国际旅游•高尚住宅社区项目可行性研究报告

1 目录 第一部分 项目总论 . 5 一、项目背景 . 6 . 6 . 6 . 6 . 6 . 6 二、可行性研究结论 . 8 . 8 . 8 . 8 . 9 第二部分 项目投资背景研究 . 11 一、惠州城市发展现状 . 12 . 12 . 12 . 14 . 14 二、惠州城市发展研究 . 16 定位与功能组团定位 . 16 . 17 . 17 . 21 . 24 三、惠州城市辐射力研究 . 27 . 27 . 28 . 30 四、惠州房地产发展政策环境研究 . 31 . 31 . 35 第三部分 项目初步发展意向 . 36 一、项目介绍 . 37 二、休闲复合型地产典型案例研究 . 38 . 38 . 42 . 45 . 51 . 55 三、初步评价 . 59 . 59 . 59 . 60 . 60 第四部分 专项市场研究 . 61 2 一、惠州休闲旅游市场研究 . 62 . 62 . 63 . 66 . 72 二、惠州别墅市场研究 . 73 . 73 . 83 . 86 . 88 . 99 三、酒店、会议市场研究 . 100 . 100 . 101 . 103 议市场分析小结 . 107 四、商业市场研究 . 108 . 108 . 109 . 110 . 111 第五部分 项目解析 . 113 一、项 目地块分析 . 114 . 114 势 . 115 . 116 二、项目 析 . 117 势） . 117 势） . 118 会点） . 118 胁点） . 119 三、项目评价 . 119 . 119 . 121 . 122 . 122 第六部分 项目整体定位 . 123 一、项目发展方案 . 124 . 124 . 128 二、项目卖点整合 . 131 三、项目整体 形象定位 . 132 第七部分 项目功能物业发展设想 . 136 一、酒店物业发展设想 . 137 . 137 . 137 . 138 3 . 138 二、度假别墅物业发展设想 . 141 . 141 . 141 . 141 三、商业发展设想 . 146 . 146 . 146 . 146 四、高尔夫及会议中心发展设想 . 149 . 149 . 149 第八部分 项目经济效益评价 . 151 一、指标说明 . 152 . 152 . 152 . 153 二、项目开发建设进度安排 . 154 . 154 . 154 . 156 . 156 三、投资估算与资金筹措 . 158 . 158 . 161 . 162 . 163 四、销售及经营收入测定 . 164 . 164 经营税金及附加估算 . 165 . 165 . 165 五、财务与敏感性分析 . 167 . 167 . 168 . 170 第九部分 项目可行性研究结论与建议 . 171 一、项目可行性研究结论 . 172 . 172 . 172 . 173 二、项目主要问题的解决办法和建议 . 174 . 174 . 174 三、项目风险及防范建议 . 175 . 175 . 176 4 附件 . 177 5 第一部分 项目总论 6 一、 项目背景 惠州 X 国际旅游高尚住宅社区项目 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标 2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资 1993530 号） 关 于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经 199811 号） 开发公司提供的相关资料 国家及惠州经济建设的方针、政策和城市规划 根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。 7 地块分区 建设项目 用地面积 （ 建筑面积 （ 容积率 一地块 A 区 会议中心 195356 40000 区 酒店、游艇俱乐部、商业及公寓 120938 84000 区 联排住宅及小学 165343 134800 1 区 保留用地 133671 独栋住宅、会所及幼儿园 483964 110430 区 独栋住宅及会所 204779 47206 区 联排住宅及 141970 60348 区 休闲娱乐公园 840466 小 计 2286487 476784 地块 2 会所及练习台 36864 6000 独栋住宅及会所 372266 178750 独栋住宅及 会所 322757 144850 独栋住宅 136401 57900 独栋住宅 140065 56700 独栋住宅 29039 13500 独栋住宅及会所 39386 22000 独栋住宅 26658 11650 尔夫练习场 2123275 小 计 3226711 491350 计 5513198 968134 8 二、可行性研究结论 惠 州 房地产市场发展正处于