“东方城市 花园”项目可行性研究报告

0 “东 方 城 市 花 园”项 目 可行性研究报告 一项目背景 位于海南省东方市九龙大道与三环大道（未施工）交汇处西北面有一块坡地，面积约为 12000平方米，该地块属于东方市福耀村集体所有。海南金鼎投资发展有限公司（以下称 “ 公司 ” ）与福耀村委多次协商，达成土地使用权买卖初步共识，我公司计划购买该地块开发住宅花园小区，并命名为“东方城市花园”。 二项目地理位置 东方城市花园项目位于东方市九龙大道北面，三环大道西面，距东面东方市火车站 3公里，距南面东方市汽车总站 2 公里，交通便利，附近现有菜市场、商店、银行 、幼儿园、小学、派出所等配套设施。此地段目前和将来都是东方市的政治、商业中心，是东方市为数不多、炙手可热的黄金地段，升值潜力极大。 三市场分析与预测 （一）海南房地产市场现状 2009 年上半年，海南省努力促进房地产、旅游业等优势产业健康发展，取得明显效果，全省房地产开发投资同比增长 同时，海南省还落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展。在与上年同期高速增长 1 的基础上，全省房地产开发投资完成 元，商品房施工面积 1513万平 方米，增长 销售面积 平方米，增长 22%。全省商品房销售价格平稳，综合售价 5919 元 /平方米，增长 但海南省的房地产开发主要集中在海口、东部沿海市县及中部部分市县，商品房销售规模已占全省份额近五分之四，西部的昌江县、乐东县、东方市的房地产业尚处于起步阶段。 海南旅游资源 非常 丰富， 海南卫星城的建设及 博鳌亚洲论坛的召开让全世界的目光都聚焦在这里，在很大程度上带动了经济建设 。 海南 向国家提出 建设国际旅游岛 的 申请，于今年获得批准 ， 同时，博鳌民用机场的开工建设已获得国务院和民航总局的批准，并 计划于东方市和五指山市增加建设民用机场，如此对海南未来的地产发展更为有利。 海南把 地 产的目标市场定位在岛外，从 2003年下半年起，推出的楼盘里有 70%是销给了岛外客户 （ 30%为本地刚性市场需求） 。而这些来海南买房的客户里面 80%是看中了当时 海南 省的 低房价 ，是 以 投资升值 为主 ，只有 20%的客户是真正想来这里养老过冬的 ，但随着海南省的发展，地理优势的突显，岛内经济的发展完善，外来人口的增多，未来海南省的地产发展是非常可期待的。 （二）东方市房地产市场分析与预测 东方市是海南拥有真正意义上滨海城区的 5 个市县之一， 拥有的海岸线资源非常丰富，但相对于时下海口、三亚、琼海、万宁、陵水等东部县市，东方市的地产业尚处于初始的起步阶段，故而此时进入恰是时机。 东方市现有常住人口近 40 万，外来人口约 10 多万，共计人口约 50万，且随着城市化进程的发展，常住人口将逐年的增加，对住房的刚性需 2 求也会相应的增加。但东方市自 2006年起，因常住人口年年增加，住宅土地需求加大，土地市场一度较乱，特别是 2007 年下半年起，大量的土地被非法的规划分割，买作私人宅基地，且地块价格越炒越高，至今买一块地（约 150设一座私人两层住宅楼，至少需 45 万元以上的现金，而购买花园小区只需 13 23 万元（含业主自己的简单装修）即可入住 100 花园小区规划完善，配套设施齐全，治安可靠，房产升值潜力大，从而于 2008 年初催生东 方市电力小区花园等的开发（集资建房名义），即为东方市商品房开发的雏形。 至今已在开发的商品房小区花园有 : 紫竹花园 ,中海港花园 , 名豪花园，其中开发的规模、方式、综合单价、销售情况等相关情况如下表： 1、花园名称： 紫竹花园 表一 序号 项目 内容 备注 1 建筑规模 1万 层一梯两户，无电梯 集资建房，开发施工一体 2 综合单价（元 / 1500 供不应求 3 销售方式 预定（地基基础开始施工的同时） 4 套数 96 5 销售情况 预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证 定金越高，付款越早，综合单价越优惠 3 2、花园名称： 中海港花园 表二 序号 项目 内容 备注 1 建筑规模 2， 12层一梯两户，有电梯 集资建 房，开发施工一体 2 综合单价（元 / 2100 供不应求 3 销售方式 预定（地基基础开始施工的同时） 4 套数 178 5 销售情况 预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证 定金越高，付款越早，综合单价越优惠 3、花园名称： 名豪花园 表三 序号 项目 内容 备注 1 建筑规模 2， 14层一梯两户，有电梯 集资建房，开发施工一体 2 综合单价（元 / 2200 供不应求 3 销 售方式 预定（地基基础开始施工的同时） 4 套数 250 5 销售情况 预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证 定金越高，付款越早，综合单价越优惠 4 以上花园的开发主要采用单位集资建房的方式，以低成本开发，低率润销售（净利润 300 700 元 /而时下海口、三亚、琼海、万宁、陵水等东北部市县，都在设法依托滨海地理优势发展旅游或房地产业，且经过一轮又一轮开发热潮之后，东北部地区的海岸线资源已得到较为充分的开发，房地产开发成本不断上升，促使更多的开发商向其它市县快速辐射。故此，旅游、房地产 业的气候变化对东方市非常有利，再加上近两年东方市经济的快速发展，海富化工、华能电厂、中海油、广坝水电、高排风力发电厂、海燕天然气公司等众多企业的进驻及大量的农村人口转为城市人口，城区人口不断增加，使得这一片区的开发时机日臻成熟。 综合上述，目前东方市的商品房（集资房）供不应求，随着海南省国际旅游岛的建设，东方市经济的快速发展，人口不断增加，商品房需求量也在增加，如果没有大楼盘进驻，要达到供需平衡起码需要 3时间，楼房价格也在不断地攀升。 2008 年初无电梯住宅楼价格 1400 元 /平方左右， 2009 年无 电梯住宅楼价格 1650 元 /平方左右，一年涨 250 元 /平方，2009 年有电梯住宅楼价格 2100 元 /平方左右，而且涨价趋势明显。预计到 2010年下半年，无电梯住宅楼价格 1800 元 /平方左右，有电梯住宅楼2300元 /平方左右。 四建筑规模及开发方案 （一）建筑规模 占地面积 12000 平方米 建筑面积： 30000 平方米 其中住宅： 28300 平方米（ 270 套） 5 商 业： 900 平方米 幼 儿 园： 800 平方米 容 积 率： 二）开发方案 东方城市花园项目是由六栋 16 层及幼儿园组成的以住宅为主的一梯三户带电梯的花园小区。由于东方城市花园项目建筑覆盖率低，保证了充足的空间，给住户提供一个优美、舒适的居住环境，住宅区将采用较高档次的现代化设计，住宅区内设花园、亭阁、蓝球场、游泳池，并建面积逾2500 平方米的中心广场供用户休闲、娱乐。同时，东方城市花园项目住宅小区内还设有 180 个住户专用泊车位及足够的摩托车和自行车车位，务求建设成东方市的“地标”住宅花园小区，创造良好的社会效益。 五投资成本构成 （一）项目总投资成本构成 1地价： 建 筑 地 价： 280元 /30000 840 万元； 土地面积计价： 700元 /12000 840 万元； 2. 建安工程费： 1140 元 /设计费： 13元 /管理人员工资： 15元 /地盘监理： 6 元 /报建、质安等规费： 23元 /销售费： 12元 /8工程贷款利息 费： 40元 /9不可预见费： 10元 /0其他费用： 50元 /6 11物业进驻及入伙费： 5元 /位成本合计： 1594元 / 投资成本： 1594 元 / 30000 4782万元 7 （二）住宅工程单位成本 东方城市花园项目住宅工程单位成本明细表 表四 序号 工程名称 综合单价（元 / 备注 1 建筑地价 280 含过户费 2 设计费用 13 3 报建费用 15 4 监理费用 6 5 质检 安检费用 8 6 建安工程 地基基础处理工程费用 7 土建主体费用 450 8 土建装修费用 350 9 室内给排水费用 25 10 室内电气费用 30 11 消防工程费用 40 12 电梯工程费用 60 13 有线电视费用、电话工程费用 14 智能、防盗对讲系统费用 10 15 变配电工程 20 16 园林与室外公共配套费用 100 17 管理人员工资 15 18 工程贷款利息费用 40 19 房屋销售费用 12 20 房屋销售营业税 0 21 工程不可预见费用 10 22 其他费用 50 23 物业进驻及入伙费 5 工程单位成本合计 1594 8 （三）总投资成本构成表 东方城市花园项目总投资成本构成表 表五 序号 项目 类别 单价 元 /积（ 总价（万元） 1 地 价 住宅 280 28300 场 280 900 儿园 280 800 计 280 30000 840 2 建 安 费 住宅 1140 28300 场 1140 900 儿园 1140 800 计 1140 30000 3420 3 设计费用 13 30000 39 4 报建、质安等规费 23 30000 69 5 监理费用 6 30000 18 6 管理人员工资 15 30000 45 7 工程贷款利息费用 40 30000 120 8 房屋销售费用 12 30000 36 9 房屋销售营业税 0 30000 0 10 工程不可预见费用 10 30000 30 11 其他费用 50 30000 150 12 物业进驻及入伙费 5 30000 15 总投资金额 1594 30000 4782 9 六投资策略 为了更好的利用有限的资金及保证工程的开发进度、质量及投资利润，我公司对东方城市花园项目的开发建设将采用单位集资建房的投资方式，并且投资开发与施工建设一体。 项目的前期投资主要为土地使用权的购买及匹配的费用，必须以现金支付，中后期的资金投入主 要以建安工程施工成本为主，拟采用银行贷款为主的投资策略及部分预定房款。通过精细管理，严格把控，如期完成工程开发，推出完整的花园小区效果。 （一）投资开发步骤 1、建设用地使用权的购买； 2、方案设计及报建； 3、办理银行贷款； 4、施工图设计及出图； 5、监理及施工队的确认； 6、质检安检报批及相关报批； 7、场地三通一平及临设搭设； 8、建筑模型制作及展示厅装修（开始预定）； 9、地基基础工程施工； 10、建安工程施工（分两期施工）； 11、楼花销售； 12、工程竣工验收； 13、配 合办理房产证及最后回款； 10 14、物业公司进驻； 15、入伙； 16、投资结算。 （二）销售方式 根据东方市商品房市场的现状，计划在地基基础工程开始施工的同时，接受预定（售价： 1800 2200 元 /定金 5 万元起，根据定金交付的多少或相应的付款方式给予一定的优惠。销售的预期情况如下表： 东方城市花园项目计划销售的预期表 表六 套数 销售方式 预付金额 后期付款方式 时间段 备注 70套 （一期） 预定 5万或以上 银行按揭或其它 合单价给予优惠 80套 （二期） 预定 5万或以上 银行按揭或其它 合单价给予优惠 120套 （一、二期） 楼花售卖 1万或以上 银行按揭或其它 市场价预定销售，楼花售卖的定金计入最后回款 商铺 （二期） 楼花售卖 1万或以上 银行按揭或其他 市场价预定销售，楼花售卖的定金计入最后回款 11 （三）预计销售综合单价 及分期开发面积划分 1、 东方市现今有电梯的住宅花园项目， 其住宅售价在 1800 2300元 / 商铺售价 在 3000 6000 元 /出于对市场的 保守估计 ，公司暂定 商铺 的 平均售价为 3000 元 /宅 的 平均售价为 2000 元 / 2、项目分为两期开发 ： 一期开发 1#楼、 2#楼及 3#楼，合计面积为 14150135套 住宅 ，无商铺。 二期开发 4#楼、 5#楼、 6#楼、商铺及幼儿园，合计面积为 1585035 套住宅 （ 14150 900 平方米的商铺， 800平方米的幼儿园。 “东方城市花园项目”可行性研究报告 12 （四 )东方城市花园项目开发进度计划 东方城市花园项目开发进度计划表 表七 名称 工日（个） 开始时间 完成时间 前置任务 大纲级别 备注 一、东方城市花园项目开发进度计划 652 2010011 1 1、建设用地使用权的购买 57 2010010 2 2、方案设计、施工图设计及出图 44 20100105 工作日 2 3、方案报建、质检安检报批及相关报批 27 2010010作日 2 4、办理银行贷款 41 2010010 工作日 2 5、监理及施工队的确认 19 2010010 工作日 2 6、场地三通一平及临设搭设 4 2010010 工作日 2 7、建筑模型制作及展示厅装修 45 20100108 工作日 2 8、住宅楼开始接受预定 76 2010010 工作日 2 9、项目一期建安工程施工 260 2010011 2 1）地基基础工程 (全部 ) 30 2010010作日 3 2）主体结构工程 147 201001013 工作日 3 3）建筑工程 172 201001123 工作日 3 4）安装工程（室内水电） 186 20100112 5）消防工程费用 189 20100114 工作日 3 6)设备进场及安装 (电梯等 ) 41 20100113作日 3 7）变配电工程（变压器及机电房） 58 20100104作日 3 8）智能化工程 33 20100113作日 3 9）公共区域二次装修工程 45 20100118作日 3 10）园林绿化工程及 室外配套工程 47 20100114作日 3 11）取得消防验收意见书 6 20110110作日 3 12）取得规划验收意见书 8 20110110作日 3 13）工程总验收意见书 5 20110112 工作日 3 14)、楼花销售 84 2010010 3 10、项目二期建安工程施工 273 2010011 2 1）主体结构工程 161 2010011 3 2）建筑工程 232 201001160 工作日 3 3）安装工程（室内水电） 260 20100116 工作日 3 4）消防工程费用 250 20100116 工作日 3 6)设备进场及安装 (电梯等 ) 78 20110117作日 3 7）变配电工程（变压器及机电房） 51 201101103 工作日 3 8）智能化工程 25 20110111作日 3 9）公共区域二次装修工程 27 20110112作日 3 10）园林绿化工程及室外配套工程 59 20110117作日 3 11）取得消防验收意见书 5 20110113 工作日 3 12）取得规划验收意见书 5 20110117 工作日 3 13）工程总验收意见书 5 20110116 工作日 3 14)、住宅楼开始接受预订及楼花销售 138 2011011 3 11、配合办理房产证及最后回款 261 2011011 2 12、物业公司进驻 34 2011011 2 13、入伙 7 2011011 2 14、投资结算工作 27 2011011 2 “东方城市花园项目”可行性研究报告 13 （ 五 ）资金计划（预计 2010年 6 月开工） 1、东方城市花园项目一期工程筹划资金计划 东方城市花园项目一期工程筹划资金计划表 表八 期次 面 积 序号 分项名称 总需支出费用（万元） 流出资金（ 万元） 流出时间 流入资金（万元） 流入时间 备注 一期工程（3栋住宅楼） 14150 建设用地使用权的购买 840 840 000 国土证 2 其它费用 0 前期开发过程办理政府手续相关应酬费用 3 办理银行贷款所需费用 开发过程相关应酬费用，平均 月 3 方案设计、施工图设 计及出图 15 5 设计方案确定后支付 10 一期工程主体封顶后支付 4 方案报建、质检安检 报批及相关报批 69 69 政府规费 5 监理费 9 9 平均 月 6 建筑模型制作及展示厅装修 6 6 7 住宅楼开始接受预定 20 20 50 计 6、 7月可定出 70套，每套 5万元 . 8 管理人员工资 9人，平均 2500元 /月 9 建安工程施工 合计 1265 1）地基基础工程 40 30 桩基验收合格后支付 10 一期工程主体封顶后一个月后支付 2）主体结构工程与建筑工程 900 400 三大主材进场，按 80%支付。 500 滚动支付，按 80%支付，平均 月。 3）安装工程（室内水电） 325 325 滚动支付，按 80%支付，平均 65万元 /月。 4）消防工程费用 5)设备进场及安装(电梯等 ) 6）变配电工程（变压器及机电房） 7）智能化工程 8）公共区域二次装修工程 9）园林绿化工程及室外配套工程 10 银行贷款拨款 总共 800 银行可以代付工程费用款 第一次 400 第二次 400 11 银行贷款利息 60 60 根据银行规定支出（月计） 12 配合办理房产证或按揭及最后回款 2480 开发商办理房产证，业主出 2000元并配合；或由开发商配合，业主自己办理。 一期合计 2396 4430 流入资金合计包括资本金、贷款本金和销售收入。 “东方城市花园项目”可行性研究报告 14 2、东方城市花园项目二期工程筹划资金计划 东方城市花园项目二期工程筹划资金计划表 表九 期次 面 积 序号 分项名称 总需支出费用（万元） 流出资金（万元） 流出时间 流入资金（万元） 流入时间 备注 二期工程（3栋住宅楼、商铺及幼儿园） 15850 其它费用 开发过程相关应酬费用，平均 月 2 方案设计、施工图设 计及出图 24 24 工程竣工验收后支付 3 监理费 9 9 平均 月 4 一期累计现金流量 2234 期累计现金流量包括资本金、贷款本金和净利润。 5 住宅楼开始接受预定 10 10 00 计 2个月可定出 80套，每套 5万元。 6 管理人员工资 平均 月 7 建安工程施工 合计 1) 地基基础工程 主体封顶后支付 2）主体结构工程与建筑工程 1020 300 三大主材进场，按 80%支付。 720 滚动支付，按 80%支付，平均 月。 3）安装工程（室内水电） 滚动支付，按 80%支付，平均 月。 4）消防工程费用 5)设备进场及安装(电梯等 ) 6）变配电工程（变压器及机电房） 7）智能化工程 8）公共区域二次装修工程 9）园林绿化工程及室外配套工程 8 工程不可预见费 30 30 结算时支付 9 银行贷款利息 60 60 根据银行规定支出（月计） 10 配合办理房产证或按揭及最后回款 2700 开发商办理房产证，业主出 2000元并配合，或由开发商配合，业主自己办理。 11 余下的 20%建安工程款 12 物业公司进驻 10 10 开发商的物业公司 13 入伙 5 5 合计 2386 5334 流入资金合计包括资本金、贷款本金和销售收入。 “东方城市花园项目”可行性研究报告 15 3、东方城市花园项目一 、二期工程各时间段所需现金流量 东方城市花园项目一、二期工程所需现金流量表 表十 分期 序号 时间段 流出统计 流入统计 现金流入 现金流出 现金流入 累计现金 流量 一期工程 1 40+30+3+5+69+6+000 1000 +20+30+400 +50+400 =750 750 + +65+ = 0 +10+2+65*2+=00 400 +10+2+65*2+=480 2480 234 备注： 1、一期资本金 1000 万元，银行贷款本金 800万元，总销售收入： 350+2480=2830 万元。 2、一期工程净利润： 223434万元。 3、至 2011年 1月底基本完成一期工程开发，回款后暂不归还资本金和银行贷款本金，则一期工程累计现金流量为2234万元，全部流入二期工程使用。 二期工程 1 0+300+00+2234 =2634 2634 + = += += +24+30+0+5+700 2700 948 备注： 1、二期工程流入的资金有：一期工程的累计现金流量 2234万元，销售收入 400+2700=3100 万元。 2、一期工程于 2011 年 1月底完工、二期工程于 2010 年 12月初开工，即一、二期工程施工时间重叠两个月，一期工程的累计现金流量二期接着使用。 3、东方城市花园项目净利润： 2948148 万元，其中 1000万元为资本金， 800万元 为银行贷款本金。 “东方城市花园项目”可行性研究报告 16 4、根据“东方城市花园项目开发进度计划表”的步骤要求、“东方城市花园项目一、二期筹划资金计划表”的资金安排及“ 东方城市花园项目一、二期工程所需现金流量表”所示： 1）项目 自 2010年 3 月起， 需一次性投入资本金： 1000 万元 。 2）向银行贷款两次合计： 800万元。 3）项目分两期施工，至 2011 年 9 月份投入的资本金和银行贷款本金全部回收。 4）项目净利润： 2948 1000 800=1148 万元 。 5）投入的资本金净利润率： 1148/1000= 。 七经济效益分析 （一）收益估算 根据东方市现有类似物业及近期住宅、商铺的售价调查，保守估计商铺平均售价为 3000 元 /宅平均售价为 2000 元 /收益估算如下： 1、商铺销售收入： 900 3000 270 万元 2、住宅销售收入： 28300 2000 56