水库休闲渔业基地项目可行性研究报告

1 第一章 项目总论 目提要 目名称 水库休闲渔业基地项目 . 目承办单位及项目法人代表 项目承办单位 : 法人代表 : 目性质 新建 . 目建设地点 目主要产品及产品方向和生产规模 休闲渔业及渔家乐 ;日接待顾客能力 500人次 . 要建设内容和规模 鱼类增殖：投放各类苗种 30万尾，增加库区鱼类资源； 购置游艇：购置 12座游艇 4艘， 6座救护艇一艘，用于库区游览观光、钓鱼及救护； 建造休闲渔业码头 2个，供游客上下游艇和停 靠游艇用； 建造江滨路：在江岸建一条宽 3米，长 1公里的江滨路， 供游客休闲观光及垂钓； 建设水上乐园； 在库区沿岸建造茶吧、歌舞厅、餐饮等。 2 . 目建设期限及进度 项目建设期限为 1 年 ,一年完成固定资产投资的 100%,并开始运营 . 资规模和资金来源 项目总投资规模 1000 万元，其中固定资产投资 700 万元，流动资金 300 万元业主自有资金和吸纳股金 300万元，申请政策性专项扶助资金 700万元 要经济技术指标 年均销售收入（万元） 990 年均 总成本费用（万元） 均利润（万元） 资利润率（ %） 后财务内部收益率（ %） 后财务净现值（万元） 后动态投资回收期（年） 建设期 1 年） 究结论与建议 该项目是东方市休闲生态渔业示范项目和农业产业化龙头建设项目 利于促进东方市休闲生态渔业建设和农业产业化发展，适应农业产业结构调整的发展方向 但可为休闲生态渔业的发展起到较好的示范推动作用，直接带动当地农民发展致富，而且项目承建主体能以项目为支 3 撑，得以发展壮大 济效益、生态效益统一，具有投资少、见效快、成本低、风险小、效益高等特点 . 该项目符合产业政策 ,各项效益指标均可接受 ,业主已为项目做了大量前期工作 ,建议上级对本项目给予重点支持，在资金上给予重点倾斜 . 存在的问题与对策 从敏感性分析可以看出，项目效益对产品销售价格和经营成本较为敏感 项目投产后一定要加大产品宣传和营销力度，抓好管理，降低生产成本， 确保产品质量，树立品牌，做到以质取胜 . 行性报告编制依据 （ ） 党和政府有关发展农村经济的方针、政策； （） 国家发展农业产业化经营的有关政策； （） 中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要； （）中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见； （） 海南省海洋与渔业厅关于推进休闲渔业工作的通知 （ 6 ）东方市现代农业示范园规划 （初稿） 4 第二章 项目建设背景及建设必要性 目背景 家有关政策 东方市高坡岭水库休闲渔业基地是根 据国家发展第三产业 ,特别是发展休闲渔业、生态农业及循环经济的政策 ,并适应当前经济和社会发展需求而提出的一个重要休闲生态渔业产业化建设项目 . 休闲产业及生态农业作为颇具发展潜力的行业，早已进入党和国家政策支持的领域 订了一系列方针政策 .中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划钢要（以下简称纲要）第十八章“促进服务业发展的政策”中提出：“要放宽准入领域，建立公开、平等、规范的准入制度，鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济 比重 地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新型产业和新型业态的发展，促进服务业标准体系建设，推进服务业标准化 .”纲要第十七章“丰富消费性服务业”中提出：要“继续发展观光旅游，开发休闲度假，完善自助游服务体系 .” 该项目也符合国家循环经济发展政策 ,是生态农业与循环经济结合的有效模式 . 为了解决传统生产方式带来的诸多弊端，在当今世界，一种新的发展模式 循环经济正越来越受到党和国家的高度重视 5 要大力发展循环经济，加大环境保护力度，切实保护好自然生态、认 真解决影响经济和社会发展特别是严重危害人类健康文明的突出环境问题，在全社会形成资源节约的增长方式和健康文明的消费模式 .中华人民共和国国民经济和社会发展第十一五年规划第六篇建设资源节约型、环境友好型社会指出：落实节约资源和保护基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型和环境友好型社会 .“坚持开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在资源开采、生产消耗、废物产生和消费等环节，逐步建立全社会的资源循环利用体系 .” 中共中央、国务院关于推进社会 主义新农村建设的若干意见即 2007 年中央 1 号文件更是全面而又具体地阐述了党和国家关于社会主义新农村建设的新政策 .意见着重提出：要“按照高产、优质、高效、生态、安全的要求、调整优化农业结构 .积极发展特色农业、绿食食品和生态农业，培育壮大主导产业 .” “加快发展循环农业，要大力开发节约资源和保护环境的农业技术，重点推广废弃物综合利用技术，相关产业链技术和可再生能源开发利用技术 .” . 意见进一步提出：要“发展农业产业化经营 动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业 、合作组织与农户有机结合的组织形式，让农民从产业化经营中得到更多的实惠 持龙头企业发展” . 6 方政策发展规划 海南省海洋与渔业厅发展休发展休闲渔业提出指导意见。 一是高标准、高起点，编制全省休闲渔业发展规划，分期分批建设集休闲、度假、观光、娱乐于一体的休闲渔业基地。开展以垂钓运动、餐饮食鱼、观光疗养、渔业体验、渔业文化等多种形式，扩展休闲渔业的内涵。 二是制定相应的扶持政策和优惠措施，对重点休闲渔业项目在税收、财政补贴、贷款等方面予以优惠和扶持。帮助和指导龙头企业组建示范船队和示范区，扩大休闲渔业的社会影响。 三是加大招商引资力度，积极争取国内外渔业大公司、跨国集团到海南从事休闲渔业开发。以青葛渔港为突破口，在全省建立几个渔业体验和滨海观光相结合的休闲渔业基地。积极引导企业、社会资金投入休闲渔业，帮助符合条件的渔民牵线搭桥争取小额贷款，让休闲渔业遍地开花、让“渔家乐”处处结果。 目建设的必要性 发展农业和农村经济的需要 休闲生态渔业产业是实现外交流的窗口，是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业一产业的三产业 化，是农业产业化的一种新选择、新亮点 饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源， 7 结合农业经营活动、农村文化及农家生活，为居民提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径 休闲生态渔业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展 长了传统农业发展产业链 . 本项目实施可为全县发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用 . 农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要 从发展的角度看，休闲生态渔业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合，这是调整农业产业结构的有效的新型模式 利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富 项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径，是当地乃至全县农 业产业化的一种新选择 全县农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式 . 8 扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要 近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不够，依然存在大量的富余劳动力 项目建成后，将凭藉其新型的休闲生态渔业产业业态而吸引大批客人， 在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的交通输业、商业、饮食业等农村二、三产业也必将获得显著的发展，从而增加农民就 业机会和达到增加农民收入的目的 . 利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村 本项目主要是吸引城镇居民来观光体验，将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通，使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局 乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化 . 9 第三章 项目建设条件分析 项目区概况 地理位置及区域范围 项目位于东方市八所镇 . 东方市位于海南岛西部稍偏 南，昌化江下游，其海岸线蜿蜒曲折，形成八港七湾。东方市是典型的滨海港口城市，全境海岸线长 里，基本上没有开发，后发优势极为明显，东方市旅游资源丰富，有大广坝、猕猴岭、高坡岭水库、大田坡鹿、红兴温泉、九龙湾等，境内和边界上的大山大岭共有 48 座，以“山、海、江、湖、温泉、热带雨林”为主题的旅游资源独具特色。境内八所港是海南的优质港，港口水深，吞吐量大，拥有 6万吨级的泊位，是海南吞吐量 10 最大的港口，也是全国八大港口之一。全国最大的坡鹿保护区，海南省最大的水力发电厂大广坝水电站。 自然资源情况 拟开发项目位于东方市区东侧 5公里的东方市八所镇东郊，西侧为西线高速，东方市最大的水库高坡岭水库，交通极为便利。 项目建设地点选择 高坡岭水库为内陆水库，面积巨大，为周围农业基地的主要灌溉水源，水质良好。由于水源库容量大，常年保证足够库容，即使在枯水期能保持相应的水深，项目提供充足的水源保障。 西线高速及国道 225线从项目地块旁经过 ,高速公路及国道均有出口与之连接 ,连接道路为混凝土道路，可直达水库，交通状况非常理想。 项目实施的有利条件 政策环境 近年来，休闲渔业已在我国 部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视 适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲渔业 型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲渔业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度 建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、 11 公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲渔业的综合系统研究，探索休闲渔业发展的模式和以及休闲渔业发展的政策目标，摸索建立休闲渔业品牌和围绕休闲渔业 基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲渔业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级 项目建设有较好的基础 项目业主现自有靠近高坡岭水库的土地 2000 多亩，配合政府的现代农业示范园项目，预备承包水库面积 500亩做休闲渔业。业主单位有多位社员是多年的渔民，有良好的养殖经验。因此，项目建设底气较足，尤其是具有充分的土地资源和可靠的技术 . 项目位于拟建设的东方市现代农业示范园 本项目以生态渔业与特种休闲特色吸引休闲游客，对全市旅游景区起到较好互 补作用 . 自然地理条件和区位交通优势 项目区远离城市、交通主干道，附近没有工矿企业；大气环境质量符合国家大气环境质量标准 1996所列的一级标准，灌溉水质量符合国家灌溉水质 89标准，生产用水有保证，地表水和地下水质清洁无污染，水域和水域上游没有对产地构成威胁的污染源；土壤质量符合国家土壤质量环境标准中的二级标准，土壤无污染源污染 边没有工矿企业 壤和水质均无污染 . 12 主要障碍因素及解决方案 主要障碍因素 该项目建 设主要障碍因素是资金缺口 理水平等能够适应项目需要 要较多的资金投入，资金缺口的矛盾将比较突出 . 决方案 多渠道筹措资金，争取项目支持资金和银行贷款资金；项目经营单位扩股，广泛吸纳合作社社员的闲散资金，争取更多的股金参与项目的资本运作，强化企业内部管理，开源节流，杜绝浪费，减少非经营性开支，提高服务质量和企业信誉，缩短资金周转，加快资金回笼 . 13 第四章 建设单位基本情况 建设单位概况 合作社于 2008 年 6 月成立并注册，现有社员 232 人，其 中正式社员 123 人，入股资金 433 万元（现金入股 390万元，土地入股 380 亩折算 19 万元，劳力入股 24 万元），联结带动社员 109人，入社资金 759 万元。 合作社至今资产总值 元，元，固定资产为 元，其中：灌溉配套设施 103 万元，电路配套设施 80 万元，冷库 280 万元，冷藏车 240 万元，农用车 26 万元，办公楼 120 万元，工人宿舍 108万元 (资产折旧 合作社种植面积为 1370亩（一号基地 380 亩，二号基地630亩，三号基地 360亩），其中设 施农业面积达 822亩（现代设施农业大棚 22亩，普通防虫网大棚 500亩），占总面积的 60%。 合作社实行了“公司合作社农户的经营管理模式，东方天润农业开发有限公司与小岭农民专业合作社合署办公，内设六个部门（生产部、技术部、人事部、采购部、销售部、财务部）有 232人。 企业制度 公司作为民营企业，以建立一套与国际接轨、符合 合自身发展的管理体系为目标，积极推进企业 14 制度改革 行董事会领导下的总经理负责制 事、财务、营销、 信息、产品开发等管理制度入手，建立了部门管理责任制，充分发挥集体和个人的智慧与创造力 . 管理模式 公司实行总经理负责制，总经理全面负责公司的生产经营决策 事技术性较强工种员工实行合同制，对从事简单操作的员工，根据生产需求招收临时合同工，实行按件计酬制 . 人员结构 已有员工 232人，其中中级以上职称的 10人 0人，中专学历 15人，都是有实践经验的职员 招收聘请一批员工，其中兽医师、园艺师及相关休闲指导师 30 人，基本满足 项目需要的技术力量 . 研发能力 企业自身的科研开发能力 公司不仅具有较雄厚的技术力量，而且成立了科研开发小组，专业从事新品种引进和新技术攻关，狠抓科技创新，提高产品质量和科技含量 . 技术依托单位 项目建设以 海南旅游学院为技术依托单位 强与同仁企业的技术合作和技术攻关，狠抓服务质量，提升东方旅游形象 . 15 第五章 市场分析与销售方案 内休闲生态渔业发展现状与趋势 20世纪 70年代休闲生态渔业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国 形成了各种专业的休闲渔业区，产生了各种休闲渔业经营模式 民生活水平的提高，城市居民渴望回归自然、亲近自然的消费需求日益迫切，休闲渔业应运而生。休闲渔业集垂钓、观赏、休闲、餐饮于一体，实现一业多主、多业并存、相互结合、共同发展、相互促进，从而创造出较高的经济效益和社会效益的一种新兴产业。休闲渔业也是环保渔业、绿色渔业的有机结合，它无污染、能耗低，符合可持续发展的要求，是未来渔业发展的方向。它不仅能增加人们生活的情趣，提高生活质量和渔业效益，而且还能促进相关产业的发展，增加就业门路，推进渔 业产业结构调整，加快东方市渔业经济的发展将起到积极的作用。 休闲渔业经过单一模式发展逐步向多类型经营，内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值 000 多家休闲观光农业庄园，已成为一 16 种新兴的农业发展形态 0 年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲渔业和乡村旅游也应运而生 福建漳州的花卉、水果 大观园，厦门华夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径 前广东省已有 80 多个观光果园，每年接待游客 400多万人，收入达到 10多亿元 . 将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势 归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态渔业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态渔业赖以存在的根本 注意体现休闲特色，突出农庄风貌 和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌 . 场分析 闲业态市场需求分析 （ 1）从休闲生态渔业的功能看 然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人们休闲观光与生活体验服务，是结合生产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径 . 17 发展休闲生态渔业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、 亲自实践 进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展 参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识 闲渔业开始得到了各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲渔业发展的需求呈迅速增长的趋势 . （ 2） 从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看 市化水平达 50%左右，美、英等发达国家城市化水平达 80%；从国内情况看， 2004 年年底全国共有建制市 662 个，建制镇 20312 个，城镇人口 镇化水平 预测到 2020 年将达到 53%；我省现有城市 29 个，建制镇 1055 个，城镇人口为 1937 万人，城镇化水平为 城镇化水平在全国 31个省、市、自治区中居第 21 位，预计到 2020 年将达到 51%左右；东方市现有总人口 43 万 ，城镇人口 10 万人，城市化水平只有 25%，远远低于全国水平 . 18 （ 3） 城镇居民的生活方式发生了根本性变化 济快速 发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中 节生活节奏、释放生活压力 放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来自大农村，在他们的骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈 三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高 国城市人均收入水平已接近了 1000 美元，达到 6000 多元人民币，即接近中等水平 入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长 定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多 带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长 归大自然，领略独具特色的乡间风情 渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农 19 业生态景观的休闲果园需求增长上 . 本项目集休闲钓鱼、观光渔业、渔家乐服务于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返朴归真的需求心理，因而具有广阔的市场前景 . 场供应分析 本项目的“产品”是为游客提供休闲服务 闲渔业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观偿果园等，但比较分散，经营机制不健全 的承包鱼塘的农户是被动地同意城 镇和机关单位的人们前来鱼塘垂钓，缺乏配套设施服务和软件服务，这仅是休闲渔业的原始状态，没有企业的动作机制，服务项目非常单一，适应不了人们对现代休闲渔业项目的需求，更缺乏品牌建设，在市场上没有竞争力 整体上讲，东方市的休闲渔业尚处于萌芽状态，没有形成产业，无法提高休闲渔业的市场号召力和提升休闲渔业的知名度，休闲渔业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性 于现有的休闲渔业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求 部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐馆等服务设施的开发与管理都很不完善，从业人员与 20 休闲渔业服务离专业水平还有相当大的差距，不能适应社会发展对休闲渔业的需要 . 争力分析 项目建成后 ,将与至周边县、市休闲渔业项目构成竞争态势，该项目将处于竞争的主导地位 . （ 1）综合功能势在必行 限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲渔业经营模式和结构进行调整 态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲渔业模式 务实体的服 务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好 本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲渔业模式，因而在市场上有较强的竞争力 . （ 2）区位优势 其是东方市城镇人口和中小学生、工薪阶层休闲，重点是双休日等节假日休闲 西部其它县市交通条件较好，一天内可往返 （ 3）与东方市旅游景区的互补优势，东方市其它的旅游项目多是上山的，没有下水的项目。由于内容的互补，将会受到游客的欢迎 . 21 目经营策略 品牌经营将自始自终成为本项目经营策略 食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转 消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌 项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择 法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值 立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌 . 案和营销模式 推销策略 积极开拓市场 市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区消费者的消 费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢 买行为、价值观念、偏爱程度而引起的对同一产品消费需求的差异性，把整个市场分成若干消费群，选择企业产品能 22 最大程度上满足需求的买方 对消费者对产品各种属性的重视程度，强力塑造出企业与众不同的、给人以印象鲜明的个性或形象；注重开发人们对产品的心理属性，提升附加值 注重有形的物质属性，更要注重诸多无形的心理属性 心产品 +形式产品 +附加产品） ，摒弃单纯的物质产品观念 生态理念来引导消费、开拓市场 . 品牌战略 语、记号、象征、设计等各种方式的结合 品牌是企业的形象，有利于消费者理解一家企业，使消费者产生购买的联想，从而形成的无形资产 是竞争手段 场经济发达的国家在经历了产品、技术、资金、竞争后，已进入到品牌竞争时代 有市场比拥有 工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌 实做好市场探查、分割、优先、定位工作 治权力两种营销技巧 提高产品在国内外市场上的竞争力 . 广告宣传、提高企业知名度 视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争 3 建立健全营销网络 亚等地 23 区设立长期营销机构，靠质优、优良服务抢占市场 . 加强营销队伍建设 训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度 . 市场风险分析 目产品市场风险因素分析 市场风险 产品主要为广东等外地市场，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态渔业产业达不到目标要求 致客源流失，使经营处于不饱和状态 . 财务风险 动力成本在产品成 本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长 目投资、产品售价、经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化 ,从而造成财务指标与上述分析产生变化 . 范和降低风险对策 推介创新，稳定客源 非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念 目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项 目才可能稳定客源 . 节源开流，统筹安排，最大限度的降低经营成本 . 24 第六章 项目建设方案 目建设指导思想、原则及目标 项目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策作指导 ,以建设社会主义新农村为根本目标 ,通过定向开发、集约经营为手段 ,遵循市场需求为导向 ,依靠科技为支撑 ,按照高标准、高投入、高产出的要求 ,保进产业持续健康发展 . 项目坚持全面规划、合理布局、精密设计、充分到位原则 ;坚持人工设施与自然环境协调原则 ;坚持追求最大产出 、突出生态特色、致力休闲服务、保持科技领先的原则 ; 项目以创造四季休闲生态渔 业为主旨 ,谋求集经济效益、生态效益、社会效益于一体 ,面向广大居民和游客开放的休闲生态渔业示范区为目标 . 目布局 项目布局为占地 500亩的休闲渔业区 , 我合作社一号基地的边上高坡岭水库西面部分 闲渔业区设计方案 两岸整修加固 ,并以各种海南热带树种绿化 ,塘岸两侧保留 5部可用喂鱼青草绿化 ,两侧配以阴棚、停车线、钓鱼台等设施 . 渔业区通过渔业养殖出产水产品外 ,主要提供休闲钓鱼 ,游客局域捕捞 . 商品鱼种选择以家鱼为主 钓 习性选择鲤鱼、罗非鱼、青鱼等品 种投养 . 由于项目主要方向是提供休闲活动 ,多种类混合放养 . 25 家乐服务区设计方案 按可同时接待 500 人能力设计 保留传统风格 ,突出农村特色 宿、休闲娱乐服务、渔家生活体验等，让顾客充分体验农村生活乐趣 服务区内配置影视、空调、网络等现代设施和开展现代娱乐项目 ,使传统与现代融合 ,乡土特色与城市特色融合 . 6.家乐服务区建设内容和规模 (1)土建工程 0 亩 ,新建砖混结构建筑 ,总建筑面积 (2)公用工程 000平方米 ,绿化 3000平方米 ,供水供电设施 ,消防设施 ,网络通讯设施等 . （ 3）设备购置 饮设备、住宿设备、娱乐设备等 . 目实施进度计划 项目建设期限为 1 年 ,一年完成咨询设计、报批、场地平整、渔业区建设、渔家乐服务区建设等工作，并开始运营 . 26 第七章 投资估算及资金筹措 投资估算依据 (1)国家及农业部颁布的有关规程、规定和技术经济指标； （ 2）市场调查收集的有关经济技指标； （ 3）海南省 2008 年建筑工程概算定额预算标准； （ 4） 参照当地同类工程估算指标； （ 5）市场询价、厂家报价及有关实际情况； （ 6）其它有关政策法规和标准，及项目咨询允许的经验估算 . 项目建设投资估算 固定资产投资估算 鱼类增殖：投放各类苗种 30万尾，增加库区鱼类资源；30万。 购置游艇：购置 12座游艇 4艘， 6座救护艇一艘，用于库区游览观光、钓鱼及救护； 150万。 建造休闲渔业码头 1个，供游客上下游艇和停靠游艇用；70万。 建造江滨路：在江岸建一条宽 3米，长 1公里的江滨路， 供游客休闲观光及垂钓； 120万。 建设水上乐园； 180万 在库区沿岸建造茶吧、歌舞厅、餐饮等。 150万。 27 该项目建设期内暂无贷款计划 . 结合项目具体情况和经验 ,流动资金估算按建设期内年均经营成本的 30%计取 ,估算为 300 万元 . 项目总投资 =固定资产投资 +流动资金 =1000 万元 . 资金来源及筹措 1 建设单位自有资金和吸纳股金 300 万元 . 2 申请上级支持资金 700万元 . 资金使用和管理 对该项目的建设资金，一定做到严格管理、合理使用，在资金使用上，严格按照项目建设 计划，坚持资金跟着项目走的原则，决不搞计划外工程项目；在资金管理上严格按照国家财政部印发的国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法的规定执行，实行专人管理、专户贮存、专帐核算，严格财政纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用 拨付施工单位资金时，预留工程质量保证金，竣工验收和运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金，以避免工程返工和资金流失 . 28 第八章 财务评价 财务评价依据 财务评价是根据国家发改委、建设部 1993年颁布的建设项目经济评价 方法与参数（第二版）中的有关规定进行测算 7年，其中建设期 2年，效益计算期为 15年 目负荷率前四年分别按 60%、 70%、 80%、 90%计算 %，计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格 . 销售收入和销售税金及附加估算 销售收入估算 1休闲渔业区收入 00，按项目接纳能力的60%测算消费人次 ,每人钓 2斤鱼，每公斤按 10元记，日收入 3000元，年 300天计年收入 90万元 。 (2)农家乐服务区收入 0%测算消费人次 ,并根据同类项目个人消费情况测算收入 ,按每天每人次消费 100元 ,全年以 300天计算 ,则年经营收入可达 900万元 . 以上计算达产年销售收入为 990万元 . 销售税金及附加估算 根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，涉农部分完全不需缴纳销售税金及附加 15%）、城市维护建设税（ 5%）和教育费附加（ 3%），但根据有关政策规定也可享有退税优惠，因此本项目实际销售收入税率只计农家乐服务项目 一块，计 8%，达产年 29 为 72万元 /年 . 总成本费用估算，共 667,55万元。 95万元 . 渔业区按照 2000元饲料药品成本计算 ,每年鱼苗更新引进 5万元 ,全年共计 25万元 . 服务区原材料成本中餐饮按照销售收入的 30%，服务区原材料成本 900*30%=270 万元 . 购动力费 77万元 . 渔业区主要是排灌、供氧、服务用电，按每亩 500元估算，年动力费 5万元 . 服务区耗电等能源按照销售收入的 8%左右比例估算为 72万元 . 3工资与福利费 渔业区普工定员 5 人 ,服务区 40 人，每人每年 元 ;管理层定员 15人 ,每人每年 共 利按工资的14%支付 8万元 . 元 . 修理费用 元 ,按固定资产的 1%计算 ;管理费用 105 万元 ,按销售收入的 5%计算 . 0万元每年 . %计算为 9 万元。 项目经营成本包括 饲料、肥料、材料购入、直接人工、水电 30 消耗、其他材料消耗、修理费用等成本 合项目所在地实际进行估算，该项目正常年经营成本 财务效益评价 盈利能力分析 1、利润及利润分配 该项目建成后，正常年的销售收入为 990万元（项目利润及利润分配见附表），年均利润总额 现行政策，所得税率为 25%，只计算服务区利润交纳所得税 72 万元，估算达产年为 根据有关规定，企业每年从所得税后利润中按 10%提取盈余公积金，按 5%提取公益金 . 根据项目的投资及利润情况计算的项目经济效益主要静态指标如下： 年均投资利润率 =1000 100%=32% 年均投资利税率 =72 1000=静态投资回收期 =1000 (不含建设期 1 年 ) 2、 财务现金流量见附表，根据该表计算以下财务指标： （现金流量表中，投产后第五年为重新装修，评价期为 15年 .） 所得税前财务净现值（贴现率按 8%） =所得税前财务内部收益率 =所得税前投资回收期 =含建设期 1年 ) 所得税后财务净现值（ 贴现率按 8%） =所得税后财务内部收益率 =所得税后投资回收期 =含建设期 1年 ) 所得税后项目财务内部收益率达 大于行业基准收 31 益率 8%，财务净现值均大于零，说明该项目在财务上是完全可以接受的 . 不确定性分析 盈亏平衡分析 从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均销售收入为 990万元 ,年均总成本费用为 中固定成本 变成本 盈亏平衡点 =固定总成本（销售收入 税金及 附加） 100% =该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到 销售收入达到 持项目经营的盈亏平衡 . 敏感性分析 敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力 目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，其次 是经营成本，产量的敏感性最低，敏感性分析结果列于表 8表 8 敏感性分析结果表（ I=8%） 序号 敏感因素 及变化幅度 税后财务内部收益率(%) 税后财务净 现值 (万元 ) 1 基本方案 32 2 销售收入 10% 经营成本 +10% 销售收入 10%且经营成本 +10% 投资 +10% 敏感性因素分析结果表中可以看出，当最不利的因素发生时，即当市场情 况发生变化，项目产品销售价格下下 10%时，项目的税后全部投资收益率仍然能够达到 仍然高于目前行业基准内部收益率，税后财务净现值为 元，说明项目具有较强的抗风险能力 . 财务评价结论 根据项目估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列 . 项目进行分析计算后的主要经济评价指标详见表 8表 8要经济评价指标表 序 号 项目 名称 单 位 指 标 备 注 1 全部投资财务内部收益率 所得税前 % 所得税后 % 2 全部投资回收期 所得税前 年 建 设期 所得税后 年 建 设期 33 3 年均投资利润率 % 年均投资利税率 % 静态投资回收期 年 建 设期 通过对项目进行财务经济分析计算，项目的财务效益较好，从财务上说是可行的 . 从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力 项目在经济上是可行的 . 34 第九章 环境影响评价 项目对环境的影响 休闲渔业开发对环境 没有消极影响，相反可以调节局部区域气温和湿度，在当今气候趋暖的情况下是有益的 . 施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活 拌机运行产生的噪声，源强在 70 85A . 生活废水 25 人 ,加上游客，生活污水产生的量约为 4000T/a,污水中主要污染物为 S，其产生浓度分别为 100、 50 和 100. 环境保护措施 工 过程环境保护 科学规划，合理安排，文明施工，严格管理 施绿色施工，控制废弃物和扬尘产生合理环保施工机械，降低施工噪音 材料运输中，采取封闭或遮盖措施，避免抛洒 时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘 有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填 . 活 污 水处理 35 本工程的生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放的生活污水 00, 不含其他有害物质，处理后才 排放 化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准 入城市排水系统 过处理后排放，排放标准执行当地环保部门标准 . 化美化生态环境 为进一步优化场区生态环境，本着绿化与美化相结合，重点突出美化，并使绿化工程服从于改善环境小气候要求 0%. 环境影响评价 该项目环保措施已经环保部门审查 基本消除污染源对环境的影响 目对环境无明 显不利影响 . 36 第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价 农业产业化经营 壮大主导产业和促进农业结构调整 项目实施后将促进整个东方市休闲生态渔业产业的发展，带动旅游业的繁荣 市渔业业结构得到优化，能较好地适应市场发展和农民增收的需要 . 农民增收 项目可带动数百个农户，平均增收上万元 . 其他社会影响 1通过项目实施，项目区农民收入明显提高，农民有了钱，可用于改善农村生产和生活条件，如用于修路、建设基本农田、建造新房、购置家具家电、通讯设 备等，提高生活水平，促进农村小康社会的提高