西安某房地产项目可行性研究报告

1 西安某房地产 项目 1 总论 目概况 目开发商简介 该项目开发商为金地集团西北区域公司。 金地集团初创于 1988年， 1993年开始正式经营房地产。 2001年 4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承 “用心做事，诚信为人 ”、 “以人为本，创新为魂 ”等 “金地之道 ”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉 地产开发企业国家一级资质 单位。 金地集团坚守 “科学筑家 ”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。金地集团初创于 1988 年， 1993 年开始正式经营房地产。 2001 年 4 月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。 金地已在西安拥有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大镜等具有很大市场影响力的项目。 目简介 本项目 位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区 。 南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区 。 项目总占地 积 率 容积率面积 平方米。本案共规划住宅种楼型 4栋（地下一层） 2754 户另加一栋商业楼。主力户型为 80 100 的两室，以及 110 135 的三室。建筑结构为框架剪力墙结构，整个项目分两期开发。 目周边概况 出行： 与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程， 2 周边更是拥有 36、 309、 211、 241、 406 等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺 。 配套： 周边配套齐全，学校、银行 、医院、购物休闲场所云集， 摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学；工行、商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生活所需一应俱全。 其他 :本项目东临浐灞生态区，西瞰大明宫，具有很好的自然环境。但由于本地区房地产市场尚未发展成熟，人文环境较差。 目提出的背景 从宏观来看全球经济正在从 08 年的金融危机中艰难复苏，我国城市化率刚刚突破 50%，这些都标志着我国经济的增长点站在了一个历史的路口。从 2011年 1 月 26 日，新“ 国八条 ”出台开始，国家政府多 次上调 存款准备金率 和 存贷款基准利率 ，且从 2012 年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。 2012 年 3 月 5 日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 再加上本年是国家领导人换届之际，预计宏观调控政策一年内不会有大的改变。 从中观上来看，西安刚以其四大世界文明古都的地位确定了建立国际化大都市的目标，随着政府的北迁，西咸一体化提出以及浐灞生态区的建成，西安的整体布局将更趋完善。这也将进一稳定其西部中心城市的地位。 从区域环境来看，去年世界园艺博览会，刚刚在离本项目十五分钟车程的广运潭 举办，这不仅提升了西安的城市形象，也大大促进了本地区的发展，未来的几年浐灞生态区很可能成为第二个曲江。 西安的东北部离西安市中心较近，可整体人文环境水平并不高，这大大的影响了西安整体的发展，从 2004 年提出建设浐灞生态区以来，浐灞生态区的建设也在不断进行，而本地区的发展好坏将直接影响到浐灞生态区的建设进程。因此，本地区基础设施，以及居住条件的不断完善将十分必要。 3 开发商有关情况及 项目提出的背景； 拟建项目的土地费用及其他有关基础资料； 拟建项目的市政建设条件； 拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容； 拟建项目规划设计方案的设想； 资金筹措与使用计划的构想； 西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准等； 有关建设项目的经济评价的基本参数和指标等。 术经济指标 项目技术指标入下表： 技术指标项目 数量 ( 平方米 ) 用地面积 总建筑面积 住宅地上面积 商用面积 住宅地下室面积 地下车库面积 其它公建 总车位数 2203 个容积率 9%总户数 2754 户建筑密度 项目经济指标如下表： 4 经济指标项目 指标 数值投资财务评价指标净现值 （ 税前 ） 内部收益率 （ 税前 ） 态投资回收期 （ 季度 ） 动态投资回收期 （ 季度 ） 资本金评价指标净现值 （ 税后 ） 内部收益率 （ 税后 ） 态投资回收期 （ 季度 ） 动态投资回收期 （ 季度 ） 盈亏平衡分析 盈亏平衡点 偿能力 借款偿还期 盈利能力成本利润率 资利润率 本金净利润率 论 通过对 *项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知，本项目有着较好的社会经济环境，具有一定的 获利空间。项目所处位置交通便利，离市中心较近，且具有很好的自然环境和发展前景，浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。 综合起来可以得到以下结论： 通过对宏观环境分析可知，虽然目前政府还在打压房地产，但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。 通过对宏观和区域坏境的分析可知，本项目所处的地理位置比较优越，这将有助于本项目的开发。 通过对市场的供给和需求进行分析可知，该项目存在一些竞争性楼盘，但就目前市场需求来看，仍存在很大的获利空间。 通过本项目的 析可知，本项目具有较 明显的优势，因此本项目的销售工作可以顺利进行。 通过对本项目各项财务指标进行分析可知，本项目投资回收期短且可 5 以获得较高的利润。 在的问题及建议 通过对本项目的可行性研究，发现了本项目仍存在一些问题，具体问题以及对本项目的一些建议如下： 目前政府对房地产的调控仍然没有放松，近一两年内，房地产市场状况并不十分明朗，建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。 本地区房地产市场虽然有很大潜力，但并未发展成熟，建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。 本项目工期紧，且楼栋数多，故要求详细的施工组织， 要加强对进度、质量方面的控制。 本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大，故要非常重视销售工作，以及总成本的控制。 附近竞争性楼盘较多，故要重视和附近楼盘的差异性，尽量做出自己的特色。 与银行建立关系，实施银行按揭贷款，以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。 6 2 市场分析与定位 观经济分析及预测 2011 年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境，我国实 施了积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体良好。虽然经济增速有所放缓， 但仍保持相对稳健的 步伐； 工业生产平稳增长； 居民消费持续增长；投资增速虽回归常态，但依然保持较快增长；外贸仍保持增长，但增速放缓；货币信贷运行回归常态；城镇新增就业 稳步增长。 未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂，不稳定、不确定因素不断增加，对 2012 年宏观经济形势分析如下： 有利因素 （一） 国际方面 （ 1）世界经济总体上保持着复苏态势，经济格局的变化将提升，世界经济总体上保持着复苏态势，我国的国际影响力在不断加强。总体上看， 2012 年世界经济仍将呈现低速增长态势，预计 2012 年世界经济的年均增长率为 右， 发达经济体的增长率为 新兴经济体和发展中国家经济增长率为 包括 20 国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台； 世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。 （ 2）美国经济再次陷入衰退可能性不大。去年 10 月以来，美国消费者信贷按年率一直保持正增长，有利于促进消费需求扩张。今年 4 月以来，美国工业生产一直保持扩张态势，工业生产指数和产能利用率提升都较为明显。另外，美国银行体系状况逐步改善，并且刺激性财政政策 获得新的空间。今年 8 月 2日国会提高联邦政府举债上限，为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。美国货币政策继续保持宽松态势，联邦基金利率 的超低水平将一直维持至 2013 年，美联储已宣布延长 4000 亿美元的国债期限，未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。从失业率来看，美国 11 月份失业率降至近两年半低点 就业出现稳健增长态势。从以上信息可以看出，美国经济再次陷入衰退的可能性很小，如果这些好转能够持续下去，美国经济 7 将有所改善。 （ 3）欧洲主权债务危机导致欧洲金融 体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。欧元区一旦解体，整个欧洲将陷入停滞，各国在国际事务中的话语权也将明显下降，并将严重危害世界经济的复苏。因此，世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异，但最终均会达成有效的短期救助方案；而从中长期看，随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整，主权债务危机将会逐步得以解决。 （ 4）日本经济将缓慢复苏。 虽然今年日本经济出现负增长，但在灾后恢复重建的带动下，日本经济有望逐步缓慢复苏。日本央行预测，经济从今年 4 季度开始进 入温和复苏轨道，但日本经济仍面临世界经济复苏放 缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。国际货币基金组织预计，今年日本经济将下降 但明年有望实现 增长。 （ 5）新兴经济体经济增速将保持较快增长。全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上 涨，这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热，加之发达国家延长低利率货币政策执行时间， 新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策，以促进经济增长。另外，新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家，刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。国际货币基金组织预计，新兴市场和发展中国家 经济今明两年仍将分别增长 其中，俄罗斯分别增长 印度分别增长 巴西分别增长 撒哈拉以南非洲 地区分别增长 （ 6）美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化，将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高，有助于我国加快实施人民币国际化战略。使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作，为人民币首先实 现区域化带来新机遇。 （二）国内方面 （ 1）我国经济仍处于增长“长周期” 我国经济仍处于增长“长周期”从短期来看，房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。另外，企业自主投资较强，制造业增长较快也将推动经济增长。从中长期来看，企业设备升级等投资需求势头不减，国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间 ,我国经济将 8 长期处在一个增长通道中。 （ 2）宏观经济政策主基调不会变化。 2011 年在紧缩政策和外需回落双重夹击下，装备制造业、钢铁 产业，部分企业出现了多年未遇的停产现象。同时，在政策紧缩下，许多中 小企业资金链紧绷，尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业，停工现象开始蔓延，失业率开始上升。 2012 年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上，不会有太大改变，可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。但是在通胀得到初步治理后，稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显 ,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松，突出前瞻性 ,政策将更加关注经济下滑的风险。 （ 3）十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设，将不断加强工业化和城镇化建设济发展的主要驱动力。成为经济发展的主要驱动力。根据国家“十二五”发展规划，到 2015 年我国工业化率将由现在的 50%上升到 65%左右，城镇化率将由现在的 升到 60%左右。 工业产值每增加 1 个百分点，就可以带动 长 百分点，城镇化率每增加 1 个百分点，可以带动 长 百分点。工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。 （ 4）经济结构调整促进经济健康增长。促进经济健康增长 金融危机正在倒逼中国经济从“出口”转到“内需”上来。 2012 年，我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机，把主要的精力放在转方式、 调结构、促改革上，加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度，强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整，同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起，尽快形成经济增长的新引擎。在这一转型进程中，一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业，将会遭遇倒闭、重组、 兼并和收购的命运；一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代 新兴产业将会呈现新的盈利机会。 （ 5）中西部地区经济发展空间大。 我国经济发展在区域间的不平衡是经济发展中存在的问题，同时，解决这一问题也是我国保持经济持续发 展的机遇，我国中西部地区与东部地区相比，在资源、能源、 土地、劳动力等生产要素供应条件上， 具有更大的比较优势，由于经济发展水平的差异，市场需求潜力有更大的增长空间，经济发展有更大的增长前景。我国能源、原材料工业 发展的重心，已开始向中西部地区转移，加工业向中西部地区转移的速度也在进一步 9 加快。 （ 6）国内市场消费增长潜力巨大。我国已经进入全面建设小康社会阶段，消费结构也进入全面升级阶段。在进一步调整收入分配体制，提高劳动者收入报酬，逐步缩小收入分配差距，有效解决居民消费增长的制约瓶颈之后，国内市场的 消费增长仍具有十分巨大的潜力。 （ 7）通货膨胀压力减缓。经济回落降低通胀压力、输入性通胀逆转以及国内食品价格进入 回落周期促使我国通胀回落，预计 2012 年 右。 将出现快速回落 ,预计 2012 年继续回落至 右。 （ 8）绿色产业在全球兴起为我国产业转型升级提供新契机。 发展新兴绿色产业，有利于我国保护环境、提高能源资源利用效率和推动产业升级。绿色产业还处于发展的起步阶段，为我国赶上新 一轮全球产业调整发展步伐、缩小与发达国家的差距，提供了重要契机。 另外，新能源和节 能环保等绿色产业发展潜力巨大，为我国培育新的经济增长点和市场需求提供了重要机遇。 不利因素 （一） 国际方面 （ 1）欧债危机正演变为经济金融全球化后世界经济所面临的最新挑战。国际金融市场更加动荡、金融监管压力更大和金融体系更为脆弱；削弱了各国政府对宏观经济的调控能力；全球正在进入一个借新债、还旧债和央行印钞票的阶段，新债只能靠有剩余储蓄的国家来购买，一 旦新债无人购买，必将导致国家破产、债务违约和印钞，后果必然是恶性通胀。 （ 2）美国经济增速下降。增速下降受通胀率上升影响，居民实际收入增速下降；受经济整体 不景气影响，投资者信心不足。目前，国际组织、美国政府、经济学家和大型商业机构都下调了对美国经济今明两年的增长预期。 国际货币基金组织 2010年 9 月对美国经济 2011和 2012 年的增速预测，从 6 月的 别下调至 （ 3）欧元区经济下行风险加大。 受全球经济增速趋缓、南欧诸国财政状况持续恶化、欧债危机可能进一步升级等因素影响，欧元区经济增长乏力，同时， 10 欧元区各国经济走势分化更加明显 ,就业形势依然严峻。 2012 年欧元区经济增速较 2011 年将明显回落，甚至 可能出现负增长。国际货币基金组织于 9 月将欧元区 2011 年和 2012 年 长率由 6 月的 调至 （ 4）日本经济逐渐呈现好转迹象 ,但仍未走出通货紧缩。地震、海啸及核泄漏造成日本生产设施严重损坏和电力供应短缺，出口大幅下降，对外贸易顺差减少，经济仍未走出通货紧缩态势。 （ 5）新兴经济体增速将继续放缓。 新兴经济体由于全球产业链遭受冲击和发达国家经济形势恶化以及国际资本市场大幅震荡，经济增长将继续放缓。巴西、俄罗斯等国家和国际机构纷纷下调明年 经济增长率预期。 （ 6）各种形式的保护主义措施干扰我国对外经济发展。未来美国等发达国家针对我国的保护主义措施势必增多，除了传统的贸易保护主义措施外，诸如碳关税之类新型保护主义措施还会层出不穷；各种形式的投资保护主义措施，有可能影响我国企业在海外的发展；我国银行、保险等金融机构在开展跨国经营时，一些金融业务会受到金融保护主义的限制。 （ 7）应对气候变化对我国提出更高要求。随着后京都议定书时代的到来，发达国家会从各方面施压，要求我国承担减排责任，而且国内经济发展面临的资源环境硬约束也会增 大，对 我国转变经济发展方式提出了更高要求。 （ 8）大宗商品价格仍将高位剧烈震荡。受新兴市场国家经济增长和全球经济面临的风险进一步上升的影响， 2012 年全球大宗商品价格将进入缓慢上升通道，但上升空间有限。欧债危机等不确定因素使大宗商品的价格波动幅度加大。 （二）国内方面 （ 1）我国经济增速继续放缓。 2012 年世界经济极具不确定性和不稳定性，金融动荡已致外需明显下降，国内高通胀下的投资拉动模式难以为继，加之土地可开发数量减少，土地财政拉动经济的空间缩小，也使内需增长有限，经济增速呈现逐渐回落趋势。 （ 2）经济结构失衡问题严重。国内消费严重不足，居民消费率持续下降，虽然国家已经启动刺激内需计划，但截至目前为止效果并不明显。过度依赖投资，不仅影响消费，也存在生产能力过剩和闲置，加大金融风险的隐患；依赖 11 出口，国际贸易长期失衡，不仅具有较大的风险，也导致贸易磨擦加剧。 （ 3）投资增速将继续下滑。 2012 年拖累我国固定资产投资的主要因素为房地产投资及其相关投资。基建投资，制造业投资在地产相关产业链，政策相对紧缩的大环境，以及财政收入下降等因素的影响下将继续下滑。预计 2012年我国固定资产投 资增速为 18%左右，在房地产、基建、制造业的投资组合中，制造业相对增速最高。 （ 4）出口风险加大。欧债危机影响不断深化，正开始由边缘国家向核心国家蔓延，由 国债市场向银行业蔓延，未来我国对欧盟出口的风险会进一步增加。 美国经济不景气对我国出口的影响也将逐渐显现。另外，今年以来由于经受自然灾害的日本经济处于恢复期，需要大量进口，使我国对日本的出口一直保持较快增长，但是随着日本经济形势好转，进口将有所下降。 （ 5）通货膨胀的潜在风险加大。在全球货币宽松的情况下，通胀预期短期难以轻易改变；当前经济 内在扩张压力依然存在；收入分配体制的改革，提高普通劳动者收入，必然导致劳动力成本提高资源税的改革，使得土地和资源等的要素成本提高；环境的治理和改善，使得环境成本的提高；世界经济复苏后，我国大宗进口的原油、铁矿石、有色金属矿产的价格都可能有较大幅度提升；可能存在的自然灾害、舆论炒作等都可能成为成本推动的通货膨胀的因素。 （ 6）人口红利对 献减少。人口红利对 1980 年至今 ,我国劳动力的充足供给得益于新中国成立后的三次婴儿潮和大规模城市化。但第一次和第二次婴儿潮出生的人群现在已经开始进入退休年龄 ,农 民工进城的转移速度也在下降。大部分学者和研究机构都预期我国劳动力人口将在 2015 年前后达到顶峰 ,人口红利对 贡献将大幅减少。今后我国 增长将主要依赖于技术进步和资本的积累。综合来看，全球经济的下行风险正在显著加大，虽然不至于导致美国、欧洲经济出现类似 2008 年的衰退，但也给复苏中的世界经济踩了一次刹车。今后一个时期世界经济“两极化”趋势将进一步突出，西方国家经济短期内难以彻底摆脱国内政治经济危机，需要相当长的 一段时间恢复和调整。相比之下，亚洲、非洲和拉丁美洲的新兴经济体已经走上了增 长的轨道，今后几年仍将是世界经济增长的主要推动力。国内的经济增长处于短期回调状态，支撑经济中长期增长的各类要素组合仍比较好，我国经济发展的基本面良好：工业化、城市化都在快速增长；百姓住房消费和汽车消费仍是消费的热点， 将持续活跃；新的区域增长极不断涌现；投资需求虽然有所降低，但仍然比较 12 旺盛。与此同时，我们的劳动力成本将上升，地价将上升，资源环境使用成本也将上升，而且人口老龄化将更加明显，这些因素将导致我们传统的低成本竞争优势逐渐丧失。 总之，预计我国经济将仍会有一个较为快速的增长，但随着政府的关注角度从关注 经济的增长速度转到经济的增长质量上以后，其增长速度会有所减缓。 地产市场宏观形势分析及预测 回顾 2011 年在中国的 城市化进程 中注定会是有里程碑式意义的一年。 2011 年 12月 19 日 中国社会科学院在京发布社会蓝皮书： 2012 年中国社会形势分析与预测。蓝皮书指出， 2011 年，中国城镇人口占总人口的比重将超过 50%，这意味着中国城市化水平首次超过 50%。这标志着中国数千年来以农村人口为主的城乡人口结构发生了逆转，中国从一个具有几千年农业文明历史的农民大国，进入以城市社会为主的新成长阶段。 这也标志着我国城市化开始由高速向低速过度。 2010 年应届毕业生规模是本世纪初的 6 倍， 2011 年高校毕业生人数为 660万人， “十二五 ”时期应届毕业生年平均规模将达到近 700 万人。 毕业生人数连年创新高，这也从一个侧面说明房地产市场 刚性需求 依然十分强劲。 13 从 2011 年 1 月 26 日，新“ 国八条 ”出台开始，国家政府多次上调 存款准备金率 和 存贷款基准利率 ，且从 2012 年初至今仍不见有明显松动迹象，可见政府对房地产调控之决心。 展望 2012 年 3 月 5 日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济 社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 城镇新增就业 900万人以上，城镇登记失业率控制在 内；居民消费价格涨幅控制在 4%左右；进出口总额增长 10%左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。这是多年来政府首次放弃 速保八，可见政府的发展观念从单一的追求经济的高速发展转到了追求经济增长的质量上，从这点看以看出政府在建设方面的投资可能会有所减少。这个报告上温总理还指出 :继续推进保障性安居工程建设，在确保 质量的前提下，基本建成 500 万套，新开工 700 万套以上 000 万套基础上继续加强了保障房建设力度。可见今年年底保障房的陆续建成对房地产市场也会带来一定的冲击。 总之，房地产宏观环境依然不清晰，但近期看不会大幅跳水，依然存在获利空间。 安市经济状况分析及预测 综合经济实力大幅提升。 “十一五”以来，西安经济发展取得了巨大成就， 14 生产总值连续跨越 2000 亿、 3000 亿两大台阶，在全国城市中的位次明显前移。 经济规模快速壮大。全市 生产总值达到 元， 年均增长 是2005 年的 。人均 到 5790 美元，是 2005 年的 。完成财政总收入 元，年均增长 是 2005 年的 。其中，地方财政一般预算收入 元，年均增长 是 2005 年的 ；支出达到 长 投资消费需求旺盛 。 “十一五”期间，全社会固定资产投资累 计突破 1 万亿元，为“十五”期间投资总量的 4 倍； 2010 年社会消费品零售总额达到 1611亿元，年均增长 是 2005 年的 。 产业结构持续优化。 到 “十一五”末，五大主导产业 实现 增加值 元，占全市 50%；实现工业增加值 1006 亿元，是 2005 年的 ； 三次产业结构由 5： 整为 开发 新区作用凸显。 开发新区主要经济指标占全市的比重持续上升，规模以上工业增加值、实际利用外资分别占到全市的 35%和 成为全市推进产业化和城市化的重要载体。 城乡面貌 极大改善 。 发挥规划的 引领作用，确立了 把西安建设成富有历史文化特色的国际化大都市的新定位，城市特色逐步彰显。城市规模迅速扩大，城市建成区面积达到 395 平方公里，城市化率由 2005 年的 高到 2010年的 70%。 综合交通网络更加完善。 西安咸阳国际机场旅客吞吐量突破 1800万人次，进入世界百强机场行列；铁路路网更加完善，成为全国铁路六大客运枢纽之一；以西安为中心的“米”字型高速公路全部建成，成为全国高速公路重要的节点城市；城市主要路网基本形成，地铁一、二号线全面开工建 设，二环路实现立交化，三环路主线贯通，断头路基本打通，人均道路面积 村公路建设改造 8400 公里，基本实现平原区行政村“村村通油（水泥）路”。 市政服务能力显著增强。 城市日供水能力达到 吨，城市未来发展用水保障能力明显增强，燃气普及率达到 95%，污水处理率由 40%提高到 90%， 15 生活垃圾无害化处理率达到 供电能力日最大负荷达到 2005年增加 千瓦。城市管理提升年活动全面实施，城市服务功能进一步增强。 生态环境不断改善。 成为国家卫生城市和国家园林 城市。全面启动秦岭北麓生态保护工程和增绿工程，森林覆盖率达到 45%，绿地率达到 大力实施“碧水工程”， 开展渭河西安城市段、 浐 灞河全流域、沣河流域等水系生态综合治理，一大批城市生态公园相继建成，增加各类水面 2 万多亩。圆满完成省政府下达的两项约束性减排指标，化学需氧量和二氧化硫分别削减 大气环境持续改善，空气质量优良天数达到 304天，比 2005年增加了 14天，创历史最好水平。 城市改造成效显著。 大力推进城中村和棚户区改造工程，完成 120 个城中村整村拆除工作，和 30个棚户区改造 项目，安置房开工面积约 4000万平方米，已回迁居民 人。区域改造进程加快，启动实施未央新城、大明宫、纺织城、大兴新区、朱宏路、解放路、东大街、小寨商圈、土门地区等一批区域改造工程。全面完成陇海线城市段环境整治，彻底改变了铁路沿线多年来脏乱差面貌。 人民生活更加幸福。 大力实施“民生八大工程”，大幅提升人民群众生活水平和质量，市民幸福感明显增强。全市民生方面总投入达到 元，荣获中国最具幸福感城市、十大中国最关爱民生城市等荣誉称号。 收入水平稳步提高。 城市居民人均可支配收入和农 村居民人均纯收入分别达到 22244 元和 7750 元，年均增长 分别是“十五”末的 年城镇新增就业 人，城镇登记失业率控制在 内，动态消除“零就业家庭”。新建人力资源市场 14 个，计发放全民创业小额担保贷款 国家确定为首批“创业型试点城市”。 16 社会保障体系不断健全。 城镇企业职工基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险和生育保险参保人数分别达到 人、 人、人和 型农村合作医疗参合人数达到 济适用房累计完成投资 144 亿元，累计竣工 815 万平方米，解决了 9万户单位职工和中低收入家庭住房问题。廉租房建设进程加快，累计保障家庭20017户。 32万城乡低保群众实现了应保尽保，基本生活得到了保障。 教育优先地位进一步巩固。 累计投入 元，完成全市山区农村义务教育布局调整，建成 99所农村标准化寄宿制学校，完成 137所农村中小学危房改造、 80所薄弱学校治理和 全省率先实施“蛋奶工程”， 惠及农村学生 人。小学入学率、巩固率、升学率均达到 100%， 初中入学率和巩固率达到 98%以上，初中升学率达到 医疗卫生服务体系进一步完善。 一批医疗卫生项目启动实施，农村三级卫生服务网络和城市社区卫生服务体系初步形成， 公共文化服务体系进一步完善。 建成 8 个区县文化馆、 6 个区县图书馆和79个街道、乡镇标准文化服务站，完成 1696个村的“广播电视村村通”工程，基本形成覆盖全市城乡的公共文化服务网络。 一大批惠民工程相继实施 。半价公交、免费公厕、放心馒头、蔬菜 早市、便民市场、新殡仪馆等项目的建设，极大地方便了群众生活。 改革开放深入推进。 一些重要领域和关键环节改革迈出新的步伐。完成265 户国企改制，安置职工 人，国企改革完成面累计达到 组建了 市工业资产经营公司、 市投资控股公司、市建工集团和市水务集团，对国有资产的控制力进一步增强。文化体制改革加速推进，西安秦腔剧院、歌舞剧院等事业单位完成改制，成立了陕西文化产业投资控股 有限公司，区县文化体制 17 改革任务基本完成。完成新一轮市、区县政府机构和乡镇机构改革工作，市政府机构精简至 41 个，事业单位 分类改革稳步推进，教育、卫生等公益服务事业机构得到加强 。 高陵县统筹城乡综合配套改革试点进展顺利，财政管理体制改革、农村综合改革、户籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集体林权制度主体改革任务。 对外开放取得新成效。 累计实际利用外资 美元，是“十五”期间的 ；累计实际利用内资 3150 亿元，累计自营进出口总额 美元，年均增长 30%，是“十五”期间的 5 倍。世界 500 强企业在西安设立 123 家企业或办事机构，与 182 个国家和地区建立直接贸易往 来。西安出口加工区进出口贸易额居西部 15个出口加工区第 2位，西安保税物流中心建成并投入运营。接待海内外游客 5285万人次，是2005 年的 现旅游总收入 国总领事馆、泰国驻西安领事办公室相继设立，国际友好城市达到 20个。欧亚经济论坛机制形成和 2011西安世界园艺博览会的成功申办，使西安的国际知名度和美誉度进一步提升，荣获“中国国际形象最佳城市”称号。 安市房地产市场状况分析及预测 西安古称 “长安 ”，西北地区第一大城市，陕西第一大城市，是举世闻名的世界四大文明古都之 一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代 最多、影响力最大的 都城 ，是 中华民族 的摇篮、 中 华文明 的发祥地、 中华文化 的代表。当今西安为副省级城市，陕西省省会， 中国 七大区域中心城市之一， 亚洲 知识技术创新中心， 新欧亚大陆桥 中国段和 黄河 流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和 高新技术产业 基地 。西安刚升级为国际化大都市和西咸一体化建设目标，从长远看西安发展潜力巨大。 18 从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的 4季度往 往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前 3个季度积攒之后将会在 4季度得到不同程度的井喷， 08年 4季度增长 09年 10年 4季度增长 然而受 11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场不断收紧的影响， 11年 4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。 成交 量持续走低，观望氛围越来越强烈，与此 同时库存量也创近几年的新高， 开发商 与购房者就此展开博弈。政府多次明确表态 2012 年继续 房地产 调控政策不放松， 2012 年的楼市愈发显得不明朗， 从供应来看， 2012 年最后一个季度各项指标呈现下滑态势。 域市场情况分析 本情况 区位： 位于北二环与东二环交汇处，东侧的浐灞大道直通浐灞生态区 。 南眺大明宫国家遗址公园，北瞰西安经济技术开发区 。 出行： 与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程，距北郊新行政区仅十分钟车程，周边更是拥有 36、 309、 211、 241、406 等十余条公交线路，规划中的地铁三号线更是升级了出行速度，地铁三号线出口近在咫尺 。 配套： 周边配套齐全，学校、银行、医院、购物休闲场所云集， 摇篮幼儿园、 西煤子校、陕重中学；工行、 商业银行、农行、建行；唐城医院、西京医院；华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等，生 19 活所需一应俱全。 市场 ：附近在售楼盘有 红星美凯城 、 泰和御景豪庭 、 豪顿国际 、浐灞一号、安诚御花苑等。各种楼盘开发档次不一，价差每平米从 4000 8000元，可见开发档次不一样价差会比较大。从近期销售数据来看城东市场明显好于其他片区市场。 2012年 3月 14日全市各城区商品房交易数据 区域 成交套数 成交面积（） 环比 可售套数 可售面积（） 城东 294 24769 2248675 城南 82 38051 4710420 城西 27 16675 1751241 城北 76 30172 3436652 城内 1 5175 新 35 26275 3161755 全市 515 141117 15838936 预测： 随着政府北迁，浐灞生态区的建设，大明宫公园的进一步完善以及地铁3号线的建成，该片区无论是投资性购房还是居住性购房都将会成为大家关注的 20 热点。 给分析 （ 1）综合楼盘分析 区域部分楼 盘重要参数 项目名称 地址 户型（ ） 容积率 均价（元 / ） 开盘时间 规划户数 销售率 东岸阳光 新城区东元西路甲字 1号 60 127 950 预期 2013 年 3 月 2000 30% 天香心苑 城东东二环与矿山路北200 米路东（东二环与北二环交界处东南角） 80 130 500 2011 年 12 月 1250 65% 铂廷 新城区含元路 61 号 82 131 300 2012年 4月 892 40% 福邸铭门 幸福路与韩森路十字东南角 39 148 500 2011年 9月 3日 1500 30% 华旗东郡 城东西安东二环胡家庙十字 71 122 700 2011年 9月 3日 2320 30% 龙记帝景湾 新城区含元路 61 号与八府庄北路十字东北 88 122 800 2011年 6月 992 50% 21 华远 海蓝 城 二环（ *）路东 500 米 83 240 000 201158 尚东国际城 长乐路半坡十字向北 300米 76 135 800 000 华清佳苑 华清路 136号 67 145 280 12 年中旬 600 海璟印象城 东二环矿山路西段 85 135 500 2011年 9月 3日 2000 30% 华清学府城（三期） 西安市幸福南路与建工路交汇 71 155 400 2011年 10 月底 13500 安诚御花苑 北二环与井东二路交汇口向南 50 米（长安易居东 ） 43 130 300 2012 年下半年 20000 豪顿国际 浐灞东北二环交汇处（ *立交南 100 米） 78 146 700 080 利君未来城 北辰立交西南侧（梁家堡附近） 73 125 100 800 华远君城 马旗寨路（太元路）南 54 186 500 378 浐灞一号 浐灞东二环北延伸线与浐灞大道交汇处（北辰大道东侧） 58 139 000 2010年 5月 4500 以上表格是这次楼盘调查中城东市场一些楼盘的重要参数。 从表格中可以看出： 22 1) 户型配比 最小户型为位于 幸福路与韩森路十字东南角的福邸铭门，该户型 只有 39平方米，其次为位于北二环与井东二路交汇口的 安诚御花苑 ，该户型只有 43 平米，这些超小户型更多的是面向投资性客户，但很明显做这种超小户型的楼盘并不多。这些楼盘往往离市中心较进，且人群较为密集，更适合投资性客户向中低收入的白领阶层出租； 从表格中可以看出几乎所有楼盘都有 70 到 120 平方米的中小户型房子，很明显这种户型的房子是市场的主流，这些房子按卧室的多少来分主要是一到三室的，几乎 70 平米以上所有房子都有做到三室的，可见相对卧室的大小来看人们更关注卧室的数量，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的区分，在目前房价居高不下而人们的收入没有明显提高的情况下，小二室和小三室成为了主流户型，当然也不排除有很多追求生活舒适度且收入较高的消费者。这种中小户型的房子主要是面对首次置业者用于婚房。 23 120 平方米以上的大户型也有很多，如位于 *东的 华远 海蓝 城，该项目最大户型为 240 平方米，但这种户型过大，市场需求并不大，而 120 到 150 平方米的三室销售火热。其次还有位于 幸福路与韩森路十字东南角的福邸铭门， 该项目最大户型为 148平方米，上 边曾提到该项目最小户型只有 39 平方米，可见其户型区间挺大，这主要是因为该项目离兴庆公园较近，且各种类型人口较为集中。另外还有位于 马旗寨路（太元路）南 的华远君城，该项目最大户型为 186平方米 ,华远君城位于西安大明宫国家遗址公园东侧，太元路 (原马旗寨路 )与景东路交汇处，东距康复路商圈 8 分钟路程，南临西安城内商圈，西倚大明宫遗址保护区和未央路 可直达二环，是二环内最大的高尚住宅社区，目前也是大明宫遗址区域内唯一的大盘项目。 该项目有很多的地理优势，因此会有很多客户需求大户型。 2) 容积率与均价 从该表中可以看到容积率最小的为 位于 *东的 华远 海蓝 城，均价达到 8000 元 /平方米，该项目主要开发的是高档住宅。而位于 华清路 136 号的华清佳苑容积率 表中所列楼盘中最大的而价格仅有 5280 元 /平方米，由此可见容积率与均价存在着一定程度上的反相关关系。但又不全是如此，如位于长乐路半坡十字的尚东国际城该项目均价只有 3800 元 /平方米。该项目已出东三环，离市中心较远，地铁还没修好，还存在大量城中村，环境较差，因此价格上不去，由此可见容积率只 是影响房价的一个因素，大的容积率也未必一定比小容积率的楼盘买的单价 24 低，其中还有楼盘自身的开发水平，以及后期的物业管理和周边的各种配套等，本项目容积率虽然为 仍有希望卖出较高的单价，因为该项目为与东二环与北二环的交叉处，且紧邻浐灞生态区，有较大的升值空间 。 3) 开盘时间与销售率 从表中可以看出，有销售率的楼盘中开盘时间最早的是位于 新城区含元路 61号与八府庄北路十字东北角的龙记帝景湾，该项目 2011年 6月开盘到目前销售率为 50%，而位于新城区含元路 61号的铂廷到 2012年 4月才正式开盘，前期的销售率已经达到 40%，从销售率来看，虽然正值地产寒冬各个楼盘销售状况仍然良好，可见市场需求还是比较旺盛的。在进行楼盘调查中售楼处最热闹的是位于浐灞东北二环交汇处（ *立交南 100米） 的 豪顿国际 。该楼盘地理位置与本项目十分接近，从图中可以看出该项目均价已经有了下滑。（ 豪顿国际 2012年 03月 16日的最新销售报价为 起价 3805元 /平方米 。豪顿国际近 1个月的销售价格持平； 近 4个月的销售价格下跌了 200元，跌幅 为 4%； 与本项目 2011年 08月 01日第一次对外报出的 5800元相比， 7个月以来，销售价格累计下跌了 100元，跌幅为 2%。 ）但该楼盘自 2011年 6月自今销售率已达到 75%，仍是可圈可点。 4） 其他参数 25 车位：本次调查中所有楼盘都有车位，但各个楼盘楼盘的市场定位不同他们的车位比也不一样，比较小的，如幸福美地只有 1:较大的如位于 西安市长乐路浐河东岸 的