥出规模效益。铁路呈现缓慢增长趋势，我国铁路运网负荷长期居世界第一，铁路基础设施整体负荷严重。航空所占比例进一步逐年加大，但仍处于发展初期。水运发展参差不齐，我国已成为港口大国，而内河港口的落后面貌还没有太大起色。 而随着社会从粗放型向集约型发展，一定的社会经济总量所产生的货运需求表现为先升后降的发展趋势，我国货运强度符合这种变化规律，目前货运强度已处于下降阶段。而在我国，经济发达地区都是资源相对短缺地区，随着市场经济 驱动商品流通和范围的扩大，强大 6 的货运需求也随之产生。 圳物流业发展概况 及发展趋势 近年来，深圳物流业发展迅猛，物流量以 年增长率递增。 2006 年深圳市生产总值首次突破 5000 亿元大关，达 元，比上年增长 经济总量居全国大中城市第四位。从产业结构看，去年第一次产业增加值 元，下降 第二次产业增加值 元，增长 第三次产业增加值 元，增长 2006 年深圳市现代物流业获得了快速发展：物流业 整体规模继续扩大，物流业总产值达到 元，与上年同期相比增长了 元。据 2006 年深圳市物流业统计报告显示，深圳市现代物流业呈现持续发展势头：随着重点物流项目建设速度加快，物流企业基础设施和技术水平不断升级，物流信息技术应用广泛，传统物流向现代物流转变的步伐大大加快，全行业发展态势良好。作为我市支柱产业，现代物流业对改善我市经济发展的质量发挥了积极的促进作用，去年全市社会物流总费用占 重同比去年下降 接近中等发达国家平均水平；现代物流业在全市经济中的地位日益重要 ，基本确立了支柱产业地位， 2006 年全年实现物流业增加值 元，全市社会物流总额为 元，比2005 年增长 有力带动了物流业的发展。 专业市场崛起迅速 现代物流业的发展，由单纯的仓储、运输变为综合化的物流服务，包括货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运服务、流通加工、信息咨询等，是物流服务综合化的过程，处于优化整合的初级阶段。而在不久的将来，随着国外大型知名物流企业进入中国市场，专门从事某类产品物流服务的专业物流企业将迅速成长，成为现代物流业发展的主要趋势。 自 身网络体系的构建 物流企业，尤其是大型的综合物流企业，越来越重视自身物流经营网络体系的构建，网络体系中的节点分别设置，不同级别的节点，服务范围不同，对占地域建设规模的要求也不同。一般来讲，城市在节点的确定上，也会充分考虑城市区位等条件。 企业的经营服务模式 物流企业，特别是综合型物流企业和专业物流企业的发展，将会在一定程度上影响和改变物流的空间格局，会对以满足空间需求为主的物流园区发展及规划带来一定的冲击。 第三方物流发展迅速 一些专业运输企业通过与外商的合作或自身的改造完善，提供成品及从厂家到销售的整套物 流服务，成为第三方物流企业。第三方物流企业是独于物流供应方和需求放的专门物流服务商，是现代物流业发展的重要组成部分，在现代物流产业中占有重要作用。 7 物流量变化 航空物流增速最快，铁路物流绝对弱化，公路物流占主体，水运比重上升，本地消费物流仍占绝对优势，国际物流比重上升。 岗 清水河物流园区发展概况 及发展趋势 笋岗清水河物流园区位于深圳经济特区中心城区北部，南起笋岗东路，北至布吉特区边防关口；东至布吉路和洪湖西路，西至红岭北路和红岗路。规划土地面积为 方公里。园区作为一个大型仓库区域 ，于 1982 年依托广九铁路深圳北站开始兴建，经过二十多年的开发建设，已成为深圳开发最早、规模最大的公共仓库群区域。笋岗、清水河在物流园区中由于各自先天条件的因素，形成分工明确、互为补充的物流园区，笋岗片区主要承担采购、交易、展示、金融、信息的功能，而清水河片区则承担仓储、运输、配送、分拨、简单加工等补充功能，两者相互补充，缺一不可，保证笋岗 代物流业是深圳市委、市政府确定的深圳市四大支柱产业之一，在 2000 年 9 月出台的深圳市“十五”及 2015 年现代物流业发展规划，正 式将笋岗清水河物流园区确定为深圳市重点建设的六大物流园区之一。近年来，园区市政基础设施改造和建设取得了积极的成果。综合开发研究院（深圳）完成了笋岗清水河物流园区发展策略报告，将园区功能定位为发挥仓储、专业市场、采购配送等综合性功能，形成一个终端消费品的市域配送型都市物流园区。 笋岗清水河物流园区尤其是笋岗片区经过多年的发展，已形成一个以物资流动为核心，并配之以相关管理经营和服务活动于一体的现代物流园区。园区以家居建材、汽车等专业市为主，工艺品、文化用品、药品、五金工具等类型专业市场为辅，形成深圳市 较具特色、较成熟的“笋岗专业市场商圈”。目前，笋岗片区的发展已经进入一个即将量变到质变的阶段，在新一轮产业升级的前提下，单纯面向城市消费的物流业态或者一般意义的传统专业市场已经不能满足笋岗片区的发展需要，笋岗片区需要一个能更高能级的物流平台进一步提升片区的辐射力和影响力。 更高能级的物流平台表现为：在辐射范围上，不仅立足现有城市终端消费品的配送，更重要的是能辐射全国乃至全球的区域；在经营类别上，不是对现有经营类别的重复导致恶性竞争，而是对园区现有产业的补全与提升、对现有产业链的完善与深化；在功能体系上，突破 传统物流园区的仓储、运输功能， 将第三方、第四方物流、物流总部等高端物流功能、与现代物流业态、先进交易方式（如远程交易、电子商务、远期交易、信用交易等等）、形象展示、主题交流（行业信息交流、主题体验活动）、商务办公等功能相融合，实现区域产业升级版的物流综合体。 8 目兴建必要性 地更新的现实依据 本项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。很长一段时间里，笋岗仓库区作为深圳市最大的仓储物资配送集散地，为促进深圳市对外贸易的发展及方便人民日常生活做出很大的贡献。然而，随着城市的快速发 展，笋岗片区原有的功能结构不断受到冲击，片区现有的物流功能的不适应性表征已越来越突出，主要体现在以下几个方面： 1、 区域功能矛盾日渐突出 笋岗片区 凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，已从仓储业务为主要功能业态转变为深圳相对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 现状 宝安北路两边，从南到北集中了金海马集团的三大商场、裕发家私城、新时代、富来 居、大富豪、富之岛品牌专卖商场、好百年商业机构等数十个家具商场；宝安北地区还有世界 500 强出身的建材国际连锁巨头百安居罗湖店、跨国连锁巨头麦德龙、经营面积超过 10万平方米的香江装饰大市场，以及本土企业乐安居等知名装饰材料专业市场；除家具、建材外，汽车、轻工、陶瓷、货代、医药等专业大市场在笋岗也有较大的规模。 近年来，受到城市中心区的影响和带动，片区的服务功能由单一的仓储、运输，逐步向综合的商业、仓储、运输功能发展；同时片区内的物流功能逐渐被弱化，与片区规划之初的发展定位出现了较大偏差。 长城物流储运有限公司位 于笋岗物流园区东北角，与麦德龙、乐安居隔 宝岗路 相望 ， 80%以上的货代公司聚集在长城物流储运有限公司的临时货代市场里 。以运输为主的货代物流功能 与 笋岗片区如今日渐发育的 商业功能 越来越难以协调，一方面土地价值得不到充分发挥，另一方面 延滞了 对片区整体功能 的 升级转换 。 因此，尽快对长城公司用地进行更新改造，缓解日渐突出的区域功能矛盾成为笋岗片区功能升级面临的一个重要问题。 2、 区域 交通 供需不平衡 图 2目周边 功能示意图 9 经过多年的基础设施投资建设，虽然笋岗片区内部道路系统已经相对比较完善，但是由于笋岗片区区位的相对中心化和城市交通的快速发 展，片区道路的交通压力日益增大，而且货运车辆已受到交通限行的较大制约，难以维持满足物流产业发展需要。 而交通条件的制约对本地块尤其严重。受地势影响，其出入口与泥岗路交通联系十分不便，目前泥岗路一侧仅有一个出入口，进出车辆在此汇集，且多为货车，转弯延迟时间较长，对紧跟其后的其他车辆有很大影响，城市交通与货运交通相互干扰，严重影响泥岗路正常通行，堵塞现象时有发生。而沿宝岗路一侧入口位置离道路交叉口位置太近，且受天桥施工影响，其交通通行能力十分有限。 另外，交通管理部门已开始对笋岗片区的货运交通实行管制措施。根 据我市交警局的有关文件，笋岗片区的内部道路 均 受到不同程度的货车禁行规定，笋岗路全天、泥岗路每天17 时 、片区内其他道路每天 7 时 禁行大型货车，笋岗路星期一至五 7 时 30 分 岭北路星期一至星期五 17 时 ，禁行小型货车，根据规定，货车在禁行时段均需绕道行驶，有的只能选择在非禁行时段出行，给笋岗片区的货运疏解带来了较大的困难。 由于上述原因，目前交通状况远不能满足旺盛的货运需求。 因此，希望 因借 长城公司用地更新改造， 一方面打通联系笋岗片区与清水河片区的东侧通道，理顺片区的交通体系；另一方面 通过用地功能的升级 ， 缓解目前较多大型货车的交通需求量，变相增加了交通资源的有效供给 。 3、 区域整体形象落后 一方面 笋岗片区 大型专业市场、办公建筑等 多由原来的仓库改造而成， 且改造手法较为粗劣，景观形象不佳；另一方面泥岗路作为城市主要交通 性 道路、宝安北路作为片区重要 功能 性 道路， 都是城市及片区整体景观形象的重要塑造载体，对道路 两侧 的 界面退线 、建筑风格体量、 建筑高度 天际线、公共空间图 2区交通组织示意图 10 等都 应该有交通要求，与现实状况产生较大反差。 长城公司用地位于笋岗片区东北角，泥岗路铁路桥 西侧桥头堡与制高点，其区位决定它将作为泥岗 路沿线重要景观节点， 标示笋岗片区的内在功能与外在形象，亟需一组标志性建筑物塑造片区整体形象，树立 起笋岗商贸片在人们心目中的形象地位。 因此，借助长城公司用地更新这一契机， 深入研究泥岗路 、宝岗路沿线景观形态，通过建设标志性建筑，塑造沿路景观界面，打造区域景观的新亮点。 4、 现状土地利用效率偏低 本案所在地理位置优越，位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系，属城市的黄金地段， 土地潜在价值较高，但现实情况是其经济效益与社会效益却并没有充分发挥出来，主要有两方面的原因： 一是 长城公司储运目 前的经营方式等业态因素限制 ，目前以货代市场为主，其商业价值未得到充分体现； 二是长城用地规划布局及开发强度等空间因素的限制 ，由于建成时间较早，规划平面布局结构松散，交通组织 不畅，造成对空间资源的浪费；建筑以多层为主，土地开发强度较低，平均容积率不足 于一种低效率的运行状态 。 因此，希望借助长城公司用地更新实现业态的升级，创造更多的经济效益。通过对用地规划布局的重构，确定合理的土地开发强度及空间布局结构，充分挖掘用地潜在价值。 表格 2规划用地现状指标统计表 1F 2F 5F 7F 8F 总建 筑面积 总用地面积 容积率 地块 A 6093 块 B 0 、 陈旧物流设施影响使用效率 现状仓库与办公楼由于兴建时间较早，受当时建设条件的限制，建筑功能的设置不够完善。目前的仓库与办公楼已不能满足现代化物流与办公需求。随着物流业的快速发展， 服务图 2城用地现状卫片 图 2状用地统计图 11 水平的提升 对物流设施 也 提出了新的要求。尤其是在通信技术高度发达的 今天，信息网络技术 已成为构成现代物流体系的重要组成部分。而目前的物流设施从功能设置上已无法适应新的要求，亟需升级换代 。 地更新的重大意义 1、 顺应全市物流政策转变，加快实现物流战略目标 2000 年 5 月，在深圳市委三次当代会上，深圳市委、市政府提出要把现代物流作为深圳的三大支柱产业之一。为深圳现代物流业发展提供了良好的发展空间，物流业进入高速发展阶段。 2002 年 10 月，深圳市人民政府印发的关于加快发展深圳现代物流业的若干意见提出，按照深圳物流业发展的总体战略目标，加快两大综合型物流园区和四大集散枢纽型物流园 区的建设。其中，笋岗 清水河物流园区属于其中的综合性物流园区。 2006 年 4 月，张思平副市长主持召开了笋岗 清水河物流园区领导小组第一次会议，会议征求了与会各单位对笋岗 清水河物流园区功能调整、需协调解决问题和年度工作任务等方面的意见和建议，并于 2006 年 5 月，召开了笋岗 清水河物流园区领导小组第二次会议，并同意在该片区规划建设高档次、现代化、服务于城市内部物流配送的大宗商品交易市场，同时应将该片区规划建设成物流企业总部的集聚基地（包括物流信息、物流技术平台和公共管理服务等） 。 该会议的召开，意味着政府同已 意识到随着城市的发展，笋岗物流园区的物流功能变化的不可逆转性，现存的以仓储运输为主的物流市场已不能满足该地区发展需要，为促进经济发展和保持笋岗片区的繁荣，应改变其功能定位，促进物流业更好的发展。 长城 用地更新 项目 顺应深圳市物流政策 走势 ，率先响应城市对物流园区功能 布局 调整 的要求 ，对物流业发展起到带动与表率作用。 2、 缓解区域功能矛盾，实现区域资源优化配置 长城物流储运有限公司的用地更新，将在对周边用地情况进行全面科学地分析的基础上，通过发展分析、供需分析、规划评价等研究工作，对其进行合理的功能定位，尽量避免重 复建设、恶性竞争，实现区域内错落有致、各方共赢得发展格局，使之发挥其相应的服务功能，与区域其它功能相协调，将笋岗片区打造成集专业批发及消费性物流为一体的现代化区域型贸易中心。 3、 理顺区域交通组织，增强交通疏解能力 由于项目位于笋岗片区东北角，处于北侧泥岗路、西侧宝岗路、东侧广九铁路及南侧铁路专用线的包围之中，且基地与周边道路等 存 在不同程度的高差，竖向情况较为复杂，导致 12 基地仅有西侧及北侧部分区域能够与外界连通，处于交通尽端的不利位置。项目用地更新能够理顺 目前的交通组织，通过沿东侧广九铁路开辟一条南北向通道， 联系笋岗与清水河两片区， 同时拓宽整治宝岗路沿线路面，增强其通行能力，最终 实现由交通末端向交通节点的转变。 同时 长城物流储运有限公司用地更新后，现有的以货代为主的物流功能将逐渐弱化，可在一定程度上缓解现状大型货车给片区交通带来的压力和干扰。以大宗采购物流为特色的物流中心项目带来的更多是人流，可通过交通梳理，加强片区公交系统的完善，来疏解日渐增大的城市交通。 4、 塑造笋岗片区景观亮点，提升区域整体形象 长城物流储运有限公司的用地更新，欲将其打造成以大宗采购物流为特色的物流展示平台，在延续现有统一简洁的建筑界面的 基础上，塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点，可改变现有笋岗仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的优美的区域形象 。 5、 为周边地区带来显著的经济效益和社会效益 本项目通过展示、博览等功能的增加，增加了企业出口模式，为周边环境带来显著的经济效应：首先，为客户提供前沿展会展示窗口，中期增加电子商务环节，后期提供综合服务，行程一体化的物流服务。增加了企业供应、销售的窗口，涉及企业的产品供应物流，出口销售物流，最终形成一个纵向化的连接。横向方面，对资源进行整合和优化，包括出口方式 的选择与连接，外贸资源的输入与输出等。 首先，从关联性来看，本项目不仅可以培育新兴产业群，而且可以直接或间接带动相关产业的发展，包括服务、交通、旅游、广告、装饰、边检、海关以及餐饮、通信和住宿等诸多部门。 其次，从社会效益看，项目可以推进市政建设、提供就业机会，形成物流园区的核心竞争力，完善基础设施，美化市容市貌。 再者，从经济效益来看，现代物流本身有着较高的经济效益，是一个投入回报率较高的行业。 目 预期 发展目标 由于 以上原因，对 长城物流有限公司进行用地更新 已势在必行 。 基于此，我们认为本项目的总体 指导思想 应该是： 顺应中国加入 球资源整合流动的发展态势，依托深圳建成国际化大都市的背景，抓住全球新一轮产业转移的天赐良机，利用地处深水良港和国际枢纽空港之间的区位优势，以及蛛网形立体化现代大交通的便利条件，适应产业转移重点从 13 制造业转向高端服务业的趋势，打造一个兼具现代物流、展示、交易、研发、信息、设计、电子商务以及报关、商检、进出口代理等多种功能的，运用因特网和高科技管理手段的，面向国际和国内两个扇面谋求全球经济战略的， 枢纽性国际级专业化采购物流平台，创立一种新颖的全方位组合型业态。 根据上述宗旨 ，在立足“终端消费品的市域配送型都市物流园区”的基础上，以笋岗 清水河调整后的功能定位为导向，本项目依托所在区位特点和经营品种的行业特点，适应大规模国际化流量经济的需要，立足于全球资源的整合，在总结比较各种现有商贸经营业态的基础上，勇于开拓和创新，博采众长，标新立异，面向新时代，在笋岗片区推出并倾力打造一个更高能级的、笋岗片区全新的物流 展 贸平台。 14 15 3 项目市场选择与建设规模预测 目发展行业调查与选择 业选择方法及三层次筛选过程 在明确了本项目要打造一个“国际采购物流 展贸平台”的基础上，以什么行业作为这一平台的经营类别是本项目需要解决的第二个主要问题。本行针对项目发展行业的选择进行了专项调研分析。下文简要说明本项目行业选择的过程（行业选择的过程在此不作详述），并重点对最具发展可能的目标产业进行重点分析。 本报告对可能发展的行业中进行了三层次筛选，逐步缩小备选行业的范围，运用多重指标评定，最终确定适合本项目发展的行业。具体为： 宏观层面评判 产业层面评判 项目层面评判 评价 指标 深圳优势产业 出口商品结构 政府产业导向 析框架 - 产业结构 - 产业行 为 - 产业绩效 项目条件契合度 竞争格局 政策导向 客户调查 行业选择流程图 目标 行业 评价 结果 初步筛选可能发展的行业 筛选出可能发展的目标行业 明确适宜发展的行业 16 1 第一步：宏观层面评判：通过分析深圳优势产业、深圳出口商品结构、政府产业导向选择出若干可能发展的行业； 2 第二步：产业层面评判：运用 析框架，进一步筛选出具有发展潜力和良好市场前景的行业； 3 第三步：项目层面评判：结合本项目的条件对选出的行业进行深化分析，最终确定一个或少数几个最具发展可能的行业作为本项目的经营类别。 第一步：宏观层面评判 以深圳市优势产业、深圳市出口商品结构、政府产业导向等为评价指标，结合笋岗的产业基础、区位条件、交通条件，初步筛选出有可能发展专业市场的 12 大行业，分别为： 电子、汽车后市场、钟表、出版印刷业、体育用品、自行 车、服装、医药、玩具、工艺品、家居、珠宝。 第二步：产业层面评判 我们采用美国哈佛大学产业经济学权威贝恩（ 谢勒（ 人建立的 市场结构（ 市场行为（ 市场绩效（ ） 模型 作为分析框架 分析了 以上深圳市十二个产业 。 分别对电子、汽车后市场、钟表、出版印刷业、体育用品、自行车、服装、医药、玩具、工艺品、家居、珠宝 12 个行业进行 析。 评价的关键指标比较如下图： 行业增长率比较图 0%3%6%9%12%15%18%21%24%27%30%33%消费电子汽车后市场钟表出版业体育用品自行车品牌服装医药 玩具工艺品家居 珠宝全球行业增长率 全国行业增长率 17 行业 析指标综合评价如下： 表格 3业 析关键指标评价表 项目 行业增长率 市场容量 市场发展空间 电子 高 高 高 汽车后市场 高 高 高 钟表 高 低 低 出版业 低 低 低 体育用品 高 中 高 自行车 高 低 低 品牌服装 高 高 高 医药 中 低 中 玩具 中 中 低 工艺品 高 高 低 家居 高 高 中 珠宝 中 中 中 10514566167460283412250064712000001650020000693195000030000100001000 900 158 1506 300 3000 360 1400 1800 1500 2100020000400006000080000100000120000140000160000180000200000220000电子 汽车后市场 钟表 出版业 体育用品 自行车 品牌服装 医药 玩具 工艺品 家居 珠宝系列1 系列2中国 深圳企业数量比较图 单位：家 消费电子主要类别 全国出口额1397851057 189481961502501715502004006008001000120014001600消费电子汽车后市场钟表体育用品自行车品牌服装医药 玩具工艺品家居 珠宝亿美元 18 根据评价结果，筛选综合评价较高的行业为 电子、汽车后市场、体育用品、品牌服装 四大行业。 第三步：项目层面评判 基于第二步选择筛选出的电子、汽车后市场、体育用品、品牌服装四大行业，我们进行进 一步的深化分析，最终物色出相对更适合本项目发展的行业。 产业前景：判断产业总体的发展前景？深圳市的产业基础？ 由上文的数据比较可以看出，总体上四个产业的成长性都比较高； 但四个产业之中电子产业是深圳市的产业基础最好，优势最明显的产业，在全国乃至全球都有非常大的影响力；其他三大产业深圳都有一定的基础和前景，但不如电子产业突出； 从产业前景看，四大产业的排序大致为： 电子、品牌服装、体育用品、汽车后市场。 政策导向：判断是否符合政策导向？获得政策支持的可能性？ 从政策的角度看，体育产业作为文化产业的组成部分，同时 深圳市刚刚获得“国家体育产业基地”的认定， 2010 年深圳将建成为区域性体育中心城市 ，因此，体育用品行业在获得政府政策的认可应该比较容易；电子行业作为深圳市的重点发展产业，也比较符合政府的政策导向；汽车产业是笋岗片区的主导产业之一，汽车后市场在笋岗已有一定的基础，在政策上也比较符合片区的发展方向；服装产业与片区的产业发展协调程度较低； 从政策支持度看，四大产业的排序大致为： 体育用品、电子、汽车后市场、品牌服装。 竞争环境：判断市场是否已经饱和？竞争是否激烈？ 从市场的饱和度看，四大产业都尚未达到饱和，都存在一 定市场空间；从竞争的激烈程度看，假如本项目发展上述四大产业，面临竞争最激烈的应该是电子（华强北）和服装（东门等）；其次是汽车后市场；竞争程度最低的应该是体育用品（目前在深圳还没有）。 从竞争环境的宽松程度看，四大产业的排序大致为： 体育用品、汽车后市场、电子、品牌服装。 项目条件：从规模、交通、环境要求等判断与本项目的契合度？ 从与本项目条件契合程度看，四大产业的排序大致为： 电子、体育用品、汽车后市场、品牌服装。 客户反馈：目标客户对项目的反映？入驻意向？ 根据对上述四大产业相关客户的调查，目标客户对四大产业 的排序大致为： 体育用品、电子、品牌服装、汽车后市场。 体现“国际采购中心”定位 深圳市具有做电子行业的城市品牌，在吸引国际、国内采购商而言具有明显优势（汽车后市场（零配件）以广州、北京为主；服装主要在东莞、广州为主。 19 根据对上述四大产业相关客户的调查，目标客户对四大产业的排序大致为： 电子、体育用品、汽车后市场、品牌服装。 表格 3合评价表 项目 电子 汽车后市场 体育用品 品牌服装 产业前景 高 中高 中高 中高 政策导向 高 高 高 低 竞争环境 中高 中高 高 中 项目条件契合 高 高 中 中 客户反馈 中高 中 高 中 体现“国际采购中心”定位 高 高 中高 中 综合评价 高 中 中高 中低 排序 1 3 2 4 总体而言，以上四大行业都可以作为本项目备选的经营类别，但四大产业中综合评价最高的是电子、其次为体育用品与汽车后市场、最后为品牌服装。 因此，为最大限度降低项目后期运营风险，建议选取其中综合评价较高的“电子行业”作为本项目的目标行业。 子行业综合分析预测 1、 行业前景分析 从目前电子市场经营的产品门类看，电子产品可包括： 电子元器件、仪器仪表、电子工具、电脑整机、电脑配件、电脑外设、计算机网络、通讯 设备 、数码产品、安防产品、视听产品、耗材等 类别、上万个品种。 根据深圳市电子商会（电子专业市场委员会）对电子市场经营类型的划分，电子产品可分为两类：一类是面向消费者的消费电子，另一类是以电子元器件为主的生产性电子。 据调查，以消费电子、电子元器件等为主的深圳市电子产业在全国均占有重要地位，并始终保持高效增长势头，年均增长率 30以上，电子信息产业规模及出口连续多年保持全国第一。电子产业在深圳工业结构中始终保持支柱产业地位；在深圳工业产值所占比例不断提高， 2000 年后持续保持在 50以上； 2006 年，深圳电子信息产业产值达 6300 亿元，占深圳工业总产值 59，多项产品产量在国内外占有重大比例， 已成为全球计算机零部件和 20 品加工基地、中国通信设备研发制造基地、全球消费电子产品制造基地、全球电子元器件制造基地。 （ 1） 消费电子 消费类电子产品在不同发展水平的国家有不同的内涵，在同一国家的不同发展阶段有不同的内涵。我国消费类电子产品是指用于个人和家庭与广播、电视有关的音频和视频产品，主要包括：电视机、影碟机（ 录像机、摄录机、收音机、收录 机、组合音响、电唱机、激光唱机（ 。而在一些发达国家，则把电话、个人电脑、家庭办公设备、家用电子保健设备、汽车电子产品等也归在消费类电子产品中。随着技术发展和新产品新应用的出现，数码相机、手机、 产品也在成为新兴的消费类电子产品。 消费电子从大类上大概也可分为家居类消费电子、汽车用消费电子、办公用消费电子、个人消费电子。 目前，以数字化为代表的消费电子产业正呈现高速增长的趋势， 2006 年全球消费电子类产品销售额约为 3116 亿美元， 年均增长率是 8左右， 我国消费电子产品出口额约为 1397亿美元，年 均 增长率保持在 20左右， 约占全球出口总额 45%， 到 2008 年中国在全球消费电子市场将占到 65的份额。 我国电子信息产品制造业规模已居全球第二，产销量名列世界前茅的产品门类不断增多，电子信息产业大国的地位不断巩固。 中国拥有全球 25的消费电子市场。据麦肯锡公司的数据显示，中国消费电子市场以每年 12的增长速度发展，到 2010 年，市场规模将达到 1250 亿美元，消费电子产品制造商对中国市场都表现了浓厚的兴趣。美国消费电子协会日前预测，到 2010 年年底，中国人将会买进全球 25的消费电子产品，这一预测驱使着全球 制造商和零售商进入这个巨大的市场。 （ 2） 电子元器件 电子元器件是元件和器件的总称，主要面向生产用途。器件是指电子管和晶体管，现在泛指用半导体材料制造的基本电子产品，如：二极管、三极管、场效应管、集成电路等，其它制造电子整机用的基本零件称为元件，如：电阻、电容、电感等等。 电子元器件行业是电子信息产业的重要组成部分。 我国已成为全球重要的电子元器件生产基地 ， 2000中国电子元器件产品产量约占全球总产量的 30%左右 。电子元器件行业规 模仅次于美国和日本 ， 位居世界第三位 ， 行业复合增长速度达到31%， 和信息产业整体增长水平一致。汽车电子 办公消费电子 个人消费电子 家居消费电子 消费电子分类示意 消费电子 21 2006 年，中国电子元器件产业发展迅速，销售收入同比增长 35%。 其中，深圳市电子元件总体规模在全国领先，器件总规模居全国第四位。深圳是我国电子信息产品的重要生产地，也是集成电路的重要使用地和集散地。 统计显示， 每年 通过深圳市场流通到全国的集成电路产品达 50 亿美元，约占全国的 30%。 深圳电子元器件产业在各个领域均有发展，产业规模较大，如光电子器件、电真空器件等器件产品，压电晶体、控制继电器、微特电机与组件、电池电源、磁性材料及器件、电声器件、光电线缆、印制电路等元件及零组件产品 领域，都有着明显的优势。在上述各领域都有一批具备相当规模的企业，有的企业和产品在全国占有优势地位。深圳光电子器件在全国具有领先优势，液晶显示器及模块制造居全国前列，磁性材料及器件、手机电池产业更居世界前列。 另外，深圳 市具有规模的电子信息专业配套市场超过 70 家，年成交额超过 1000 亿元，每年举办较具规模的专业性展览会超过 60 个。深圳 的 鸿富锦、联想、华为的工业总产值超过 300 亿元。 有 11 家企业进入第 20 届全国电子百强企业。 其中 5 家全国营业收入超过 百 亿元。 深圳华强北电子市场全国闻名，电子产品销售额达到 300 多亿 元，已经超过了整个中国市场容量的 50。华强北电子市场不仅成为“亚洲第一电子市场”，而且成为世界中小型电子企业的采购平台。 小结： 总体而言，无论是从全球、全国、还是深圳市的视角看，电子行业都具备了比较乐观的发展前景，将继续保持旺盛的增长势头。 从物流商贸及出口角度看，深圳的电子产品交易体系完善，规模以上的电子市场有 70多家，吸聚了大批国际专业买家和高端客户群，同时作为香港连接内地及内地连接世界的纽带和桥梁，深圳是我国电子产品进出口的第一通道 。 2、 市场供需分析 （ 1） 供应分析 电子产品的国际采购物流展贸 平台，在形式上通常表现为电子产品的专业市场。在这样一个平台上众多的生产厂家、采购商可以共享这一个平台的规模效益，提高交易的效率、降低成本。电子市场在我国取得了快速的发展，这与总体经济的发展及电子信息产业的发展密不可分。 发展现状 近年来，电子市场蓬勃发展。 80 年代初期，从北京中关村一条街、深圳赛格电子配套市场开始，从小规模到大规模，特别是近十年来，电子市场伴随着 业的发展，迅猛异常地快速发展。 22 根据深圳电子商会提供的数据，深圳从华强北到龙岗、宝安、沙井已建设了 70 个电子产业专业市场，建筑面积过百万平方米 ，商户数万家，从业人员近 10 万人；北京中关村从一条街发展到中发电子、海龙、硅谷、太平洋、百脑汇、顶好等几个大型专业市场，总经营面积接近 20 多万平方米；与此同时，广州沙河、上海、郑州、西安、山东淄博、青岛等各省市电子专业市场快速建立起来，据不完全统计，到今年上半年，全国已建立起 50 个大中规模的电子专业市场，估计总经营面积有 80 多万平方米，从业人员达到 50 多万人。 市场特点 科技含量普遍较高的电子产品，采用电子市场这一业态发展有着其存在的必然性。经过多年的发展，电子市场的功能越来越强大，也发挥着越来越重要的作用 。中国电子商会的一项研究报告指出，目前电子市场的功能与作用主要体现在以下方面： 物流地位 区域集散中心 通过 20 多年的发展，中国形成了两个电子产品的集散中心，一是广东的深圳；二是北京的中关村。仅就国内市场而言，由于产地因素和开放程度的影响，深圳不仅占领了长江以南地区，北方地区很多产品也从深圳一带发送。从中关村发出的产品覆盖范围包括 :长江沿线 (武汉、南京、上海 )；西北地区 (西安、兰州 )；东北地区 (沈阳、哈尔滨 )；中南 (郑州 )和山东地区；北京周边地区等。 产业地位 支撑和带动产业发展 从 业价值链的角度 看，研发、制造、流通，电子市场处于下端即流通环节。通过市场的销售功能，使产品的价值得以实现。通过市场的推广，创造了中国巨大的市场，从而使研发和制造过程不断延续。在中国还有一个独特的作用，新技术企业通过代理国外的产品，开始和新技术接触，和国际市场接触，才使自己成为真正意义上的新技术企业，才逐步进入制造和研发领域。 地区商业地位 领先的科技商业 以北京海淀区为例，其商业在北京具有独特的地位，在社会消费品零售总额中海淀区一直占 18%左右。海淀区 2002 年社会消费品零售总额 340 亿元，高新技术产品的销售额占有重要 地位。 2002 年中关村各电子市场实现的销售额，不低于 300 亿元。全国电子市场的销售额将近 1000 亿元。这种高科技商业，提高了劳动生产率，也为国家和地方带来了很大财政收入。 消费功能地位 地区销售中心 调研表明，在全国的中心城市，存在一个普遍的规律。 品销售地区分布呈“扎堆”状态，最有影响的几大电子市场往往形成集中的商圈。地区销售中心的特点十分明显。如 :北京的中关村，深圳的华强北路，上海的徐家汇，郑州科技街，广州天河，沈阳三好街等。 新技术和产品 展示和推广功能 23 由于电子市场吸引了大量的人流，所以，越 来越受到厂商和渠道商的追捧。他们在新技术和新产品的推广方面，充分利用了市场的功能。一是经常在有影响的市场做各类推广活动；二是在卖场内外投放大量的广告；三是在卖场内设立所谓体验店进行推广等。 发展趋势 随着中国市场体系的不断完善，加入 后国外商业巨头进入中国市场步伐加快，电子市场未来发展趋势也是受到业内人士关注的问题。分析表明，电子市场在今后五到十年之内，还有很大的发展空间，电子专业市场势态还会迎接新的发展时期。 这一方面是由于信息化推动着四化 (工业、农业、科技和国防现代化 )，信息化渗透各个领域，必然带 来 业的发展；其次是城市信息化快速发展；再者是 3C 进入家庭，电脑等高新科技产品已成为家庭的消费品之一。除了中国自身的市场需求量很大以外，世界各国在中国纷纷设立采购中心和采购站，需求带动着产业的发展。电子产业在今后五年到十年仍然是大发展的时机，所以中国电子市场的发展，也一定会保持积极的发展势态。 （ 2） 需求分析 正如上文所述，电子市场的发展必然是以电子产业的发展为依托。电子市场的需求直接来源于电子产品及相关企业的物流、展示、交易等经营活动的需要。因此，评价电子市场的需求最关键是评判电子产业的发展前景。 全 球电子产业发展迅速并呈现往亚太地区转移趋势 全球电子产业在 2001 年坠入谷底， 2002 年从谷底中反弹， 2003 年步入全面恢复期。仅就电子元件产业而言，亚太已成为世界电子元件的最大生产地和消费地，已占分别占世界电子元件的产、销值的 32%和 30%，特别是中国越来越多地在国际元件产业中占到了举足轻重的地位。在世界元件产业低迷之时，美、欧及亚太地区元件业的一些大公司，为转嫁经济衰退带来的负面效应，加速了中、低档电子元件产品加工生产向中国转移的步伐，从而确立了中国成为世界电子元件生产大国的地位。 另外，根据 日本电子工 业振兴会对世界电子信息产业发展预测， 2010 年世界电子信息制造业市场将达 19055 亿美元，其中，电子元件市场将达 2800 亿美元，占 2005 年至 2010 年年均增长 另据报道，全球片式元器件产量将从 2005 年 15000 亿只，增至2010 年 25000 亿只，年均增长 13%。 按照我国电子元件 15 个大类产品统计，预计 2010 年世界电子元件市场将达到 3614 亿美元，产品产量将达到 38400 亿只。 我国电子产业将继续保持快速增长势头 我国电子信息产业蓬勃发展，产业规模继续扩大成为我国工业第一大产业，居世 界第三，并且电子信息产业在 2006 年获得了前所未有的经济效益。移动通信、计算机、软件、微电子、网络产品等市场有较大幅度的增长，可以预见，我国将有更多的电子信息产品产量跃居世界前列。 24 据市场咨询和顾问机构 测，