某县某宾馆建设工程可行性研究报告

1 某 县 某 宾馆建设工程 可行性研究报告 目 录 第一章 概 述 目背景 与 任务依据 1究的主要内容与过程 1目建设的必要性 1要研究结论 1二章 项目研究区域概况 目研究范围 2究区域 社会经济概况 2会经济发展预测 2三章 交通量预测 网概况及分析 3 3 3四章 建设规模与技术标准 术标准选择的依据 4术标准论证 4术标准的采用 4制性条文执行情况 4五章 建设条件与方案比选 设条件 5石材料的来源及运输条件 5有公路概 况 5线起终点与主要控制点 5线 方案 比选 5荐方案工程概况 5六章 实施方案 目的招标 6工计划 62 程 管理 6营 管理 6七章 投资估算与资金筹措 资估算 7金筹措 7八章 经济评价 济评价的依据及原则 8民经济评价主要参数的选取 8民经济效益计算 8民经济费用计算 8民经济评价指标计算 8民经济敏感性分析 8务评价 8 九 章 土地利用评价 型及人均占有量 9要拆迁建筑物的种类和数量 9路建设项目用地指标的符合性 9约节约使用土地措施9 十 章 工程环境影响分析 线环境特征 10程对环境的影响 10境保护对策措施 10 十一 章 节能分析 油节约 11油节约计算 11能分析 11论 11 十二 章 社会评价 会影响分析 12适性分析 12会风险分析 12会评价结论12 十三 章 风险分析 要风险因素的识别 133 险程序分析 13范和降低风险措施 13 十四 章 结论与建议 荐方案总体描述 14荐方案主要优缺点 14论与建议 14一章 总 论 第一节 项目背景 一、项目概况 项目名称： 某 宾馆 建设 单位： 某 富通房地产开发公司 建设性质：新 建 项目法人： 二、项目 建设 单位基本情况 某 富通房地产开发公司 成立于 年 月 日，企业法人代表 刘定美 ，公司注册资本 万元，主要从事 房地产开发 、 房屋销售 、 烟酒、食品销售 、 园林绿化等。 三、 项目 可研 报告编写依据 1、 某 宾馆 可研项目报告编制委托书； 2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规； 3、 某 县 国民经济和社会发展第十 二 个五年计划纲要； 4 4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数 (第三版 )及建设部有关设计规范、标准； 5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及 某 富通房地产开发公司 提供的有关技术、经济资料。 四、 项目 可研 报告 编制原则 1、 编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家 相关 法规、标准、规范和规划； 2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则； 3、在 某 县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足 某 县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一； 4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善 某 县的基础设施，进一步带动 某 县 的经济建设，促进 某 酒店服务业的全面发展。 五、 项目 可研 报告编制范围 对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研 究，并作出结论。 六、项目提出的理由 为了认真贯彻落实 某 县 委、 县 政府提出的 “加快 旅游兴 县 ” 战略部署， 打造 粤港澳 后花园的目标， 更好地促进 某 县 “两型”社会的建设， 提升 某 旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务 大酒店 ， 打造 某 县 高规格接待服务平台。 5 第二节 项目概况 一、项目 简介 某 县宾馆 位于 某 县城永康路，北靠龙山路，南连环城西路 。 本 项目 总 用地 面积 为 平方米，该地块属于 某 县 国有土地使用权挂牌出让用地 ， 宗地编号为 号地块。 土地使用权证号 为 永 国用 2010第 号 （ 详见 后 附 图 ） 。 某 宾馆 是 郴州市、 某 县 2011 年市、县两级重点建设项目 。 大 楼为 层 高层建筑 ，层高为 米， 框架剪力墙结构， 总建筑面积为 平方米。 大楼 一、二层为整体，建筑面积 平方米， 三层以上分三个单元楼。 其中第一、二单元 均 为 层住宅楼，建筑面积 平方米；第三单元为 层 酒店 客房，建筑面积为 平方米。 宾馆 总建筑面积 平方米。 大楼一、二层 全部 为酒店 餐饮、商务、休闲区 ， 第三单元 层 为 酒店客房 。 本可行性研究报告重点分析 宾馆 建设项目的可 行性分析、论证和结论。 宾馆 主要技术经济指标表 序号 结构 布局 建筑 结构 层高 （ m） 建筑面积 （ ） 客房 套数 功 能 1 架空层 框剪 4 水、电设施和停车场 2 1层 框剪 餐饮 3 2层 框剪 商务、足疗、棋牌等 4 一、二单元 3 层 框剪 均 3 商品房 住宅楼 6 三单元 框剪 均 3 豪华客房 6 3 层 顶棚 8 合计 二、 周围环境与设施 该地块处于 某 县 城区核心地段， 主要出入口为 永康路 和 龙山路、环城西路 ， 项目地 北边紧邻 广场，有 风景秀丽 城中小公园 公园 ，西连 。 项目附近有 某 县人防办、县中医院 、 郴电国际 某 县分公司、某 县水电公司、中天燃气公司等 单位及活动场所。另外项目附近还有昌兴花园 、 花园 等高档住宅区 。片区以 广场和街心 公园为亮点，以 发达便利的城市道路交通 为依托， 在此建造 规模比较大的宾馆 是应势所需，此地是酒店 宾馆 开发的黄金宝地。 三、主要建设内容 1、主要建设 宾馆 一座 ，建筑面积约 平方米 （不含住宅楼面积） ，土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等 。 2、 项目建设进度 项 目建设期 个月，于 年 月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于 年 月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保 年 月 年 月 底全部完成施工任务，并申请 竣 工验收。 3、 投资估算和资金筹措 项目总投资 ： 估算为 万元。其中建设投资 万元（其中工程费用 万元，工程建设其他费用 万元，工程预备费 万 7 元），无建设期利息，流动资金 万元。 建设 资金来源 ： 全部由建设单位 自筹。 （ 1） 目前已投入资金 已投入资金汇总表 序号 费用 金额 1 规费 2 土地款 3 土地税费 4 已开票桩基 5 已开票毛渣 6 后期桩基开票 7 后期土建开票（到第 层） 8 投入货币资金 9 合计 （ 2）一、二单元住宅楼商品房销售收入 约 万元 （ 3）还需要自筹资金 万元 4、 项目财务和经济评价 本项目年均营业收入为 万元，年均 利润总额 万元， 所得 8 税后 年均 净 利润总额为 万元，总投资收益率 所得税后全部投资财务内部收益率为 投资回收期 （含建设 期 1年）， 税后财务净现值 万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。 项目财务评价指标表 序号 名 称 单位 数量 备注 1 项目营业收入 均休闲度假中的餐饮收入 万元 均住宿收入 万元 均商铺租赁收入 万元 均娱乐项目收入 万元 均会务会展收入 万元 均旅游商品销售收入 万元 2 年均营业税金与附加 万元 3 年均总成本 费用 万元 4 年均经营成本 万元 5 总定员 人 6 投入总资金 万元 设投资 万元 设期利息 万元 动资金 万元 7 项目经济效益数据与指标 目税前财务内部收益率 % 目税前财务净现值 万元 % 目税前静态投资回收期 年 目税后财务内部收益率 % 目税后财务净现值 万元 % 目税后静态投资回收期 年 本金内部收益率 % 本金财务净现值 万元 投资收益率 万元 第三节 存在问题及建议 9 项目属于 高档 高档 商务 酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间 的投资风险，保证项目的财务安全。 第 二 章 市场分析 一、 某 县基本情况 某 县地处湖南省东南部、郴州地区北陲，为郴州市第二大县，位于东经 112 43 5 ，北纬 25 58 9 之间。地域狭长形似蚕，东西长 90 公里，南北宽 56 公里。全县土地总面积为 方公里，占湖南省土地总面积的 县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县 25 个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁路里程 1860 公里，距 省会长沙 280公里，距郴州市 40 公里，距南粤广州 445公里。 全县总人口 63 万 ,总面积 1979 平方公里，辖 8 镇 17 乡。京广铁路、 107国道、京珠高速公路、 江上承东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是郴州市唯一的水运航线。 10 某 是著名的“冶炼之乡”， 2002年被世界白银协会和中国有色金属协会命名为“中国银都”。 某 还是“烤烟之乡”和“油茶之乡”，是国家和省定粮食大县、电气化县以及丘岗开发重点县。 某 县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资 8 亿多元的全面建设，已发展成为一座依山傍水、风 景优美、富有活力的山水旅游城市。 某 县城是郴州市域的次中心，全县的政治、经济、文化中心，以能源、冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。改革开放以来， 某 县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区由1998 年的 方公里增加到 10 平方公里，城市人口为 10 万人。随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高、城区的扩大、人口的增加，特别是县城在实施 “ 南延北扩 ” 战略中一系列项目建设以及位于城南占地 5000 亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划 2015 年，城 区人口将达 20万人。 自然条件 地形地貌及地质 某 县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍，形似桑蚕，溪河呈树枝状。土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩、砂岩红壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土层深厚。 全县土地主要以山地、丘陵为主，县内山地、丘陵、岗地、 其中 70的山地地貌集中分布 11 于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河两岸河中部盆地里。县城东部海拔平均在 5001000m，西部海拔在300 500m，最高 海拔为 1386m，最低为 93m。全县红岩分布广，“丹霞”地貌发育，为全市之最。 某 县地处南岭构造带东北部河茶水断陷盆地南端，属多回旋造山地带。境内褶皱断裂强烈，内、外生矿物遍及全县。其中境内地层自元古界震旦系至新生界第四系地层，除缺失古生界的奥陶系和志留系外，其余各系地层均有分布；褶皱在境内极其发育；境内断裂带共计 12条，其中正断裂有 6条，逆断裂有 4条，平移断裂层有 2条。 气候 某 县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明， 全县境内主要气候要素的时空分布、年际、年内，区间差异均明显。 据当地气象观测资 料得出的气候特征值如下： 多年平均气温： 极端最高气温： 极端最低气温： 多年平均日照时间： 1467h 年平均降水量： 1498大日降水量： 蒸发量 1345平相对湿度 83 年平雾日 12 水文 某 县境内大小河流 149条，其中控制流域面积在 10平方 公里以上的 53 条，年平均径流量为 立方米，分为便江水系和永乐江水系。 资源条件 某 县素有 “ 油茶之乡 ” 、 “ 煤炭之乡 ” 、 “ 冶炼之乡 ” 和 “ 华侨之乡 ” 的美称。自然资源极为丰富。全县有油茶林 76 万亩，年产茶油 1400 余吨；煤炭储存量 吨，湘永白煤誉满全省。全县水能资源丰富，理论蕴藏量 开发水能达 县水域宽广，共有大小河流 149条，青山垅水库属大型水库，蓄水量达 矿产资源 某 县 境内矿藏丰富，有煤、铁、锰、铅、锌等 ， 境内矿产资源计有 4大类 15种，其中以无 烟煤为优势矿种。 动物资源 某 县境内动物资源属亚热带林灌、草地 农田动物群，种类和数量都比较丰富。但由于森林过伐、环境污染及过度捕猎，生态环境恶化，资源明显减少。除人工饲养的家畜、家禽、家鱼外，境内现有野生动物 500 种以上，其中珍贵动物 27 种，常见野生动物约 200种。毛皮兽及珍稀动物多分布于县境东部山区，水产动物主要分布于中、西部。 植物资源 13 某 县地处中亚热带常绿阔叶林区，具备植物生长发育的优越自然条件，植物资源丰富。据初步统计，除栽培的 110余种作物外，其余已被利用或行将被利用的植物资源不下 1000 种。 常见的约 340 余种。其中已被广泛利用的优势种群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。但由于几次大的乱垦滥伐，资源量锐减，许多珍贵植物濒临灭绝。境内现存珍稀植物约 22 种。植物资源的总体分布现状，以东部山区为重心，向西逐减。 水资源 1）地表水 全县地表水多年平均年总量为 立方米，其中，境内径流总量 来客水 境内径流时空变化大。年际最大年（ 1961）径流量为 立方米，比历年平均量多 61%，最小年（ 1963） 历年平均量的 47%；年内， 汛期（ 3 8 月）径流量为 水期（ 9 2月）径流量为 差 大月（ 5月）径流量为 立方米，最枯月（ 12 月）径流量为 立方米，相差 流量地域分布总趋势自东向西逐减。 表 县主要河流径流特征表 流域名称 集水面积 （ 径流模数 （ l/ 年径流深 （ 全县 14 东部永乐江 部便江 部 九三河 江是 某 县的一条重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂东县黄洞乡，南自碧塘乡锦里村沙山里入境，流经碧塘乡东部、城关镇东北部、塘门口镇中部，于塘门口镇塘市村沙洲下出境，经耒阳、衡阳入湘江。境内流经长度 面宽 100 200m。 某 电站设计蓄水库容 6400 万 小流量 40m3/s，最大流量 3473m3/s，最高水位 低水位 全县现有水库 128座，总蓄水量 27288 万立方米，其中大型水库一座，为青山垅水库，总库容 13600万立方米；中型水库一座为龙潭水库，总库容 6068 万立方米；蓄水 100 万立方米以上的小（一）型水库 22座，总库容 5125万立方米；蓄水 10万立方米以上的小（二）型水库 104座，总库容 2495万立方米。 青山垅水库 位于永乐江中游、县东部的龙形市乡杨梅塘村，是一座以灌溉为主，兼顾防洪、发电和养鱼等综合开发的大型水库。水库集水面积 450平方公里，总库容 效库容 8400万立方米，年平均产水量 立方米。水库大坝，坝长 180 米，高56米，坝顶高程 宽 ，最大泄洪流量 1582m3/s。 龙潭水库 位于柏林镇龙潭村，是县内唯一的一座中型水库，居耒水注江上游，集水面积 库坝高 顶高程 库容 6068万立方米，有效库容 5219万立方米。 15 2）地下水 境内地下水多年平均渗入补给量为 流量为 2. 51亿立方米，可采水量为其中基岩裂隙水面积 方公里，占总面积的 分布于县境东、中部广大地区，年径流量为 全县的 灰岩溶洞水面积 方公里，占全县总面积的 主要分布 于县境西部，年径流量为 立方米，占全县的 第四系松散岩孔隙水面积 24 平方公里，占全县的 线状分布于沿河地带，年径流量 占全县的 国民经济和社会发展 自改革开放以来， 某 县人民在县委、县政府的领导下，坚持“抓住机遇、深化改革、扩大开放、保持稳定”的方针，团结奋战，全县经济建设和社会事业有了较大发展。 2010 年，全县生产总值达 元 ,按可比价格计算 ,其中第一产业增加值 102409万元，第二产业增加值 310963万元，第三产业增加值 216999万元 ， 按常住人口计算，人均 0969元。全县三次产业结构由上年的 “ 三化 ” 进程进一步加快。以壮大支柱产业为重点、发展工业园区为载体，新型工业化进程进一步加快， “ 工业强县 ” 的核心作用进一步凸显。全县共实现工业增加值 295502万元，增长 ;工业增加值占全县 比重比上年提高 拉动 银产业紧紧抓住发展循环经济的政策机遇，大 16 力发展精深加工，促进骨干企业发展，金银产业作为第一支 柱产业继续保持良好的发展势头， “ 中国银都 ” 的影响力进一步扩大。 “ 园区带动 ” 战略成效明显，县工业园、太和乡循环经济项目区等工业园区加速发展。农业产业化进程进一步加快。全县 13 家农业龙头企业完成总产值 交税金 2708万元 ,带动基地总产值 3071万元。城市化进程迈出新的步伐，全县城镇化率为 比上年提高 二 、 酒店业发展状况 1、 中国酒店业现状 我国酒店业目前发展十分迅速， 2004 年我国住宿与餐饮业营业总额 1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的 右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、 2020 年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点： （ 1） 酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分 经过 20 多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这 是一个不断满足市场多样化需求的过程； 17 （ 2） 酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场 目前，我国酒店集团已经有 100 多家，连锁酒店近 1000 家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快； （ 3） 酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定 等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步； （ 4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求， 21 世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。 2、 某 县 酒店业现状 （ 1） 从 某 县 现有酒店的绝对数及容纳能力来看 某 县 目前有 高档 标准酒店 家 ,二 星级酒店 家， 三 星级酒店 家， 四 星级酒店 家， 五 星级酒店 家， 再加上一些小型宾馆 总数不 超过 20 家。全 县 客房平均开房率为 75%以上，节假日开房率为100%。从这个角度来看， 某 县 酒店市场无疑是 个 值得投资 的市场。 18 （ 2） 从利好因素对 某 县 酒店业的支撑来看 某 县 属 郴州市 城市圈内的卫星城市， 全县总人口 60 多万，是郴州市第二人口大县， 现已形成 金银 、 煤炭、烟花、 食品、建材 等 支柱产业， 2008 年、 2009 年连续两年被 湖南 省委、省政府授予“全省县域经济发展先进县”称号，同时还荣获“全国最具投资潜力中小城市百强”，有 湖南 县域经济“ 十强 ” 和“全国循环经济试点县”等荣誉 称号 , 2002 年 被命名为“中国银都” 。 伴随着 某 县 “中国银都” 战略的实施，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来 某 投资、考察，另外随着 县境内 旅游资源 的不断开发，也会有大批游客来 某 县 观光旅游，这些团体频频光顾 某 ，将会给 某 县 的酒店带来的滚滚客源 。 其次，工 商 业 的快速发展， 衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是 某 酒店业得以蓬勃发展的 重要 原因之一 。 另外， 某 居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快， 喜庆家宴 、 交友聚会 不 再 局限于家中和小宾馆，中、高档次和环境优美的宾馆更能吸引消费者 。 正是这些利好消息， 吸引了大批投资者投身于 某 酒店行业。 （ 3） 从酒店经营状况来看 从经营的角度来看， 某 酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐 休 闲三大收入三国鼎立，特别是 餐饮 业，它已成为 某 一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了 某 一个主要的创收经营项目。 19 （ 4） 从酒店竞争能力来看 某 现有酒店规划相对 周边县市还有待完善和发展 。 某 酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。 这是由 某 酒店业的发展历史所决定的：一方面， 某 酒店业发展才不过 五 、 六 年的时间； 另一方面， 某 酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者 缺乏 经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了 某 酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没 形成 。 三 、 某 酒店消费者研究 1、 消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异 经过详细的调查，就 某 范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利： 2、 就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如 主干 公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动； 3、 商务酒店本身提供的条件要便利，如 商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等； 4、 完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要 20 游泳、桑拿、 体、球类等等； 5、 商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈； 6、 商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是 5 分钟车程，次级商圈为 10分钟车程，三级商圈半小时车程。 度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同： 1、 从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点； 2、 度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要； 3、 度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要； 4、 度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色 与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议； 5、 度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。 四 、 某 酒店消费者特征 调查表明： 21 1、 从职业角度看， 某 酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的 65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者 。 酒店消费者职业分布图1 1 . 4 3 %8 . 0 0 %8 . 5 7 %3 8 . 8 6 %8 . 0 0 %4 . 0 0 %1 1 . 4 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中级公务员高级公务员国企集体企业高层外资高层企业老板民企高层其他2、 从籍贯角度看， 某 酒店消费者主要是来自 某 企事业单位 的高级管理人员；而来自 外地 的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来 某 作商务逗留的；而且近年来受 某 酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为 某 酒店消费市场一支不可忽视的力量。 3、 从入住酒店的时间上看，来自 外地 的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高 。 22 4、 从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、 棋牌等， 他们对房间的空间要求比较多一些； 外地 客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、 吧）以及相关服务 。 5、 另外，平均来讲， 某 酒店所接待的业务中，有 20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带， 某 本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次 以上 这种消费机会 。 6、 从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据 50%以上，也有少部分客户只接受 过中学文化教育 。 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %初中 大专 研究生及以上酒店消费者文化程度分布图7、 从收入角度来看， 某 酒店消费者特征比较独特： 中、高 收入人群占客户总数的绝对多数，而 低 收入阶层在总数中所占比例非常少 。 23 第 三 章 项目分析与定位 一、 项目资源分析 1、 项目自然资源分析 本项目地处 广场和 公园 旁 ，面临 城西路 的入口附近 。 广场和 公园 是目前 某 县 集民众锻炼 、 休闲 、 娱乐 、 园艺等多种功能于一体的综合性大型游乐场所 之一 。 2、 项目政府资源分析 到目前为止， 某 县 城 区 能提供高水平接待能力的酒店 太少 ，而其他县 市 基本上城 区 都拥有 10 家 高档 以上大酒店。从其他县 市 的情况来看，兴建一家 高档 以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因， 某 县 政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。 3、 项目区位分析 根据 某 县 城 区 规划方案，本项目与 即将新建的 某 县市民 服务 中心距离仅 五 分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是 某 城 区 的 商业地段 ， 附近 主干道路 干劲南路 永康路、龙山路 龙山西路以及人民路 ， 24 均为宽敞城市道路， 交通便利， 距 某 县 经济开发区 、工业园等 不超过十 分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从 某 县 范围来看， 某 县 未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全 某 县 区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。 二 、 项目定位 1、 项目总体定位 酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店 。 定位说明： （ 1） 度假 以 为 依托。 同时也注重商务与娱乐。 打造外来游客的栖息场所。 从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在 10 分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争； （ 2） 商务 完善电子信息系统 ， 成为企业交流、会议、会展的场所。 随着 某 经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐 的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是 某 酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量； 25 近年来，随着政府工作的不断深入， 某 县 招商引资力度的加大，全 市 硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目 多方面入手，做好宣传，能 更好地满足该类客户的需求； 综合考虑， 项目 不能忽略 棋牌、休闲、 娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中， 要 充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响； （ 3） 绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然 选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后； （ 4） 项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。 某 现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为主题风格。 2、 项目档次定位 项目定位： 高档 （ 1） 从 某 其 他县 市 酒店营运经验来看，就 某 以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言， 某 完全有能力支撑一个 高档 大酒店的正常运作并盈利； （ 2） 到目前为止， 某 周围县 市 基本上都拥有本地的 几个 高档 大 26 酒店， 某 在 兴建一座 高档 大酒店能弥补这个缺憾 ， 可以把外出其他县市 消费的客人留在 某 ，为 某 创造价值； （ 3） 就项目地块综合素质而言，一座低于 高档 的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。 3、 项目客户群定位 属性 具 体 描 述 年龄 30职业 企业 高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员 文化层次 以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之 经济能力 月收入在 2000他收入层次者次之 消费时关注因素 保健、休闲、安全、保密 主要消费项目 娱乐、康体、餐饮、商务相关服务 消费目的 商务需要、释放工作压力 27 第四章 项目选址与建设条件 第一节 项目 地理位置 某 宾馆 位于 某 县 以东， 以北 。项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻 某 广场和 公园，风景宜人，空气质 量较好，适宜该项目的建设。 第二节 某 县 政治经济条件 一、 某 县 独特而重要的战略地位 某 县区 位 优势明显 ， 距 省会长沙仅 300 公里、距 郴州市 52公里。耒水 最大支流 便 江 横穿全境， 京广铁路、京珠高速公路、 跨东西，加上正在筹建中的永郴快线、京珠高速公路 某 县连接线、 伸段（经过黄泥、塘门口、复合 ， 在马田与 高等级公路 ， 某 水陆交通发达。全 县 国土面积 1979平方公里，人口 64 万。 某 县 是 郴州市建设“两型”社会、打造 “ 永郴宜” 城市圈内核心圈层， 某 城区是全 县 的中心， 郴州 的卫 星城 。 某 县 现有 高档 宾馆 座，二星级宾馆 座，中高档宾馆 个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。 优越的地理位置和不断改善的投资环境，使 某县 的经济迅速发展。同时，由于近几年 某 县 政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来 永 投资，伴随着 某 经济开发区、 循环经济示范 园的迅速崛起， 便江 风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向 某 ，这对本来就比较薄弱的 某 服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的商务酒店已是势在必行，据此， 28 我们认为项目的开发建设在经济上可行的。 二、 某 县 城市发展规划 “十 二 五”期间， 某 县 的发展将按照“ 南延西 扩，发展新区；完善配套，提升老区；亮丽环境，接轨 郴州 ”的原则进行。城市规划 功能 结构为 “两心三轴”。两心：在县城北部形成老城区综合服务中心，在县城的南部形成新城区综合服务中心。三轴：工业发展轴：在县城的西部以循环经济工业园为依托，形成工业发展轴。综合发展轴：依托 某 大道，连接两中心，布局县城的公共服务设施，形成县城的综合发展轴。生活休闲轴：依托桃源路，结合便江风景区，形成生活休闲轴。 县城发展总体目标 充分把握中部崛起的战略机遇，发挥区位、交通、资源等综合 优势，强化“中国银都”的战略地位，打造全国最具优势的金银产业集群新高地；强化资源节约，建成全国有影响力的循环经济示范区；增强县城的中心增长极的辐射带动作用，把县城建设成经济繁荣、社会和谐、环境友好、设施完善、配套齐全具有地方特色的山水旅游城市。 县城发展分项目标 1经济发展目标 推进经济又好又快发展， 2015年、 2020年和 2030年经济总量分别达到 150 亿、 250 亿和 450 亿元，人均 别达到 、 4 万和 6万元，实现经济结构不断优化，经济效益不断提高，规划期末三次产业结构调整为 8 42 50。 全面建设小康社会，积极发展教育、科技、文化、体育、卫生等各项社会事业，人民生活质量进一步提高。 2015年、 2020年和 2030年城镇化水平达分别到 45%、 51%、 58%，城镇居民和农民人均可支配收入不断提高，县城登记失业率控制在 4%以内，全面普及高中教育。 29 城镇职工基本养老、失业、医疗保险覆盖率基本实现全覆盖。 以建设环境友好型社会为目标，以人为本，加大生态建设和环境保护力度，大力推广循环经济试点，积极倡导节能减排和清洁生产。2030 年全县万元 耗下降至 标准煤 /万元以下。实现生活污水和工业废水处理达标率达到 100%，生活垃圾无害化处理率100%，区域环境优良，县城绿地率达到 35%，绿化覆盖超过 40%。 加快县城建设，形成设施完善、配套齐全、适宜居住的具有地方特色的山水城市，规划期末供水普及率达到 100%，燃气普及率达到90%以上，县城人均公园绿地达到 8平方米。 县城发展指标体系详见附表 1。 县城发展策略 1、产业发展银都发展策略 坚持实施“银都战略”，强化金银企业集群建设，突出总量、技术、品牌和市场的优势，把金银企业产业做大做强。 2、区域发展强化增长极核，统筹城乡发展策略 实施区域发展战略，融入郴州“