科苑华庭房地产项目可行性研究报告

1 科苑华庭 房地产 项目 第 1 章 项目总论 目名称及实施单位 目名称 科苑华庭房地产项目 施单位 镇江市润达房地产开发有限公司为江苏省建筑科学研究院有限公司下属子公司，江苏省建筑科学研究院有限公司 (原江苏省建筑科学研究院 )成立于 1958年 ,原隶属于建设厅。 2002 年作为江苏省首批改制的省属开发型科研院所 ,由科研事业单位成功转制为股份制民营科技型企业。作为国内建筑行业规模较大、产业化程度较高的综合性科学研究和技术开发机构 ,公司主要业务面向建设工程领域 ,以建筑材料、工程咨询为主业 ,进行新材料、新产品的研发与生产 ,同时开展建筑设计、建设监理、工程检测与鉴定、特种工程施工、建筑物诊断与处理、技术培训等专项业务。 近年来加强了绿色建筑与节能技术研究、房地产开发等业务 。 目建设方案 设目标 本项目 位于傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园，谷阳湖静畔其侧。以“与自然和谐，天地融合 ”的现代居住理念，打造新城中心未来科技艺墅、健康人居。建筑设计中以 “人居 ”为基点，将 “科技、环保、节能、庭院、艺墅 ”为主核心，追求居住的舒适度与品位。 设地点 镇江市 丹徒新城盛丹路 169 号 设内容 项目规划总占地约 平方米，主要以花园洋房和联排别墅为主，点缀少量双拼别墅等，绿化率约 48%。 资估算及资金筹措 （略） 2 行性研究工作依据 （ 1）国家发改委产业结构调整指导目录 2005 年； （ 2） 城镇廉租住房档案管理办法 （ 3） 城市房地产开发管理暂行办法 （ 4） 城市房地产开发经营管理条例 （ 5） 城市房屋拆迁管理条例 （ 6） 房屋登记办法 （ 7） 国务院关于修改住房公积金管理条例的决定 （ 8） 中华人民共和国城市房地产管理法 （ 9） 中华人民共和国城市规划法 （ 11） 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （ 12） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （ 13） 中华人民共和国物权法 （ 14） 中华人民共和国土地增值税暂行条例 行性研究结论 现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就 南昌市 最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。 房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。 目拥有成熟的技术 我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。 目具有良好的社会经济效益 3 房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。 同时， 我们计划 达到节能 50%以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在 以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解， 开发商采用的外遮阳系统、保温低能耗系统、防裂防渗水系统、雨水回收系统、全新太阳能系统 等节能材料与技术，颇受购房者青睐。 得 房 率： 洋房 90%，小高层 85%，销售业绩颇佳。 要技术经济指标（略） 在的问题及建议 目存在问题 目存在问题 1、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨 ,导致成本进一步上升。据调查 ,水泥由原来的 240 元吨，上涨到 320 元吨，最高时涨到 380 元吨；钢材由 3450 元吨，上涨到 5700/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。 2、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购 。 3、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加 4 息， 10 次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于 4 成，其余 6 成按银行按揭贷款，分 10 年、 15 年和 20 年归完。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码， 80%是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。 策与建议 1、 不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民 同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。 2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题，投诉机制问题。 3、一投票了之不是真正农村自治。投票 +权力监督 +公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。 5 第 2 章 项目背景和发展概况 目提出的背景 家和行业发展规划 大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实，城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯 。 目发展概况 该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时，在购买土地这方面，得到了当地居民的同意。现在，项目实施良好，销售情况也很好。 目 的市场定位分析 润达地产专注于 “ 节能、环保、健康、舒适 ” 科技住宅的开发，为我们提供了 “ 绿色第一，健康第一 ” 的全新舒适生活。在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，这些高端人士除了对 “ 节能、环保、健康、舒适 ” 绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。 在已成交的业主中，公 务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，其中教授、银行家、企业家等社会精英人群比例高达 60。另据了解，这些高端人士对除了对 “ 节能、环保、健康、舒适 ” 绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。 从实际使用上来说，科苑华庭采用太阳能热水系统，使用分户式储热，在屋顶集中铺设太阳能积热管，解决小区 24 小时免热计量热水供应，节省能耗，也降低了生活成本。 其项目所采用的五大科技系统，引领着一种健康节能环保的生活方式。该项目选 6 用美观又环保、门窗使用节能效果较好的进口塑钢型 材无铅配方；中空 “6+12+6”玻璃 . 五金配件均为德国进口、外遮阳系统选用欧洲先进技术、与环境极具亲和力的百页遮阳系统 在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗和对环境的污染降低到最低限度，为人类营造舒适、优美、洁净的居住空间。 品质源自对建筑的深层次解读，源自对细节的不断推敲，源自对项目的用心打造。 作为我市 2A 住宅性能认定的 “ 科苑华庭 ” ，无论在规划上还是在建设中都是坚持双重的标准作为严格的要求。目前市场上有很多期待，这对我们而言是压力更是动力。 伴随着丹徒新城经济、 文化、市政等快速发展，配合 “ 宜居城市 ” 及 “ 生态新城 ”的整体规划思路，丹徒版块已经成为镇江规划中名符其实的城市副中心。 在这一区位优势直接作用下， “ 科苑华庭 ” 的发展前景和升值空间难以估量，自然倍受广大市民的青睐。在这么一个生态宜居之地，拥有如此优越的交通优势，“ 科苑华庭 ” 无疑将成为镇江南部新的居住热点 外墙全面采用 塑保温板，密度较高，阻热性好，阻燃性能达到 ，保温性能远远超过一般的外墙保温材料，冬季室内温度不会流失到室外，夏季室外高温也很难侵入室内，这就在很大程度上减少了空调的空耗。项目综合能率达到 65%左右，也就是说一般家庭的日常耗电如果是 10 度电，那么在科苑华庭的科技节能产品下，只需要消耗 电，这在根本上节省了业主的生活成本。 目 开发必要性 1、带动丹徒新区周边地区经济的发展。 2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。 3、充分利用丹徒新区荒地资源，开发荒地。 7 第 3 章 项目开发的宏观环境分析 市动态 江市人口情况 （ 1） 全市常住人口 全市常住人口 3为 3113384 人，同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1 日零时的 2897016 人相比，十年共增加 216368 人，增长 （ 2） 家庭户人口 全市常住人口中 ,家庭户 4975338 户，家庭户人口为 2847513 人，平均每个家庭户的人口为 2000年第五次全国人口普查的 （ 3） 性别构成 全市常住人口中，男性人口为 1595672 人，占 女性人口为 1517712人，占 总人口性别 比（以女性为 100，男性对女性的比例）由 2000 年第五次全国人口普查的 升为 （ 4） 年龄构成 全市常住人口中， 0人口为 320687 人，占 15人口为2470067 人，占 65 岁及以上人口为 322630 人，占 同 2000 年第五次全国人口普查相比， 0人口的比重下降 百分点， 15人口的比重上升 百分点， 65 岁及以上人口的比重上升 百分点。 （ 5） 各种受教育程度人口 全市常住人口中，具有大学（ 指大专以上）文化程度的人口为 358318 人；具有高中（含中专）文化程度的人口为 576598 人；具有初中文化程度的人口为1258580 人；具有小学文化程度的人口为 685065 人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。 同 2000 年第五次全国人口普查相比，每 10 万人中具有大学文化程度的由5044 人上升为 11509 人；具有高中文化程度的由 15128 人上升为 18520 人；具有初中文化程度的由 38255 人上升为 40425 人；具有小学文化程度的由 29120 人下降为 22004 人。 8 全市常住人口中，文盲人口（ 15 岁及以上不识字的人）为 89876 人，同 2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少 69635 人，文盲率 5由 降为 下降 百分点。 (以上资料根据第六次人口普查 ) 江市交通情况 镇江是一座区位独特、条件优越的 交通枢纽 城 ， 是长江与京杭大运河 、 上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。京沪铁路、沪宁高速公路、 312 国道、 104 国道 穿城而过， 中国 第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。随着 京沪高速铁路 、泰州长江公路大桥、沪宁城际 轻轨 、宁杭城际轻轨的 建成 ，镇江的交通枢纽地位更加突出。镇江拥有长江岸线 259 公里，其中稳定的深水岸线 80 余公里。镇江港是长江第三大 港口 ，货物吞吐量超亿吨。 镇江目前没有机场，乘飞机可取道 南京禄口国际机场 或无锡市 苏南硕放国际机场 。 政区划 镇江市为江苏省 省辖市 ，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、 扬中 三市。另有国家级经济技术开发区 辖区 经济、社会管理权限。镇江全市总面积 2414 平方公里，人口 人。 市人民政府 驻京口区正东路39 号。 至 2009 年底，全市共有 51 个镇（街道）。其中 :镇 41 个， 街道办事处 10个。丹阳市辖 13 个镇，句容市辖 10 个镇，扬中市辖 5 个镇，丹徒区辖 7 个镇，京口区辖 2 个镇、 4 个街道办事处，润州区辖 1 个镇、 4 个街道办事处，镇江新区辖 3 个镇、 2 个街道办事处。 县 /市 /区 面积（ k ） 人口（万人） 政府驻地 所辖乡镇 京口区 126 36 京口路 谏壁镇 、 象山镇 润州区 4 润州路 蒋乔镇 丹徒区 611 36 丹徒新区 高桥镇 、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世业镇 9 镇江新区 港大道 丁岗镇 、大路镇、姚桥镇 句容市 1385 62 华阳镇 华阳镇 、黄梅镇、下蜀镇、白兔镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇 丹阳市 1059 陵路 界牌镇 、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇 扬中市 332 茅镇 三茅镇 、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇 注： 镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。 10 2010 年 1镇江规模以上工业总体保持了稳定的上涨态势， 7 月份略微下降，但到 9 月后初步稳定，与去年同期相比保持较快的增涨速度。 （ 1）镇江城市 长 2010 年，全市实现地区生产总值 元，比上年增长 按可比价计算），其中：。从产业结构看，三次产业构成由上年的 三产业占比较上年提高 百分点，服务业对就业、税收增长的贡献得到进一步提升，服务业占 重为 从运行质量看，财政与经济增长的同步性、匹配性得到改善，财政总收入占 重 比上年提高 百分点，财政一般预算收入增幅比上年提高 百分点，快于 百分点，占 重 比上年提高 1 个百分点。 （ 2）镇江市产业结构及非公经济 1)第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 人均地区生产总值 63325 11 元，折合 9580 美元，比上年增长 2) 民营经济活力增强。全年新建创业孵化基地 128 家、创业实验（训）基地 22家，开展创业意识教育培训人数 人，扶持创业 人。年末全市拥有私营企业 户、注册资本 元、从业人员 人，比上年分别净增 户、 元和 人；拥有个体工商户 户、注册资本 元、从业人员 人，比上年分别净增 户、 人。全市民营经济实现增加值 1112 亿元，占 比重 比上年提高 营经济实现税收收 入 长 占比 比上年提高 百分点。 （ 3）镇江人均收支水平 12 (1)由于经济危机的影响， 09 年第四季度人均可支配收入为 5030 元，随着经济回暖， 10 年第一季度已经超过去年最高水平，达到了 7512 元，但在二季度出现下滑，第三季度重新回升至 5000 元左右的水平。 (2)由于经济回暖， 2010 年 1份，消费者价格指数出现大幅上涨，短期表现微胀迹象。 3份之后开始趋于稳定上涨， 7大幅上涨， 11 月 逐步下跌 （ 4） 2010 年进出口总额 2010 年 2 月份，镇江市的进出口额度达到顶峰值 元。 3 月回落至 7 亿元左右后呈现稳定态势， 10呈现增长的趋势。 几年镇江市房地产投资 13 近年来镇江市固定资产投资保持在 20%以上的增幅，其中房地产投资占 10%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。 徒区域市场发展详细分析 （ 3） 2010 年丹徒片区成交情况分析 2010年丹徒片区商品房销售共 4281套，与 2009年相比（ 5685套）同比下跌 总供应量 4451 套；总成交面积 平方米，同比 2009 年下跌 总成交金额 元，与 2009 年相比，同比下跌 全年丹徒片区成交均价为 /，同比 2009 年上涨 平均套均面积 。 2010 年丹徒片区受政策调控影响较大，作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒片区，本身缺乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一 14 般户型面积均在 110 以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。从图中走势也能看到，春节淡季之后， 4 月份成交量有所上升，但是“ 控政策”出台后，成交量持续走低，在 9 月份传统旺季的带领下，刚刚有所回升，“ 轮调控”出台，导致全年成交情况走低。 不过，丹徒片区 2010 年总供应量为 4451 套，总销售量为 4281 套，其供需比例为 1： 显可见其供应量严重不足。随着丹徒片区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒片区的购房需求也越来越高。 部分楼盘举例： 项目名称 亚 厦 风 和苑 枫华丽府 华 润 金 色 阳光 茗园 开发商 亚厦地产 瑞森置业 华润地产 泰银地产 售价 4700 元 /平方米 4460 元 /平方米 4600 元 /平方米 4900元 /平方米 销售情况 在售 在售 在售 在售 总建筑 面积 80000 100000 239899 105819 位置 丹 徒 区 谷阳大道 丹 徒 区 谷阳大道 80号 丹徒区华山路 丹 徒 区 长山路 结 总结上述经济指标，可以看出镇江市基本符合新城市发展评价标准。（数据对比见下表） 镇江市各项指标及数据 新城市发展评价标准 一、城市指标： 1、人口指标： 全市户籍人口为 人。其中： 户籍人口 人 ； 进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于 100 万人的城市；城区常驻人口不低于 30 万人； 2、 标： 2009 年，全市生产总值 均 63325 元人民币，达到 9580 美元。按可比价格计算，比上年增长 12 城市 量应不低于 100 亿元；人均不低于 3000 美元。城市 量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于 12； 3、产业比重： 第二产业增加值 元，第二产业占 重 。 劳动密集型工业发达，第二产业比重占到 50以上 4、投资开发度指标： 非公经济比重 58%； 非公经济比重，占经济总量 50以上 二、居民指标： 15 1、全市城市居民人均可支配收入 23075元 1、城市居民人均可支配收入 1 万以上，农民 7000 元以上 2、城市居民人均消费性支出为 13031元， 3、人居储蓄 27619 元 4、人均住房支出 1145 元 三、房地产指标： 人均购房 米 人均购房不低于 米 徒区房地产分析 丹徒作为镇江城市重点发展区域，房地产开发在近两年逐步发展，区域内楼盘密布，目前在售项目约 20 余个，多集中在谷阳大道及千禧路两侧，物业类型主要以多层为主，部分项目含有少量小高层或高层，如新城茗苑、风景城邦、幸福城 ?格林蓝天等；另外因区域内拥有的自然环境优势，也是镇江目前别墅、联排项目集中分布的区域，主要有驸马山庄、聆湖尚郡、御墅临枫等。 徒区房地产市场优势： 相比镇江其他区域，丹徒房地产市场主要有以下优势： 1、物美：作为镇江城市发展的重点区域，丹徒有山有水，自然环境优美，市政道路、景观绿化等又刚完工不久，整个区域呈现出良好的生态环境优势，丹徒区政府适时提出 “ 生态丹徒 ” 的宣传口号，在目前客户对楼盘的整体品质及居住小区内外环境愈加重视的今天，该宣传口号可谓很准确的抓住了客户内心的精神需求。同时，丹徒区多数都是目前正在开发或刚交付不久的楼盘，区域内住宅整体品质高于其他区域。 2、价廉：目前丹徒区普通住宅售价基本在 2000 2500 元 /，相对于市中心区域房价，平均低 1000 元 /以上，与丁卯区相比也有较大的价格差距 ，对于那些有迫切购房需求但资金不充足的客户来说，在价格上形成了绝对的竞争优势。 3、升值：丹徒区目前刚开发时间不长，作为镇江城市重点发展区域，随着区域内规划逐步实施，相关配套设施不断完善，普通住宅市场升值潜力巨大，是投资 16 客比较看重的投资区域。以上三点是吸引客户选择在丹徒区购房并支撑该区域房地产市场快速发展的重要因素。 徒区房地产市场劣势： 丹徒区因发展时间较短，目前除政府相关行政部门基本齐全外，其他生活必须配套设施，如学校、公交、超市、菜场、银行等相关生活配套设施相对滞后，对在该区域居住业主的生活 造成了不便，在很大程度上抑制了该区域房产市场快速发展。 目前区域内除相关政府部门在此办公外，其他各行业在此办公的很少，若在市区工作而选择丹徒居住，目前等公交和路上时间总共约需 40分钟以上，对于镇江这样的二、三线城市来说，是很多客户难以接受的。 目前区域内已交楼盘普遍入住率较低，很大程度也是因为生活上有众多不便。 徒区房地产市场销售情况： 丹徒区商品房总体销售量低于润州、京口、丁卯区域， 2005 年初至2007 年 7 月份，区域内推出商品房房源总计约 5000 套，平均销售率约45%，其中普通住宅面积多在 80 130 ，联排面积在 180 300 ，独立别墅面积多在 300 左右。 区域内各楼盘销售呈现两极分化的现象，首先，作为镇江别墅项目集中分布的区域，外部自然景观优势加上楼盘自身品质及便利的道路交通，吸引了大部分对高档住宅有需求的客户，区域内别墅项目销售情况良好，截止 7 月份，聆湖尚郡销售率达 82%，御墅林枫整体销售率达 73%。和别墅项目相比，区域内普通 住宅销售情况不甚理想，相对已推出销售的房源，多数楼盘销售率仅在 40%左右，月销售套数也多在个位数，某些项目 2005 年推出的房源有部分尚未售出。 相对于住宅来说，丹徒区目前商业供应量较少，基本为各项目沿街底商，由于区域内人流量有限，整体缺乏商业气氛，多数商铺目前 “ 关门大吉 ” 。 徒区房地产市场销售价格： 17 目前丹徒区普通多层住宅销售价格在 2000 2500 元 /，小高层及高层在 2500 3000 元 /，排屋销售价格在 3500 4000 元 /，除聆湖尚郡外，独立别墅价格在 4300 元 /左右，聆湖尚郡因整 体品质明显高于其他别墅项目，售价以 6000 元 /其价，最高达 9000元 /。普通住宅售价整体与市中心区域有较大差距，且销售价格波动不大。 徒区房地产市场形势分析： 丹徒区目前生活配套设施不够完善是制约区域房地产市场快速发展最主要的原因，因此，房地产市场发展速度主要取决于政府对区域相关配套设施完善速度。 作为一个独立发展的城市空间，除了相关生活配套设施完善外，区域内商业发展水平、办公企业数量、饭店及娱乐设施是否齐全等也是决定一个区域发展水平的关键因素。即使短期内丹徒可完善相关生活配套设施， 给业主提供便利的生活环境，但一个区域若想形成商业气氛，吸引各行业进驻办公，吸引饭店、娱乐等消费场所入驻，在短期内却很难完成，这同样将在很大程度上制约房地产市场的发展。以镇江目前的城市发展规模和经济发展水平，还没达到让人们在一个区域内办公、消费，而到另外的区域生活的水平。镇江市区内目前并未达到无房可售的地步，多数客户还是选择在市区购房为主。 但作为镇江城市重点发展区域，丹徒近几年的发展速度还是令人瞩目的，丹徒拥有自身的特点和优势，其发展前景也令人期待。一、 “ 生态丹徒 ” 概念早已深入人心，今后区域发展继续打造生态优势，将 “ 生态 ” 充分落实到位，将会吸引更多人到丹徒置业。二、政府不断完善区域相关配套设施建设，区域内业主生活也将日益便利。三、区域内几个大盘开发对丹徒发展的推动作用不可忽视，若能有效联合，将进一步推动区域及各项目发展速度，实现多赢局面。四、目前镇江同时在发展南徐新城，作为镇江未来的行政中心，该区域的发展可缩减丹徒与市区的直线距离，对丹徒的发展也将起到一定 18 程度的推动作用。价在 46 万元 49 万元，比翠堤春晓的话，价格优势还是明显的，而且是现房是框架结构 。 第 4 章 镇江市土地市场分析 地供应情况分析（土地供应总体特征分析 ） （ 1）近一年内土地情况 镇江 2011年上半年共计出让国有建设用地 37宗，总成交金额为 宗成交金额最大的为，招商地产在滨江板块拿到得大东 1号、 2号地块，成交金额为 301000万元，成交出让面积为： 交总建筑面积为： 550000平方米土地。成交楼面价已达约 5500元 /平方米。 2011年镇江第一期国有建设用地挂牌出让结果： 3宗土地顺利成交。出让面积面 399010平方米，起步价 52000万元，成交价 60200万元，共计三块用地。 2011年镇江第二期国有建设用地挂牌出让结果： 出让面积 步价 6600万元，成交价 6800万元，同比增幅 共计一块用地。 2011年镇江第三期国有建设用地挂牌出让结果： 3宗土地顺利成交，总用地面积338530平方米 /出让面积 196375平方米 /成交金额为 62180万元。 2011年镇江第四期国有建设用地使用权出让结果： 19宗土地顺利成交，总用地面积为 成交金额 493300万元。 2011年镇江第五期国有建设用地挂牌出让地块成交结果： 11宗土地顺利成交，总用地面积为 出让面积为 成交金额为 184670万元同比增幅为 （ 2）近几年土地成交情况 1) 2006镇江土地市场供应情况 19 如图所示，镇江市土地市场成交从 2009 年以来大幅增长。 2010 年 2010 年土地成交 ，环比上涨 相比 2008 年上涨 2) 2008土地成交价格 2008年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由 2008年 亩上涨至 2009年 元 /亩，环比上涨 而 2010 年地块成交单价 元 /亩，较 2009 年环比上涨 成交土地中最高楼面地价分别为 2908 元 /、 3399元 /、 4603 元 /，环比涨幅分别为 2011 年 10 月份，根据镇江市 2011 年第 7 期国有建设用地挂牌出让地块成交结果显示，本月挂牌拍卖土地共计 15 幅，实际成交 9 幅。成交地块中 4 幅 位于润州区、 3 幅位于丹徒片区、 2 幅位于大港片区，其他地区未有成交。 成交地块情况分别如下： 20 从上述成交情况来看，镇江土地市场已经受到房地产市场影响，推出 15 幅地块，实际成交仅 9 幅地块，并且基本未经过几轮角逐就已经定拍。不过，尽管土地市场成交开始有所下降，但是成交价格并没有出现太大波动，土地价格依然保持上半年水平，没有下跌，在地价较高的情况下，开发企业已经不敢轻易拿地。从目前情况看来，土地需求虽然有所降低，但土地的稀缺性依然决定了价格不可能出现明显下跌，预计未来地价还将保持一定平稳，不会轻易出现下行趋势。 场供应量分析 区总供应情况 21 2011 年 10 月份，镇江市区（京口、润州、丹徒、大港、丁卯）商品房总供应量为 1990 套，较上月环比下跌 较去年同期同比上涨 需要指出的是， 9 月份安置房供应量达到 1720 套，占比较大，而 10 月份安置房基本无新增供应量。就新增商品房供应情况来看， 10 月份较 9 月环比下跌 由此可以看出，金九银十去化效果极其不理想，因此市场存量房较多，房源积蓄，没有形成有效去化，开发企业推盘节奏将适当放缓，预计年前未来 2 月，除安置房外，新增商品房供应量还将持续走低 。 片区供应情况从图片中可以看出， 2011 年 10 月份市区新增商品房供应量除丁卯片区仅 30 套之外，其他各片区基本较为平均。大港片区 明发 锦绣银山 有新房源推出，该片区由于楼盘较少，并且档次不一，因此价格浮动较大，随着 明发 锦绣银山 推盘，预计下个月大港片区成交均价将有所上涨。此外值得注意到的是， 10 月份普通住宅供应量占比增加，这和京口、丹徒片区恢复供应有关。 区销售情况分析 22 2011 年 10 月，市区商品房总成交 2506 套，与上月环比上涨 与去年同期同比上涨 10 月份，镇江市区商品房成交均价为 /，与上月环比下跌 与去年同期同比下跌 本月安置房销售达到 1597套，商品房实际成交仅 909 套，成交均价受安置房成交影响，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在 909 套商品房成交数据中，非住宅（营业性用房、办公用房等）商品房成交近 200 套，可见住宅市场受调控影响巨大，还将持续低迷。 住宅销售情况 2011 年 11 月 安置房成交对住宅成 交市场的影响依然较大，润州片区受到安置房成交影响，成交均价不足以代表该片区实际情况。据统计，润州片区新城花园、凤凰家园安置房成交共计 387 套，占该片区销售总占比 成绩价格严重影响了实际商品房价格。不过需要指出，虽然安置房成交对商品房成交形成了较大影响，但是住宅商品房价格已经开始回落，如 10 月 29 日万科沁园开盘，精装房推出 6300 元 /底价。另外，值得注意的是京口片区价格有上涨趋势，但主要 23 是因为招商 北固湾开盘销售所引起的，均价达到 /，并非该片区价格逆市上涨。 营业性用房销售情 况 2011 年 10 月份，镇江市内营业性用房共销售 157 套，与上月环比上涨 成交均价为 /，与上月环比下跌 2011 年 10 月份市区营业性用房成交走低。润州片区主要是镇江 万达广场 尾盘销售，以及 旭辉 时代城 开盘部分销售，其他基本数据楼盘底商销售。虽然楼市调控政策并没有直接指向营业性用房市场，但是银行政策等作用于货币的措施对营业性用房市场依然存在较大影响，整体市场的不利氛围对营业性用房市场也产生较大影响。市民对于商铺投资更加趋向谨慎，未来成交量和成交量价格可能还将走低。 近几年供应量分析 说明： 镇江市区： 不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；镇江全市： 含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区； 1) 2008江市全市商品房月度供应量、销售量分析 24 2010年镇江全市 8区供应量总计 53113套，与去年全年 52049套基本持平，环比涨幅 与 2008 年全年供应 37602 套相比上涨 2010 年镇江市内 5 区商品房供应量总计 25213 套，与 2009 年 24583 套基本持平，与 2008 年全年市区供应量 18672 套相比上涨 场调查 品现有市场供需现状 从京江楼市的 “ 2011 下半年，镇江购房者心态及需求调查”：调查结果显示， 44%的被调查对象购房目的都是“结婚用房”，其次是“改善用房”， 25 占 21%，再次是“理财投资”，占 14%，另有 11%的被调查对象选择“给子女、父母买房”，选择其他目的的仅占 10%。 调查中， 45%的被调查对象能承受的住宅总价是 60，其次 35%的被调查对象选择 60 万以下，能承受 100的占 10%， 200 万以上的也为 10%。对“倾向选择的住宅面积”，选择 60方米占比较多，为 40%，其次为 60 平方米以下， 90方米、 120方米和 150 平方米以上，分别为 37%、 17%、3%和 3%。对于购房次数调查， 50%的被调查对象是第一次购房，第二次购房的为35%，选择第三次和三次以上的分别为 10%和 5%。以上三组调查数据均表明，刚性需求和改善需求仍在如今的镇江楼市中占有主要地位，也是楼市成交量稳定的两大有力支撑。另外，调查中选择“理财投资”及“三次购房以上”的均占较小比例，也说明了重拳出击的新政策调控对抑制投机、投资购房起到了一定作用。在楼市目前的情况下， 72%的被调查对象的购房态度是“暂时观望，看房价是否能 降”，选择“租房住”的比列位居第二，为 13%，房价不降坚决不买、不买了、抓紧目前的优惠机会分别占到了 6%、 5%和 4%。目前，观望的人群中多数在等待房价下降。在购房因素调查中，被调查对象除了重视常规的环境、配套、交通等因素外，在先今的市场下，购房的人也越来越重视开发商和放物品质。 放低长市场现状 进入到 2011 年 10 月份之后，房地产市场依然毫无起色，成交量持续走低，尽管在舆论上开发企业依然在坚守，但房价的实际下跌已经毋庸置疑，可以确定，楼市已经进入拐点。 据了解， 2011 年 10 月，北京共成交 期房商品住宅 4674 套，成交面积 比上月成交套数上涨 成交面积上涨 同比去年 10 月份，成交套数减少了 2182 套，同比下跌 同时， 10 月份北京市商品住宅成交均价为 20569 元 /平方米，环比上月下跌 另外， 2011 年 10 月上海市商品住宅共计成交 3823套，环比下滑 同比去年 10月同样大幅下探 总计成交面积 平，环比萎缩 同比锐减 新增供应面积 比几乎遭腰斩，降幅达 同比也减少 9 月份，镇江楼市商品房成交量也呈现小幅度下跌，由于安置房成交纳入统计，市内五区成交总套数为 2506 套，在剔除安置房成交之后仅 909 套，环比 26 上月下跌 在 “ 金九银十 ” 无望之后，楼市已经进入冰点，成交量持续下跌之后，带来的是房价的下滑。目前万科已经开始降价，部分近期开盘楼盘开盘价格相应较低。 场政策分析 10 月 14 日，中国建设银行拉开了上调首套房贷款利率的帷幕。将首套房贷最低利率由原来的基准利率上调到基准利率的 。该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率 政策。虽然目前该政策仅北京地区执行，但是其他城市的陆续执行只是迟早的事情。 实际上银行的紧缩政策比单纯的楼市调控对楼市影响更加巨大。对于银行系统来说，在中央持续收紧银根，上调存款准备金率的情况下，银行放贷量减少，出于盈利需要，上调贷款利率也可以赢得更大的收益。但是，对于购房者而言，尤其是刚需购房者，购房压力再度提升，门槛的提高将大部分想要购房的市民拒之门外。 论与分析 整体来说，政策走势在近期内不可能发生改变，楼市调控还将持续。接下来市场走势依然不容乐观，预计本轮下行趋势预计将持续到 2012 年 4 月份，另外，在政策变化不大的基础上，预计明年 6 月份左右房价下行趋势将被遏制，进入到稳定阶段。 27 第 5 章 镇江市城市空间特色规划 镇江，依山傍水，雄踞江南，浩淼长江与婉约南下的大运河城中交汇，宁镇山脉绵延入城，形成 “ 一水横陈，连岗三面 ” ，临江 “ 三山 ” 鼎立之 “ 雄 ”势，素有 “ 天下第一江山 ” 、 “ 城市山林 ” 的美誉。 如何把握城市发展脉络，凝炼城市要素，解构城市空间特色，彰显滨江山水城市的独特风貌，将是本规划的重点。 划目标 本次规划的具体目标则是突出城市山水个性，在长三角具有唯一性。建设山水与人文交融、自然与历史辉映、灵动与活力迸发、并具有浓郁现代气息的“ 山水花园城市 ” 。 划定位 江空间特色资源分布现状图 镇江特色资源可以概括为： “ 山 城 互为衬托的 “ 大江风貌，城市山林 ” 的自然风貌；以古城文化、津渡文化为代表的化精彩厚重的多元 28 文化；文化、城市与山水的交融辉映。重点空间特色资源为金山、北固山、焦山、西津渡、长江、古运河、南山、金山湖。 金山 北固山 焦山 南山 西津渡 29 金山湖 古运河 长江 本规划通过向市民发放问卷，进行公众认知调研。共向镇江市民共发放了 1350 份问卷，收回有效问卷 1123 份，经过统计分析，基本得出镇江市民对城市特色的认知。问卷显示：市民对镇江城市印象最深的是悠久的历史文化与独特的自然山水。市民认为最能代表镇江城市形象特色的是：西津渡（代 30 表历史文化），京口三山（代表历史文化与山水的结合）。市民对镇江未来城市发展方向的期待是：生态良好、自然山水优美、历史与现代的结合。 同时，充分借鉴镇江市城市总体规划（ 2002 2020），镇江市历史文化名城保护规划、三山风景名胜区总体规划：南山风景名胜区总体规划，镇江市城市绿地系统规划（ 2010 2020）等，得到镇江城市空间特色资源规划定位：三山鼎立俯江城，江河交汇揽西津，山水连城入画来 划组织 山鼎立俯江城 三山鼎立俯江城，指在空间上以三山风景区为核心的北部滨水区。是最能体现镇江大江风貌、三山胜景的城市空间特色地区。 规划空间特色区为 “ 三山一区 ” 。三山为焦山、北固山、金山；一区为金山湖特色区，包括金山湖、西津湾、征润洲。金山着重突出 “ 秀 ” 字：紧扣 “ 水漫金山 ” 、佛教文化及历史人文传说的主题特色。北固山规划重点要突出 “ 雄 ” 的特色：以三国文化为主题特色的核心景区。焦山景区以 “ 雅 ” 字为规划指导思想：以碑刻文化、 “ 江中浮玉 ” 、寺观园林景观为特色的核心景区。内江景区规划重点要突出 “ 动 ” 三山鼎立俯江城 金山湖特色区示意图 31 河交汇揽西津 主要包括西津渡历史街区为核心的镇江老城区与古运河及其沿线区域。 规划形成 “ 一街一河 ” 。 “ 一街 ” 为 “ 七里长街 ” ，包含西津渡历史街区、伯先路历史街区、大龙王巷历史街区、杨家巷、薛家巷、新河街传统风貌区，整合各成片与零散的历史文化资源，集中体现名城风貌区的商业、贸易、文化、宗教、生活气息，融入城市现代生活之中。 “ 一河 ” 为古运河，规划分为三段，从平政桥至新西门桥打造 “ 人文之河 ” ，重点挖掘古城历史文脉突现历史商贸价值；从新西门桥至塔山桥打造 “ 绿色之河 ” ，规划措施除重要节点外以整治为主。从塔山桥至丹徒闸打造 “ 休闲之河 ” ，疏浚河道，控制水位，建设景观绿化节点，打造城市文化、休闲风光 。沿河重点展示新河街、宝塔山公园、镇江市体育场、虎踞桥、南水关石闸、丁卯桥遗址。 七里长街 32 古运河 水连城入画来 大江风貌和城市山林是镇江独特的城市风貌，山水格局是镇江城市特色的核心价值，山水连城，采用 “ 连 ” 字作为设计的核心，具体体现为生长于整个区域、连接山水和城市的网络绿带。 城中山体、湖泊，河流等实行集中整治、修复生态、完善景观；划定保护区、控制区和协调区，形成具有山林自然风貌的开敞式空间，建成市民休闲健身的开放式天然公园。构建山水廊道，连点成线。以生态廊道有效连接各重要山体水体 ，形成 “ 山水相依，城林交融 ” 多层次、多功能、网络化的生态网络结构。依托镇江城市生态环境和历史文化为本底，注重景观与文化区与周边