某农资大市场建设项目可行性研究报告

1 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称： 某 县 某某 农资大市场建设项目 （二）项目性质： 新建 （三）项目承办单位： 某 县 某某 科技有限公司 （ 四 ）项目法人代表： （ 五 ）项目建设地点： 某 县 某某 镇北 2 公路丰黄公路西 （六）项目建设规模：项目用地面积为 35150 平方米、总建筑面积11200 平方米，项目总投资 2820万元人民币。 （七）项目建设内容 项目主要建设内容包括：办公区、生活区 。 钢构 化肥、农药 、 农膜、种子 展销 大厅； 钢构 大 、 中 、 小型农机械 展销大厅； 钢构 农资仓库、配送中心； 农业科技推广培训、土地测土化验配 方、办公综合楼； 农资配送车辆； 水电、道路 、围墙、大门、地面硬化、绿化 等基础设施建设。 （八）总投资及资金筹措 该项目总投资约 2820 万元，其中，建设投资 18200 万元、铺底流动资金 1000 万元。所需资金企业 全部 自筹 . （九）项目耗能 项目年耗电 度，折标煤 ；耗水 6900吨，折标煤 目年耗能 标煤。 （ 十 ）项目编制依据 、范围 与原则 1、编制依据 （ 1） 某 县国民经济和社会发展第十 二 个五年规划纲要 （ 2）建设项目环境保护管理条例国务院令第 235号 （ 3） 某 县 “ 十 二 五 ” 期间农业和农村经济发展规划 （ 4）农业部关于加快农业产业化发展的意见 2 （ 5）财政部农业综合开发项目可行性研究报告编写要求 （ 6）国家农业综合开发项目可行性研究报告编写要求 （ 7）建设项目评价方法与参数（第二版） （ 8）宿州市统计年鉴 2010年； （ 9）项目单位提供的背景资料、技术数据等。 2、编制范围 本可行性研究报告的研究范围包括： （ 1）项目提出的背景及建设的必要性 （ 2）项目的选址与建设环境条件 （ 3）项目建设规模与主要建设内容 （ 4） 市场 总体布局方案 （ 5）工程技术方案 （ 6）环境保护、安全 卫生、消防和节能 （ 7）组织机构和劳动定员 （ 8）项目运营和实施计划 （ 9）投资估算与资金筹措 （ 10）效益分析 （ 11）可行性研究报告结论与建议 3、编制原则 （ 1）依据 某某 镇 总体规划和项目区的总体布局，合理规划，妥善处理好市场的人流、物流，最大限度的扩大规模，增加服务与设施，完善市场功能满足建设发展的需要。 （ 2）立足商品位、高质量、多方位的服务宗旨，建立健全完善物流及 交易市场 服务体系，强化市场的综合性管理。 （ 3）建设集交易、仓储、运输为一体，初级交易与批发相结合，立足 某 县，辐射整个皖北地区，面向全国 ，形成一个具有一定规模和影响力，具有人性和特色，符合社会主义市场经济的现代化物流及 交易市场 。 3 （ 4）重视管理经营，建立现代市场经济条件下高效管理经营机制，增强市场的竞争力。 （ 5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，引进和培训经营管理人才，建立一支高效、懂经营、会管理的人才队伍。 （ 6）严格执行国家有关法律规定，守法经营。 （ 7）本项目的设计要符合当地规划要求，做到每个项目总平面布局一体化。 二、项目主要经济指标 表 1要经济指标表 序号 项 目 单 位 指 标 备 注 一 方案类 1 占地面 积 平方米 36075 2 建筑面积 平方米 11200 二 项目建设投资 万元 2820 1 固定资产投资 万元 1820 2 铺底流动资金 万元 1000 三 财务指标 1 销售收入 万元 19834 达产年 2 净利润 万元 520 经营期平均 3 财务内部收益率 % 得税后 4 投资利润率 % 5 投资回收期 (含建设期 ) 年 5 四 风险评价类 1 盈亏平衡点 % 达产年 三 、项目单位简介 4 某 县 某某 科技有 限公司 是一家集农业科技开发、研究；农机具、农机配件、农膜、化肥、农作物常规种子、杀虫剂销售、农机具租赁、维修；农业技术交流、咨询服务为一体的有限责任公司。公司 于 2013年 4月注册 成立， 注册资金增加到 200万元。 四、可行性研究报告结论 本项目的实施能够完善 某 县农资 交易 市 场，建立覆盖 某某 镇 辖区内农业生产资料的市场服务网络体系；健全和规范化化肥、农药、农机具农业生产资料的市场供应体系；建立健全养殖业所需生产资料的生产销售供应服务体系。对 项目区 经济发展具有重要的意义。 经过本可行性研究，得出以下主要结论： （一 ） 本项目建设依据新版 某 县 城市总体规划，符合 某 县 产业发展政策和经济发展战略，得到政府重点扶持和财政补贴。 （二） 市场内的规划设计在交易流程、配套基础设施、环境等多方面满足了现代化农资市场的规划要求。 （三） 财务评价显示本项目投资回收期较短，有一定的赢利能力。 （四） 本项目社会效益明显，给地方税收贡献具大，对地方提供就业机会，改善当地群众收入，促进当地社会和谐稳定都有积极作用。 （五） 本项目对环境影响微小，通过采取一定的措施，可以将其对环境的影响减少到最底程度，同时相比项目用地现有的生态环境，项目的建设还将 通过基础设施建设使现有环境得到一定改善。 （） 本项目风险较小，采取必要的措施可以减少大多数风险可能造成的损失，甚至防止一些风险的出现。 所以通过对本项目在多方面的分析研究后，本可研认为，项目是可行的。 5 第二章 项目建设背景与必要性 一、项目背景 我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。 2013 年的中央一号文件再次关注 “ 三农 ” ，这是中央从 2004 年以来连续第 9 年将一号文件的落脚点锁定于 “ 三农 ” 领域，也是中国建国以来决策层对 “ 三农 ” 的最长关注周期。只有解决好 “ 三农 ” 问题，中国经济的长久稳定发展才 能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。 2013年的中央一号文件明确指出 “ 扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民 ” 。中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。 农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，是经济社会又好 又快发展的有力保障。 做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于 “ 三农 ” 的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。 二 、项目 建设的 必要性 （ 一 ）在市场经济条件下， 某某 镇 现有的农 资 市场已不能满足经济发展的需要。市场是经济发展的载体和中介，是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分。从总体上看， 某某 镇 现有 农资 市场存在着功能不完善、规模较小、区域分散、辐射能力不强、服务设施陈旧、贮运能力较差， 外地直销窗口和巩固外销渠道不足等问题，现代化的网上交易、期货市场、异地交割等是空白，整体上表现出市场适应能力差、信息不畅，难以满足孙圩孜乡及周边地区农业产为化经营和发展的需要。 6 （ 二 ）现代农业需要功能完善、科学有序的市场作为载体。建设农资 交易市场 ，发挥“大市场、大流通、大载体”的功能能够顺利实现农产品产销对接，减少中间环节，让农民真正走“以市场为导向，以效益为目标”的农业产业化经营的路子。 （ 三 ）有利于城镇战略位置的形成。中共中央国务院在关于做好农业和农村工作意见中指出“要充分考虑现有小城镇的发展水平、 区位优势和资源条件及今后的发展潜力，选择已经形成一定规模小城镇，加快建设。采取 5 10 年努力，把一批小城镇建设成为具有较强带动能力的农村区域性经济、文化中心，使全国城镇化水平有显著提高。” 某某 镇 作为连接 某 砀、江苏、山东、河南，三省四县 的商贸重镇，多年来由于党委政府的重视，在 江苏、山东、河南，三省四县 边界不仅具有广泛的影响，而且作用不可替代。因此该项目的投资建设，将有利于进一步推动当地商贸活动，搞活市场；有利于吸纳当地剩余劳动力向二、三产业转化；有利于优化经济环境，扩大招商引资，达到以商兴镇活经济，增加农民 收入的目的，实现一业兴百业旺。 （四）项目的建设有利于加强农资质量的监管。农资产品质量安全监管体系建设是农资市场秩序的根本措施。本项目建有的农资质量检测中心，对农资进行源头监管，从源头上提高和确保农资产品质量，确保农民消费利益。 （五）项目的服务功能建设更加满足于农民对农资消费的需求。测土配方施肥和农业科技服务服务功能，使农户和种植户“懂得用、用得好”农资；农资质量检测功能，使农户和种植户“放心买、放心用”农资；农户金融服务功能，为农户和种植户提供“农资金融服务”，让农户和种植户“买得起农资”。从而实现农户 和种植户对农资“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得好”的需求 综上所述，本农资项目的建设具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。 7 第三章 经营模式、功能及策略 一、项目经营模式 农资 大 市 场 渠道分销配送中心增值服务加盟连锁网点。 实行“六统一”服务，即统一采购、统一配送、统一标识、统一经营、统一服务、统一价格。销售渠道为：农资超市直接销售；本县分销商销售；加盟网点直接销售。 农资项目的经营模式首先建立在以“农资 大 市 场 和农资配送中心”为核心的采购供应、批量销售、渠道分 销、配送体系基础上。在此基础上，建立完善“测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心”等四大主要服务功能，之后再进一步建立“农产品购销交易服务”的辅助功能，逐步实现“农资和农产品双向流通”运营方式。 通过“农农资 大 市 场 和农资配送中心”实现批量销售、看样订货、预约订货、电话订货，实行配送上门，开通农资下乡的“快车道”和“直通车”，实行高效快捷供应配送服务。 二、项目功能 （一）农资 大 市 场 功能： 批量销售功能。仓储开放式陈列产品，明示标识，现场选购、现场批量销售。实现信息化的超 市管理系统运作。主要农资产品包括肥料系列（包括化肥、氮磷钾肥系列、复合肥、生物肥系列）、农药系列、生物农药系列、种子系列、植保系列、农膜系列、农机农具及农用设备设施、其它配套农资产品系列等 3000 多个品种。 展示和订货功能。农资 大 市 场 3000 多个农资品种，既是销售产品，又是产品展示和作为订货样品。通过农资超市展示样品，实现提供看样订货、预约订货、电话订货的订货服务功能。 8 信息服务功能。运用超市信息化系统收集、整理、分析农资产品供、销、存信息，定期印发农资产、供、销信息，为农户和专业户提供农资消费选购指南 。 （二）农资配送中心功能： 采购功能。配送中心汇集农资 大 市 场 、各加盟网点门店、以及分销渠道的产品需求计划，并结合库存和市场供应情况，制定采购计划，向供应商统一采购。 分销功能。与各分销渠道商、种植大户、各网点门店签订供销合同， 落实订货计划，组织分销供应。 配送调运功能。根据农资超市、各分销渠道商、种植大户、各网点门店的要货计划，进行统一配货送货、统一调运。 分装功能。根据各分销渠道商、各网点门店的销售要求，对肥料等农资产品进行分装，以满足各分销渠道商、各网点门店的销售要求。 储存功能。应季农资 的储存、正常销售农资的储备库存。 信息采集功能。配送中心连接采购和销售的中心环节，是整个农资供应链的协调中心，因此，配送中心也是农资的信息中心，承担着农资经营的信息采集功能。 （三）服务中心功能： 测土配方施肥服务中心功能。采取与县农业技术部门合作方式，配套测土配方设备和技术人员，推广测土配方施肥，为农户提供测土配方施肥服务，帮助农户更好地科学、合理、高效用肥。 农资质量检测中心功能。建立产品采购质量监控制度，建立产品抽检制度，配套检测设备和人员，并与技术监督部门和工商管理部门协作，定期检测农资产品质 量情况。向用户承诺“假一赔十”的质量保证。 农业科技服务中心功能。建立信息、技术服务平台，与全国主要农业科技以及农资厂商建立长期合作关系，为农民提供政策咨询服务、 9 农业技术服务、农资产品价格信息服务等。 （四）农产品购销交易服务辅助功能： 在做好农资主营业务的同时，利用农资营销网络资源以及农户资源优势，建立农产品购销交易服务平台，为农户和农产品购销商家提供农产品购销交易中介服务，逐步实现“农资和农产品双向流通”运营方式。 三、产品销售策略 （一）一线农资商品 (I 类 )：公司直接代理的知名品牌厂家直销农资产品、 国内省一级农资经营商的农资产品。在品类上，包括紧销化肥、农药、进口农资产品等。这类产品是公司的主打优势产品，由公司直接销售至终端用户，占公司经营主要的利润收入，并具有较大的利润操作空间。 （二）二线农资产品 ( )：公司直接经销的厂家直销农资产品、国内省、市农资经营商的农资产品。这类产品是徐闻市场比较畅销、农户普遍常用的农资产品，属公司争取较大市场份额的产品，利润操作空间适中，农资超市自销，以及各分销商和各加盟门店销售，并给予各分销商和各加盟门店较大的利润空间。 （三）三线农资产品 ( )：这类产品为 紧跟型、推广型和特定型的农资产品。紧跟型产品是具有市场潜力、但近期销量不大、将来成为公 司竞争优势的产品；推广型产品属于市场推广的绿色、科技类的农资新产品；特定型产品属于用量少但紧缺、或者用户特定的农资产品。紧跟型、推广型和特定型的农资产品采取代销方式与厂家或省、市农资经营商合作，进场费、广告费和推广费由厂商直接投入。 （四）四线农资产品 ( )：这类产品为代购产品，根据各分销商、各加盟门店、大户提出的指定订购产品计划，代为采购供货。 10 第 四 章 项目实施的原则、标准和特色 一、项目实施的基本原则 （一 ）因势利导，循序渐进原则。在连锁经营网点的选择和网点布局上，要尊重客观规律，坚持实事求是，因地制宜，自愿加盟，先行试点；具体操作上，要坚持时间、数量服从于质量和效果，只有在积累经验、反复论证的前提下才能逐步展开，做到成熟一个、发展一个，并注重加强对全体加盟成员的动态管理，及时淘汰发展状况不佳的成员，保证网络体系的健康发展。 （ 二 ）服务与效益相统一的原则。要根据全县各地农业、农村经济发展要求和农民的实际需要，创新服务手段，加强农资科技服务措施，搞好农资新品种、新技术的实验、示范、宣传、推广，开展科技咨询、测土 施肥、配方施药和技术培训一条龙服务，做到管卖、管用、管效果、管安全，切实把经济效益的增长建立在为农服务水平的提高上。 （ 三 ）互惠互利，共同发展的原则。 某 县 某某 科技有限公司 农业生产资料连锁经营服务网络加盟店应主动积极完成相关品种促销及服务工作任务， 某 县 某某 科技有限公司 将在货源、价格、结算方式上予以支持，双方达到互惠互利，共同发展的目的。 二、项目实施标准 农业生产资料连锁经营服务，应严格按照“统一标识、统一采购、统一配送、统一管理、统一服务规范、统一销售价格”的要求，进行统一的规范化改造，建设标准为： （ 1） 改造后的仓储设施存储年经营农资量 20%存储规模； （ 2）直营店应并具有与其经营规模相适应的库房； （ 3）经营场地设在建筑的一层，与生活区分开； 11 （ 4）店堂内通风、明亮、装修简洁，地面硬化； （ 5）自配或稳定租赁配送服务车辆； （ 6）配备电话、电脑等通讯设备； （ 7）加盟店自行采购的农资商品应对供货商进行登记管理；对销售的农资商品实行质量承诺，不得销售假冒伪劣商品；商品分类摆放，明码标价；建立客户档案，做到定期回访。 三、项目的主要特色 某 县 某某 农资大市场建设项目 有如下几个方面的特色： （一）建立体制较为规范 、管理较为科学、物流较为畅通、服务较为高效的农资连锁配送网络，整合和完善农资连锁经营服务网络，提升农资连锁经营实力和市场竞争力，进一步规范农资市场秩序，避免由于农资经营和农资产品带来的伤农、坑农、害农的事情发生。 （二）严格按照“统一标识、统一采购、统一配送、统一管理、统一服务规范、统一销售价格”的管理模式，通过连锁经营，大大地提高了农资产品进货的竞价优势和谈判资本，保证农资产品的价廉质优，统一配送、统一价格有效地规范了农资产品的经营市场，避免出现价格的恶性竞争和利益的过渡追求而不考虑农资产品质量的现象出现 ，有效地规范了农资经营市场，还民一个实惠。 （三）利用送货上门，预约经销，用药用肥技术咨询等方式，方便农户，进一步融洽企农关系，不断完善供销社为农服务水平，充分体现供销社在社会主义新农村建设中的作用和地位，在全县范围内 大力推进农业 产业化经营 ， 以市场为导向，实施科技兴 农 ，发展订单农业，培育农 业 合作组织，积极推进 农业 产业化经营。 （四）通过农资连锁经营服务网络的建设，可逐步 完善 农业生产资料 市场信息及生产技术服务体系，引导农 业 进行种植结构调整。加大科技投入，加强优质、高产、适销 农副产品 品种的引进、繁育和推广工作， 12 普及先进 农副产品种 植技术，优化 农副产品 品种结构，提高 农副产品 质量。 （五）通过农资连锁经营服务网络的建设，可 积极发展跨地区、跨所有制、农工贸一体化的 农业 企业集团。鼓励 农业 企业、 农业 经营企业通过建设 农业 生产基地、签订长期购销合同等方式，与 “三农” 结成经济利益共同体，建立从生产、收购、加工、 销售到组 织的完整的 农业 产业体系。 13 第 五 章 项目 市场需求 分析 一、项目区农业 产业现状 某 县位于安徽省淮北平原北部，黄淮海平原南端，北纬 33 度 56 分至 34度 29 分，东径 116 度 31分至 117 度 12 分。主属黄淮海冲积平原，东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄淮平原。山丘、平原占 河流主属淮河水系。全县设 23 个乡镇、 702 个行政村，总人口 140万人，其中农业人口 110 多万人，总面积 1885 平方公里，耕地面积约 146 万亩，是国家优质小麦主产区。 粮食资源丰富。我县地处广袤无垠的黄淮土平原，与苏、鲁、豫三省、七县市交界，属于淮海经济区中心。全县总人口 130 多万，耕地面积 147 万亩，土质肥沃，所产粮食品种优良，粮食作物主产小麦、玉米、大豆，年平均粮食总产量 14斤，其中小麦年产平均产量 9 亿斤左右 。是全国百强商品粮县之一。全县粮食工业充分利用当地粮食资源优势，粮食加工企业迅速崛起，目前已形成皖北面粉集团公司、宿州新锦丰粉业实业公司 2个省级前 10强农业产业化龙头企业（其中皖北面粉集团公司位居全国第 4 名）和银海粉业有限公司、金鸽面粉有限责任公司2 个省级前 10 强粮食加工龙头企业为肯干，遍布全县各乡镇的小型面粉加工企业为网点的加工体系。仅 4 大面粉中加工企业的日加工小麦量就过 3500 吨，全年加工量达 24 亿斤左右。全年 25 个国粮食购销企业坐落在全县各交通方便地点，年收购量 140000 吨，吞吐量近 300000 吨。 庞大的粮食加工业副产品给养殖业提供了充足的饲料资源。 二、 本地农资经营现状 1998 年国务院 39 号文件（即国务院关于深化化肥流通体制改革的通知）取消农资专营以来， 某 县 放开了农资流通市场，原有的有供销社独家经营农资的垄断局面已打破，基本形成了由供销社农资公司、农 14 资生产企业、农业 “ 三站 ” 、种子公司、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与农资经营的格局。尽管有一系列化肥流通体制改革的配套政策，但始终为解决农资流通体系不健全，与广大农民消费需求之间的矛盾日益加深的问题。整个农资流通市场农资企业经营规模小 ，农资零售网点散乱、基本处于单打独斗分散小规模经营状态，相互之间缺乏联系、恶性竞争，只求自身经济效益而无视农民利益，农资市场不和谐音符屡屡存在。仅 某某 地区 农资经营者就有 100多家。 据目前的情况看， 某 县 各级职能部门虽然加大了对农资市场的监管和整治，但目前农资市场仍然存在秩序混乱的问题，这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。 综上所述 某 县 的农业基础尤其是种植业发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存 在严重的滞后，同国内先进城市相比与科技城的形象极不协调。 三、 项目预测 我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。 2013 年的中央一号文件再次关注 “ 三农 ” ，这是中央从 2004 年以来连续第 9 年将一号文件的落脚点锁定于 “ 三农 ” 领域，也是中国建国以来决策层对 “ 三农 ” 的最长关注周期。只有解决好 “ 三农 ” 问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。 2013年的中央一号文件明确指出 “ 扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重 点难点在农民 ” 。中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。 农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是 15 农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展的有力保障。 随着各级政党对农业生产的越来越重视，全国农业生产持续升温，种养殖业产品价格越来越高，产品结构和质量越来越好，不少产品除了满足国内需求外，还远销国外，农业生产形势 好，与农业生产资料在数量、品种、质量、结构调整和保证供应密不可分 .。 全国各级农业生产资料 市场 立下了汗马功劳。 从我 市 看，起步早的有 宿州市 农资批发 大 市场和 灵璧 农资批发市场，其它县区 也有规模不一的农资批发市场。这些市场的形成和兴建，对当地农业起到了积极作用。他们共同的成功经验是：将原本混乱分散的经销商组织到一个市场进行统一经营和管理，不仅能够解决厂家选择代理商的难题，还有益于工商、农业、物价、质检部门实施有效管理，打击假冒伪劣产品，杜绝坑农害农事件的发生。这种 “ 市场运作，行业自律，规范管理 ” 的模式，是值得借鉴和 推广的。 做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是农业社会化服务体系建设的重要一环，是服务于 “ 三农 ” 的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。 1、随着 “ 新农村网络建设工程 ” 和 “ 万村千乡市场工程 ” 建设的全面实施，这个巨大的供应网络，需要有一个大型服务设施和配送中心作为业务支撑。这既是方便农民购买和咨询，也是新农村建设的重要内容。据初步统计，全市已全面实施 “ 新网工程 ” 和 “ 万村千乡市场工程 ” 建设，现已建成 372 个农资农家店，并经省商务厅验收合格。根据助农增收的新形势需要，应建上千个农资农家店，从业人员达 人。 2、城区众多分散的农资小市场，已经不能适应城市发展和农村经济 16 发展的需要，急需加以整合促进其换代升级。据统计， 某某 城区现有自发形成的、分散的、小规模的农资销售市场 3处，有农药批发零售商 20多家，种子批发零售商 10 多家，农膜、喷雾器 10多家 ， 农机具商家 10余家。城区 缺 较大规模的肥 农资 批发商家。分散经营，既不利于公平竞争，又不利于有效管理。 结合现状分析， 某 县 某某 农资大市场建设 实施能完成 众商家和购买者拥有一个固定的、大型的、综合性的农资批发市场的共同心愿。 17 第 六 章 项目选址分析 一 、项目区自然条件 （ 一 ）自然 条件 1、气候条件 某 县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 2、工程地质条件 某 县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原， 海拔 一般为 势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广 泛，地基承载力山前地带可达 18 吨 /平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度 6 度。建设用地的综合自然条件较好。 （ 二 ）交通运输条件 某 县东邻江苏徐州市 25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北 29公里，西距河南商丘市 150 公里，北连山东济宁 130 公里，县城距合肥、南京、济南、郑州 4 省会均为 3小时路程，距徐州观音机场 40公里，连云港出海口 260 公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇， 310、 311 国道， 301、 101、 202 省道与县乡道路交织成 网，境内公路密度为每平方公里 130 公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。 二 、施工条件 施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、 18 价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用项目区已有设施就近解决。 三、厂址选择及可行性分析 （一）厂址选择 本项目位于安徽省宿州市 某 县西 北 约 30 公里 某某 镇。 某 县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处。项目厂 址 西临丰黄 6 米， 南距310 国道 1 公里 。 （二）厂址的可行性分析 1、城市发展规划与功能区划 项目厂址所处的位置 ： 某某 镇北 2 公路 ， 丰黄公路农中段路西， 水、电 道路、交通、通讯等基础设施齐全。 2、土地利用 项目占地 35150用 某 县 某某 农业中学 的土地，不占耕地和基本农田，符合国家土地利用政策。 3、 基础设施配套条件 （ 1） 道路 项目所在地的东侧是 丰黄公路 ， 北 侧为 乡村公 路、南侧是 规划中 310项目建 设地点 19 国道新 干道。 （ 2） 管网工程 市场所在地周边已敷设好市政管网，市场内的给水排水等综合管线直接接 入市政管网。 4、 施工条件 （ 1） 天然建筑材料 本项目新建工程施工所需要的砂料、卵石、上料等全部能在区内市场采购。 （ 2） 主要外来材料的供应 本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。 （ 3） 施工电源 本工程施工电源由 某某 电力部门供应。因此本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。 3、环境承载能力 工程对区域环境空气、水环境、声环境及生态环境不会产生明显的影响。 4、特殊敏感目标 项目周围无风景名胜、自然资源、历史遗迹和国家及省级自然保护区和文物古迹等。 （三） 建设 条件分析结论 综上所述， 项目厂址不违背城市发展规划和功能区划、项目用地符合国家土地利用政策、厂址周围无特殊敏感的保护目标， 建设用地区域地理条件及自然条件好、交通便利、施工条件、经济条件、政策条件良好，周边无污染企业，环境优美。建设用地内无不良地质现象，地壳处于稳定状态，场地 平坦 ，地貌简单，处于建筑抗震有利地段，场地地下水对混凝土结构无腐蚀性，适宜本项目的建设。 20 第 七 章 平面布置及工程设计方案 一、 方案设计原则 （一） 总平面布置，应在总体规划的基础上，根据工业企业的性质、规模、生产流程、交通运输、环境 保护，以及防火、安全、卫生、施工及检修等要求，结合场地自然条件，经技术经济比较后择优确定。 （二） 总平面布置，应符合下列要求： 1、在符合市场运营流程、要求和使用功能的前提下，建筑物、构筑物等设施，应联合多层布置； 2、按功能分区，合理地确定通道宽度； 3、分区建筑物、构筑物的外形宜规整； 4、功能分区内各项设施的布置，应紧凑、合理。 二、 总平面布置 方案 （一） 规划区域范围及周边现状 如图 6示。 项目地块中面积 36075 平方米，东西长 195 米，南北宽 185米。大门向西，一条南北宽 12 米，东西长 195 米的 主 干道 将场地南北一分为二。 场内南北次干道宽 7 米，长 185 米。主干道，次干道将整个场地分成四个功能区。 （二） 规划范围内地块面积关系 21 （布置如下图 6示） 图 6面示意图 （三）功能分区 场地大门左右两侧分别为 A、 B 地块 ，面积均为 方米。 建筑面积 1250 平方米。 建筑面积 1250平方米 。 C 区靠地块南部，建成农机存放区，建筑面积 5000平方米， 成农资配送中心暨农资大仓库，建筑面积 5000 平方米。地块最 东部左侧为生活区，右侧为办公区， 办公区综合楼三层共 1620平方米。 22 三、内外部运输 本项目年运量为 3 万 t/a，其中运输方式主要为公路接收来自本地区及邻近地区的农资产品。出货方式主要是通过汽车。 厂内运输主要采用汽车、叉车及人工搬运等方式。 厂内道路采用 水泥 混凝土路面，路面宽度主干道为 12m，次干道宽度为 7m，人行道宽度 确保畅通和消防，道路半径不小于 12m。为了改善环境，美化厂容厂貌，在厂区周围、道路旁及空坪隙地布置了绿化和花坛，绿化率达 30%。 四、结构设计 农资展销大厅、农机械展销大厅、农资 配送中心暨农资大仓库，合计建筑面积 办公楼和物流配送中心采用全框架结构，批发交易区内的建筑采用砖混结构结构。所有建筑物基础采用独立柱基，楼面采用现浇楼板或预制板，屋面采用新型隔热防水复合结构，外墙为新型空心粘土砖。 五、公用工程 （一）给水排水 1、给水 本项目的生活、消防用水均考虑由镇市自来水供给。从镇供水主管上引入一条 水管与物流中心室外生活、生产、消防环网连接，构成该项目室外供水管网系统，项目水源有保证。 配送中心各建筑最高为 3 层多数为 2 层，从室外环网上直接接管便能够满足生活供水的水压要求。 2、排水 空调循环冷却水系统排水，由于水质未受污染，可用于绿化浇水，亦可直接排入雨水排水系统；生活污水全部收集排入城市下水道排放。 配送中心内设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出。在小区马路上设雨水井将雨水收集，经雨水排水管网利用自然地形就近排入城市下水道。 （二）供配电 23 1、供电电源及电压选择 农产品物流中心按二级负荷供电，由市电网提供两回路 10源。两回路电源同时供电，两台变压器分别运行。 10源线路均采用电缆埋地方式引入 。 2、用电负荷估算及变压器容量选择 根据农产品物流中心各建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其用电负荷如下： 安装容量： 500功功率： 200功功率： (补偿后 ) 视在功率： 132算电流： 100A (10 ) 功率因数： 用 1 台 500压器负荷率为 3、电气照明 照明系统采用三相五线制，工作电压为 220V，照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。 在主要公共建筑物的出入口、 楼梯间、疏散通道等重要场所设置事故照明和疏散指示灯，以保证停电后的人身安全。 农产品物流中心内建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，例如： 计算机房、商场营业厅为： 200 办公室、会议室、接待室等为： 150 卧室、起居室为： 100 车库、餐厅、厨房为： 50 卫生间、楼梯间为： 30 3、电缆导线选择及线路敷设 动力电缆高压选用 联聚乙烯电缆，低压采用 24 制电缆采用 线选用 。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。 4、 电视、电话及综合布线系统 配送中心内建立一个信息网络系统，该系统由电话网、宽带接入网、有线电视网和控制网等组成。该系统根据其功能的不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。每个功能单元按需要设置电视、电话和计算机信息点。在信息插座上接上电话或计算机即可与外界进行图像 、数据和语音交流，使其成为社会公众信息服务系统平台。 各类弱电线路分别由配线架穿钢管和阻燃 引至各弱电设备及插座。 弱电系统与防雷接地共用一套接地装置，接地电阻要求不大于 1 欧姆。 5、 保安监控系统 本工程针对物流中心安全的需要，设保安监控系统一套（该系统微机控制台及监控器柜设在办公服务大楼一层消控室内）。在物流中心主出入口、服务大楼、办公大楼设监控摄像机（约 15 个点），根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控的场所、部位、通道等进行视频探测、视频监视、视频传输、显示和记录，并具有报警和复核功能。 （三） 环卫设施 由于农资市场在建成投入正式运营后，人流量较大，加之市场内部将会产生大量 生活及生产垃圾，因此市场内部必须设置相应的环卫设施以保证市场的洁净，沿市场内道及人行步道附近设置，一般间隔 50），人流密度较大区域，设置间距可适度下调。 同时，建议在市场东北角及西南角，各设置一处垃圾收集点。将市场内部垃圾收集于此两处。可在每天凌晨由环卫车辆运送至垃圾转运站，进行处理，最终运送至垃圾填埋场或其它垃圾终端处理点。 （四） 污水处理设施 25 由于农资市场面积较大，交易区众多，功能复杂，集办公、休闲、交易等功能于一体。因此，估计较会产生大量的生活、生产污水，且交易区农资产品复 杂，易产生有毒有害的污水。因此农资市场应单独设置污水处理设备对市场内产生的污水进行处理，对于市场内的生活污水，建议在市场东北角及西南角，各设置一处化粪池，对生活污水先期处理，再经由污水处理站处理，最后排入市政管网。 污水处理站建议专门布置，可选址于东西干道西出入口附近。由于污水处理站设置较为复杂，设备须根据农资市场污水类型作相应选择，故本可研不对其作专项论证。仅对选址作出建议，在下一步工作中，建议对污水处理站作专项论证。 （五） 消防设施 为保证农资市场生活生产安全，因此应按规定要求设置适量的室外地上式消火栓 。消火栓供水应给水管网供给。 （六） 绿化工程 绿化是市场的重要组成部分，它起着保护环境、净化空气、调节小气候、减低噪声以及改善人民生活质量等作用。在市场内种植绿篱、草皮和花卉，尽可能多方设置绿化，提高绿化面积，把市场营造成为一个绿荫覆盖的富于美的地方。 从节约工程造价，以及减少日后维护成本角度出发，本工程绿化建议多种树，少种草。 绿化树种：建议多栽种本土树种，推荐树种有：广玉兰、红叶李、桂花等。本可研农资市场，拟绿化面积为 方米，绿化率约 25%。 合理、科学布局，兼顾统筹，本可研在项目工程方案 内容仅作平面布置推荐。农资市场详细布置及工程项目其它设计内容，建议可在下一步工作中进一步细化、优化。 26 第 八 章 安全卫生与 节能 一、安全 卫生 （一）设备保护 1、严格执行防尘、防噪措施，保证电气设备正常安全工作。 2、所有设备均有良好的接零保护，接地电阻小于 4。动力和照明供电系统均设有触电保护器，以防触电。 3、所有建筑物开窗面积满足通风采光要求。安全疏散楼梯、通道等均满足作业及消防要求。 （二）作业安全 1、设立环境保护和安全卫生机构和人员。本工程建成后，指派一名领导负责环境保护、劳动卫生及安全生 产工作，并设管理人员，负责组织、落实、检查本企业的环保、劳保及安全工作，发现不符合国家规定的问题，及时采取改进措施，确保环境质量和安全生产。 2、建立管理制度。本工程建成后，各工种、较大型的机械设备、重要的作业都应该制订安全操作规程、岗位责任制、以及各种管理制度。如冷库操作规程、控制室作业规程、电气操作规程，库内明火作业的规定等。对各种规章制度的执行情况及周围环境、消防、安全措施等进行定期检查。 3、加强职工培训。组织职工进行环保和安全等方面的技术培训，加强职工环保和安全意识，提高人员素质。坚持先培训后上岗 的管理制度，定期考核。 （三） 职业卫生 1、 农资产品的采购、运输、保管过程中应保证符合国家标准。 27 2、 农资产品的包装材料及容器应干净、卫生，防止污染农产品。 3、 制定职工卫生管理制度，并严格执行。 4、 按国家标准进行检化验，不得经营不符合卫生标准的农产品。 二、节能 （一） 能源构成 本项目在建设期的能耗主要是水、电等。项目运营期需要的能源有：电、天然气、自来水等。 （二） 节能措施 把好设计节能关 。 节能设计把关对项目的节能效果影响很大。必须严格执行国家强制性标准，通过节能设计审查关。为了更好地贯彻节能标准， 设计时应注意以下几点。 1、 房屋的建筑设计和建设，积极稳妥的运用 “ 新工艺、新技术、新设备和新材料，又要考虑技术的成熟性和实用性，尽量考虑建筑物的朝向、采光、保温等节能因素，力求实现建筑节能，使本工程设计更为合理、更为节约、更为优化。 设计时应注意窗墙面积比、遮阳效果、及房间的朝向。空调负荷随窗墙面积比的增大而增加。提高窗户的遮阳性能，能大幅度降低空调负荷。房间的朝向对空调负荷影响也很大，顶层及东、西向房间的空调负荷都大于南、北向房间。减少东、西向空调房间是空调建筑节能的重要措施。 节能设计的重点要放在建筑外 围护结构的保温隔热上，比如采用新型节能型墙体材料，采用气密性好的门窗，屋面设计良好的保温隔热层，门窗要有遮阳措施等。一般情况下，建筑物的热交换， 70通过门窗，30%通过墙体和屋面，门窗的保温隔热就显得十分重要。 28 2、 在所招商项目需起在工艺上节能，应积极应用有成熟经验的新技术、新工艺和新设备，不得选用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。 为减少电能损耗，在变压器低压侧采用电能无功功率补偿，提高功率因素，符合评价企业合理用电技术导则 规定。 3、 基础设施的材料选取要考虑项目的 运营成本，如路灯的设置在个别照明要求不高的地方要选择双侧交错布置，采用大截面的电线以减小电线的发热，采用节能灯，以降低功耗，达到节能目的。 29 第 九 章 环境保护评价 一、 主要污染源和污染物分析 项目完成后基本不对环境造成影响，产生的污染主要是在施工期和运营期。 施工期产污主要集中在施工场地和物料运输道路上，属于敞排，排放范围大，集中收集和统一管理难度大。 （一） 废水 废水主要为施工废水、施工人员生活污水、降低地下水位排水。 （二） 废气 废气主要有施工期扬尘，车辆机械尾气和油漆挥发的有机气体。 （三） 噪 音 施工期各种施工机具运转及运输车辆都将产生噪声，噪声值一般在80右。 （四） 固体废物 项目施工将产生施工废渣、建筑垃圾、废油和生活垃圾。 二、 环境影响分析及对策 （一） 施工期环境影响及对策 1、废水影响和对策 项目施工范围遍及面广，根据工程的特点，应对施工废水分别对待。 施工人员生活污水可在施工场地修建简易化粪池，处理后排入市政管网，经过污水处理站统一处理排放。 在施工建设区不便直排的生产废水，应集中设置沉淀池，经沉淀后循环使用，不外排。 只要加强管理，严格落实以上防治措施，施工期产生的废水 和污水对环境影响甚微。 30 2、大气污染影响及对策 施工期对大气环境的影响主要是扬尘，土石方的挖掘、建筑材料运输装卸以及搅拌作业等均会产生一定的粉尘，由车辆运输引起的扬尘对路边 30 米范围及下风向 150米之内都会产生一定影响。 此外，施工机具车辆运行产生一定的内燃机烟气污染。 为将影响减少到最底程度，施工中应严格按有关规定执行，切实采取以下措施，减少车辆运输漏洒；洒水除尘；合理安排土方堆放场地。只要严格按规范施工，将不会对环境空气造成危害。 另尽量加强施工运输车辆的管理，尽量安排晚上运输，减少扬尘对居民的影响。 3、噪声影响及对策 施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，产生的噪声可高达90 200米范围区域存在一定影响。 因此施工期应严格按国标对噪声的有关规定执行，工地周围可设置围护并对高噪声设备设置简易声屏。尽可能减少噪声对周围环境的影响。尽量不进行夜间施工。 4、固体废物影响及对策 施工期固体废物主要是施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的建筑装饰材料等。本项目挖掘的土石方主要用于回填，基本不排放；施工场地现存的废弃房屋拆除后，废渣可运至建筑垃圾场，不会污染当地环境；生活垃圾集中收集后运至垃圾场。 因此，本工程施工期产生的固体废弃物对环境造成的影响很小。 5、生态环境影响分析 项目所在地为一般农田，植被稀少，种类简单，工程建设对区域的植被损害也不明显。工程将在厂内和路边设置绿化景观用地，绿化用地占建设实际用地面积的 10%，这不仅弥补了对占地区原植被量的恢复，更体现了对生态环境的建设。 31 6、倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、企业等影响，做到 “ 以人为本 ” ，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调施工中对环境影响