杭州金钱柜量贩式KTV西溪店项目可行性研究报告

1 杭州金钱柜量贩式 一、总论 进入 21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而 业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使 业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的 开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。 在美丽的城市杭州，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。而相对于一些酒吧、迪吧而言，量贩式 消费群体 非常庞大，几乎是老少皆宜。经过多年的发展， 娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在杭州市， 业成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在杭州市内的量贩式有 11 间，根据杭州现有的 势，都是走高服务质量，高档装修，平价超市，这一切都已成为杭州消费者的消费习惯。杭州的 场还没有饱和，根据杭州人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理 方式以及发展战略的差异使得各家 前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。金钱柜餐饮娱乐有限公司量贩式 建于 2002 年，占地 6000 平方米，是杭州地区最早、东北地区最大的量贩式 杭州 场上金钱柜餐饮娱乐有限公司经营的两间量贩式其中较为成功的，甚至可以说是杭州 业的领军力量。 于是，在这样的背景下，杭州 业的龙头企业 金钱柜拟在杭州西溪路开设杭州金钱柜量贩式 溪路店，该项目继续坚持金钱柜“品质、个性、文化设计”的原则，以正派、纯洁的经营模式，为杭州的消 费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的文化生活，提高广大人民群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。在满足金钱柜进一步在杭州发展壮大的同时，也为繁荣杭州文化市场继续做出贡献。 2 项目名称：杭州金钱柜量贩式 溪店 项目地址：杭州市西溪路 建设内容：量贩 场、录音棚、餐饮及配套设施 营业面积： 5000 平方米 配置概况：装修豪华、典雅、舒适 ,设有各式卡拉 厢 50 间，所有房间均配备台湾保真无线麦克和美国 豪华音响系统。 采用 脑点歌系统，国际专业 响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚及先进动感视听区。曲库含 40000 首高品质中、英、日、韩和马来等多国语言歌曲。 附设有装修气派，商品齐全的大型自选超市。 投资与收益概况： 该项目总投资 元，其中，建设投资 852 万元，流动资金 86 万元，元。正常营业期营业收入 1340 万元，年均利润总额 元，年均净利润 要技术经济指标如下表所示： 表 1 序 号 指 标 指 标 值 1 总投资收益率 2 资本金净利润率 3 项目投资回收期 4 项目投资财务净现值 元 5 项目投资财务内部收益率 6 资本金内部收益率 7 利息备付率 偿债备付率 经营概况： 杭州金钱柜餐饮娱乐有限公司成立于 2002 年，该公司以经营量贩式 主，自 2001年第一间量贩式 杭州市会展中心地下一层开业以来，以每年翻番的速度跳跃发展， 3 经营范 围从单一的 展到录音棚、歌舞团、广告业、装修服务、餐饮等多个领域，现已发展成为拥有 5000 万资产、年经营收入超过 2000 万的大型公司。在公司下属的金钱柜量贩式 海湾店开业三周年时，公司在现今已发展为杭州第二商业圈西安路的天兴 将此店经营成为杭州市 业的龙头。在过去的两年多的时间里，两间店齐头并进，一同占据了本市 场的大部分份额。公司其它业务也在公司各部门领导人的带领下在其所属的领域取得了优异的业绩。 该公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社 会公益事业做出了巨大贡献。与蒙牛集团合作举办杭州高校音乐节，丰富了本市大学生的课外生活，为他们提供了展示自己才华的舞台。选拔优秀的歌手代表杭州市参加中央电视台举办的青年歌手电视大奖赛，并取得了优异的成绩。 该集团公司近期的发展目标是：开设在杭州市内的第三间店，立足杭州，迈向全国。 制依据 根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有： (1) 杭州官方网站公布的杭州经济发展概况； (2) 国家发改委与建设部颁布的建设项目经济评价方法与 参数（第三版）； (3) 杭州西溪路规划； (4) 杭州市文化局颁布的娱乐休闲业试点办法； (5) 开发商提供的其他有关材料。 究范围 该可行性研究报告的研究范围包括： 总论； 项目建设的必要性； 项目市场分析； 建设条件分析和工程进度安排； 4 项目的功能分析与人事架构； 消防、环保和卫生； 投资估算与资金筹措； 财务效益费用估算； 财务分析； 不确定性分析； 风险分析； 结论与建议等。 在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠 的依据。 二、项目建设必要性分析 文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。“北方明珠”杭州，一直以足球，服装作为城市营销的文化品牌。 乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。为打造杭州特色文化产业，营造良好的配套环境。金钱柜 承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格，完善的管理模式，全新的经营理念，获得了广大杭州市民的喜爱。 一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番 无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各大城市中，杭州人的生活指数较高。据资料统计， 2007 年杭州居民人均可支配收入为 ，比上期增长 2007 城市居民人均消费支出为 上期增长 其中杭州居民支出增长最快的是娱乐消费。因此，金钱柜在西溪路，为杭州的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。 济的发展 乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。作为消费 5 性服务业的 利于优化杭州西溪路产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨国企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。据老牌娱乐集团华特迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约70 亿美元的巨额利润。由此 可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。 “十五”期间，将与杭州市现代化国际名城建设全面接轨，充分发挥城市拓展、农业示范、物流集散、旅游观光、娱乐休闲。大力实施外向牵动、科教兴区、环境优化、城市化四大战略，建成杭州市商贸物流活动中心、工业和教育产业基地、都市农业示范区。建成具有国际化、市场化、法制化水准和杭州现代化国际名城特色的绿色城区。总而言之，在西溪路开设店，必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动西溪路经济的发展。 杭州金钱柜餐饮娱乐有限公司是一家集餐饮，休闲娱乐，文化传播为一体的大型民营企业，公司秉承“健康，时尚，安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格、完善的管理模式、全新的经营理念、一流的服务水平早已风靡滨城，受到广大市民的认可。公司积极扩大市场占有率，努力提高产品知名度，以专业化的经营管理理念，有计划地进行市场的开发，金钱柜这一年轻的文化娱乐品牌，正以其迅猛的发展势头独领杭州“量贩 业之风骚。随着杭州经济日益现代化国际化，作为国内知名的 司金钱柜应不断利用自身管理经验和手段，开拓杭州市场，进而迈 向全国市场。此项目市场前景非常看好，会给公司带来高幅度利润，也扩大了公司的品牌影响力，从而达到双赢。金钱柜目前在杭州有星海和罗斯福两家分店，西溪路店的开设有利于开拓和占领杭州西溪路的市场份额，从而进一步稳固自己在 业的龙头位置。金钱柜公司近期的发展目标是：在杭州开设第三家分店，立足杭州，面向全国。第三家分店开设成功后，金钱柜将开始逐步向杭州周边城市乃至全国市场进军。 6 三、项目市场分析 杭州，是浙江省省会，位于中国东南沿海、浙江省北部、钱塘江下游北岸、京杭 大运河南端，是浙江省的政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心。 杭州得益于京杭运河以和通商口岸的便利，以及自身发达的丝绸和粮食产业，历史上曾是重要的商业集散中心。后来依托沪杭铁路等铁路线路的通车以及上海在进出口贸易方面的带动，轻工业发展迅速。同时在确立了旅游城市地位之后，服务业也有了较大发展。 杭州商业繁荣，全市商业网络发达，现代商贸业态发展迅速，国有商业、民营商业、外资商业相互促进，购物中心、大型超市、连锁店等交相辉映。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商业区，商业网点 个，国际水准的 大型商业设施 50 多个。杭州商场是中国十大商场之一，已成为中国最大的国有零售商业企业集团。美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德隆、马来西亚的百盛等都已落户杭州。开始实施电子商务、信贷消费等现代营销方式。杭州正在向现代化国际商都迈进。 金融 2012 年末，全市金融机构达到 310 家，其中外资金融机构 28 家，分别比上年增长 全市金融机构本外币存款余额 元，比上年末增长 元，比上年末增长 其中当年新增贷款 元，比上年减少 人消费贷款余额 元，比上年末增长 贸易 2012 年，全市完成固定资产投资 元，比上年增长 从产业投向看，第一产业投资 元，增长 第二产业投资 元，增长 其中工业投资 元，增长 第三产业投资 元，增长 2012 年，全市实现社会消费品零售总额 元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 其中城镇消费品零售额 元，增长 乡村消费品零售额 元，增长 对杭州市西溪路发展概况与投资环境分析如下： 7 杭州市西溪路位于杭嘉宁平原，是杭州市西湖区。这里风景秀美，气候温和，冬无严寒，夏无酷暑。这里经济发达，社会进步，人民生活富裕。 业分析 业的发展现状分析 于日本，就是我们所说的卡拉 贩式理念来源于荷兰的一家大型超市。1963 年，卡拉 入台湾，经过多年的演变，成为我们现在的量贩式 柜就是台湾地区量贩式 旗舰企业。 杭州第一家量贩式 开张， 将“量贩式 到杭州后，立即以其时尚、健康、平价、自助的消费理念成为杭州市民钟爱的娱乐场所。随后，好乐迪、 K 歌之王、东方金柜、合声等 10 余家量贩式 如雨后春笋般出现在杭州的娱乐市场上。消费者对多元化娱乐形式的需求，推动了娱乐业的迅速发展。但是流行一哄而上， 质化经营，竞争在所难免。许多的 出了“消费送果盘，纪念品”等手段不见成效的情况下，他们只好用最原始的促销方式 价格战。有的小型 出“ 50 元整晚消费”，“ 30 元唱一下午”，“包房五折”，这样的广告漫天可见。表面看，这是同行之间 的竞争，而实质上是量贩式 得太多，娱乐形式单一，而档次又相仿的最直接结果。在这样的行业背景下，金钱柜 时调整自己的发展战略，以优质的服务、一流的设备抵抗着强大的竞争压力的同时，之后在逐渐繁华的西安路商业圈成功的开设了第二间店。而相比之下，一部分竞争对手则濒临倒闭的边缘。 业的发展趋势分析 该行业与其它服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规范化是有目共睹的。该行业的发展趋势主要可以概括为以下几个方面： 场化 市场经济体制运做下，娱乐行业的前景是处于上升的 趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让 业成为了炙手可热的掘金行业。 牌化 知名企业的品牌优势，已经形成了一中无形资本，是企业价值的另一种主要的体现方 8 式，品牌化的娱乐业现在 基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳性。 模化 市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。 规化 业的正规化是娱乐业企业经营 走上正轨的具体表现，社会接纳性，客人层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规化，营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要求，是服务业必要的发展阶段，娱乐范围内的 经从行业概念转型为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。 康化 健康的营业氛围和良好的企业经营理念，都是推动企业向前发展的重要因素，健康的娱乐行业经营形式，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受， 业的 健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量贩式 业，其前途的发展是不可丈量的。 争者状况分析 （ 1） 好乐迪 场地装修：店堂华丽的装修，入门几百平米余平方米豪华气派的大厅， 1滚梯右壁变成水幕营造气派，在大厅右翼布下大面积的豪华休闲区，供等候包房的消费者免费休息的地方。 服务内容： 饮、录制歌带 音响效果：好乐迪的 4 档伴音里有一档叫做“魔音”的效果，可以修饰声音。 歌曲数量：每隔一周，金钱柜都将最新的打榜歌填进来，不过有些经典老歌可 能找不到。 饮食条件：杭州特色小吃，还有日本料理、韩国料理、法国面包、日本寿司等各地食物。 9 价 位：高档 消费价格。 停 车：门口有车位。 （ 2） 东方金柜 服务内容： 饮 价 位：走平民化路线，消费群体针对学生。 音响效果：音响效果一般，隔音效果不错。 歌曲数量：有二万八千多首，每周六都有新歌推出。 饮食条件：不提供什么特色饮食，但旁边有新玛特超市。 停 车：可以借用新玛特门前停车。 （ 3） K 歌之王 场地装修：更新装修 服务内容： 价超市 价 位：平 民化路线，主要针对学生 音响效果：音响效果一流，有专业的调音师。 餐 饮： 21 时后供应的自助餐可以免费 争者趋势分析 供多元化服务 由于 业属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂，除在意装潢格调、音响质量、伴唱带质量、餐饮口味服务外，业者必须经常调整营业内容及设施，提供各种不同的娱乐服务给消费者，如可上网、看电视、玩网络游戏等，以满足消费者欢乐及新鲜的心理需求。 立透明良好形象 由于市场上 数众多且消费者意识抬头，因此在选择时，具有良好形象及 合法执照的 能获得青睐。另外，前几年公共意外频传，消费者在选择店家欢唱之际，安全性的考虑就占了很大的比重，因此业者必须加强安全消防措施的设置，提供一个让消费者可以安心消费的休闲场所。 立连锁体系 连锁经营可造成规模经济，使得营运成本大幅降低，且让品牌曝光率增加，增加消费 10 者的心理认知。而且透过管理职能专业化，如分店负责各地的营业行为，总公司统筹资金调度、伴唱带购卖、广告等事宜，使服务流程可一致化及标准化，使得获利能力可有效提升。 合科技发展 随着科技日新月异，应发展新技术以改进服 务质量，如在包厢中点歌的计算机，也可以提供交互式服务，消费者可以直接点选服务项目，取代服务铃及减少服务人员进出干扰。另外，引进更先进的视听设备，包括 120 吋三枪投射大屏幕、无线麦克风、 3D 立体环绕音响喇叭、行动电话来电屏幕显示等，使消费者可以享受到更好的服务。 场定位及项目优势分析 目选址分析 目所在位置及规模 项目的选址地位于杭州市北部商业中心华南国际商城、中华西路、山东路与六合路汇合处，营业面积 5000 平方米。 该项目以金钱柜量贩式 海湾店的模式为标准，也为地下 一层，通过大型多阶楼梯通往主营业大厅。 边环境 西溪路因沿西溪行而得名。西湖志卷四：“西溪，在西湖北山之阴，由宝石山背陆行，绕秦亭山，沿山十八里为宋时辇路，抵留下。”又谓“水道由松木场入古荡，溪流浅窄，不容巨舟，自古荡而西并称西溪。”南宋咸淳临安志西湖图作西溪路口。民国元年（ 1912）始筑汽车路，路通安徽，初名杭徽路。 1981 年拓宽路面，市区路段改称西溪路。 西溪路傍山沿河，颇得野趣。北段大方井天主教司铎公墓有市级文保单位卫匡国墓。 2004年西溪湿地公园建成后，西溪路成为串联西湖西溪两 颗明珠的金线。 场定位 定位：定位于中高档工薪消费阶层，继续坚持行业领先者的定位，建设为一个规模、环境、服务一流的量贩 目标消费群：年龄以 20 岁 35 岁为主，追求时尚，喜欢休闲娱乐生活的顾客群。其中 11 以年轻的白领、大学生居多。另外，金钱柜 同事朋友同学相聚，白领们边娱乐边公事的约会，情侣相约，以及一家老少齐参与的家庭聚会提供良好的场所。 势分析 牌优势 品牌是代表某一种产品或服务的广为人知的名称，是 重要的无形资产，也是立竞争优势和未来盈利的基础，拥 有一个强势品牌是 争力的源泉，它可以为造长期优良的经营业绩。金钱柜 牌特色鲜明，获得了广大杭州市民的认可，在杭州市内有广泛的影响力，品牌优势无疑是项目优势的一大体现。 务优势 随着 场竞争的加剧，顾客消费意识的提高和对高附加值的追求， 竞争越来越表现为服务质量的竞争了。同时， 务质量的提高，是维持 牌的保证，注重 务质量，是 牌建设的重要内容。金钱柜的服务很专业，正式营业前员工要经过严格的培训，让顾客满意，享受到贴心的服务是金钱柜的服务宗旨 。 部环境优势 杭州市的城市建设步伐明显加快。但是，大型的量贩式 杭州市西溪路基本上属于空白。随着商业店的开业，其周边的商业气氛逐渐形成，此时正是金钱柜第三间店进入华南商圈的契机。借助外部环境的优势，结合金钱柜的品牌优势，此项目必将带来该公司的发展中的又一高峰。 该项目的营销策略不仅沿袭金钱柜已建成分点的营销特色，并且建议采用一些新型的营销策略，从而达到迅速抢占市场，聚拢顾客的效果。具体营销策略如下： 行包时段优惠制 针对所有类别的包房，实行唱满 6 小时或者午夜场 的优惠制。对不同类别的包房，设定不同价位的包段价格。包时段优惠价大大低于平时按小时计费的价格，因此得到了广大顾客的认可，并在金钱柜已建分店中获得了很好的营销效果。 行会员优惠制 继续推行会员优惠制，在已建分店中办理过会员的顾客，将免费成为新店的会员。会 12 员可以享受各种优惠服务，比如消费时的打折或者是生日时提供会员礼物等。会员制的运用将保持并进一步扩大金钱柜的顾客群。 市消费额抵包房费制 超市消费额抵包房费制在以前分店中尚未得到运用，是一项新型的营销策略。建议可将超市消费的一定比例抵减包房费，如 按 5%计提。另外，也可实习消费 300 免房费等政策。这样，可推动超市的消费，进一步增加营业收入。 四、建设条件分析和工程进度安排 址选择 建设大型 目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。 该项目的选址地位于杭州市西溪路与天目山路汇合处。以中华国际商城的发展为核心，周围形成了具有现代气息的综合核心商业中心，设施包括综合商场、超级市场、商务写字楼、娱乐中心及金融设施、大型停车场、市政设施。 由此可见，该项目地理位置优越，商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型 理想场地 。 部配套条件 该项目周围基础设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 该项目自 2008 年 1 月开始前期准备工作， 2008 年 4 月上旬着手设计装修， 2008 年 11月底竣工，并进入试营业。 2008 年 12 月底正式营业。具体工程进度安排如下： 表 2 项目名称 2014 年工程进度安排表 13 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 项目立项 项目规划和方案设计 项目可行性研 究报告 项目设计 设备安装工程 装修工程 竣工验收，试营业 正式营业 五、项目 该项目是集 价超市、录音棚为一体的大型量贩 场。 该项目营业面积 5000 平方米，其中，音乐包厢占地面积 2500 平方米，分隔为大中小型包间约 50 余间。项目更有时尚的视听区，设备先进的演艺区，舒适的等候区。 该项 目位于地下一层，层高 。 项目功能分配为大厅、包房区、演艺区、后勤区四部分。其中包房区又分为一区、二区、三区。每一部分又有具体的功能划分。 该项目具体功能分配见下表 3： 位 置 面积（ 功 能 面积（ 大厅 605 前台接待处 20 超市 75 等候区 50 录音棚 45 视听区 15 14 其它 400 一区 800 包厢 600 办公室 30 卫生间 50 其它 120 二区 1050 包厢 800 吧台 45 卫生间 75 其它 130 三区 1540 包厢 1100 办公室 40 卫生间 80 仓库 100 其它 220 演艺区 400 演艺吧 100 等候区 250 其它 50 后勤区 605 更衣室（男女） 70 仓库 150 监控室 40 工程控制室 200 员工食堂 80 员工休息室 35 其它 30 该项目人事架构如下图所示： 表 4 15 六、消防、环保和卫生 平面布局 该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于 4 米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。 平面设计：区域内设 3 个防火分区，每个防火分区面积不大于 1600 全疏散 该项目设三个出入口： 主要客流入口处有钢筋混凝土楼梯直通室外；设备间有 1 部安全疏散楼梯直通室外，还有 1 部钢筋混凝楼梯直通地上一层。形成了立体高效的疏散系统。 灾自动报警及联动系统 消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。 每个区域分别设有重复 显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器、消火栓报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。 店长 副店长 保安部长 副店长 楼面主管 保洁主管 楼面领班 楼面领班 楼面领班 保洁领班 保安领班 保安领班 超市主管 前台主管 策划 会员部 16 火器配置 采用 2提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，大厅设 4 具 5A 型，各区域设 10 具 5 灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。 活污水处理 该项目排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。 音的隔绝 音 乐包厢均用隔音材料装修，以保证包厢与包厢之间和包厢与区域走廊之间的隔音效果。 水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀；冷水机组、空调机组、通风机、水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。冷却塔采用低噪声型。 气的排放 餐饮部分的污染油、气、烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。 动措施 该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全；低压配电系统的接地形式为 统，其保护接地线（ 工作零线（ N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置 外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与 E 可靠连接；设防雷保护。 17 生措施 按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充 15新风量，保证了营业场所符合劳动标准。 包厢内设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。 七、投资估算与资金筹措 设投资估算 该项目建设投资 852 万元，构成内容如下： 表 5 项目建设投资汇总表 单位：万 元 序 号 项 目 估算价值 占建设投资比例 (%) 1 固定资产费用 无形资产费用 其他资产费用 预备费 计 见附表 1 动资金估算 根据以往分店的经验数据并结合该项目的具体情况，预计每年所需流动资金为 86万元。 设期利息估算 该项目建设投资借款总额 400 万元，银行 贷款利率为 建设期利息 元。 前三项总和为项目投资总额。因此该项目投资总额为 元。 18 该项目资金来源于两个渠道：自有资金：自有建设投资 元，自有流动资金86 万元；银行借款 400 万元。 资金筹措方案和投资使用计划详见附表 2。 八、财务效益与费用估算 该项目计算期 6 年，其中建设期 1 年，运营期 5 年。 量贩式 营业收入主要是来自包厢费，其他消费（如：在超市选购酒水，食品）另外计算，所以该项目的营业收入主要分为两个部分 ：前台营业收入（房费）和超市营业收入。 台营业收入的估算 根据金钱柜量贩式 海湾店和罗斯福店近几年来的经营分析，结合该项目所面临的特定的市场环境，以及自身的具体情况，对前台营业收入进行估算。具体估算结果如下表所示： 表 6 前台年营业收入估算表 月份 估算值（万元） 占全年销售计划的比例 九 54 20 6 61% 十 73 14 8 92% 十一 57 48 7 01% 十二 81 45 9 95% 一 75 11 9 16% 二 89 79 10 95% 三 58 63 7 15% 19 四 61 25 7 47% 五 71 83 8 76% 六 70 93 8 65% 七 61 66 7 52% 八 64 53 7 87% 总计 820 100% 预计华南分店的年收入大体与估算值相当，为 820 万左右。具体估算值见附表 5。 市营业收入 由于量贩式 设超市最低消费，完全凭消费者自愿。而附近又有大型超市，这会在一定程度上影响 市的收入，所以在此对超市营业收入只作保守的估计。按每月的人流状况初步估算，月平均营业收入约为 45 万，全年超市营业收入约为 540 万元。 资及福利费 参考其它两个分店的规模和员工数，预计该项目所有员工（包括管理人员）共 72 人，人均月平均工资为 1600 元。公司规定福利费按工资额的 30%计提。则年工资与福利费合计为 元。 市进货成本 超市进货成本，即超市所购商品的成本费用。按超市营业收入的 25%计提。 租金成本 此项目年租金成本为 240 万元，一年一交。 旧费 该项目固定资产原值 元，固定资产净残值率 20%（同行业经验数据），折旧年限 5 年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为 元。 理费 该项目修理费按折旧费的 10%计算，每年为 元。 销费 无形资产摊销总额 元，摊销年限 5 年，年摊销额为 元；其他资产总 20 额 元，全部计入经营期第 1 年的成本中，则第 2 年的摊销费为 元，从第 3年起每年均为 元。 购燃料动力 外购燃料动力为 年耗费的水电费和其它燃料动力费，根据经验数据估算，每年的水电费及其它燃料动力耗费为每年 10 万。 息支出 该部分费 用为建设投资借款在营业期产生的利息。 他费用 其他费用为除去上述各项费用外的其他所有费用。根据同类项目的经验数据确定为 9万元 /年。 总成本费用估算详见附表 3。 该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。 房营业税率为 20%，考虑完其它附加税费后的综合税率为 22%；超市收入营业税率为 5%，考虑完其它税费后综合税率为 估算结果详见附表 5。 利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的余额。所得税率按 25%考虑，估算结果详见附表 5。 九、财务分析 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资回收期 根据静态指标可以看出，该项目有较强的盈利能力。分析结果见附表 5。 21 动态盈利能力指标是指考虑资金的时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标，主要包括财务净现值和财务内部收益率。研究对象为项目投资现金流量表和资本金现金流量表。 项目投资财务净现值 元 项目投资财务内部收益率 资本金内部收益率 计算的内部收益率高于基准折现率 15%，财务净现值大于零，可以看出，该项目有较好的动态盈利能力。分析结果见附表 6、附表 7。 偿债能力分析包括借款偿还期、利息备付率、偿债备付率三方面的分析。本项目的借款偿还方式为等本偿还利息照付。本金在三年内等本偿还，利息每年偿还。因此，这里主要讨论利息备付率和偿债备付率这两个指标。 息备付率 利息备付率是指在借款偿还期内，各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值。选取正常运营期第 2 年为研究对象。 利息备付率 债备付率 偿债备付率是指在项目借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。选取正常运营期第 2 年为研究对象。 偿债备付率 析结果见附表 4。 十、不确定性分析 盈亏平衡是指当年的营业收入扣除营业税金及附加后等于总成本费用，在这种情况下，项目的经营结果既无盈利又无亏损。此项目通过分析盈亏平衡点来分析拟建项目费用与效益 22 的平衡关系。 可得研究年份内的营业能力利用率 从而可得盈亏平衡时的营业收入为 元。 所以，从盈亏平衡分析中得出该项目具有一定的抵御风险能力。 该项目的敏感性分析选用了建设投资、经营成本和营业收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，分析结果见下表： 表 7 敏感性分析表 序号 调整项目 分析结果 建设 投资 营业 收入 经营成本 财务净现值 （万元） 财务内部 收益率 投资 回收期 0 10% 10% 10% 敏感性分析的结果可以看出，该项目的营业收入和经营成本的变化对财务指标影响较大，营业收入是最敏感的因素，其次是经营成本，最不敏感的因素是项目投资额。但无论是哪种因素变化，在 10%的变化幅度内，该项目的技术经济指标都能通过判别标准。因此，该 项目有较强的抗风险能力。 十一、风险分析 1 政策风险 该政策风险主要是指国家宏观经济政策，特别是产业政策、财政政策、货币政策、税收政策、价格政策、利率政策调整，可能会对项目的投资决策及今后的经营产生不利影响， 23 进而影响该项目的经济效益。 针对此风险之对策：该项目在严格执行国家各项法律、法规的同时，将积极研究国家相关政策的变化趋势，针对政策调整可能造成的影响，提前制定应对措施，调整自身的投资策略，消化风险因素，避免政策调整对项目经营造成实质影响。 2市场风险 市场风险一般来自以下三个方面：一 是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目目标顾客的实际消费能力与预测消费能力发生偏离。 其中主要的风险因素来自新竞争对手的加入： 21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而 业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使 业成为吸引众多投资者的行业之一。此外，中国加入 后，一大批