小区项目可行性研究报告

1 第一章 申报单位及项目概况 一、项目简述 项目名称：龙盛状元府小区项目 建设单位：安徽蒙城县龙佳置业有限公司 法定代表人： 建设性质：新建 建设地点：安徽省亳州市蒙城县中心地段， 嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。 建 设 期： 二、报告编制的依据 1、 国家发改委产业结构调整指导目录（发改办产业 20073074号）（征求意见稿）（ 2007 年版）； 2、 关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知 （国办发 20104号 ）； 3、 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知 (国办发 200637 号 )； 4、 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131 号）； 5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。 6、蒙城县城市总体规划（ 2006 2020 年） 7、安徽蒙城县龙佳置业有限公司 有限公司 提供的其他基础资料； 8、安徽蒙城县龙佳置业有限公司 有限公司 委托编制报告的合同。 三、项目申报 单位概况 2 安徽蒙城县龙佳置业有限公司， 位于 具有悠久文化历史积淀的道家圣地 一代先哲庄子的故里。注册资金： 5000 万元，公司已在全国各地 投资开发 10余所房地产，其中仅在蒙城就先后开发了金色家园、龙盛首府等，相关经验丰富。目前业务：专业房地产开发，同时延伸到物业管理等，现已形成了坚实的可持续发展的产业链。 公司在各级政府领导及社会的关爱下，加上自身不懈地努力，取得了一系列的成就：连续两年被县委、县政府在年度全民创业工作中授予纳税贡献奖优秀单位。集团面对众多荣誉，始终保持着戒骄戒躁的优良品质，谦虚谨慎，脚踏实地，开拓奋进。 四、项目概况 （ 1）、顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升蒙城县的住宅品质 目前蒙城县的住宅开发不仅市 场恶性竞争和粗制滥造等问题严重、后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。因此，蒙城县的住宅产业尚处于初级开发阶段。 当前，蒙城县围绕作为“中原经济圈”的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身皖北中心区位地理优势，正在努力把自身建设成为安徽的“卫星城市”。随着蒙城县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正 在成为人们消费 3 的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示： 48%的人对住房面积、户型结构不满意； 90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上， 40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气（ 83%）和太阳能热水器（ 59%）。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。 目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位 、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类“精品住宅”将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升蒙城县住宅品质的需要。 （ 2）是适应蒙城县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 近年来，蒙城县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不 到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升蒙城县作为“中原经济圈”及皖北中心城区的功能。 因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应蒙城县拉大 城 4 区 主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。 基于上述原因，安徽蒙城县龙佳置业有限公司为进一步促进住宅住房供应结构调整， 适应城市功能布局， 规划总用地 61350平方米，建造 196666平方米的住宅小区，服务蒙城人民，推进蒙城城区建设发展。项目将结合地块特点，挖掘潜在资源 ，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。 在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果 ，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造蒙城商品房中的精品工程，营造区域亮点。 以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入中原城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精 心施工，把龙盛状元府小区项目项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。 项目建设地点位于安徽省亳州市蒙城县中心地段， 嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。 是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县 110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约 1公里。规划总用地面积 61350平方米。 5 基本预备费,它费用,外工程, 8 . 0 4 %安装工程,建工程,项目总用地面积 61350平方米，项目总建筑面积约 196666平方米。其中计容积率建筑面积 153353 平方米，包括住宅面积约 138033 平方米，商业建筑面积 15320 平方米，另有配套面积 2380 平方米（此面积不计容） ;地下建筑面积（此面积不计容） 40933 平方米。 形成入住总户数 1250 户，停车位 1688 辆，非机动车位 1688 辆，超市、商业网点等配套设施齐全的居住小区。 本项目建设期为 ，即 2015 年 1 月至 2017 年 6 月。 总投资 本项目总投资估算为 70000 万元，其中：土建工程费 43295万元，安装工程 7644万元，室外工程 5628万元，其他费用 11585万元（含土地购置费），基本预备费 1848万元，由于不向银行贷款其建设期利息 0万元。其项目静态总投资构成详见表 1 6 资金筹措 本项目总投资 70000万元，资金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请贷款，由项目企业用自有资金和部分销售收入投入。 本项目的预期总销售收入为 70000万元，总成本费用为 70000万元（含销售税金及附加），利润总额为 经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。 主要技术经济指标汇编见表 1 7 表 1 主要技术经济指标汇总表 8 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、项目建设符合发展规划要求 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出“ 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房 ”是我国“十二五 ”期间房地产发展的基本方向。而目前蒙城县作为中部崛起的龙头城市，安徽省城镇体系规划（ 2003将蒙城县作为地区性中心城市纳入“中原经济圈”。因此蒙城县提出了依托中部崛起的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的各类商品住房等。 蒙城龙佳置业有限公司龙盛状元府小区项目建设项目是以面向蒙城当地和中原经济区开发建设的通商品住房，加快实施该项目建设符合符合国家、安徽省尤其是蒙城县发展规划要求。 二、项目建设符合产业政策要求 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必 需 的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。 本项目属于蒙城县房地产业重要的一环，能在促进 国民经济稳定发展 和 提高国民收入 上贡献一份力量。 蒙城龙佳置业有限公司龙盛状元府小区项目项目以改善居民的居 9 住条件、优化住宅的产 品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为蒙城县及周边城区市民提供物美价廉的商品房。项目属于产业结构调整指导目录中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。 三、项目建设符合行业准入的规定 安徽蒙城县龙佳置业有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。 10 第三章 项目地点及建设条件 一、项目建设地点 本项目位于 位于安徽省亳州市蒙城县中心地段， 嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。 是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县 110 指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约 1 公里。 建设地点地理位置优越，交通便利，自然环境优美，配套设施完善，为本项目的建设提供了保障 。 二、建设条件 蒙城县属大陆性暖温带半湿润季风气侯区。表现为气候温和，雨量适中，日照充足，四季分明。春寒而多雨，冬干而少雪，夏热而雨水充，秋爽天气晴朗。年平均气温 全年无霜期 218 天。年日照 4553 小时。最高气温 最低气温零下 年均降雨量为 812 毫米。每年 6 月至 9 月为汛期，雨水集中，易患洪涝。 貌、地震情况 规划地块较为规整， 地势较为平坦，无较大高差 ；根据国家颁布的中国地震动参数区划图 及安徽省地震烈度区划图（ 1990）确定蒙城县区域地震基本 烈度为 7 度，建设项目工程应按 7 度设防。 11 项目建设场地地形平坦，参考本工程岩土工程勘察报告， 地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为 8 /平方米，大部分地区为 12 /平方米。 土层分布均匀。在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩洞、土洞影响，不存在出现崩塌、地震液化等现象。 因为该小区主要按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心思想设计，充分挖掘潜在资源，融入中原经济城市圈和皖北中心城区的发展，力求将本案该地区核心竞争力的楼盘。因此，此案的 主要客户面向蒙城城区，购房热情较高。 交通：省道 307 线、 305 线、 203 线交汇于蒙城县城，南洛高速公路贯穿境内，与合徐高速公路交汇，县城距高速公路出口仅 2 公里。境内涡河、茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。距京沪、京九铁路枢纽站蚌埠、阜阳两站 80里。距合肥、徐州机场 200公里，阜阳机场 80 公里。 给排水 水源由市政管网供给，供水压力 水量充足，可满足本项目建设和建成后的用水需要。 建设场地内排水系统采取雨、污水分流制，并与城区相应市政排水管 网相连，项目建设中的排水沟管可方便与之连接。 12 供电 电源由蒙城县供电局主供电网供给，临近区域的变电站供电容量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。 供 气 气源由豪特天然气公司主供气管供给，气量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。 通信 项目区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善，实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为便利。 13 第四章 建设方案 一、总体规划 项目建设目标 本案以“创造新城居住中心”为主题，通过本项目的实施，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，努力打造符合地域特性的、创新超前的、具有高性价比的低密度、低容积率、高绿化率的综合性高档居住小区。 规划的指导思想 以人为本。规划设计赋予人本思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息。 因地制宜、注重环境。通过改造 现有环境，藏风聚气，对地块空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设置的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。 强调特色。根据项目地域特点，挖掘住宅区建设的风格和地域的特色，打造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高性价比居住环境。 多种业态，各业态中心明确，重视资源利用效益。通过合理的布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，落实社会、经济、环境三大效益的统一。 14 在规划设计中，严格执行国家现行法 规及设计规范，并符合当地总体规划的要求和遵循以下原则： 总体协调原则 要求设计美观、布局合理、功能完备、使用舒适、与周边环境保持协调一致。 技术领先原则 规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。 绿色环保原则 执行蒙城县城市绿化管理规定，保证绿化面积。本案结合总体布局：“一环、多带、中心架空”进行绿化景观设计。一环：小区外围环形车道，小区内部设置步行景观道路，点缀休憩景观节点，多带：贯穿 用地南北主要景观带，形成中心景观广场及多个景观节点带，中心架空：没中心景观带设置顶层架空。绿化体系布局采用“点、线、面”相结合方式。整个项目注重对自然环境的保护和景观布局，各建构筑物应使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息，使项目具有良好的生态环境。 节约能源原则 贯彻执行安徽省公共住宅建筑节能设计导则，结合此项目地域特点，规划方案从多角度考虑，主要体现在建筑朝向、通风、绿化、建筑节能设计和新型节能。建筑在规划设计时最大化争取最好朝向、通风、采光 ，同时在规划设计时以多层次，以绿化来调节局部气候，同时减少因太阳直射而产生的热量。同时将采用太阳能、中央水处理 15 系统等提高能效，达到节能效果。并将采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，达到冬暖夏凉的效果，减少采暖、制冷、照明的能耗。 场地及工程概况 本项目位于 位于安徽省亳州市蒙城县中心地段， 嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。 是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公 安局、蒙城县 110 指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约 1 公里。 整个规划总用地面积 61350 平方米，土地用途为居住和商业，容积率不大于 筑密度为 项目总用地面积 61350 平方米，项目总建筑面积约 196666 平方米。其中计容积率建筑面积 153353 平方米，包括住宅面积约 138033平方米，商业建筑面积 15320 平方米，另有配套面积 2380 平方米（此面积不计容） ;地下建筑面积（此面积不计 容） 40933 平方米。 形成入住总户数 1250 户，停车位 1688 辆，非机动车位 1688 辆，超市、商业网点等配套设施齐全的居住小区。 场地内交通以线路清晰、人车分流为指导思想，使社区内景观中心、建筑周围和道路两侧的绿化带，相互渗透，融为一体。 总平面规划布局 本案按照其地形、景观、及交通布局进行了规划。 16 总体布局 环、多带、中心架空”的规划结构。 一环：小区外围环形车道，满足地面停车和消防扑救需求，小区内部设置步行景观道路，点缀休憩景观节点。 多带：贯穿用地南北主要景观带，整合东西两侧建筑，整体收放有致，形成中心景观广场及多个景观节点带。 中心架空：没中心景观带设置顶层架空，提供人们交流空间，突显邻里意识，有利于形成和谐的健康社区。 交通组织 本项目道路系统布置力求线路清晰，人车适度分流、简洁便利。 1）出入口设置 小区北侧和西侧设置两个出入口，北侧为小区主出入口，西侧为小区主次入口。 2）停车布置 居住区停车分为地面停车和地下停车，设有一个地下一层的集中地下停车库，布置了一个地下车库出入口，地下 停车出入口结合小区主入口布置，以使汽车尽可能早的进入地下，避免过多的车辆在社区中穿行，减少对小区内行人的影响，安全、方便、快捷。 3）地块内部形成完整的车行环形，并通过入户步行道连接各个住宅楼。外环以车行为主，内环以步行景观系统，人车系统相对独立。 4）步行系统 路径是空间体验的关键。因而居住区的路径设计不仅仅在于解决交通的功能问题，更重要在于对人的多种活动需求提供支持，使其成为生活的重要场所之一，进而促进居民对“家”“园”的认知与认同。 17 因此在本次规划中我们在小区内环设置步行景观系统方便人车分流，提 升环境舒适度。 绿化景观系统 小区中景观结合 总体布局 环、多带、中心架空”的规划结构。 形成中心景观绿地和宅间绿地。中心景观绿地与公共活动小广场结合布置，精心组织绿化、雕塑和小品，为居民休闲、娱乐及观景提供良好的空间。宅间绿地主要是草坪和绿篱，丰富了小区空间视觉景观。优秀的绿地系统不能不强调造景层次的丰富性与绿化结构的系统性，中心节点绿化以高大乔木为主、灌木为辅，绿化空间错落有致、开阖有序；庭院绿化空间则反以灌木花草为主体，点以乔木一二，小中见大，张弛有道。两级之间相互渗透，形成良好的园林意境。绿 化树种的选择以本地树种为主，并考虑其相互之间构图层次，注意乔木与灌木，常绿与落叶的有机结合。草坪要求干净、整洁、耐践踏。 18 19 二、建筑工程方案 建筑设计依据 民用建筑设计通则 0352住宅设计规范 1966 城市道路和建筑物无障碍设计规范 高层民用建筑设计防火规范 0045005 年版 ) 建筑设计防火规范 0016建筑地基基础设计规范 0007建筑结构荷载规范 0009006 年版 ) 混凝土结构设计规范 0010建筑抗震设计规范 0011汽车库建筑设计规范 00汽车库、修车库、停车场设计防火规范 0067行的国家及省、市 相关规范、规程和规定 甲方提供的规划设计条件和设计要求。 平面设计（户 型） a)多样性 考虑社区所处的特殊区位，居住人群的生活习惯并不适应过大的户型，户型面积从 100 余平方到 144 余平方米，既能满足单身白领，也能满足多样家庭的使用需求。 b)合理性 户型严格按洁污分区和动静分区设计，每户考虑南北两个阳台，各户的南阳台均保持较大的宽度，多数户型设有空中花园和入户悬体 20 公共空间。各房间的空调位、洗衣机位、热水器位都进行了合理安排。房间面积大小配置体现现代起居的需求，客厅、主卧较大，次卧较小。 本项目单套套型建筑面积，满足国家及省市的要求。 商铺 项目 商业和住宅是沿街进行布置的，商业部分亦采用 造时尚开放的商业环境，提升商业档次，聚拢人气。沿街采用大实大虚的通透玻璃幕墙与石材墙面进行对比，配合广告位与底层商业活跃元素形成热闹的沿街氛围。 其他配套建筑 其他配套建筑包括门房、配电房、洗衣房、物业管理用房等，满足物业管理和业主日常生活需要。 （ 3）装修设计 住宅楼外墙用加气混凝土砌块砌筑，下部采用褐色外墙砖，上部采用黄色外墙涂料，建筑外墙为毛石（或纹华砖）贴面，住宅楼内走廊及楼梯地面采用地砖，楼梯栏杆扶手均为木质。各住户室内装修由户主自行解决。在建筑材料方面，采用新材料、新产品，初步估计新材料、新产品、新技术的采用率分别为：外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布置为 40%。 根据国家有关人防法规，本项目人防地下车库平时为机动车停车库，战时设有二等人员遮蔽所。地下车库建筑面积共 38865 。地下室人防按附建式人防设计，为甲类人防地下室的防护等级，防常规武器抗力级别 6 级，防核武器级别为 6 级。 三、配套工程 21 水 设计依据 建 筑给水排水设计规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 005 年版 ) 设计范围 项目建设红线范围内室内外给水排水系统及消防给水系统。 给水 水源及给水现状 建设地水源由蒙城县水务集团供水管网供给，据市政规划，建设场地周边 水管可直接接入该主供水管，供水能力可以满足本项目用水需要。 用水量估算 给水管网 给水由市政给水管网引入两条 给水管，沿小区内规划道路敷设至各单元楼，给水支管在小区内形成管网。小区生活管网与室外消防给水管网共用。 22 本项目拟设变频调速恒压给水设备（含消毒设施）和全自动气压消防给水设备。各栋楼配置水表、室内消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施，沿街商铺、地下车库设置自动喷水系统，以满足生活和消防用水的要求。 小区主要道路边设置室外消火栓，室外消火栓间距小于 120m，室外消火栓距道路 排水 排水现状 项目排水拟采用雨、污水分流制。污水排入附近污水处理厂，建设场地周边将按市政规划要求铺设管径为 1000 1500城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。 污水量 污废水量：按生活用水量的 90%计，d。 排水设 施 本项目生活污水和雨水拟采取分流制。建筑内卫生间的污、废水采用竖向分区排放。污、废水经化粪池处理后排入市政管网。消防排水等直接排入市政排水管网。 污水管道沿小区内规划道路下敷设 污水管，排水坡度控制在 各建筑单体的污水接入主污水管道，污水管网枝状布置，汇总后的污水排入城市污水管网。同时建污水检查井，检查井最大间距为 30m。地下车库的污水由排污泵抽排入污水管网。 23 雨排水 雨排水规划原则为就近、分散、重力流或经雨水管直接排入市政管道。遵循“先深后浅”原则，小区区雨水管道与道路等基础设施同时规划、同时设计、同时实施。小区内各道路上均敷设雨水排水管，覆盖率为 100%。雨水就近经雨水管排入临近水体。雨水管道最大管径为 小管径为 水管道排水坡度一般为 水检查井间距最大为 40m。 设计依据 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 通用用电设备配电设计规范 民用建筑电气设计规范 建筑照明设计标准 建筑设计防火规范 建筑物防雷设计规 范 2000 版 系统接地的型式及安全技术要求 设计范围 设计范围涉及工程内的配电系统、动力、照明、防雷及接地。 电源及供电现状 建设区域电力由当地供电局临近变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行双回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。 负荷计算 24 本项目电力 负荷计算均采用估算法： 供电方案 供电电源： 拟从城市电网引入 10源进入项目区域内配电房。配电房配电方式为单母线分段，联络自投。小区内道路 照明由市政设专线供电，保障供电可靠性。 负荷分级： 小区各建筑物为一、二、三级负荷分别供电。 变配电房设置 根据负荷估算情况，考虑从三阳路引进 2 路 10路至 10开闭所，同时使用。在小区地面设置 2 处局管变电所，每个变电所内设置 5 台 1000变压器。在小区负一层设置一处自管变电所，安装容量为 3200并配备 3 台 200油发电机作为消防和应急备供电源，电源电压 380V/220V。 低压配电系统及 线路敷设 配电房的低压出线采用放射与树干相结合的方式，凡树干供电的场所应设置电缆分线箱 。对于大中型建筑，其照明、空调或动力负荷 25 较大，可以分别采用放射式，便于计量和维修。 本工程室外各干线线路采用管沟结合的方式敷设，室内配电线路采用铜芯电线，穿阻燃型塑料管在吊顶内或地板内敷设。 路灯及照明设计 路灯电源及控制：电源为 380V/220V，由配电房专用回路供电，路灯控制采用自动与手动相结合的方式。 灯具布置与光源选择：小区内车行道路灯采用双侧交错排列布置，灯杆间距 30m，选用双排高杆风帆灯；步行道路灯采用单侧排列，灯杆间距 25m，选用单排高杆风帆灯。灯柱中心距人行道边 工时应根据地 形作适当调整。 广场及绿化用地照明选用高杆灯、园林景灯、草坪灯及射灯等。 防雷及接地 在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。 建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。 在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。 防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于 1。 弱电设计 信息网络系统 本工程住户 1250 户，按 1 个数据点 /户配置考虑，共 1250 个，加上公建部分预留数据点 ，共计 1680 个。 26 在通信信息控制中心设置小区弱电机房（与电话机房合用），在各单元楼一层设网络话交接间，由小区弱电机房采用厚壁波纹管沿弱电管网直埋引入光纤进线。综合布线系统五部分： 工作区子系统：住户按每户 1 条信息外线设计。 水平配线子系统：由层配线架至信息插座选用 6 类电缆，每个工作间选用 6 类 准信息插座。 垂直干线子系统：楼内干线选择光缆通过配线将分配线架于主配线架用星形结构链接。 设备间子系统：设备间设在塔楼各弱电交接间，内设光缆及对绞钢缆主配线架及网络交换机、计算机等设备。 管理交接 间：每栋住宅内设网络配线间，内设光缆配线架等楼层配线设备，管理各栋住宅水平布线，连接相应的网络设备。 电话系统 本工程住户 1250 户，按 1 对户配置考虑，共 1250 对，考虑商业部分预留，共计 1680 对。 在各单元楼一层设电话交接间，由小区弱电机房采用厚壁波纹管沿弱电管网直埋引入电话外线，电话线路在竖井内穿线槽明敷。 电话分支线采用 5 导线，穿镀锌钢管敷设。 有线电视系统 电视信号由室外有线电视网络引来，系统采用 750频传输，用户电平要求 64 4像清晰度应在四级以上。 电视系 统采用分配 线选用 ，用户分支线选用型，穿镀锌钢管在板、墙内暗敷。 室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。 27 楼宇联网可视对讲系统 楼宇联网可视对讲系统，都能清楚地看见室外的来访人员，可防止外来人员的入侵，确保家居的安全，起到可靠的防范作用。 该系统具有叫门、摄像、对讲、室内监视室外、室内遥控开锁、夜视等全部功能；住户在室内与访客进行对话的同时可以在室内机上超薄扁平显示器看见来访者影像并通过开锁按钮控制铁门开启，达到阻止陌生人进入大楼的目的。 住户在楼下可以通 过感应卡、密码、钥匙、对讲开锁。能对进出人员进行监视和录像；室内分机可以任意选择可视或不可视；无应答，室内机图像在延时时间过后会自动消失。 本项目拟购置楼宇联网可视对讲系统一套，并配置可视对讲机。 闭路电视监控系统 闭路电视监控系统由产生图像的摄像机或成像装置；图像的传输与控制设备；图像的处理与显示设备组成。 本项目将设高清晰度黑白固定摄像机和全方位球形云台摄像机共 130 台，扫除监视盲角，提高监控力度，并配置图像的传输与控制设备和图像的处理与显示设备等。 该系统可任意选择某个指定的摄像区域，便于重点监视或 在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。在中央控制室可以切换监看到所有的图像。中央控制室设在通信信息控制中心内。 门禁管理系统及地下停车场管理系统 门禁管理系统主要是保证区域内人员及设备安全。当有人要进入被管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。每道门边的读卡器均通过现场控制介面单元和系统集中控制器受到监 28 控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。同时防止外来人员随便闯入，如有人强行破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端上马上显示报警的门号。该系 统还可实现消防联动，当出现火警等情况时，由中心统一开启出入通道，可启动 现联运实时监控。 停车场 与门禁管理系统通用，实现“一卡通”。 身份识别，控制人员出入，电脑在线管理， 停车收费。“一车一卡”。 本项目拟购置门禁管理系统一套（含门禁控制器、进出门读座，每个出入口设一个；进门卡等）。 居家防盗报警系统 该系统适用于家庭安全防范，该系统由无线红外探测器及门磁开关等设备组成。同时还配置有无线遥控器紧急报警功能，当家庭遇到紧急情况或家中有老人发生急病时，可按一下遥控器上的报警按钮，主机立 即向控制中心发出求救信号。 本系统在组团内可组成联网报警中心，使每个家庭报警系统通过公共电话网与 110 报警中心和 120 急救中心联网。可以使每个家庭的报警信号得到及时处理，使家庭生活更加美满和安全。 本项目每家住户将配置居家防盗报警系统一套，共 1250 套。实行全封闭 24 小时安全管理，运用人防，智能化安防系统和物防系统进行安全防范管理。 火灾报警系统 工程采用集中报警系统，在通信信息控制中心内设消防控制室，内设集中报警控制器，在各建筑单体一层、地下车库设置区域报警控制器，对区域内的消防进行探测监视和控制。 29 在 消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制 事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W 耐火型扬声器，安装在距地 墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。 在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵 房、电梯机房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。 小区根据城市规划采用天然气管网系统，城市天然气管道输送来的中压天然气经埋地式调压柜调压后送至用户。 综合生活用气量按照 30月计。为了确保供气的可靠性，采用环状管网。工程红线范围内的区内燃气管网设施和住宅内的燃气计量表、表前阀、表尾阀及其配套设施由蒙城县豪特燃气公司统一规划实施。 一般建筑采用自然通风的形式，各住户空调自行解决，投资不列入本项目。 在小区的商铺、地下车库等公共活动空间设计规 格不等的机械送排风系统。水泵房、配电房设机械排风系统，自然补风。地下汽车库设有排风及排烟系统，由车道出入口自然补风，平时由诱导器将风引 30 至排风口，通过排风机经排风井排至室外。火灾时，开启排烟风机，烟气由排烟井排至室外，排烟风机入口处装设排烟防火阀。 消防平面设计 本工程在场地四周及中心设有环形消防通道，通道宽为 6m，并满足消防要求。 系统组成 采用控制中心系统，在小区消防控制室设置火灾报警控制器。系统由自动报警、联动控制及火警通讯等三部分组成。 火灾应急疏散照明 信息控制中心、消防泵房、柴 油发电机房，车库等场所均设置火灾应急照明。在学校建筑、各楼层住宅主要出入口、疏散楼梯间及走道、安全出口处，地下车道等处均设置疏散诱导指示灯，疏散走道诱导指示灯间距不大于 20 米，离地 1 米以下，其他诱导灯按需布置。 电源、接地及线路敷设 消防供电等级：消防控制中心、消火栓泵、喷淋泵、喷雾泵、火灾自动报警联控设备、火警通讯广播设备、自动灭火装置、火灾应急照明等消防用电为二级负荷。 消防供电系统：消防用电设备的电源来自市电，在最末一级配电箱处进行自动切换。 消防用电设备和报警控制线路采用耐火及阻燃型导线穿焊接钢管 埋板及埋墙暗敷及竖井内线槽敷设。 为给住户提供便利、安全、高效、舒适、节能的生活环境和条件， 31 小区考虑了在一定条件下使用智能化系统。安防方面住宅单元入口设置电子对讲门禁系统，物业管理处配备紧急情况预警和处置系统。资源使用方面使用水、电、气等自动计量系统，并和市政缴费系统联网，准确反映住户资源使用情况的同时做到可以不出区完成各项费用的缴纳。另外，在小区适当位置设置自动售货机、 媒体信息机、自动健身娱乐设施等设备，丰富和方便住户的日常生活。 严格按照国家劳动部（ 1998） 48 号关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定的规范进行安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障人们的安全与健康。 防触电 建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电气设备外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。 继电保护 配电房进线开关柜采用反时限过电流保护，变压器出线柜采用过电流速断保护和温度保护。配电房操作电源为 220V 交流电源。 防雷 当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑 物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地型式为 ，由变电所引出专用 ，与 N 线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与 作良好的电器连接。 干线为 40 4 镀锌扁钢，沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于 1。 职业安全卫生 32 检修照明电压不高于 12 伏，以确保检修人员不致发生触电事故； 各工段应备急救箱，可作突发事故及职工急病的紧急处理。对物业管理员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工的安全卫生保健。 环境卫生 利用生态原理，在小区内种植桉树、香樟等外香型树种，有效地驱 蚊 及 抑 制 蚊 虫 滋 生 。 33 第五章 节能方案分析 能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。节能工作是一种特定形式的“能源开发” ,是节约我国能源供应紧张、保护环境的有效途径。 本项目主要从建筑节能、公用辅助设施、电器、照明等能效标准以及公共建筑用能设备运行标准等，依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计，提高能源利用效率，节约能源。 一、设计依据 1. 中华人民共和国节约能源法 2.公共建筑节能设计标准 .夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 4.外墙外保温工程技术规范 .建筑节能工程施工验收规范 .住宅建筑围护结构节能应用技术规程 7.住宅建筑节能设计标准 、能耗分析 本项目建成后，将入住居 民 1250 户，另建有商铺、等其它能源消耗场所。经分析，工程总电力负荷约为 8670W；d，（含绿化等其他用水约为 d）；所以应时时处处注意节约能耗。 34 三、节能措施 建筑结合阳台及檐廊设计起到有效遮阳、降温、导风的作用；建筑外墙采用白色饰面，以减少外墙对太阳辐射热的吸收，同时采用新型的建材、空心砖等建筑砌块和墙体材料。 建筑外窗选用密封性能良好的彩色塑钢窗并配双层中空玻璃，达到保温、隔热、降低建筑采暖、空调、除湿能耗的目的。 屋面节能措施 ：一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。 户型布局针对当地的气候，进行深入的研究。从生活建筑学的原则出发，充分利用自然采用通风，每家每户每个房间都能具备自然通风采光，每户都有一条以上穿堂风，以降低能耗，在户型设计中强调功能分区，动态的起居空间和静态卧室空间均有很好的分区。 提倡住户适当养花培植盆景等绿化方法，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染 ，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。 按照安徽省公共建筑节能设计导则的规定， 12 层以下住房设计安装太阳能热水系统。 本项目所需电力有 380V 动力电和 220V 照明电两种，具体采用以下节能措施： 35 配电设计尽量使配电设施靠近负荷较大的设备，选用低损高效的无功功率补偿器就地补偿，降低线路损耗。 对于用量较大的电梯、分体式空调及水泵等设备拟采取变频节能控制及变频加压供水技术，以利于降低电耗，设备运行正常。 建筑物设计应尽量满足通风、采光要求， 合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。 建筑物内公共走道搂梯间采用声光延时开关和节能灯具；建筑物外公共空间（如：路灯、园林灯）照明采用荧光灯，灯管选用细管和紧凑型，并用时间继电器开关控制，便于节能。 合理配置水资源，实行分质、分类多种水源供水，实现优质优用目标。合理配置再生水源，减少取用新水量。小区内配有再生水回用和雨水回收利用系统，雨水经屋面虹吸雨水斗排入系统管道，流入集水池，通过提升泵排出，即可用来绿化浇灌、路面喷洒、冲洗厕所、水 景补给等，又能大大减轻因雨水滞留给屋面所带来的承载压力。 采用节水器具如陶瓷芯片龙头等，采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗，使有限的水资源满足人民生活需要，保障城市经济和建设可持续发展，创建节水型小区。 小区内的公共用水，包括小区内绿化、景观、清洁、消防及其它用水等，设施应采用节水措施，配置节水型器具，实行定额用水。 36 第六章 环境和生态影响分析 一、项目主要污染 住户产生的生活污水、厨房产生的油烟、生活垃圾及空调、风机、水泵运行时产生的噪 声。 施工期 施工期间主要是建设过程中产生的粉尘、废水、固体废物以及设备产生的噪声污染。其中扬尘浓度约 体废物排放量约 648 吨。 营运期 营运期间主要污染物是：生活污水、厨房产生的油烟废气、生活垃圾等。 二、项目拟采取的防治措施 为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程根据国家颁布的有关环保法规及安徽省、亳州市环保、劳动 部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国水污染防治法 37 中华人民共和国环境噪声污染防治法 施工期的防治措施 环境空气影响及环保措施 项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会