融汇温泉酒店建设项目可行性研究报告

1 融汇 温泉 酒店 建 设 项目 第一章 总论 （一） 项目概况 （ 1） 项目名称： 融汇温泉 酒店 建设项目 （ 2） 业主名称： 重庆 融汇投资 有限公司 （ 3） 法人代表： 黄祖仕 （ 4） 建设地址：重庆 沙坪坝 区 梨树湾 （ 5） 建设规模： 总用地面积为 28963 中地上面积为 下面积为 （ 6） 项目总投资： （ 7） 项目建设周期： 24个月 （ 2010年 1月至 2011年 12月） （二） 编制主要依据 （ 1） 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （ 2） 2008年重庆市国民经济和社会发展统计公报 （ 3） 沙坪坝区旅游发 展规划（ 2006 2020年） （ 4） 国家 发改 委建设项目经济评价方法与参数（第 三 版） （ 5） 建设部房地产开发项目经济评价方法 （ 6） 项目初步设计方案及技术经济指标 2 （ 7） 重庆市工程造价信息及有关配套文件 （ 8） 业主提供的有关资料 （ 9） 其他各种来源的相关资料 （三） 可行性研究范围 本报告通过对 重庆市经济增长情况、 酒店投资环境 以及 酒店发展状况以及运营情况 的分析 ， 看出项目发展前景良好。 通过市场分析 和项目定位 ，确定建设项目建设规模与方案 。估算项目的投资情况， 研究本项目的 技术经济可行性，并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价。 （四） 项目主要技术经济 指标 表 1 综合技术经济指标一览表 序号 项 目 计量单位 数值 所占比重 (%) 一 项目概况 1 总用地面积 28963 筑物占地面积 化面积 他面积 2 计容用地面积 含北侧 7 米道路 3 总建筑面积 功能性质分 店客房 3 店及配套 会区、会议室 店后勤 下车库 备用房 按地面地下分 上面积 下面积 4 建筑高度 m 5 建筑密度 6 容积率 7 绿地率 8 客房数（按钥匙间） 间 445 9 停车泊位 辆 410 地面 辆 55 地下 辆 355 四 投资数据 总投资 万元 1 固定资产投资 万元 建设投资 万元 4 建设期利息 万元 2 流动资金投资 万元 五 筹资数据 1 业主自筹 万元 占总投资 2 银行贷款 万元 占总投资 3 贷款利率（年） 六 收入与成本数据 1 总成本费用 万元 2 经营收入 万元 3 经营税金及附加 万元 4 经营成本 万元 5 利润总额 万元 6 所得税 万元 7 税后利润 万元 七 财务评价指标 1 全部投资 税后财务内部收益率 税后财务净现值 万元 年折现率 10 税后静态投资回收期 年 税前财务内部收益率 税前财务净现值 万元 5 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡点 盈亏平衡点 万元 2 自有资金 税后财务内部收益率 税后财务净现值 万元 年折现率 10 税后静态投资回收期 年 税前财务内部收益率 税前财务净现值 万元 投资利润率 投资利税率 （五） 简要结论 重庆 作 为中国西南地区的唯一直辖市， 正处于经济快速增长时期，人们的可支配收入以及生活质量不断提高， 旅游方式正在发生重大变化，休闲度假游急速上升，而温泉旅游度假是其重要组成部分 ，对休闲度假的要求越来越强烈。 本项目作为五方十泉中的重要建设项目，建成后将提升重庆市的整体形象，提高人们的生活水平。 本项目面临着大好的历史机遇，享有得天独厚的区位优势，这些外部条件为项目的成功开发奠定了坚实的基础 。 本项目的建设有助于提升重庆市的形象， 满足城镇居民日益增长的周末休闲度假 需要。 通 6 过研究本项目的技术经济可行性，分析和评价本项目的经济效益和风险， 本项目在技术上和经济上可行。 7 第二章 业主简介 （一） 香港融汇集团 香港 融汇集团 成立 于 1989 年，由核心领导人黄祖仕先生创建。投资领域涉及地产、化工、温泉旅游、建材、贸易等行业，属下控股、参股企业近 30家，其中地产公司 10家，已确定可开发项目建筑总面积超过 600 万平方米。集团投资总额逾 160 亿元人民币，总资产达78亿元人民币，净资产达 45亿元人民币，已成为跨越福建、重庆、安徽 、江西、广东等省市发展的全国性大型港资企业。 融汇集团以地产、化工、温泉旅游为核心产业，以福建、重庆、安徽为主要战略基地，形成了 二三产业良性互动，基地模式持续发展 的集团化跨区域多元运作态势。融汇集团将秉承 融汇城市梦想 筑就品质生活 的经营理念，以 融汇世界 成就梦想 为使命，追求融汇世界卓越的人才和先进理念，把 融汇 建设成全国知名实力品牌，给城市和客户一个可以实现的美好梦想。 融汇集团 多领域涉及 ， 使其 成功进行 了各种 城市资源整合， 通过对人文居住环境 的改善 和经济发展的 推动， 从市场的角度 参与 政府的规划 ， 与各种 力量形成合力改造城市， 以 推动城市的可持续 性 良性发展。集团坚持经济效益与社会效益并重的原则， 致力 于 打造融汇品牌系列项目，通过 持续稳健的发展成为核心产业的行业领先者 。集团在福州专注开发高端别墅项目融汇山水和滨江高层豪宅项目融汇江山，以其创新的理念和过硬的品质赢得了消费者的好评和信任。 公司的领军人 黄祖仕先生，知名华侨企业家，有近 20 年房地产从业经历，专业经验丰富，集团 以地产、化工为龙头产业 ， 经过十 几 年的 稳健 发展 ， 已成为跨越福建、重庆、安徽、江西、湖南、 8 广东等六省市 ，拥有 雄厚 的实力 的全国性 大型民营企业， 已经培养了一支经验丰富的管理团队。旗下控股、参股企业共有 32 家， 累计投资房地产 逾 百亿元，总开发土地近 6000 亩，总建筑面积达 400 万平方米，已成为福建地产一流品牌。黄祖仕先生作为产业引领人其行业影响力巨大，先后获得多项荣誉，仅从 2001年至今，即获得了 2001年福州市十大杰出企业家、 2002 年中国地产百杰、 2003 年福建省十大经济年度人物、 2005 年中国十大别墅领军人物、 2006 中国值得尊敬的 20 大房地产杰出人物等称号， 2003年当选为重庆市政协港澳委员。 二十一世纪初， 黄祖仕以其敏锐的商业洞察力紧紧把握祖国西部大开发的商机，以福建为根据地，挥师重庆，赢得政府和行业的高度认同，占得先机的黄祖仕气势如虹，其麾下融汇集团短短数年内在主城区连续取得融汇半岛和融汇国际温泉城两个千亩级超大型复合地产项目，一举奠定了融汇集团在重庆的市场地位，确定了在重庆地区长期发展的战略决策。 出于战略布局的考虑，黄祖仕从长江上游的重庆来到长江下游的芜湖，大手笔出击，同步开发融汇中江广场、融汇锦江、摩根100等三个项目，将融汇集团地产开发版图嵌入长江三角洲，与闽东南沿海和成渝城市圈 形成三足鼎立之势。 （二） 重庆融汇投资有限公司 1、 公司概况 重庆融汇投资有限公司，成立于 2006年，系由重庆融汇地产（集团）和融汇（福建）实业发展有限公司投资组建的一 大型专业房地产开发公司。作为融汇集团成员企业之一，主要业务涉及房地产开发、销售、租赁及相关物业管理，公司注册资本 30037万元人民币。 9 图 1 重庆融汇投资有限 公司股东情况 2、 公司管理规范，法人治理结构完善，管理水平较高 公司实行董事会下的总经理负责制，公司法人治理结构已基本建立 即所有权、经营权与监督权三权分离，并在不断规范之中。 公司以建立全行业的领先企业为目标对公司经营体系进行了全方位的改造；在发展战略上，以整合资源为发展策略，将企业与外部合作伙伴整合成同一个为客户服务的、利益共享的有机结合体，寻求资源配置与客户需求的最佳结合点，从而取得 1 1 2的效果；公司秉承整合、合作、共同发展的企业理念，产品的各道工序都由行业内最强的专业团队来做，公司级任务是打造品牌，构建团队，并对专业团队的行为审核、监控，保证其执行力及和谐共荣、共赢的目标得以实现。 公司组织结构 见下图： 重庆融汇投资有限公司 重庆融汇地产（集团）有限公司 融汇（福建）实业发展有限公司 % 10 图 2 公司组织结构图 3、 公司 房地产开发专业经验丰富，产品质量优良，品牌、团队整合已初步完成 公司现有员工 127人，房地产从业经验丰富。 公司高管人员及业务骨干介绍： （ 1） 陈忠 先生 公司总经理。 浙江大学土木工程系毕业 ， 高级工程师 ， 房地产从业经验 14 年。历任福州晋安区房地产综合开发公司总经理及福州嘉丰房地产有限公司总经理 。 （ 2） 冯世军先生 重庆融汇投资有限公司财务总监。 中国人民大学毕业 ，金融及投资银行从业 11年，房地产从业 6年， 曾先后就职于银行、券商投资银行、某知名房地产企业，负责 企业改制、规范化运作、资本经营和 11 资金运作等工作，擅长房地产企业财务管理、成本控制，资金运作，熟悉企业战略、信息化、标杆竞争性管理等。 4、 公司开发项目 重庆融汇投资有限公司于 2006 年 12 月 26 日通过市土地交易中心获得了该项目土地使用权，并于 2007年 1月 26日签订了国有土地使用权出让合同。 融汇国际温泉城 项目土地总面积 1244亩，其中出让土地面积 815亩，划拨土地面积 429亩。项目总建筑面积 198万平方米（ 815亩），其中 :住宅总开发面积约为 166万平方米。 在 5年内，重庆将倾力打造 3个国际级的温泉项目，包 含渝北区统景温泉、九龙坡天赐温泉和沙坪坝梨树湾温泉，把重庆建成温泉之都。 由 重庆融汇投资有限公司开发建设的沙坪坝梨树湾 融汇 国际温泉城是重庆市政府打造温泉之都的重点项目， 也是五方十泉中投资规模最大的项目。 项目范围涉及窑湾、花生堡等 2个社及周边土地和温泉资源，项目总占地（毛地）约 1244亩，净用地 815亩，是集主题乐园、商业、商务、休闲、五星级酒店、住宅为一体的国际级温泉基地，建设成为温泉之都的标志性工程，项目总投资达 63亿元之多。 融汇 国际温泉城温泉项 目已于 2007年 7月 30日正式动 工 建设，并通过温泉项目的辐射和影响，带动周边商业氛围的形成，培育良好的市场。通过温泉建设和住宅建设，完善周边环境和基础设施，并建设五星级酒店，从而完成整个项目的建设。 12 第三章 重庆酒店业发展状况与经营情况 （一） 重庆经济概况及发展趋势 重庆是中国西南地区和长江上游的经济中心城市、重要的交通枢纽和内河口岸，拥有汽车、机械、电力、化工、轻纺等综合性工业基地。重庆直辖后，政治经济地位提高，中央政府投资大幅度增加，有利于加快开发建设。长江经济带是我国最具发展潜力的经济带，也是世界上可开发规模最大的流域经济带。 1、 经济 概况 直辖以来 ，重庆市国内生产总值逐年递增， 2001年以后按可比价格计算年均增长率达 14%， 2008全年实现地区生产总值 上年增长 2009年 1庆市 全年可实现 住宿餐饮业累计零售总额达 比上升 占整个社会消费品零售总额的 今年全年固定资产投资预计将达 5250亿元，同比增长 35%。财政收入今年首次突破千亿大关，同比增长预计达 20%。明年 5%的增长，并且将这个速度保持 3 2、 城镇居民家庭 人均可支配收入及增长情况 除了经济的高速增长外，城乡居民的购买力也不断增强。 2008年城市 13 居民人均可支配收入 14368元，增长 收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。 有利于人民生活质量的提高 。 图 3 ：重庆市 2000 2008年城镇居民人均可支配收入走势（单位：元、 %） （数据来源： 2008年重庆市国民经济和社会发展统计公报） 3、 经济发展目标 2020年建设成为长江上游经济中心，国内生产总值在 2000年基础上翻两番，实现全面建设小康社会目标的总体战略 。第一步，到 2005年，奠定建设长江上游经济中心的重要基础，基本小康水平有所巩固。国内生产总值达到 2600亿元左右，人均国内生产总值达到 1000美元左右； 第二步， 2006 2010年，构建起长江上游经济中心的框架，达到较为宽裕的小康水平。国内生产总值达到 4000亿元以上，在 2002年的基础上翻一番：人均国内生产总值达到 1500美元左右； 第三步， 2011 2020年，建成长江上游经济中心，实现全面建设小康 14 社会目标。国内生产总值达到 9000亿元左右，在 2010年的基础上翻一番；人均国内生产总值达到 3300美 元左右。 （二） 重庆酒店业发展状况 重庆 作 为中国西南地区的唯一直辖市， 本地经济 在过去的十几年保持着良好的增长 ，地区性作用逐渐增强，同时悠久的历史文化，也使很多国家和地区的人士所向往。 九十年代中期随着三峡旅游的火爆以及近几年对外商务活动的频繁，主城区内营业酒店从起步阶段的五家进而发展到现有的大小二百余家的规模，经历了一个快速发展的时期。 1、 重庆酒店业目前统计 截至 09年 10月，重庆共有星级饭店 243家，其中：五星级 11家 , 四星级 48家，三星级 109家，二星级 73家，一星级 2家。总计 2、 重庆酒店业呈现的主要特征 （ 1） 本土单体酒店面临越来越多品牌管理酒店的竞争压力 ； （ 2） 酒店 竞争 无序，以低价作为主要营销策略 ； （ 3） 中间级酒店受到两头酒店的夹击处境艰难 ； （ 4） 平均住宿时间为一夜，酒店 内 消费 水平较弱 ； （ 5） 酒店餐饮消费需求较为旺盛 ； 15 （ 6） 酒店业成为 房地产业主的 投资新宠 。 3、 重庆酒店业的未来趋势 （ 1） 面临更好经济发展机遇的重庆将为酒店业发展带来的机遇； （ 2） 会展经济也将迎来黄金发展机会，从而推动酒店需求； （ 3） 旅游经济的再度振兴预期为酒店业锦上添花 ； （ 4） 各个经济园区的成熟发展将为酒店业注入活力 ； （ 5） 全国或者全球知名品牌高档酒店的 本地拓展将 提升整个酒店业的服务水准 。 （三） 重庆高星级酒店的运营情况 高星级酒店在重庆的发展起步较晚，三峡旅游的高潮拉开了酒店业高速发展的序幕。随着重庆的直辖市建立以及 我国正式加入 一些著名的国际酒店管理集团 纷纷 加快 了 进军重庆 桥头堡 的步伐 。 假日、海逸、万豪 、 洲际 、 希尔顿 、豪生等酒店等品牌早已成功落户 。 1、 重庆五星级酒店目前的分布与概况 重庆市旅游局统计显示， 目前挂牌五星级酒店共有 11家， 主要分布区域情况为： 江北区 ：金源，君豪、金科、戴斯 16 渝中区 ： 万豪 、 海逸 、 洲际、豪生 、 希尔顿 高新区 ： 南方君临 ， 索菲特 其中渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在 60%间。江北和高新区 除了金源一枝独秀以外，其它 新增的 3家五星级酒店由于营业时间 相对 较短， 目前 经营状况稍逊于渝中区。 2、 目前重庆五星级酒店业呈现的主要特征 （ 1） 重庆市场的 国际酒店管理的 五星级酒店 激战 渝中 ，尤其是解放碑区域 ； （ 2） 11家五星级酒店 9家由国际、国内的品牌管理酒店， 2家单体经营 ； （ 3） 重庆五星级酒店 平均 价格 较低，排名国内重要城市后三位 ； （ 4） 五星级酒店的政府、会议、宴请消费强劲 ； （ 5） 沙坪坝区 和 南岸区 五星级 酒店空缺 。 3、 重庆五星级酒店业的未来趋势 （ 1） 随着经济活跃度和产能级别提升，五星级酒店面临更大发展机遇 ； （ 2） 随着全球经济一体化和重庆城市的国际化，品牌酒店的经营优 17 势将更加凸现 ； （ 3） 随着供应的增加，五星级 酒店之间的竞争 将 更趋激烈 ； （ 4） 酒店业联盟 对客服务协会 的雏形可望引领市场 重新回归良性 。 （四） 重庆市温泉酒店情况分析 重庆市温泉发展历史较长 ， 迄今为止， 温泉内配套五星级酒店 很少，随着消费者需求档次的提高，较为典型的 温泉酒店 有以下三个： 1、 南岸茶园新区庆隆希尔顿 温泉 酒店 该 项目是一个集高尔夫运动、温泉度假酒店、国际会议中心、山顶 温泉 观地产于一体的复合型国际大社区。希尔顿温泉度假酒店一期位于一组团石榴花湖的右侧，室内设置有夜总会、豪华温泉客房、中西餐厅、扒房、行政酒廊、恒温泳池、室内汤池、按摩房、桑拿房、水疗中心等，沿湖边还有篮球场、羽毛球场、网球场。临近石榴花湖，拥地中海风格、自然森林风格、东南亚风格、河边浅滩风格等四大异域风情的露天温泉汤池，同时特别安排有 9栋温泉汤屋、 5栋豪华温泉度假别墅及 2栋希尔顿酒店公寓。 希尔顿度假酒店二期及国际会议中心则位于社区较高的地势，设置有约 400间豪华客房、中、西餐厅、高端健身中心、宴 会大厅及国际会议中 18 心。整个酒店的客房及公共空间都能看到高尔夫及周围的景观。约 1500亩如绿荫湖泊般的球场、奢华优雅的现代建筑、山地森林的田园风情、宽敞舒适的酒店客房、无与伦比的美食、时尚多样的休闲设施都将带给您彻底的愉悦体验。 2、 重庆贝迪颐园温泉旅游度假酒店 重庆贝迪颐园温泉旅游度假区是由重庆贝迪农业发展有限公司投资兴建的五星级度假区，度假区占地 300亩，建筑面积 40000平方米，项目投资 2亿多元。度假区由温泉中心、度假酒店、度假别墅、颐膳阁养生餐厅、网球中心、智能蔬菜大棚、湖区等组成。温泉中心分为室内和室外 两部分，室外部分有温泉特色泡池和独立汤屋。室内部分由水疗馆， 以及温泉美食坊，网吧、棋牌室等组成。温泉酒店有客房 116套，提供客房服务以及商务中心、礼宾等服务。酒店一楼有会议室，多功能厅、餐饮 堂吧、西餐厅。 3、 颐尚温泉酒店 重庆颐尚温泉酒店位于重庆市北碚区施家梁镇，占地面积 1500亩，该项目集温泉养生、餐饮娱乐、休闲度假、会议旅行于一体，是独具特色的山地温泉小镇。风景秀丽的嘉陵江观音峡畔，温泉水质优良、山泉甘甜、森林茂密、湖泊优美、四时花开、果蔬丰硕、复函离子氧气。 水 19 质为硫酸钙镁型，含氟、锶等 11种有利于人体健康的微量元素，含微量氡，系全国罕见的氡温泉，有较高的医疗保健价值。将建成以养生温泉、高档会所、特色餐饮、休闲度假、商务会议为一体的、依山傍水的天然温泉度假村。湖景温泉、顶级 雪温泉世界、分时度假酒店、经济型酒店、温泉公寓酒店、会议中心、培训基地、国际体检中心、特色风情街、运动娱乐设施。重庆颐尚温泉小镇系重庆市打造 温泉之都 、建设 五方十泉 的旅游重点建设项目，在 2007年 五方十泉 项目年度考核中名列第一，受到市、区两级领导的重视与好评。 （五） 重庆市五 星级酒店客源市场调查及分析 经过实地调查及与五星级酒店职业经理人的深度访谈，得知重庆市五星级酒店客源总体结构如下表所示： 1、 按消费目的分类 表 1重庆 五 星级酒店客源结构 目的 比重 商务 50% 会议团队 25.% 休闲观光度假团 15% 其它 10% 合计 资料来源：重庆市旅游局， 20 以上表可见，重庆高星级酒店主要以商务为主，其次为会议客源，休闲观光度假客源。 2、 按来源地分类 表 2重庆五星级酒店客源分类结构 来源地 比重 国际 30% 本地及周边县市 30.% 国内 40% 合计 资料来源：重庆市旅游局， 备注：国际客源包括港澳台客源 21 第四章 建设内容及建设 条件 重庆融汇国际温泉城 ，位于沙坪坝梨树湾，北临站西路，东邻渝长高速，西临渝怀铁路和歌乐山，南临渝遂高速，距三峡广场和沙坪公园不到 1公里，自然、地理、交通条件得天独厚，区位优势明显。 融汇温泉酒店位于重庆 沙坪坝 梨树湾温泉城项目地块的东南端，系按照引进国际酒店管理公司管理模式定位的、集 商务和休闲于一体的高档五星级酒店。 图 4 项目区位图 （一） 建设内容 重庆融汇国际温泉城项目是融汇地产在重庆的一个集旅游、商业、酒店于一体的项目。 是重庆主城地区唯一的超大型温泉项目、重庆五方十泉中投资规模最大的项目。 项目总用地 :1244 亩 ， 用地分为 A、 B、 C 三 22 区 。 水乐园 、 室外温泉区 、 温泉别院会所； C 区为温泉小镇商业。 本项目为 温泉酒店项目， 占地面积为 28963平方米 ， 总建筑面积 上建筑面积 下建筑面积 整个酒店建筑地下 2层，地上 16层，建筑高度 一类高层公共建筑。结合用地实际情况，建筑总体布局呈 据用地北、东、南三边，围合出一个面向西侧开口的庭院，并依托该庭院进行内外交通和绿化景观组织，使建筑和环境有机协调，成为一个整体。 （二） 建设条件 1、 交通条件 （ 1） 沙坪坝交通条件 沙坪坝是重庆市铁路网和高速公路网的重要结点 ，项目所在地现有交通状况不理想，但经过改造后，交通将极为便捷 ； 沙坪坝境内有成渝、襄渝、渝怀、 渝遂铁路干线以及重庆铁路集装箱中心站和西南地区最大的铁路编组站； 沙坪坝境内有成渝、渝涪、渝遂、上界、渝合、外环高速公路；驱车半小时可达江北国际机场和主城各区； 沙坪坝境内已批准建设的地铁一号线贯穿全境； 沙坪坝境内大学城隧道横贯歌乐山，彻底打破了制约我区东西部发展的交通屏障，从西部到主城各区仅需 20 分钟车程，使东西部连为一体 。 （ 2） 项目地块交通条件 项目地块北临站西路，东邻渝长高速，西临渝怀铁路和歌乐山，南临 23 渝遂高速，交通便利，区位优势明显； 通过天梨路、梨杨路的拓宽、改造，以及与高速路的立交强化项目与城市的 连接，解决原有项目地与主城区距离短但可达性差的现状。项目地周边天梨路、梨杨路及高速路的立交网与现有商业区连接，南北贯穿的主中轴线、循环复线的高端设计彻底解决动与静、内与外的交通通路，使城内与现有商业区的衔接变得和谐畅通； 内环高速公路南北向贯穿规划区，红线宽 35m，两侧各控制 50m 宽的绿化隔离带； 渝遂高速公路西南方向穿越规划区，在高滩岩处与红槽房规划一座与内环高速路的全互通式立交，此立交将完善与城市道路系统的衔接 ； 在规划区西侧规划南北向的铁路 渝怀铁路连接线，铁路线保护距离每边宽 50m,襄渝铁路线两侧各 规划 30 规划区城市道路采用方格网 +自由式。规划道路分三个等级：城市主干路，红线宽 36 44m；城市次干路 32 22m；城市支路，红线宽 16m； 规划区对外联系的主要出入口在内环高速路、渝遂高速路、天梨路、梨杨路、襄渝铁路和渝怀铁路连接线上。 24 图 5 地块交通分析图 2、 气候条件 气候属亚热带季风性湿润气候，年平均气 温 在 18度左右，冬季最低气温平均在 6季平均气温在 27照总时数 1000暖夏热，无霜期长、雨量充沛 、温润多阴、雨热同季，常年降雨量1000夏之交夜雨尤甚，素有 巴山夜雨 之说。 3、 电力供给 变电站有 500千伏的 1座、 220千伏的 2座、 110千伏的 12座， 35千伏的 5座。新建西永、新桥、微电园、曾家等 110 4、 供气能力 30万立方米 /日的供气能力。西部新城建成 50万立方米天然气门站。 25 第五章 总平面设计 （一） 场地概述 温泉酒店用地位于重庆梨树湾温泉城项目地块的东南端，场地南北两边均为东高西低的浅丘，场地中部为较平的山谷地带，其地形与山体走向一致，亦呈东高西低的态势。建设用地除西侧紧 邻一条南北向的市政道路外，其余三侧均无可利用的市政道路。 （二） 总平面布置 设计的融汇温泉酒店主体视野开阔，并且和现存的自然风貌非常灵巧的结合在一起，这也使得该酒店成为温泉度假村，娱乐和商业区域内的一个多姿多彩又气势磅礴的项目。 场地内 最特别而且充满活 力的元素为现存的天然温泉，它是重庆为数不多的天然温泉之一，其泉水有治疗和康复的功效， 这也将会是将来项目完成后 ,根据建筑功能的要求，地块很自然的被区分成两个绝然不同感觉的区域 西边则为开阔的公共区域 。地块内的 动线组织 简单而有效的把多个功能区以及它们的入口联系在一起。酒店建筑的主入口在地块的西端 ,藉由一条双车道的单向环线可以让来酒店的客人轻易进入酒店的所有中心活动的场所 ;也可在主入口右拐 ,另有一条环形车道可以直接进入 大、小宴会厅 部分 ,为宴会厅提供了一个独立的下客处并可以有效和主入口处的酒店客人达成分流的效果 。 地块的地形变化多端 ,地形的标高在宴会厅的前后两端上下相差了将 26 近三米。因为地块上高度的变化 ,从大厅可以更容易的欣赏周围的青山绿水，同时这高差也容许车子从主出入口之下方便的进入地面停车库 。当车子沿着主 要车行环道缓缓上行时 ,首先映入眼帘 的即为宏伟的主入口下客区，各式的餐厅和会议场所也可以从这个入口广场直接进入 。 酒店主要车行环道的第二停靠点为酒店的高级中餐厅。车可以很容易的停靠在此下客处 ,客人可以直接进入中餐厅接待大厅，或沿着旁边的商业 长廊 购物。沿着主街道一路向下，车可以进入地下的停车库 或者继续驶向地块西北端的下客区。所有的卸货、垃圾收集，回收和运送都在远离酒店主入口处以外的地方进行操作 ;消防车辆也可以使用同一个服务入口 ,如果发生火灾的状况下，可以利用此车道做为捷径 ,联系 酒店的东西两端，迅速的进入酒 店后方的山谷 。 行人进入酒店建筑的路线也简单明了，客人亦可以轻而易举地造访本临湖度假村和周围 提供的所有引人入胜的景点。景观建筑在配合建筑设计的概念下，通过创造地面上各种意义的标志，把周围景致和各个建筑充分的整合起来。地块合理的布置使得交通流线和景观设计巧妙的融合在一起，温泉酒店将会成为吸引人潮的旅游胜地。 27 第六章 建筑设计 （一） 设计 依据 （ 1） 民用建筑设计通则 (（ 2） 旅馆建筑设计规范（ （ 3） 汽车库建筑设计规范（ 00 （ 4） 城市道路和建筑物无障碍设计规范 (（ 5） 高层民用建筑设计防火规范（ 0045005年版） （ 6） 重庆坡地高层民用建筑设计防火规范（ 031 （ 7） 建筑设计防火规范（ （ 8） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 0067 （ 9） 公共建筑节能设计标准（ （ 10） 民用建筑工程室内环境污染控制规范（ （二） 建筑单体设计 本项目的设计重点在于给与梨树湾综合开发规划中营造出一个代表性的建筑 位于温泉泉眼的五星级度假 村。 首先，建筑主体在地块上的位置充分反应了 前期分析在选址的精心研究，这些研究参照了许多不同的准则来衡量每种可选方案的有效性。场地被建筑物一分为二，营造出两种截然不同的视觉体验。西边是广袤无垠的湖光山色。而地块的东半部的四周被缓坡线条环绕 ,形成一个高档而私密的贵宾接待区，两区各具特色但又相互衬托。 28 在本项目众多的功能组合和设施要求的前提下 ,设计中紧凑的功能分区安排使得建筑整体的布局十分有效率。 宴会厅是本项目中人流最密集的场所，也因此它们被布置在平面上离客房最远的两端，确保为逃避繁忙都市生活的住店客人 提供宁静的休憩空间。其他配套设施 (如餐厅和商业 )的布置 ,各有独自的动线出入口 ,但又提供住客便利的使用。主入口处为本酒店动线枢纽，连接了宴会厅、餐厅、 会议、客房及 户外花园等多项重要空间。 大堂 设计为 13米高的天花板，三面环绕着别具一格的玻璃与木格交织的墙面。二楼为中餐厅和西餐厅，都可以从大堂出入，畅通无阻。三楼是健身房和游泳池、小型宴会厅及会议室，四楼以上全为客房 ,两侧的客房则共用一个中央走廊。从外立面上看 ,客房层层相叠 ,拾阶而上，并有独立的阳台 ,这样的设计使其与建筑体周围的环境 相 互 呼应 ,打造出自然与仿自然的 人为景观水乳交融而错落有致的视觉效果。站在宽敞的户外平台上，整个度假村优美的自然风光一览无遗。 设计的首要成功之处，即为结合了地块本身的自然元素并有效的解决了本项目复杂的功能要求。一个尊重自然并积极回应地块自身条件的绿色酒店即将因应而生，同时它也会成为梨树湾整体规划中最引人注目的焦点 ,并取得巨大的成功。 建筑层高：客房层高 宴会厅层高 宴会厅层高 7米、各种餐厅层高 议及健身区层高 29 第七章 结构设计 本工程以现行国家和重庆市 地方 规范进行结构的方案设计。 结构设计将在满足 规范规定 的前题下，结合本工程的实际情况和本专业的设计特点 ,力求做到 结构方案合理 、 安全适用、技术先进、经济合理，并尽量 满足建筑使用功能和立面造型的要求。 （一） 设计依据 （ 1） 建筑结构可靠度设计统一标准 2） 建筑工程抗震设防分类标准 3） 建筑结构荷载规范 2006年版） （ 4） 建筑抗震设计规范 2008年版） （ 5） 混凝土结构设计规范 6） 高层建筑混凝土结构设计规程 7） 建筑桩基技术规范 8） 建筑地基基础设计规范 9） 建筑边坡工程技术规范 10） 重庆融汇国际温泉城温泉中心酒店大楼工程岩土工程勘察报告（ 详细勘察 察院 2008年 9月作） 根据中华人民共和国国家标准建筑工程抗震设防分类标准（ 关条文及建筑抗震设计规范 2008年版）的有关条文及附录 A，本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度 6度，设计基本地震加速度值 计地震分组为第一组。 30 本工程结构主体采用钢筋 混凝土结构，设计基准期为 50年 ； 结构及构件的安全等级为二级 ； 设计耐火等级一级 ；地下车库及屋面层砼抗渗等级为 筋混凝土结构的环境类别，埋入土层的地下室为二 它为一类。 本工程 地面以上结构高度 为 结构总高度 为 为一类高层公共建筑。通过设 置 结构缝将主体分 为三 个 独立的结构体系 。 （二） 结构楼（屋）面活荷载标准值（ kN/ 车库 ： 餐厅厨房： 商场： 酒店客房： 公共洗手间： 餐厅： 身房： 顶花园： 阳台： 防楼梯间： 防车通道： 35；电梯机房： 面：上人屋面 上人屋面 重的设备荷载按实际确定。 （三） 结构设计 1、 主体结构选型 根据建筑 平立面设计和建筑 使用功能，结构 在平面布置和竖向布置上考虑有利于抵抗水平和竖向荷载的结构方案 ,做到受力明确 ,传力 直接 ， 力争平面均匀对称 ,简单 规则 ， 结构的承载力和刚度自下而上逐渐减小、变化均匀、连续 ,即按照 利于抗震的设计思路进行结构设计。 高层部分 采用框架剪力墙结构，其余部分采用纯框架结构， 宴会厅部分采用预应力结构。 剪力墙 抗震等级 为三级，根据结构缝的划分框架抗震 等级 有三级 和四级。楼 （屋）面均采用钢筋混凝土主次梁现浇楼（屋）盖， 以 增强结构的整体刚度。 31 2、 地基基础及边坡 场地地貌类型为构造剥蚀浅丘地貌 ,为圆顶宽槽构造剥蚀浅丘地貌 ,场地原地形为浅丘沟谷之间经人工回填形成的平坝。场地平基工作完成后将形成一定的环境边坡。场地地下水不发育。 总之 ,拟建场地整体稳定 ,适宜本工程的建设。 本工程基础设计等级为甲级。建筑物基础拟采用柱下独立基础，持力层选为中等风化岩石。地下室基坑岩土边坡 :采用 地下室 连续 墙进行最终支挡。 （四） 风荷载 根据建筑结构荷载规范，场地的基本风压值，按 50年重现期风压值取 面粗糙度 风压高度变化系数 、 风振系数及体型系数等均按 建筑结构荷载规范 的有关规定取值。 （五） 主要结构材料 混凝土强度等级： 墙 、柱 、板 础 地梁 钢筋：柱、墙主筋采用 梁主筋采用 板主筋 板 采 用冷扎带肋 钢 筋 ； 箍筋用 钢板： 条： 填充墙： 采用烧结页岩空心砖砌块（ 干容重不大于 10KN/ 坪以下采用烧结页岩实心砖（干容重不大 于 18KN/ 32 第八章 公用工程 （一） 给排水设计 1、 设计依据 （ 1） 室外给水设计规范 2） 室外排水设计规范 3） 建筑给水排水设计规范 4） 汽车库建筑设计规范 5） 重庆市公共建筑节能设计标准 6） 工业循环冷却水处理设计规范 7） 饮用净水水质标准 4 8） 游泳池给排水工程技术规程 、 设计范围 （ 1） 室外红线范围内的给水排水设计； （ 2） 室内给水和排水设计； （ 3） 消防给排水及灭火设施。 3、 工程概述 融汇温泉酒店总建筑面积 方米，地上建 方米。整个建筑包括地下 2 层，地上 16 层，一类高层公共建筑 ,消防按一类综合楼，同一时间内一次火灾设计。 4、 给水设计 33 （ 1） 水源：根据业主提供资料，以市政给水作为水源。 （ 2） 用水量 : 用水量详见用水量计算表。 表 3 酒店部分用水量计算表 用水名称 用水人数 (人 ) 用水量标准 (升/人日 ) 用水时间 (h) 小时变 化系数 用水量 备注 Qd(t/d) 平均小时 (t/h) Qh(t/h) 酒店旅客 890 400 24 56 15 37 酒店员工 500 80 24 0 餐饮 1000 50 10 50 15 18 每天 3 人次 洗衣房 1800 60 10 08 3 空调冷却循环补充水 总循环用水的 2%计 1840t/h) 10 1 368 37 37 浇洒 10000 2l/20 2 2 小计 1022 82 不可预见量 按总用量的 10%计 102 合计 1124 工程最高日用水量为 1124m3/d，最大时用水量为 h。平均时流量约为 h。 5、 给水系统 （ 1） 室外给水系统 根据建设单位提供的资料，并结合 本 工程的情况， 拟从南侧记西侧规划道路市政给水管网接入 根， 经 总 水表计量后， 以供低区给水及泵房消防水池、生活水箱。并连成环状，以保证供水安全。 34 （ 2） 室内给水系统 室内给水采用分区供水方式，低区采用市政水压直接 供水，高区采用水箱加变频设备的方式加压供水。每个分区的最低用水支管压力按 力超过 部分客房需接入温泉，具体部位根据业主要求确定，温泉采用独立的管网系统。 （ 3） 给水计量 厨房、酒吧、美容美发、游泳池补水、消防水池及水箱补水、绿化用水及甲方有特殊要求的用水均设水表计量。有助于方便管理及节约用水。 （ 4） 生活水量：按最高日用水量的 25%计，约 420吨 6、 管材： 室内给水管采用优质不锈钢管，室外采用钢塑复合管。 7、 热水系统 热源：采用天然气作为无压热水机组的热源。 热水用 水量及耗热量： 用水名称 用水人数 (人 ) 用水量标准 (l/人日 ) 用水时间(h) 时变化系数 用水量 备注 Qd(t/d) Qh(t/h) 客房 890 150 24 工 500 40 24 0 100 15 1 2. 45 11. 天 35 厨房 0 0 5 3 3人次 洗衣 180025L/ 5 计 高日热水用水量 :d ，最大时 60度热水量： 。 最大时耗热量： 2660 h 8、 游泳池 :游泳池为温泉给水系统。 9、 冷却循 环水系统 （ 1） 重庆气象参数：大气压力 730球温度 33（ 10天平均值）；湿球温度 10天平均值）。 （ 2） 空调制冷量及冷却循环水量： 制冷量 （ 循环冷却水量 (m3/h) 6500 1840 （ 3） 系统设计： 各系统采用冷却泵、制冷机、冷却塔一一对应。各系统冷却塔及冷却泵数量与冷水机组数量相对应。 冷却塔选用超低噪音型。冷却塔设置位置充分考虑其噪声对周围建筑的影响，冷却塔补水由市政管网直接补给。 10、 排水设计 （ 1） 建地排水现状： 根据建设单位提供的资料， 西侧有一约 3米宽的雨水排水沟， 36 沿沟设有一条 方以根据本工程排