休闲娱乐会所项目策划书

0 休闲娱乐会所项目策划书 第一章 项 目 概 要 本项目抓住休闲 娱乐 行业迅速发展的市场机会， 依 据项目负责人及团队对行业市场的充分了解与专业判断， 结 合 当地的 实际 情况 ， 最大限度地 利用当地市场 的雄厚资金、专业团队、社会关系等各方面的资源优势， 致力于在惠州打造一个集 保健理疗 与夜总会 娱乐 于一体的 全新休闲 娱乐 品牌 。 经营主体： 惠州市 *休闲娱乐会所有限公司（具体命名待定） 业务范围： 足疗、洗浴、按摩 为主， 夜总会 娱乐 为辅 项目选址： 惠州市花边南路 隆泰金都对面（ 初 定） 经营面积： 约 3000 （具体规划 布局 详见后文） 投资金额： 约 1500 万 元（具体详见投资预算部分） 1 第二 章 市 场 分 析 一 休闲 娱乐 行业市场机遇 随着中国经济的高速增长、人民生活质量的提高和传统保健产业的发扬光大，休闲 娱乐 成为现代人重要的生活方式，休闲 娱乐行 业在中国异军突起。 经济的高速增长，必然伴随着休闲 娱乐 产业的发展，这是经济发展的一条规律。据统计， 全国休闲 娱乐 产业的 年产值超过 2000 亿人民币。 “ 休闲 娱乐 ” 所带动的各类生产和服务活动，日益成为经济繁荣的重要因素。 据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务的第三产业在 2015 年左右将主导劳务市场，休闲业在 将有一半的份额。而国内外不少专家学者认为，在 2015 年后的约 100 年时间内，休闲经济将居主导地位。 随着人们工作、生活节奏的不断加快，生活水平的稳步提高， 休闲理疗 在短短的几年内异军突起，正成为现代人消除 “亚健康 ”保健休闲的潮流和时尚。足疗、 穴位针灸、按摩推拿、刮痧等 休闲健康 理疗 形式 ，不仅 逐渐 为市民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、交友待客、商务洽谈的场所，也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。 在欧洲、日本、韩国、东南亚， 休闲 理疗养生正渐成为习惯，国内 出现的一些企业也以 “阳光操作、规范经营 ”的 休 闲 保健理念给市场带来了巨大的商机和发展空间。 二 惠州休闲 娱乐 行业的 经营现状 通过对 惠州 业进行广泛的考察，根据 本项目 拟建的规模档次， 在休闲理疗方面 ,我们选定周边的 金泰沐足、金手指、顺天云景 等距离本 项目 较近的同等 级经营企业 列为关联 单位 ，作为 重点 考察 的 对象 ；在夜总会业务方面，则选定康帝、 隆泰金都、英煌会 、 瑶芳 等单位作为 重点 考察的对象 。 以下是两组经营情况分析表： 2 1. 周边关联休闲理疗单位基本情况和经营状况表： 单位 类项 金泰沐足 金手指 风华港 顺天云景 金太阳 席位 数量 200 240 160 100 150 经营 面积 1300 1500 1200 1000 1200 设备 档次 中高定位 中等定位 中低定位 中低定位 中等定位 服务项目 沐足、按摩 沐足、按摩 沐足、按摩 沐足、按摩 沐足、按摩 收费情况 140 元 /双钟 120 元 /双钟 90 元 /双钟 100 元 /双钟 120 元 /双钟 上 座 率 平时： 80 % 节假日： 120 % 平时： 100 % 节假日： 250 % 平时： 50 % 节假日： 100 % 平时： 80 % 节假日： 200 % 平时： 60 % 节假日： 150 % 2. 周边关联夜总会娱乐单位基本情况和经营状况表： 单位 类项 康帝 隆泰金都 瑶芳 英豪会所 英煌会 包间 数量 40 30 50 40 40 经营 面积 1600 1200 2000 1200 1200 设备 档次 高档定位 高档定位 中等定位 中低定位 中低定位 收费情况 3000 元 /间 2500 元 /间 2000 元 /间 1500 元 /间 1500 元 /间 开 房 率 平时： 60 % 节假日： 100 % 平时： 50 % 节假日： 100 % 平时： 60 % 节假日： 100 % 平时 ： 50 % 节假日： 100 % 平时： 100 % 节假日： 100 % 结论： 从上面的调查表 分析 ， 惠州的休闲娱乐企业大多处于中档定位，无论从装修设备 档次 、收费等方面 都可以反映出来。而且从以上的上座率和开房率来看，惠州 3 的休闲娱乐市场远未达到饱和状态，仍处于需求大于供应的市场状况。 第三 章 项目 定位 分析 一 项目 品牌 定位 根据对惠州休闲娱乐行业市场状况的分析，深入了解行业市场的需求状况，本项目品牌定位为高端市场品牌，通过硬件环境投入、高质量的专业服务、 准确客源定位、 品牌形象推广等方式， 打造一个集保健理疗与夜总会娱乐于一体的高端休闲娱乐品牌。 二 项目 客源 定位 根据 项目的高端品牌定位， 结合 惠州当地市场状况及 本项目的经营业务范围，细分和定位本项目的客源群体 为 ： 政府人员、企业老板、 高薪白领 等群体，适合于朋友接待、商务接待、政府接待等 活动 。 政府人员、企业老板等群体，适合于较高规格的政府接待与商务接待等 活动 。 三 项目 产品 定位 足疗是传统理疗的重要组成部分，社会上普遍认同经常进行专业的足疗，能够起到保健作用。对比推拿按摩、 拿等理疗形式 ，足疗能被更广泛地接受。因此，本项目在保健理疗业务方面的产品组合定位中，依然以专业的足疗作为核心产品，配合传统推拿 按摩的服务产品，适应市场 4 需求。 同时，针对高端客户的 政府 或 商务 接待需求，增加夜总会娱乐服务产品，让高端客户群感受“理疗 娱乐”的 至尊享受 ，以高质量的硬件环境和服务获得高端群体的青睐，引领高端消费。 本项目客源定位的锁定在当地高端的客户群，高质量的硬件环境及 “专业、至尊享受”的产品的组合 ，决定了需要在价格方面区分目标群体。因此，在产品定价方面，本项目的价格定位以高出市场 平均 价 格约 30%的定位 ，以体现高端的品牌定位，增加盈利的能力。 四 项目 析 专业理疗技法， 针对高端群体打造 “理疗 娱乐”至尊享受的专业服务体验，易获得客户 的 青睐，打开高端客户市场 ； 项目选址位于惠州较繁华的地段，行业经营环境成熟，客源充分 ； 惠州经济发展迅速，休闲娱乐的市场需求旺盛； 拥有良好的社会关系资源及雄厚的资金实力。 进入市场的时机相对滞后 ； 产品价格定位较高； 项目经营面积不大 ，较难产生 更大的 规模效应 。 会（ 5 得益于社会经济的高速发展，休闲娱乐行业正处于一个飞速发展的时期。结合惠州的实际情况，当地市场上暂未出现专业、高端的，集休闲理疗与夜总会娱乐与一体的会所式经营品牌 。 以此为契机和卖点，将有利于迅速占领惠州休闲娱乐的高端市场， 引领惠州高端休闲娱乐消费 。 惠州当地市场上中 低端 沐足理疗的经营单位 较多，大多 收费 较低 ， 消费者对现有非专业理疗的认识较根深蒂固，这都将给项目带来较大的竞争威胁。 总结： 经过综合的 析 ， 惠州 整体经济的快速增长、 对 休闲娱乐业的政策相对宽松 ，为 本项目 的 投资提供了良好的环境。契合休闲娱乐行业进入快速发展时期的市场机遇，准确把握市场需求，针对目前市场存在的缺陷，细分目标群体，采取差异化定位的市场经营策略，发挥项目品牌的专业技法、高质量服务、良好硬件环境的优势，满足专业、高端、综合的市场需求。 6 第四 章 项目实施 计划 一 项目组织建设 1注册项目公司 以李文丽作为公司股东及法人代表，在惠州当地注册项目公司，引进1500 万元注册资本。项目公司命名暂定为：惠州市 *娱乐会所有限公司。 7 二 项目 实施 流程 为了科学规范地建 设 本项目，尽量避免由于项目前期因定位失误，重复施工，运营管理不善等原因，导致的投资风险。 投资时 按以下运作流程运行。 第一步： 编制 休闲娱乐会所项目筹备计划书 第二步： 依据 休闲娱乐会所项目筹备计划书 进行项目方案审定，同时进行资金规划与筹措。 第三步： 确定项目运行合作单位 （ 包括项目行业运营管理专业单位、装修设计单位 和 工程监理单位 ） 。 第四步： 组建项目执行团队 （ 包括 运营、财务、行政 等人员 ） ，该团队与 各合作单位共同组建项目筹备小组。 第五步： 项目筹备 小组共同拟定筹备进度日程表，各部门严格按日程表交叉作业运行。 第六步： 在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运行模式，组建优秀 的 专业运营团队，完整财税规划方案，采用行业信息化管理系统等；同时注重工程施工质量，以及设施设备的 选 用。 第七步： 拟定开 业 方案，按倒计时进行适当营销推广，同时选 定项目开业后的 运营管理方式。 第八步： 成功开业，稳定经营。 第九步： 获取强大社会资源平台与社会影响力，并且有效实现现金流积累。 8 三 项目实施日程安排 日 期 计划工作内容 备 注 2011 年 10 月下旬 资金到位 2011 年 11 月 底前 1. 签订场地租赁协议 2. 设定筹备办公室 3. 项目核心筹备人员到位 4. 敲定项目设计、施工单位 2011 年 12 月 上旬 完成项目设计 ，审定设计方案 2012 年 3 月底前 完成所有装修工程 2012 年 4 月底前 1. 完成技师、服务人员招聘 2. 开展技师、服务人员培训 3. 完成所有设备、物品的采购工作 4. 完成相关证件、执照的办理 2012 年 5 月 1 日 隆重试业 9 第五 章 项目设计理念 本项目的产品、价格及品牌均定位为 惠州当地的高端市场，因此，在硬件投入方面，必须具备做到区别于惠州当地的一些娱乐场所的环境设计，做到别出心裁、与众不同。行之有效的方法是与一些著名的设计单位进行合作，结合当前北京、上海、广州、香港等一线城市的知名休闲娱乐场所的主流环境设计，让 硬件 条件成为 赢得市场 竞争的有利因素之一。以下参照一些知名的会所反映本项目的环境设计理念。 (休闲理疗环境设计 参照 ) (夜总会 环境设计 参照 ) 10 第六 章 项目财务分析 一项目财务技术数据指标 术 数据 汇总表 项 目 指 标 备 注 会所大堂 150 过道、走廊 150 所有走廊面积合计 休闲理疗面积 1400 夜总会面积 1200 办公区域面积 200 包括行政、会议办公面积 后勤区域面积 200 含仓库、食堂等功能区域 面积总和 ： 3000 据 汇总表 经营类型 面积设置 房间数量 席 位 数 量 休闲理疗 大 房 40 / 间 8 间 8 个 中 房 30 / 间 16 间 6 个 小 房 20 / 间 16 间 4 个 情侣房 12 / 间 10 间 2 个 夜 总 会 总统 房 65 / 间 5 间 11 豪华 房 40 / 间 10 间 贵宾房 30 / 间 15 间 二 项目投资 估算 用 序号 项 目 估算方法 与说明 基础 指标 单位 单价（元） /系数 估算值 （万元） 1 会所大堂 按 市场标准及项目要求估算 150 2000 30 2 过道 、走廊 同上 150 1000 15 3 理疗大房 同上 8 间 60000 48 4 理疗中房 同上 16 间 40000 64 5 理疗小房 同上 16 间 30000 48 6 理疗情侣房 同上 10 间 20000 20 7 夜总会 总统 房 同上 5 间 100000 50 8 夜总会 豪华 房 同上 10 间 80000 80 9 夜总会 贵宾房 同上 15 间 60000 90 9 办公 区域 同上 200 1500 30 10 后勤区域 同上 200 800 16 11 室外灯光、灯饰、广告牌 同上 1 组 35 35 12 装 饰 工 程 费 用 小 计 526 序号 项 目 估算方法 与说明 基础 指标 单位 单价（ 元） /系数 估算值 （万元） 1 综合空调系统 按 市场标准及项目要求估算 1 套 60 60 2 综合消防工程 同上 1 套 30 30 3 综合监控系统 同上 1 套 10 10 4 管理软件系统及硬件 同上 1 套 35 35 5 综合热水系统 同上 1 套 8 8 6 发电机组 同上 1 套 15 15 7 电视机及有线电视 同上 1 批 80 80 8 综合污水处理 同上 1 套 10 10 9 理疗设备 同上 1 批 80 80 10 音响 系统 设备 同上 1 批 50 50 11 夜总会家具 同上 1 批 60 60 13 经 营 设 施 设 备 费 用 小 计 438 流动资金 序号 项 目 估算方法 与说明 基础 指标 单位 单价（元） /系数 估算值 （万元） 1 桑拿用品 按 市场标准及项目要求估算 1 批 6 6 2 桑拿布草 同上 1 批 3 3 3 夜总会用品用具 同上 1 批 8 8 4 清洁设备及用品 同上 1 批 1 1 5 办公设备 、家具 同上 1 批 20 20 6 注册 、办证 费用 同上 - - 3 3 7 装修设计费用 同上 - - 30 30 8 筹备期工资及福利 同上 - - 25 25 9 办公车辆添置 同上 - - 80 80 10 开业营销费用 同上 1 宗 20 20 11 员工制服 同上 400 套 200 8 12 员工宿舍及餐厅 同上 - - 60 60 13 租金及押金 同上 - - 30 30 13 隐性费用 - - - 50 50 14 14 流动资金 - - - 300 200 开办 费用小计 554 类 别 估算值（万元） 占总投资的百分比 装饰工程 经营设施设备费用 开办费 用与流动资金 项目总投资估算 00% 二 项目营业收入预测 根据营业收入，按照每年 15%的行业净利润预测，即 业务类别 单位数量 日均使用率 单位平均消费 营业收入 休闲理疗 226（席） 160 % 150 元 /席 夜 总 会 30（间） 70 % 4500 元 /间 每日营业收入 每月营业收入 万 每年营业收入 15 每年净利润额为： 15 % 元 /年； 投资回报期为： 1518 万 。 第七 章 风险分析与应对策略 一政策风险 政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。 应对策略： A. 项目启动前进行充分的调查、分析和论证； B. 加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，获取政府部门支持； C. 通过各种方法把项目置于法律保护之下； D. 严 格按行业规范标准操作实施项目。 二资金风险 资金风险是指投资者对资金的需求估计不足，资金的安排、使用计划不周密，从而造成资金缺口，以致延长项目的建设周期，增加建设成本，最终延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。 应对策略： 进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按 16 计划投放。 三建设成本控制风险 建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。 应对策 略： 在项目前期策划和设计上严格把关，广泛邀请有关专业机构，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同时选择优秀之筹备经营管理团队，导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。 四市场风险 市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，惠州市经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，餐饮收入减少，最终导致经营亏损。 应对策略： A. 抓住目 前国家经济形势稳定，惠州市经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资； B. 项目投入使用后，密切掌握和预测国内、惠州市的经济动向，提前采取适当的应对措施： C. 对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化； D. 坚持走品牌道路，将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的 17 多元化发展经营路子。 E. 压缩运营成本。 五竞争风险 竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求， 休闲娱乐项目 之间削价竞争，导致会所收入减少。 应对策 略