国有土地收购储备整理项目可行性研究报告

1 目 录 第 1章 总论 . 4 . 4 则与范围 . 5 制依据 . 5 制原则 . 7 制范围 . 7 本情况 . 8 . 11 第 2章 待储备地块概况 . 13 和形状、面积 . 13 期项目 . 13 期项目 . 15 . 17 期项目 . 17 期项目 . 17 质状况 . 17 期项目 . 17 期项目 . 18 . 18 期项目 . 18 一期项目所有地上物汇总表 . 20 期项目 . 20 二期项目所有地上构筑物汇总表 . 21 政建设条件 . 22 期项目 . 22 期项目 . 23 第 3章 土地储备流程 . 24 第 4章 区域条件 . 29 . 29 质、地貌及水文 . 29 通条件 . 29 候 . 30 他基础设施条件 . 31 . 31 济条件 . 31 源条件 . 33 第 5章 规划与市场分析 . 34 . 34 市定位 . 34 市规划 . 34 2 . 35 储备地块的规划及其可行性 . 35 储备地块最佳利用分析 . 36 储备地块的具体规划数据 . 37 . 39 市各旗县土地出让价格一览 . 39 伦镇历年土地出让价格及走势一览 . 39 响下一步 某 土地出让价格与其它旗差距的因素分析 . 40 响土地出让价格的其它因素分析 . 41 地出让价格的测算结果 . 43 第 6章 项目实施进度 . 44 . 44 . 44 第 7章 投资分析 . 45 . 45 地征用及拆迁补助政策 . 45 地拆迁补助政策 . 47 地 整理 取费标准 . 48 营管理费用和其它政策性取费标准 . 48 . 49 地费 . 49 地 整理 投资 . 51 他投资 . 51 期项目投资构成 . 52 . 52 地拆迁费 . 52 地 整理 投资 . 54 他投资 . 54 期项目投资构成 . 54 . 55 第 8章 财务分析 . 56 . 56 地出让收入估算 . 56 本估算 . 57 润估算 . 58 利能力分析 . 59 确定性分析 . 59 . 60 地出让收入估算 . 60 资估算 . 61 润估算 . 62 利能力分析 . 63 确定性分析 . 63 . 64 3 地出让收入估算 . 65 本估算 . 66 润估算 . 67 利能力分析 . 67 确定性分析 . 68 第 9章 结 论 . 71 总投资估算表 . 73 一期土地出让收入估算表 . 74 一期项目总成本费用估算表 . 75 一期项目利润表 . 77 一期项目现金流量表 . 78 二期项目土地出让收入表 . 80 二期项目现金流量表 . 81 二期项目总 成本费用估算表 . 81 二期项目利润表 . 82 二期项目现金流量表 . 83 总土地出让收入表 . 84 总成本费用估算表 . 85 总项目利润表 . 86 总项目现金流量表 . 87 附图 . 88 卫星图一（一号地块） . 88 卫星图二（二号地块） . 89 卫星图三（三号地块） . 89 卫星图三（三号地块） . 90 卫星图四（四号地块） . 91 卫星图五（五号地块 ） . 92 卫星图六（总图） . 93 图一 . 94 图二 . 95 图三 . 96 图四 . 97 图五 . 98 自治区 国土资源厅关于 某 库伦镇建设用地的总体规划图 . 99 4 第 1 章 总论 目基本情况 1 项目名称： 某 国有土地收购储备 整理 项目 2 项目承办单位： 某 土地储备交易中心 3 项目负责人： 4 项目所在地区、地点： 5 项目范围 ： 本次土地收储 地块共五块， 总 计 二期进行。一期 三块地块 ； 二期 二块地块 。 6 项目任务：分二期完成上述 五块土地的征地、拆迁、整理，并完成出让。 7 项目目标：通过土地储备、出让 ，进一步通过规划完善 某 的城市功能、社会功能，为提高 某 的经济发展水平奠定基础。同时， 实现增值收益，提高 某 的财政收入 ，为 某 的经济发展提供更多的资金支持。 8 投资规模：项目总投资 元。 其中一期项目投资 期项目投资 9 资金构成： 本项目总投资为 元 （含建设期利息） ，其中申请银行借款 10000 万元（一期项目贷款 6900万元；二期项目贷款 3100万元），自有资本金 （其中一期项目资本金 期项目 元 ） 。 10 资金筹措：项目 总 投资 元 。 其中 一期项目投资 元，向银行贷款 6900 万元，剩余部分自筹 ；二期项目投资 银行贷款 3100万元，剩余部分自筹。 11 项目 利润 ：项目 完成后，可实现 项目总利润 偿还银行贷款后） ， 其中一期项目实现总利润 偿还银行贷款后 ） ；二期项目实现总利润 元 （偿还银行贷款后） 。 12 项目 期： 7年 13 可行性研究编制单位： 重庆市投资咨询公司 14 法人代表： 汪根 林 15 资格证书编号：工咨甲 12820070014 16 资质等级：国家综合甲级 17 发证机关：国家发展和改革委员会 制依据、原则与范围 制依据 律依据 1 中 华人民共和国城市规划法 2 中华人民共和国文物保护法 3 中 华 人 民共和国土地管理法 6 4 中华人民共和国环境保护法 5 通辽市 征地 补偿安置办法 6 通辽市财政局、通辽市房管局转发财政部、 国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知 7 通辽市国有土地储备 整理 财务管理暂行办法 方政策 依据 某 人民政府印发 某 征地补偿安置实施办法的通知 。 地储备相关文件 1 城市规划编制办法、城市规划编制 办法实施细则、 城市用地分类与规划建设用地标准 等技术规范、技术标准 和部门 规章； 2 某 总体规划 (2010; 3 某 土地利用总体规划 (2010 ); 4 征地、拆迁、估价等行业标准 ; 5 通辽市域城镇体系规划 ; 6 通辽市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见 ; 7 通辽市 某 土地利用总体规划 ; 8 通辽市 某 土地开发整理规划 ; 9 某 全面建设小康社会发展规划纲要 ; 10 通辽市 某 交通发展规划 ; 7 11 通辽市 某 新城 区 总体规划 修编用地地质灾害调查评价报告 ; 12 实地勘查获取的资料及搜集的市场资料 。 13 某 土地储备交易中心 提供的其他资料 ; 制原则 格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。 现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸 。 块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析 。 制范围 受项目承办单位的委托， 重庆市投资咨询公司 会同有关部门和相关 单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在 国土、规划等部门 已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。 本可研报告 编制 范围 包括 ： 1、 项目基本情况 ； 2、 待 储备地块概况 ； 8 3、土地储备流程； 4、区域条件 ； 5、 规划与市场 分析 ； 6、项目实施进度； 7、 投资 分析； 8、 财务 分析； 基本情况 某 位于 通辽市 西南部。东邻 科尔沁左翼后旗 ，南靠 辽宁省 阜新蒙古族自治县 和 彰武县 ，西连 奈曼旗 ，北接 开鲁县 。地理坐标位置在东经 121 09 21，北纬 42 2114。全旗 面积 4744 平方公里。人口 ，其中蒙古族 104988 人，占总人口的 汉族 66567 人，占总人口的 其它少数民族 5861 人，占总人口的 人口密度每平方公里 旗人民政府驻 库伦 镇。清初设旗，因曼苏希礼喇嘛从西藏来此传经布法，故名曼珠希礼 某 。 1933年改 某 。养畜牧河横贯中部 ，河南为黄土丘陵沟壑区，属燕山余脉； 河北是草甸地 ，属西辽河冲积平原边缘属大陆性气候。年平均气温6 6。 C，年降水量 400霜期 140。 某 经济发展迅速。随着改革开放的， 某 实现了跨跃式的发展。特别是 2000 年以来，更是每年一层楼，发展势头迅猛。 2007年，全旗农业总产值 113445 万元，同比增长 9 播种面积 138 万亩，其中：玉米种植 40 万亩，荞麦 济作物 亩，青贮饲料 10 万亩。新增设施农业 3500亩。粮食总产量 比增长 畜牧业实现快速发展， 2007 年牧业年度牲畜存栏达到 88 万头（只、口），同比增长 9%；其中牛存栏 15 万头、同比增长14 7；羊存栏 43 万只，同比增长 8 5；猪存栏 21 万头，同比增长 肉产量为 34505 吨，同比增长 其中猪、牛、羊肉产量为 17610吨、 12303吨、 4592 吨，分别比上年增长 蛋禽总产量 1530吨，比上年增长 全旗共完成人工造林 亩，其中春雨季造林完成 亩，以封代造完成 亩。双百万亩示范工程完成 4万亩 。完成封沙育林 8万亩。完成义务植树 80 万 棵 ，四旁植树 60 万 棵 ，村屯绿化 26 个，公路绿化 28公里。在额勒顺镇赛音他拉嘎查境内新建一处面积 6万亩的县级自然保护区。完成库伦镇东梁新区带状公园绿化1 万平方米。完成小流域治理 21万亩，新（续）建水库塘坝7 座，打配机电井 98眼，新增有效灌溉面积 增节水灌溉面积 亩。国家水土保持重点建设工程东树项目区圆满完成五年 100 万平方公里的治理任务，并顺利通过国家竣工验收。 2009年，全旗工业经济总量大幅度提升， 全旗地区生产总值完成 元，同比增长 其中一、二、三次产业分别完成 元、 元和 元，同比分 10 别增长 21%、 27%。三次产业比达到 28： 42： 30。财政收入完成 元，同比增长 35%。城镇居民人均可支配收入达到 10510 元，农牧民人均纯收入达到 4418 元，分别较上年增加 802 元和 92 元。社会消费品零售总额 8 亿元，增长 面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值 元，同比增 长 32%；实现销售收入 比增长 上缴税金 18402万元，同比增长 工业经济对财政的贡献率达到 66%，较上年提高了 32个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了 3520 万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8 亿元，实现销售收入 缴税金 18322万元，分别占独立核算工业企业的 70 %、 和 工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资 元，实施续建项目 3 个，新开工建设项目 7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的 7 个项目总投资超过 13 亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等 4个项目投资都在 1 亿元以上，并且有 3 个是 11 两头在外的非资源型项目。国电和风风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。 库伦境内交通极为便利，现有公路总里程 1382 公里，其中：等级公路 570 公里（油路 210 公里、砂石路 360 公里）省级干线 1 条 里，县级公路 4 条 里，乡级公路 17条 367公里，村级路 690公里。 乡乡通油路、村村通公路情况： 6 个苏木（苏木）镇， 1 个农牧林场， 2008 年末实现乡乡通油路；全旗 186 个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前，库甘铁路已经建设完成， 2011 年能够实现通车，改变了 某 无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时， 某 的交通情况也将大为改观。 殊说明事项 本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前 库伦镇的社会政治经济 情 况作出，对于 未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。 本报告的结论是依据 某 现状及有关资料进行测算获得的 ， 仅供 使用单位 作为项目论证参考。其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。 要经济技术指标表 序号 项目 单位 一期 二期 合并总体计算 12 1 基础数据 块面积 平方米 1100799 收储整理 万元 地补偿费用 万元 地整理费用 万元 他费用 万元 经营期指标 让出收 万元 成本费用 万元 润总额 万元 利润 万元 评价指标 资利润率 % 售利润率 % 44 本金利润率 % 务净现值 亏平衡点 % 总体项目调整后盈亏平衡 13 第 2 章 待储备地块概况 储备地块位置 和形状、面积 期项目 本项目一期带储备地块为三块 ，分别为： 一号地块位于库伦 镇 新老城交接处， 北侧，以此道路南北边线 各向外延伸 30 米，作为南北两块地块的北南 起点 ，各向南北延伸 200米；该地