安庆市阳光花园二期建设项目可行性研究报告

1 安庆市阳光花园二期建设项目 第一章 总 论 目概况 目名称 安庆市阳光花园二期建设项目 设地点 安徽省安庆市区南侧，南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔，周边教育卫生、大型商场等设施齐全、交通便利。 目进度 土地、规划等相关审批程序已经完成，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口。 设内容 规划二期总用地 规划总建筑面积 业建筑面积 建面积为 防工程 行车库 2104积率为 地率为 32%，总户数 790户。 目总投资及资金来源 工程总投资 元 人民币。自筹 元，贷款 15000万元 , 商品房预售款 5000万元 。 设运营期 项目建设期运营期为三年。 业概况 公司企业法人营业执照注册号，发证机关安庆市工商行政管理局。公司住所位于安庆市集贤路 30号。 法定代表人： 注册资本：贰仟万圆整 2 实收资本：贰仟万圆 整 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 经营范围：对农业、工业、商贸流通产业项目和高新技术项目的投资；房地产开发、销售、租赁；建筑材料销售、停车场服务。 安徽盛晟投资开发有限公司原名为安庆京安房地产开发有限责任公司，成立于1996年，现已发展成为一家具有相当规模和实力的多元化民营房地产综合开发企业，为房地产开发二级资质，注册资金 2000 万元，公司现有员工 200 余人，其中各类专业技术人员 50 余人。公司下辖安徽长江建设总公司、建材公司、京安物业公司、安庆盛晟农业投资发展有限责任公司。 公司自成立以来，已 累计参与开发各类住宅、商铺、写字楼逾 25万 中“京安花苑”、“阳光花园”、“长江广场”等优质楼盘成为深受消费者喜爱的明星小区“阳光花园”小区被有关部门推荐代表安庆市参加全省十佳住宅小区评选。公司先后获得安徽省“十佳民营企业”、安徽省“百强民营企业”、安庆市“十佳民营企业”等多项荣誉称号。 行性研究依据 1、建设部关于房地产开发项目经济评价方法 2、国家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版 3、安庆市商品房销售管理办法 4、安庆市住宅小区配套设施规划建设管理办法 5、城市房 地产开发经营管理条例 6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案 7、安徽省建设厅、发展和改革委员会、经济委员会关于开展节能省地型住宅建设试点的通知建房【 2007】 61号 究范围 本项目可行性研究报告依据国家的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地迎江区社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性、市场需求分析、项目选址与建设 3 条件分析、主要建设工程、环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理和劳动定员、项目建设实施 计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。 第二章 项目建设背景和必要性 项目建设背景 进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的发展态势，产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，力争在 2010 年 前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新的一轮快速发展时期。同时，由于安庆长江大桥的建成通车，拉近了与长三角地区的时空距离，安庆经济发展的巨大潜力，良好的区位优势和交通优势以及优良的投资环境，吸引了长三角地区的投资者的高度关注。为促进加快发展，安徽盛晟投资开发有限公司建设阳光花园二期，建一个集居住、休闲、商贸于一体的，具有现代性、生态性景观性的高档住宅区，项目建设对沿江路的形象的改变也具有重要的作用。 项目建设的必要性 目建设是适应了 安庆市城市建设和发展的需要 依照安庆市委、市政府的发展战略，要把安庆建设成为“双百”规模的现代大城市，使安庆成为区域性交通枢纽中心和物流商贸中心，成为制造业的加工基地和农副产品生产加工基地。新一轮城市总体规划已正式启动，城北城东四条 60 米大道和几条主干道已投入施工并部分建成，拉开了城市建设东进北扩的序幕，大桥经济开发区和安庆经济技术开发区工业园的建设正加紧进行，招商引资工作取得良好成效。省政府关于加快沿江城市开发发展的战略部署使安庆加快了融入长三角经济圈的步伐，明确了坚持以东向发展为主的战略方向，通过与长三 角地区的观念、技术、信息、资金等方面的对接，安庆市工业化、城市化进程必然加快，工业化进程加快将进一步加强市域经济实力和居民收入的提高，城市化加快将带来农民从农村向城市集聚，农村富 4 余劳动力向工业和第三产业转移，商贸物流业的兴起进一步吸引许多投资者来安庆投资发展，安庆市经济发展的潜力正逐步转化为现实的生产力。 项目建设是安庆房地产业发展的需要 随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加，市场潜在的住房需求较快地转化为现实需求。同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望 环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。阳光花园二期项目意在运用人文理念，建设环境优美、人车分流、智能安防系统先进、各项服务设施完善的中高档商住区，在一定程度上适应了居民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产产业发展做出了贡献，同时项目建设可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。 开发企业自身发展的需要 安徽盛晟投资开发有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，在阳光花园一期开发的基础上，抓住有利时机，审时度势，于 2004年 12 月与安庆市 土地收购储备中心签订国有土地使用权预供应协议书，进行阳光花园二期项目开发建设。 项目的建设目标是成为安庆沿江住宅示范性建筑，并严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。安庆市阳光花园二期建设项目将在住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进住宅建设新机制建设，实现住宅产业现代化，建设具有较高水准的综合性住宅示范小区，转变住宅建设方式，建立具有特色的住宅建设模式和消费模式，为安庆市住宅建 设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。 5 第三章 市场分析 安庆城市居民住房概况 过去四年间，随着我市城市居民生活水平的提高，人均住房建筑面积不断增加，住房条件有了较大的改善。 2004年我市城市居民人均住房建筑面积 2008年底，全市城市居民人均住房建筑面积达到 2004年增长 表 3 全市人均住房建筑面积统计表 年 份 人均住房建筑面积 (比上年增加 (%) 2004年 2005年 006年 007年 008年 管人均住房面积有了较快的增长，但从总体情况来看仍不乐观，据不完全统计，由于多种原因，安庆市仍有 10%左右的家庭人均住房面积仅在 1221%的家庭住房水平还低于平均水平，对照小康社会人均 25 30 40%左右的家庭住房面积在小康水平线以下，住房面积差异大的现象显示出巨大的住房需求。 安庆市住房市场需求量预测 安庆市住房市场的潜在需求较大，可以从三个方面进行分析：第一 ，根据安庆市全面建设小康社会的战略目标，到 2010年城镇居民人均可支配收入达到 9500 元，年递增 城镇人均住房面积由 2004年的 方米增长到 均住 6 高层 排屋 住宅 高档住宅房建筑面积增加 方米。以 2004 年底市区非农业人口 人为基数计，平均每年需新增住房 平方米；第二，根据安庆市“双百规模城市发展目标和安庆市城市总体规划，到 200万，比 2004 入均建筑面积 25平方米计算，约需新建住房 760万平方米，平均每年需新建住房 380 万平方米；第三，近四年来我市累计拆迁危旧住房近 40 万平方米，平均每年约需新（重）建住房 8万平方米。 综上所述，今后几年安庆我市住房年需求量在 平方米左右，近几年市区竣工住宅建筑面积约为 44 50 万平方米左右，可见，对住房的消费需求将呈现出强烈的增长势头。 消费者调查概况 本项目在安庆市属中高档住宅区，调查对象主要以本市的中高层消费者为主，从事主要行业为：金融保险业、行政事业单位、自由职业者、公司职员、从事房地产工作人员以及部分工商经营户，调查对象主要集中在 25查分析 情况如下： （ 1）购房目的 有 购房人主要是为了改善目前的居住状况，想住得舒适一点， 是由于目前的住宅太小， 14.9%w 认为自己住的环境及物业管理、配套不好，人是兼投资和居住，还有 购房人的原因是由于居住的住宅功能不全。以此数据我们可以看到，安庆具有相当大的市场吸纳能力。 （ 2）物业结构 7 0510152025302 房 2 厅 1 卫 3 房 2 厅 2 卫 没有分隔的房子单 位 : %从上图可知：安庆人选择的住宅类型主要集中在多层公寓、小高层、高档住宅，其比例分别为 对多层公寓的认同率最 高。对小高层和高档住宅较高的认同率应作具体分析，受访人在其填写问卷的时候普遍带有一种美好的主观愿望在内，或者只是出于一种对新事物的好奇而表现的一种意愿，而无实在的购买动机。 （ 3）面积需求 图表统计受访者选择住宅面积主要集中在 71 9191 110110 130比例分别是 而选择 130上的相对较少。 （ 4）户型 0 10 20 30 4070以下71 8 第一季度第二季度第三季度第四季度00 5 10 15 20 25 30 35 40 45一次性付款分期付款银行按揭公积金条形图 1从上图图表统计受访者选择的户型主要集中在三房两厅一卫和三房两厅两卫，分别占的比例为 二房二厅一卫及二房二厅二卫的比例也不少， 四房以上的大户型相对较少。 （ 5）房价 选择 30其次为 250 35万元以上的为 15万元以下的最少为 受家庭收入的制约及相对保守的消费观念，安庆人对总体房价的承受能力比沿海地区普遍偏低。 （ 6）付款方式 选择分期付款的形式占绝大部分，比例为 银 行按揭占了 一次性付款为 选择公积金最少为 20元 15 万以下 35 万以上 25 30 9 （ 7）物业管理 被访者大多对目前小区的物业管理水平不满意，要求改善物业管理，尤其要求加强小区的安全管理和卫生状况。最好能有二级以上资质的物业管理公司介入小区的物业管理，对 平方米左右的物管费用普遍接受。 项目营销计划 目标市场 阳光花园二期项目是一个大型的绿色环保社区，其目标市场遍布安庆市及周边地区，目标客户年龄应以 25 55 岁的人群为主，目标客户为中等收入及个体经营户，目标客户以家庭月收入在 6000元以上的为主。 （ 1）安庆市本地居民 安庆市老城区人口密集，许多住宅排列紧密且楼层低矮，有的终年不见阳光。随着生活水平的提高，对住房质量和环境的要求也越来越高，加上城市建设引起的拆迁，住房制度改革等多种原因，这些人群有很强的购买动机。 （ 2）在安庆市工作的中等收入家庭及个体经营者 这类客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求舒适自在的生活环境。在安庆光彩大市场的许多个体经营户在完成商铺的投资之后，开始购置中高档住房。从目前安庆的楼盘销售对象看，许多是来自周边县镇的中等收入者和光彩 大市场的个体经营户。本项目是环境优美、功能齐全的环保社区，对这一部分顾客有较强的吸引力。 （ 3）注重环境质量的白领阶层家庭 这类客户群有较高的经济收入，文化素质高，对住房环境要求也高，他们为自己，也为老人和孩子们愿意选择有绿化空间，有休闲场地的社区居住，本项目正迎合了这类客户群的需要。 促销手段 项目单位已组建本项目的营销机构，为项目营销进行策划和服务。诸如：在报纸、 10 电台、电视台等新闻媒体广泛进行本项目的宣传，突出本项目的“高质、环保、优美、舒适、温馨”的主题；制作适当的户外广告，展示本项目的 重要卖点；印制散发精美的售楼书，宣传本项目独特的魅力；在销售价格上给予消费者适当的让利和优惠；在付款方式上采取分期支付及一次性支付优惠的措施；在服务上为顾客提供代办事项；在售后服务上代住户进行室内装饰设计、施工等全过程优质服务。 营销计划 根据安庆市及周边地区房地产行情，结合工程的建筑成本，本项目销售价格拟定为：住宅平均售价 5000 元 /平方米，商铺平均售价 7000元 /平方米。 11 第四章 项目地址及建设条件 目地址 本项目位于安徽省安庆市南侧，长江北 岸。 南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔 。基地向南可观看秀美的长江江景，向西可观迎江寺振风塔；向东眺望雄伟的安庆长江大桥，北临安庆最繁华商业街 人民路，属老城区商圈延伸段。基地拥有比较成熟的商业配套设施，不可复制的人文和自然景观。 项目具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。项目建设方案也获得安庆市规划局批准，建设前期工作已经基本完成，目前已经进入实质性实施阶段。 设条件 然条件 （ 1）气候特征 安庆地处北亚热带南缘，属亚热带温润季风气候区，四季分明，气候温和，季风明显， 雨量充沛，无霜期长。常年主导风向为东北风（风频 52%），夏季为西南风（风频 24%），年平均风速 /秒，最大风速 20 米 /秒。年平均气温为 年平均降雨量 1363年平均降雪天数 ，全年平均降雨天数 （ 47 月占 60%），日照百分率 46%，达 2030小时。 （ 2）地质地貌 安庆市地属扬子地层，安庆地层、地质基层为中生带白垩系浦口砂砾岩。北部属大别山皖山余脉，属新生界下更新流安庆组地层，岩性为陆相冲积型砾石层夹砂层。地貌为零星的级阶地，海拔标高在 2030米左右，呈西北高 ，东南低地势。本项目所在区域靠近集贤关区程属低山区，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，东、北低，地面高程 1134m，大部分地区为 1418m，地貌类型为一、二级阶地，工程地质条件较好，地震基本烈度为度。 （ 3）土壤植被 安庆市多为砾质红壤性土及黄红壤， 呈酸性或微酸性，小部分为粘盘黄棕壤及潴育性稻土， 北部夹杂有部分沼泽化土壤，西南部与东南部多为 12 壤质灰潮土。安庆市分布着次生的、人工营造的针叶松和宽叶林。城区绿化覆盖率为10%，开发区内绿化覆盖率达到 30%。 （ 4）水文 安庆 市区民用水和工业用水的主要水源是长江，水质状况良好。发区内现状水域主要为用于农田灌溉的河塘和灌渠，宽 510m。 通方便 本项目位于安庆市 南临沿江路，北临人民路， 区域交通 206国道连接合安高速入口，城区交通有 5路、 19路等多条公交车通达，交通便捷。 工条件 安庆市地方材料丰富、水泥生产企业大小兼备、施工企业经行业清理整顿后，资质和素质进一步提高，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。 设场区“五通” 条件 该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口，给工程项目建设创造了优越的条件。 合规划要求 项目规划通过了安庆规划局的批准，项目的建设完全满足规划要求。 13 第五章 规划建筑方案和建设规模 划设计依据 1、安庆市城市规划管理技术规定； 2、城市居住区规划设计规范 (0180 3、建筑设计防火规范（ 0016 4、高层民用建筑设计防火规范（ 5、人民防空地下室设计规范（ 6、住宅设计规范（ 7、汽车库建筑设计规范（ 00 8、规划基地电子图地形图； 9、业主提供的设计任务书，及其他相关的技术资料； 10、相关的现状资料以及其他相关技术规范。 筑规划设计 划设计原则 （一）遵循高起点规划，高标准建设的要求，体现科学的发展观。 （二）充分了解现状情况，力求完善各项设施，方便居 民使用。 （三）着眼于环境生态效益，社会效益与经济效益的高度统一。 （四）有利于建设和谐社会。 划设计思想 人体 顾城市特有生活特点，强调住区的宜居住，将“以人为本”的文化理念渗透入规划、建设、管理全过程。 自然 态的自然景观环境出发，尊重自然，合理改造、利用自然，通过空间的有效分隔与组合，塑造宜人的景观及小气候环境，力求创造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的花园式江景经典高尚居住空间。 文化 之与 现代生活进行充分融合。既体现当地文化的传承，又有现代开放的人文气息。 14 融合 筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、江景环境的融合。 科技 理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。 实际 向住宅消费市场，有利于起步与分期开发。正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系。 安全 消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间 ，确保车行与步行系统的利用率。针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。 划功能结构布局 规划结构布局理念 空间系统化、功能组织整体化是整个住区布局的中心思想。针对住区地块的现状条件，设计中有意识的从整个基地总体入手，将住宅用地、公共绿地与公建用地进行合理整合，既使整个小区功能布局合理、中心绿地突出、交通线路流畅，同时又便于有机地纳入整个区域的居住体系之中。 规划中采用 三横三纵 结构形式，使小区形成一个有机的整体。 沿江景观，小区两条横向绿化带构成三条横向轴线。 小区大堂式入口与 14#楼架空大堂所构成的纵向景观主轴， 14#楼两侧中心绿化带形成的景观副轴，组成三条景观纵轴。 要素设计： 1、如何体现本案的核心价值要素 “江景要素”，是此次设计所面临的最大挑战。在有限的地块内部住宅建筑的沿江景观面，让尽可能多的住宅观赏到江景，是本次规划中的基本理念之一。在规划设计中，采用“错排布置”的排布方式，保证小区整体布局合理，和谐的前提下，争取使住区内部住宅楼也能获得最佳的江景观赏角度和良好的日照条件。 2、因地制宜，因景制宜，在设计中结合每幢住宅楼的绿化景观环境合理分配布置房型 ，采取“差异化”设计，每幢楼每种户型都独具特色，这样既能丰富产品线，满足用户多样需求，又可以挖掘出该项目的最大潜力，体现出本地块的价值。 15 3、尊重城市景观 通过跌落、退让、转折等手法，减少高层住宅对城市的压迫感，丰富城市界面和天际线。 通组织设计 小区在交通组织上采用车行主干道外环形式，减少车行道对组团环境的干扰和不安全因素，同时形成规模较大的集中绿化区，提高小区绿化环境质量。在静态交通规划中，采取地下 停车与地面停车相结合的停车方式，地下车库沿江路出入口直接对外设置，减少出入车库车辆对小区环境 的干扰。 （一）小区机动车道为二个层次 主要通道： 6 组团周边设置，转弯半径 9 次要通道：组团内部宅间道路宽 4m，转弯半径 6间道路呈放射状与环道相连。尽端宅间道设有消防车回车场地，结合道路，设置消防登高场地。 （二）小区人行道路分为二个层次 沿江路设置专门步行入口，主要步行流线在小区核心景观区进行分流，景观步行带发散至小区各个组团，减少与机动车道的交叉次数。绿化带内设 1人行景观步道，与各组团相连。 观环境设计 整个区域景观设计采用三横三纵结构形式，形 成多层次立体景观体系。 景观环境是评价居住条件是否健康的一个重要因素，环境对于人的成长有着巨大的影响，因此环境设计至关重要。本次规划设计中考虑了多层次的景观因素，基本分为三个层次： 第一层次 核心景观要素：沿江路的长江水景，水平方向上主要是体现在设计中的住宅布局中。竖向上在建筑设计中，采用每户设置观景阳台，屋顶层设观景露台等多重立体观景层次。 第二层次 贯穿全区的以中央绿化景观为核心的带状景观，结合步行系统及小景观节点的设置，供全园的居民游憩、生活。 第三层次 住宅组团的庭院及组团绿化广场系统，为住户提供交 流和休息的室外空间，且兼具私密特征。 向设计 16 （一）基地地形 1、基地地形南高北低、东西高而中间低、最高点位于东南角，高程达到 低点位于人民路侧，高程为 地地形东西方向高程分为 3个梯次。 设计思路： 2、场地平整时，以土方平衡为基本原则，同时考虑到与周边现有建筑的关系。西部地块基本保持原有标高，中部与东部进行土方平衡，由南向北平整到 保场地标高与周边场地标高控制在一个合理的范围内。 （二）地形整理与道路设计 道路纵坡按规范控制在 8%以内。道路交叉 口两侧坡道应适当减小，以免出现交通障碍。 筑设计 宅设计 1、强调功能的完整与细化：采用双开门式电梯，住宅入口采用“独门独厅式”设计，有效增加了空间利用率，保证了私密性要求。针对周围的江景和绿化景观采用大开间窗或凸窗，增加采光面积，卫生间采用人性化的干湿分离设计，餐厅与客厅南北通透，室内空间完整通透，获得良好的采光与通风效果，储物室有独立的功能 空间，充分满足现代人居住空间的要求。户型设计中充分考虑今后户型重新划分可能性，减少不必要的人为限制。 2、套内的布局和朝向。让住宅的外部环境和 套内的内部空间融为一体，既有良好的采光、通风要求，又有上佳的观景角度，使其协调统一。 套型设计： 1、住宅设计分别两房两厅和三房两厅和四房两厅组成，两室户面积为 90室户面积为 100室户面积为 140住户数共 790户。单体采用一梯两户的布局， 3个单元采用一梯三户的布局，除在所有户内房间（储藏室除外）实现自然采光通风并有效组织穿堂风的设计需求。 2、户型底层根据具体地势设置南出入口，把南向的空间最大化，提供给居民。 3、局部建筑设置地下室以解决非机动车辆 停放。 17 立面设计特点： 1、建筑立面采用新古典主义的设计手法，大气稳重的建筑融于环境之中，达到美化人居空间的效果。考虑到西侧振风塔因素，建筑立面强调竖向线条的划分，充满韵律感，建筑造型典雅大方，通过对建筑细部细致入微的雕塑和材质的对比及颜色的恰当控制和运用，营造出优雅统一又温馨浪漫的社区氛围。注重阳台和窗形式的处理，极力创造典雅、恰人的居住形象。立面造型揉和现代和古典主义元素，厚重又不失现代气息，较好的与周边环境相契合，色彩上以暖色调为基调，营造温馨的生活气息。材料搭配上，主体以面砖为主，通过局部石材加以点 缀修饰，形象高贵挺拔。面砖规格：上部： 45*95，面砖。底部两层石材贴面，规格 400*600。 2、住宅层高为 ，达到舒适居住空间要求。 建设计 小区沿江路主要步行入口采用“五星级会所大堂”入口 ，入口会所建筑造型华丽大气，其中设置小区接待服务，安保等功能。在小区入口两侧设有商业建筑。满足居民日常生活需求，并丰富入口景观，为城市贡献多彩的夜景。门卫值班室针对车行，步行交通分别设置，确保小区安全。 构设计 1、拟建场地地貌为长江二级阶地和剥蚀残丘，局部地面高程起伏较大。当地抗震设防烈 度为 7度，设计地震组为第一组，设计基本地震加速度为 地类别为 类，属抗震有利地段。当地基本风压 面粗糙度为 2、本项目依据现行国家规范和地方规程设计。 住宅采用剪力墙结构体系，允许部分短肢剪力墙和异型柱，在满足承载力和沉降控制要求的前提下，优先采用天然地基上的筏板基础或者条形基础，不能满足要求时可考虑采用桩基或者复合地基，通过多方案经济比较确定基础形式。 3、商业公建可采用框架结构，一般可采用独立基础或者条形基础。 4、设计基础时应充分利用原有地形，在满足规范的前提下 尽量减少土方量和材料用量。混凝土强度取 向上逐渐变低，二次现浇的过梁、圈梁、构造柱等可取 采取必要的抗裂措施。 直径大于等于 10钢筋宜采用 级（箍筋出外），直径大于 16 时亦右考虑采 18 用级钢筋。 政公用设施设计 排水燃气规划 1、设计概述 本工程为小区，由一期 11期 17层）住宅，配套公建及地下车库组成。 2、设计依据 室内给水设计规范 997年版 ) 室外排水设计规范 997年版 ) 建筑给排水设计规范 宅设计规范 003年版 ) 高层民用建筑设计防火规范 005年版 ) 汽车库、修车库，停车场设计防火规范 筑灭火器配置设计规范 市煤气、天然 气管道工程技术规程 用建筑水灭火系统设计规程 动喷水灭火系统设计规范和规程 005年版 ) 其它有关的设计规范和规程 3、给水系统 （ 1）供水水源 生活用水由市政提供二路 基地内成环状布置。 （ 2）用水量计算 项目 面积 （万 人数 用水指标 最高日供水量（ 最大时供水量（ 住宅生活用水 790户 2723 建用水 000 路用水 地用水 519 总计 ：居民生活供水为 24小时，时间变化系数变化 建、绿地、道路供水时间为 10小时，时间变化系数 不可预见水量取 5%，规划最高日供水量为： 3/ d，规划最大时供水量为：3/h。 （ 3）供水方式 基地内住宅采用小区集中水泵房的生活消防共用系统直接供水，给水系统竖向分区（设减压阀），各用水点压力控制在 （ 4）供水计量 公建和住宅分开计量，住宅每户采用口径不小于 20 4、消防系统 （ 1）供水水源 由市政提供二路 水管道，在基地内成环状布置。供室外消防用水，室外消火栓采用低压消防给水系统。 沿建筑物四周的道路旁每隔 120米设置一只 个室外消火栓的保护半径不大于 150 米。 （ 2）用水量标准及消防用水量 室内消火栓系统 s 室外 消火栓系统 s 自动喷水灭火系统 s （ 3）室内消火栓系统 高层住宅和地下车库室内消火栓采用临时高压消防给水系统，由小区集中水泵的生活消防共用系统直接供水。 住宅、车库走道等明显易于取用的地点设有消火栓箱，消火栓设置间距保证同层有两支水枪充实水柱同时 达到被保护范围内的任何部位，消火栓箱采用钢制成型产品，内配 25米长度）水带、 提式灭火器、消防水泵启动按钮等。 自动喷水灭火系统 20 地下车库按中危险 计喷水强度 81/用面积 160统采用临时高压给水系统，由喷淋泵直接从市政给水管吸水。 每层和每个防火分区均设有水流指示器，当任何一个喷头动作时，喷水系统的加压泵立即启动，并发出信号至消防中心报警，喷头采用 68闭式喷头。 水泵接合器 消火栓系统和喷淋系统于室外分别设有水泵接合器，供市政消防车向室内加压供水。 灭火器 高层住宅和公建按规范设置 3器。 5、排水系统 （ 1）污、废水工程 现有管线：沿江路人民路下有 民路 生活污水排放量：按住宅公建日用水量的 90%计。最高日生活污水量为 650m3/d。 排水方式： 室内厨、卫污、废水合流，设置化粪池，经总管汇集排入市政污水管网。车库的废水经隔油和污泥沉淀由分散设置在集水井中的潜水泵加压后排至室外，公建厨房设置隔油池。雨水统一悼念排入市政雨水管道。空调凝结水统一、有组织排放。污水管理布置在小区 道路的车行道下，埋深控制在 （ 2）雨水工程 占地 面积 水系统总排水量： s 雨水管理布置在小区道路的车行道下，埋深控制在 6、燃气系统设计 供气量：居民生活用气量为 2 户设 方天然气表一只于厨房间。 管网布置：引入小区 天然气总管接口为现状管道 压管从一期引入，埋深控制在 7、管道材料 给水管道 21 室外埋地管采用内搪水泥给水球墨铸铁管，室内冷水管道采用 消防管道 室外埋地管采用埋地硬聚氯乙烯给水管道；室内消防管管径大于等于 内外镀锌），沟槽连接，小于 用热镀锌钢管，丝扣连接。消防泵出口采用无缝钢管。 排水管道 室外埋地排水管道采用加筋 内排水管采用 煤气管道： 管径小于等于 用热镀锌钢管，管径大于 气设计 （ 1）工程概况 本工程由多栋高层组成，另设地下汽车库、配套公建等辅助用房。 （ 2）供配电系统 本工程中除公建外的各单体均由电业部门供 380/220三相四线电源。电源引自沿江路专线，沿道路设置电缆沟，入户保护管应超出建筑物散水 坡 100做好防水措施。 地下汽车库、社区中心、商场初定为高压 10 负荷等级 1）住宅为二类民用建筑，其消防用电为二级负荷，要求两个电源供电（沿江路与人民路各设一电源）。 2）住宅生活水泵用电为二级负荷，要求两个电源供电。 3）住户套内和其它用电为三级负荷。 4）地下汽车库为 汽车车库，按二级负荷供电。 5）社区中心中消防水泵、应急照明等消防设备为一级负荷，其它为三级负荷。 6）商场中消防水泵、消防风机、应急照明等消防设备为一级负荷，照明为二级负荷，空调和动力配电为三级负荷。 电源 计算 第栋住宅设低压总配电间，内设 量及配电柜。住宅设 2 型玻璃钢电表箱分户计量。 住户供电标准 每套 住户用电量小计为 4650建约一期 期 600水泵房约 200体照明约 50 总用电装机容量约为 7530 有功功率为 6400功功率为 始功率因数位为 （ 3）防雷接地系统 本工程按第三类防雷建筑设计 防直击雷 屋面采用 25*4 热镀锌扁钢环状避雷带，并在屋面上装高避雷网格，利用柱内两根 以上不小于 16主筋做引下体，以结构地梁和基础内的钢筋作为接地体。突出屋面的金属构筑或管道，须和屋面避雷带相连。 防雷电感应建筑物内设备、管道、构架等主要金属物，应就近联至防直击雷接地装置或电气设备的保护接地装置上。 防雷电波侵入 在入户端将电缆的金属外皮、各种金属管道及电气设备的防雷接地装置相连。 防侧击雷 建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋互相连接，利用钢柱子内钢筋作为防雷装置引下体，将建筑物内的各种竖向金属管道每两层与圈梁的钢筋连接一次。 防雷击电磁脉冲 将建筑物的金属支撑物、金属框架或钢筋混凝 土的钢筋等自然构件、金属管道、配电的保护接地系统等与防雷装置组成一个共用接地系统。接地电阻不大于 1欧，并在合适的地方预埋等电位联接板，对信息系统的配电装置设多级电涌保护器。各信息系统的防雷击电磁脉冲由各设备厂家自行设置。 由用户变电所供电的地下汽车库、社区中心、商场低压配电系统接地形式采用 本工程各单体住宅低压供配电系统接地形式均采用 23 在强、弱电竖井设 40*4热镀锌扁钢接地干线和接地端子，电梯机房设 1*25专用接地线。 有电气设备和电气装置如线槽 、桥架等金属外壳应可靠连接，连成一不断导体与 本工程采用防雷、信号、保护三者联合接地方式，接地电阻不大于 1欧姆。本工程采用总等电位联接，设总接地排，各种管线进户处均应作可靠联接，潮湿场所如卫生间设置局部等电位联接以保证安全。 （ 4）信息通信系统 信息通信电缆引自小区中心机房，由就近的人孔或手孔穿无缝钢管进各单晶体珠电信间，保护管出建筑物外墙 1000外端埋深 做好防水措施。第幢住宅进户电缆的数量及规格详见各有关平面及系统配线缆网系统图。 住宅采用竖井上升形式， 部分楼层设置楼层挂壁式有源配线箱。 每套住宅设置壁嵌式信息配线箱，数据通信时，可通过选装的模块将一路信号扩展为多路信号，组成家庭局域网；语音通信时可并联多路话机或跳线选择连接线路。每户引入室内电话线 2 对， 4对五类或五类以上非屏蔽数字对绞线缆一条。电话插座接口为 据插座接口为 本设计范围：电信间的管道引入、电源 、地线、照明、防水、通风与散热。建筑物内的通信管网系统。信息配线箱至信息插座的线缆。 下列内容由通信工程设计：电信间的其余相关工艺、其余线缆的设计。 （ 5）有线电视系统 有线电视电 缆由由就近的人孔或手孔穿无缝钢管进各单晶体珠电信间，保护管出建筑物外墙 1500外端埋深 做好防水措施。每幢住宅进户电缆的数量及规格详见各有关平面及系统配线缆网系统图 有线电视系统采用 860号传输网络由同轴射频电缆、放大器和分支分配器组成，系统经双向光工作站或双向放大器放大，以分支分配方式设计。本系统另可作为宽带接入网，既可有收看电视的基本功能，又可提供多功能住处服务。到用户终端的信号电平满足 68 6系统内各种元器件就有配套的厂家提供。系统的各项电气性能指标满 足市有线电 24 视联网接口的要求。 住宅采用竖井上升形式，各楼层设置明装电视电缆分接箱，内按需配置放大分支分配器等。住宅终端数量为 1340只。 每套住宅设置壁嵌式信息配线箱，每户引入 1过箱内的分配器，可扩展 6 （ 6）安全防范系统 楼宇访客对讲系统 系统按可视系统进行设计并预留管线，户内设置紧急呼叫求助按钮。电梯轿厢设置紧急呼叫按钮或报警电话，信号传输至安保中心控制室，本系统内信号电缆的型号规格根据所选设备的要求另行配置。系统所需电源接入底层的访客对讲分接箱。对讲联网电缆引至安保中心控 制室或值班室的小区访客对讲系统，穿钢管详见各有关平面及系统配线缆网系统图。 通过选 装的信息配线箱模块，能连接多个对讲分机。 住宅采用竖井上升形式，各楼层设置明装访客对讲分接箱等。 防盗报警系统 在住宅单元的底层、二层和顶层设置防盗报警控制器，阳台、窗等部位设置入侵探测器，报警信号的接入方式和干线上升方式同楼宇访客对讲系统。通过选装的信息配线箱模块，能扩展监测点和报警点。 防盗报警系统采用以下探测器： 壁挂被动红外入侵探测器，视场中心与可能入侵的方向成 90度。 吸顶被动红外入侵探测器，安装上重点部位的 上方天花板上。 幕帘式被动红外入侵探测器，安装于窗户上方一边距离角 50 磁开关入侵探测器，安装于防盗门的开合处，距上角 150窗的开合处上方距窗角 50，舌簧管安装于门、窗框上，磁铁安装于门、窗框上，两者对准，间距应为 5 易燃气体探测器，吸顶安装于厨房。 安防系统中的电视监控、周界防范报警、电子巡更和停车库管理等子系统和数据通讯系统均有专业公司另行出图。弱电系统与强电系统的联动关系、所涉及的强弱电 25 界面，须有系统 承包或集成厂商提供方案，经业主和设计认可后另行出图， 实施。 （ 7）火灾自动报警及联动控制系统： 本工程在地下车库，商业用房，社区中心等单体建筑内设置火灾自动报警及联动控制装置，按二级保护对象要求设计。本系统与其他相关系统联网。 通设计 （ 1）工程概况 本地块由住宅及配套公建组成，最高建筑二期 23 层。住宅区内包括单元住宅及必要的设备用房等组成，有地下停车库。对地下停车库进行通风设计。 （ 2）设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 平战结合人民防空工程设计规范 高层民用建筑设计防火规范 005年版 ) 民用建筑防排烟技术规程 (汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (机动车停车库（场）环境保护设计规程 (全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调 (2003年版 ) 通风与空调工程施工质量验收规范 0243城市区域环境噪声标准 006年版 ) 建筑设计防火规范 人民防空工程设计防火规范 建筑专业所提条件 3、设计参数 室外气象参数 大气压 调干球温度 湿球温度相对湿度 % 通风干球温度 主导 风向 风速 m/s 夏 季 4 32 东南 季 4 75% 3 西北 通风换气次数 26 房间名称 换气次数（次 /时） 配电房 15 水泵房、库房 3 公用厕所 10 地下车库 6 电梯机房 15（或保持温度不高于 40 ） 4、空调系统设计 配套公建拟采用 型集中空调系统 住宅内空调机由业主自行设置，室外空调主机由建筑统一设置，并预留电源。 5、机械通风设计 地下一层停车库机械通风系统，设计拟采用离心式通风机组，根据车库防火区及防烟分区的设置，设计布置相关的排风及进风机房，车库排风的排放点设于建筑相对设点，以满足环保卫生要求。车库的排风集中排放。 地下水泵房、变配电房等设备房间设机械排风系统。 公共厕所的卫生间均设机械排风系统。排风由竖井集中后排放，排放点设于建筑相对高点，满足环保卫生要求。 住宅厨房设置脱排 油烟机排风，同一垂直方向的厨房合用一个排烟道，排烟道采用双风道烟道，参照标准图集。 6、消防设计 地下一层停车库设计设置通风系统兼作消防机械排烟系统。平时作为车库的送、排风系统，火灾时作为车库的消防排烟及补风系统。 车库的排烟系统根据建筑的防烟分区进行设置，满足消防规范的要求，地下车库排烟量按换气次数 6 次