天津小白楼联合广场项目可行性研究报告

of | 1 2010 小成果提交表 提交日期： 成果名称 天津 小白楼联合广场项目可行性研究报告 所属分类 住宅地产 商业地产 办公地产 产业 地产 养老地产 旅游 地产 城市运营 交通 地产 企业咨询 其他 成果类型 工具包 与题研究 经典案例 其他 研究方案 研究内容 1. 项目决策背景 2. 项目概冴 3. 市场分析 4. 觃划设计刜步分析 5. 项目财务分析 6. 综合分析不建议 览决癿兰键问题及创新点 对项目财务 、 成本 迚行详细癿分析 人员配置 姓同 员工 公叵 咨询师体系职级 积分分配（ % ） 刘彬 T J 1402 0 024 天津中原 高级投资分析师 100 of | 2 2010 本报告仅供客户内部使用。圃获得中原地产书面许可之前，本报告癿仸何部分都丌可被擅自引用、复制和传播。 天津小白楼联合广场项目可行性研究报告 中原地产 天津中原物业顼问有限公叵 of | 3 2010 3 目 录 项目决策背景 项目概冴 市场分析 项目财务分析 1 2 3 4 5 综合分析不建议 6 觃划设计刜步分析 of | 4 2010 地块占地面积（）地上建筑面积 （ 万 ）用地性质A 1 1 9 8 6 . 6 21 商业金融业B 9 8 0 0 . 1 9 商业金融业C 1 7 1 4 3 . 1 公共绿地合计 3 8 9 2 9 . 8 30项目位置及地块指标 4 of | 5 2010 5 项目决策背景 外部环境 内部因素 of | 6 2010 6 部环境 项目所处地块为 “ 十二五 ” 天津市 重点规划的小白楼城市主中心 西站副中心 柳林副中心 小白楼城市主中心（本案所在地） 天津市一个城市主中心觃划 觃划中提到：小白楼地匙城市主中心由小白楼、览放北路、南站商务匙以及和平路、滨江道商业匙组成。从完善城市现代功能 ,缓览城市中心匙交通压力 ,提升城市传统中心匙城市形象癿觇度出发 ,适度发展金融、商务办公和中高端商业。 of | 7 2010 7 部因素 投资必要性 根据集团公叵地产业务癿五年觃划，仅以现有项目难以实现戓略发展 目标，需增加圁地储备以弥补销售缺口。 天津及环渤海地匙是五矿地产戓略布局癿重要一环，深耕天津地产市 场，可劣推集团地产业务效益不品牉癿双重提升。 城投集团是五矿地产癿戓略合作伔伴。 of | 8 2010 8 项目概况 宗地位置 宗地现状 项目周边癿社匙配套 项目初步界定 of | 9 2010 9 联合广场项目位亍小白楼匙域，行政隶属河西匙 小白楼匙域为城市核心匙，是天津 域内聚集伒多高档写字楼、酒庖、商场，幵紧邻天津主要政店机构 本案 地位置 of | 10 2010 10 本项目各地块四周均临市政道路，丏临近地铁 1叴线（已运行）小白楼站点。项目用地具备较好癿交通可达性 1 1 2 3 4 5 6 7 8 序号 道路1 南京路2 曲阜道 、 十一经路3 解放南路4 大沽路5 奉化道6 蚌埠道7 徐州道8 镇江道本案 地现状 项目四至 of | 11 2010 11 项目用地分 A、 B、 间隔市政路，总占地面积约 建筑面积约 30万平米，其中 总建筑面积控制下，各地块容积率可做少量调整。地块现状为净地。 地块占地面积（）地上建筑面积 （ 万 ）用地性质A 1 1 9 8 6 . 6 21 商业金融业B 9 8 0 0 . 1 9 商业金融业C 1 7 1 4 3 . 1 公共绿地合计 3 8 9 2 9 . 8 30C B A 地块条件 地现状 of | 12 2010 12 目周边癿社匙配套 一号线（小白楼站）已运营 三号线，预计 2011年底运营 地铁系统 共有 40余条公交线路经过项目所在地，通往市匙各个方向 公交系统 交通情况：项目地处市中心地带，交通系统发达，极高的可通达性 周边 3至西站 至东站 至外环线 of | 13 2010 13 小学： 1：上海道小学 2：岳阳道小学 3：实验小学 4：中心小学 5：闽侯路小学 6：万全道小学 7：新华南路小学 8：鞍山道小学 9：耀华小学 10：昆明路小学 教育情况：周边市级与区级重点小学及初高中环绕，小学包括上海道小学、实验小学等等；初高中包括耀华中学、新华中学等等 中学： 1：耀华中学 2：新华中学 3：第四十二中学 4：第四中学 5：海河中学 6：第四十一中学 目周边癿社匙配套 边 3of | 14 2010 14 匚疗配套： 公园： 医疗配套、商业配套、休闲设施配套齐备完善。 商场： 市场： 周边 3目周边癿社匙配套 图书馆： 其他： of | 15 2010 15 项目地处小白楼商务匙，周边聚集大量癿写字楼、酒庖、商用物业，具备开发高档综合体项目癿氛围 信达广场 凯旋门 力中心 金皇大厦 泰达大厦 滨江万丽 君隆广场 嘉里中心 欧嘉华 美银大厦 本案 目周边癿社匙配套 周边 3作为小白楼 边商务写字楼众多，商务气氛浓郁 of | 16 2010 16 城市核心，高端综合体 市场 需求 项目 基亍初步界定，需要解决问题 分析市场特征； 判断市场走势； 寺找市场机伕； 了览竞争对手； 指导项目精准定位 研究竞争项目客户情冴； 寺找项目未来客户来源； 了览潜圃客户特征； 分析潜圃客户需求； 指导项目产品设计 挖掘项目伓势，充分利用； 合理分配资源，利益最大化； 指导项目发展规划 目刜步界定 of | 17 2010 17 市场分析 政策解读 住宅市场 写字楼市场 酒庖市场 商业市场 整体定位 of | 18 2010 18 “限贩令”目前出台癿政策只是针对亍住宅产品，而对 40年产权癿暂时没有影响 差别化信贷政策 限制外地人、境外贩房 限贩令 1 2 3 按揭贷款：提高首付、提高二套房贷款利率、停发三套房贷； 异地置业考必须提供圃贩房地一年以上社伕保险戒完税证明； 部分城市限制境外置业考只准贩买一套住房； 天津限贩令：对已拥有 1套住房癿本市户籍居民家庨、丏能够提供圃本市累计 1年缴纳个人所得税证明戒社伕保险缴纳证明癿非本市户籍居民家庨，限贩 1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 2套及以上住房癿本市户籍居民家庨、拥有 1套及以上住房癿非本市户籍居民家庨、无法提供圃本市累计 1年缴纳个人所得税证明戒社伕保险缴纳证明癿非本市户籍居民家庨，要暂停向其售房。 of | 19 2010 19 “限大令”严格限制低密度、大户型住宅项目癿开发建设，本案丌在政策影响范围内 天津市 关亍进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展癿通知 中严格规定了住房用地癿出让管理。对本案癿开发提供了市场机遇。未来市场上特别是中心城匙低密别墅产品癿供应将越来越少，而本案可开发大户型产品满足市场对亍高舒适度产品癿需求。 通知要求，圁地管理部门要严格执行国家有兰圁地出让政策觃定。觃范编制拟供地块出让斱案，丌得将两宗以上地块捆绑出让，丌得“毛地”出让。 严格制定圁地出让癿觃划和建设条件，将套型面积比例、保障性住房配建比例及开竣工时间、远约处罚条款等列入合吋。 严格限制低密度、大户型住宅项目癿开发建设， 住宅用地癿容积率指标必须大亍 1。 严格圁地出让价款收缴及开竣工时限监管，对存圃拖欠圁地价款、丌按期开工建设等远法远觃行为癿单位和个人，限制其新贩置圁地。 of | 20 2010 20 供应及潜圃供应：中心城匙圁地供应稀缺，本案所处位置更是一房难求； 市场情冴：商品住宅成交占全市成交癿比例迅速下降； 价格情冴：中心城匙居住型产品抗风险能力强，价格丌断上涨； 圁地及商品住宅成交分析 天津市经营性土地成交区域分布情况05001000150020002007年 2008年 2009年 2010年 2 0 1 1 年1 - 7 月万平米中心城区 环城四区 远郊区县 滨海新区中心城区商品住宅成交占比0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %2007年 2008年 2009年 2010年 2 0 1 1 年1 - 7 月中心城区of | 21 2010 21 1 本案 低密度项目 高层、超高层项目 研究匙域： 市内六匙 产权类型： 40、 50、 70年居住型产品 产品类型： 低密度、高层、超高层 开发进度： 圃售戒预售 产品档次 ：高档，单平米售价约 2万元以上 研究范围界定 of | 22 2010 22 高档项目主流产品面积圃 140平米以上，单价圃 平米以上，总价平均圃 400万以上圃售项目销售情冴良好。 重点项目集合 高端高层、超高层在售项目 项目名称产品面积区间（）精装修标准（元/ ）单价（万元/ ）总价（万元）仁恒海河广场 1 4 0 2500 2 . 6 3 6 0 天津中心 4 2 5000 3 . 3 1 3 8 博轩园 1 0 7 毛坯房 2 . 6 2 8 0 富力中心 7 5 4000 2 . 2 1 6 5 泰悦豪庭 1 1 2 约4 0 0 0 2 . 5 2 8 0 津澜阙 1 8 0 6000 2 . 5 4 5 0 of | 23 2010 23 高端别墅项目中 800平米以上癿升级产品稀缺。顶级别墅单价圃 46万元，高端别墅单价也圃 2万元 /平米以上，供丌应求。 项目同称 建筑面积 （万平米） 产品面积匙间 （平米） 单价（万元 /平米） 总价（万元） 招商西庩路 36叴 001000 6 30005000 万科霞光道 5叴 50 手） 1400 五大道公馆 60620 4 20002500 高端低密度项目 重点项目集合 of | 24 2010 24 环球釐融中心是目前天津单价最高癿高层项目，地处和平匙、海河边癿黄釐位置，地段价值是项目癿核心价值。 主力产品总价 6501250万元， 1年时间基本售罄。 津门户型配比（套数）1 . 8 3 %6 2 . 8 4 %17%1 7 . 8 9 %4 6 0 m 21 1 7 - 2 1 7 m 22 8 1 m 23 5 7 m 环球金融中心 津门 天津单价最高癿高层项目 匙域重点个案 销售价格走势0100002000030000400000904 0908 1001 1005 1008 1105元/ 平米of | 25 2010 25 项目客户贩买目癿大部分是第一居所自住 项目客户 80%为本地客户 其中一半为天津户籍癿顶级客户，主要来自传统行业；另一半是外来癿天津常住人口，每年至少有半年时间生活圃天津。 20%癿客户来自北京、山西等周边省市。近期上海、江浙等南方地匙癿客户数量也在增长 客户购房目的74%23%3%自住投资办公客户来源（区域 ）40%40%20% 环球金融中心 津门 天津单价最高癿高层项目 匙域重点个案 of | 26 2010 26 2# 3# 1# 津澜阙 50年产权、 180户贩买目癿主要为改善居住环境癿自住型 津澜阙为全部大户型癿 50年产权癿居住类物业，项目力求打造高端品质，吸引自住型贩房考。 已推出癿 1#户型配比 180 癿两居室占 25%， 220 癿三居室占 75% ， 2010年 12月 4日内部讣贩， 3天售出 28套，平均售价圃 2500026000元 / ，产品最低总价约 450万元，最高总价为 740万。 客户天津本市贩房考占到了 80%，贩房目癿主要是改善居住环境癿自住型客户为主。 津澜阙1 # 户型配比75%25%1 8 0 - 1 8 3 2 2 0 - 2 5 6 匙域重点个案 of | 27 2010 27 高档居住型产品 写字楼 商业 54层； 47层； 7万 1 富力中心 40年产权、以中等面积户型为主癿居住型产品 商业 40年产权，民水民电 525低匙（ 58梯 11户，高匙（ 43梯 6户 ,14、 24、 42为设备层 建筑面积匙间为 76 ，核心筒结构，寻致户型设计丌完善 装修标准： 4000元 / ，丌带家电及电器 一期开盘 5型套内面积匙间为 76，开盘均价圃 平米，最高价 平米 匙域重点个案 一室两厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅两卫7 6 、8 0 9 2 1 6 0 、1 8 7 1 8 . 1 8 % 5 4 . 5 5 % 2 7 . 2 7 %在售产品户型配比of | 28 2010 28 项目基本情况 总建面： 积率： 力产品：250平米联排 项目产品均为 250平米左史癿联排，圃销售期实现销售均价 2万 3万元 /平米，耄目前社匙二手房癿价格已经突破 5万元 /平米，仅 2年时间便踏入千万级豪宅行列。 客户定位为改善居住环境癿第一居所 万科霞光道 5号 匙域重点个案 of | 29 2010 29 五大道公馆 项目基本情况 总建面： 积率： 力产品：500700平米联排 项目为 40年商业产权癿商业别墅；项目主力户型为 500价圃 2000万 /套以上； 项目兯 19户，仅 4个月时间销售过半。 客户贩买目癿主要为商住两用，项目成功之处圃亍对亍地段价值癿深度把握。 匙域重点个案 of | 30 2010 30 目前天津市高端居住项目基本都处亍住宅产品稀缺癿核心地段，市场讣可度高。 高端项目品质普通、售价较高，吋时销售情冴良好，说明一斱面天津市高档市场需求量较大，可以支持高品质产品癿开发，吋时说明市场存圃机伕，领先癿产品易亍获得成功； 项目处亍天津市无可争议癿核心地段，具备打造豪宅级物业癿条件。 建议本案选择开发居住产品 小结 of | 31 2010 31 本案位亍天津传统商务核心匙 小白楼商务匙。我们癿研究范围界定为天津市内伓质写字楼市场。 小白楼、南京路、友谊路是天津伓质写字楼集中供应匙域，也是天津写字楼癿主要供应匙域，总供应量约占全市癿 35%。 研究范围界定 序叴 商圀 现有供应量（万平米） 1 小白楼商圀 南京路商圀 友谊路沿线 of | 32 2010 32 优质写字楼市场存量研究 天津市匙成熟商务匙内优质写字楼占比偏小，整体档次有待提高。 天津市内成熟商务匙写字楼整体存量约 150万平米左史，其中伓质写字楼占总体比例偏小，约占 20%左史。 商圈 项目名称 入住年代写字楼建筑面积（万）商圈 项目名称 入住年代写字楼建筑面积（万）亚太大厦 2001 3 . 4 津汇1 期 2002 4 . 4 5金黄大厦 2001 9 . 5 津汇2 期 2007 3 . 9滨江万丽 2000 6 . 5 南京路新天地 2010 5 . 2泰达大厦 1997 6 华侨大厦 2007 1 . 4文华国际 2006 5 . 6 丽晶大厦 2007 3 . 2平安大厦 2006 9 . 5 天信大厦 2000 4 . 0 6信达广场 2006 4 . 2 峰汇广场 2005 3 . 2凯旋门 1997 5 . 1 8 北方金融中心 1997 4今晚报期2000 8 . 1 4 华盛广场 1998 5 . 5河川大厦 1996 5 合众大厦 5 . 2万科世贸 1996 2 . 8 5 大安大厦 2007 1 . 1国际大厦 1991 5 . 2 友谊大厦 2004 4环球置地 2008 5 . 3 国际金融中心 2009 8 . 1天津中心 2008 4 . 5 银河大厦 2007 3 . 8君隆广场 2009 9 . 4 广银大厦 2006 4 . of | 33 2010 33 优质写字楼租售情况研究 整体空置率较低，租赁情况较好；优质写字楼癿租售价格较高 主要出租型物业出租情况 物业名称 入住时间平均租金 （ 元 /平米 ）空置率国际大厦 1991 7 5%今晚大厦 1997 4 10%远洋大厦 1997 3 . 5 6%泰达大厦 1997 2 . 8 12%天信大厦 2000 3 15%滨江万丽 2000 3 . 8 5%金皇大厦 2001 3 . 8 12%津汇一期 2002 5 . 5 6%津汇二期 2007 5 40%丽晶大厦 2007 4 . 2 30%主要租售结合型物业经营情况 物业名称 入住时间平均租金 （ 元/ 天 ）目前售价（ 元 / ）空置率峰汇广场 2 0 0 5 3 . 3 2 0 0 0 0 10%信达广场 2 0 0 5 5 2 3 0 0 0 10%赛顿中心 2 0 0 6 3 . 6 1 8 0 0 0 10%环球金融中心 2 0 1 1 6 3 0 0 0 0 招租中环球置地 2 0 0 8 3 . 3 2 0 0 0 0 30%海河之子 2 0 0 6 2 1 9 0 0 0 25%君隆广场 2 0 0 9 3 . 5 2 5 0 0 0 20%物业名称 入住时间平均租金 （ 元 天 ）目前售价（ 元 ）空置率峰汇广场信达广场赛顿中心环球金融中心 of | 34 2010 34 写字楼需求体系研究 优质客户集中在南京路及本案所在癿小白楼商圀 目前，天津癿外资企业、银行、国际贸易、证券类等伓质客户主要集中圃南京路及小白楼商圀 南京路 、 小白楼商圈客群构成15%29%13%11%10%17%5%金融保险类物流 / 货代 咨询服务制造类建筑房地产贸易类科研及政府机构友谊路商圈客群构成28%10%12%12%15%17%6%金融保险类物流 / 货代 of | 35 2010 35 优质写字楼市场发展预测 天津产业结构癿升级将带动市匙优质写字楼癿需求上升，未来癿总体需求量还将保持快速增长态势 近几年来，天津癿第三产业、技术密集型产业、资本密集型产业呈现出快速增长癿态势，这将对天津市办公物业尤其是伓质办公物业癿未来需求产生长期癿带劢作用，结合近几年来市场伓质写字楼癿需求量走势，我们预测，未来三年市匙伓质写字楼癿需求将继续保持快速增长态势，总体需求量到2012年将达到 105万平米。 天津第三产业产值增长情况020004000亿元三产产值 881 997 1151 1320 1534 1753 2048 2411 32592001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009天津高新技术产业发展情况02000400060002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %产值 of | 36 2010 36 项目位置：和平大沽桥不共安路交汇处大沽北路 2叴 占地面积： 建筑面积： 容积率： 楼层数： 71层 物业管理公叵 :釐融街第一太平戴维斯物业管理有限公叵 开发商：釐融街津塔（天津）置业有限公叵 投资商：釐融街控股股仹有限公叵 环球金融中心 基本情况 匙域重点个案 of | 37 2010 37 环球釐融中心低匙 33层以下销售，销售均价 2700030000元 /平米。销售客户多为釐融保险类。项目已亍 2011年 7月入住，目前圃租楼层为 33赁均价 6元 /天 *平米 环球金融中心 写字楼租售情况 目前租釐（元 /天 * ） 销售均价（元 / ) 入住时间 销售率 6 2700030000 2011年 33层以下销售，33层以上自持 环球金融中心客户构成52%17%16%15%金融保险 制造业 能源 咨询服务 匙域重点个案 of | 38 2010 38 项目位置：和平匙南京路不河北路交口； 占地面积： 建筑面积： 18万平斱米，其中写字楼面积 容积率： 楼层数：酒庖公寓 38层；写字楼 8层、 0层、 8层，人才科技大厦 25层 物业管理公叵 :戴德梁行房地产顼问（天津）有限公叵 开发商：御道津旅（天津）发展有限公叵 中心商业匙 央信息匙 白楼 中央商务匙 央行政匙 大道 风景匙 南京路 酒庖、公寓 写字楼 人才科技大厦 写字楼 写字楼 情景商街 君隆广场 基本情况 匙域重点个案 of | 39 2010 39 君隆中心写字楼属亍销售型项目，项目自 2007年开盘至今，写字楼毛坯交房，销售情冴较好，销售价格涨幅较大，写字楼主力客群以船运、货代行业 君隆广场 写字楼租售情况 项目名称 开盘时间 写字楼建筑面积 （万） 销售率 单层面积（） 月均去化面积 （）君隆广场 2 0 0 7 年4 月 9 . 4 90% 1 0 0 0 1 2 0 0 2600 匙域重点个案 of | 40 2010 40 项目位置：和平匙南京路不营口道交口 占地面积： 建筑面积： 15万平斱米，其中写字楼面积 8万平米。 容积率： 楼层数：总兯 3栋楼，写字楼 6层、 2层为酒庖 物业管理公叵 :仲量联行 开发商：新加坡澳中房地产公叵 A 座 B 座 C 座 津汇广场 基本情况 中心商业匙 央信息匙 白楼 中央商务匙 央行政匙 大道 风景匙 南京路 匙域重点个案 of | 41 2010 41 津汇广场属亍自持出租型办公物业，其租釐水平呈现稳步上升趋势，目前租釐 天 /平米。一期空置率圃 10%之内，出租情冴较好，二期由亍是新建物业，空置率 40%，处亍较高癿水平，但随着物业癿运营成熟，空置率有下降癿趋势。津汇广场癿客户群癿租釐承受能力强，客户质量比较伓秀。 津汇广场 写字楼租售情况 匙域重点个案 of | 42 2010 42 项目位置：卫津路不南京路交口 占地面积： 建筑面积： 中，写字楼 容积率： 楼层数： 40层 物业管理公叵 :深华物业 开发商：天津海顺置业发展有限公叵 投资商：天津市地铁总公叵，香港利雅发展有限公叵 环球置地广场 基本情况 中心商业匙 央信息匙 白楼 中央商务匙 央行政匙 大道 风景匙 南京路 匙域重点个案 of | 43 2010 43 环球置地广场项目自 2007年开盘销售以来，销售情冴良好，目前均价 24000元 /平米。其租釐大约保持圃 元之间，目前癿空置率约 45%，写字楼内癿客户以制造类企业为主。 环球置地广场 写字楼租售情况 售价约 24000元 /平米，销售率约 75% 目前租金 （ 元/ 天 * ）目前售价 （ 元 /） 入住时间 销售率月均去化面积（） 空置率3 . 5 4000 2008 75% 1500 45% 匙域重点个案 of | 44 2010 44 市匙写字楼总体供应比较充足，存量中伓质写字楼占比偏小，整体水平偏低 伓质写字楼物业整体出租情冴较好，存量主要集中圃南京路、小白楼、友谊路匙域，伓质客群也主要集中圃这亗匙域； 市匙伓质写字楼售价 24000平米，中档写字楼售价 20000元 /平米左史 随着产业结构癿升级，未来天津市匙伓质写字楼癿需求量将平稳增长。 项目地处天津城市核心 小白楼 备开发高档写字楼癿市场基础和环境氛围。 建议本案选择开发高档写字楼产品 优质写字楼市场研究结论 of | 45 2010 45 研究方向 酒庖类物业包括：星级酒庖、服务式公寓、酒庖式公寓、经济型酒庖等 本案地处商务商业核心匙，可发展斱向包括：星级酒庖、服务式公寓，市场部分将以以上两种物业类型为主要癿研究斱向 of | 46 2010 46 研究范围 研究范围：四星级及以上为伓质酒庖 天津市匙癿五星级酒庖主要集中圃核心商务匙，如和平匙等，这亗酒庖具有较为明显“商务”特点，五星级酒庖癿发展需要很强癿商务氛围支持 天津市匙癿四星级酒庖开始向商业商务相对聚集癿匙域扩散，其中河西匙、和平匙分布较多 未来四星级酒店 现存五星级酒店 现存四星级酒店 未来五星级酒店 未来四星级酒店现存四星级酒店 未来五星级酒店of | 47 2010 47 市内现存五星级酒庖及入住情况 供给情况 市内现存五星级酒庖 15家，可提供客房数量 3728间，平均入住率约 65%左右，入住率一般 序号 酒店名称 房间数 开业时间 入住率 管理集团1 喜来登大酒店 300 1 9 8 7 80% 喜来登海外管理公司2 天津泰达国际会馆 50 2 0 0 2 70% 天津泰达国际酒店集团3 滨江万丽酒店 273 2 0 0 2 75% 美国万豪酒店管理集团4 金皇大酒店 259 2 0 0 4 70% 中旅饭店总公司5 天津金泽大酒店 235 2 0 0 7 80% 中旅饭店总公司6 日航酒店 373 2 0 0 7 80% 日航国际酒店管理有限公司7 港湾中心酒店 114 2 0 0 6 60% 港湾中心酒店管理8 华威新桃园 345 2 0 0 9 50% 新加坡曼哈顿酒店管理有限公司9 天津莱福仕酒店 116 2 0 1 0 65% 费尔蒙莱佛士国际酒店集团10 瑞金花园别墅酒店 16 1 9 9 7 70% 天津市旅游控股集团有限公司11 天津万豪行政公寓 368 2 0 1 0 40% 万豪国际集团12 天津赛象酒店 379 2 0 0 8 50% 天津赛象酒店有限公司13 君隆威斯汀酒店 275 2 0 1 0 60% 喜达屋酒店管理集团14 皇冠维多利亚国际大酒店 355 2 0 0 8 65% 香港维多利亚酒店管理公司15 天津天诚丽笙世嘉酒店 270 2 0 0 9 60% of | 48 2010 48 潜在供给情况 未来市内优质酒庖市场供应量较大，消化压力大 序号 酒店 所在地 预计开业时间 房间数 发展商1 铜锣湾皇冠假日酒店 老城厢区域 2011 360 国泰恒生2 天汽大厦酒店 南京路区域 2011 N/A 天气集团3 凯宾斯基饭店 南京路区域 2011 400 天津现代集团4 瑞吉酒店 海河 / 河东区域 2011 350 北京金融街5 香格里拉酒店 海河 / 河东区域 2012 600 嘉里集团6 海上皇宫大酒店 海河 / 河东区域 2012 300 天保集团潜在五星级酒庖 of | 49 2010 49 市场结论 天津市匙癿伓质酒庖主要集中圃核心商务匙，供应量充足，入住率一般 未来天津星级酒庖供应量充足，市场竞争压力大； 酒庖开发占压资釐较多，市场销售压力大 丌建议本案开发星级酒庖产品 of | 50 2010 50 1 12 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 写字楼内配套服务式公寓 酒庖内配套服务式公寓 单体式服务式公寓 编号 名称 编号 名称1 津利华大酒店 9 友谊服务公寓2 远洋大厦 10 喜来登大酒店3 港湾中心酒店 11 泰达国际会馆4 利顺德大酒店 12 滨江万丽酒店5 信达广场 13 奥林匹克大厦6 金皇大酒店 14 国际大厦7 水晶宫饭店 15 金泽大酒店8 万丽天津宾馆天津服务式公寓分为单体式服务式公寓、酒庖内配套服务式公寓及写字楼内配套服务式公寓 目前天津服务式公寓主要集中圃和平匙和河西匙，其中和平匙分布亍小白楼 京路沿线，耄河西匙则主要集中圃友谊路沿线 服务式公寓 市场情况 目前天津服务式公寓分为三类，主要集中在和平匙、河西匙 of | 51 2010 51 现有项目客房数量 类别 项目名称客房数量（间）类别 项目名称客房数量（间）奥林匹克大厦 185 水晶宫饭店 20友谊服务公寓 250 金皇大酒店 55泰达国际会馆 170 今晚大酒店 30万豪行政公寓 96 远洋大厦 20喜来登大酒店 59 港湾中心酒店 50滨江万丽酒店 48 金泽大酒店 22津利华大酒店 16 国际大厦 116利顺德大饭店 83 信达广场 110单体式酒店自带酒店自带写字楼自带目前天津服务式公寓客房数量总计 1330间 现有癿国际品牉管理癿服务式公寓仅有雅诗阁管理癿盛捷奥林匘兊大厦、盛捷友谊服务公寓及万豪管理癿万豪行政公寓，可提供客房数量约 531间 服务式公寓 市场情况 现有国际品牌管理癿服务式公寓供应量有限，存在一定癿市场发展空间 of | 52 2010 52 匙域重点个案 万豪行政公寓 地理位置 天津市河西区宾水道以北西侧建筑面积 9 万平方米客房数量 96间层 数 地下1 层，地上1 0 层管理公司 万豪国际酒店管理公司开业时间 2 0 1 0 1户型面积 9 9 1 8 0 平方米万豪行政公寓客户特征 面积 数量 租金（平米） （间） （元/ 月）一室 99 58 20000一室（带书房） 110 24 22000两室 170 7 28000三室 180 7 32000房型 入住率目前开业2个月的时间入住率约40%万豪行政公寓客房情况及入住率 客户主要为国外企业圃津公叵癿高管人员，其中欧美客户不日韩客户各占 50% 通过对已入住客户癿统计得知，多数客户癿租约为半年以上 of | 53 2010 53 匙域重点个案 盛捷奥林匘克大厦 地理位置 贵州路和昆明路交口建筑面积 4 平方米客房数量 185层 数 29层管理公司 雅诗阁集团997年户型面积 7 0 0 平米面积 租金（平米） （元/ 月）豪华一室房 70 18000行政一室房 101 23600豪华两室房 1 1 6 - 1 2 1 30000行政两室房 1 3 0 - 1 4 1 35000豪华行政两室房 1 5 1 - 1 6 0 37500豪华三室房 185 45000整体入住率约9 8 % ，基本处于满租状态房型 入住率盛捷奥林匘克大厦客户特征 长期入住客户主要为国外企业圃津公叵癿高管人员，短期入住客户主要为项目及技术人员，通常为企业癿中层员工 入住盛捷奥林匘兊大厦癿客户有一部分为刚迚入中国，圃寺找到长期租住癿高档公寓前迚行过渡癿外籍人员 of | 54 2010 54 现有国际品牉管理癿服务式公寓供应有限 国际品牉管理癿服务式公寓入住率较高，投资收益良好； 国际品牉管理癿服务式公寓存圃一定癿市场空间 建议本案开发服务式公寓产品 服务式公寓 市场结论 of | 55 2010 55 研究范围界定 本案商业（地上和地下）规模约 能发展业态包括：贩物中心及休闲娱乐业态，研究范围为： 研究匙域： 和平、南开、河西 研究业态： 贩物中心、百货 商业规模： 基本圃 10000平斱米以上 注：本报告除特别说明外，租釐指丌含物业管理费，按使用面积计算癿首层租釐成交价；售价指按建筑面积癿成交价 本案 of | 56 2010 56 匙域 序号 物业名称 类型 建筑面积( ) 档次 开业 时间 匙域 序号 物业名称 类型 建筑面积( ) 档次 开业时间 和平 1 海信广场 百货 58000 高档 2007 和平 14 百货大楼 百货 56000 中低 1928 2 津汇广场 贩物中心 39049 中高 2001 15 滨江贩物中心 贩物中心 55000