保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告

可行性研究报告 1 第一章 总 论 一、项目概述 项目名称： 障性用房 棚户区拆迁安置 用 房 建设项目 项目法人： 家安居工程开发建设中心 主管部门： 法人代表： 张文江 项目选 址： 序号 小区名称 小区简称 地址 小区详细地址 1 清流人家 清流东路与上海路交叉口南侧 2 同乐苑 同乐路与金陵路交叉口西北侧 3 飞翔转盘 丰乐大道与清流西路交叉口西北侧 4 创业北苑 创业路与京沪铁路之间，清流路北侧 5 龙蟠小区 丰乐大道与全椒路之间 6 扬子路 淮河路与扬子路之间，市第七中学 东侧 7 创业中苑 创业南路与京沪铁路之间，清流南侧 8 西涧路 西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧 9 定远路 定远路与明光路交叉口北侧 详见附图。 可行性研究报告 2 建设内容与规模： 小区名称 小区用地面积 （亩） 棚户区改 造安置房占 地面积（亩） 小区 总建筑面积（平米） 棚户区拆迁安置房 拆迁安置房 商铺 合计 清流人家 55800 128400 乐苑 21600 103140 飞翔”转盘 6800 84420 业北苑 2400 76460 蟠 47000 376800 子路 27500 427750 业中苑 18300 273470 涧路 29000 266100 远路 81000 150900 计 269400 1887440 ：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分 1、项目形成 9 个居民小区，总用地 ；房屋总建筑面积 （ 棚户区拆迁安置房 ： 1887440 ；商铺138271 ） 90 以上户型 540288 ，2、 项目还将建 水、电、路等 其它 公用和辅助工程 。 投资估算及资金筹措： 1、 投资估算： 项目 估算 总 投 资 元 ,其 中： 工程基本费用： 元 ,工程其他费用 其中 土地征用费 元 ） ,基本预备费 投资估算表 如下 ： 可行性研究报告 3 单位：万元 小区名称 总投资 工程基本费 工程其它费 基本预备费 建设期利息 清流 乐 翔 北 蟠 子 苑 涧 远 计 、 资金筹措： 序号 资金来源 金额（万元） 1 省财政出资 25192 2 市财政出资 35620 3 土地出让金 拆迁户自拿资金 25286 5 银行贷款 316680 合计 建设性质：新建 建设工期： 20个月 （ 2010年 5月 12月） 项目建设主要 技术 经济指标 可行性研究报告 4 项目建设主要 技术 经济指标 简 表 序号 项目名称 计量 单位 设计 预算 序号 项目名称 计量 单位 设计 预算 1 项目建设总投资 亿 元 楼 层 层 6 18 2 长期借款 亿元 日照系数 建设期利息 万元 绿地率 % 借款偿还期 年 10 10 资本金利润率 % 项目总用地面积 亩 1 财务净现值 万元 总建筑面积 2025711 13 内部收益率 % 11 其中 拆迁安置房 1887440 14 投资回收期（含建设期） 年 铺 138271 15 总投资收益率 % 5 二 、编制依据及研究范围 编制依据 1、 件 （发改投资 2009500、 501、521、 526、 522、 523、 524、 528、 531号） 2、 2008 3、国家发展计划委员会办公厅投资项目可行性研究指南（ 4、项目决策分析与评 价（计划出版社 2008 年版） 5、中华人民共和国城市房地产管理法； 6、 经济适用住房管理办法； 7、 住宅小区物业管理条例； 8、 经济适用住房价格管理实施办法； 9、 设项目环境影响报告表 可行性研究报告 5 10、 设项目选址意见书 11、 设工程规划许可证 12、项目建设相关的有关信息资料 13、建设单位关于编制项目可行性研究报告的（委托书） 研究范围 1、项目建设的背景和必要性； 2、建设条件及场址方案； 3、建设内容和规模； 4、工程技术 方案； 5、项目实施进度计划； 6、投资估算与资金筹措； 7、项目效益综合分析； 8、结论和建议。 三 、建设单位概况 项目法人简介 997 年，当时隶属于建委， 2008年 9 月 市房产局成立， 调整至 要从事 保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。 中心注册资本 20000万 元 ， 2009 年底总资产 总负债 元。 有专业技术人员 15 人，其中高职 3人，中职 7人，一般助理级 5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。 可行性研究报告 6 1997年，全国 70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行 5000 万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约 15万平方米）建设。截至 2005 年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城 1800 多户中低收入家庭住房困难问题，对 全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了 一定 的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。 2005 年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地 200 余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设 平方米， 810 套，完成投资约 9000 万元。 2008 年 上年 ，市委、市政府决定 启动 “大滁城”建设的战略布置，拉开了滁城建设的新序幕。市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。目前， 负责建设的 龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等 14 个拆迁安置小区均已开工建设， 总建筑面积 算总投资约 中以 米，概算投资 招标方式建设的 ，投资 安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程 432套） ，已于 2009年 9 月全部交付使用，四百多可行性研究报告 7 户居民将喜迁新居。三期工程 1万平方米（ 96套）经济适用住房也已开工。此外，还承建了 部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积 平方米，概算投资 5000 万元。 龙蟠小区、西涧花园中配套建设的 876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。创业苑小区配建的 180 套（ 9564 平方米）廉租住房也 已 2009年 9 月开工建设。 2009 年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。 国家安居工程开发建设中心现有职工 21 人，经历 12年的磨砺 ，形成 了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为 地产开发市场的一支主力军。 时代和机遇造就了 把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目标和宗旨，住房保障是 中心 永恒的主题 ， 市国家安居工程开发建设中心将创造 法人代表简介 张文江， 发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于 1968年 12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。籍贯安徽省肥东县。 1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。 1993年 8 月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作， 1994 年底调动工作可行性研究报告 8 到 事全市节水管理，任节水办公室副主任。 1995 年 11 月由于工作需要，调至市建委计划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。 1998 年，同时兼任 城市基础设施开发建设有限公司办公室主任。2005 年 10 月，根 据市建委组织安排，任 国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。 2008 年 9 月 X 市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。 四、可行性研究结论 1、项目总投资 元，总建筑面积 平方米 ，项目 总用 地 ， 解决棚户区居民拆迁的安置问题。 2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价 2005元，处于同行业小区建设投资的中间水平； 90平方米以上户型不超过总建筑面积的 30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过 10%； 土地征地费为总投资的： 项目工程布置合理，工程建筑系数已达 25 32%以上，绿地率为 上 (详见附图 ) 综上所述 ,市大滁城棚户区拆迁安置房 项目建设是非常必要的 ,非常及时 的。项 目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。项目的经济效益和社会效益是显著的。工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性 。 可行性研究报告 9 第二章 项目 建设的背景和必要性 一、项目建设的背景 1、中央多项文件提出 支持棚户区改造 ,加强保障性住房建设 。 中央经济工作会议提出： 着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。 2010 年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进 。 要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度， 加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。 改 善群众生产生活 居住 条件，让各族人民共享改革发展成果 。 增加对 “ 三农 ” 、 科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠 发 达地区支持力度，提升城镇 发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。 2010 年中央一号文件 提出： 推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把可行性研究报告 10 加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落 户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。 多渠道多形式改善 居民 居住条件 。 2、 户区改造 安置房建设以推动大滁城建设 江山市长在 2010 年政府工作报告中对去年 “大滁城 ”建设工作作了概要说明。去年，大滁城 “131”组团完成投资 61亿元，超过 “九五 ”“十五 ”累计投资的总和。城市路网进一步完善。新建续建城市道路 158 公里，城区路网覆盖面积达到 60 平方公里；城市功能进一步完善。房屋拆迁、安置房建设和商品房开发均超历史。广大市民顾全大局，以实际行动支持大滁城 建设， 拆迁面积和安置房建设面积双双突破百万平方米。 国有土地出让 7000亩，土地出让金 前三年的总和。 在大滁城”建设指挥部第 27 次指挥长会议上。市委书记韩先聪在讲话中进一步强调了安置房建设的重要性。他说，安置房建设是一项民生工程，关系到百姓的切身利益。安置房建设问题不处理好，拆迁就进行不下去，那么道路、市场等一系列问题就将停滞不前，因此一定要加快安置房建设，这是我们工作的首要原则。另外，要下大力气抓好项目建设，加快工程进度。要充分利用现在一段时期施工材料成本较低的大好时机，抓紧谈判，争取更多项 目，加大龙蟠河与清流河景观带等重点项目以及公共基可行性研究报告 11 础设施建设力度，加快进程，尽早规划，尽早施工，做到未雨绸缪、胸有成竹，争取在大好时机下再掀建设高潮，再结一批硕果。 3、安置房的建设对房地产业和国民经济的持续协调发展的重要作用 安置房，是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户 ,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视 解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。我国近年来不断加快安置房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用：一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批被拆迁但中低收入家庭的住房困难。二是解决了群众住房需求，改善了住房条件。三是扩大居民消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构。五是加快城市建设与发展，解决房屋拆迁矛盾构建和谐社会。 二、项目建设的必要性 1、 棚户区改造 安置房建 设是政府关注民生的重要体现： 党的十四届四中全会提出构建和谐社会，要求按照民主法可行性研究报告 12 治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安全有序、人与自然和谐共处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群 众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求。 2、安置房建设是解决被拆迁群众居住问题促进社会和谐发展的需要 住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的问题。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的责任。建设拆迁安置房，让符合条件的被拆迁人住的上经济、实用的住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对建设和谐 3、 棚户区改造及安置房建设 是改善 市面貌，加快大滁城建 设的需要 010年， 中心城市力争完成拆迁 100万平方米、新建安置房 100 万平方米、新建道路 100 公里、开工项目 100个、完成投资 100 亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政可行性研究报告 13 府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及 大量棚户区改造。被 拆迁居民和农民数量大幅增 加。 然而 此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 建设 棚户区改造，居民 安置小区是 政府为民办实事的重大项目。加快大滁城建设步伐，维护被拆迁人的合 法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的进行，进而促进大滁城的加速建设 。 同时通过拆迁后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。同时带动周边的经济社会发展整洁优雅的居民小区也将成为滁城一道新的美丽的风景线。 综上所述，为加快大滁城的建设，提升全市综合经济实力，该项目建设是十分必要的。 可行性研究报告 14 第 三 章 建设条件及项目选址 一、建设条件 自然条件 1、气候条件 暖温带半湿润气候，区内气候温和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然条件优越。具体主要参数如下： 常年风向：全年以偏东风居多 年平均温度： 平均降水量： 800平均无霜期： 210 天 室外风速：冬季 s 夏季： s 大气压力：冬季 759 夏季： 747、地形、地貌及工程地质 城区地处江淮丘陵平原，市区范围属低岗地，地势平坦，清流河自西北向东南贯穿市区。市区地形呈西南高，东北低。除琅琊山脚标高 50M（黄海高程，下同）左右外，其他地区标高一般为 30间。项目工程地址位于城区东南部，属平原微丘区，工程地质条件较好。区域 地层较为简单，主要有寒武系（ E），奥陶系（ O），侏罗系（ J），白垩系（ K），第四系（ Q）。 3、地震 可行性研究报告 15 根据安徽省地震裂度区划图， 区抗震设防裂度为 6度。鉴于汶川大地震，建议生命线工程按 7度以上设防。 4、水文 流经 区的清流河，位于项目东部边缘，为长江流域滁河的最大支流，流域面积为 1265长约 93经滁河汇入长江。在市区附近的清流河上游建有城西水库和沙河集水库，城西水库总库容为 8520万 河集水库总库容为 18490 万 河集水库高于城西水库约 10m。两库之间有明渠连通。 社会经济条件 理坐标为北纬 31 51 33 13、东经 117 09 119 13之间，亦称“皖东”，地理位置优越，交通方便快捷。 域北依淮河、南邻长江，地处长江三角洲西部边缘，东北与扬州交界，东南与南京接壤，西南与合肥毗邻，西北与蚌埠相望。京沪铁路和拟建中的京沪高速铁路经滁城设站，合宁高速公路和蚌宁高速公路近城而过；滁城市区距省会合肥市高速公路里程为 120 公里，距南京市一级公路（拟建）里程50公里。属“南京都市圈”核心城市之一。 滁城是皖东政治、经济、文化中心，城市总 体规划定位为：滁城市区是以机械、电子、轻工等为主导产业的现代化新型工贸及旅游城市。根据安徽省城镇体系规划，滁城市区在城镇等级序列上属省内区域中心城市，现已纳入皖江城市带，在省内经济发展中具有重要作用，是全省城镇体系中的中坚和骨干。 可行性研究报告 16 009 年国民经济指标表 指标名称 单位 全市 绝对量 增幅 ( ) 一、地区生产总值 亿元 中：一产增加值 亿元 产增加值 亿元 产增加值 亿元 、三次产业比 、工业增加值 亿元 中：规模以上工业增加值 亿元 、全社会固定资产投资 亿元 525 中： 50万元以上投资 亿元 中：城镇投资 亿元 410 村投资 亿元 O 9 房地产开发投资 亿元 、财政总收入 亿元 中：地方财政收入 亿元 37 、社会消费品零售额 亿元 、 、进出口总额 万美元 68793 中：出口总额 万美元 5361l 口总额 万美元 15182 、城镇居民人均可支配收入 元 13368 民人均纯收入 元 5026 010年经济社会发展预期目标：生产总值增长 上、争取 15%，财政收入增长 18%以上、争取 20%，全社会固定资产投资增长 30%以上、争取 40%，社会消费品零售总额增长 19%，可行性研究报告 17 外贸进出口总额增长 12%以上，城镇居民人均可支 配收入和农民人均纯收入分别增长 12%和 10%，城镇登记失业率控制在 内，人口自然增长率控制在 以内，单位生产总值能耗降低 主要污染物排放量减少 4%。 上述表明， 会的快速发展，为 下了坚实的基础。 企业 析 1、经济优、劣势分析：从上述项目法人简介看出，资金上有政府财政支撑。近年来，企业连续财务盈余，企业自有资金较为充足，企业有较强的利用“经济杠杆”能力，项目融资条件好。从外部条件看，项目建设符合政策法规，不存在外部风险。 2、符合“ 科学发展”的技术条件：企业技术力量较为雄厚，企业技术人才占全员职工的 80%以上。 3、企业管理规范，信誉很好。（详见简介） （四）基础设施条件 1、交通运输。项目建设在 中心及周边 ，项目区 域 交通运输十分便捷。 2、供水。市自来水公司附属两个水厂，以城西湖水库为水源，日供水能力为 17万吨，本市目前日需求量为 13万吨，项目区供水市政需联通主水管网。 3、供电。项目区内附近 均 有变电站，电力供应充足，工程供配电条件优越。 可行性研究报告 18 二、项目选址 项目选址的原则和技术要求 1、符合国家、地区和城乡规划的要求。 2、安全 原则，防洪、防震、防地质灾害。 3、节约项目用地。 4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。 5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。 6、交通和运输便捷。 7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。 项目地址方案 项目拆迁安置房小区地址简表 序号 小区简称 小区详细地址 1 清流人家 清流东路与上海路交叉口南侧 2 同乐苑东区 同乐路与金陵路交叉口西北侧 3 飞翔转盘 丰乐大道与清流西路交叉口西北侧 4 创业北苑 创业路与京沪铁路之间，清流路北侧 5 龙蟠 小区 丰乐大道与全 椒路之间 6 扬子路 淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧 7 创业中苑 创业南路与京沪铁路之间，清流南侧 8 西涧路 西涧路与丰乐大道之间，明光路 北 侧 9 定远路 定远路与明光路交叉口 北 侧 可行性研究报告 19 各小区交通和大型公建配套 情 况 简述 本期棚户区、拆迁安置房建设的地址在大滁城的中心城区范围（详见附图），所以各小区均邻近交通要道，教育、卫生、文化、电讯、饮食服务业等一应俱 全，有的直接在市政务新区，处于市政治、文化、体育中心。又因为 多大中专乃至小学文化、体育设 施均为新建，服务业为当今中小城市的中上等水平，其他商贸业更是日新月异。可行性研究报告 20 第 四 章 市场需求分析 一、经济 、社会 发展的需求简 析 “十 二 五”时期是 实施东向发展战略、实现跨越式发展的关键时期。综合考虑各方面因素，“十 二 五”时期 将为两位数 以上 ，经济、社会发展 目标都要有工业化和城镇化来支撑，尤其是城市基础设施和安居住房 （含拆迁安置小区）一类 工程更为迫切。 江山市长在今年“两会”报告中关于 2010 年的建设任务中提出 ， 要“ 突出城市新家园，在增强承载力上取得新突破 ” 城镇化是社会发展的必然趋势，是 助推工业化的强大动力。要抓住国家加快小城镇建设的机遇，大力实施同城化战略，内抓“ 131”组团之间的城镇化、外促与南京市的同城化、下促各县市区内部的城镇化，做好同城、山水、绿化“三篇文章”，建设宜居、宜业、宜游的城市新家园。 “ 大滁城建设要初见成效。区域经济竞争直接表现为中心城市的竞争，要舞好大滁城建设这个龙头，带动全市城镇化加快推进。今年大滁城建设“ 131”组团争取完成投资 150 亿元；中心城市力争完成“五个一百”： 即拆迁 100 万平方米、新建安置房 100 万平方米、新建道路 100 公里、开工项目 100 个、完成投资 100亿元。 可行性研究报告 21 二、 大滁城住房 市场 需求概 况 依据 城市总体规划（ 20082020） 到 “十二五” ，大滁 城发展成为 60 万人口、 60 平方公里的城市；到 2020 年，建成以滁城为主体，以来安、全椒为两翼，以周边卫星镇为支撑的 “ 大 ，城市总人口 120 万人（其中滁城 80 万人，来安、全椒各 20 万人），城市总面积 120 平方公里。到 2020 年，其中中心城市滁城人口净增 60 万人，按户均人口 4 人，每户一套住房，将需要 15 万套住房，相当于 1500万 左右。未来 10年年均需建住房 150万 ，才能满足滁城住房供需平衡 的需要 。 这还不包括拆迁安置专项用房。但 目前全市区全部房地产企业的年产出住房也只有 套左右， 更谈不上小区配套的 文、教、卫等公用设施。 因此 住房 供求缺口较大，远不能满足市场的需求。 三、小区拆迁 安置 需求情况 棚 户区 是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在 3 万平方米以上，占地面积一般至少在 5 万平方米左右。 党和国家各级政府十分关心 棚 户区的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程” 22 民中低收入家庭出售的住房 ，主要是指经适用房和廉租房 ，优先出售 和租 给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。而拆迁户应得到更加优惠的初偿还。 规划的需要不言而 喻 ，大滁城规划起点高 ，要求严 ，不仅节约土地资源，同时也使市政资源发挥最大效益。 四 、市场需求的发展基础 经济的快速发展，为居民购房奠定了 较为 坚实的物质基础。 一是 经济发展基础具备。改革开放以来， 经济快速发展。 2009 年，全市实现生产总值 576亿元，比上年增长 超年度计划，超全省平均增长水平；财政收入 元，超年度计划 全省平均增幅 4 个百分点；社会消费品零售总额 元，增长 超年度计划 全省平均增幅 要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。 城镇居民人均可支配收入达13368 元，增长 农民收 入突破 5000 元大关，达到 5026元，增长 超出全省平均水平 400 元以上。 二是产业发展基础。 电、食品、纺织、化工、建材为主体的工业体系，全市现有工业企业3 千多家，其中大中型企业 100多家，规模以上工业企业 370 个，可行性研究报告 23 著名的企业有扬子集团公司、博西华制冷有限公司、康佳电子、全柴动力集团、 厂、天大集团、皖华人造板公司、太阳能集团公司等，工业经济规模和实力居安徽省前列。 三是大滁城建设对人口容纳的环境扩大。如上所述，大滁城的建设，使 拆迁安置房和 安居 住房建设有了 较好 的 发展基础。不仅是建设场地，基础设施条件 也 逐渐完善。 五、地方保障性住房建设和经营有关政策及政策导向 征地拆迁优惠政策 1、用地优惠价格：保障性住房 亩连同国税即土地增值税，其他土地使有费，每亩 10 12 万元征收。本项目小区按 11万元 /亩列入投资估算。 2、拆迁费用：本期保障性住房有土地的拆迁事宜，全由政府安排专业拆迁公司拆迁，其拆迁费不列入保障性住房投资。（详见本项目投资估算。）同时，小区拆迁后多出的用地，由保障性住房业主出售后收入用来建设保障性住房。 3、征地拆迁费占项目总投资 比例控制在 15%以下。本项目不负责拆迁费用，征地费用只控制在项目总投资的 3%以内。（详见有关估算表格） 住房价格优惠政策 1、经济适用房属“有计划的商品经济”产物，其销售价控制在成本价左右，为了经营的“可持续性”，也可能略高于成本价。优先出售给低收入家庭，教师和离退休职工。 可行性研究报告 24 2、棚户区改造拆迁安置户每户交纳安置房款占每套房款的5%。 3、廉租房可视使节情况可适当延长廉租时间，也可在一定租用时间后，廉价出售给租用者。 小区保障性住房户型设计控制政策 1、 90 平方米以上房型所占面积控制在总建筑面积的 30%以下。 2、商业性投资项目如商铺等投资占总投资的比例控制在10%以下。 3、廉租房住房套型建筑面积控制在 50 以内；经济实用房住房套型建筑面积控制在 60 左右。 项目融资政策 1、一是地方政府直接给于财政补贴；二是积极争取上级政府给予财政专项支持。 2、二是以地方财政为后盾，采取信贷融资方式为项目建 设融资。项目资本金达到总融资量的 22%，符合国家关于政府公益性投资行为项目融资对资本金比例的规范要求。 3、三是动员棚户区住房户积极配合征地拆迁，同时向棚 户区拆迁住房户收取一定比例的住房“保障金”，以尽棚户区 住房户的保障性住房建设义务。 可行性研究报告 25 第 五 章 棚户区和旧住宅改造方案 一、 改造依据 中华人民共和国城乡规划法 ( 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（ 建保 2009295号 ） 城市居住区规划设计规范（ 2002年版 安徽省城市房屋拆迁管理办法 2008 一五”规划纲要 二 、 指导思想 以科学发展观和构建和谐社会重要思想为指导，以解决棚户区改造中拆迁户居住问题、改善居住质量为核心，坚持政府投入、整合资源、分类指导。建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求 三 、 改造 原则 可行性研究报告 26 1、立足 据国家建设安置房的特点及发展趋势，实事求是，量力而行，总体规划的原则。 2、注 重结合地方实际，以规划为指导，近期需求和远期预测为基础，与 3、科学配置，功能配套。设施建设着眼于完善综合服务功能，满足群众住房需求和改善住房条件。同时，通过项目的成功建设，发挥示范、指导和辐射作用。 4、厉行节约，严格管理。最大限度地整合和利用现有资源。建立和落实项目责任制，加强建设项目的全程管理、监督和评估；尽可能地减少管理费用，提高投入产出效益 。 四 、改造目标 在市政府的宏观调控下，将配套设施不全、居住环境差的旧住宅区逐步建设成设计合理、配套设施齐全、环境优美、管理有序的居住 小区。 五 、 市场调研与预测 010年，中心城市力争完成拆迁 100万平方米、新建安置房 100 万平方米、新建道路 100 公里、开工项目 100个、完成投资 100 亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。棚户区及旧住宅区大多都位于城市老城区，就医、上学、交通便利，区位优势、地理优势、环境优势甚佳，可行性研究报告 27 适合不同层次人员居住和商业经营。根据目前 的房价水平和开发用地挂牌拍卖价，棚户区及旧住宅改造项目的土地价格基本上都在 200 万元 /亩，商品 房价格均价应该达到 4000 元 /平方米以上。 2010年 3月 “ 大滁城 ” 建设拆迁再动员大会上 决定 ，今年“ 大滁城 ” 建设的拆迁量在去年 122万的基础上，将再达 100万，其中老城区 3 个地块将率先启动，预计 3年内我市将完成对老城区棚户区的改造。今年 “ 大滁城 ” 拆迁面积目标确定为百万平米，其中已经确定了 6个地块，分别为老城区 3 个地块、清流河整治、城南 4 条道路拆迁和清流东路安置点。率先启动的老城区 3个地块拆迁面积约 22万，涉及拆迁居民 1680 户，企业12 家。其第一地块为原 泥厂汇龙电子对面，拆迁面积 12万，目的为 即将投入建设的滁城第二条南北交通大通道 西涧路做准备；第二块为市体育场南边，拆迁面积 6 万，目的是打通环城水系，为即将建设的南湖三、四期做好前期工作；第三块为南谯北路与明光路交叉口原琅琊旅社周边地块，包括现在的北大荒女人世界商场周边，拆迁面积 4万。预计老城区 3个地块将在 4 月中旬前完成登记、丈量、认证、房屋评估等工作，动迁工作 5 月底结束。另外 3 个地块拆迁面积约 8万，其中，清流河整治 2万，城南 4 条道路 1 万，清流东路安置点 5 万左右。预计，拆迁工作将在 4月完成。据悉，这些地块拆迁完成后， 2#、 5#、 9#地块（老水泥厂）、凤凰西路、可行性研究报告 28 党校、康佳地块进行拆迁，面积约 40 万。其余地块的拆迁计划正在制定中。 被拆迁居民和农民数量大幅增加。然而 现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。 六 、改造 安置 方案 根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求。本次棚户区及旧住宅区规划采用就地安置和异地安置相结合，分别安置至统一规划的 9 个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公园绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。 项目形成 9个居民小区，总用地 ；房屋总建筑面积 。其中：棚户区拆迁安置房： 1887440；商铺138271 。 安置 17839 户，安置人口为 59550 人。 项目容积率在 流人家） 远路）范围内控制， 住宅层数原则上以高层或小高层为主，适当建设一部分中高层住宅。绿地率一律控制在 30%以上；户型中小户型为主，部分户型建设为 90平方米以上户型（ 540288 ，约占总建筑面积的 根据 总 体规划及实际现状，以尊重居民意愿为前提，采用就地还原为主的原则。各小区配套 且配套商业和服务性 设施。对于一些被置换出的 地块。 按照 总体规划腾出的土地作为城市绿地，建设为市民活动的公共场所，并配置市民健身和休闲设施。 可行性研究报告 29 2010年 序号 分项名称 单位 清流人家 同乐苑 飞翔转盘 创业北苑 龙蟠 扬子路 创业中苑 西涧路 定远路 合计 1 棚户区改造 用地面积 亩 2 总建筑面积 迁安置房 128400 103140 84420 76460 376800 427750 273470 266100 150900 1887440 铺 10541 总容积率 5 总建筑密度 % 0 0 1 27 6 总绿化率 % 35 35 0 0 36 7 日照系数 9 棚户区改造 安置户数 户 1204 909 736 661 3612 4191 2367 3241 918 17839 10 棚户区改造 安置人口 人 3853 2952 3050 2052 11556 13412 8070 11392 3213 59550 滁州市保障性用房棚户区拆迁安置 用房建设项目 可行性研究报告 30 七、 拆迁情况 此次共拆迁 9个棚户区及旧住宅区，拆迁面积为 方米， 拆迁户数 5020 户，人口为 12011 人。 棚户区拆迁情况调查统计表 拆迁编号 名称 占地面积 拆迁面积 (拆迁户数 拆迁人数 (亩 1 清流人家 107 383 1150 2 同乐苑 572 1725 3 飞翔转盘 658 1975 4 创业北苑 634 1902 5 龙蟠 308 938 6 扬子路 1025 0 7 创业中苑 148 443 8 西涧路 801 2403 9 定远路 491 1474 合计 5020 12011 滁州市保障性用房棚户区拆迁安置 用房建设项目 可行性研究报告 31 第 六 章 项目建设内容和规模 一、编制依据 1、 件 （发改投资 2009500、 501、 521、526、 522、 523、 524、 528、 531号） 2、 2008 2020年） 3、 设项目环境影响报告表 （分小区） 4、 局建设项目选址意见书 （分小区） 5、 设用地规划许可证 （分小区） 二、建设内容和规模 小区名称 小区用地面积 （亩） 棚户区改 造安置房占 地面积（亩） 小区 总建筑面积（平米） 棚户区拆迁安置房 部分 拆迁安置房 商铺 合计 清流人家 5