创意产业即时办公中心可行性研究报告

1 创意产业 即时办公中心 可行性研究报告 2 目 录 1 总论 . 1 项目概况 . 1 项目承建主体概况 . 2 项目背景和建设的必要性 . 3 编制依据和研究范围 . 8 主要技术经济指 标 . 9 2 项目市场环境分析 . 10 即时办公理念的发展应用 . 10 上海即时办公需求及现状 . 11 创意企业发展需求及孵化现状分析 . 11 即时办公和企业孵化结合现状 . 13 3 项目位置及发展条件 . 14 项目位置 . 14 发展条件 . 14 4 项目建设指导思想、目标与内容 . 16 项目建设指导思想 . 16 3 项目定位和发展目标 . 16 项目建设主要内容 . 20 5 项目管理运营与执行计划 . 23 项目管理运营 . 23 项目建设执行计划 . 24 6 项目投资估算与效益指标 . 26 项目建设投资估算 . 26 项目资金筹措及使用 . 27 项目收入因素分析 . 28 项目运营效益分析 . 30 1 1 1 总论 项目 概况 项目名称： 意产业即时办公中心 项目位置： 建单位： 汇创意产业即时办公中心 （简称“ 办公 中心”） ， 拟引入国际流行的“即时办公”理念，充分利用 2577 创意大院 业已构建的 创意产业 集聚 环境， 搭建 具有孵化 特性 的商务资源和服务高度整合的创意 企业 办公中心。 “ 办公中心 ” 定位于 面向中小型企业或个体，尤其是创意产业领域企业、机构和个体为重点服务对象，提供 以 办公、行政商务服务、特定孵化 为 主要功能，涵盖 即时办公 用 的 场地及 各种共享办公 设施、完备周到的 与 办公 相关的行政商务服务以及特定 的专业孵化服务体系 等建设内容。 “办公中心”将按照“政府指导、市场运作、公平开放”的原则 由 上海 周氏圣博文化发展有限公司 负 责建设 ，项目建成后成立专业管理公司进行企业化运作。“办公中心”的决策机构为 上海周氏圣博文化发展有限公司 股东会 ， 并 建立指导委员会 。 专业 2 2 管理公司下设办公室、财务部、综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等六个 主要 功能部门。 “ 办公中心 ” 项目预 计总投资 300 万元 。 上海周氏圣博文化发展有限公司 拟 自筹 200 万，向政府申请资助 100 万 。 将政府资金的 45%设为 专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建设、企业孵化专项资金等，由 上海周氏圣博文化发展有限公司 负责政府专项经费的管理与使用。 项目承建主体概况 办公中心 项目的承建主体 上海周氏圣博文化发展有限公司正式成立于 2005 年， 是 由周氏（集团）有限公司、上海圣 博华康投资管理有限公司共同出资成立 的 致力于 上海创意产业发展的投资开发公司 ， 主要从事徐汇 2577 创意大院的开发、管理，物业服务、会展咨询、商务运营等。 上海周氏圣博文化发展有限公司 导入先进的管理理念，以建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为创意大院园区内企业提供完善的物业服务及其他增值服务， 包括 市场服务、人才交流、 产品 交易和展示发布 4 个基础平台， 营造 了 良好的“创意产业”环境与氛围，推进形成 了 健康良性的 新传媒发展 产业链。 2008 年牵头成立了 上海第一个区创意产业中心。 中心成立至今，启动了 创意人才孵化基 地项目、组织园区星级评定工作、 3 3 徐汇区产业园区的统计培训活动等 ， 建立 了 服务于 徐汇区区域内各类产业园区 的 公共服务平台， 并 承担 了 产业园区与政府部门之间的桥梁和纽带作用。 这 不仅 提升 了 2577 创意大院 的产业 服务能力 ，也为徐汇区 创意人才供应链 的完善 ， 徐汇区产业园区管理水准 的提升 、各类园区建设 的规范 起了重要的推动作用。 项目 背景和建设的必要性 项目提出的背景 徐汇创意产业即时办公中心项目的提出是密切关注上海发展战略的动向，对 将面临的问题和 机遇 进行 横纵向的深入思考而提出的 。 总结 项目 背景 主要有以下三 方面的内容： （ 1） 上海 国际金融航运中心战略 的挑战和 机遇 2009 年 4 月，国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见正式发布， 上海国际金融中心和国际航运中心的建设正式拉开帷幕 。 根据专业机构研究，与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，上海目前在 市场化、国际化以及商业文化、配套服务和商业资源等发展 环境方面还有较大差距。当前，上海国际金融中心建设进入关键阶段，如何通过未来十年时间达到建设目标 是上海面临的重大挑战。 根据 上述所提 意见，未来上海的发展将突出优化经济 结 4 4 构，加快现代服务业的发展，以金融业、航运业和先进制造业为重点，不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。 创意产业，作为 现代 服务业的重要组成部分，具有高度的行业渗透性，可以把商业、文化和技术完美地结合起来 ，在优化城市产业能级、改善城市发展环境、增加就业、提高城市综合竞争力等诸多方面发挥着重要作用。 因此， 在上海创建 国际金融航运中心 的过程中，创意产业 将 起着 不可或缺 的作用 ， 其发展 面临着更大的机遇。 （ 2） 上海 创意产业发展 迅速，但是 面临双重挑战 自 2004 年正 式提出发展创意产业以来，上海的创意产业获得了飞速发展，上海已经成为我国创意产业发展最迅速、总体实力最强、产业形态相对成熟的城市之一。 与此同时，创意产业也已经 成为上海最新的支柱产业、经济转型发展的新亮点，是上海稳定经济、扩大就业的重要产业之一 。 但是深入分析，上 海 创意产业的发展还存在较多问题 。最为重要的是， 创意产业园区还仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未成为创意产业链增值发展重要环节的载体。园区的发展没有 真正 同 上海两个中心的创建、 市场需求和创意企业的培育紧密关联起来。尽管园区数量和运营面积不断增加，增速加快， 但是创意产业 发展的重要主体创意 企业的成长和培育滞后。作为产业发展载体的创意产业园区在运营的经济效益和社会效益方面 也并 没 5 5 有充分发挥应有的作用。 上海创意产业的发展急需要从规模扩张向追求质量方向转变、创意园区的经 营管理也要适时向专业服务和品牌管理方向发展。在园区的运营环节 应当提出兼顾经济效益、促进产业提升和企业发展的专业增值服务内容， 使创意产业的发展真正 从地产开发模式走向产业开发模式。 另外， 虽然 2010 年 2 月 10 日，上海正式被联合国教科文组织批准加入“创意城市网络”，成为全球第七个“设计之都”，但是总体分析来 看，上海和国际创意产业发达城市的差距还很大 ；而且 “设计之都”称号使用 期仅两年，上海须在两年内有所提升和贡献，才能在后续时段保有称号。 因此，上海创意产业的发展面临着如何进行自我提升和如何在上海创建国际金融航运中心过程中发挥产业力量的双重挑战。 （ 3） 徐汇 区 致力于成为引领上海创意产业的示范区 徐汇区是上海文化创意产业最集中的地方，经过近几年的发展，形成了众多的都市工业园区、科技园、创意园和孵化器组成的产业园区群， 目前 大部分园区的产业功能集聚效应 已经 显现。 不仅如此， 近几年， 徐汇 区 一直致力于创意产业发展的有效路 径的探索 ，包括 于 2008 年成立了全市首个区级创意产业中心，为创意产业发展提供公共服务平台；组织进行星级产业园区的评选和奖励， 促进徐汇区产业园区管理水准的提升 和 规范各类园区的建设；积极推进产业园区的统计管理工作，为在十二五期间各 6 6 产业园区的各项指标奖励争取更大的利益空间 等 。 2009 年 7 月 8 日，徐汇区政府 与上海创意产业协会 签订 了共同推进创意城市的战略合作协议，以充分发挥各自优势，互补合作，资源共享，共同发展徐汇创意产业，推动徐汇成为引领上海创意产业的示范区。 本项目的建设 将紧密结合徐汇区创建创意产业示范区的战 略目标， 进行创意产业发展的创新模式探索，推进徐汇战略目标的实现。 项目建设的 必要性和 重要意义 徐汇创意产业即时办公中心项目 ，是在深入分析宏观 环境 下的机遇和挑战 ， 针对现实发展问题而 提出的 。 之于 背景中所提 问题的解决具有示范探索的重要意义， 其建设 具有现实 必要 性 。 （ 1） 为改善上海软环境 走向国际化 作示范 国际金融航运中心已经正式落地上海，但是 与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比， 上海还存在 诸多不足，尤其是国际化、商业文化、配套服务和商业资源等方面。 即时办公是国际上十分流行的理念，国际性大都市或多或少 都有这样的即时办公中心，作为对甲级写字楼、普通写字楼的必要补充。 “办公中心”项目的建立， 将接轨国际模式，提供灵活完善的办公服务，能够 吸引 我国其他地区 有创意、有想法的中小型企业 甚至 是 国外的创意人士和设计机构 落户上海， 为 改善上海 的 软环境作出示范。这也 将体现出徐汇 国际化 的形象， 为徐汇 在 上海 7 7 创建国际金融 航运中心 的过程中占据先机 做好准备 。 （ 2）创意产业园区运营模式的示范探索 目前，上海约有 200 多个大大小小的创意产业园区，但是其中很多园区 的 产业 配套严重不到位，致使园区 的 创意产业链得不到有效的整合和延伸，园区的发展 也 因此 陷入困境。 “办公中心”项目 ，引入 完备的行政商务服务，采取灵活的租用方式 ， 将能 弥补载体园区功能配套上 存在的 不足、丰富园区运营的收入模式 。它将 是园区 发展 运营 模式 的有益补充， 并 使 创意产业的多元化在此得以体现 。 这将能够 提升所在园区的资源整合能力和产业辐射能力， 将在一定 程度上 破解目前 上海创意产业 园区 发展 所 面临的困境 ，对于上海创意产业 的发展具有重要的示范作用。 （ 3）政府关于创意产业领域孵化政策的试验场 创意企业是创意产业发展的基本前提。 创意企业增速不及创意园区的增长速度是目前上海创意产业发展面临的较为特殊的问题。 目前，关于创意企业培育扶植的措施主要集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面， 分析现实发展情况， 扶持效果并不 很 显著。 即时办公 形式，能 大幅降低企业成本，根据经验，一般可使企业降低 30%的成本支出；更为重要的是，即时办公中心的载体园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企业 产生 “市场自发式”的孵化，能够降低企业的创业风险、提高成活率。 8 8 因此， 从某种意义上来说，“办公中心”项目可以成为政府关于创意产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数量不多，容易控制进入标准，并且评估结果 ，是属于可控的政策效应范围。 编制依据和研究范围 制依据 本报告主要编制依据如下： （ 1） 徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则 （ 2） 徐汇区产业园区管理服务办法（ （ 3） 徐汇区促进金融业发展的若干意见（ （ 4） 国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见（ （ 5） 徐汇区政府 与上海创意产业协会 签订 的 共同推进创意城市的战略合作协议 （ （ 6） 2577 创意大院规划 和发展现状资料 （ 7） 本项目可行性研究报告委托编制合同 究范围 本报告主要研究范围包括如下内容： 9 9 （ 1） 项目建设的背景及重要性分析 （ 2） 项目 的 市场 环境 分析 （ 3） 项目的功能定位和发展目标 （ 4） 项目建设内容和选址及规模 （ 5） 项目管理运营与执行计划 （ 6） 项目投资估算 及资金筹措 （ 7） 项目 运营 效益 分析 主要技术经济指标 徐汇创意产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表1 表 1目主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总建筑面积 1300 2 项目总投资 万元 300 目建设总投资 万 元 180 时办公信息服务平台运营和维 护 万 元 3 办公中心”运营费用 万 元 77 化专项资金 万 元 40 10 10 2 项目 市场 环境分析 即时办公 理念 的发展应用 即时办公室，也叫商务中心。起源于欧美，在国外经济发达国家和地区非常流行 。它 是契合市场需求而诞生的新型服务，也就是即时进入即时办公， 也可以随时“退房” 。 这种模式包括可以按小时计算的灵活租期、 专业且服务完善的商务办公室、 包括商务秘书在内的各类配套服务、国际多城市的办公场地提供等，一定程度上满足了跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求 ，也填补 了市场上各种短期办公需求的空白。 即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成本。 在全球办公趋于国际化、品质化、网络化的今天， 即时办公的 开发、定位、管理和服务的差异化 是商业地产领域一大具有深刻意义的探讨和实践方向。 近几年即时办公也开始在我国上海，北京，深圳等一线城市流行，并逐步向二 三 线城市拓展 ，如成都、宁波等地 。 目前， 在国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中 ，主要服务于创业型中小企业、大企业的驻外办事处，和创意产业 园区结合 发展目前还很少见。 11 11 上海 即时办公需求及 现状 根据专业机构 研 究 ：在国际金融航运中心 确定 落定上海后，国内外金融机构及其相关行业纷纷在 上海 或即将来 上海 设立办事机构，有的甚至将亚太地区总部搬至上海。 受 它的 影响，未来 上海 甲级办公楼 的 需求将继续稳步攀升，同时跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求也将越来越多 ，这也意味着 上海即时办公的需求将越来越大。 目前 ，上海 浦东、徐汇、长宁、卢湾、静安等中心城区都已经 有一定规模的即时办公服务的提供，同时还有向外环发展的趋势， 不过和创意产业园区结合发展的即时办公中心目前 在上海 还没有 出现 。 创意企业发展需求 及孵化现状 分 析 我国创意产业发展正处于初期起步阶段，由于市场体制不够完善，各方面基础条件较为薄弱，目前我国仍是地方主导进行 创意产业的 发展 。 虽然近几年产业发展迅速，但存在泡沫成分。 根据调研总结，从事创意产业的企业规模普遍偏小、以民营企业为主，同时多数企业处于成长阶段，与国有和集体企业相比，这些企业在融资能力上存在先天上的弱势，但这些企业 却 又 大部分正 处在需要政策 、 资金 、经验等重要要素 催化发展的关键时期。这些企业的发展不仅关注办公场地的经济性，还很关注出租方式 12 12 的灵活性、出租服务是否有助企业的发展。 目前，关于创意企业培育扶 植的措施主要 还是 集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面。 扶持政策方面： 目前我国从中央到地方与创意企业扶持相关的政策，主要以优秀的、有重要示范意义的创意企业或者创意个体为主（如创意类高新技术企业、科技创业型小企业、大学生创业等），扶持措施多样；而针对一般中小企业的扶持则较为单薄，主要采取专项资金（采取贷款贴息、无偿资助、奖励等方式）。根据产业实践调研 ，扶持政策这一方式的资助对象范围存在限制性 、对企业发展作用不显著、 还会存在企业享受优惠政策不畅 等问题 。 兴建产业园区： 国际创意产业发展经 验证明，孵化甚于扶植，需要提供一个 良好的产业 发展环境给中小企业。美国文化创意产业因为首创了孵化器模式而雄起。上海目前有数量可观的创意产业园区，但是很多园区的发展偏离了为创意企业服务的目的，打着创意产业的旗号靠收取租金赚钱，造成了园区配套功能的缺失，无法为创意企业提供良好的发展环境；同时也造成了租金不断上涨（甚至比周边的甲级写字楼还要高），使不少正处于创业期、规模较小的创意企业望而却步。 搭建服务平台： 近两年，上海越来越重视创意企业发展服务平台的搭建，依托重点园区形成了服装产业、动漫产业、数字媒体、电子商务、 新媒体等系列专业 性很强 的孵化器，以及动漫研 13 13 发公共服务平台、创意产业展示与服务平台、服装产业公共服务平台等系列服务平台。可以看出，上海的创意产业园区发展正开始从简单的物业管理向专业服务方向转变。不过完成全面的转变和提升还需要一个阶段，同时方式也比较单一，需要进行多样化的探索。 即时办公和企业 孵化结合现状 根据上述分析， 即时办公作为国际流行的 办公 方式，具有灵活 便利 和 能够大幅 减少 企业办公成本的显著特征 ，已经在我国繁华地段的高档写字楼里应用发展，不过 其与创意产业 园区结合 发展 的实例 还很少 见 。 根据了解， 目前仅有 2009 年 7 月底开园的 广州 229 国际服装设计创意园 提供的服务和 即时办公有些相似 。 它通过为服装专业毕业符合条件的大学生提供办公桌租赁 服务， 为初出校门的大学生提供展示才华的平台。 园区由“设计群落”（暂名）和“灵动空间”（暂名）两部分组成，包括入园机构的工作室或品牌营销、策划工作室，咖啡红茶廊与设计创意作品展示空间，另设有创意设计配套服务。毕业大学生每月只需 200 元便可进行创业实现梦想。 14 14 3 项目 位置 及发展条件 项目 位置 项目拟选址于 上海市徐汇区 龙华路 2577号创意大院 11号楼的 3 楼 和 5 号楼 ，均靠近园区正大门。建筑 面积分别为 1000 平方米和 300 平方米 。 发展条件 （ 1） 区位交通优势 2577 创意大院 地处徐家汇商圈、上海南站、 2010 世博会址形成的三角几何中心，周边有十余条公交线网，与内环高架、地铁一号线、四号线和轻轨明珠线仅一路之隔，至虹桥机场 15 分钟车程，至浦东国际机场 40 分钟车程。 总体而言，项目所在地具有很好的交通可达性。 （ 2） 良好的办公氛围 和环境 2577 创意大院提倡 “ 念，意在打破传统的工作与生活壁垒，打造开放性工作氛围和环境，倡导现代智慧 型产业的工作观念，让置身在这样环境中工作的人们拥有一份愉悦的心情。 这 为 项目的建设提供良好的办公环境 ，也将使项目和目 15 15 前流行的高档写字楼中的即时办公中心形成鲜明的区别。 （ 3） 强有力的产业链支撑 2577 创意大院的产业定位以新传媒创意产业为核心，辐射广告策划设计、公关会展策划、新媒体产业、艺术创作、其他设计咨询类产业及现代服务业。现已入驻企业 71 家，其中创意类企业 53 家 ， 如：博客大巴（ 严友人雕塑工作室、上海同盟广告、行动成功企业管理有限公司、靓菁文化传播公司、欧伯格装饰设计公司等 。园区已经形成 健康良性的多媒体发展产业链，为本项目的建设提供了强有力的产业链支撑。 （ 4） 较为完善的产业 发展 环境 2577 创意大院本着 建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨， 为入驻 企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括积极搭建交流展示、参展参会、园区信息服务平台建设，积极组织园区企业参加行业展会；组织各类交流培训活动如摄影赛、工商税务讲座以及各类行业评选评优、征信评选等。 2008 年 还 牵头成立了上海徐汇创意产业中心，为徐汇区各产业园区及其企业 的发展 提供更多信息共享的服务平台， 功能涵盖 了 信息服务功能 、 园区管理培训 和交流、园区星级评定服务 、人才 孵化基地、园区及企业展示推广服务等。 这为本项目的建设提供了良好的创意产业发展环境。 16 16 4 项目 建设指导思想、目标与内容 项目 建设指导思想 以提升徐 汇区整体形象、增强徐汇区 综合竞争优势为宗旨进行 “办公中心” 项目的策划、建设 ， 将项目和徐汇区 的 发展战略、产业结构调整、 国际化 形象塑造 结合起来， 为其 在上海创建国际金融中心、 国际航运中心过程中 争取更多的发展机会。 立足徐汇、面向上海， 联动长三角， 充分整合创意产业的人才、政策等各种资源， 依托 2577 创意大院的 产业环境 ， 引入创新 性手段， 突出市场运作特性， 搭建创意企业孵化成长平台， 促进创意产业主体力量的壮大。 进行统筹规划， 实现 “办公中心” 项目与 所在 载体园区的融合发展， 实现 为创意企业提供良好 成长环境 的同时， 完善载体园区 的服务 功能 ， 对 徐汇创意产业园区 的 发展 起 引领和示范 作用 。 项目 定位 和发展目标 根据 项目环境和市场需求分析 、项目 位置 及发展条件的综合分析，结合创意企业的发展特点， 项目拟 整合 创意 产业 的人才、政策 、服务机构 等各方面 资源， 依托 2577 创意大院这个创意产 17 17 业园区载体，打造 形成徐汇 创意产业 即时办公中心 。 项目 产业定位 徐汇创意产业即时办公中心 的总体 产业 定位与其载体园区保持相对一致，定位于 以 新传媒 创意产业为核心 ，辐射广告策划设计、公关会展策划、新媒体产业、艺术创作 及 其他设计咨询类产业 和 现代服务业。 保持相对一致的产业定位， 有助于徐汇创意 产业即时办公中心 和 2577 创意大院 之间的 融合 渗透 ， 形成 紧密的 产业链互助 关系 ， 能 为入驻 “办公中心”的创意 企业提供良好的产业发展环境。 项目 功能定位 依据项目建设的指导思想、结合项目环境和市场需求分析、载体园区的发展条件等， “办公中心” 项目的功能定位 于 ： 以即时为特色、具 有 孵化 功效 的 商务资源 和服务 高度整合的 创意产业办公 中心。 （ 1）即时办公特色 中心引入国际先进的“即时办公”理念，为入驻者提供多种类型、规模不等的 办公 空间 和 灵活 的 租期 选择 （ 短至 可以 小时出租，长至以年为单位 进行出租） ， 满足初创期企业、 来沪商务人士、园区 来访 客户 的 临时办公需求 ，并提供 完善 的 行政商务服务，实现“ 拎包入驻即可办公开展业务 ”。 同时， “即时办公”理念的引入， 通过 服务设施共享， 可以帮助企业节约办公成本， 根据经验，一般可以节约 30%以上， 能 18 18 够很好 地 解决 创意企业 和个体 在 发展初期 缺少启动资金的 困难 。 （ 2）商务 资 源和服务 高度整合 “办公 中心 ” 根据客户的需求特点，围绕办公功能，配套完备的商务服务功能 ， 形成 商务资源和服务的高度整合 集聚 ，实现对入驻个体和企业发展更有力的支持 ，同时 这也是对园区功能服务的 一次全面 提升。 除了提供 代客订票、订酒店、工商注册代理、税务代理、商标注册 等 一般的 商务服务 满足即时办公需求 外，还 将针对创意个体和企业（尤其是初创期）存在 运营管理经验较为缺乏、市场推广方面力量比较薄弱等问题， 提供 多方面的 企业发展咨询服务，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。 （ 3） 具有 孵化 功效 “ 办公 中心 ” 通过在 已经发展成形 的 园区 基础上 为 创意个体和企业 提供 具有即时特色的 办公服务 、并形成商务资源和服务的高度整合 ， 这 将 使入驻 个体和企业在能够 获取 完备 行政商务服务的基础上 ，还能 大幅 减少办公成本， 对于创意企业 和个体 的发展有非常显著的孵化作用。 除 此之外， “ 办公 中心”作为平台项目 致力于 进行创意产业资源的整合 ，加强与政府、金融机构 等创意产业重要主体 的合作，提供政策信息服务、 优惠政策申请 和享受 、创意产业重大 活动 组织 举办 等 。 19 19 客户群体定位 根据创意产业的特点、载体园区的情况， “办公中心”项目紧紧围绕产业和 功能定位， 将其客户群体 定位 为 ： 面向中小型企业或个体。 以处于初级发展阶段的 创意个体、创意企业，和园区业务相关的创意 机构 、 市场点为重点服务对象，其次考虑辐射范围内园区的 来访 客户、 来沪的 商务人士 的即时办公。 为区别于一般即时办公中心，该项目对需要 短时办公 的企业不加 条件 限制，但是对于长时办公 的企业 尤其是 申请 享受优惠条件的企业 进行严格的 条件 审核 。 项目 发展目标 综合分析项目的发展条件、功能定位、市场以及政策等因素，项目 的发展目标定位为 ： 近期目标致力于 整合徐汇创意产业的资源， 构建 具有孵化 特性 的创意产 业 即时办公 中心 ， 孵化培育一批创意企业，壮大徐汇创意产业主体力量，推动徐汇创意产业园区的提升发展， 引领和示范上海创意产业的创新性发展 。 在此发展基础上， 致力于 徐汇创意产业即时办公中心 的 品牌建设 。立足徐汇、面向上海、辐射长三角， 进行 这种模式的复制输出， 通过以点带面，形成创意产业即时办公的 联网 式发展 。 20 20 项目 建设主要内容 遵循 项目建设指导思想， 根据 项目的 功能目标定位 和 载体园区的发展条件 确定 徐汇 创意产业 即时办公中心项目的 建设内容 ，主要包括 以下 三个 方面 ： 提供即时办公场地及设施 主要针对 创意个体 、 创意企业、相关的创意机构和办事点以及创意客户等目标客户的需求特点，提供 企业办公必备的物理空间，并配备通讯、网络等 共享设施， 营造一个既适宜够用，又能激发创意灵感的创意办公区间。 （ 1） 合理分隔 的、 多种样式的办公空间 独立办公室： 从保证企业办公私密性要求出发， “办公 中心 ”为入驻 个人、 企业或机构 提供 独立的 办公室， 同时为 满足 他们关于办公 灵活 性的 需求 ，设置 1不等的办公规模。 共享办公室： 提供 大开间式的办公场所， 并有 各种细致、周到的办公室服务 。 只需走进来、坐下就可以立即开始工作。适合在当地设立办事处机构但并不 需要全职办公室的 办公团队和专业人士、 园区 的 来访客户、 来沪的商务人士 。 虚拟办公室： 虚拟办公服务包括专用 徐汇创意产业 即时办公中心的地址作为 入驻客户 对外宣传、名片和信纸上的联络地址；专业秘书以 特定 公司的名义接听电话；代收传真；代收信件和包裹；处理日常商务往来文书等等服务。 适合不需要固定 办公室工 21 21 作的人群或企业，尤其是需要安静 环境进行 创意设计 的 工作者。 （ 2） 配备 会议室、洽谈室 、通讯网络 等 共享设施 除办公 空间 外， “ 办公 中心 ” 还 配备 会议室、洽谈室、培训室、 等候室、 茶水间、打印扫描、 通讯、网络等方面的共享设施 。 完备周到的办公行政商务服务 （ 1） 办公行政 服务 为入驻企业提供完备 优越 的办公行政服务，比如文员秘书、翻译、 接待员、电话接听等服务。 （ 2）打印服务中心 提供专业的复印、打印、打字、扫描、传真 等 服务 。同时，根据客户的区域流动性，推出远程打印服务 ，为客户提供细致周到的服务。 （ 3）商务服务 主要包括代客订票、订酒店、订参展摊位、旅游、物流代理、快递、工商注册代理、税务代理、商标注册、 商务考察 、 培训、举办交流展示活动 等等。 其中交流展示活动涵盖以下类型： 1)定期或者不定期 地 开展一些论坛联谊活动，多种形式的 主题，目的是把所有的 入驻 企业客户聚在一起，增加商务人士和企业之间的商业合作机会。 2)定期开展一些关于企业经营管理的交流会，主题也可以由各位客户自己定或者交流讨论。 协助入驻企业提升经营管理质量，并成为同业互动 、 拓展人脉 、 创造机会的渠道。 22 22 3)开展一些产品展示活动，进行设计产品 的 展示、零售、集团采购、设计品牌发布等服务，为 入驻企业 提供展示个性文化、信息交流的平台。 建立专业 孵化服务 体系 针对创意 企业 发展初期通常面临 的 融资 困难 、发展经验不足等 问题 ，即时办公中心 建立 孵化服务 体系 ， 这是该项目 区别于一般 即时办公服务 的 重要 特色 服务 ，是项目所要探索的关于创意产业发展模式创新的重要内容 。 孵化服务 体系 主要包括： （ 1） 企业发展咨询服务 ： 提供政策、管理、法律、财务、融资和市场推广等方面多渠道的支持，以降低 创意个体和企业 的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。 （ 2） 投融资服务平台 ： 加强与 政府、 金融机构 、 风险投资机构 、投资管理机构、投资人、金融担保及其他中介机构 的 合作，形成多元化的投融资体系， 帮助企业进行融资贷款 。 遵循 “ 投资资金的循环及增殖 ”理念，如 利用政府的资助资金建立 孵化专项资金， 采取“以服务换股权”的方 式， 通过 将企业孵化壮大，享受孵化的回报，使 平台的 资金形成良性循环 。 （ 3） 政策服务平台： 加强与政府相关部门的合作， 建立标准的奖励孵化机制，以中心 平台进行 免税、贴租、税收奖励 等 优惠的争取和落实 ，改变企业在优惠政策享受上的被动地位，同时也 增强 了 政府政策 和 市场需求的互动， 有利提高 政策 的 市场灵敏度 和 实际 执行 效用 。 23 23 5 项目 管理运营与执行计划 徐汇创意产业即时办公中心项目是集 企业办公、特定孵化服务 于一体 的商务资源和服务高度整合的平台，旨在对目前创意产业发展面临的困境进行创新性探索、力图改善创意产业发展的环境。 项目的成功建设将充分体现徐汇区关于创意产业发展的领先观念，为创意企业营造良好的发展环境，推动徐汇创意产业的跨越式发展 。 项目 管理运营 管理机构设置 徐汇创意产业即时办公中心 按 照 “政府 指导 、市场运作、公平开放”的原则，由 上海周氏圣博文化发展有限公司 负责 建设 。项目建成后，成立专业 管理 公司进行日常服务运营，实行总经理负责制，总经理由 上海周氏圣博文化发展有限公司 负责聘任，根据 上海周氏圣博文化发展有限公司 的授权进行日常经营管理。 徐汇创意产业即时办公中心的决策机构为 上海周氏圣博文化发展有限公 司 股东会 。 同时为加强“办公中心”建设与服务工作的领导和业务指导， 上海周氏圣博文化发展有限公司 特聘政府有关领导、产业发展资深专家、社会知名人士若干担任顾问，建 24 24 立指导委员会。 专业 管理 公司下设：办公室、财务部、 综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等。 人力资源配置 项目所需工作 人员 20 人， 其中办公室、财务部 4 人， 综合服务部 （包括行政、秘书、翻译、商务服务等专业人员） 、 招商拓展部 （ 招商、市场开拓、品牌建设） 、信息服务部 （服务平台的技术服务、信息管理） 、产业服务部 （企业发展咨询、政策服务、 孵化条件核准及优惠政策申请等） 等人员 16 人 。 由于项目是依托 于 2577 创意大院 场地 进行运营，其相关的保安、保洁、物业服务 由 2577 创意大院的 相关服务部门做 统一管理 ，不再进行单独的人员配置。 项目 建设执行计划 徐汇 创意产业即时办公中心项目的 建设，计划于 2010 年 10月启动， 2011 年 2 月 初步建成。 项目建设 的 进度计划内容包括项目前期准备、 项目立项 、 室内装饰工程、配套安装工程、 信息平台建设 、设备采购 调试 、 专家 验收并交付使用等。 其主要 项目建设进度计划 见表 5示。 25 25 表 5项目建设进度计划 序 号 内 容 2010 年 2011 年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 前期准备 2 项目立项 3 室内装饰工程 4 配套安装工程 5 信息平台建设 6 设备采购调试 7 专家验收交付使用 客户调查 内容编制 技术开发 26 26 6 项目 投资估算与 效益指标 徐汇 创意产业即时办公中心项目 是 具有一定孵化、示范特性的创意 办公服务平台 ，需要通过政府、企业、园区等多方面共同努力构建完整的服务体系。在平台运营方面， 采取 适当的有偿服务 以 保障自身 的正常 运营，防范和化解经营风险。 项目建设 投资估算 徐汇创意产业即时办公中心项目 总 建筑面积 1300 平方米，投资总计约 300 万。 （ 1）工程费用 根据项目定位，工程费用部分综合考虑了室内装修工程、办公配套设备工程、信息平台建设工程等产生的费用。详见表 6 表 6工程费用 列表 编号 工程或费用名称 总价（万元） 1 室内装修工程 办公配套设备工程 信息平台建设工程 计 2）工程建设其他费用 综合考虑工程建设将产生的 场地费、项目前期工作费、室内 27 27 装修设计费、项目单位管理费 ，元。详见表 6 表 6工程建设其他费用列表 编号 费用名称 总价（万元） 1 场地费 0 2 项目前期工作费 室内装修设计费 项目单位管理费 总计 3）基本预备费 项目基本预备费，根据工程建设总费用的 5计算，元。 项目 资金 筹措及使用 项目 总资金为 300 万 ， 上海周氏圣博文化发展有限公司 拟自筹 200 万 ，向政府申请资助 100 万 。项目资金