国贸中心可行性研究报告可行性研究报告

心可行性 研究 报告 目录 一、 市场 部分 二、项目分析 三 、营销策略 四 、 利润测算 五 、秀稿展示 第一部分 市场部分 一、 X 市场 1、 X 市位于 X 省东南部长江三角洲经济发达地区 。 东邻太仓，距上海 80 公里 ；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离 49 公里 ，南北间最长距离 37 公里 ，总面积 1264 平方 公里 （含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在 3 7 米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔 261 米，长 6400 米 ，东端蜿蜒入古城，素有 “ 十里青山半入城 ” 之说。 X 市现有土地总面积 1094 平方千米，耕地面积 58531公倾，其中水田面积 44359公顷，旱地面积 14172公顷。境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。 交通区位方面， X 距上海虹桥国际机场 80 公里，距上海浦东国际机场 140 公里，距离苏州约 35 公里。 整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给 市地位、房地产发展 都带来了很大的提升。 X 市区位 图 2、 以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。 社会固定资产投资额每年有 10%左右的增速，表明 国际权威机构研究证明：城市 %，该城市即适合房产开发。 3、 2005熟亿元）006年 2007年 2008年 2009年2005熟社会固定资产投额（亿元）501001502002503003504002005年 2006年 2007年 2008年 截止到 09 年度， 是 2006年的近 2倍。 常熟2 0 0 6 - 2 0 0 9 年房产开发投资额（亿元）007年 2008年 2009年 自从 2007 年起， 以预计 2010 年的将达历史新高。 常熟2 0 0 7 - 2 0 1 0 年第一季度施工面积（万平方米）008年 2009年 2 0 1 0 年一季度 自 2007 年起至 2009 年， X 市房屋竣工面积每年均有增长。 但从第一季度来看， 2010 年度的竣工面积极有可能创下新低。 尊天认为： 2010 年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。 008年 2009年 2 0 1 0 年一季度常熟2 0 0 7 - 2 0 1 0 年第一季度竣工面积（万平方米） 4、政策分析 随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言，三、四月有关房地产 的政策相继出台。 本轮调控目的： 政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的发展模式，而不是摧毁地产行业。 抑制房地产价格过快的上涨速度 减少房价对社会稳定的政治影响 寻求房产调控与经济增长之间的平衡 寻求经济增长模式的转型 其中房价的调控是重中之重 尊天观点： 本次调控虽有部分央企退出房地产，但主业房地产央企大鳄不受影响，而对于土地财政问题则根本无涉及。这 2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。 本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机 ,而其他的影响因素此 次调控未涉及。 保障性住房、梯级住房体 制成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变 。 虽然受本次调控，但其投资房产的意图只是被压制而非消除 ,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。 新政力度 力度之强为近年来少有 。 新政影响： 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 提高外地购房者入市门槛 严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开发和房地产经营业务 稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度 销售项目一次性公开全部销售房源，并明码标价对外销售 首套自住房建筑面积在 90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于 30；第二套住房的家庭，比例不得低于 50，利率不得低于基准利率的 增加房地产投资成本 控制投机、投资 控制投机、投资 减少央企参与 减少地王 落实调控责任 规范销售行为 调控影响 根本性问题未大幅度涉及 市场供需矛盾仍然存在 有效调控方式还未使用 只控制投资过于片面、单一 心理预期大于实际作用 新闻媒体加速利空心理 短期调控作用 明显 长期调控缺乏实际手法 短期影响 长期影响 下轮波动能量积累 新政对 X 房产市场影响 ： 目前， X 住宅市场以大户型 为主。市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和投资需求 。 本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的 此次调控对外来购房的压制，是会有一定的不利影响。 我司认为 此政策在未来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹 新政对本项目影响 对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非 X 户籍购房、普通改善型购房受新政压制，还是对购房客源的来源产生影响。 尊天 预判： 后 续政策出台视政府调控决心和调控效果 ； 2010年的政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，包括部分回调的可能，而且这种调整会持续全年 ； 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产发展的热潮期 ； 影响后的空缺需待填补 增加刚性需求客源数量 开发规模 房型设计 景观绿化 包装推广 营销方式 甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情 。 新政下， X 购房者需求产生了那些变化？ 尊天 观点： 受新政调控影响，购房意愿有一定的影响，购房时间有往后延伸趋势； 除价格外，对外来政策及房产市场变动的关注度加深； 房型需求上，对于较小房型的购买意愿略微增加，而大房型的关注度减少； 调查问卷特别显示，对 于 同时调查显示， X 当地、及在 X 经商的客户，仍是未来购房主力客源； 东南开发区 城南板块 虞山别墅区 新世纪大道 行政区 板块 城北板块 山水桃源联排 188万 美墅馆联排 450尚湖山庄叠加 286万 尚湖中央花园 7200元 /街常熟老街 5300中南世纪城 9500元 / 世茂世纪中心 7500湖京华 5200元 / 森兰公寓 4800元 /中心区域 清枫和院：高层 95000000元 / 叠加别墅 12500市区位分析 楼市板块分析 楼市政策分析 尊天观点： 市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供应量极少； 城市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步发展 ； 城北商圈受益于城市北展的城市规划，出现了 X 老街这样的大型社区 ； 从现在发展态势，新的行政区的变化使得城市向东发展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块 ； 板块特征是项目体量巨大、自身发展配套商业中心、项目定 位高端、入住客户客 层购买力强劲 ； X 新城目前在建在售项目不多 ,还没有形成规模 ,生活配套还不完善 ,因此发展还需要一个过程 。 二 、 X 新城 市场 1、 X 新城简介 X 市 X 新市区规划用地 中中心启动区面积为 方公里），规划人口 30万人，她既是 是 X 经济开发区的国际产业服务配套区，规划建立以港口和沿江工业为依托，集金融、贸易、科研、信息、居住、教育旅游综合发展的现代化新市区，成为 X 新城各项配套设施齐全， 目前已建成投用的设施包括 溪镇行政办公楼、 X 职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、 X 花园、 X 边检监护营房、国地税办公大楼、长江堤岸管理处综合用房、 X 体育公园等；在建项目包括京国大酒店、 易中心、同湖路商业街、金湾广场、浒浦高级中学等； 分院、科技生态园等项目即将开工建设。 优越的地理位置、便捷的交通，优美的环境和成熟的产业基础，是 X 新城发展的最佳原动力。 X 中央商务区位于新城北部区域，其功能包括商务、办公等 。 做到掌控 X，辐射 X、南通，成为外界了解 X 经济开发区的窗口辐射长三角的桥头堡。区内已落成 X 国际大厦、 X 金 融中心、新世纪广场、行政中心一期、国地税 办公大楼；京国大酒店、 政、公安、电信、法庭等将于 2010 年竣工投入。随着项目建设的不断推进，日渐成熟的 X 新城正吸引着各方瞩目。区内重点引进商务写字楼、企业总部、采购中心和销售中心等办公设施项目，着力发展商业贸易、展览展示、商务中介等现代服务产业。 X 科创园位于 临长江，坐拥新城，环境优美。企业会馆，商务休闲一应俱全，独栋企业商务会馆、中央休闲会所、特色餐饮区、同湖路商业街、金港路商业街、龙溪路商业街等成就 X 新城核心上去。 X 新城按照最新的 生态理念打造国际化城区环境，已完成给类绿化近 30 万平方米， X 易居、 X 花园等中高档住宅小区已全部交付使用， X 第一人民医院 X 院区全面启动建设，新城生活设施齐全，功能配套到位。 X 职业技术学校已经落成招生， X 涂于公元已全部竣工对外开放，总面积 160亩，投资 3500万元，是一个环境优雅、设备丰富、具有休闲体育特色的主题公园。 X 新城将着力引进大型房地产项目以及文化体育设施建设。 X 新城将以件事可靠的产业基础、科学合理的城市规划、日渐完善的功能配套、灵活多样的 开发模式、诚信高效的政府服务、稳健有力的政策扶持成为江海交汇处、财富聚集地。 X 新城濒江临港，位于 X 经济开发区中心位置，是 X 经济开发区的重要组成部分，她是 X 经济开发区和 X 港为国际 产业服务的城市功能配套区、以碧溪镇为主体的沿江地区的区域中心，她是一个面向国际化、现代化，具有独特城市功能的、全新开发建设的城市新中心。 交通区位： 距离上海 85公里，与 8 公里的通港路相连，拥有仅有的一段生活性长江岸线，中国沿海高速连接苏通大桥、沿江高等级公路在区内纵横穿越，即将建设的沪通铁路和长江铁 路桥在苏通大桥下游三公里处跨区而过；区域内 X 新城与 40 平方公里的 X 经济开发区沿江工业区、浒浦、碧溪、吴市、东张 4 个集镇有机结合成一个综合发展区域，区域内已构建成较为完善的道路和公共交通体系。 规划展示： X 新城规划面积 21 平方公里，规划人口 30万人，由中心区和两翼的碧溪集镇、浒浦集镇组成。其中中心区面积为 方公里，是目前重点开发的区域。中心区规划起点较高，分成商务办公、科技创业、教育医疗、休闲娱乐、生活居住、商业购物等若干功能 板块。其中居住占地约 89 公顷；商业占地约 顷；科研占地约 顷； 绿化占地约 个区域在全部动迁原有建筑物的基础上全新建设，以充分满足 作相关需求，全面提升生活品质为目标进行开发建设，部分功能辐射周边地区（如医院、职校、高中、商贸、休闲旅游、批发市场等）。着力打造一流功能、构建城市精品、创新生活方式。 综述： 第二部分 项目分析 一、 项目概况 项目地块位置图 项目位于 开发区的中心位置，望江大道与龙溪北路的交界处 ， 占地 面积21400平方米，总建筑面积 65375平方米，建筑面积主楼（住宅） 41381 平方米，辅楼（商业） 13504 平方米，其中地上建筑面积 55802平方米，地下室建筑面积 9573平方米（不可售），容积率 筑密度 地块的具体技术参数如下： 序号 项目 参数 1 用地面积 21400 2 容积率 建筑面积 65375 4 建筑密度 5 绿地率 16% 6 建筑形式 1主楼 20 层， 4 号楼商业裙楼 目前工程在建 ,根据现场查看及对照施工图纸 ,我们建 议 : 1楼一 层 (一层结构过于 复杂 ,不适合商业经营 )至五层做为办公 用房，与 4 号楼通过联防形成贯通 。 1 号楼 6 2 号楼 6户型公寓 。 3 号楼 1（ 一楼为酒店大堂，二楼为商务中心，三，四楼为酒店餐厅，五楼为酒店办公用房，六楼以上为客房） 4 号楼底层为 行政服务中心及银金融服务中心 ， 2 层引进政务配套 餐饮业， 3 楼为 多功能会议中心。 一 ,二 ,三号楼及四号楼 作为开发区管委会的功能性配套，服务于 X 新城政务需求 。 二、 项目 优势： 区位优势明显，升值潜力巨大； 交 通便利，出行便捷 ； 劣势： 新城处于建设初期 ，人气不足； 项目设计存在缺陷 ； 机会： 政府对于新城开发的决心及管委会的支持 ； 威胁： 镇区、 X 新区 即将上马 项目众多 ； 房地产行业正处于宏观调控大环境下， 房产投资受限制。 相应对策 精确锁定目标客群，规避政策风险； 加快开发推广步伐，推出市场能快速消化的差异化产品，强占市场先机； 二、项目周边楼盘分析 项目名称 项目地址 类型 建筑面积 均价 X 阳光佳苑 X 市新港镇碧溪迎宾路 8 号 普通住宅 19160 3800元 /平方米 虹桥路以南、同济路 以北、永嘉路以西、龙溪北路以东 普通住宅 商业 93479 4400元 /平方米 8000元 /平方米 京国大酒店 望江大道南侧，虹桥路北侧，永嘉路以西，龙溪北路以东 五星级酒店 73787 自己持有 X 易居 X 新市区纬三路以南、南二路以北、中心路以东、东二路以西 住宅 53700 4200元 /平方米 清华园 X 市新港镇碧溪新溪中路以南，花 商住楼 850元 /平方米 园新村以北 海城花苑 X 市经济开发区沿江工业区兴港路“ 邻里中心 ” 住宅 31万 其中 商业街 已售完 X 新 天地 同湖路以北，虹桥路以南，龙溪北路西侧，江南大道东侧 商业 60米 价格 8000 9000元 /平方米 X 汇丰世纪 碧溪镇碧溪中路 338 号 住宅、公寓 603500元 /平方米 目前的楼盘主要还是以中高档为主，多层、小高层占大部分 三、项目定位 1、项目功能定位 X 新城政务 配套服务。 2、项目形象定位 本案处于开发区规划中的核心地段， 世界的 X，世界的 X，世界的 国贸中心！ 推广语：新城 中心 傲立天下 3、客户目标定位 X 地区 投资 群体； X 新城地 区原居民 ； X 新城驻地政务机构人员 ； X 新城驻地企业职员 ； 4、价格定位 价格定位建议 正常的价格定位原理一般有： 1、成本导向法； 2、市场导向法； 3、消费群体计算法等。由于项目的量体规模比较大，产品规划形态多元化，故我们主要是根据现有市场的同质异质产品的综合比较，结合市场发展的延展性等因素来确定项目的市场推案价格。 定位依据： 对 价格的评估，主要还基于以下 两 点 : 项目前期的价格不宜过高，考虑到区域目前的现状，过高价格的出现会给客户的心理带来抵抗的情绪。另外区域和项目刚开始发展，需要以适当的价格引起区 域受到关注。只有符合市场需求的理性价位才能使项目很快的达到销售。 项目所在区域潜在的升值潜力和项目本身逐渐的成熟必定会带动价格的上涨，我们可以在销售策划过程中适当的 对价格进行调整，把区域和产品的价值逐渐体现在房价中，以增加销售利润。 由于本案物业种类复杂 ,价格需根据最终确定方案制定 。 第四部分 营销策略 以大搏小，增强减弱，低开高走 做大市场面，锁定有限的目标客户。 放大项目强势卖点，削弱项目缺陷，以低价入市探底，逐步提升价值。 预计营销推广时间 2 年，分四个阶段 1、第一阶段 引导蓄水期 执行时间： 2010 年 10月 2011 年 2 月 主要任务： 树立 认知度和品牌度 ，达到人人皆知的目的。 进行内部认购，有效锁定客户。 2、第二阶段 开盘 强销期 执行时间： 2011 年 3 月 2011 年 8月 主要任务： 总结第一阶段广告效果，去化 1 号楼的 5。 3、第三阶段 持续期 执行时间： 2011 年 9 月 2012 年 5月 主要任务 ：持续拉动市场热度，积累客户（现有客户及准客户），去化 2楼 6 精装小户型公寓及剩余房源。 4第四阶段 尾盘期 执行时间： （ 2012年 6 月 2012 年 10月 ） 主要任务： 采取打折优惠销售的方式，争取最大限度消化剩余单位。 第四章 经济效益评估 一、投资估算 项目投资成本包括以下几个方面： 1、土地成本 本项目土地成本的总额约 7004000元。 项目地块用地面积 21400 ，总建筑面积 65375 。 2、建筑成本 本项目建安工程造价总额为 。 包含前期费用、开发费用、建安费用、市政工程费用等，不含精装修。 3、管理费用 本项目管理费用为 4930960 元。 按销