加丁嘎度假山庄项目可行性研究报告

1 加丁嘎度假山庄项目 一项目概况 加丁嘎度假山庄及别墅式度假村 ,以休闲 ,度假 ,旅游 ,住宿 ,餐饮 ,娱乐 ,租赁 ,销售为一体的综合性经营项目 ,项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源和独特的地理环境 ,随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善 ,特别是林芝机场和青藏铁路的开通 ,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长 ,旅游业将是林芝地区的支柱产业 由于林芝旅游业起步较晚 ,旅游基础设施较以前有所改变 ,但还是无法满足日益增长的旅游消费要求 ,加上现代旅游消费观念的改变 ,人们从喧哗的高楼大厦到现在的宁静享受自然 ,从单一的旅游到现在 的休闲度假 ,级别低 ,设施简陋 ,传统接待方式等 ,己无法适应现代旅游消费观念 ,所以我公司经过多次调研 ,在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山庄 ,山庄具有地方民族特色又有现代元素 ,既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时 ,又能享受到优质高效的现代化服务 ,满足游客追求新奇 ,追求个性化的需求 ,既改变以往林芝留不住过夜游客的局面 ,也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面 拉萨加丁嘎度假山庄酒店项目计划书 （一）拉萨林芝地区酒店市场分析 随着观光、旅游探险等现代服务业迅速发展，林芝对 高档宾馆的需求量也不断提升。据林芝地区旅游局统计，自 2005 年以来， 林芝地区二星 2 级 以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%， 2007年达到每晚每间 1213元 ， 平均出租率均高于 72%这一良好水平。 这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东，在不到 1公里的距离里，既将建设的 加丁嘎度假山庄及别墅式度假村 作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级 别墅式度假村 建造，将打破林芝地区住宿供不应求的局面。此外，其中有半数以上国外游客将会在林芝停留过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司，旅游业将会高速发展，高星 级酒店自然孕育着巨大发展空间。 拉萨作为神秘之都及国际性旅游观光城市，探险旅游业非常发达。据统计，仅林芝地区一年的旅游人数就高达 26000 个，随过冬季旅游的开放一年 365 天几乎都有游客，林芝将会吸引海内外游客 7000 千人次，旅游观光者居西藏地区之首，这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。 2010年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的 270 张增加到 3400 张，其中星级酒店的床位将从现在 120张的基础上增加到 280张。 综上所述，根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把加丁嘎度假 山庄部分楼层修建为酒店，组建加丁嘎度假山庄酒店是符合市场发展需要的。 （二）加丁嘎度假山庄简介及区位特点 林芝地区地处西藏拉萨市东部 ,交通十分方便 ,居离拉萨市 200多公里 ,居林芝区府八一镇一公里左右 ,这里有茂密的森林 ,陡峭的峡谷 ,宁静的湖泊 ,奔腾的江河 ,高耸的雪山 ,碧绿的草地 ,享补独特的民俗风情 ,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷 ,素有西藏林芝赛江南的美誉 ,也是西藏地区旅游 3 的首先目的地 ,随着生态旅游的升温 ,更受国内外游客睛睐 ,特别是林芝机场和青藏铁路的开通 ,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长 ,旅游业将是林芝地区的经 济支柱产业 , （三） 乌孜房地产开发有限公司 介绍及经营特色 乌孜房地产开发有限公司成立于 2003年 3月 15日是一家集 销售及酒店经营 ,食品饮料生产加工综合性企业 注册资金 3000万元 ,其中乌孜房地产开发有限公司注册资金 500万元 ,江孜县乌孜大酒店 (三星级 )注册资金 970 万元 ,日喀则乌孜大酒店(三星级 )注册资金 1500 万元 ,乌孜食品饮料发展有限公司注册资金 1000万元 ,现有职工 250 多人其中高级管理人员 11 人 ,中级管理人员 23 人 ,特别是乌孜房地产开发有限公司 ,近几年来在江孜 ,日喀则地区业绩娇人 ,并热衷于社会福利事业 二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义 林芝地区地处西藏拉萨市东部 ,交通十分方便 ,居离拉萨市 200多公里 ,这里有茂密的森林 ,陡峭的峡谷 ,宁静的湖泊 ,奔腾的江河 ,高耸的雪山 ,碧绿的草地 ,享补独特的民俗风情 ,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷 ,素有西藏林芝 *江南的美誉 ,也是西藏地区旅游的首先目的地 ,随着生态旅游的升温 ,更受国内外游客睛睐 ,特别是林芝机场和藏铁路的开通 ,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长 ,旅游业将是林芝地区的经济支柱 产业 , 三、加丁嘎度假山庄酒店的规划设想和设计档次 4 上述部分，我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建加丁嘎度假山庄酒店的意义，正是基于此，我们建议加丁嘎度假山庄应按照四星级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建： （一）酒店客房标准 酒店将设计客房楼层共 4层，计划拥有 83间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房 4间、商务间 10间、标准房 69 间。 酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身 镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。 客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台 (配备梳妆镜和必要的盥洗用品 )、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。 客房拥有良好的排风系统、 110/220V 电源插座、电话副机。配有吹风机。 24 小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提 供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。 （二）配套设施标准 5 大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求； 设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳； 典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所； 大型购物天地汇集西藏各地区精品，让宾客“足 不出户”即可满载而归； 酒店拥有近 100个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要； 同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 （三）装饰布局标准 酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合 001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生， 并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。 （四）前厅（大堂 ）标准 酒店大堂设在酒店裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应 6 的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务： 24 小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务 (商品除外 )；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预 订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。 四、加丁嘎度假山庄工程修建可行性 （一）建筑结构 加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店可修建为 69 个标间， 10 个商务间。 4 个豪华套房 ,如市场需要，可将酒店的一个单层修建为 10 个豪华套房。 （二）空调设备 加丁嘎度假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要，酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便 24 小时独立运行供应冷气。 （三 ）锅炉及热交换设备 加丁嘎度假山庄现有锅炉三台，可以供加丁嘎度假山庄使用，别墅楼区域锅炉也要单独配置，以便冬季 24 小时独立运行供暖。注 ;(如不须供暖此项可跚除 ) （四）供水设备 加丁嘎度假山庄将修建水塔一座，其中水箱容量是 5吨。因此，水压 7 和流量等也符合酒店所需标准。 （五）排水系统 排水问题是加丁嘎度假山庄修建为酒店的最大问题。目前加丁嘎度假山庄没有下水道管道，酒店修建必须要对所有排水管道进行布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装置。 （六）供电设备 加丁嘎度假山庄需 (1000A) 变压器一台 ,能满足单 个楼层均能提供3 200A 的容量，因此，酒店修建完成后，就可以符合酒店的用电需求 （七）电梯设备 加丁嘎度假山庄主楼新增电梯 2部、货运电梯 1部、主楼电梯为 度 s，载重为 1150量 15 人。因此，电梯要符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。 （八）酒店大堂 加丁嘎度假山庄一楼裙楼是按照四星级的标准进行设计的。而酒店修建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准进行修建。修建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、 停车场、电梯设备等均要符合高星级大型酒店的规模要求，以便有与高星级酒店相对应的高档次、高品味的公共设施、最现代的优雅环境。 五、加丁嘎度假山庄修建酒店的优势条件 （一）加丁嘎度假山庄外观现状 8 一 个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。加丁嘎度假山庄是林芝地区第一幢高档次建筑，外观朴实不失典雅，内部华丽不失舒适 ,及要突现藏式文化又要不失现代高雅，而与周边建筑相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。 （二）加丁嘎度假山庄内部结构 加丁嘎度假山庄建筑结 构为框架结构，根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，酒店每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对酒店结构及每层总体布局影响很小，有效降低了酒店内部改造成本，为将来内部布局的合理变化提供了方便。另外，高等级酒店一般都拥有自己的裙楼，加丁嘎度假山庄的二层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。 （三）酒店新增基本设备基础 目前，加丁嘎度假山庄新购置基本设备基础。如酒店空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、停车场等配套设施，都要能够完全适应酒店的运营。另外，加丁嘎度假山庄是星级酒店，因根据四星 级酒店的硬件标准，需添置最基本酒店设备。 （四）酒店与别墅互为补充 高级住宅别墅和高星级酒店的有机组合对山庄来说，是全新高效的主题式商业组合，国内风景区很多知名酒店均采用此组合，在这种商业组合中，别墅为酒店提供商务客源，酒店为别墅带来高档的酒店式物业管理。两者商业模式既相对独立又互为补充。 （五）修建费用低、周期短 9 利用加丁嘎度假山庄现成土地修建四星级酒店 ,，修建用费较低，若以4个楼层计算，修建费用可控制在 2650 万元人民币左右。若要是在拉萨地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达 3500 万元。与 此相比，修建酒店显得经济实惠。另外，修建酒店周期也较短，若修建 4层楼，所需时间至多 2 年。而要是在拉萨买地建酒店，从购地到竣工直至酒店营业，一般需要三至四年时间。 六、修建后加丁嘎度假山庄酒店 功能介绍 加丁嘎度假山庄的主楼、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场，计划修建豪华套房 4 间、商务间 10间、标准房 69间 。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动 火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。 另外，酒店还将拥有： （ 1）现代化的 商务中心 ，面积 100 平方米，位于群 1楼； （ 2）设备完善的 健身房 ，面积 150 平方米，位于裙 2楼； （ 3） 高档购物中心 ，面积 200 平方米，位于裙 1 楼； （ 4）可同时容纳 160 人参会的 会议中心 （可分隔为 4 6 间小型会议室），面积 300 平方米，位于裙 2楼； （ 5）典雅别致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面积 200 平方米，位于裙 1楼。 （ 6）大型 宴会餐厅 ，可以和加丁嘎度假山庄现有餐厅开展合作。 （ 7） 停车场 ，面积 3000 平方米。 10 酒店主要功能附表： 图表 4：加丁嘎度假山庄酒店主要功能表 序号 酒店功能 面积（单位：平方米） 备注 1 豪华套房 1035 13 2 商务间、标准房 9316 17 3 停车场 3000 4 商务中心 100 修建费用 25 万 5 健身房 150 修建费用 30 万 6 大型会议中心 300 修建费用 50 万 7 咖啡吧、酒吧、茶吧 200 修建费用 60 万 8 餐厅 300 修建费用 50 万 七、加丁嘎度假山庄修建成本及修建前后收益对比 （一） 加丁嘎度假山庄 修建成本 根据 加丁嘎度假山庄 修建的初步规划，将从 加丁 嘎度假山庄 选择三个楼层作为酒店楼层，另外酒店裙楼将修建为酒店大堂，据此 大酒店总面积为 方米 ， 其中，（ 1）客房面积为： 方米； （ 2）停车场面积 3000 平方米； （ 3）一楼大堂面积约为 方米 （ 4）其他功能设施面积约 1400 平方米 若以其中一个楼层修建为酒店豪华套房，其它三个楼层修建为商务间 11 和标房来计算，则有 方米修建为套房、 方米修建为商务间和标房。 大酒店各功能区域面积比例图如下： 图表 5：加丁嘎度假山庄酒店功能区域面积比例图 根 据四星级酒店设计标准，加丁嘎度假山庄酒店修建工程将包括以下几个大的项目：（ 1）套房装饰；（ 2）标房装饰；（ 3）房间机电；（ 4）酒店设备；（ 5）套房家具、窗帘等；（ 6）标房家具、窗帘；（ 7）大堂改造等。下面用图表示加丁嘎度假山庄酒店修建工程预算： 图表 6：加丁嘎度假山庄酒店修建工程预算表 编号 项目名称 单位 工程量 单价（元） 合计（元） 1 山庄宾馆主体修建费用 00 10964856 2 豪华套房装饰 050 商务间、标房 装饰 80 12 4 房间机电 20 酒店设备 项 1 1156000 套房家具、窗帘 套 12 商务间、标房家具、窗帘 套 171 酒店其他主要功能 1200000 工程总造价 元 注： 1、酒店设备项目，包括空调购置、增加锅炉交换器等，属于暂估修建成本； 2、一楼酒店大堂修建费用 ,属于暂估修建成本； 根据该工程预算，工程修建费用大致如下： （ 1）山庄宾馆主体及小型别墅修建面积为 方米 ,按照每平方米 700元 , ( 2 )大酒店豪华套房装饰面积为 500 平方米，按照每平方米 1050 元的经济指标计算，酒店套房装璜工程造价为 1086,； （ 3）大酒店商务间、标房装饰面积为 方米，按照每平方米 880元的经济指标计算，酒店标房装璜工程造价为 8198,； (4)酒店改造机电部分的工程费用若按照每平方米 120元的经济指标 计算，4个楼层的机电费用为 1242156 元。 （ 5）酒店其他主要功能设施如商务中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约 215 万元。 13 酒店改造工程总体费用，除了包括套房、标房、机电部分的改造费用，还应该包括酒店设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。根据表格显示， 酒店修建工程总造价为 。 各项目修建费用占总修建费用的比例如下图表示： 图表 7：加丁嘎度假山庄酒店修建费用比例示意图 7%54%8%8%1%14%8%酒店装璜费用比例示意图豪华套房商务间、标房机电主要功能设施套房家具、窗帘商务间、标房家具、窗帘大楼设备 14 八、酒店的经营 成本及效益分析 （一）酒店年营业收入测算 加丁嘎度假山庄酒店拥有 83 间客房，其中套房 4 间、商务间 10间、标准房 69间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。 （ 1）营业收入 :主要是酒店客房收入。 按照套房价格 500 元 /日、商务间 300 元 /日、标间 200 元 /日计算，酒店出租率按照 60计算， 酒店客房年收入为 元 ：其中， 高级套房年收入为 元、商务间年收入 元、标准间年收入 元 。各房间类别年收入比例表： 图表 10：加丁嘎度假山庄酒店各 房间类别年收入对比表 随着拉萨旅游热的升温，未来几年林芝高星级酒店的出租率将有稳步上升，另外，酒店房间价格也将大幅度增长，因此， 加丁嘎度假山庄酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。 从 2010 年至 2014 年，按照加丁嘎度假山庄酒店客房出租率每年按照 1 15 比例上升，客房价格按照每年 10的比例增长来计算（ 据林芝地区旅游会展处统计，自 2005 年以来，林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%，我们此处计算为保守测算 ），那么加丁嘎度假山庄酒店客房年收入将呈现稳步上升趋势。 加丁嘎度假山庄酒店客房价格增长大 致如下： 图表 11：加丁嘎度假山庄酒店 20010 2014 年客房价格表 2010 2011 2012 2013 2014 套房 500 585 650 760 850 商务间 300 350 410 470 575 标准间 200 235 270 400 450 加丁嘎度假山庄酒店 2010年至 2014 年客房收入增长图（单位：万元）： 图表 12：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2010 年客房年收入增长图 （ 2）其他收入：主要是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车 16 场等配套设施的年收入。 根据 对林芝地区高星级酒店经营情况的调查，一般高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为 100万元。若酒店会议中心大力开拓市场，作为自治区各地区召开会议的主要会场之一，那么酒店会议中心的年收入还将有较大的提高。另外，根据目前停车场状况，我们预计停车场年收入为 5万元左右。 营业收入汇总列表：（单位：万元） 图表 13：加丁嘎度假山庄酒店营业收入汇总表 收入 高级套房 商务间 标准间 配套设施 停车场 总计 数额 00 2 ：酒店出租率按照 60计算。 （二）酒店年经营成本测算 （ 1）营业成本 主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下，酒店客房日消耗材料成本 15 元，那么按照出租率 60计算，加丁嘎度假山庄酒店客房年材料消耗费用约 元；按照早餐成本每份 10元、每个客房每日 2 份早餐计算，每年早餐成本费用约 元。 （ 2）营业费用 17 营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。 物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若 按照每平方米月管理费 1 元计算，处计算，不包含停车场面积；另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消耗费用约 80 万元。 基层员工工资：根据下文所示的加丁嘎度假山庄酒店 岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为 98 人。按照目前拉萨高星级酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水 900 元、含四金），加丁嘎度假山庄酒店基层员工年工资总额约 106 万元。 其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约 10 万元。 （ 3）管理费用 管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。 管理层工资：根据下文所示的加丁嘎度假山庄酒店 岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层员工为 10 人。按照目前拉萨高星级酒店管理层员工工资的一般水平（平均年薪 元、含四金），加丁嘎度假山庄酒店管理层员工年工资总额约 36 万元。 公司开办费用：主要包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等，开办费用合计 30万元（其中装饰费用约为 25万元）。公司开办费用按照年摊销，每年摊销费用为 6 万元。 18 固 定资产 折旧与摊消费： 相关须重新添置固定资产（设备） 400 万元，折旧年限按照 10年计算，每年折旧费用为 38 万元。增加酒店电脑等办公用固定资产 10 万元，按照 5 年折旧，每年折旧费用为 2 万元。 酒店固定资产折旧费和开办费摊销表： 图表 14：加丁嘎度假山庄酒店固定资产折旧费和开办费 折旧资产 资产总值（万元） 折旧年限 年折旧成本（万元） 公司开办费 30 5 6 设备固定资产 400 10 40 办公固定资产 10 5 2 折旧和摊销费用总计 48 其他费用：按照高星级酒店费用开支的一般标准，每年酒 店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需 20万元。 （ 4）财务费用 财务费用主要是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。计划银行贷款 1500 万人民币，贷款时间为 2 年，按照目前银行贷款利率计算，每年财务费用约 90万元。 综上所述，加丁嘎度假山庄酒店各项年运营成本费用总额约为 元人民币。 酒店运营具体成本构成表：（单位：万元人民币） 图表 15：加丁嘎度假山庄酒店运营成本表 19 序号 成本 年成本数额 备注 1 客房年材料消耗费用 房日消耗材料成本 15 元，出租率按照 60 计算 2 年早餐成本费用 餐成本每份 10元、每客房每日 2份早餐，出租率按照 60计算 3 物业管理费 包含停车场面积 4 年水电、燃油等能源消耗费 80 5 基层员工工资 106 预编酒店基层员工为 98 人 6 宣传、广告费 10 7 管理层工资 36 预编酒店管理层员工为 10人 8 公司开办费用年摊消 6（公司开办费用总费用 30 万按照 5年摊销，每年摊销费用为 6万元） 包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等 20 9 固定资产年折旧与摊消费 40 10 差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费 20 11 财务费用 90 计划银行贷款1500 万人民币，贷款时间为 2年，按照目前银行贷款利率计算 年运营成本费用总额 注 酒店运营具体成本比例如下 (单位：万元 )： 图表 16：加丁嘎度假山庄酒店运营成本比例图 酒店运营成本比例示意图 17% 48% 29% 6% 主营成本 经营专用成本 管理专用成本 财务专用成本 21 （ 5）营业税 根据上文计算， 加丁嘎度假山庄酒店年收入为 元 。依林芝地区有关税务征收规定，高星级酒店的营业税及附加征收比例为 因此 ，根据此项规定， 大酒店一年营业税及附加应为 元 。 （ 6）所得税 根据上文计算，加丁嘎度假山庄年收入除去各项成本费用和营业税及附加后为 元。根据林芝地区有关税务征收规定，高星级酒店的所得税征收比例为 15。因此，根据此项规定， 大酒店年所得税为 元 。那么， 加丁嘎度假山庄酒店年净收入为 元 。 税后收入如下表所示： 图表 17：加丁嘎度假山庄酒店税后收入表 序号 酒店收入与成本项目 数额 备注 1 年收入 2 年营业税及附加费 业税及附加 3 年运营成本费用总额 4 年收入除去各项成本费用和营业税 5 年所得税 得税征收比例为 15 6 年净收入 根据加丁嘎度假山庄酒店 2010年至 2014 年客房年收入增长示意图中 22 显示的每年客房总收入， 其他配套设施年收入 102 万元均不变。 若 2011年以后营业成本统一按照 元计算，且营业税和所得税按照上述比例计算，则 2010 年至 2014 年每年净收入如下图所示（单位：万元）： 图表 18：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年净收入增长示意图 当然如果考虑到财务费用两年后不存在。 2 年以后的净收入比上图的数据还要高。 九、财务分析 重要假设： 1、酒店业持续发展； 2、无重大突发政治事件或战争影响酒店建设和发展； 3、宏观经济环境无重大突变 一般假设： 1、所得税率为 15； 2、利率维持目前水平。 （一）投资回报分析 2010 2014 年的酒店财务指标如下表： 2010净收入增长示意图 20 40 80 150 200 2010年 2011 年 2012 年 2013年 2014年 净收入 (万元 ) 23 图表 19：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年财务指标 2010年 2011年 2012 年 2013年 2014年 总收入 (万元 ) 成本 (万元 ) 45 445 445 445 营业税及附加(万元 ) 11 所得税 (万元 ) 收入 (万元 ) 24. 794. 994 1227 若酒店修建装修工程总造价为 2600 万元计算，从上表可以发现，酒店修建工程 投资 10年就可以收回成本。 每年的投资收益 率曲线图： 图表 20：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年投资收益率曲线图 每年的成本收益率回报曲线图： 图表 21：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年成本收益率曲线图 2010酒店的年投资收益率曲线图 0% 5% 20% 40% 60% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 24 （二）盈亏平衡分析 根据酒店年经营成本测算部分的相关数据，我们测算酒店经营固定成本和变动成本为： （ 1）固定成本 =管理专用成本物业管理成本基层员工工资的 50水电专用成本的 50 222万元 +8万元 53万元 40万元 313万元 （ 2）变动成本客房材料（年）早餐专用成本（年）水电成本 50基层工资 50营业税 元 +40 万元 +53 万元 元 元 备注： a 上述计算中，管理专用成本包括（单位：万元）： 2010酒店的成本收益率曲线图 0% 100% 200% 300% 400% 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 25 图表 22：加丁嘎度假山庄酒店管理专用成本一览 各项成本 高管工资 开办费年折旧 设备年折旧 装修费折旧 办公用品折旧 年差旅费等 年财务成本 总计 数额 36 6 40 260 2 20 90 454 b 在计算变动成本中，客房材料和早餐专用成本中是以客 房出租率 100为依据的。基层员工工资和水电成本在计算中各按照 50计算。另外，变动成本中的营业税是以客房收入数据计算的，不包括其他收入部分。 （ 3）酒店营业收入： 元（保守计算仅采用酒店客房收入数字，不包括酒店其他收入） （ 4）变动成本分解到房价中。 则每套客房年变动成本为： 元 83套 元 /套； 每天每套客房变动成本为： 18500 元 /套 365 天 /套 /天 （ 5）出租率按照 100计算 则每天客房的收入 =200 69+300 10+500 4=1880 元 /天 每套客房每天平均收入 18800 元 /天 83套 = /套 /天。 （ 6）酒店正常营运平均每天固定成本 =元 365 天 = /天 根据上述数据： 1、客房出租的盈亏平衡点每天的固定成本 /（每套客房每天平均收入 天套 / 26 酒店客房出租的盈亏平衡点为每天出租 17套。 盈亏平衡客房收入： 17 365= 说明在实际经营中，预计的出租收入将远远超过盈亏平衡的收入，酒店盈利。 2、盈亏平衡的出租率 为 %0 08317 即： 酒店每年出租率达到 ，盈亏达到平衡。 3、如按预计的 60%出租率进行营业，则盈亏平衡出租价格为： 天元 /083 4、盈亏平衡的出租价格利用率为： %0 根据这个利用率可以计算各类房间的盈亏平衡价格。 标准间盈亏平衡价格 为 200 ， 商务间盈亏平衡价格 为 300 ， 豪华套房盈亏平衡价格 为 500 341 元 。 盈亏平衡 关系见如下示意图： 图表 23：加丁嘎度假山庄酒店盈亏平衡关系示意图 27 2010 2014 年盈亏平衡分析 根据前面的假设， 2010 2014 年酒店总成本为 元，与 2014年的成本 445 万元差距不大。这里假设 2010 2014 年的酒店经营固定成本和变动成本与 2010 年相同。 2010 2013 年的盈亏平衡点主要数据如下表： 图表 24：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年盈亏平衡点主要数据 2010 2011 2012 2013 每套客房 每天平均收入 （元 /套 /天） 65 310 房出租的盈亏平衡点 （套） 17 0 盈亏平衡的出租率 5% 金额 (万元 ) 出租率 利润 可变成本本 固定成本 总成本 总收入 盈亏平衡点出租率 预计出租率 60% 亏平衡点 盈利区 盈亏平衡关系示意图 28 盈亏平衡的出租价格 （元 /套 /天） 表 25：加丁嘎度假山庄酒店 2006 2010 年盈亏平衡出租率 注：财务数据成本项中尚有未考虑因素（如酒店折旧，其他管理费用，不可预见费用等），但总体上达到盈亏平衡水平难度和 风险都较小。 图表 26：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年盈亏平衡出租价格 2010盈亏平衡出租率 2010 2011 2012 2013 2014 盈亏平衡的出租率 29 （三）现金流量预测表 图表 27：加丁嘎度假山庄酒店 2010 2014 年现金流量预测表 金额单位：万元 项目 2010 年 2011年 2012年 2013年 2014年 一、 现金流入 营业收入 东流动资金 150 0 0 0 0 银行借款 1500 0 0 0 0 其他（预收和往来款 项） 10 20 15 15 合计 1650 、现金流出 成本费用、营业税及附加 0 445 测算 测算 测算 2010盈亏平衡出租价格 25 330 335 340 345 350 2010 2011 2012 2013 2014 盈亏平衡的出租价 格（元 /套 /天） 30 利息支出 45 90 45（半年） 0 0 开办费用 30 - - - - 修建工程支出 1600 - - - - 固定资产购置 410 0 新购额 新购额 新购额 上缴所得税 0 年 70%+上年余额 本年 70%+上年余额 本年 70%+上年余额 归还股东资金 0 250 - - - 归还银 行借款 0 0 1500（ 7 月还） - - 其他（预付款等） 0 20 30 30 50 合计 2085 665 三、现金净流入 说明：所得税按当年上缴 70%，第二年清算 30%的方法测算。支付股东股利： 2011年按原租金收入（扣税后）预分配， 2012年按 2011 年可分配利润预分配。 十、加丁嘎度假山庄业主分布态势及业主参股方式 （一）业主分布态势 加丁嘎度假山庄共有业主 2个，其中包括 3个私人业主。加丁嘎度假山庄的产权比较完整，即每一层均完整地属于某一个业主，而其他楼层的产权较为分散 。另外，据统计，加丁嘎度假山庄共有 31 （二）合作方式 加丁嘎度假山庄及别墅式度假村合作意想主要采用股份制 ,与当地政府共同开发 ,共同受益的原则 ,当地政府以开发修建所需土地入股 ,占总股份的 13%,主办单位以项目所需全部投资约 4000万元占总股份的 87%, 主要项目 ; 1修建一座度假山庄包括 (四星级 )宾馆一座 ,建筑面积约 8000 平方米 , 2开发数栋小型别墅 ,开发面积约 7000 平方米 图表 29：加丁嘎度假山庄各产权类别面积比例示意图 这样选择可能使得说服 业主的工作难度小一些。在具体的操作过程中，我们可以视业主情况和要求，采用产权入股、现金入股、承诺固定回报或买断产权等方式，并辅以较有力的行政手段和必要的市场手段说服上述业主参与酒店修建： （ 1） 产权入股 ：根据上文的效益分析，办公用房修建为大酒店将有巨大的投资回报率。赞同加丁嘎度假山庄酒店修建项目并愿意参股的酒店业主 32 可以自有产权折价入股，依据在酒店中的股份比例，并根据公司法及加丁嘎度假山庄酒店公司章程的有关规定，享有股东权利和酒店收益、承担一定的责任和义务。 （ 2） 现金入股 ：愿意参股的酒店业主如果以自 由产权折现入股后，认为入股比例没有达到预想目标的，可以应现金方式继续入股，该部分现金将作为前期酒店工程改造等费用。 （ 3） 承诺固定回报 ：若部分业主赞同加丁嘎度假山庄酒店修建项目，但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店，大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权，并承诺给予此类业主可观的固定回报。固定回报的比例根据实际情况确定。但是此类业主不能依据公司法享有酒店股东权利。 （ 4） 买断产权 ：若部分业主既不愿意以产权入股酒店，也不赞成第二种方式，那么酒店一次性买断此类业主的产权。购买价格将根据酒店房产的市场价格由买 卖双方自主谈判确定。 十一、加丁嘎度假山庄的公司治理结构 （一）采用股份有限公司形式 1、公司名称 林芝乌孜加丁嘎度假山庄股份有限公司 （暂定名） 2、设立方式 方式一： 公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括拉萨加加丁嘎投资有限公司在内的所有参股业主担任。业主在明确参股方式后，应签订发起人协议，拉萨加加丁嘎投资有限 33 公司承担股份有限公司的筹办事务。 方式二： 公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括拉萨加加丁嘎投资有限公司在内的 少数大业主担任。这部分业主作为公司股东来成立“拉萨加丁嘎度假山庄酒店股份有限公司”，然后以“林芝加丁嘎度假山庄酒店股份有限公司”名义与其他中小业主签订房产租赁协议。 3、公司股份总数金额和注册资本 公司总资产应包括：总面积为 8000 平方米的加丁嘎度假山庄产权，既 7000 平米小型别墅 . 酒店装璜工程费用约 1500 万元人民币，前期流动现金 500 万元人民币。 根据房地产市场行情和宾馆商业附加值， 加丁嘎度假山庄房产平均价格约为 2500 元人民币 /平方米； 一楼大堂价格约为 3000 元人民币 /平方米； 二楼裙楼价格约为 2100 元人民币 /平方米； 停车场价格约为 180 元人民币 /平方米。 硬化路面价格约为 200 元人民币 /平方米。注 ;(硬化路面预算内容末加入此报告里面 ) 因此， 公司总资产总额 为（所有资产均根据需要由资产评估机构正式评估，本计划书的数字暂为资产估计值）： 3916 万 34 公司资产比例示意图如下： 图表 30：公司资产比例示意图 86%3%3%1%5% 2%公司资产比例示意图酒店大楼一楼大堂二楼裙楼停车场酒店工程改造前期流动方式一： 加丁嘎村以土地方式入股大酒店，乌孜房地产开发公司将以现金方式入股，依公司总资产总额 3916 万元计算 。公司拟注册资本 4000 万元，各业主可根据实际股份进行配股。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。 方式二： 公司直接投资 4 千万元，公司拟注册资本 4000 万元，。公司有乌孜房地产开发有限公司业主投资成立，成立后与其加丁嘎村委会签订士地租赁协议，即不需要加丁嘎村委会直接出资入股，加丁嘎村委会继续保持土地股份分红。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。 相对于业主，两种方式有以下差异： 图表 31：公司成立方式的比较 比较内容 方式一 方式二 35 房屋产权 加丁嘎村委会不再拥有房屋产权， 产权属于公司所有 加丁嘎村委会仍继续保持房屋产权 公平性 加丁嘎村委会以土地入股，但实际价值难以确定。 根据房产实际情况，给予差异性的租赁价格，有利于显示公平性，维护加丁嘎村委会合法利益。 风险性 加丁嘎村委会不再拥有产权，有一定的风险性 加丁嘎仍保留产权，在保证租金的前提下，基本上没有风险性 设定他项权 加丁嘎村委会不可以在原有产权上设定他项权 大业主可以设定他项权，有利于业主自身的资本运作 税金 加丁嘎村委会以土地入股，将缴纳税费 不需要缴纳该部分税费，减少公司开办费用 4、法定代表人 公司 法定代表人由公司董事长担任。 5、公司利润分配办法 公司利润分配方式暂定以下三种，具体方式由股东大会根据酒店经营的实际情况选择适用： （ 1）以公司当年利润派发现金； （ 2）以公司当年利润派发新股； （ 3）以公司盈余公积金转赠股本。 36 （二）公司治理结构 1、股东会 公司依参股情况建立股东名册，股东名册是证明股东持有公司股份的充分证据。股东按其所持有股份的种类依照公司法享有权利，承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。 股东大会是公司的权力机构，依照公司法行使相关职权。股东大 会会议由董事会召集，董事长主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事主持。 根据贵单位在加丁嘎度假山庄中拥有的产权面积及价值，我们初步测算贵单位在加丁嘎度假山庄酒店所占股份如下表： 图表 32： 乌孜在加丁嘎度假山庄酒店所占股份 表 大酒店改造总建筑面积 层房号 建筑面积 （ 产权价值 (万元 ) 面积比例 ( ) 股份比例 ( ) 按照上述“方式一”设立公司，股东大会组成有以 下两种建议： 37 建议一：按照公司法规定，上图所示 2家业主只要入股加丁嘎度假山庄酒店均是股东。因此，股东大会由 2家业主组成。 建议二：从股东会运作形式、决策力度、工商注册等角度考虑，我们建议选举股东会代表，代表数 10 人。股东会代表由 2 家业主通过协商交流等方式推荐人选，然后选举产生。股东大会由 2家股东代表组成。 按照上述“方式二”设立公司，股东大会组成可按照公司法规定，凡是入股的大业主均是股东，股东大会由入股业主组成。 2、董事会及经营管理机构 公司董事会成员由公司股东大会选举产生，共 9名，其中职工董事 1名。董事 会设董事长一人，可以设副董事长。董事长和副董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。 董事长召集和主持董事会会议，检查董事会决议的实施情况。副董事