中药材交易中心项目可行性研究报告

1 中药材交易中心可行性研究报告 2 目 录 第一章 项目概况 .目所在地 .国（ 药材交易中心介绍 .场改造的社会经济背景 .二章 新项目选址情况 .位介绍 .目地块 商业价值评价 .三章 改造思路 改、扩、迁交易中心 .购旧的交易中心 .新的交易中心，扩大交易功能 .市场原地开发商住项目 .四章 经营 方案 . 具体步骤 . 项目设施的组织与运 营 .织机构 .目的织与运营 .招商策略和经营方式 .五 章 项目 投入、产出分析 及资本运营方案 .目投入预算 .目产出预测 .3 本运营方案 .六 章 项目 S、 W、 O、 T 分析 .势分析 .势分析 .遇分析 .险分析 .七 章 与项目相关的政策建设 依据 .八 章 项目前期准备工作的进展情况 .录 .4 第一章 项目概况 目所在地 概况 是经国务院 2000 年 6 月批准成立的地级市， 位 于苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。 总面积 涡阳、蒙城、利辛三县和谯城区，全市总人口 534 万人，市辖区面积 2226 平方公里，人口 130万。 2008年 全年实现生产总值 400亿元，增长 12%，人均生产总值 7800元 。 居民收入稳定增加，城镇居民人均可支配收入 8972 元，增长 农民人均现金收入 3736 元，增长 全市在岗职工平均工 资 12558元，增长 居民人均储蓄达到 4976元。 为推动中药材产业的发展， 以项目为抓手，全面推进 中药材 产业发展，加快 中药材 产业基地和重点项目建设 。 倚欧亚大陆桥，距离商丘机场 60公里，阜阳机场 120 公里；京九铁路、徐阜铁路； 311、 105国道， 0908 国防公路，202、 305、 307省道，以及京景高速和 界 阜蚌高速公路穿插而过；涡河航运、茨淮新 河航运可直通上海、杭州。从上海至 程 6 个小时。 5 国（ 药材交易中心介绍 1 历史地位： 居全国四大药都之首，具有3700多年的中药材种植历史。作为神医华佗的故乡， 药材经销 专业人员，有专 营中药材的公司、行、栈等 等 ，中药材产业链齐备、完整。中国（ 药材交易中心， 是我国最大的中药材专业市场。 全市中药材种植面积达百万亩，药材加工 大 企业数家。尤其是中药材资源极为丰富，有中药资源 170科， 400多个 品 6 种，常年种植面积占全国种植的十分之一强，达到四万多公顷。特别有特产中药材如白芍、菊花、半 夏、桔梗等。 中国药典中冠以 |“亳”字的中药就有亳芍、亳菊、亳花粉、亳桑皮四种。 2 市场 目前的 运作状况 ： 具有数千年历史 传统的老市场 ， 于 1994 年 重新改造后开张 ， 被命名为“中国（ 药材交易中心”，成为国家级专业交易市场。1995 年 ， 江泽民总书记 亲自赴 察中药材市场，欣然为 笔“华佗故里，药材之乡”，极大地 提高 了 为“药都”的知名度和影响力 ，推动 药材产业踏上了百亿级台阶 。 目前，全市已初步形成了从中药材种植、加工到中药材物流贸易，再到中成药生产、研发的较完整的 比较现代的 产业链。全市 药材种植面积近百万亩，按 准建设的中药材示范区基地 10 个。 建和在建的饮片加工企业四家，总产量占全国的近三分之一。 药材日上市量 6000吨，上市品种 2600余种，仅目前传统的交易市场日客流量就达 5人之多，中药材年交易额约 100亿元。 由中药材交易中心链接的中药材企业集群，是 最重要的经济支柱，亦是最具核心竞争力、最具可持续发展能力的产业。 2008 年， 药业经济 更 得到了长足发展，全市产值超亿元的中药企业发展到 21 家，规模以上药业工 业总产值达 30亿元，中药材进出口总额跻身全国前三强，中国 (药材交易中心年成交额近 150亿 7 元，继续保持国内规模 最大、品种最多、设施最好、功能最全的市场地位。日前， 国家火炬计划中药特色产业基地已通过专家评审，省政府也明确提出将 代 中药高新技术产业规划上升到省级规划层面，中医药产业已经成为 特色支柱产业和极具潜力的经济增长点。 3存在的问题： 号称三个一百的中药材产业现状，也即 百万亩种植规模、百万人就业与药业关联、百亿元交易规模 ，致富牵引力却非常有限。据统计资料，截止 2008 年， 1142 美元，而同期全国水平已超过 3000 美元，全省平均水平 2120 美元； 人均财政收入 449 元， 远 低于同期全国水平 4718元和全省平均水平 1084 元； 城乡居民人均可支配收入 8856 元，亦低于全国人均 15781元，全省人均 12990元。总之一句话，旺丁不旺财。 规模虽大，等级不高。一是从管理能级上评价，缺乏交易过程中的身份、资质验证与监管措施；不具备交易产品的质量验证与 责任 可溯源流程。二是从现场卫生环境、店面、铺位形象上评价，用脏、乱二字概括，绝不夸张。沿用了上千年的就地设摊、档口式陈列的经营布局方 式，至今仍未改变。三是从商流、物流、信息流运营体系评价，专业分工水平低下，导致经营效率不高。 百万人搞药、百亿元规模、人均一万元，决不能成为沾沾自喜的资本。 缺乏可持续发展的能力，或者说，发展后劲不足。 目前的经营环境“脏”、经营秩序“乱”、品质控制水平“差”的现状 ，一是制 8 约 外采购队伍进不来、跨国采购通路不畅；二是难以与大企业、大品牌产销对接，或者说，在责任 可溯源体制缺乏的情况下，影响了大企业的程式化、制度化、流程化的大批量采购运作；三是难以与以信息化为特征的现代管理流 程对接，直接影响交易平台整体效能、效率的提高。 场改造的社会经济背景 经过十五年的发展，中国（ 药材交易中心原有硬件设施和管理平台，已不堪负累，必须及早扩大改造 ： 1按照 现代中药高新技术产业基地发展规划的总体要求、 出的中药材产业振兴规划，按照 “ 1468”战略布局，以及积极加快涡河经济文化带的配套建设构想，围绕 药材交易中心项目，项目筹备组先后召开了多次有政府领导、国内有关专家、市场人士参加的研讨会。前期多次研讨、论 证会的基本共识是： 尤其是作为全国四大药材集散地之一，是我国最大的中药材专业并在国内外市场上享有盛誉，具有跃上新台阶的基础条件。 2中医药创新发展规划纲要（ 2006 2020 年）经国务院同意于 2007 年 1 月发布。把中医药传承与创新发展，提升到“满足国家经济社会发展和人民健康的需求，建设小康社会，实现中华民族的伟大复兴”、“建设创新型国家”的高度。作为落实纲要的具体步骤， 9 国家发改委有意向开设国家级中药材期货市场 。以进一步引导合理生产；深化、延长加工流程， 增加附加值；刺激消费，平衡供求关系。 3加入 国的加工业出口量迅速增长。但中药材出口步子不快，渠道不畅。 据 2007年 7 月上海港统计报告，同期茯苓、薄荷、板蓝根、白芍在 上海港交付的离岸价，有着 30% 50%的差价，国际交易前景可观。 因此， 上海跨国采购中心特地在 并计划加入承担新市场建设的项目公司，参与新市场的建设和长期运营。 4 医改后的新医疗体制，为中药材进入基本药物目录，创造了有利的社会大环境。 基本药物消费量的增加，将极大地促进中药材的生产和流通，是中药材行 业空前的发展机遇 。 委、市政府始终把发展药业经济作为振兴当地经济的战略重点，高度重视中药材产业集群的培育和技术创新工作，在资金、技术、人才、项目、管理等方面持续加大投入和扶持力度，优化发展环境，使当地的中药材产业呈现出强大的创新潜力和广阔的市场前景，是当地最重要的支柱产业和国民经济中发展最快的行业之一。目前，当地的中药材规范化种植蓬勃发展，中药材加工业呈现集群发展态势，现代中药科技创新蔚然成风，中药材现代物流业 将 成长迅速。 业 振兴得到了 政府的全力支持。 在关于进一步加快发展农业产业化经营的实施意见（皖政 2003 53 号）和省计委在 “十五”现代中药产业发展规划中，明确将工作重点摆在规范 药材专业市场，完善中药材 10 市场功能，建设现代中药营销网络，形成辐射全国、面向世界的中药材物流中心，继而开展中药材期货贸易；开展电子商务信息系统的建设，建成具有权威意义的 药材经济指数；充分发挥市场在产业化中的重要作用，将 将中药材交易中心 列入 “861” 行动计划，并采取一系列 支持 政策和措施，不断完善 中药材 产业政策 ，优化 中药材 产业发展环境 。争取到 2010 年， 药材种植面积超过 100 万亩，规范化种植面积 30万亩，全市制药企业总数超过 10 家，现代中药高新技术企业达到 10家，高新技术产品达到 15 个，中药制造业信息化示范企业 2，中药工业总产值超过 20 亿元，税收超过 元，销售收入亿元以上企业达到 10 户，中药高新技术产业实现年技工贸总收入 8 亿元以上。建成 5000平方米 技企业孵化器）。在生物医药、现代中药等领域形成一批拥有自主知识产权的核心技术，建成一个省级工程技术研究中心。 力争在较快 的时间内将 药材产业推向千亿级的规模 。 海跨国采购中心已在 设跨国采购分会场， 积极参与新市场的改造、迁移和扩建。 一旦新的中药材交易中心建成，将定期进行中中药材国际交易采购会。 11 第二章 新项目选址情况 位介绍 筹建中的中国（ 药材交易中心新场馆， 位于 发区内，具体位于希夷大道和南一环交口，占地 1000 亩。 距离长途汽车站及火车站，直线距离在 里 ，紧靠火车货运中心，交通便利。开发区的基础设施已经全面开工，主要的交通干道都已经进入启动 的实质 阶段。 整个开发区内的基本 规划已经完成，各项基础设施的建设资金也已到位，同时作为一个省级开发区的全面建设已经成为 政府的重要工作，常务副市长为目前开发区的主任。 12 目地块 商业价值评价 按国际商业 学会通行的商业设施商业价值评价标准，七项 目 、五分法，对中国（ 药材交易中心新地作如下评价： 级别 好 较好 一般 较差 差 分值 10 8 6 4 2 70分为最优， 42分为及格 （ 1）聚集能力： 市场的字号为中国（ 中药材交易中心，是由国家工商行政管理总局直接批 准的“国”字号市场 ，行业公信力强， 权威性 高 。 场考察，亲笔题词“华佗故里，中华药都”，在 国内外同行业都有较大影响力。 药材市场已有几千年的历史，原 市场亦是 1994 年重新改造。从行商角度看，是先有市 、 后有场，依市建场 ，事半功倍。 而且，是 一的一家 中药材 专业市场，具有排他性。 药材市场始终 处于旺盛 发展阶段。药业多元化经营格局形成后，更使中药材市场获得空前的发展机遇。“全国药材聚 材销全国”。 009 年 9 月 21 日施行的国家基本药 物目录，中药材占三分之一。 药材全国性集散地的功能将更为重要，行业聚集能力亦更为显著。 综上所述，本市场的行业聚集能力评级为：好。 分值： 10 分。 13 （ 2）可达性： X 市南部新区，交通条件优越： 铁路：京九线、徐阜线穿越 ； 公路：距京景高速和界阜蚌高速出入口仅 300 米，并有 311、 105国道， 0908 国防公路， 202、 305、 307 省道连接； 航空：距离商丘机场 60 公里、阜阳机场 120 公里； 水运： 境内涡河航运可直达上海、杭州。 西临南一环主干道，距车站 里，交通十分便捷。 1： 1 安排停车位。老市场停车难、搬运难、人员进出难的状况将彻底解决。 可达性评价：好。 分值： 10 分。 （ 3）人流量： 定向服务人流。而且，由于是整体搬迁，市场迁址后，人流必定 跟随而至。 前刚刚启动。 对于零售消费服务而言，市场新址属行商“生地”，人气有待积累。 人流量评价：中。 价值： 6 分。 （ 4）昭示性： 000 米长度； 南临南一环，占据沿街面 667 米长度。 X 市南部新区控制性详 规中的定性为“次商业中心” 14 （相对于老区步行街而言），处于新区最中心的地段，如图： 见第 11页。 昭示性评价：好。 分值 10 分。 （ 5）总体规模： 药材交易中心，现在的经营规模已达 营业面积超过 20万、年交易额超过 150亿、 日物流量 6000 吨的水平。居于全国第一。 994 年落成的，至今才 15年，已不堪负累，新市场将按 20 年不落后的规划理念规划，设定总经营规模为：市场营业用房建筑面积不低于 70 万平方米，十年内年交易规模跃上 1000 亿元的台阶 ，日物流量 3万吨 。 扩建后的 中药材专业 新 市场规模不仅是全国第一，亦是亚洲第一、世界第一。 总体规模评价：好。 分值： 10分。 （ 6）硬件等级： 正由于原市场硬件等级低、形象差、服务功能弱，不堪负累，拖了中药材跨 越式发展的后腿，才 必须创建新市场。因此，新市场将在硬件设施上大展宏图： 标设计能成为 国中药材业行业标志的建筑物。 要素的电子信息管理设施。 15 附：图一： 新市场参考 效果图 1 附：图二： 新市场参考 效果图 2 硬件等级评价：好，分值： 10分。 （ 7）经营业态 适配性： 态 规划量身定制，适配性当然很高。 态 规划： 16 物流园区 ,从源头控制交易的质量，减少客户物流成本。 药农直销区，以产销无缝对接，拉动药材地产上台阶。 跨国采购区，导入跨国直销功能，扩大外贸。 会展区，搭建国际交易平台，使 向世界。 中药材期货市场，引导生产、扩大流通。 都充满创意，并能利用新建平台一一加以落实。 经营业套适配性：好，分值： 10 分。 新地块商业价值评价分值汇总： 聚集能力 可达性 人流量 昭示性 总体规模 硬件等级 经营业态 适配性 合计 分值 10 10 6 10 10 10 10 66 地块商业价值评价分总值 66 分，是优秀级项目。 17 第三章 改造思路 改、扩、迁交易中心 购旧的交易中心 整体收购 旧的 “ 新的交易中心，扩大交易功能 拟设立四大功能板块： 1商流园区，总规划面积 30 万平方米。 园区内再分： （ 1） 药农直销区 。中药材市场振兴的基础在于生产规模的扩大和缩短产销对接流程。因此，新市场应在布局安排上，突出重点，扶持药农入场交易。经营地段上，选择最优铺面；各项管理措施上，给予便捷的服务；租金条件上，落实最优惠措施。 重点扶植 市三县的药农，直接在市场设点销售自产药材。租金第一年减半、三年 为新市场最直接的受益者。 （ 2）按中药材品类划分的专业分区。 （ 3）有专门字号的药材店铺，设立专门的街区，批发、零售、团购皆相宜。 （ 4）跨国采购专营区。 与上海跨国采购中心合作，配备外语翻译服务，营造中英文双语言经营氛围，推动国际贸易。 18 2会展区，总规划面积 3 万平方米。 会展区采用开发商、 海专业会展公司三方合作的形式。 开发商负责场馆开发建设与日常物业管理， 展收入由政府与开发商按比例分成。上海专业会展公司负责常年会展活动的组织与筹划，按会展收入的比例与开发商分 成。 3物流园区，总建筑规模 30 万平方米。 物流园区设专业库区、中转配载中心与第三方物流托管仓库三个组成部分。 专业库区主要为本地药农与本地大 企业、跨国采购中心、国内大采购单位服务，按药材品类划区管理。中转配载中心为市场成交客户提供托运、配载、中转储存服务。第三方物流托管仓库主要为外地中间商提供代储托管服务。 物流园区的重要职能之一，是强制性入库检验和出库登记。 把好“病从口入”关、建立责任可追溯通路。 曾几何时，一个三鹿奶粉事件，损害了整个“中国制造”的信誉，给中国奶业更造成了上百亿元的有形损失和无可计量的 无形损失。 药材市场要做强做大，必须从确保中药材品质安全可靠开始，做到万无一失，防患于未然。 4服务园区，规划建筑面积 7 万平方米。 服务园区内的配套服务，应按照三个方向来配置： 第一，为每天 5宿、交通服务，配置旅馆、 19 饭店、中巴车站。 第二，为跨国采购提供全流程服务，配置宾馆、酒楼、娱乐中心和电子商务服务。 第三，银行结算、汇兑服务。 中药材期货市场的预留问题，可在会展区设计时一并考虑。 市场原址 开发商住项 目 原市场紧靠火车站，属旧城区。人气旺， 商业价值较高。 拟按上盖住宅方式，开发 商住两用项目。底商部分，规划 2 万平方米，以欧式风情街布局；住宅开发 16 万平方米，形成空中立体交通和景观布置。 20 第四章 经营方案 政府满意： 开发出代表城市主导产业形象的名片； 打造出体现城市主导产业的广阔舞台； 整合和提升城市商业业态水平和功能； 提升土地经营价值； 股东满意： 降低投资风险； 良好的投资价值和利润空间； 当地药农满意： 为当地农民创造出 一条符合当地实际的致富之路； 为相关中药材从业人员提供较好的发展空间； 入场经销商满意： 让经销商能够采购到各自放心、安全、优质、可靠的中药材； 让经销商在中药材交易的同时享受到交易中心提供的多种人性化的便利服务； 跨国采购外商满意： 尤其是双语言的服务，为跨国采购外商扫除了语言障碍； 所配置的宾馆、酒楼、娱乐中心和电子商务服务等为外商们提供了优良的采购环境。 21 案 体步骤 1、整体收购“ 药材交易中心”现有场地设施及字号、证照、手续，为实现新老市场的平稳过渡 、整体迁移奠定基础。 2、在南部新区置地 1000亩，分二期开发，第一期先开发 500 亩，建设商流园区一期 20 万平方米，物流园区一期 10 万平方米和会展、服务一期 5 万平方米。 3、对目前处于 拆一还一、适当补偿的原则，列入整体搬迁范围。 这部分商户的迁移，特别需要政府的全力支持。一旦漏网，很可能形成新、老市场僵持、内部恶斗的局面。 4、新市场建设周期与市相关管理部门监管流程、制度的研讨与确立周期保持同步；迁移过程与新流程、新制度的贯彻过程保持同步；新市场开业时间与新流程、新制度的执 行时间保持同步。 5、在原市场搬迁完成、新市场开张以后，着手原市场的商住项目开发建设。 6、待新市场首期运营平台的荷载率达到 80%以上时，开始进行新市场的第二期开发建设。 目设施的组织与运营 织机构 22 草药交易中心由投资方指定财务总监，组建独立的法人机构，成立董事会，是公司最高权力机构。公司下设 部和各地分部，具体有财务部、业务拓展部、人力资源部、物流事业部、市场监管部、办公室、物业管理部、中药材基地开发与服务公司、。各部门职能如下： 1财务部： 负责公司的财务管理 、费用收支及成本核算等会计业务工作。 2业务拓展部： 负责收集行业动态和市场信息；制定和实施公司销售战略和营销策略；负责场地租赁业务；负责与跨国采购中心的外联合作；负责与会展组织者的对接。 3人力资源部 : 组织拟定并执行公司人力资源中短期计划；改革、完善公司人事管理制度，负责员工聘任、考评、培训、奖惩的实施工作；负责公司总部员工考勤、工资、福利等费用的发放和“四金”管理；受理公司范围内的劳动纠纷；负责管理公司总部员工和下属公司部分员工的人事档案。 4物流事业部 : 负责储存业务、运输业务、中转配载业务， 以及配合质管部对实物质量的检验与监管。 5市场监管部 : 掌握市场智能化设备；负责监管入场交易者身份；出入库商品质 23 量；畅通交易责任追溯通路，是市场的“保姆”和“质量卫士”。 6办公室： 负责公司的文件起草、人事管理、劳资管理、档案管理、接待联络和上传下达等事务性工作。 7物业管理部： 负责市场设备设施的维护与 运转；负责消防；负责场地治安和停车场秩序维护；负责场地保洁服务与 管理。 8中药材基地开发与服务公司： 负责以公司加农户模式在 周边地区建立 20 种道地中药材种植基地，制定种植技术规程，指 导农户进行优质中药材种植。与 10家以上中药材深加工企业进行生产要素合作；负责期货市场的前期筹建工作。 目的组织与运营 1建立统一的销售管理制度，包括身份验证、质量公示、铺面形象管理等； 2销售过程中，监督管理药材、药品按照实际情况介绍药材、药品的性能、用途、禁忌及注意事项等； 3销售手续管理：应开具合法票据、建立销售记录，做到票、账、货相符，票据、记录统一管理； 4销售物流管理：建立完善的中药材出入库登记制度； 5加强库存管理，与销售、采购部门协调，确立库存管理计划，建立入货、出 货质量检测与验收制度，建立仓库养护制度，定期对库 24 存商品进行检测与质量维护； 6对新进入行业的从业人员统一进行思想教育，按业务的需要进行专业知识和专业技能的培训； 7定期对从业人员进行专业知识的学习和考核； 8配合会展活动和跨国采购组织活动； 9根据不同季度推出市场促销活动。 商策略和经营方式 一全方位配置服务于市场招商活动的社会资源： 1目前已经与 务机构进行协商，并达成共识，在项目立项后，将与工商、税务共同设定企业进驻交易中心的模式和优惠政策。所有进驻项目的公司或个人， 在工商登记以及税收优惠上给予特殊优惠政策，这个政策比较目前任何形式的招商优惠政策都有更大的优惠幅度。 2与开发区商务发展局达成了意向。目前在 的所有中草药生产机构都将由其负责安排进驻本项目。本项目是个交易平台，而所有中草药产品或是半成品的生产厂商本身就需要一定的交易平台。因此，这些生产厂家，都将是交易中心的优质客源，招商合作，水到渠成。 3目前已经与拥有“中国开张网”招商服务平台的深圳金砖四国投资服务公司达成合作意向。该企业将为本项目面向全国招商。 25 4结合跨国采购中心的全球采购商平台，将中药材交易 中心与跨国采购中心接轨，率先在跨国采购大会上以 草药物流交易中心的名义开设中药材供货平台。为即将启动的项目提供供货以及采购商知名度。 5目前，上海跨国采购中心已在 设跨国采购分会场，一旦新的中药材交易中心建成，将定期进行中中药材国际交易采购会。 二制定合适的招商政策与各业务分支的经营方式： 1商流园区主要采用场地租赁方式，对进场自产直销的药农和主力大厂家给予优惠政策扶持。 其中，与跨国采购中心的合作，可采用按营业收入一定比例计算场地费用的过渡办法， 1确定租金标准。 2物流 园区中的储存仓库部分，采用按使用面积计租金的招商政策，配载中心采用与入驻专业物流企业联营分成的办法。 3会展区与政府、专业会展公司三方合作，根据会展收入按比例分成。 4服务区面向全社会招商，以场地租赁为主，以保底联营方式为辅，原则上不自营。 26 5分阶段推进公司加药农、公司加中药材深加工企业的合作模式，加大对中药材生产流通过程的介入深度，为中药材期货市场的问世，创造充分的前置条件。 27 第五 章 项目 投入、产出分析 及资 本运营方案 目投入预算： （ 1） 购置老市场， 1 亿元。 （ 2） 新市场 土地出让费，参考工业用地标准： 10万元 /亩 1000亩 =1亿元 （ 3）建按 成本： 30万平方米 1200 元 /平方米 =元 30万平方米 800 元 /平方米 =元 务区营业用房： 10万平方米 2000 元 /平方米 =2 亿元 商业铺面： 2 万平方米 2000 元 /平方米 =4000 万元 上盖住宅 ： 14 万平方米 1500 元 /平方米 =元 直接开发成本： 1亿 +1亿 + 亿 + + =(4)管理费用和推广费用，按总成本的 算，为： 元 (=（ 5）财务成本： 28 按启动资金 3 亿元，分期投入、分期回收、滚动开发，开发期 5年计算： 3 亿元 6% 3=元。 项目总投入合计： 直接成本 +管理推广 +财务成本 =目 产出预测： （ 1）租金收入： 老市场平均租价： 15 平方米，年租金 6万元，平均每平方米 年； 新市场按半价计算，得： 30万平方米 50%（实际得铺率） =15 万平方米， 15 万平方米 90%（散铺进退场时间差需扣除 10%） =平方米， 元 /年 50%(半价 )= 全部建成后，市场出租年收入 按有效出租面积 95%、出租率 90%、租金标准 100 元 /平方米 出： 29 30万 95% 90% 100 元 /平方米 2565 万元 服务区规划 7 万平方米，完全按出租计算，租金按 240 元 /平方米 出： 7 万平方米 240 元 /平方米 1680 万元 会展区规划 3 万平方米，按每年两次展会，年租金收益 200 元 /平方米计算： 3 万平方米 200 元 /平方米 600 万元 在交易中心 70 万平方米场地长期持有的情况下，每年的 租金收益为： + + = 按资产评估静态条件下 12 年租金收益换算物业价值，应为： 12= （ 2）商品房销售收入： 万平方米，按 5000元 /平方米计算： 20000 平方米 5000 元 /平方米 =1 亿元 14 万平方米 2500 元 /平方米 =元 合计商品房销售收入 元。 30 剔除税费后净收益 元（ 元 （ 3）投入产出比较： 元； 元； 在静态条件下，投资回报率为： 是投入多，回报率也很高的“双高项目”。 本运营方案： 总体上，应按照物业性质来设计资本运营方案。老市场地块重新开发的商品房，快进快出，加速资本回流，减少风险。而新建的国字号商流、物流、信息流齐备的专 业交易中心 中国（ 药材交易中心，应考虑长期持有，不 宜 分割 出售。可选择的资本运营方案有：（ 1） 银行融资方案： 亿元， 1亿元用于购买老市场全部物业及经营软件（各种许可手续、证照）、以及土地使用权。 新市场 用 地第一期先用 200亩，投入 2000 万元； 建 12 万平方米营业用房， 3 万平方米物流用房，投入约 元。 2 年累计值换算市场物业价值，再按 50%融资，则可得： 营业用房： /年 12 年 50%=； 31 物流用房： /年 12年 50%=1539 万元； 合计：可获融资授信 额度 少可获： 60亩 200 万 /亩 50%=6000万元， 首期市场开发后，获得的银行授信额度 ， 即使启动资本收回，也足以进入 下一 期滚动开发。 （ 2） 融入上市公司运营： 按租赁收入业绩换算物业价值进入上市公司，增值空间至少是： （ =而且，老市场商品房开发的 净利润，不必打包进入上市公司。 32 第 六 章 项目 析 势分析 1 中国（ 中药材交易中心目前仍居四大药都交易规模之首，行业优势地位明显，在全国中药材界聚集能力强。在市场仍处于旺盛发展阶段时主动求变创新，行业导向作用力事半功倍。 2中药材交易中心改、扩、迁方案搭载沪徽政府间合作平台，可获取的行政资源充足，有利于破解和消弭各种障碍与阻力。 3参与项目投资的发展商有国资背景、社会责任感强，以“城市运营”为己任，目光远大，不图眼前利益，与中药药业振兴的目标吻合。同时，发展商人才集聚优势明显、经营理念前卫，可动用的智力资源延展国内外。 4发展商谋划的项目运作模式与中药材市场需要在中长期发展阶段中获利的行业特点吻合，有利于项目的长期可持续发展。 5上海跨国采购中心是发展商的合作团队