北京9号公寓策划书

1 北京 9 号公寓策划书 第一部分 北京市宏观环境分析 一、 北京经济环境分析 1、 北京市宏观经济增速较高 2、 北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势 二、 北京市政策环境分析 1、 开发方面 2、 销售方面 3、 金融方面 三、北京行业环境分析 四、北京人口数量及消费水平分析 1、 北京现有人口数量、居民收入、住房情况 2、 消费水平及结构变化 五、北京文化环境分析 1、 北京人文环境 2、 北京地理环境 六、 城市基础设施建设与规划 2 第一部分 北京市宏观环境分析 一、北京经济环境分析 作为中华人民共和国的首都，北京市的社会经济发展一直走在全国的前列。从 1991 年至 1999 年社会发展水平综合评价结果看，北京市总指数（包括环境领域、人口领域、居民生活领域、教育科技领域、文化教育领域等）基本上一直位居全国首位。 1、北京市宏观经济增速较高 2001年北京市 比增长 11%，高于前 10年本市经济平均增长率。人均国内生产总值达到 25300元，约折合 3060美元，按可比价格计算，比上年增长 北京市社会发展综合指数为 上年提高 百分点，比全国平均水平高出 续四年在全国各省中居于首位。申奥成功、举办大运 会、加入世贸组织等一系列利好因素使投资者和消费者信心大增。全年宏观景气指数平均为 37，为 1997年以来最高水平。 根据北京市统计局公布的数据表明， 2002 年北京的经济增速达到 全市实现国内生产总值 3130 亿元，比上年增长了 人均国内生产总值达到 27746 元，约合 3355美元。全市经济继续保持了较快的增长，主要预期指标进展较好。 2、北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势 在 2001 年加入 申奥成功的利好刺激下， 2002 年北京的经济形势不断向好。较多的国外企业将随之 进入中国、进入北京，它们将逐步深入到我国及北京的多数行业，利用他们的技术优势、管理优势和先进经验，拓宽获取利润的领域，同时也会带动北京各个行业的变革，并会使北京产生一定的经济繁荣与增长的小高潮，经济增速会在一定时间内有一定的增长，并最终朝好的方向以较大的增速发展。 北京突出的社会经济发展情况，说明了在北京投资的可靠性，也表明了在我国各个城市中，北京具有更好的投资环境。 3 二、北京市政策环境分析 2002 年至 2003 年，市政府各部门下达了一系列有关房地产开发、销售、金融方面的法规政策，其目的是为了整顿和规范房 地产市场。可以看出，市政府对房地产市场有足够的重视和期待，但也反映出了目前的房地产市场不是十分规范。 1、开发方面 2002年 2月 4日国家建设部在沪召开的 2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为 2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。 2002年 8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。 自 2002年 5月 1日起，建设部下达的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知开始实施。通知要求，对已有的房产测量规范未作规定或规定不明确的部分，均按新的规定进行房产测量。 2002年 2月，北京市国土房管局自 1993年沿用至 2002年的基准地价将被 “ 刷新 ” 。根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。 2002年 7月 1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规定开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。 2、销售方面 2002年 7月 1日，北京市购房契税征收税率由原来总购房款的 4降为 3。而原来规定的，购买 120平方米以下的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的 2调整为 4 7月，北京市住宅公共维修基金使用管理办法开始实施。此办法是房屋维修管理费用的一次重大变革，不仅费用的来源更有保障，而且监管也比过去更严格。 3、金融方面 2002年 2月 21日，中国人民银行发 出通知，公积金贷款利率下调。 5年以下（含 5年）由现在的 调为 5年以上由现行的 调为 2002年 2月 22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降 五年期以内由 为 五年以上由 为 2002年 3月，国务院公布国务院关于修改住房公积金管理条例的决定。 2002年 5月 8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在 年内正式启动。 2002年 5月 16日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家宝在会议上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。 2002年 7月 23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。 央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放 “ 零首付 ” 个人住房贷款。 2003年 6月 5日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知 (一般称为“121 号 文件 ”) ，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定， 文中规定 对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款；不得使用银行贷款垫资；主体封顶才能发放按揭贷款；提供投资性购房人的贷款条件 。 5 三、北京行业环境分析 北 京是一个特殊的 地方。因此，几乎在每一个经济领域，它都在中国都有着特殊的地位。 北京 是中国的重要工业城市，已经形成电子、机械、食品、建材 、 轻纺，化工和冶金为龙头的，门类齐全的工业体系 。 近几年来，逐步优化工业结构，发展了电子、汽车、新型建材三大支柱产业， 12 个重点行业和 40 种重点产品 ，同时合理调整产业布局 . 北京的农业人口 人，耕地 、林、牧、副、渔业全面发展，肉、蛋、菜、奶、鱼等主要副食品产量大幅度提高，已形成了农工贸一体化的农业格局 . 北京的商业和服务业发达，共有 均每万人拥有商业网点 213个，从业人员 81 万 单、前门等 40多处繁华商业区，年销售额超亿元的大型商场40多家，近千家农贸市场，还有荟萃中国所有著名菜系和世界各地风味的众多餐馆 . 北京是华北地区最重要的金融中心，大多数重要金融机构的总部设在北京， 1994 年全市存款 额达 北京旅游业十分重要，全市有旅游景点 200多处，包括举世闻名的故宫、长城、北京猿人遗址等 28家，五星级的 14家 . 北京的 房地产业 是地区支柱产业， 过去的几年，北京房地产市场有着异乎寻常的表现：在全国各地普遍遭遇低潮的同时，北京房地产市场却令人羡慕地实现了 独善其身 ，价格虽略有下降，但幅度相对而言不大，并一直保持着在中国房地产市场的最高价格。尽管存在六七年轮回的说法，但是宏观经济的好转，加入 申办 2008 年奥运会，更是北京房地产新一轮热潮的直接助燃剂。 6 四、 北京人口数量及消费水平分析 人口数量及消费水平是衡量市场购买力的重要因素，北京地区人口数量位居全国前列，人均收入较高，使得这一地区的购买力高出其它城市，构成一个宠大的消费市场。 1、北京现有人口数量、居民收入、住房情况 人口：人口总量得到控制，常住人口缓慢增长， 2002 年末，全市共有常住人口 (在京居住半年以上人口 )上年增加 长 全市人口出生率为 ，比上年增加 死亡率 ，比上年增加 千分点；自然增长率 ，比上年增加 千 分点。据公安部门统计， 2002 年末，全市户籍人口 人，比上年末增长 居民收入：城镇居民人均可支配收入 ，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 全年人均消费性支出为 上年增长 扣除价格因素，实际增长 城镇居民恩格尔系数 比上年降低 分点。农民人均纯收入 5880元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 农民人均生活消费性支出 4206元，比上年增长 居民住房：居住环境有较大改善 。全市住宅竣工 平方米，增长 其中经济适用住房竣工 平方米。全市城镇居民人均使用面积由上年的 方米上升到 方米，增加 方米。农村居民人均生活用房面积 方米，比上年增加 2、消费水平及结构变化 2002 年 1 季度，北京市居民消费价格指数为 比上年同期下降 食品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类和娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降 4%和 共影响居民消费价格指数下降 另一方 面企业和居民的收入明显增加。 2001 年末，年初增加 上年多增 中企业存款余额达到 7 元，比年初增加 元，多增 元；储蓄存款余额达 元，比年初增加 增 述两个方面的变化，带动了城镇居民消费水平的提升，使这些居民有足够的资金来购买自己需要的商品，从而促进消费需求的稳定和可靠的增长，也保证了投资者能获得足够的客户。从投资环境的角度看，积极效应也是明显的。 同时 2001年末，北京地区金融机构人民币贷款余额 元，比年初增加 元。而且，信贷结构明显改变和优化，突出表现在消费信贷的积极发展上。年末银行消费贷款余额已达 银行贷款余额的 比年初增加 增消费贷款主要是中长期住房贷款。 所有这些都表明，北京市居民已从“衣、食”消费，转移到“住、行、乐”消费上来，特别是住房消费比例的增长，为房地产投资，特别是住宅投资增添了利好。 8 附： 2002年经济发展统计表 指标名称 单位 2002年 2002年为 2001年 % 社会消费品零售额 亿元 亿元 亿元 亿元 品、烟酒及用品 衣着家庭设备用品及维修服务 医疗保健和个人用品 交通和通讯 娱乐教育文化用品及服务 居住 汽车 万辆 移动电话机 万部 家用电脑 台 数据来源： 2002 年国民经济和社会发展统计公报 9 五、北京文化环境分析 北京是中华人民共和国首都，全国政治、经济、交通和科学文化中心。位于华北平原西北端，东南距渤海公里，是我国历史最悠久的城市和古都之一。 1、北京人文环境 北京是全国的经济、文化、政治中心。传承了中国五千年的文化精髓，具有浓郁的民族特色，成为东方文化的代表。 自明末以来，北京一度是皇权的集中地，在中国象征着权力和尊贵。改革开放之后，北京的经济得到了长足的发展，文化也随之呈现出一片欣欣向荣的繁荣景象。在保留中国传统文化的同时吸收了大量国际文化。如今北 京已是一个文化多元化的国家，各国文化与中国传统文化在这里相融共生，为搭建世界文化一体化的桥梁做出贡献。 2、北京地理环境 北京地处中国南北交通要道，位于华北平原的北部。西部、北部和东北部，由群山环抱。西部有西山；北部有军都山。山地占 %、平原占 %。主要河流属海河水系，永定河斜贯北京西南部，西部有拒马河，东部有潮白河、北运河。 作为千年城邑，历史名城，北京拥有壮丽辉煌的皇家宫殿和建筑群；雄伟豪壮的长城和边关要塞；情趣盎然、湖山相映的古典园林；风格独特、造型典雅的名寺古刹；深渊醇厚、韵味无穷的文化和习俗 ；作为现代化的大都市，拥有四通八达方便速捷的交通网络；风味齐全、满意四方的餐厅、酒楼和快餐店；集萃中外名品，又有地方特色的商场和购物中心。 10 六、 城市基础设施建设与规划 近十几年来，北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，持续加大投资，仅 2001年全市就累计完成基础设施投资 比增长 57%；其中公路投资 长过 1倍，占基础设施投资的 目前，北京市基础设施已初具现代化规模，综合功能和服务效能也已达到较高水平，为北京的房地产开发投资打下了良好的基础。 1、城市交通 北京市是以天安门为中心点向外辐射的城市，市区道路网采用方格网与环路、放射线相结合的布局，在城区布置了 6条横穿东西和 3条纵横南北的干线， 3条环路、次干路和支路四个结构层次组成的道路网构成了北京道路系统的骨架。 要道路建设 在继四环路建成通车后，五环路和六环路也正在修建和即将动工。五环路位于四环路以外 5 公里，全程 接朝阳、海淀、石景山、丰台和大兴等区县，以及目前本市正在大力开发的北苑、清河、西苑、南苑、亦庄、垡头、定福庄、东坝、酒仙桥、望京等10 个边缘集团。六环路总长近 200 公里，是国内 第一第环城高速公路和北京市最长的环线高速公路，也是一条联系北京市郊区卫星城镇和疏导省市际过境交通的高速公路，途经大兴县、通州区、顺义、昌平区、门头沟区和房山区六个区县。今年六环路将竣工 100公里，从八达岭高速路至京原高速路 23公里长的五环二期、从机场高速至京津塘高速路 24公里长的五环三期已全面启动，预计年底通车，到 2003年底，五环路可望全线通车。 市快速轨道交通（地铁与轻轨） 目前北京已经开通运营的一线和环线总长 里，占规模总长度的 1/8。在建的地铁 5号工程线路全长 成后将 与 12条公交线路交叉，成为贯通北京南北城的快速轨道交通干线。北京市地下铁道规划 13条线路和 2条支线，全部里程 408 公里。届时，北至清河、北苑、南至黄村、西至苹果园、东至通县、定福庄以及颐和园、首都机场、亦庄等地都将有地铁网络覆盖连接。快速轨道交通网规划中的 13号线（城市铁路线）全长 线从西直门到回龙观段 2002年 9月底可投入试运营。 11 速公路 北京的高速公路以城区为中心向东南西北四个方位呈放射状分布，这些高速公路主要包括：京津塘公路、京石高速公路、京哈高速公路、京沈高速公路、八达岭高速 公路、首都机场高速公路、京开高速公路、京沪高速公路和京承高速公路。 12 第二部分 北京房地产市场分析 一、北京房地产市场发展概述 二、北京 房地产 市场 现状分析 1、 北京房地产市场总体分析 2、 北京住宅市场供给分析 三、北京市房地产市场未来发展趋势分析 1、 从供应方面看，目前土地供应略有增加、商品房供应量增幅较大。 2、 从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化。 3、 北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。 4、 房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨。 5、 物业类 型的多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产品形式。 6、 商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大。 7、 产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化。 13 第二部分 北京房地产市场分析 一、北京房地产市场发展概述 自 20世纪 90年代以来，北京市房地产发展总体保持平稳增长的态势，房地产业已经成为北京市国民经济的重要支柱产业。近两年北京市房地产投资占全社会固定资产投资的比重高达 55%以上，房地产投资成为支撑国民经济发展的先行指标。 北京市的房地产发展周期与经济增长周期、与全国的房 地产发展周期基本吻合。自 1984年以来，国内房地产业发展先后出现了三个增长期和两个调整期，大体是每 7 8年为一个增长周期，其中增长期 5年，调整期 2 3年。目前处于第三个发展周期的第六年，按照前两个周期运行轨迹，今后 2 3年将进入新一轮调整期，但由于受房地产市场日趋成熟、住房制度改革政策效应释放和北京 2008年奥运会利好的拉动，本轮周期将会延长，调整波动比较小，整个周期呈现出小幅回调下的长期增长态势。 商品住宅空置率是房地产开发的 “ 红绿灯 ” ，国外认为商品房合理空置率为 4% 5%，空置率 10%是国际公认的房地产 开发红灯， 2002年底北京市空置商品住宅 763 万平方米，占全市城镇住宅总量的 右，并且今年 1 5月北京市空置商品住宅下降到 609万平方米，房地产市场销售面积大于竣工面积，房地产销售增长率大大高于投资增长率。目前北京商品住宅空置率处于国际公认的合理区间。 14 二、北京 房地产 市场 现状分析 1、北京房地产市场总体分析 2002 年在中央扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳建发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，人民群众居住环境得到较大改善的条件下，全市商品房空置率呈现下 降趋势。 2003年继续保持较好的发展态势。 根据市统计局统计数据显示， 2003 年 上半年，全市累计完成房地产开发投资 元，比去年同期增长 在开发投资中用于购置开发用地完成投资增速回升最快，比增长 比 1份上升 外用于为商品房建设前期准备完成的土地开发投资完成 长 上半年，全市各类商品房开复工面积达到 平方米，同比增长 其中住宅开复工面积 长 竣工 米，增长 受金融对居民商品房购买支持力度加大的影响，今年以来房地产热销势头不减。上半年全市累计销售各类商品房 比增长 其中销售的商品住宅为 长 实现商品房销售额 长 附：北京市房地产市场整体趋势图 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 01992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年0100200300400500600700800900商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额单位：万平方米单位：亿元数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司 2、北京住宅市场供给分析 京住宅市场总体供应量 15 2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破 90%，达 到 比上年提高 全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为 元，高出全社会投资增速 百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到 商品住宅施工面积为 方米，比上年增长 商品住宅竣工面积 上年增长 提高 附：北京市历年住宅供应量趋势图（单位：万平米） 05001000150020002500系列1 989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司 2001年北京市可供销售普通住宅约有 80左右的供给量分布在朝阳区、丰台区、通州区、西城区和海淀区，三环以外地区的项目占了总供给量的 90左右，5000元 /平方米以下的项目占了 50左右。市区项目主要来自于旧城改造，集中在两广一带。环城项目则分布在重要的交通道路和绿化隔离带周边。其中望京地区、泛 区、亚运村及大奥运村地区、京开路沿线、两广路沿线、万柳地区、西三旗和上地地区、四季青桥周边、通州地区都是值得重点关注的地区。 附：北京 市住宅供应量分布比例图 16 数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司 2002年一季度北京市房地产开发投资力度加大，累计完成房地产开发投资 元，增长 全市 2002年新开工商品房 降 住宅新开工面积 降 ，竣工面积为 长 2002 年第一季度，新发预售许可证的普通住宅项目 27 个。普通住宅准许销售的面积共约 86 万平方米。 到 2002年底，北京市商品住宅空置面积达 平方米，加上新开盘的 86万平方米，目前北京住 宅市场的存量达到了 700万平方米以上。 2003年一季度本市房地产市场上有几个现象应予关注： 商品住宅投资增速趋缓。一季度全市完成商品住宅投资 元，增长 比去年同期商品住宅增速降低 在办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米未消化存量，而住宅需求还很旺盛的情况下，出现了这种情况，应当引起市场的关注。 新开工面积首次下滑。截至今年三月底，北京市本年新开工商品房 平方米，下降了 其中住宅 下降了 分别比上季度减少 虽然这是在上年同期增长 也是近年来少见的现象。 京住宅市场供应特点 部地区仍是热点 得不少有实力的开发商把目光投向了东部地区，而那些实力稍逊的开发商为分一杯羹，则不失时机地推出了“泛 概念，致使 如垡头、太阳宫地区，是边缘集团中距离 时又有大片的待开发土地，因此这几个地区地住宅项目较为集中。 17 附：北京市 2002年一季度新增住宅项目分布比例图 数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司 通住宅成为主角，价格普遍较高 2002年新增的项目中，住宅占绝大部分比重。在这些项目中，价格在 7000元以上地项目的比例占到了 58，这样的价格结构还有待市场的检验和认可。 附：北京市 2002年一季度新增住宅项目价格分布比例图 数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司 单式装修并未成为市场主流 在 2001 年的住宅市场上，菜单式装修可以说是千呼万唤始出来，不论是开发商，还是业主、专家，都大谈菜单式装修的优点，但是 直到 2002 年，菜单式装修还是犹抱琵琶半遮面，市场上只有为数不多的几个项目可以提供菜单式装修，但是感兴趣的客户并不多。 分析其原因，一是客户对这项服务并不是十分认可。不少客户认为这只不过是开发商的又一个赚钱途径而已；二是开发商对菜单式装修的热情不高。毕竟提供的产品越多，承担南部地区33%西部地区11%北部地区4%东部地区52%7 0 0 0 以 上58%4 0 0 0 以 下 8%400018 的责任越大，而且装修的利润相对于开发来说却没有多少；三是现在北京的市场上还没有让客户满意，同时又引起广泛关注的提供菜单式装修的成功范例。 需要指出的是房地产投资者对购买装修的住宅积极性较高，因为购买装修房只需稍添家具，就可将房屋出租，而且 租金明显高于未装修的住宅。这类客户对装潢品质要求不高，仅要求实用大方，装修费用摊派合理。此外，装修房的装修费用包含在房价内，可以申请按揭贷款，也减轻了部分首付负担。 密度住宅在市场所占的比重逐渐增大 随着北京住宅郊区化进程的不断深入，北京城市建设的重点正向郊区转移，居住社区的容积率也呈不断下降的趋势。低密度住宅通常指容积率在 并不一定是别墅、 层普通住宅也属于低密度住宅的范畴。 低密度住宅的大量涌现，实实在在地提高了人们的居住品质，改变了 人们的居住方式和生活方式。开发低密度住宅对开发商来说是一个极大的挑战，比如整体规划、市政配套以及景观环境等方面的问题。这一现象主要体现在十大边缘集团项目的启动上。 济适用住房供应量继续增大 据了解，截至去年年底，本市集中建设的经济适用房小区 25 个已全部开工，承诺建设面积 600多万平方米，已竣工 180万平方米。其中价格低、交通便利、配套设施好的项目，户型设计新的项目大都售罄。北京市目前公开发售的 25 个经济适用房项目，其价格与同地段新建商品房相比要低 300 2000元不等，价差低的如天通苑，价差高 者如百环花园。有关资料表明，北京市的经济适用房项目平均价格约 3000 元平方米，这比北京市商品房平均价格要低 1000元左右。 科技含量住宅逐渐被人们认可 在房地产领域，从项目开发、工程建设到物业管理各个环节，科技含量正不断提高，新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、生活智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等等正逐渐成为人们对居住环境的基本要求。 小型住宅产品成为市场亮点，优势在于总价低 在春季房展会上，小户型因其总价低而受宠。热衷购买袖珍小 户型的大致是三种人，即 19 单身年轻白领以及以投资、保值为目的的购房人。这些购房人认为，尽管这种小小户型设计上不很理想，单价不低，但由于该楼盘的区位比较好，社区内外的相关配套齐全，小面积住房易于出租、出售，最适合大量年轻人用于过渡住房，也能满足投资、保值的需求。而且，贷款总额低，还款压力小，每月只需拿出几百元钱用于还贷。 京住宅市场产品特性分析 容积率住宅成为市场的一个显著特点 受土地成本高的影响，三环以内特别是二环以内的住宅，多以高层、高密度的形态出现，尤其是一些黄金地段的楼盘，容积率基 本在 1： 4以上，甚至更高。 2002年，低密度住宅占据市场主导地位。据了解，天鸿集团、华润置地、珠江地产、万科地产、首创集团等开发公司都将有大量低密度住宅上市。主要原因在于四环路以外土地成本低廉，为开发商大规模的开发提供了便利条件。这些产品属中低密度、中低价位，对城内居民构成强势吸引。 低密度住宅以别墅、 层板楼为主，而且多为大盘。低密度住宅的大量涌现，将是对都市居住品质的提高与优化。 型塔楼提供更舒适的居住环境 三环路以内的物业形态仍以塔楼为主，一梯八户以下的蝶式塔楼日渐增 多，如宝星园、珠江绿洲、蝶翠华庭等楼盘。蝶型塔楼在朝向、采光、通风、视野、户型格局、楼内纵向交通等诸多方面，明显优于传统的塔楼，而且蝶式塔楼的外观简洁美观，更富有现代感。 随着蝶式塔楼的不断涌现，风车式塔楼、板连塔楼等革新型产品也将丰富起来。今后，每层 8户以上的塔楼将逐渐淡出人们的视野。 户型住宅成为市场热点 基于庞大的集团购买力和数目较多的先富阶层，因而，北京房地产市场形成了户型大、总价高的特点。随着集团消费的退出市场，先富起来的阶层已基本完成了第二次置业，中、低收入家庭开始成为市场主流， 他们需要的是总价 50 万元以内的住房。而受土地、建安、税费等刚性成本制约，楼盘单价不可能在短期内大幅度回落，因此设计精巧的小户型以总价低而大受欢迎。 近年来，由今典花园等小户型引发的热销行情一浪高过一浪，但仍然无法满足购房者的需求。许多楼盘的小户型往往开盘之初即被抢购一空，余下的大户型反倒为开发商积压了大量的资金。 2002年，小户型是楼市的一个明显特征。 20 装修住宅数目呈增加趋势 北京市 2001年 9 月发布文件，规定 2001年 12月 1日之后立项报批的楼盘必须提供精装修，今后北京楼市将逐步取消毛坯房 。精装房可以节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，体现了集约化大生产的优势，精装修是由住宅产业现代化的要求所决定的。 京住宅市场需求分析 京住宅市场需求现状分析 附：北京市历年住宅销售额、销售面积和空置面积趋势图 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 01993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年0 . 01 0 0 . 02 0 0 . 03 0 0 . 04 0 0 . 05 0 0 . 06 0 0 . 07 0 0 . 0住宅销售额 住宅销售面积 北京住宅空置面积单位：万平方米单位：亿元数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司 2002年 1，全市累计销售商品房 去年同期增长 实现销售额 元，比去年同期增长 实现销售住 宅 比去年同期增长 2002年一季度的住宅销售情况较好，出现这样的情况主要归因于以下几个因素： 销活动取得一定的效果； 户型的房屋销量增加，为住宅销售量的增加出力不小； 分市政项目和拆迁项目进一步启动，拆迁户数量的增加，增加了对商品住宅的需求量。 求特征分析 户分析 21 随着银行按揭贷款政策的进一步放开，使得一些具有较高经济收入的年轻人通过贷款，进行首次置业，成为购房新兴力量 。 房群体中拆迁户的比例也有所增加。然而由于这部分客户需求总价较低的住宅，所对应的市场供应较少，需求的上升在一定时间内还无法得到满足。 用出售原有住宅的方式购买新房，或是购买第二套住宅。 公类物业、高档公寓的租赁市场中，租金一直保持较平稳的发展势头，需求呈平稳上升的趋势，投资回报获得空间较大，投资客户需求不断加大。受高档物业稳定的高回报率的吸引，高价位市场中投资型客户的比例也呈现较快的增长趋势。同时在股市动荡、其他 投资渠道不畅的情况下，部分投资者已经开始考虑将资金转向投资高档物业这一风险相对较低，却有较高回报的投资市场。 场需求特征分析 北京住宅市场的主流消费者是以下这些人：海外学子、高学历人才及文艺人才；获得安置补偿款的拆迁户；即将拿到住房补贴的大批年轻的公务员；希望通过卖旧买新改善住房条件的已购公房的住户。各种统计数字表明，他们的购房需求和已购房数量占据越来越大的市场份额，他们是购房的主力军，是支撑市场的主流。这些潜在住宅消费者的理想产品主要具有以下特征： 1. 中意东部和北部地区的住宅 从地 理区位上讲，东部和北部依旧是居民热衷的区位。有意向在东部和北部购房的消费者比例各占到 40以上，而准备在西部和南部购房的消费者比例只在 15左右。 通州地区因受八通线建设和 划的利好影响，加上目前较低的价位，从而最受购房者关注。另外，京通快速路及朝阳路沿线、亚北地区、劲松和潘家园附近、亚运村和燕莎及朝阳公园附近也是消费者关注的地区。 2. 大多数客户能够承担 5000元 /平方米以下的中低价位住宅 据我公司调查， 80左右的潜在客户准备购买价位在 5000元 /平方米以下的住宅，其中 22 准备购买 4001 元 5000 元 /平方米住房的购房者约占 20，准备购买 3001 4000 元 /平方米住房的购房者占 30，准备购买 2001 3000元 /平方米住房的购房者占 20，准备购买2000 元 /平方米以下住房的购房者占 10。而选择 6000 元 /平方米以上的潜在客户不足10。 房得到客户认可 购买期房，对于购房者来说可能会带来一定的价格优惠，而对开发商来讲则可以解决一部分资金压力，因此期房销售是以前常见的销售方式。但是近两年因购买期房而带来的纠纷屡屡发生，可以说期房在目前的北京房地产市场上已经遇到了“ 生存危机”。据本公司资料显示， 60以上的购房者希望购买现房。 4. 中小户型成为需求热点 近年来，北京市场中小户型的销售状况一直很好，绿景苑 8 平方米的小户型一开盘就被定购一空。北京的户型设计普遍偏大，总价偏高，这已经制约了北京房地产市场的近一步发展， 110 平方米以下的中小户型才是多数消费者购买的理想房屋面积。从具体户型选择上看，半数以上的潜在购房者考虑购买二居室。 流客户需求特征分析 1. 对于经济收入较高的年轻人来说，由于他们的工作较为繁忙，同时工作的时间较短，积蓄不是 很多，因此他们主要关注的是房屋的总价以及交通情况。 目前北京东部、北部的商业较为集中，因此大部分的年轻人的目光就集中到北京东部、北部的项目上，尤其是四环路、高速路、地铁、轻轨附近的项目以其单价低、交通方便的优势得到这部分消费者的青睐。 2. 拆迁户把注意力集中到房屋的总价上。由于这部分客户主要是老北京居民，收入普遍较低，家庭人口较多，因此他们需求的是面积较大、总价较低的普通住宅，满足这些条件的住宅主要是经济适用房和四环以外的项目。 3. 对于要求改善居住环境的客户来说，他们可选择的余地较大，价格在 5000 7000元 /平方米的项目都在他们的考虑范围之内。他们关注的是项目的质量、户型设计的合理性、交通的便捷性、环境的舒适性以及配套设施的完善程度等因素。 4. 投资型客户的选择主要取决于对项目的未来发展。对于那些交通条件好、总价合理、 23 具有投资前景的项目，他们是不会轻易放过的。普通投资客户的需求与首次购房客户的需求基本相同，而投资高档项目的客户则更注重地段的商业气氛以及档次，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持等。 响客户选择的因素 1. 地段、环境：房屋所处环境好坏，交通便利 与否，绿化程度高低，配套设施完善与否，都直接影响到客户的选择。 2. 设计：目前市场上因设计欠佳而空置的商品房比例比较大。对住房的设计，购买者主要考虑两方面：一是面积大小，二是内部的格局。这两方面都既要经济、合理，同时又要不失个性，设计要超前、新颖。 3. 房屋的其他条件如楼房、朝向、布局、结构等等。这些对客户做出选择均有重要影响。 4. 房屋内部设施。购房者比较注意如下设施：室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收共用天线、天然气管道、上下水管道和暖气管道等。 5. 质量。消费者很注重房地产公司的信誉 ，对无质量鉴定验收合格证书的住宅，不会轻意购买。 6. 物业。由哪家物业公司负责社区的物业服务，物业管理公约的内容，物业管理的范围及收费标准、办法，都在购房者关注的范围之内。 24 三、 北京市房地产市场未来发展趋势分析 2003 年房地产整体市场供应量继续加大，预计将达到 2000 万平米以上，比 2002 年增长 20%左右。但是市场的购买力经过近几年的释放，今年的有效需求将会有所下降。供应量的加大和有效需求不足将造成 2003 年市场整体价格下降，这种状况的另一个表现将是现房存量房增多，尾房积压严重。 北京房地产市场的总体价格虽然将下降，但并不排除热点地区个别项目价格的攀升。 1、 从供应方面看，目前土地供应略有增加、商品房供应量增幅较大。 从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有的联动效应，2003 年北京市场总体情况趋于增加。 2002 年有关土地使用的一项重要政策就是“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出的有关规定”，这一政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此本年度开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道 ，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。 2003 年商品房供应增幅较大，首先，我们认为，“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让”的政策效果将会滞后，其对商品房供应量的影响预计要到 2004 年以后才会显现出来，所以 2003 年的新增商品房数量并不会受到影响。另外 2003 年 3 月 31 日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在“关门”之前，将有一大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间 都不会太长，因此 2003 年北京的房地产项目在数量上会有较大增加，预计商品房开复工面积将突破 7000 万平方米。 2、 从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化。 北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求；需求结构也在发生着变化，自住型需求上 25 升而投资型需求下降。 3、 北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。 北京房地产市场一存在供需结构不匹配，导致结构性的“过剩”和“不足”，即中价位楼盘供应量大，低价位楼盘供 应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的需求量较少， 2003 年供需结构有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解，而高价位项目的供需矛盾变得更为突出。 未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为突出。 4、 房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨。 2002年北京商品房综合价格总体走势趋降，预计 2003年综合价格指数依旧是稳中有降，不仅如此，北京商品房的整体价格实 际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。 5、 物业类型的多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产品形式。 2002 年北京非居住类物业在新盘中所占比例上大幅度上升，写字楼和商业等非居住类物业呈现明显的增多趋势。中关村地区和国贸商圈两大地区是 2002 年非居住类物业推出的重点地区，在所有的非居住类物业新盘中，这两在地区的项目占到了总量的 60%以上。预计 2003 年非居住类物业所占份额会近一步提高，写字楼和商业的供应会在一定区域大量增加。 在北 京宏观经济利好的鼓舞下， 2002 年写字楼市场出现了平稳向好的发展势头。 2003年写字楼市场仍将发展平稳，从产品上看，写字楼的发展也将逐步向生态化、人性化发展。务花园 )作为国外科技园区比较普遍采用的一种模式，是写字楼向人性化发展物业类型。 26 在商业类物业中，预计 2003 年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售巨头已经或期待进入北京市场。种种利好因素无形中推动了北京商业物业的发展， 2003 年的商业市 场会迅速升温。 6、 商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大。 随着北京房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，商品房销售的难度增加。预计 2003 年销售速度的减慢会造成预售性强的项目风险增大，同时，代理公司在销售中所占份额增大。 三方面的原因将使 2003 年北京商品房的销售速度减缓：第一，消费者心态成熟，冲动性购买减少；第二，由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少；第三，由于总体供应量的增长销快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降。 由于销售速度 的下降，使项目销售压力增大，特别是那些预售性强的项目风险更大。预售性强的项目指那些流行性、概念性强的产品，由于产品不是以品质取胜，其弊端会随着工程的推进逐渐显现，越接近现房阶段销售难度越大，所以此类产品需要在预售期间实现较快的销售速度。市场上商品房销售速度的减慢无疑会对此类预售性强的项目造成很大威胁。 7、 产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化。 产品的变化会有以下几种趋势： 用性质方面 ，会出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目 社区规划方面，将出现两种发展趋势，一是外向 型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式配套设施。二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。 楼型方面，具有较小标准层面积的塔、进