国际包装印刷城包装印刷可行性研究报告

第 1 页共 33 页 第一章 项目开发背景 一、项目名称： X 国际包装印刷城 二、项目地点： 三、项目提出的理由及过程 1、 现代包装工业是一个极具潜力的 朝阳产业 。中国的包装产业从无到有，从小到大，已发展成为一个相对的、独立、比较完整的产业体系， 20 年来平均每年的发展速度在 12以上，从事包装的企业总数在 2 万家以上，加上包装印刷，总数在 4 万家以上。据统计， 2003 年的包装工业产值已超过 2885 亿元。加上包装印刷业，整个产业的产值已超过了 4000 亿元，中国已经是一个名符其实的包装大国。世界包装组织（ 决定 2006 年在中国举行世界包装大会，而 且 国 家 经 贸 委 已 同 意 世 界 包 装 组 织 亚 洲 包 装 中 心 在 中 国 建 设 等 一 系 列 的 利好消息，将有力促使中国的包装产业从大国向强国发展。 据有关资料统计， 2003 年我国印刷及设备器材工业总产值达到 2800 亿元，较2002 年的 2550 亿元增长 10% 2、 X 的 包 装工 业 市 场在 全 国 所 占 的 份 额 是最 大 的 ， 约 占 全 国 包装 工 业 总 产 值 的23。 X 省 2003 年的印刷业销售额已达到 700 亿元，已成为 X 省的支柱产业之一，全省企业数量、销售额、三资企业数量、民营企业数、出口额、引进设备、有量、经济效益等十项指标均 居全国第一。 3、 作为包装强省的 X 省，中山、东莞等地区已经形成一些以包装为主导或配套的生产基地，但却没有一处类似于上海包装城的产、销、展等为一体的完整 央商务区）。 华南地区 的经济中心的 X 市，经济的幅射能力强， 印刷业非常发达 ，但 X 市目前尚没有一个规模较大、种类齐全的包装、印刷商业中心，而现有的一些包装、印刷商业网点均规模小、布局分散、辐射能力弱、影响力较小。 第 2 页共 33 页 4、作为长江三角洲的经济中心上海，已强烈地意识到包装工业在国民经济中的重要性和潜力性，目前已开始在上海的普陀区和嘉定区建立三个包装城，每个的占地都超过 1000 亩，具生产、销售、展览、研究、教育、信息等功能为一体，项目均取得良好的经济效益。强大的市场发展空间，使包装行业成为投资者的新投资热点。 在这种市场背景下， X 国际包装印刷城应运而生。 X 国际包装印刷城将建 设成为 X 省乃至华南地区最大的包装、印刷行业的产品、信息交易中心、华南地区最有影响的专业会展中心。经济幅射至 X 省及 X 省的边沿省市。 第二章 包装印刷行业市场研究 第 3 页共 33 页 一、行业市场研究 1、国际包装印刷行业形势 据统计，世界年包装总额近 5512 亿美元，根 据美国农业部测算，每消费 1美元的食品包含 8%的包装。当今包装工业发展最重要的一个方面是包装市场的国际化、包装业发展的全球化。目前，世界包装工业的发展趋势正朝着多样化、多功能、高效率、利环保的方向发展。 20 世纪 90 年代以来，世界经济开始复苏，并呈现加快增长的势头， 包装印刷 工业的生产与销售也一直呈稳定增长的趋势。 2、国内包装印刷行业形势 世 界 包 装 组 织 和 国 家 经 贸 委 已 批 准 在 我 国 建 设 世 界 包 装 组 织 亚 洲 包 装 中心。 2006 年在我国举行世界包装大会。 中国目前人均出版物消费约为 35 美元，而 发达国家 是 300 美元 。国内 每年包 装、印刷业务达 4000 多亿人民币，在国民经济 40 个主要行业中，包装、印刷行业已上升到 第 12 位，在国民经济发展中起着越来越重要的作用。中国包装、印刷业的工业总产值每年以 15%的快速递增，每年承担 3 万多亿元工农业产品和 1 千 多亿美元出口商品的包装任务。 沿海地区和大中城市的包装印刷企业已初步具备在国际市场上竞争的能力。 表 1 1：全国包装印刷企业的分布表 X 省 23949 北京市 5165 上海市 8288 天津市 2897 重庆市 2136 福建省 6612 甘肃省 1235 安徽省 4092 广 西 3494 贵州省 935 海南省 562 河北省 6916 河南省 8851 黑龙江 3217 湖北省 2496 湖南省 3010 吉林省 2318 江苏省 13400 江西省 3109 辽宁省 6526 内蒙古 1342 宁 夏 327 青海省 179 山东省 8179 山西省 2849 陕西省 5043 四川省 3628 西 藏 疆 865 云南省 1881 浙江省 16154 备注 全国共有 149655 间包装印刷企业；不包括台港澳地区 第 4 页共 33 页 图 1 1：全国包装印刷企业城市比较图 全国包装印刷企业约有 15 万间，其中 X 有 间，占全国的 16%；排在第二位的浙江省 间，占全国的 只有 X 省的 3/5，足可以看出 X 省包装印刷企业在全国的重要地位。 二、区域市场研究 1、 X 省内包装印刷市场分析 2002 年 X 一个省引进的多色胶印机、多色胶印轮转机、 纸机等均在全国引进总数的 4050% ，说明 X 印刷行业在资金投入，引进先进设备上均远远走在全国的前头，这为 X 包装印刷工业的发展提供了必要的物质基础。X 印刷工业 ， 经过 二十多年努力，现已发展成拥有印刷企业占全国 1/6,从业人数占全国 1/7,固定资产金额 456 亿元，年工业销售收入约占全国印刷工业总产值的 39%，占 X 省 上，产品遍布全国各省市和世界五十多个国家和地区，形成了一批大、中型骨干企业，成为名符其实的印刷大省和印刷强省。 表 1 2：全省包装印刷企业分布表 单位 :(间 ) 地区 X 深圳 珠海 中山 佛山 东莞 江门 惠州 汕头 揭阳 潮州 数量 3510 2440 437 906 3057 2253 746 553 1732 1554 1402 地区 河源 梅州 韶关 清远 汕尾 云浮 阳江 茂名 湛江 肇庆 数量 75 327 74 144 109 135 212 264 620 94 总量 20664 图 1 2： X 省包装印刷企业分布比较图 第 5 页共 33 页 图 1 3： X 省包装印刷企业区域分布图 在 X 省内珠三角地区为 13966 家包装印刷企业，占全省的 主要分布在 X、佛山、东莞 、深圳、中山五市；潮汕地区有 4688 家包装印刷企业，占全省的 主要分布在汕头、揭阳及潮州三市。省内其它区域共有包装印刷企业 1977 家。以下就 X 省内重点区域珠三角地区和潮汕地区进行分析。 2、珠三角包装印刷市场行业分析 省委省政府决定将珠江三角洲建设成为国际性印刷中心，纳入到文化大省的建设规划，并加紧出台各类扶持政策，协调相关产业政策，加强产业指导，加快印刷业改革和发展的步伐，推进珠三角国家印刷中心的发展。 珠三角地区有外商投资印刷企业 855 家，占全省的 有“三来一补”印刷企业 990 家 ，占全省的 有 1600 家印刷企业承接印刷世界 50 多个国家的印刷品。 2002 年固定资产总额 420 亿元，年印刷工业总产值 400亿元，分别占全省的 其中，出版印刷企业 286 家，占全省的 包装装潢专项企业 933 家，占全省的 其次，引进先进印刷技术设备较新，印刷能力较强。据海关统计，全省这两年进口各类印刷设备为 28722 台和 30788 台，分别占全国进口量的 X 包装印刷市场状况 X 市包装印刷企业总数达 3500 家，其中以印刷企业占绝大多数，特 别是书刊、报纸印刷企业。而 天成路已成为华南地区乃至全国最大的印刷包装商品的集散地。是国内、外印刷包装业公认的名街，天成路的印刷包装商品交易占全省的 1/4，年营业额达 50 亿元。也是 X 市 10 大专业街之一。店铺面积达 万平方米 ，凡是印刷、制版用的设备、仪器、纸张、油墨、各种耗材应有尽有。 700 多家经销商经营的品种达上万种 。 深圳包装印刷市场状况 据有关部门统计，深圳现有各类印刷企业 1500 余家，工业总产值达 163 亿 第 6 页共 33 页 元，其中出口产值突破 90 亿元，占全国印刷业出口产值的 30。从业人员有 ，对全市工业产值的 贡献率从 1995 年的 长到 5。三资和三来一补的印刷企业有 700 余家，占深圳印刷企业数的一半，特点是投资规模大、设备技术管理一流，成为深圳印刷业的主力。到 2005 年，深圳印刷业产值将达到 240 亿元，出口产值 152 亿元。 2002 年深圳印刷工业总产值为 187 亿元，占 X 省的 佛山包装印刷市场状况 佛山 市包装印刷行业数量大、以内向型、包装装潢印刷品为主、中小型企业居多、市场化程度高等特点。 佛山 市包装印刷行业民营私营达到 2150 间（其中个人独资 1527 间，合伙制 87 间，责任有限公司 489 间、股份 有限公司11 间），占印刷企业总量的 90%。印刷企业存在较为明显的竞争多于合作，各自为政，企业间相互封锁，未能形成较强的市场竞争力。同时 ,印刷企业分布过散，没有一个较为集中的印刷业集中地，造成客户要联系业务需要跑很多地方，印刷企业之间也因缺少联系，缺乏专业分工，不利于对外宣传各外地客户业务联系，未能形成行业群体力量优势。 东莞包装印刷市场状况 东莞的包装印刷企业总数达 2 千多家，商品加工企业近 5 万多间。 省新闻出版局 近日 批准了东莞市建立 “ 东莞印刷工业园 ” 的计划，这个由市新闻出版局和企石镇政府共同开发建设的特色工 业园将成为东莞市印刷业新一轮发展的 “ 引擎 ” 和 “ 平台 ” 。该工业园首期占地 2000 亩，将按照 “ 五统一分 ”的运行规则进行兴建，定位是规模、档次和技术水平都较高的工业园区，其主要招商对象是新来东莞投资的外商印刷企业和国内具备一定实力的民营印刷企业。 中山包装印刷市场状况 中山市现有各类包装印刷企业 580 家。 2001 年包装印刷工业产值达 152 亿元，去年实现产值 80 亿元。中山的包装印刷行业已形成了以火炬开发区中国包装印刷生产基地及小榄镇为代表的产业群，且生产规模不断扩大。包装印刷产业作为中山市五大支柱产业之一，已建立 了原材料供应、机械设备、包装印刷等完整的包装印刷产业体系，去年包装印刷产值就达 152 亿元，约占全市工业总产值的 中国包装印刷生产基地成立于 1999 年，是经中国包装技术协会、中国包装 第 7 页共 33 页 总公司批准，由中山火炬开发区管委会和张家边企业集团有限公司承办，集产、学、研、贸于一体的国家级包装印刷生产基地。基地规划用地 5000 亩，首期 3000 亩已开发完毕。 2002 年基地工业产值达 25 亿元。 3、潮汕地区包装印刷市场状况 汕头工业体系以印刷包装、塑料、化工、机械制造、食品、玩具等行业为主。汕头市现有超过 1100 家印刷企业， 98以上为民营和“三资”企业，汕头市印刷企业已形成了一定规模和经济效益，现有年产值超亿元的企业 12 家，超 1000 万元的 61 家。全市印刷业每年为汕头市工业总产值贡献达 50 个亿，单是包装装璜印刷业年产值就达 40 亿元的规模。据报道，近期，汕头市提出打造全市三大印刷基地，即以金园工业城为香烟食品包装印刷基地，以澄海区为玩具包装印刷基地，以潮阳区为内衣服装、文具包装印刷基地，力促汕头市印刷业发展再上新台阶。 潮阳、潮南已形成了塑料编织布，空白录音录像，日用精细化工生产基地。潮州工业已形成彩塘五金制品业、 电子电器等特色产业，潮州食品更是享誉全球，其中又以潮安庵埠的食品及印刷包装工业最具代表性。 食品工业的发展也带动了庵埠印刷、包装行业的崛起 揭阳工业产业主要以塑料制品、服装等为主。目前全市现有印刷企业 300多家，其中出版物印刷企业 12 家，出版物专项许可印刷企业家，包装装潢印刷品印刷企业和其他印刷品印刷企业各约 100 多家，投资总额达 外，全市共有 “ 三印 打印、复印、影印 企业约 200 多家，投资总额达 2000 多万元。在 2003 年 上半年 的时间里，揭阳市民营印制企业猛增近 100 家，引进先进的高速多色胶 印机、模切机等包装装潢设备，新增投资总额达 元。整个行业保持快速增长的态势，产业素质逐步提升。印刷企业已成为文化产业一支新的生力军。 4、香港包装印刷市场分析 香港印刷出版行业生产总值位居全港各行业之首，与美国、日本、德国一道号称世界四大印刷中心，是四大印刷中心惟一的外向型印刷产业。 在 2003年，香港印刷和出版业的增加价值达到 174 亿港元，以增加价值而言，印刷和出版业已成为香港制造业中最大的行业组别。它的增加值已占整个制造业 第 8 页共 33 页 的 据统计，在 2001 年，印刷和出版业共有 3950 家单位，其行业结 构的分布为，承印业占 其他印刷、出版和有关行业占 而报纸印刷和出版业则占 近年来，香港的包装业和印刷业发展部很快。外销额年均呈两位数增长，包装品及印刷品的最大输出地区为大陆和美国，就包装品 而 言，更 多的是面对 大陆市场 。 5、上海包装 印刷市场形势 上海包装印刷产业迅速发展，包装印刷企业数量是仅次于 X、浙江、江苏之后，近几年上海涌现了三个超过 600 亩的包装印刷城，均取得了成功。特别是上海国际包装印刷城，现时 1000 多个商铺已全部售完，售价： 元 /平方米，一期的建筑面积 平方米， 2 亿元的投资金额已提前收回。现时上海国际包装印刷城商铺的租金已达到 60 /平方米 /月。其他两个包装印刷城目前处于建设之中，市场的反映也非常热烈。上海不断地通过各类举措，已经牢牢地占据了华东地区包装印刷产业的龙头地位，成为华东地区包装印刷行业的 央商务区。 三、包装印刷市场需求预测 1、 宏 观 市 场 的 需 求 ： X 省 作 为 包 装 大 省 需 要 一 个 大 型 的 、 功 能 齐 全 、 品 牌 汇集的专业市场，以促进行业的发展。促进国内外的信息、技术方面的交流，提高 X 省的包装、印刷行业的竞争能力，打造具有竞争力和影响力的 ” X 价格 ” 。 2、 包装印刷产品供应方的需求：包装工业的迅速发展，使产品的需求者与供应者之间的交易量日渐增多，产品的种类也更加多样化。信息产业的发展，使供需双方的联系更加密切、简单。虽然如此，但是作为最富有生命力的交易方式之一，现场选购、现货交易的交易方式在短期内还不会因为信息产业的快速发展而被淘汰的。同样因为交易之间存在的交易费用问题，部分少量的交易仍然会通过市场进行交易，以减少各方之间的交易费用。另外在场内的企业也可以在建立企业品牌、品牌宣传方面节约了大约的费用。因此作为功能齐全的专业商业市场将是商品供应商未 来的选择方向。 第 9 页共 33 页 3、 包装印刷产品需求方的需求：不管是新建企业或者是成立多年的老牌企业，只要是需要产品包装，都必须详细了解包装的发展状况，以适应市场的需求，如果通过其它方式，则要花费较大的费用，而通过功能齐全的专业市场，只要很少的费用就可以了解市场的变化。同时，对于包装采购，由于要进行比较，大多数企业需要进行较多的供应商进行比较，由于市场的分散，需求方需要花费较大的采购费用，大型专业市场的形成，将也为企业提供了全新的采购渠道，为需求方节约了大量的采购费用。 4、 其它机构的需求：同样对于包装印刷的配套机构，如设计、 检测等机构也需要一个集中的市场，以减小营销费用。 四、项目竞争对手分析 1、华南国际工业原料城 华南城位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约 方公里，总建筑面积约 220 万平方米 ，其中包装印刷区域 20 万平方米，一期 10 万平方米 ，该项目 总投资约 26 亿元人民币，预计在 5 年内全部建成。 华南城由 五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区 构成 。主要经营：纺织服装原辅料、 皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。 定位 ： 大规模、多功能、专业化印刷纸品包装交易中心。 分区：（ 1）、造纸、瓦楞纸、纸张；（ 2）、耗材辅料、设备零配件；（ 3）、机械设备 租金： （ 1）售价： 7000 元 /m /m；（ 2）租价： 50 元 /m /m 优惠措施： （ 1）第一批客户：第 1 位到第 150 位，第一年免租 15 个月，第二年免租 6 个月，共免租 15 个月，签 3 年合约。 （ 2）第二批客户：第 151 位到第 300 位客户，免租 9 个月。 第 10 页共 33 页 （ 3）第三批客户：第 301 位以外，免租 3 个月。 优势： （ 1）该项目庞大， 220 万平方米的建筑规模， 26 亿的投资额； （ 2）拥有从纺织服装到包装印刷的五大功能区，综合能力强； （ 3）该项目位于深圳，而 深圳具有发展制造业原材料交易市场的产业优势 。 劣势：（ 1） 该项目位于深圳平湖，从珠三角版图上看，位置较偏。 （ 2）该项目五大功能并驾齐驱，没有重点，在传宣及运作上存在很大的难题。 （ 3）该项目商铺有近 30%是对外销售。项目的投资以短期的回报为目的，运 作 上 在 某 种 程 度 存 在 着 投 机 行 为 ， 为 该 项 目 的 长 远 发 展 留 下 隐患。 2、天成路 店铺面积达 3 万 成路的印刷包装商品交易占全省的 1/4，年营 业额达50 亿元。今日的天成路已成为华南地区乃至全国最大的印刷包装商品的集散地。迈步在天成路一条街，可直接感受到 X 印刷工业的繁荣 。很多门店的 生意都很火 ， 一个月有万元以上的营业额。 从目前的情况看，天成路占据了全省印刷交易品近 1/4 的成交量，影响力与实力不容低估。从长远来看，天成路由于受到场地等客观因素的制约，其发展的后劲已不足，只能维系现有的规模水平。 商铺 /商品构成： 天成路有近 400 多家 商 户，分布在 500 米长的天成路两侧，其中金天成包装印刷广场有近 100 多家。 天成路两侧商家的经营主要以印刷品为主，例如印 刷、制版用的设备、仪器、纸张、油墨、 塑料袋、 各种耗材 ， 经营的品种达上万种，对印刷企业来说，这里就是万宝箱， 是华南地区最为集中的印刷用品交易地。 租金水平： 天成路街铺租金：约 350 /平方米 金天成广场：第一层： 400 元 /平方米；第二层： 250 元 /平方米； 写字楼： 35 元 /平方米；另加管理费 10 元 /平方米 货源： 纸、材料最主要来源珠江三角洲地区的企业，机械设备有来源于 第 11 页共 33 页 全国各地， X 地区的机械企业占主要部份。 辐射范围： 最主要是 X、佛山地区的印刷企业，其次是珠三角其他区域的印刷企业及省内其他市 的印刷企业。 优势： 品牌。天成路成为印刷一条街已有上十年的历史，是远近闻名的专业街道；是国内、外印刷包装业公认的名街，也是 X 市 10 大专业街之一 ；是华南地区最有名气的印刷用品专业市场，珠三角及周边省份的消费者常常冒名而来。今天的天成路正是拥有这样的影响力，铸造成了印刷交易的金字招牌，供求者落绎不绝。 位置。天成路位于 X 市越秀区内，荔湾、越秀区是 X 专业市场的集中地，每天都吸引着来自全国各地及国外众多商家前来卖买。天成路正是受益于大商业环境浓厚的专业市场气氛下。 劣势： 商铺破旧硬件设施：临街商铺大部份是二至 四层的个体建筑，已建有几十年的时间，整条街极为破旧。 场地较小：天成路总长度约 500 米，商铺最多大约只有 400 间左右，总占地面积约只有 3 万平方米。由于位于旧区中，拆迁是个很大的问题；这大大限制了其发展。随着大型包装印刷城的兴建，今天的天成路已走到了最光辉的尽头，今后的发展会日渐微式。 交通不便，停车难。外地货车进出受限制，旧区交通繁忙，道路狭小，交通极为不便。 五、目标客户群 1、按区域划分： 珠三角地区 （ 1）、 X、深圳地区的印刷企业。 （ 2）、中山、深圳、东莞地区的包装企业。 （ 3）、顺德地区的家 电包装企业。 潮汕地区 第 12 页共 33 页 （ 1）、音像制品包装印刷企业 （ 2）、食品包装印刷企业 （ 3）、当地的印刷企业 X 其他地区 （ 1）、各市的小型印刷企业。 （ 2）、少数包装企业。 华南地区 （ 1）、主要周边省份食品及原料包装企业 （ 2）、当地书刊印刷企业 全国其他区域 （ 1）、华东地区。华东地区市场主要指上海、浙江、江苏三市大型的造纸企业、包装企业，特别是机械企业。 （ 2）、京津唐地区。主要是当地的大型造纸企业、包装印刷机械企业。 2、按种类划分： （ 1）包装印刷机械企业、代理商、销售商。 （ 2）油墨生产企业、代理 商、销售商 （ 3）纸张 /纸品生产企业、代理商、销售商 （ 4）包装印刷成品生产商、代理商、销售商 （ 5）包装印刷耗材生产商、代理商、销售商 （ 6）包装印刷设计、科研、培训单位 第 13 页共 33 页 第三章 项目介绍及区域位置 一、项目简介 1、拟建地点 ： X 市 X 区穗盐路 3 号。 2、建设规模与目标 （ 1）规模：占地面积 314 亩，分二期建设，首期占地 164 亩。包括机械展区、纸品展区、原料耗材等展区，同时配套一定规模的仓储区、装卸运输区。 （ 2）目标：建设成为 X 省乃至华南地区规模大、功能齐全、设备先进的包装、包装印刷产品交易中心。市场主要辐射珠三角及周边地区。 3、功能设置 X 国际包装印刷城是大型综合性包装印刷市场，建成后具有销、展、研、 学、仓储、运输等多功能，区内设置十大功能区： 第 14 页共 33 页 （ 1） 会议展览中心 常年承办国内外高规格包装印刷会议，举行系列性高规格机械设备展览会、 原辅材料展览会、增值服务展览会，打造包装印刷行业的 广交会 。 （ 2） 、 时尚现代交易中心 常年展示机械、纸张、油墨，供应国内外包装与印前、印中、印后机械及相 关配件，是国内外品牌企业展示产品 与企业形象的最佳舞台。 3、 商务办公中心 按现代化写字楼标准配套的专业写字楼，包括信息网络区、电子商务区、经 营发展区和商务办公 区四大功能。通过完善的配套设施和专业的物业管理服务，成为行业内商务办公的主要选择地点。 4、 包装物流中心 包装城交通四通八达，可以与大型物流企业进行战略合作，形成全国性的物流配 送网。为场内商户和客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。 5、 科研设计中心 建立专业技术数据库，负责专利技术的研究、开发、成果转让与经纪服务；大 力 发展包装工业设计，配合建立电脑排版制版中心。负责包装、印刷技术的研究与开发，专业技术成果交易的中介服务，引导包装设计新潮流。 6、 质量测试中心 第 15 页共 33 页 由 X 省印刷技术协会参与指导，为包装印刷城提供权威的检测报告和技术指导。 7、 星级酒店接待区 包装城内设置星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等的商务 旅程。 8、 国际公寓生活中心 区内设置公寓住宅作为项目的生活配套，与商务区一步之遥，但又独立管理，便 捷之余尽享幽静，生活与事业同步发展。 9、 教育培训中心 实施教育产业化战略，同高等院校或专业培训机构、行业协会合作，举办各 种专业培训，提升中国包装印刷企业的技术与管理水平。在条件成熟时，可成立 华南包装 印刷学院 ，为业内提供永久的人力资源保障。 10、 二手设备交易中心 当前国内的二手包装印刷机械的交易的发展非常缓慢，主要是因为当前国内 没有这样的一个专业中介机构来做这样的一 件事情，我们将通过定期的发布会、定期的拍卖会来活跃二手交易，使其成为包装印刷企业的纽带。 二、区域状况 1、地理位置 X 国际包装印刷城位于 X 市 X 区穗盐路北，与南海市盐步区交界。地处广 州、 第 16 页共 33 页 佛山、番禺交界处的黄金三角地带，大珠三角物流中心的核心地段。 X 区位于 X 市西南端。东北面临珠江（南航道），与白云区石井镇、荔湾区、海珠区隔江相望；南靠珠江（佛山水道），与番禺区大石镇、南海市平洲镇相邻；西与南海市盐步镇、黄岐镇接壤。 盐步区位于佛山市和 X 市交界处，东连 X 市 X 区，西距佛山 5 公里，南依广花水道，北靠黄岐区 及珠江，广佛公路（ 321 国道）、广茂铁路横贯其中，地理位置十分优越。 2、道路交通 （ 1）高速公路方面： X 西环高速公路在本区有出入口，通过环城高速公路，可连广深高速、广佛高速，广清高速、华南快速干线、广园东快速路、107 国道等主干公路。 高速公路连接网络（以下高速路与环城高速相连接）： 环城高速广佛高速佛山市区、粤西地区 环城高速广花高速花都、清远、粤北地区 环城高速机场高速白云国际机场 环城高速广深高速东莞、深圳、粤东地区 环城高速华南快速干线中山、珠海 其他道路连接网 穗盐路花地大道珠江隧道 X 市中心 10 分钟车程 穗盐路花地湾站地铁站 5 分钟车程 穗盐路盐步 5 分钟车程 （ 2）市政公路方面：广佛路经扩建中的珠江大桥直达 X 中心，穗盐路经鹤洞大桥、珠江隧道直达 X 市中心区，南海区东西大道及南北大道环绕本区，距佛山市中心仅十分钟 车程。经规划中的东沙大桥经番禹区直达南沙开发区。 （ 3）铁路运输方面：广茂铁路横贯盐步中部，设有通达全国各地以经营运输仓储为主的三眼桥铁路货场。西朗货运站就在毗邻的 X 区内，也可接驳铁 第 17 页共 33 页 路主干网。 （ 4）地下铁路方面：距 X 地铁一号线花地湾站仅 5 分钟车程，通过地铁一号至X 市中心仅十余分钟。通过地铁一号线还可接驳地铁二号线。 （ 5）水路运输方面：紧靠可直通香港的北村海关、南海客运港。距南海平洲客货水运码头和报关口岸约两公里。可办理水路、陆路货运报关。 3、区域战略的因素 佛山行政区划调整促进了经济的发展。 2003 年前 8 个月，佛山市完成国内生产总值 元 ,比上年同期增长 16%，创 1995 年以来最快增长速度，其余各项经济指标都有较大幅度的增长，全市经济呈现了良好的发展势头。 目前佛山把握建设 X 第三大城市和世界产业调整的历史机遇，掀起新一轮经济发展高潮，全力建设产业强市、文化名城和现代化大城市。 4、商业氛围的因素： 在盐步镇，已经先后建成 环球水产交易市场、平地电器城、广佛塑料城等十大专业市场， 商业气氛比较浓郁。近期响应建设大佛山商贸圈的号召 ,对各大专业市场进行完善和升级改进，以形成前店后仓、既批发又零售 的市场流通模式。随着盐步街道环境日益靓丽，商品楼林立，人流量增加，盐步的商业气氛也日渐浓厚起来。通信、服装、美容、旅行社、日用百货、饮食、售楼等与群众衣、食、住、行生活息息相关的店铺主要集中在盐步大道两旁。而穗盐路的开通，更为盐步吸引来许多专业市场进驻，凭借优越的交通条件和地理位置，相信在不久的将来，穗盐路将成为第二条广佛路，形成穗盐路商圈。 三、项目 析 1、优势 第 18 页共 33 页 （ 1）规划设计的配套设施齐备。 开发项目拥有 10 个中心，各项配套中心的设置营造了一个现代化的办公场所，构造了一个良好的工作生活环境 ，构建了包装印刷行业 央商务区）雏形。 （ 2）相对 X 的包装印刷交易市场，本项目具有很大的规模优势。 本项目总占地面积近 20 万平方米，是 X 及周边地区最大面积的包装印刷交易市场。 （ 3）本项目的建设得到当地政府的大力支持，具有政策优势。 本项目得到当地市政府、行业协会的大力支持，拥有重要的力量支持。 （ 4）项目处于珠三角的中心地带，地理位置优越。 X 市是整个大珠江三角洲的中心地带，这中心不仅体现在地理位置上，也是体现在经济、文化、信息上。目前， 珠三角轨道交通建成，将把珠三角主要城市纳入 1 小时城市圈 。 项目处于 X 和佛山的交界处，靠近 X 受益于整个上升 X 经济形势影响，而佛山已经由南海、顺德、高明等区重新组合成大佛山，打造 X 第三大城市，各项规划与基础设施的建设对本项目发挥着巨大的促进作用。随着广佛地铁的连通，广佛经济圈会逐步形成并产生重大的变化。 X 国际包装印刷城正是处于广佛经济圈的中心地带，其区位的优势不言而喻。 （ 5）项目位置处于产业的中心地带，便于发挥辐射作用。 包装印刷企业在珠三角的各个城市分布从整体上看比较均匀，各个区域有各自的特点与优势，但从数量、规模、产值上看差别不大。这使到 X 国际包装印刷城处于大珠江三角洲的产业中心。 （ 6）交通四通八达，具备物流基地的先天条件 盐步区位于 佛山 市 和 X 市交界处 ，东连 X 市 X 区，西距佛山 5 公里，南依广花水道，北靠黄岐区及珠江，广佛公路（ 321 国道）、广茂铁路横贯其中 。道路交通非常畅顺。 （ 7）价格优势 X 国际包装印刷城采用租赁的方式获得土地，这样使得开发前期投入成本大大减少，资金压力较小。这使得本项目可以在招商初期采用比华南城和天成路更低的租金进行招商。在规模和配套设施相当的情况下， X 国际包装印刷城的租金水平极具优势。 第 19 页共 33 页 2、劣势 （ 1）项目所处的穗盐路虽有 发展前景但目前还未兴旺。 穗盐路是近年新开通的路，虽然它使 X 和盐步在交通上更加紧密，但是目前这条路的知名度还比较低。这为前期的招商和宣传带来一定难度。 （ 2）项目的发展后劲有所限制 X 国际包装印刷城一期面积是 164 亩，二期用地 150 亩，总占地面积最大达到 314 亩地，相对于上海的包装印刷城及深圳华南工业原料城上千亩的规模，前厂后店的发展模式，仍未有规模优势。虽然穗盐路还有其它地块，但多为比较零碎和不连续，当项目运作取得巨大成功时，地块就缺少再扩大的机会。而此时，竞争对手就比较容易涌现出来。 （ 3）商铺没有产权 ，较难吸引投资者入市。 采用租赁的方式取得土地虽然减少了前期的开发投入，但也带来一定的负面影响，就是没有产权。消费者受固有的思想影响，认为没有产权就不是真正得到商铺，所以本项目前期比较难以吸引投资者入市。 3、机会 （ 1） X 包装印刷行业专业市场存在市场空白。 X 省是我国印刷包装业发展最快也是技术装备最强的省份，目前 X 全省有印刷包装企业 2 万多 家，居全国第一位， 是名符其实的“包装印刷大省”。但是，作为包装大省的 X 到如今也没有一个大型的行业专业市场与之相配套和提供服务，这种局面已与 X 包装大省的地位严重不符，也制 约着 X 包装印刷工业的发展。现时还没有一间真正运作的包装印刷城，这是个巨大的市场空白。也是 X 国际包装印刷城的最大市场机遇。 （ 2）行业发展前景乐观。 伴随着中国经济的迅速增长，国内包装印刷业也迅速发展，每年以 15%的速度递增。是一个朝阳性行业。 随着中国加和 中国迎来新一轮对外开放的浪潮，更多的外资将进入中国，越来越多跨国公司正进一步把生产基地向中国转移，这意味着中国特别是珠三角地区的制造业还会有更大的发展，未来 包装印刷市场 将进一步增大。 （ 3）包装印刷业处于产业的升级换代阶段，交易频繁 第 20 页共 33 页 面对加入 ，外资大举进入中国包装印刷业市场的局面，包装印刷行界只有认清形势，提高自已的竞争力才能立于不败之地。据行业协会分析，现时包装印刷业正面临重新洗牌，以迎接更快速的发展。由于行业正处于升级换代的阶段，必定使包装印刷设备，材料的交易更加频繁。 （ 4）佛山正打造 X 第三大城市 本项目的建设，适逢重新整合的大佛山成立之际。在大力发展经济的时机，佛山政府会对一切有利于经济发展的项目给予更大的支持。本项目的定位高、预测经济效益大，必定受到政府的大力支持。 （ 5）区域商务气氛浓厚 佛山市南海区盐步镇位于 X 和佛 山两大经济中心之间，临近高速公路出入口，地理位置十分适合发展商贸物流业。盐步镇在过去十年的发展中开发了十多个专业市场， 形成一条颇具规模的 “ 十里商贸走廊 ” ， 商贸氛围十分浓郁。同时，经过 行政区划大调整 后的佛山市正在大力推进“大佛山商贸圈”的形成，这样的政策环境将大大促进商贸物流业的发展，并有利于利用 产业集聚优势和规模优势增强发展后劲 ，形成“前店后厂”的发展模式。 4、威胁 （ 1）来自竞争者的威胁 虽然目前 X 还没有成功运作的大规模包装印刷专业市场，但很多发展商都看到了包装印刷行业的发展前景，已知的已经有几个项目 在可行性研究阶段，而华南国际工业原料城更是抢先一步，在年初已经开始招商。虽然华南城与本项目相距近 200 公里，地域上的距离会削弱竞争力度，但华南城的设立也为本项目建成珠三角包装印刷中央商务区带来一定阻碍。另外，作为商贸企业，由于没有技术上的障碍，经营上较易模仿，我们相信华南地区再建其他包装印刷城的可能性是存在的，所以本项目还受到潜在竞争者的威胁。 （ 2）来自 X 商家区域消费习惯的威胁。 目前，包装印刷企业间的贸易往来，信息交流已形成了相对固定的形式。 X 国际包装印刷城处于 南海盐步的交界，在 X 人的观念中， X 是 比较偏远的区域，而且也不是以经济发展著名。虽然近年 X 在专业市场的开发上取得非常优秀的成绩，但 X 人对 X 的印象还没有完全转变过来。虽然本项目在地理 第 21 页共 33 页 位置上处在珠三角中心，行业中心建成后将可以充分发挥辐射作用，但在初期招商时要花更大的精力来为 X 商家灌输“珠三角中心”这一概念。 5、小结 通过上述的分析，我们可以明确地知道，项目最主要的优势是地理位置和大规模。因为未进入市场的竞争对手我们是难以估计的，在目前的包装印刷业专业市场中，和我们竞争最直接的是天成路，华南城所面对的客户群和暂时和本项目有一定区别。相对天成路来 说，本项目确实有规划超前、规模大的优势。所以在进入市场的时候这个卖点是我们要强力宣传的，作为本项目的主要卖点。由于地理位置处于两大城市中间，所以在和天成路竞争的过程中，对佛山这块区域市场，本项目并不弱于天成路。而对 X 市场，我们还必须慢慢培育。 劣势主要来自品牌，这是每个专业市场开始建立的时候都会遇到问题，如果在产品、服务、宣传各方面都可以配合好的话，就可以克服这个劣势。 机会点主要来自行业的发展和市场出现一定空白，这也是促使开发本项目的缘由，不必过多说明。挑战主要来自潜在竞争者，因为这些对手尚未进入市场，所 以我们应该做的是尽快树立品牌，占领市场份额，创出领先优势。因为后继推出的市场总是会有更好的规划设计，我们的优势在于市场地位。 四、项目的开发进度 1、 2004 年 1 月 2004 年 3 月。 工程勘察、确定设计方案，水电报装。 2、 2004 年 4 月 5 月。 工程招标、确定施工单位、首期工程施工准备、制定销售与招商方案。 3、 2004 年 9 月 2005 年 2 月。 首期工程施工建设、商铺的销售和招商，项目的宣传和提广同步进行。 （ 1） 2004 年 10 月 完成 铺建设 （ 2） 2004 年 12 月 完成 铺建 设 第 22 页共 33 页 （ 3） 2005 年 1 月 完成 C 栋商铺建设 （ 4） 2005 年 2 月 完成 D 栋商铺建设 4、 2005 年 3 月 4 月 首期工程竣工、通过验收、开业准备。 5、 2005 年 5 月 一期市场交易区开始试营业。 注：第二期用地的开发和施工进度时间表，另行提供。 第四章 项目开发理念及项目竞争力优势 一、开发经营理念 1 华南地区 理念新、规模大、定位高、功能全、服务优 的行业 集散地 。 2 构建包装印刷行业的中央商贸区 (3 构造 国内外包装印刷行业的知名品牌聚集地和永不落幕的大会展 4 国内外包装印刷行业的产品、 技术、信息交易交流平台和窗口 5 孕育一批龙头型包装印刷企业的摇篮 6 华南地区包装印刷企业打开国内、国际市场的快车道 7 国外包装印刷品牌企业进入国内的桥头堡和通道 8 构建一个 销、展、研、学、仓储、运输等多功能的交易平台 9 为包装印刷企业提供一站式的购物平台 10 构造包装印刷行业的硅谷。 二、项目开发主题定位 1、产业定位 2、行业定位 3、市场定位 面向全省，带动华南，辐射 全国、 链接国际 。 4、经营定位 站式交易、服务平台 。 第 23 页共 33 页 三、项目规划设计 项目规划建设十大功能，为 X 国际包装印刷城内的客户及行业提供全面的服务。 （ 1）时尚交易中心（