桥津上街安置房建设项目可行性研究报告

1 桥津上街安置房建设项目 第一章 总论 目背景 目名称 桥津上街安置房建设项目 目建设性质 新建项目 主单位介绍 建设主管单位： 新津县住房保障中心 。 新津县住房保障中心是新津县房产管理局下属的副局级编制的事业单位。新津县住房保障中心成立于 1997年，经过 10多年的运营，固定资产发展为 27000万元。 目前新津县住房保障中心下设机构有行政人事部、财务部、融资部、项目开发部、造价合约部、工程部、资产管理部等 7个职能部门。 目概述 为了加快改善 成都 新津县 居民 住房条件和生活环境，近几年来，新津县 政府加大力度 引导 当地居民 由分散居住向适度集中居住建设 2 靠拢 ，先后采取了一系列举措加以推进。 通过对土地 整合，从而最大限度的利用该片社区土地资源。 桥津上街安置房建设项目 位于 桥津上街 ，本地段属于 新津县中心城区东北面，紧邻国道 108，该地块位于新津桥津上街东侧，地块东侧为空地，本次方案为新津桥津上街安置房设计，用地面积 15826平方米，地块较为规整，地势平坦，配套设施需要加强，交通便捷。 ，其 市政基础设施完善，适宜本项目的建设。 行性研究报告编制原则及依据 1、 编制原则 1） 符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。 2） 结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。 3） 建设集居住、生活配套为一体的生活园区， 吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有特色的满足居住生活需要的环境功能 ，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机综合体。 4） 结合被拆迁居民的生活习惯 及家庭构成，提供能够满足居民需求的 安置小区 。 2、 编制依据 1） 中华人民共和国建筑法 主席令第 92号 ； 2） 中华人民共和国节约能源法 主席令第 77号 ； 3） 四川 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 3 4） 中华人民共和国规划法； 5） 中华人民共和国环境保护法； 6） 成都市人民政府关于进一步加强城镇住房保障工作的意见； 7） 成都市城市总体规划（ 2004 8） 建设项目经济评价方法与参数（国家发改委、建设部）第三版； 9） 其他相关政策文件； 10） 业主提供的项目有关资料。 目预期目标 要求基础设施、公共服务设施基本配套，社区功能和住宅功能基本完善 ,实现垃圾集中收集与处理、集中供水、污水经处理后排 放，达到 新建的 社区 整洁、环境卫生、道路平整、缆线规范、环境生态化和田园化、生活舒适方便的基本目标。 目主要建设条件 桥津上街安置房建设项目 应具备的基本条件为：资金条件、环境条件、施工条件、法律条件等对拟建项目支持和满足的程度。 1、资金条件 桥津上街安置房建设项目 项目 总投资为 元， 资金 来源包括两部分。其中 新津县住房保障中心 筹集 总投资的 20%； 银行贷款 9300万元，占总投资的 80%。 2、环境条件 4 本项目经过环境影响评估指出，认为项目在建设期间及建成投入使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。建设单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响，本项目的建设是可行的。 3、施工条件 桥津上街安置房建设项目 项目 ，其施工现场、位置、面积经规划部门用红线给予控制，现场施工用水、用电、排污均可从市政管线接口，均能满足施工建设需要。 项目施工的技术队伍来源丰富， 四川省建筑施工队伍较多， 大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术与施工装备，在园区开发等方面积累了 丰富的经验，项目经过招投标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务。 经过上述分析，项目具备的基本建设条件均能满足项目的建设要求。 设期限 本项目建设周期计划从 2015年 5月 月。 要技术经济指标 目建设规模 及 安置 人口 本项目建设内容主要包括住宅、商业用房以及地下室停车场、绿 5 化、小区内管网等，预计建成后能容纳 296户人居住，按照保守估计一户 3人计算，共计 888人。 建设内容主要包括居住用房、商业用房、以及相配套的道路、停车场、绿化、供排水管网等。项目总规划 用地面积 15826，总建筑面积 地上计入容积率建筑面积 （其中居住建筑 面积 ，商业建筑面积 ， 地上 配套设施建筑面积 ）地上不计入容积率面积 地下不计入容积率面积 绿化面积为 资规模及资金来源 桥津上街安置房建设项目 总投资约为 中：建安工程费用为 总投资的 总投资的 基本预备费 总投资的 建设期利息 总投资的 本 项目 总投资为 元 ， 由 元，占总投资的 20%；银行贷款 9300 万元，占总投资的80%。 通过整理附近的土地进行偿还贷款。 目研究目的及范围 我公司受 新津县住房保障中心 的委托，对“ 桥津上街安置房建设项目 项目 ”进行可行性研究报告的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目选址条件分析、建设内容及规模、建设方案、 公用工程及劳 动安全、环境影响评价、节 6 能措施、项目实施进度、招标方案、投资估算及资金筹措、项目组织及管理、风险分析及对策、社会效益分析、结论及建议等。并提出结论意见，为政府决策提供参考依据。 行性研究结论 桥津上街安置房建设项目 项目是在成都市城市总体规划以及国家宏观经济背景下提出。随着 新津县 建设步伐的加快，项目的实施可以有效保障拆迁户的住房问题。 桥津上街安置房建设项目 的建设可以带动周边产业链的发展。修建 的 住宅楼 能改善当地百姓的居住条件、维护当地社会的和谐稳定、带动地方经济的发展，社会效益巨大。 项目的前期工作进展顺 利 。综上所述，项目建设条件基本具备。 因此 本项目的建设是符合国家和人民的利益的，具体操作上也是可行的。建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序分步实施，确保项目的顺利建成。 7 第二章 项目建设背景及必要性 随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型， 成都 新津县 承载的职能逐渐多元化、复杂化。城市更新过程不仅可改善其基础设施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快 新津县城区桥津上街区域内进行 改造，将 本 区域内 建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合 理。 目 建设背景 都 将 打造 生态 田园城市 生态 田园城市，本质上是符合科学发展观要求，体现“自然之美、社会公正、城乡一体”核心思想的新型城市。它包含世界级、现代化、超大型和田园城市四个基本要素，有六个方面的具体特征：一是田园式的城市形态，形成多中心、组团式、网络化的城乡空间布局和人性化、生活化的城市空间结构，既有优美的田园风光，也有强大的现代化功能，并体现丰富的历史文化内涵，在全域成都继而在成都经济区范围内形成现代城市与现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态；二是国际性的 城市功能，在建成西部“两枢纽、三中心”和国家重要中心城市的基础上，成为国际性的区域枢纽和中心城市；三是形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的现代产业体系，辐 8 射带动西部乃至全国，进而融入世界，在国际产业分工体系中占有重要一席之地；四是社会和谐，城乡二元体制全面破除，城乡居民享有更充分的社会福利和更有力的权利保障，具有很强的幸福感；五是人与自然和谐，“山、水、田、林、城”融为一体，生态良好，环境优美；六是基础设施现代化、智能化，城乡贯通、配置均衡、功能完善。总体而言，按照建设 生态现代田园城市 的目标定位，未来的成都将是一座城乡一体化、全面现代化、充分国际化的区域枢纽和中心城市，城乡繁荣、产业发达、居民幸福、环境优美、文化多样、特色鲜明、独具魅力。确立这一历史定位和长远目标，实质上是把推动发展方式的根本转变提到了战略层面，是在六年多统筹城乡发展的实践基础上，更好地践行科学发展理念，更加注重以人为本，更加注重资源节约和环境友好，更加注重历史文化保护和有序开发利用，更加注重自主创新，更加注重对外开放，实现对城乡一体化实践的全面提升和深化。 为稳步推进 生态现代田园城市 建 设， 成都市 市委确立了“三步走”战略部署：近期目标是用 5 8 年将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样板；中期目标是用 20 年左右初步建成 生态现代田园城市 ，争取进入世界三级城市行列；长期目标是用 30 50年最终建成 生态现代田园城市 ，争取进入世界二级城市行列。 9 乡一体化进程 城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体， 统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、 社会事业 发展的一体化，改变长期形成的 城乡二元经济结构 ，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居 民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。 随着成都市的快速发展，城乡一体化急需实现 。 根据 新津县五津优城指挥部 的会纪要 ， 需要对 新津桥津上街区域内地块 红线 范围内 按城市规划要求进行建设， 专门建设 安置房 ，用以安置 当地居民 。 安置房 是适应城市现代化的要求，以地域性为特征、以认同感为纽带构建成的社区组织体系，居民的素质和整个社区文明程度高，社区内管理有序 、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐。 安置房 在党的领导下实行居民自治，社区内实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。 安置 房小区 坚持以人为本，把改善人居环境放在重要位置，社区服务实行网络化和产业化，做到经济建设、城市建设和社区建设同步规划、同步实施。 新 津 桥津 上街区域内 片区周围土地利用较差 土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况 10 如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的文件。该文件从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义 市场经济的改革方向，针对当前土地管理存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。 新津县 坚决贯彻执行上级的文件精神，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，属性定性定量供地。 目前 桥津上街区域内 房屋基本上以一、二层为主，土地使用过程中存在容积率过低、建筑布局凌乱、土地利用效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘周边区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约 利用的目的，为成都市发展提供可观的用地保障。 本项目可满足 当地 被拆迁人的安置住房需求，并带动相关产业发展，拉动经济增长。 目建设必要性 设集约化 资源的短缺、不可再生、价格的高昂，都要求必须集约化。首先是土地资源。最近国家预计批准成都的土地总体规划，能够用的建设用地总规模是 380万亩。现在，成都建设用地总规模已达到约 320万 11 亩，到 2020年，还有 60万亩可以使用。那么一定要制定相关政策，一是要集约节约用；二是必须通过农村土地综合整理，把原来农村低效率利用的集体建设用地腾出来用作城市建设用 地和产业发展用地；第三是水资源稀缺。对于集约的要求，第一是建设要集约，相对要求高强度的开发和利用。其次，产业要集约化发展。产业集约化发展包括 3 个方面，一是产业布局要集中化，就是“三个集中”；二是产业发展要集群化；三是产业用地要集约化。第三是农村也要集中，也要集约。农村的集约一是农村集体建设用地的利用要集约；二是农业本身要集约，就是不能撂荒，要生产高附加值的农产品，推动规模经营。 合成都市总体发展规划的要求 桥津上街安置房建设项目 是成都市 新津县 城市发展规划的需要。本项目的建设符合成都市总体发展规划 的要求，与成都市城市发展程度相 适应。 本项目的实施将使 桥津上街 附近的平房变成了高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。随着本片区城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线等各种配套设施，进一步完善了城市功能。原居住居民曾分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、商业服务等条件较薄弱。随着 本项目的建设，对其进行高起点的规划、建设集中安置居住小区，群众生活水平将有明显提高。 12 化产业结构，加快服务业发展的需要 项目的建设将带动本地段发展 ，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 快住宅建设，不仅为群众提供安全的住房，而且有利于合理利用土地资源 项目实施 不仅能够满足原有居民的住房需求，还 为村民搬迁实物补偿提供了充足的物业基础 。另外，还可以根据各个家庭人员构成，进行合理分房，合理利用现有资源。 动车基地 片区 还可以腾出大量的土地进行城市建设和农业建设。 本项目 建设将会大力推动城市化进程，充分合理的体现“合理利用每一寸土地”的基本 国策。是节能增效统筹 安排，节约社会资源的经典案例。桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 13 第 三 章 项目建设地点及建设条件 目现状概况 桥津上街安置房建设项目 区域内场地基础条件良好，能有效节约建设投资。按照 新津县 未来人口规模和功能规划布局，项目地块比较适合 安置房建设 。 点与地理位置 桥津上街安置房建设项目 位于桥津上街，本地段属于成都新津县城区附近，紧邻国道 108，其市政基础设施完善，适宜本项目的建设。 项目位置区域如下图所示： 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 14 从示意图中可看出，项目建设区域内经济、交通、配套等较为成熟，建设条件较好。 地权属类别及占地面积 桥津上街安置房建设项目 位于成都市 新津县 ，主要提供居住、停车等服务 。 本项目 总用地面积 15826平方米， 约 用期为70年 。 程地质与水文地质条件 目建设条件 会经济及自然 条件 （一）社会经济条件 1、基本概况 新 津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区 28 公里，距西南航空港 18 公里，区位优势明显，古有 “南方丝绸古道第一站 ”之誉，今有 “成都南大门 ”之称。全县幅员面积 330平方公里，辖 11镇 1乡，总人口 ，其中城镇人口 12 万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今 ， 已有 1450年历史，自古以来 “商贾云集、货如轮转，多出富商 ”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。 新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 15 鱼米之乡 和特色水产大县，以 “黄辣丁 ”为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山、等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为 “成都后花园 ”。特别是围绕 “成南门户，水城新津 ”的城市定位，正加快推进 “一生之城 ”、中国具有自主知识产权的低碳生态主题公园 花舞人间 “亚特兰蒂斯 黄金时代 ”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形 。 近几年来新津县经济快速发展，综合实力显著增强，城乡居民收入快速增长，生活水平不断提高，城乡居民生活质量明显改善。 2、城市规划日趋完善，城市结构更加优化 新津 县主城区大面积的棚户区（旧城）改造已基本完成，但随着经济的发展，城市框架的不断拉大，过去县城周边的城乡结合部逐渐并入城区，形成城中村。为加快推进 新津 县主城区范围内棚户区（旧城）改造，做好立城优城的发展战略，进一步提升群众幸福生活指数，强化城市功能， 新津县当地房管部门按照 “做优功能、做亮节点、做美环境 ”的要求，对照 “优城 ”八大工程，多次进行了实地调研 ，并反复梳理、论证。 新津县在落实上级部门在棚户区改造中提出的具体问题后，立足新津县当前 棚户区改造 的实际情况， 遵循政府主导、群众满意、市场认可的原则，在积极推动 棚改 工作时， 按照 总体 规划 考虑，梳理出具体实施方案，按照方案进行招商，带着方案征求群众的意见； 充分 发挥 了 党组织的战斗堡垒作用，创新工作方法，实现就地就近城镇化。桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 16 目前， 新津 县城区部分地方仍然存在堵、烂、臭、缺现象， 棚户区改造工作任重而道远 。 按照 新津县 委、 县 政府的安排部署， 新津县 结合多年的实践经验，并充分学习借鉴了成都市 “北改 ”的 政策精神和成功做法，多次 召集涉及 “旧改 ”工作各责任部门，进行了反复研讨修改，并对 “旧改 ”前期相关工作进行了安排部署。基本完成了 “旧改 ”区域的调查摸底，征集了民众意愿，部分责任部门已着手与有意向进行合作的企业进行了接触，为全面启动 “旧改 ”工作打下了基础。 3、交通建设成效显著，交通网络迅速 截至 2013 年，境内国道 、成乐、成雅高速公路、省道川藏公路、 件公路等 4 条国、省干线公路和 8 条县道纵横交错，全县公路通车里程已达 路密度达 平方公里。 4、邮电通信迅猛发展，服务领域不断 拓展 成都是全国九大邮政通信一级处理中心之一、西南最大邮件转运局和四川省邮政通信枢纽局，是全国八大电信中心之一，也是西部地区第一个电话号码升 8位的省会城市。新津县坐拥成都市的便捷条件拥有当代国际一流数据微波、光纤、程控、卫星和计算机处理等交换机和传输手段，不仅与全国各地建立通讯往来，而且可同世界 180多个国家和地区直通电话， 100%实现了长途和市话交换、传输数字化。 5、城市基础设施不断完善，公用事业快速发展 新津县所在的成都市人均拥有的城建维护资金量、人均道路面桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 17 积、污水日处理能力和污水再生利用能力排 在西部各城市第一位。新津县全年空气质量优良率（ 数 100 的天数） 主城区区域环境噪声平均值 区交通干线噪声平均值 中式饮用水水源地水质达标率 100%。 6、城市环境质量得到大力改善 新津县持续推进“建绿”工程，建成区绿化率达到 35%以上，开展“创建绿色环保工地”活动，全市空气环境质量良好。综上，良好的社会经济环境，便捷的交通，完善的基础设施，为项目的建设提供了良好的建设条件。 （二）、自然气候条件 新津属亚热带季风湿润性气候，无霜期长，雨量充沛，四季 分明，由于所处地理位置和大气环流影响等因素，具有 “冬无严寒，夏无酷暑，春暖多变，秋多绵雨 ”的气候特点。年均气温 ，年降雨量987候的另一个显著特点是 “多云雾，日照短 ”。民间谚语中的 “蜀犬吠日 ”正是这一气候特征的形象描述。最热月 7月平均气温 ；最冷月 1月平均气温 ，最热月（七月）平均气温为 ，其14 时平均气温为 。极端最低气温为 ；。无霜期年平均为 297 天，日平均气温 ,新建建筑自身及对周边用地现状建筑和对界外空地的日照影响满足 (2014)的相关要求。 （ 1）室外绿化，为营造住宅小区优美舒适的生活环境，采用乔木、灌木与草地相结合的绿地系统， 形成小 区整体绿化结构，营造一桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 25 个舒适优雅的居住生活空间， 其绿化率为 （ 2）室外综合管线：室外综合管线包括了给水管 450m，雨水管450m，污水管 450m，电力管线 450m，燃气管线 450m，通讯管线 450米。 （ 3）道路 及广场 ：道路采用沥青混凝土路面。 （ 4）庭院灯：在道路及广场位置，布置庭院灯，共 35盏。 （ 5）小区大门：在用地 西南面以及西北面 设置各设置一个出入口。 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 26 第 五 章 建筑方案选择 筑设计 制依据 本 项目编制 执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及 当地 有关标准、规定。主要的规范、标准包括 以下： 1 民用建筑设计通则 （ 2 城市道路绿化规划与设计规范 （ 3 城市用地竖向规划规范 （ 4 无障碍设计规范 （ 5 建筑设计防火规范 （ 6 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （ 7 建筑内部装修设计防火规范 （ 8 住宅设计规范 （ ； 9公共 建筑 节能设计标准 （ ； 10. 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 （ 34 11. 住宅建筑规范 （ 12.商店建筑设计规范（ 本原则和要求 1、尊重自然、保护生态的原则建筑及其建成环境要与自然环境协调共生；要尽可能减少人工环境对自然生态平衡的负面影响；人工桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 27 环境要与自然环境有机结合。 2、 以 节约资源和能源、高效利用的原则 进行建筑设计 、施工建造、使用运行和管理维护等一切建筑活动 ； 用人工与自然相结合、现代高新技术与传统适用技术相结合、行政干预与市场经济相结合的方式，最大限度地提高建筑资源和能源的利用率。 3、 按照 健康卫生、无废无污的原则 进行建造，使用 有利于人的身心健康，避免或减少环境污染，采用无毒、无害、环保型绿色建材 ；采用耐久性的、可循环、重复利用的材料；尽可能充分利用太阳能、风能、等自然清洁能源；应设置水循环利用系统和固体垃圾、废物的收集 和 回收系统；大力发展立体绿化，充分发挥园林绿化保护和改善建筑环境的作用，满足现代人回归自然的心理渴望。项目的规划设计要确保城市居民基本的居住生 活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量。 本项目采用开放式的安置小区，在部分临街位置设置商铺。 居住区规划应合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设；适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境；为 居民的 社会活动提供条件；为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。居住建筑的规划设计应综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不 同使用者的需要等因素确定；住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 28 管线埋设、视觉卫生等要求；住宅布置选用环境条件优越的地段布置，其布置应合理紧凑；面街布置的住宅其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路 。 平面设计 体规划 1、根据所处地块的整体规划与风格，协调与周边项目的关系，确定其定位、造型与结构。在美景中筑宅，明智者先造园。如何使建筑轻轻地放在风景中，又或者使建筑与园林相应成趣，互为景观，我们认为这就是和谐共生的原理，是自然的法则。人类一味追求文明的结果使 自然变得奢侈，人们对自然的渴望使拥览美景成为少数人的奢侈。 我们所能做的使努力使建筑的同时，享受美景的同时，也使自身成为美景的一部分，这就是和谐共生与可持续发展。 2、新津县的地理位置、气候特征使人们一如既往地关注阳光和自然通风，同时表现出接近绿化、融入自然的渴望，规划设计体现其超前性和先导性，也满足成都市 安置住房 的相关要求。 3、贯彻“尊重自然，融于自然”的思想，以建设环保生态型居住环境为第一规划目标 ,既满足居住的舒适性、生态性，又创造一个布局合理、环境优越的居住社区。 小区采用 6米宽的道路，形成小区内部 的交通主线，各宅间路与之呈树状相连，形成既便捷，又互不干扰的交通网络，同时也满足消防要求。道路、消防组织小区沿建筑设置环形车道，道路宽度满足消桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 29 防要求。小区根据住户出行方向和习惯，在桥津上街设置两个小区出入口。该小区停车采用地下车库停车方式，车位满足相关要求。非机动车停车位采用建筑底层架空方式停放，具体位置在一层架空层处，车位数量也满足相关要求。 表 5总 建筑指标 序号 项目 单位 数量 备注 一 净用地面积 15826 二 总建筑面积 三 总绿地面积 五 建筑层数 层 6 六 建筑栋数 幢 5 七 户数 户 296 户 本项目拟以环保、怡人、舒适、便捷、人文等特点，用一流的规划、一流的设计、一流的施工、一流的管理、一流的服务、一流的公建与配套设施打造成都市 新津县 优秀 的 安置 社区 。项目的规划定位思路必须考虑把项目置于社会发展的高度，致力实现“以项目形象带动新津县 城市形象，并通过该项目的成功形象来提升 市政府在保证民生在建立和谐社会的公众形象，体现出为人民服务、做好公仆”的效应。 小区建设致力于建设园林小区，为广大拆迁 安置 群众提供舒适优美鸟语花香的居住环境，改善村民原来脏乱差的居住环境，解决被安置村民的后顾之忧。使村民也过上城市居民的生活。小区道路建设要充分考虑四周市政道路，合理设置小区出入口和车辆出入口，方便居民出行，小区内部道路要设计合理， 从 每栋楼前 到步行街、市政道路上的公交站尽量做到距离最短，内部景观道路尽量做到悠长安静，既满足居民出行方便又满足居民散步和锻炼的需要。 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 30 停车场建设采 用地下停车 为主的停车方案 。 建设大量的地下停车场 节约了地上 停车 面积，有利于提高地面的绿化率，并且充分利用了房屋结构，利用的地下室的空间。总体来 说这样既经济又实惠，是比较好的建筑方案。地下停车场的出入口与人流的出入口设置在同一方位，分开设置，做到互不影响各行其道。地下车库出入口设有明显的标志和行车路线。 地上停车场设置在环道的旁边，停车场四周均进行绿化，这样不仅没有占用大量的绿地，也为少量临时停车提供方便。这样既方便了居民生活也为小区提供了大量的绿化用地。总体来说这种方案较好。 通设计 小区道路以环形主干道和纵横交错的小路组成，通过四周环路可以到达每一栋住宅楼和车库出入口及地下车库。 小区内道路以人行道为主，也 可通过小型车辆 。能够满足行车 、 一般 行人 及居民在小区内活动 的要求 。 交通出入口开口宽度及位置应符合市交管局的并联审批意见要求和成都市规划管理局成都市规划管理技术规定（ 2014）有关要求。机动车辆与非机动车辆的设置需满足成都市规划管理技术规定（ 2014）的有关规定。机动车停车车库建筑面积按每个停车位不小于 30平方米控制，坡道起点后退道路红线距离不小于 不得利用规划道路组织用地内部交通。小区道路以环形主干道和纵横交错的小路组成，通过四周环路可以到达每一栋住宅楼和车库出入口及地下车库。主干道路宽 6米，双向两车道。次道路宽 3米，专 做桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 31 人行道，用于连接主道路与景观、广场、亭台楼阁之用。能够满足行车、一般行人及居民在小区内活动的要求。 照间距 根据成都的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算，小区内住宅完全符合当地的日照时间要求 。 成都市位于东经 104 40，北纬 30 40 ,大寒日日出时间 6：50,日落时间 17： 10。按照成都市规划管理技术规定本日照分析图测试时间为大寒日 8:00 16:00,每小时测试一次。 平面雨 水排水与回收利用方式 场地内部道路最小纵坡为 横坡为 2，组团路采用双坡，消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管。四周环道兼做消防车道，采用沥青混凝土路面。内部景观道路由景观设计。 筑方案 修标准 建筑整体造型既符合空间逻辑，又不拘泥于功能限制，样式新颖、大方、简洁，具有较强烈的视觉冲击力和丰富的层次感，稳重而不花桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 32 哨采用现代的建筑设计手法，提炼了现代建筑风格的精华，用现代简洁的手法，表达了简约、流畅，富有韵律的造型立面，具有浓厚住宅设计风格 。 加了加强 安置房 的质量管理、规范房屋装修管理工作、根据国家住宅装饰装修工程施工规范（ 建筑装饰装修工程质量验收规范（ 相关规定、特制定本标准。 （ 1） 内墙 厅、卧室、阳台刷普通白色乳胶漆、与地砖同色瓷砖做踢脚线厨房、卫生间贴 20000 （ 2） 顶棚 厅、卧室白色乳胶漆、卫间间、厨房用塑料扣板吊顶。 （ 3） 地面 客厅、卧室、阳台地面采用 600*600 规格地砖，厨房、卫生间地面采用 300*300防滑地砖。 （ 4） 门 入户门为钢 质防火（防盗）门，配门锁、警眼，卫生间、厨房为塑钢门，其余室内为木质夹板门，采用浅色调和漆。 （ 5） 窗 白色塑钢窗，配白玻：窗上方及阳台推拉门上方安装窗帘轨道。 （ 6） 厨房 安装铺装设人造石，下设防火板的灶台， 50070留抽油烟机位和热水器热水管接口；水管暗装。 （ 7） 卫间 安装 70000柱陶瓷洗脸盆及冷热双联水龙头，蹲便器一个；安装淋浴热双联水龙头及花洒；冷热水管暗装。安装镜子、镜前灯及毛巾架。 （ 8） 阳台 阳台上安装不锈钢晾衣杆。 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 33 （ 9） 灯 厅、卧室安 装直径 450房、阳台、卫生间安装直径 300 本项目均为多层住宅。住宅层高均为 住宅室内外高差为 体详见图纸。 户型设计均考虑到卧室、客厅、厨房、厕所及生活阳台，足以体现功能完善，使用方便等要求。在建筑设计方面应重点强调空间的紧凑性，在有限的建筑空间中努力做到合理布置有效利用。在建筑体的垂直方向上对平面设计、剖面设计以及色彩设计进行了分节处理。 采用三种户型所有房间均采光通风， 公共交通明亮开敞，建筑面积每户 50见附图。 构方案 筑结构设计规范 （ 1） 建筑结构可靠度设计统一标准 （ （ 2） 建筑结构荷载规范 （ ； （ 3） 建筑抗震设计规范 （ （ 4） 混凝土结构设计规范 （ （ 5） 建筑地基基础设计规范 （ （ 6） 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（ 2009年版）； 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 34 （ 7）地下工程防水技术规范 （ 0108 （ 8）建筑结构可靠度设计统一标准 结构设计基本参数 该地区自然条件 1、基本风压： 面粗糙度为 2、抗震设防烈度：该工程设防烈度为 7度；抗震设防类别为丙类； 本项目建筑为多层建筑 ，抗震等级为三级合适 ;设计基本地震加速度 计地震分组第三组 . 3、建筑结构安全等级：二级。 4、设计使用年限为： 50年。 表 5筑结构的设计使用年限和安全等级 结构安全等级 设计使用年限 抗震设防烈度 基础设计等级 地下室防水等级 二级 50 年 7度 乙级 二级 楼面和屋面活荷载标准值（单位： kN/ （ 1）住宅（含厅、房、厨卫、走廊、门厅） 2.0 2）商业 用房 kN/ 4）阳台 2.5 5）消防楼梯 3.5 6）一般楼梯 2.5 7）通风机房 7.0 津上街安置房建设项目 可行性研究报告 35 （ 8）地下车库 4.0 9）消防车通道 10）屋顶花园（不含覆土） 3.0 11）上人屋面 2.0 12）不上人屋面 0.5 它未明确部分按建筑结构荷载规范（ 5、建筑场地无不良工程地质现象。 根据当地自然条件和设计规范，经过论证该项目建筑结构选用 钢筋混凝土框架结构 。 6、 基础选型 因无勘察资料， 多层商业及地下车库采用独立基础。 套工程建设方案 力工程 1、编制依据 （ 1）城市电力规划规范（ （ 2）城市工程管线综合 规划规范（ （ 3）城市电力规划规范（ （ 4）城市电力网规划设计导则； （ 5）四川省城市电网规划技术原则； （ 6）四川省城市中低压配电电网建设与改造技术原则； 2、供配电设计 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 36 1、 负荷计算 建筑负荷计算采用需要系数法。 住宅楼工程负荷按照二级设计。 2、供电电源 1）供电电源 本小区电源由市政提供，供电电压 10体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为 380/220伏。 规划 小区考虑到供电半径 ，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。 3、方案系统设置 根据住宅小区规模和电力负荷规范标准，框算出小区供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。 （ 1）供电电源 本小区电源供电电压 10具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站 容量 可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为380/220伏。规划小区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。 （ 2）负荷等级 本建筑小区用电负荷按其性质可分为 : 桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 37 一级负荷包括： A、 防排烟风机等）； B、 散指示； C、紧急广播与火灾报警系统电源等； D、消防控制室、变配电房、柴油发电机房、防排烟机房等重要房间的用电。 三级负荷包括：除一、二级负荷以外的其它负荷均为三级负荷。 4、照明设计 1）、公共通道：以节能灯为主。 2）、应急照明：在主要出入口及疏散楼梯均设 置应急、疏散指示照明，应急、疏散指示灯采用自带蓄电池型，连续供电时间不少于30分钟。 5、防雷接地与电气安全 1）、防雷接地 防雷等级：因本项目为多层建筑 ， 因此设计考虑为 二 级。 防直击雷措施：屋面设 20M*20用结构柱内钢筋作引下线。进出建筑物电缆外皮，金属管道可靠接地。 接地：采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻应 1欧。 2）、电气安全 低压配电系统采用 有插座回路均设漏电保护。所有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接 地装置可靠连接。高出桥津上街安置房建设项目 可行性研究报告 38 建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接。 6、照明设计 照明电压一般为 220V，对于高度低于 2m 的区域的照明灯具，将采用 24 照度标准依据国标 ( 主要场所照度标准如下： 商业 300住宅 依装修而定 楼梯间、走廊 50 100住宅楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防值班室、重要机房、地下车库、走廊、楼梯间等；设 置疏散照明的场所：地下车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于