2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会项目策划书

1 2016 第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目策划书 1 可行性调研报告 景分析 从 20世纪 90年代开始，我国会展业快速稳步发展，行业经济效益 不断增加 ，年平均增长率达到了 20%。在整个会展业蓬勃发展 的 带动下，各地 纷纷加大了会展场馆的建设 ，由于各地 经济等实际情况 千差万别 ， 会展场馆的建设 种类 也 不 统一 ， 主要有 展览中心、会议中心、体育竞技场和多功能厅 等 1。 2008年，我国会展场馆数量达到 250家，全国展馆可租用面积已达 500 万平方米，超过了展览大国德国。 2010 年，我国场馆建设力度持续加大，上海、江苏、北京、广东、浙江依次为展会数量最多的地区，我国已成为世界上数一数二的 “展览大国 ”。 特别是在上海世博会的带动下，各省市尤其是长三角地区的会展业蒸蒸日上， 2010年浙江省会展业直接产值达 290亿元，比上年增长 18%， 经济拉动作用高达 2610亿元，占全省第三产业的 会展经济发展发展迅猛，场馆的建设更是如火如荼。截止到 2015年底，我国会展场馆总建筑面积达 内面积达 外面积有 展览面积近 中 ， 所有 新建的和正在建设的场馆 总建筑面积高达 占我国 目前 会展总建筑面积的 而 已 建成的和将要竣工的场馆总展览面积大约有 方米，占目前所有场馆总展览面积的 这无不反映出全国会展场馆建设的强劲势头 2。目前 ，我国 针对区域性大型会展场馆，特别是总建筑面积超过 20万平方米的规模性会展项目的可行性研究 较少，有关 场馆建设项目的应用探索 更是少之又少 ， 市 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目属于大型会展场馆工程建设项目，该项目的管理模式和技术方法较为独特 ，需要对其管理和运营的可行性进行研究，以防巨额会展投资失败。 查数据分析 内会展举办情况分析 改革开放以来，我国会展业取得了长足的发展，每年以 20%的速度持续快速增长。 虽然金融危机给我国会展业带来了一定的冲击， 会展企业的营业额、会展活动的数量、会展活动参与人数和交易额、 企业参展后的业务预期和继续参展意向等均出现了不同程度的下降，但 随着 2008年北京奥运会和 2010年上海世博会 的 成功举办， 会展行业又出现了欣欣向荣的态势，特别是是近几年，我国的会展行业得到了迅猛的发展。 2015年全国 30个省市区的展馆共举办展会 8720场 ，其中北京、上海和三城市共举办了 2504场 ，展览数量和展览面积还在继续增长，我国会展业也成了 今后十年内最具发展潜力的十大行业之一。预计未来 5 至15年内，中国会展业年均增长率将保持在 20右 3。 2015年 ， 894个规模以上（总展览面积 3万平方米）展会中，总面积在 20 万平米以上的主要行业会展为 354个，其中综合、汽车、房地产、家具四个行业展会数量和总面积依然2 排在前列。四类展会总数 114个，占总数的 总面积 方米，占规模以上展会总面积的 4。 今年会展举办情况分析 2013 办展项目数量分别为 89个、 93个、 105个，总办展数量维持年均 7%的增长速度。 2013年 市 会展组织者收入达 照会展组织者与会展中心（场馆所有者）年收入的效益分成比 3： 1 计算，会展中心（场馆所有者） 2013 年收入达 7000 万 5。 2015年会展组织者总收入达 元， 市 国际 博览 中心年收入 3200 万元，国际会展中心年收入1000万元，平均 2013会展中心（场馆所有者）收入平均增长率为 随着会展场馆、星级酒店等硬件设施改善以及政策法规等软环境的完善， 市 会展经济在2015年呈现爆发性增长，据不完全统计，全年共举办各类型展会 279场，展出面积超过 400万平方米，展览面积超过一万平方米的较大型展会达 86个，其中国际性展会 45个，内容涉及石油化工、建筑建材、冶金、汽车、金融投资、房地产、服装业等几十行业。全年会展收入达到 动 市 6。 展的主要建设方案 设指导思想 本项目设计方案秉承 “人文、环保、节能 ”的设计宗旨，突出会展建筑的特点，依照现有地形合理规划布局，充分利用其自然条件，新建一座集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代智能化展馆，功能要求满足现代会展业的功能需要，同时满足多功能的互变及同时使用的灵活性 7。 计原则 本着环保、节能减排、可持持续发展的原则，结合 2016 第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 的总体规划进行二期工程的规划，按照国家相关规范、标准进行设计，创造出具有时代感并符合会展功能的建筑空间。 1、 总体规划要求分区明确，建筑布局新颖，交通流线顺畅，参展人员流线与物流运输路线互不干扰。 2、 内部空间要求满足能够灵活安排多种展览、会议以及辅助服务等各方面的功能要求。 3、 内部功能区分区明确，规划布局合理，注重各项设施之间的衔接和共享。 4、 建筑造型要求风格鲜明，富有创意，具有鲜明的标志性和时代气息，并与周边的建筑形成呼应，共同成为该地域的标志性建筑 8。 设内容 市 2016第八届中 国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 拟在规划用地范围内兴建一组集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代化会展建筑群，将建成 市 规模最大的会展中心，总建筑面积约 38万平方米。项目规划分两期实施，其中 市 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 一期工程已建成并投入运营，建筑面积 平米，其中展览面积 8 万平米；3 会议及配套功能 本项目为 市 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 二期工程，主体建筑地上两层，局部三层，地下一层，总建筑面积 318312平方米，其中地上建筑面积 342832 平方米，地下建 筑面积 75480平方米。 项目展览面积 75260平方米，包括 1个 13200平方米的登录大厅、 4个 13500平方米的大展厅、 2 个 1630 平方米的小展厅和 1 个 5400 平方米的多功能展厅，共计可容纳 2800 个国际标准展位；同时项目设置办公、会议、餐饮、健身康体等配套功能房间，可经营面积93670平方米；附设如走道、楼梯间、电梯间等建筑交通体系，卫生间、饮水处等公共卫生体系以及其他设备用房等附属用房面积共计 33895平方米。地下建筑空间主要为停车库和设备用房，共设置 1500个机动车停车泊位。 目的效益分析 本分析 参照类似大型会展中心项目经营情况，该项目经营成本主要包括：外购原材料、燃料和动力费，员工工资及福利费，修理及维护费，物业费用、管理费用、折旧费及财务费 9。 1、 能源费用 动力费用包括项目水、电、燃气等的能源消耗费用，按全部营业收入的 20%计取。年均动力费用支出约 7950万元。 2、 工资及福利费 表 1本项目人员设置及初始工资标准 员工 人数 年均工资 辅助人员 28 8 技术及职能人员 12 10 管理人员 50 15 根据类似项目运营情况，本次拟配备员工 90人，其中：管理及技术人员 62人，辅助人员 28人。员工福利费按工资总额的 14%计取，人员工资按照每 3年上涨 10%测算，年工资及福利费支出约为 1691万元（此数值为整个 38年运营期的平均值，其中，运营期第 1年工资及福利费支出为 878万元，运营期第 38年工资及福利费支出为 2755万元）。 3、 修理及维护费用 修理费用包括设备的日常维修费、大修理费及其它维修费，同时，考虑了设备重置费用（按 10年一次测算） 10。运营期前 10年，按建设投资中工程费用的 1%计取；运营期第 11工程费用的 取；运营期 第 21，按工程费用的 3%计取；运营期第 31工程费用的 取。 表 2 本项目估算修理及维护费用 运营年份 前 10年 1121314 费用工程占费用比例 1% 3% 年均修理费用 2216 5540 6648 7756 4、 物业费 物业费按营业收入的 5%计取，年均物业费支出约 2203万元。 5、 管理费用 管理费用包括公司日常运营支出及其他管理性支出，按年营业收入的 取 11，则年均管理费用支出约 1102万元。 6、 折旧费 按照直线折旧法，地面建、构筑物包括建安工程费 221604万元，折旧年限为 40年，残值率为 5%12。其他固定资产包括工程建设其他费 37035 万元，加建设期利息 16425 万元，折旧年限为 10年，不计残值。 表 3 本项目折旧费计算表 项目 原值（万元） 前 10年年均折旧费 第 11房屋、建筑物 221604 5263 5263 其他固定资产 66396 6640 0 7、 财务费用 财务费用包括建设期借款在运营期间发生的应计入当期损益的利息 13。经测算，本项目运营期年均总成本费用 24339万元，扣除折旧费用的经营总成本为 17748万元。 务效益分析 1、 盈利能力分析（不考虑融资成本） 项目计算期内年均营业收入为 38034万元，年上缴税金 6958万元。项目融资前分析是指项目在未考虑所采用的融资方案的情况下，对项目盈利指标进行的分析。对于本项目而言，即下述各项指标的分析未考虑项目贷款所产生的贷款利息（ 345836万元）。所得税后项目投资财务内部收益率 低于设定基准收益率 7%，低于设定基准收益率 7%14。 所得税前及所得税后项目投资的财务净现值均小于零。虽然项目静态投资回收期小于运营期，但若考虑资金的时间价值（即项目动态投资回收期），项目在运营期内无法收回投资15。 综合来看，项目融资前分析的各项财务指标均不可行。 2、 盈利能力分析（考虑融资成本） 根据项目拟定的融资方案，项目建设期内需申请银行贷款 165000 万元，综合考虑其融资成本（即贷款利息），项目运营期内年平均利润总额 平均净利润 整体运营上来看，项目处于亏损状态，无法收回投资。尤其项目运营期前 5 年收入较低，不足以弥 补其运营支出，资金压力较大。 3、 偿债能力分析 5 建设投资借款在项目运营期内根据项目收入情况偿还本金，其借款年限根据项目收益情况弹性确定，但每年应计的利息照付 16。 根据本次测算的方案，项目计划分 4次偿还贷款本金： 运营期第 28年，偿还本金 35000万元； 运营期第 33年，偿还本金 50000万元； 运营期第 37年，偿还本金 45000万元； 运营期第 40年，偿还本金 35000万元。 项目每次还款本金来源为项目还款当年及以前的各年累积盈余资金。 利息备付率息税前利润 /利息 偿债备付率息税折旧摊销前利润 /当期还本付息 通过计算可得：项目综合利息备付率 低于建设项目经济评价方法与参数（第三版）设定的最低值 2；综合偿债备付率 于建设项目经济评价方法与参数 17（第三版）设定的最低值 项目财务风险大。 其中，按照目前设定的还款方式，项目运营期前 5年，每年需支付利息 10131万元。 根据项目财务模型 18测算，项目前 5年的营业收入 17552万元，经营成本 17889万元，不计折旧费后日常运营无盈余，无法偿还贷款利息。 项目运营期第 6年及以后的营业收入 39188万元，总成本费用 24339万元，虽然可以偿还贷款利息及本金，但其贷款年限 38年，时间较长，且项目在运营期末除偿还 165000万元贷款外，仅盈余约 658万元。无法收回前期投入的资本金 130000万元。 因 此，项目在运营期内需要政府给予一定的资金扶持以满足项目正常运营。6 2 项目策划书 展市场环境分析 市 第八届中国国际珠宝展 定位于 我国 一 线城市 的国际性会展中心， 知名度和档次都较高的 会展中心， 在 我国 具有很强的 国际影响力。会展中心项目目标市场的确定需根据会展中心的实力、竞争者状况和细分市场的情况等综合考量。选择一个或几个细分市场作为目标市场，制定相应的目标市场策略。一般来说有三种目标市场策略，即无差异性目标市场策略、差异性目标市场策略、集中性目标市场策略 19。由于项目定位高端、功能完善、设施水平先进等因素，该会展中心可用于举办各种国内、国际的大型会议和展览活动，因此目标市场为无差异性目标市场，国内外举办的各种会展都可作为引进的对象 20。 市 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 ，在规模上比一期工程大幅提高，不仅是 市 最大的会展场同时在环渤海地区的会展场馆中也将名列前茅。受一期工程的带动和推广作用，以及 市 会展业和会展市场的蓬勃发展，项目建成之后近期场馆使用率约为 30%。 随着场馆运营的不断成熟、各类会展活动的连续举办， 市 会展业在国内外的影响将进一步扩大， 第八届中国国际珠宝展 中心远期场馆使用率有望超过 30%的行业平均水平，实现进一步增长，具有良好的市场前景 21。 据 第八届中国国际珠宝展 中心 定位 与我国 中部 经济中心和现代化 历史国际 大都市相适应的国际性会、展览中心。国际知名、水准一流的会议、展览中心。中国 中部地区 具有国际影响力的会议、展览中心 22。 第八届中国国际珠宝展 要达到未来的目标定位要求，总展览面积须在 10万平方米以上，各种规模的大小型会议场所共计约 1 万平方米，并相应配备为展会服务海关、运输、施工、旅游、饭店、物品租赁、餐饮配套设施，以满足国际会议和展览等全方面的要求。 据城市地位和经济发展水平 市 在我国 发达城市之一 ， 具有较高的城市地位，经济发展 情况较好， 第八届中国 国际珠宝展 场馆的展览规模应处于 我国 中等以上水平，根据统计数据 ， 珠三角 地区 较具有影响力的大型会展场馆的平均展览面积约为 平方米，根据 市 在 珠三角 地区 经济中心的地位，第八届中国 国际珠宝展 的总展览面积应不低于 平方米 23。 作为我国 发达城市 ， 市 的会展业发展水平与北京 、上海等地区 相比 具有一定的优势 ， 考虑到未来会展场馆的运营及经济效益， 第八届中国国际珠宝展 中心的展场规模 不宜 高于北京 、上海等地区的 中国国际展览中心新馆的 20万平方米。 目建设规模 综合上述分析， 第八届中国国际珠宝展 中心 总展览面积应在 议面积为 1 万平方米左右。根据会展行业特征，会展场馆的建设需配套建设仓储、物流、餐饮、住宿、停车等设施，配套设施总规模约为 20万平方米左右。 7 经计算， 第八届中国国际珠宝展 场馆 总建设规模为 期已建成总建筑面积为 中展览面积约 6万平方米，会议面积约 此，二期工程总建筑面积为 平方米，其中展览面积为 平方米， 表 4 项目总建设规模 项目 规模（万元） 总展览面积 会议 面积 1 配套设施面积 20 合计 会的基本框架 体框架 市 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 拟在规划用地范围内兴建一组集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代化会展建筑群 24，将建成 市 规模最大的会展中心，总建筑面积约 38万平方米。项目规划分两期实施，其中 第八届中国 国际珠宝展 中心 一期工程已建成并投入运营，建筑面积 中展览面积 8万平米；会议及配套功能 本项目为 市 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 二期工程，主体建筑地上两层，局部三层，地下一层，总建筑面积 282312平方米，其中地上建筑面积 217832 平方米，地下建筑面积 64480平方米。 项目展览面积 75260平方米，包括 1个 13200平方米的登录大厅、 4个 13500平方米的大展厅、 2 个 1630 平方米的小展厅和 1 个 5400 平方米的多功能展厅，共计可容纳 2800 个国际标准展位 ；同时项目设置办公、会议、餐饮、健身康体等配套功能房间，可经营面积93670平方米；附设如走道、楼梯间、电梯间等建筑交通体系，卫生间、饮水处等公共卫生体系以及其他设备用房等附属用 房面积共计 31761 平方米 25。地下建筑空间主要为停车库和设备用房，共设置 1300个机动车停车泊位。 目实施进度安排 该项目的建设首先是为承办论坛，因此必须保证项目在论坛布展开始前全面交付使用。由于时间紧任务重，该项目的建设周期及进度安排采用倒排工期的做法 26。 由于该项目目前处于前期筹划工作阶段，具体项目的实施进度事件不能落实，仅能对项目实施的进度节点计划作大致的描述。 1、建设周期 项目于 2014 年 9 月开始启动， 2015年 12 月开工建设， 2016 年 6 月竣工验收，建设工期为 。 8 2、项目实施进度安排 2014 年 9 月 12 月 ， 项目前期准备工作 2015 年 12 月 6 月土建施工 2016年 6 月竣工验收 。 会价格及初步预算方案 营能力 项目总建筑面积 282312 平方米，其中，展览建筑面积 75260平方米，可经营类建筑面积 93670 平方米。 算期 项目选取计算期为 40 年，其中，建设期按 2 年测算，即假设项目从第 3年开始正式运营并产生收入，运营期选取为 38 年。 准收益率 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 27中没有设定会展行业财务基准收益率，由于项目拟采用的融资方式为自筹资金及申请银行贷款，其资金成本率为银行贷款利率，目前商业银行长期贷款利率为 贷款比例约为 56%；行业平均自有资金投资回报率约为 8%，自有资金投入比例约为 44%。 综上以上因素，本次选取财务基准收益率为 7%。 会招商计划 项目营业收入主要包括会展场地租赁收入、可经营类场地租赁收入、停车场收入、广告及其他收入几大类 28。 展场地租赁 收入 本项目会展场地可出租面积约为 75260平方米，参考国内同类型会展中心项目运营经验，估算本项目出租率，具体见下表： 表 5 本项目估算会展场地运营出租率 运营年份 第一年 第二年 第三年 第四年 综合出租率 9% 24% 30% 根据目前市场价格情况及项目一期运营情况，暂定项目初始租金为 12 元 /平方米 /天，其后按每五年价格上涨 20%测算。 本项目用地年限为 40 年，扣除建设期 2 年，运营年份按 38 年测算。 但考虑到运营期最后 10 15 年，展览场地设施经过多年使用及运营已变得十分陈旧且随着其他会展中心的陆续建成对本项目将产生一定的冲击，因此，项目租金在运营期第 26 38 年按价格不再上涨测算 29。 车场收入 本项目拟设置停车位 2600 个，按 2 元 /小时（其后按每五年价格上涨 20%测算），每9 天平均停车 8 小时，每年平均出租天数 150 天，年均使用率按 75%测算，年均收入 914 万元。 告及其他收入 广告及其他收入包括：展览期内广告收入、为会展提供设计、印刷、装饰、运输、会展用具租赁等配套服务收入等，按会展场地收入的 10%计取 30，年均广告及其他收入为 1696 万元。 会宣传推广计划 设指导思想 本项目设计方案秉承 “人文、环保、节能 ”的设计宗旨，突出会展建筑的特点，依照现有地形合理规划布局，充分利用其自然条件，新建一座集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代智能化展馆，功能要求满足现代会展业的功能需要，同时满足多功能的互变及同时使用的灵活性 31。 在保证经济、环境和使用功能综合效益的前提下，按照高起点、高标准的原则对项目进行规划建设，使之成为一座规模宏大、设施先进、功能完善的会展中心 32。 计原则 本着环保、节能减排、可持持续发展的原则，结合 第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会中心项目的总体规划进行二期工程的规划，按照国家相关规范、标准进行设计，创造出具有时代感并符合会展功能的建筑空间 33。 1、 总体规划要求分区明确，建筑布局新颖，交通流线顺畅，参展人员流线与物流运输路线互不干扰 34。 2、 内部空间要求满足能够灵活安排多种展览、会议以及辅助服务等各方面的功能要求。 3、 内部功能区分区明确，规划布局合理，注重各项设施之间的衔接和共享。 4、 建筑 造型 要求风格鲜明，富有创意，具有鲜明的标志性和时代气息，并与周边的建筑形成呼应，共同成为该地域的标志性建筑。 10 3 第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 场馆 规划 图 八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 中心 整体规划 市 的城市定位是环渤海地区经济中心，并努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。近年来 市 经济持续 快速 发展，良好的经济社会发展态势，为服务于经济社会发展并深受经济实力和社会发展水平影响的会展业提供了良好基础 35。 项目选址区位于 琶洲岛，总建筑面积 110 万平方米，室内展厅总面积 平方米，室外展场面积 2014年 6月 19日，琶洲国际会展中心四期扩建规划通过，四期建设后，展览面积达 50万平方米，超过德国汉诺威的 47万平方米；整个琶洲地区会展面积达 66万平方米，规模世界第一 。 近几年，随着 市 整体规划建设的不断完善，该地区的区位和环境优势日益凸显，已经形成了自然环境、人文 历史 环境的和谐统一。 图 图中 2所指的位置） 11 图 展中心规划图 12 图 八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 中心一期修建性详细规划 13 图 目区域周边配套设施位置示意图 图 划建筑设计图 政设施配套条件 1、 给水工程：该地区周围市政路现有 满足规划用水需要 36。 2、 排水工程：采取雨污水分流制。该地区周围市政路现有排水管（ 2个，污水（ 3个，结合市政部门在重新铺设市政雨、污管道后，可满足规划排水需要。 14 3、 中水工程：该地区再生水水源由原有中水系统提供，中水管（ 2个，可满足本工程中水需要。 4、 电力工程：本工程在用地区域内内拟建设一座 35采用双电源供电。 5、 路灯：该地区周围市政路现有路灯设施可满足本工程需要。 6、 通信工程：现有计算机网络通讯线路为 1000 市 联通公司线路，并配有专用入户通讯井，电话通讯部分，联通公司线路可满足会展中心建成后的线路需求。 7、 燃气工程：项目周边敷设有燃气中压管线，根据本工程用气需要自建调压装置 37。 8、 供热工程：拟采用地源热泵及溴化锂直燃机系统供暖及制冷。15 结 论 会展场馆是会展经济实现的物质载体，发展会展业必须借助会议中心、展览场馆等不动产资源 。 作为 市 未来的会展业 基础设施， 第八届中国国际珠宝 展 中心 将对 市 的经济起到积极的拉动作用， 第八届中国国际珠宝 展 中心是 室内展览面积在 10万平方米以上的特大场馆，场馆建设要符合 市 会展经济发展的 实际 38。 此外， 第八届中国国际珠宝 展 中心的建设还考虑到了 运营 需求， 场馆很多地方的设计都 体现了人性化特点，能针对 活动的 性质 以及会展参与者的特点， 有针对性地 为 其 提供相应的 会展 服务 ，并对会展活动没有 特别的需求和注意事项 ，如 场馆 还 为残疾参展人士提供方便 ，并 特地派员工前往残联学习残疾人心理和服务知识、语言禁忌等。 最后， 第八届中国国际珠宝 展 中心 场馆建设使用材质和会展活动搭建器材上倡导使用可循环利用的环保材料，这次减少了木质材料以及木质装饰的使用，并对 使用过的木材料 进行 能循环利用， 避免了材料 的浪费。 为了吸引参展人群的关注，并防止能源消耗和灯光污染、噪音污染， 第八届中国国际珠宝 展 中心在减少灯光使用的前提下，加强了环境建设，提高了环境的舒适度， 更适合洽谈和交流。 总之， 2016第八届中国国际珠宝玉石首饰展览会 项目 率先更新建设理念，倡导使用金属或其它可循环使用的展示器材 材料，推动我国会展场馆建设和会展活动材质使用向绿色环保型发展，进而打造低碳会展，获取经济效益的同时不忽略社会效益和环境效益。16 参考文献 1 张红 M等教育出版社， 2006， 512 1995， 443 王丽萍 J2007， 33（ 02）： 2124 20004， 32（ 2）：235 过聚荣 济发展报告 M会科学文献出版社， 2007， 786 王新刚 D2004 7 过聚荣 2010） 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